2008年第4季度北京写字楼市场报告-7折报告网

1、2008年第4季度北京写字楼市场报告 尽管2008年北京市GDP累计超过1万亿元，同比增长9%与全国增长持平。经济增长速度放缓，增 幅比上年回落4.3个百分点。2005年以来，第三产业所占 GDP比例一直高于70% 2008年实现增长11.7%， 同比回落2.1个百分点。其中，金融业、信息传输计算机服务和软件业、商务服务业、文化体育与娱乐业 分别增长9.2%、16.8%、23.9%和29.4%，为2008年写字楼需求奠定了基础。 写字楼市场的新增建筑面积和销售面积均呈现岀下降的趋势。2008年前11个月，全市写字楼新开工 面积158.4万平方米，同比下降 35.4%;竣工面积207.3万平方米

2、，同比增长 37.1%。写字楼销售市场则持 续低迷，销售面积大幅下降。2008年前11个月，写字楼的现房销售面积为 57.8万平方米，同比下降10.9%， 写字楼的期房销售面积为54.8平方米，同期下降跌 55.8%。 Tabk 1 Major Economic Indicators ( Beijing 袤=北翦巾i澳瀚枷杯 Indlulob nr暮 MOS 2CD Beijing GOP Gnawth R-sle 北:ft GDP堆it事 111%- M 1洛 T2 8%- 9 0%- rhilma-6ji 仙,Mfrt 皿* 4FJOdM KM WM 弓击加乞 Coii e-i$ inte

3、rratiaras 电电mu卜 2.1.1供给 季内，北京市写字楼市场有15个项目竣工，共为市场提供 948,565平方米新增面积。其中8个项目采 取只租不售的策略，共为市场提供625,410平方米新增写字楼租赁面积，占全年新增写字楼租赁供应总面 积的42.69%。其中燕莎区域和朝阳门区域的新增供应量较大，各有5个和3个项目入市，分别新增177,987 平方米和168,807平方米的写字楼面积。就北京甲级写字楼市场而言，本季内燕莎区域的大新华航空大厦 和CBD区域的环球金融中心完工，为市场总存量增添189,047平方米的写字楼空间。季度内大量的新增供 应导致北京写字楼市场的整体空置率显著上升至

4、17.96%，环比升幅达2.70个百分点，同比升幅为 1.1个 百分点。 观二JtSscm度上或越丄筑tl列議 Pi 时 Subniiirkf CfA Efldrncjr Aikifig Rtvil Aching Occupiiifecy 彳解iHf Fl4lk S4l* Pile* BUM GFAiedL) fRMD qq cu ft G卜 ten申 F方 MF方*从 豪fUK背 畝严古倉卜 WoiM FiftiihClil CfnCie-r 陌单童叢中心 Jtjomi- - Only q 1细 Heiimg nnowieoge KeporT - unite - Gif iFpr Chirv

5、a 買 ThHtSWJL 畤 7TW%- 2与 EfrStac L#*Mi Onfe 4 ! Wa-T 为脚+ 州ODV Fc tJblp* QF- 日啣貝書 21W LuKhf 阳” aw QjOOO ME Lesif On屮 R馆玉 0%卢 Firianci Ct moov 1#耐 Only* RST 哄 Glwy ChpHi CfM( h 址称馍眸牛心-Fl An Av4nv4 58.00D. TOGO%- 280- LtM QnUjp RH芋 sw* LuftMniia- 坯 50W TODOr% 1 g EBIoc Lai* OnFf 口和推 时 list議 4 右” OllMHl*

6、1 Hit* 345OM menu. 210* * ! dl JAl 甲级写字 楼（如含超甲级）面积为4,350,196平方米，环比增长 4.38%，占总存量的40.46%;乙级写字楼面积为 6,630,699 平方米，环比上升 7.04%，占总存量的 59.54%。 图三 北京写字棲库存量（按级别-SU-J 2008年悻月 Bawte C*删s Frtom0Noni中关村和金融街次之，分别占15.98%和15.15%。以下为各区域写字楼存量对比: 图四：北京各主要写字楼区域存量分布 50 urc f C 申侍 Inte rnti 0 耐1 计电 ijin g - 2.1.2需求 全球金融危机

7、对本地经济产生的负面影响蔓延更深，许多跨国公司不得不改变他们的扩张计划。这些 传统的写字楼租户通过搁置、推迟甚至取消它们原定在季内的写字楼扩张或搬迁计划，以期削减其营运成 本，尤其是在企业房地产费用方面。这导致北京写字楼市场的需求减少。一汽丰田改变原定在CBD区域的 环球金融中心租赁三层的初衷，仅租总建筑面积为8,800平方米的两个整层；马士基集团将它的部分职能部 门搬迁入乐成中心，租赁面积为3,200平方米。正当外资公司在本季内租赁市场上彰显相对平静，来自交 通和通信制造行业的需求表现强劲， 中国智能交通系统（控股）有限公司在中关村区域租赁了 6,000平方米, 淘宝网在CBD区域租赁了 5

8、,000平方米等例子可见一斑。基于上述各方面因素，2008?第四季？，北京市写 53.42%， 字楼市场的净吸纳量下跌到 229,537平方米，环比跌幅达46.27%。CB区域的净吸纳量录得环比跌幅 至82,771平方米。 表三：2008年第四季度北京写字楼市场主要交易 申却*. Tyii* 交HAS 柯忆 0 Pwrihasi1 :;艸賢rr 北 mrium nr尊丈n 昨， SM 1- Chift Fq呦昨 E瘤忙旧划1处曲m|an|l Cenl!- 烁1峠申心- 孚jMk Ffcfljnce SlretiE-* 帳” KfejnuGi(ut|)* 0車二人軸1屮Ini邨“*1吨口 P诃d

9、h昭f 6JOOO- Ollmr CMHM忖 * M韦臥 ms汛 MX- FtfijAcul SbeH 曲彳祁萨” IMerrMimHAl Pliza - no jra Fitfinee Slrceb - 1KB-控甲 昨 faw Tooi-ii MurjSf * FinJnCi*l “时討 SJ9& 匚BO， 蚌It盏MPS Ch-a ITS (Holp 5 叶 Qldi Te hncte gy 氐1如护 3事卜 6Jttk 中IBS話乂诅辛It i住忒 ttWH Taq&ifl- ilTEfr Tkwhfl Fiwiiciil VJK&M申右 L 丁雲 4 mt 5JOOO.- CBO C

10、hina钉：占 日啊ng CPLifa* 3.b 皿即前jmuE亠 弋不诵乞 MtttAL 阳!3- Lnm GeF 乐好3 4* JJOCk CBD- Btof.eno- 乂沖耳聘糅附棉琢眾强Rf Shoyi 幺四 Science Bu 畑町， L#射” m 3JDC0 砖r L*转= * 1S96 Chung 离WtW 悄箜応 xh* ClOUpr JbfliiiQvtM- Ltaft-1 0 jnrL CBD* #y氏砺d Kit 霰 fflU 日ark of f.r- flr*m thn ) 4*f l ii at- l*科 2JB4?- CSD- ictrrwn* 筑馬中,Si 舟

11、图五L北京甲鞍写字棧供需趋势 Vmwt聖宣尊 ViWW空塁 12ChM 1 WCCiOO AM WO SM.M4 400.040 KOM0 D 2n 2Va 2W4 7M6 TQM 1W 2T )007 4QQ7 1 t- 4v#lf 2?Z91 科 4316 ,J7 网J23 13 99*- warn- HS21 42k- 6J9433G. BJ5.699n T* l& 16% 1971%* T* 面对金融危机影响，季内许多写字楼租户开始削减或者转租写字楼租赁面积以降低企业房地产开销。 这个市场反应，再加上新项目的竣工入市，令北京写字楼市场整体空置率按季上升2.70个百分点至17.96%,

12、升幅为三年来之最。除中关村区域环比下降1.38个百分点至6.87%外，北京写字楼内各主要子市场的空置 率均呈现上升之趋势，其中亚运村区域和燕莎区域的空置率上升较为明显，环比分别上升6.10个百分点和 5.81 百分点至 21.84%和 26.76%。 3、主要写字楼区域 3.1 CBD 本季，CBD区域的环球金融中心和光华路SOH蛋工，给市场带来197,847平方米的新增写字楼空间。 环球金融中心由两座 24层高的双子楼组成，由恒基兆业地产集团投资开发并持有。光华路SOHC则是SOHO 中国在CBD区域开发的第四个散售商业物业。季内，众多租户受金融危机的影响，扩张的步伐较为谨慎， 例如前文提到

13、的一汽丰田在环球金融中心从三个整层改为租赁两个整层可见一斑。在供应量大和市场消化 力缓慢的影响下，空置率在季内环比上升1.89个百分点至23.61%。尽管CBD区域甲级写字楼市场与乙级 写字楼市场平均租金均呈下跌趋势，环球金融中心的入市仍然推高整体平均租金报价至231.29元每月每平 方米，环比升幅为 0.14%。 农五1区域内主零在绥和规划中时塢就项 Prater GFA (hi ) Cam pillion Ddl |顼貝名粽 蠡雄面烈（平方孝 竣工日期| PlCC Tower 30,003 1Q 2009+ PICC俎 dneritl MediaCD- 54,000*1 IQ 2009-

14、东芳梅地亚申6CDh Tcrwer- 33745* IQ 2009， 毛树天Up PMvivwGrtf h- mxk 2Q2OD9- Chins World Tf-sdePhjst l|b 08斑三翩* Ml 027 3G2O09 Zhanj； 中海厂场+ tsojooo- 30 X- In-tmticnal FmncrF f .ejnter E 議就 T ower* 财濾国标申心竦*T 93工侮 403309- Inlematnl FiruncolWest Towtr* ifil国际申心茵塔 t46+335- Beijing Fortune Raza ilh 北京财誓中心三期 200000，

15、 2012 Soiirte Collet itilernalKniai Beijna- 3.2东长安街 光彩国际中心一期在本季内竣工入市，结束了过去三年东长安街区域内没有新增供应的历史。整体空 置率亦因此从2008年第三季度的5.42%上升至本季的10.76%，环比升幅达5.33个百分点。然而，一些业 主继续报出高价，令平均租金报价从第三季度的229.20元每月每平方米上升至第四季度的233.00元每月 每平方米，环比上升1.66%。东方广场于季内启动了年底前满租的计划，并相应调整降低了租金水平。这 一措施为该物业孵化了相对活跃的租赁市场，致使季内有多宗新签租约和续约成交。而相对较大的成交租

16、约则包括长江商学院签约 2,996平方米和英国公共有限公司租赁1,500平方米。 表九”东长安街主要在建和廿为中的写字犊顼目 Project Name 项目名轉 GFA (sq ml 嫩工日期 Yu Run Internationa) Building*- eajosm 20 2009， 炭谢阳卩翻护 55JOOO* SOW 炭藤大庫 49.330 301 &| 3.3朝阳门 2008年第四季度，共计三个写字楼物业在本区域内竣工，包括总建筑面积59,784平方米的皇城国际 中心、总建筑面积76,023平方米的雅宝路 A1号楼和总建筑面积 33,000平方米的居然大厦。由于大量新增 供应和较为稳

17、定需求的综合影响，本区域整体空置率从2008年第三季度的18.15%上升至2008年第四季度 的19.92%，环比上升1.76个百分点。此前在中国人寿租赁8,000平方米的卡特彼勒从朝阳门区域迁往望 京区域。该区域的业主开始下调租金报价以吸引新租户。平均租金因此从第三季度的208.29元每月每平方 米下降到本季的206.60元每月每平方米，环比跌幅为0.81%。 養七朝阳门区域主要在建和戕J中的与字儀项号 Project Niim# 项目名赫 GFA （sq no 谄炯舉（乎方耒） Cartipledan Dale 1 Beijtng INN* 北京INN* 20.00 10 2009 Cem

18、rel Points 北审中汇广如 悠OOE 2Q 2OO9 GhQPJf妙彌目d SOHO lb 赣阳门SOHO二XV 60*000 2Q 20Q9 Onghua Plaz* 东华广ift 1*002 3Q2010* JOonalj Plaza- 永科广炀 392忖 2012 C 3.4金融街 金亚光大厦于季内竣工入市，为市场提供62,576平方米的新写字楼面积。大型的国内外金融类企业， 包括UBS和中金，受到了全球金融危机和股票市场下滑的双重冲击，金融街区域的写字楼市场需求随之受 到较大影响。截至季末，在本年第三季度竣工的丰融国际中心在过去两个季度内仅签约了两个租赁交易。 需求的变化加上入

19、市的新增供应使季内本区域写字楼市场的整体空置率环比上升3.03个百分点至14.05% 尽管如此，季内金融街写字楼的租金平均为 255.41元每月每平方米，环比升幅小于一个百分点。 本季需求 仍主要来自于那些因国内金融管制开放得以进入北京市场的银行和金融机构，如法国兴业银行和星展银行。 表六：金融街区域主要在建和计划中的写字楼项目 Project Nome 顶目名称 GFA ($q in) 建策面积(平方米) Completion Dze 竣工日期 No.C1.Stre.ek1 金融街北丰C1搂Q 48,708 IQ 2009* Financial Steet Plaza，: 金融街中心卫 53

20、,672 2Q 2009 Global Finance & News Centre- 环球财讯中尤7 95,912 2Q 2009* MlQ.lfilernational Plaia 美晟国际广场心 33,000 2Q 2009 One Square* 西单银座中止屮 GDflOO 10 2010 国宾世贸中尤 62,000 40 2010 Source: Colliers International Beijing 数据来沥:北京高力国麻 3.5燕莎 在2008年第四季度，五个写字楼物业在本区域内完工，包括总建筑面积11,200平方米的大新华航空 大厦、总建筑面积12,000平方米的海航大厦

21、、总建筑面积50,000平方米的中青高新大厦，总建筑面积50,055 平方米的复星国际中心、和总建筑面积54,732平方米的北京佳隆国际大厦。过去第二和第三季度内，由于 诺基亚和强生迁岀燕莎区域，两者之前在盈科中心共占据20,000平方米，本区域的整体空置率大幅上升， 燕莎区域整体空置率从 2008年第三季度的20.95%显著上升至2008年第四季度的26.76%，按季大幅上涨 5.81个百分点。激烈的租赁竞争使得业主放宽租户组合的限制，调低租金以吸引租户，从而本区域的整体 平均租金报价继续下跌，至215.77元每月每平方米，环比跌幅为0.30%。 表人惹莎区域主贾在建利计划中的写字电顾目，

22、Project Name 项目名秣门 GPA （ s（| m） 蘿放面积（平方米） Coniptetion Date 竣工日期 21st Century Building 二+世纪大厦 60,003 20 2009- Phoenix Place t 斑凰置地广烁一期 32眄 2Q 2009 Sunny Region- 瑞城中心a 72j092 2Q 2009- Top Land II* 第三置业二期点 65J003 3Q 2009 將台商务申心x Jiang Tai Business 伽頂护 SGflOO 10 2010 Phoenix Place 12 凤凰置地广场二期p 77C0O*1 2

23、011i Source- CDlier- International Beijinn- 数据来欢：*京商力回际- 3.6中关村区域 IT和电子制造业在中关村区域的整体需求维持稳定，而过去三季度缺乏新增供应和未来两年有限的新 增供亦使区域内2008年整体空置率一直保持下行趋势。整体空置率在 2008年第四季度录得环比下降1.38 个百分点至6.87%的低水平。总体平均租金报价仍维持自2005年四季度以来的上升趋势，到2008年第四 季度止上升到180.40元每月每平方米，环比升幅达0.93%。 表十；中关村区域主要右建和计划中的写字楼项目 Project Name GFA (sq in) Com

24、pletion Date 竣工日期 Metropolis Tew er* 戴di* 40.000 10 2009- 申关艸S0H3 34516-1 2Q 2009 门 Zhw仙umneun SOHO， XI 加i 200B 西海国际中卜、 4937CP 2Q 2009” C-King T的斛护 金澳国际: 0.002 4Q2009 International CeoHn 创懈国际中心 120300 2012 Source Colliers internaiionai 3.7亚运村 本季度，环球贸易中心二期完工进入市场，为市场提供了178,000平方米的新增面积。受益于一期项 目优异的表现和声誉

25、，业主宣称二期目前已达到40%的入驻率。亚运村区域整体空置率继续大幅攀升，从 2008年第三季度的15.74%升至2008年第四季度的21.84%，环比上升7.66个百分点。季内，超过五个项 目的业主调低其物业的租金报价以吸引新租户，但是环球贸易中心的入市仍然推高总体平均租金报价从第 三季度182.00元每月每平方米上升到第四季度185.14元每月每平方米，环比升幅1.72%。 at-.亚运村区域主要在建和计划中的与字褛项日 Pinjecl Nnine GFA ( sq rn) Completion Dale 项目名尊 巒方米艸 竣工日期1 139,300 2Q 2009* 1盘占大观厂 No

26、rthCerrtuFy Cnter- 100,000- 2Q 2009* 北展世圮中心 北嚴苜律 68 00- 40 2009 门 North CentralBuilding 北环国际中心 125X94 20 2010*3 Majeslic Garden Phase 3， 云索华亭 4&.400* 40 2010 Source Coliers International Beiilng* 4、市场展望 北京经济信息中心预测，2009年北京GDP曾长幅度为8.9%至10.1%，第三产业所占比例将维持上升趋 势，尽管受到全球金融危机的影响，其增长率放缓，最低为10.2%。如近日岀台的关于促进楼宇经

27、济发 展的奖励办法（试行）所示，政府日益注重写字楼物业市场的可持续发展，采取更多的优惠，来催化首都 的商业市场的办公需求。就长期而言，随着世界经济中国所占比重增加和众多行业的取消管制，写字楼物 业的业主应会继续预期稳定的行业需求。 预计至2009年年末和2010年年末，北京写字楼市场（包括甲级和乙级）的新增供给将分别有 2,059,884 平方米和784,390平方米。短期内变化的需求及上述大量的新增供给应会致使北京写字楼市场的空置率大 幅上升。 纵使季内不少优质写字楼的业主租金报价维持稳定，甚至叫价更高，考虑到不断增大的议价空间和业 主在实际租约中所作岀的让步，净有效租金实际已经下跌。未来六个月内，此趋势仍会沿续。不过，换个 角度来说，写字楼租户应可利用这个最佳时机，以其付租能力，搬迁到有更大通达性和更成熟设施的写字 楼。而另外一方面，业主或许希望考虑在短期内采用更为现实的租金期望，以获得高的岀租率。 由于写字楼物业的资本值开始出现下降，季内的写字楼物业投资收益率得以上升，预计未来两季度内 亦为