北京碧桂园商业街项目营销策划方案

1、海量房地产/物业管理免费文档 营销策划方案营销策划方案 海量房地产/物业管理免费文档 我们本着“专业、敬业专业、敬业”的企业精神，“为为 客户创造专业价值客户创造专业价值”的服务理念，致力于为客户 提供专业价服务。 同世飞天的使命同世飞天的使命 海量房地产/物业管理免费文档 目录目录 o 第一部分：市场背景分析第一部分：市场背景分析 o 第二部分：项目概况及第二部分：项目概况及swot分析分析 o 第三部分：项目商业定位第三部分：项目商业定位 o 第四部分：项目规划布局第四部分：项目规划布局 o 第五部分：项目招商及运营第五部分：项目招商及运营 o 第六部分：经营收益预测第六部分：经营收益预测

2、 o 第七部分：第七部分：商场商场店铺切割方案店铺切割方案 本案共分为七个部分： 海量房地产/物业管理免费文档 武汉地势独特，得“水”独厚，又受水之隔。 主城区被长江、汉水自然分割，呈“三镇鼎立” 之势。从传统意义上来说，汉口是商业中心， 汉阳是工业中心，武昌则是政治文化科技中心。 经过多年的培育和营造，武汉三镇根据各自区 域特点，已基本形成七大商圈的商业格局和不 同特色的商务地产的分布现状。 海量房地产/物业管理免费文档 一、项目市场分析一、项目市场分析 q城市经济的发展近年来一直保持着健康、平稳、快速的发 展势头，带动了武汉及汉阳区各行业的迅猛发展，更为商业 的发展提供了良好的发展环境及强

3、有力的经济支撑； q城市居民收入的提高，使居民总体消费水平、市场消费量 日益增加，消费结构变化也愈加明显。居民已由家庭消费模 式向享受型转变，促使城市商业业态和经营结构的提升； 海量房地产/物业管理免费文档 一、项目市场分析一、项目市场分析 q武汉城市商业网点建设由原来的数量增长转向功能提升， 由单个开发向区域整体规划发展，形成多商圈的格局。 q旧城改造的规划建设给武汉商业地产带来新的机遇和商机。 q随着国际资本及机构的进驻，武汉的商业氛围将全面提升， 与金融环境变化关系密切的商业地产也将在武汉迎来快速发 展时机。 海量房地产/物业管理免费文档 一、项目市场分析一、项目市场分析 q银行贷款政策

4、的松动使武汉商业地产迎来了充足的发展机会； q房地产市场整合速度加快，企业之间的强强联合将成为武汉 市房地产发展的主旋律； q未来武汉市尤其是汉阳区房地产市场走势将呈现出总体看好、 平稳发展的态势，产业成熟期的些特征将逐步显现，并保持 一定的增长速度。 海量房地产/物业管理免费文档 一、项目市场分析一、项目市场分析 商圈名称主要商业网点 解放大道商圈武汉广场、世贸广场、武汉商场、庄胜崇光百货、工贸家电等 建设大道商圈新世界百货等 中山大道商圈 大连万达商业广场、王府井百货、大洋百货、新世界时尚广场、中心百货、太 平洋购物广场等 中南商圈中南广场、中南商业大楼、世纪中商、家乐福等 珞喻商圈亚贸广

5、场、群光广场、鲁巷广场、武商量贩珞喻店、易初莲花等 徐东商圈徐东平价广场、销品茂、麦德龙、中百仓储梨园店、百安居、工贸家电等 钟家村商圈汉阳商场、中商21世纪购物中心、家乐福、国美等 海量房地产/物业管理免费文档 一、项目市场分析一、项目市场分析 ： 武汉市已形成以解放大道、中山等为主的“多商圈”分布格局。 武汉商业零售企业数量众多，主要分布在汉口和武昌两大区域， 尤以汉口区商业网点分布众多、零售企业规模最大、业态最全、 品牌最多、零售额最大、商圈覆盖面和影响力最广。 目前武汉商业零售业态多集中于零售百货，而此类业态的市场 份额已趋于饱和，竞争较为激烈，品类同质化严重。 海量房地产/物业管理免

6、费文档 一、项目市场分析一、项目市场分析 国内外各类百货零售业态（主要是现代百货、大型综超）知 名商号挟强大的资本、管理、物流优势进驻武汉商业市场，极 大促进武汉商业市场繁荣发展同时，使武汉商业市场的竞争日 益加剧； 专业市场、专卖连锁店等业态成为市场生力军，不断抢占大 型商场市场份额； 综合性购物中心将成为武汉消费市场发展的主要方向。 海量房地产/物业管理免费文档 二、二、 q地处武汉市两个市级商圈之一汉阳“钟家村商圈”，汉阳 大道与鹦鹉大道交汇处，属于武汉三镇中心区域； q项目集购物、娱乐、餐饮、休闲、酒店、商务、住宅为一体的 综合性建筑体； q总用地面积：24183.46，地上总建筑面积

7、137600，其中商 业面积43500，停车位511个，容积率：5.70，绿化率： 15.50 %，建筑密度49.60%，绿化面积3753.92 。 海量房地产/物业管理免费文档 二、二、 项目项目swot分析分析 strengths swot 分析 weakness opportunitythreat 海量房地产/物业管理免费文档 二、二、 q 项目扼城区进入良乡的要道，物流车流交通便利，客流的易达性能好， 辐射范围大； 开发商在本区域拥有雄厚的经济实力与良好的社会资源； 项目商业总建筑面积4万余平方米，在本区域规模优势明显； 地处良卫星城的新区长阳镇，市场范围东可辐射六里桥，西可辐射良乡，

8、 商圈市场影响范围广； 周边多个住宅小区已建成或正在建成，今后有一定的商业购买消费力， 有利于形成核心商圈； 海量房地产/物业管理免费文档 二、二、 良乡属于京郊卫星城，与北京城区商业市场相比落后， 项目周边缺少应有的消费居民、商业基础和商业氛围； 开发商在项目前期对商业缺少充分的考虑和专业设计； 物业为狭长底商，进深不足，影响商业的招商和经营； 本项目属于综合建筑体，整体功能定位和功能分区考虑不充分。 海量房地产/物业管理免费文档 二、二、 q 良线作为北京城市建设与发展的重点区域，已逐渐显示出了强 劲发展势态，为项目提供了良好的成长空间； 周边区域的发展带来居民数量的增长和居民收入的提高，

9、为项 目提供了充足的潜在消费群体和市场机会； 周边缺少大型和有档次的商业项目，商业竞争压力小，项目发 展空间； 海量房地产/物业管理免费文档 二、二、 q 项目的商业部分尚未全面启动，其规划、定位、招商等还有充分 的选择空间； 城市区域商业化建设进程加快，使土地和商业物业价值不断升值； 北京各类商业积极拓展京郊网点，发展连锁，招商资源相对丰富。 海量房地产/物业管理免费文档 二、二、 q 北京市商业地产项目开发及商业竞争日趋激烈； 商业投资者因日渐理性而对投资更加谨慎，风险意识加强； 前期的市场消费力不足，投资店铺压力较大，影响项目的投 资销售； 项目周边区域发展还有待时日，使项目市场 培育期

10、增长。 海量房地产/物业管理免费文档 三、三、 社区商业休闲中心社区商业休闲中心 海量房地产/物业管理免费文档 时尚店 三、三、 功能类别功能类别服务内容服务内容 购物 化妆品、个人护理用品店、男女皮鞋、服装服饰店等 时尚休闲服饰、皮具箱包、针织内衣等 精品店 百元 小商品街 动感服饰、饰品、钟表眼镜等 超市日用生活百货、食品、副食品等 ktv、酒吧、院线、电玩、儿童乐园、康体休闲、运动健身、网吧、休闲书 吧等 休闲、娱乐 餐饮特色餐饮、中西快餐、中高档餐饮、咖啡、茶楼等 社区服务 电信、电讯、银行、邮政、干洗、婚纱、冲印摄影、美容美发、药品超市、 糕点屋及其它社区服务等。 海量房地产/物业管

11、理免费文档 三、三、 海量房地产/物业管理免费文档 q“倒金子塔倒金子塔”式布局结构：式布局结构： 楼层 经营区域面 经营品类备注 东区 f1精品馆 5100 金银珠宝、化妆品、男女皮鞋、 箱包、男女服饰 不含1f临街 店铺（2600） f 2-3 生活 超市 16400 生活日常用品、小百货等 物业持有或整售 (不含2f门市店 ) f4 时尚流行 馆 8800 饰品、时尚服饰、百元商品城、 风味小吃城、电玩城、美容院等 业主自营 西边步 行街 f1-2品牌店5000名品专业店、中西快餐等 业主自营 f3 餐饮、 娱乐、 2700 餐饮、茶艺、ktv、院线等业主自营 海量房地产/物业管理免费文

12、档 四、四、 q说明：说明： 商场的垂直功能布局以形式体现。充分将客流聚集在二、 三层，通过各楼层手扶、垂直梯等向上、下两层及步行街分流，保证顾 客资源的充分共享和合理引导。 一层精品馆：商品定位中高档，消费群体主要面向中高端群体。要求 商装的色彩典雅、灯光明亮、档次上乘，各店铺布局上采用店中店形态， 可以最充分地保证商场的整体形象。 海量房地产/物业管理免费文档 四、四、 q说明：说明： 二、三层生活超市：引进强势生活超市进驻，一则满足周边市民的 日常生活消费需求，为大众服务；二则通过其强大的聚客力为项目 带来充足的客源。 四层时尚流行馆：“百元商品城”在经营上突出 的特征，小、动是对商品形

13、态的定位，精是对其 商品属性的定位，廉是对其价格的定位，少、炫、酷是对其目标客 层的定位，饰是对其经营品类的概括。附以电玩城等业态组合，吸 引更广范围的青少年消费群体、工薪阶层和低收入人群，扩大本项 目的目标客层。即突显楼层的经营特色，又是一楼经营品类的延伸 和补充，提升四楼的物业市场价值，扩大商场商铺的销售面积。 西区商业步行街作为本项目建设规划的亮点，其承载的功能以餐饮、 休闲、娱乐等功能为主，形成本项目购物、休闲、娱乐、餐饮综合 服务消费空间，更好满足区域消费需求，丰富该区旅游市场。 海量房地产/物业管理免费文档 四、四、 楼层品类规划经营面积备注 f1 精品馆 （7700） f1临街店

14、铺：1600。 业主自主经营、 统一物业管理 室内部分： 1、名品街4100；2、个人护理专业店：500； 3、项目物业靠铁路北区500规划为网吧 。 业主自主经营、 统一物业管理 f2、f3 生活超市 （1.64万） 1、f2：7600；（其余1100规划为门市店铺） 2、f3：8800。 物业持有或整售 租户自主经营管理 f4 时尚流行馆 (8800) 1、百元商品街：4200；2、电玩：600； 3、风味小吃城：3200； 4、其他配套（如美容中心、休闲水吧等）：800 。 1、百元商品街业主自行经 营、统一物业管理； 2、电玩、风味小吃城等物 业持有或整售，自主经营 、统一物业管理 西

15、区 步行街 f1-2 品牌店（名品专业店、中西快餐等）： 5000； 1、项目西区靠铁路北区 13f拟规划约15002000 作为独立餐饮店面； 2、业主自营、自行管理 3f 餐饮、娱乐、休闲：2700。 海量房地产/物业管理免费文档 五、五、 海量房地产/物业管理免费文档 五、五、 策略一：科学分类、合理配比；策略一：科学分类、合理配比； 策略二：强势品牌优先策略二：强势品牌优先 ； 策略三：放水养鱼、低价引进策略三：放水养鱼、低价引进 ； 策略四：业态互补、资源共享；策略四：业态互补、资源共享； 海量房地产/物业管理免费文档 五、五、 模式一：注册成立闽东中天国际城商业管理公司经营管理公模

16、式一：注册成立闽东中天国际城商业管理公司经营管理公 司，对商场实施全程经营管理。司，对商场实施全程经营管理。 模式二：注册成立闽东中天国际城商业管理公司，委托专业模式二：注册成立闽东中天国际城商业管理公司，委托专业 公司参与经营管理。公司参与经营管理。 海量房地产/物业管理免费文档 七、七、 。 n 东区商铺 1、一层商铺 建筑面积为3035为主；所占比例为60%；2030为辅；所占比例为 30%；10以下及3560所占比例10%；特殊需要，具体可视情况而定。 2、其他各层， 建筑面积为1015为主；所占比例为60%；1625为辅；所占比例为 30%；10以下及3060所占比例10%；特殊需要

17、，具体可视情况而定。 满足投资大众化的需求，铺位分割以“小面积，低总价”为主。 海量房地产/物业管理免费文档 七、七、 n 西区商铺 二、三层，以功能和业态定位进行切割，依据各业态的不同需求确定 建筑面积。 n东区的临街店铺和西区步行街 在满足经营需求的基础上，最大限度的增加销售面积，建筑面积为 100150为主。 海量房地产/物业管理免费文档 七、七、 n 西区商铺 n 东区商铺 n 东区的临街店铺和西区步行街 “分零发售，产权商铺”，合理控制总价与单价，提高销售率是基本原则。 遵循不同业态的经营规律，满足物业需求是基本原则，分区、分期进行销售。 在不违背临街店铺主题定位的基础上，实现“高、

18、宽、深”的设计理念， 最大限度地提高利润率。 海量房地产/物业管理免费文档 七、七、 层总价一般控制在2040万，尽量挖掘市场资源。首付款控制首付款 不宜超过410万元，降低投资门槛。 n 东区商铺 n 西区商铺 n 东区的临街店铺和西区步行街 遵循“租价反推，合理定价”原则，总价一般控制在150万200万。 遵循“黄金地段，黄金价位”的原则，不进行总价控制，按需定价，满足贵宾级客 户。 海量房地产/物业管理免费文档 七、七、 n 经营群体的主要特征 1、机构特征：通讯、银行、连锁餐饮等主要锁定东区的临街店铺。 2、民营企业：娱乐、餐饮、文化等主要锁定西区的二、三层。 3、个体经营：经营服饰等

19、，主要锁定东区的一、四层。 n 个体投资者群体的主要特征 1、年龄结构： 在3055岁之间，其中又以3545岁的投资者为主。 2、职业结构 政府人员、企业中上层领导、私营老板、国有企业员工、金领一族等。 海量房地产/物业管理免费文档 七、七、 标准铺位30 销售均价10000元 总房价3010000 =30万元 银行贷款5成10年按揭贷款(首付15万元，贷款15万元) 租金收益租金收益率10 年返租金额3万元(30万元10=3万元) 提前返租购房时返还3年租金9万元 实际首付款6万元 偿还贷款10年15万元贷款，月还款112.7215=1690.80元 年还款1690.8012=20289.6

20、元 n 东区一层投资方式设计 海量房地产/物业管理免费文档 七、七、 n 投资者投资收益分析 租金收益每年收益3万元，40年累计收益120万元 偿还贷款后 现金收益 a、每年收益9711元(30000元一20289元=9711元) b、10年累计收益97110元(971110年=97110元) c、40年累计收益87.111万元 (3万元30+97110元12.6万元=87.11万元) 40年商铺增值保守估计增幅3倍，价值90万元(303=90万元) 40年投资总收益177.111万元（87.111万元+90万元=177.111万元） 海量房地产/物业管理免费文档 八、八、项目功能及配套建议项

21、目功能及配套建议 n 各产品功能的规模关系 1、北京各建筑综合体项目不同功能规模比例 海量房地产/物业管理免费文档 八、八、项目功能及配套建议项目功能及配套建议 n 各产品功能的规模关系 名称物业类型总规模 （万m2） 写字楼 比例 公寓比例商业比例酒店 比例 国贸写字楼、公寓、酒店 会展、商业 5631.4%12.1%10.7%19.6% 嘉里中心写字楼、公寓 酒店、商业 23.235.3%15.5%6.5%30.4% 东方广场写字楼、公寓、 酒店、商业 8050.0%25.0%12.5%11.3% 赛特广场写字楼、酒店、商业9.531.3%16.3%30.4% 恒基中心写字楼、公寓、商业2

22、830.7%18.2%28.5% 盈科中心写字楼、公寓、商业21.930.1%32.0%21.5% 燕莎中心写字楼、公寓 酒店、商业 1613.1%13.0%16.7%40.6% 海量房地产/物业管理免费文档 八、八、项目功能及配套建议项目功能及配套建议 n 本项目规模比例关系如下 物业功能写字楼酒店 公寓和住 宅 商业（俱乐部+ 商业配套） 总规模 规模（平方米）24646150005658045560137600 规模比例 18% 11% 41% 33% 100.0% 与北京七个项目相比，本项目各部分的功能比例吻合建筑综合体的 规模规律。不仅如此，本项目注重住宅和商业的比重与项目本身所在区

23、 域的商业氛围是相辅相成的。 海量房地产/物业管理免费文档 八、八、项目功能及配套建议项目功能及配套建议 n 各产品功能互动关系分析 1、写字楼功能特点 整个建筑综合体的支撑物业，其经营直接影响到酒店、商业的收益。 2、酒店功能特点 有酒店的建筑综合体，写字楼租金都较高。 3、公寓功能特点 其客群与写字楼和商业客群在时间上形成互补，支撑商业经营，并延长了商业的 经营时间。同时精英客群有效提升了建筑综合体的品质。 4、商业功能特点 为建筑综合体中其它功能的使用者带来便利，且能够扩大项目知名度，在市场中 树立高档次的项目形象，有利于项目租金水平的提高。 海量房地产/物业管理免费文档 八、八、项目功

24、能及配套建议项目功能及配套建议 n 酒店配套特点 1、客群特点 需求特点是注重内部空间的舒适性和高品质，注重服务的水准，对配套的 要求不是非常强烈。 2、配套内容 酒店的配套可以少而精，满足其基本需求，如早餐、洗衣等。 3、共享配套 对于使用频次相对较低的配套如健身、会议、咖啡茶吧、美发店、大型中 餐厅等设施，可共享公寓或写字楼的配套设施或是本项目的配套设施。 海量房地产/物业管理免费文档 八、八、项目功能及配套建议项目功能及配套建议 n 公寓配套特点 1、客群特点 公寓为居家客群，长久居住，对公寓的配套、服务要求比较高。 2、配套内容 主要配套内容包括金融机构、邮政、餐饮、通讯、健身中心、干

25、 洗、高档会所等。 3、共享配套 金融机构、邮政、购物、餐饮、休闲娱乐、酒吧等。 海量房地产/物业管理免费文档 七、七、 。 n 东区商铺 1、一层商铺 建筑面积为3035为主；所占比例为60%；2030为辅；所占比例为 30%；10以下及3560所占比例10%；特殊需要，具体可视情况而定。 2、其他各层， 建筑面积为1015为主；所占比例为60%；1625为辅；所占比例为 30%；10以下及3060所占比例10%；特殊需要，具体可视情况而定。 满足投资大众化的需求，铺位分割以“小面积，低总价”为主。 海量房地产/物业管理免费文档 七、七、 n 西区商铺 二、三层，以功能和业态定位进行切割，依

26、据各业态的不同需求确定 建筑面积。 n东区的临街店铺和西区步行街 在满足经营需求的基础上，最大限度的增加销售面积，建筑面积为 100150为主。 海量房地产/物业管理免费文档 七、七、 n 西区商铺 n 东区商铺 n 东区的临街店铺和西区步行街 “分零发售，产权商铺”，合理控制总价与单价，提高销售率是基本原则。 遵循不同业态的经营规律，满足物业需求是基本原则，分区、分期进行销售。 在不违背临街店铺主题定位的基础上，实现“高、宽、深”的设计理念， 最大限度地提高利润率。 海量房地产/物业管理免费文档 七、七、 层总价一般控制在2040万，尽量挖掘市场资源。首付款控制首付款 不宜超过410万元，降

27、低投资门槛。 n 东区商铺 n 西区商铺 n 东区的临街店铺和西区步行街 遵循“租价反推，合理定价”原则，总价一般控制在150万200万。 遵循“黄金地段，黄金价位”的原则，不进行总价控制，按需定价，满足贵宾级客 户。 海量房地产/物业管理免费文档 七、七、 n 经营群体的主要特征 1、机构特征：通讯、银行、连锁餐饮等主要锁定东区的临街店铺。 2、民营企业：娱乐、餐饮、文化等主要锁定西区的二、三层。 3、个体经营：经营服饰等，主要锁定东区的一、四层。 n 个体投资者群体的主要特征 1、年龄结构： 在3055岁之间，其中又以3545岁的投资者为主。 2、职业结构 政府人员、企业中上层领导、私营老

28、板、国有企业员工、金领一族等。 海量房地产/物业管理免费文档 七、七、 标准铺位30 销售均价10000元 总房价3010000 =30万元 银行贷款5成10年按揭贷款(首付15万元，贷款15万元) 租金收益租金收益率10 年返租金额3万元(30万元10=3万元) 提前返租购房时返还3年租金9万元 实际首付款6万元 偿还贷款10年15万元贷款，月还款112.7215=1690.80元 年还款1690.8012=20289.6元 n 东区一层投资方式设计 海量房地产/物业管理免费文档 七、七、 n 投资者投资收益分析 租金收益每年收益3万元，40年累计收益120万元 偿还贷款后 现金收益 a、每

29、年收益9711元(30000元一20289元=9711元) b、10年累计收益97110元(971110年=97110元) c、40年累计收益87.111万元 (3万元30+97110元12.6万元=87.11万元) 40年商铺增值保守估计增幅3倍，价值90万元(303=90万元) 40年投资总收益177.111万元（87.111万元+90万元=177.111万元） 海量房地产/物业管理免费文档 八、八、项目功能及配套建议项目功能及配套建议 n 各产品功能的规模关系 1、北京各建筑综合体项目不同功能规模比例 海量房地产/物业管理免费文档 八、八、项目功能及配套建议项目功能及配套建议 n 各产品

30、功能的规模关系 名称物业类型总规模 （万m2） 写字楼 比例 公寓比例商业比例酒店 比例 国贸写字楼、公寓、酒店 会展、商业 5631.4%12.1%10.7%19.6% 嘉里中心写字楼、公寓 酒店、商业 23.235.3%15.5%6.5%30.4% 东方广场写字楼、公寓、 酒店、商业 8050.0%25.0%12.5%11.3% 赛特广场写字楼、酒店、商业9.531.3%16.3%30.4% 恒基中心写字楼、公寓、商业2830.7%18.2%28.5% 盈科中心写字楼、公寓、商业21.930.1%32.0%21.5% 燕莎中心写字楼、公寓 酒店、商业 1613.1%13.0%16.7%40

31、.6% 海量房地产/物业管理免费文档 八、八、项目功能及配套建议项目功能及配套建议 n 本项目规模比例关系如下 物业功能写字楼酒店 公寓和住 宅 商业（俱乐部+ 商业配套） 总规模 规模（平方米）24646150005658045560137600 规模比例 18% 11% 41% 33% 100.0% 与北京七个项目相比，本项目各部分的功能比例吻合建筑综合体的 规模规律。不仅如此，本项目注重住宅和商业的比重与项目本身所在区 域的商业氛围是相辅相成的。 海量房地产/物业管理免费文档 八、八、项目功能及配套建议项目功能及配套建议 n 各产品功能互动关系分析 1、写字楼功能特点 整个建筑综合体的支

32、撑物业，其经营直接影响到酒店、商业的收益。 2、酒店功能特点 有酒店的建筑综合体，写字楼租金都较高。 3、公寓功能特点 其客群与写字楼和商业客群在时间上形成互补，支撑商业经营，并延长了商业的 经营时间。同时精英客群有效提升了建筑综合体的品质。 4、商业功能特点 为建筑综合体中其它功能的使用者带来便利，且能够扩大项目知名度，在市场中 树立高档次的项目形象，有利于项目租金水平的提高。 海量房地产/物业管理免费文档 八、八、项目功能及配套建议项目功能及配套建议 n 酒店配套特点 1、客群特点 需求特点是注重内部空间的舒适性和高品质，注重服务的水准，对配套的 要求不是非常强烈。 2、配套内容 酒店的配

33、套可以少而精，满足其基本需求，如早餐、洗衣等。 3、共享配套 对于使用频次相对较低的配套如健身、会议、咖啡茶吧、美发店、大型中 餐厅等设施，可共享公寓或写字楼的配套设施或是本项目的配套设施。 海量房地产/物业管理免费文档 八、八、项目功能及配套建议项目功能及配套建议 n 公寓配套特点 1、客群特点 公寓为居家客群，长久居住，对公寓的配套、服务要求比较高。 2、配套内容 主要配套内容包括金融机构、邮政、餐饮、通讯、健身中心、干 洗、高档会所等。 3、共享配套 金融机构、邮政、购物、餐饮、休闲娱乐、酒吧等。 海量房地产/物业管理免费文档 八、八、项目功能及配套建议项目功能及配套建议 n 写字楼配套

34、特点 1、客群特点 作为白领阶层，他们需求主要集中在生活需求方面，实用性和形象 并重，讲求生活质量。 2、配套内容 公司的需求内容具体包括公务宴请、产品展示和发布、大型会议与 报告、金融邮政服务、票务服务等。 员工需求包括工作餐、加班餐、日常生活用品需求、健身、休闲等。 3、共享配套 银行、品牌快餐、咖啡酒吧、邮局、健身与通讯。 海量房地产/物业管理免费文档 八、八、项目功能及配套建议项目功能及配套建议 n 各产品类型配套功能需求 1、酒店配套需求 配套名称前台咖啡吧餐厅商务中心 2、公寓配套需求 配套名称美容、美体保健中 心 花店药店、面包 房 超市 配套名称桑拿、淋浴健身房体操房儿童活动室

35、图书室 配套名称西餐厅休息厅球类运动室空中花园 1、写字楼配套需求 配套名称银行会议室商务中心高档餐厅 配套名称员工餐厅、邮局咖啡厅夜总会 海量房地产/物业管理免费文档 八、八、项目功能及配套建议项目功能及配套建议 将不同物业的商业配套需求，进行组合，最大限度的发挥本项目中商业物业的 功能。 1、酒店可共享配套：咖啡吧、餐厅。 2、公寓可共享物业：美容、美体、保健中心、花店、药店、面包房、超市、桑 拿、健身房、体操房、图书室、西餐厅 3、写字楼可共享物业：银行、高档餐厅、员工餐厅、邮局、咖啡厅、夜总会。 4、高档俱乐部补充商业物业的不足，完善各产品类型配套功能的组合。 n 各产品类型配套功能组

36、合 海量房地产/物业管理免费文档 八、八、项目功能及配套建议项目功能及配套建议 1、东部商业区 实现全部购物和金融、通讯等部分商务功能功能。 2、步行街 实现咖啡厅、酒吧、娱乐功能。 3、西部商业区 实现中档餐饮、小吃一条街、部分娱乐功能。 4、高档俱乐部 实现康体、娱乐功能，包含健身房等；高级餐饮功能：以高级西餐为主，兼 有最高档中餐；会议功能：包含大规模的会议厅及小会议室。 n 共享商业配套的分布 海量房地产/物业管理免费文档 八、八、项目功能及配套建议项目功能及配套建议 n 目标客户 n 经营方式 n 功能分类 1、康体娱乐功能：健身房、桑拿、台球、保龄球、壁球、室内网球场等； 2、高级

37、餐饮：以高级西餐为主，以及日本、韩国料理等，兼有最高档中餐； 3、会议功能：包含大规模的会议厅及小会议室； 4、其它功能：根据特殊人群的特殊服务，提供一些特殊的空间； 海量房地产/物业管理免费文档 九、九、 n “整体营销策略” 将“国际公寓、星g酒店、市g商圈和5a配套的绿色生态办公区（eod）”融 为 一体，以强调中天国际的恢弘与大气，以中天国际的综合性来塑造新武汉 的城市景观，以关键词“中天国际”，以携领之势树立整体形象。 海量房地产/物业管理免费文档 九、九、 n “未来营销策略” 昨日汉阳，“晴川历历汉阳树,芳草萋萋鹦鹉州”。 明日汉阳，“锦绣长江鹦鹉州，珠玑中天钟家村”。 以“锦绣

38、长江”描绘汉阳未来，描绘中天国际的未来 n “功能营销策略” 以功能的第一性使整个武汉为之瞠目。以告别空调与顶g品质的严重背 离，使整个武汉为之结舌 。 海量房地产/物业管理免费文档 九、九、 尧典中记载，叙述了帝尧当时制定历法的情况。 海量房地产/物业管理免费文档 九、九、 海量房地产/物业管理免费文档 九、九、 形成一个有效的贴合产品：汉阳武汉明天的高档社区； 有一定高度的市场推广主题：中天国际武汉天元； 因地制宜的高效率组合有效媒体高端媒体、高品质、大篇幅的宣传效果。 包装成一个好的楼盘产品、建立一支好的销售队伍、营造一个好的市场环 境、设计一个好的推广策略和形成一个好的项目管理体系及全

39、员激励措施。 海量房地产/物业管理免费文档 九、九、 整合资源 除传统媒体以外，充分利用发展商自身庞大的商户资源、客户资源，及政府 资源、新闻资源、内部资源进行多维度的宣传与行销，口碑渠道，事件行销， 及全员行销方式进行立体传播。 n 建立制度 1、“全员奖励制度”；2、“客带客销售奖励制度”；3、vip大客户（团购） 制度 4、政府官员自动行销管理制度；5、促销奖励制度 海量房地产/物业管理免费文档 九、九、 价格优势主要体现在以下几个方面：总价优势、首期优势、月供优势，以 及单价优势和首期付款时间等方面。 海量房地产/物业管理免费文档 九、九、 武汉市今年写字楼大量面市，必须加强对市场空间

40、与销售渠道的深度开发 n 行销策略：直销为主的行销原则 尽快锁定目标大客户，了解目标客层投资需求，力争以整售为主，配合广告 宣传主动上门直销，深度挖掘潜在中、小型客户。 n 低首付的付款方式 中天国际推出“付二成贷八成”的低首付模式，从而迎合大多中小企业又想置 业，但又需要流动奖金而贷款难的尴尬，从而降低首付压力，有力促进售房。 n 返租计划 针对投资客户，考虑到客户收益，可考虑购房返租的手段，既分析清楚按揭 年限与成数，结合市场租赁行情，代为出租。 海量房地产/物业管理免费文档 九、九、 n 买房、租房送豪华大小会议室 其活动旨在考虑到小企业因办公面积所限，会议室安排使用不便。买房客户 赠送

41、一定时间的会议中心使用时段或频次迎合其需要。 n 买房租房送酒店套房 买房客户赠送一年酒店套房免费使用次数（如每年10次），事先预约使用。 n 免费室内设计、菜单式装修服务 n以租代售方式（免息） 海量房地产/物业管理免费文档 九、九、 n 整体销控策略 n 各产品的销控策略 1、“中天国际大厦”销控策略：。 2、“中天国际大酒店”销控策略： 3、“中天国际公寓”与“中天国际都市汇”销控策略： 4、“中天国际购物中心” 销控策略 海量房地产/物业管理免费文档 九、九、 n 建议发行，业主（包括各种形态）人手一张，业主凭借该卡可 以 享受物业公司提供的所有免费服务，同时不同身份和形态的业主之间可

42、以资 源共享优势互补。 传统酒店式公寓提供各种服务，但大多限制在保姆式的洗衣、打扫和快递等 等。建议提供商务助理的服务，不仅包括收发传真、复印，还包括提供钟点 式的秘书人员，可以跟随soho外出联系业务，同时做一些记录和翻译的工作 海量房地产/物业管理免费文档 、 中天国际内涵 中天生活，看得见、用得着、影响生活方式、拥有荣誉感的生活； 中天企业、中天品牌、中天生活，三位一体。 n 第一性和未来发展趋势 1、第一性 中天国际中天国际告别空调的顶告别空调的顶g品质，武汉无同类。品质，武汉无同类。 2、未来性 中天国际中天国际钟家村、鹦鹉大道，武汉只有一个元点。钟家村、鹦鹉大道，武汉只有一个元点。

43、 海量房地产/物业管理免费文档 、 不同的产品类型具有各自鲜明的卖点，在本项目中，必须将各产品类型的 卖点提炼，形成总体的统一。以“中天国际大厦”为例，说明卖点提炼过程。 中天国际生态写字楼中天国际生态写字楼 n 极品物业 绿色、环保、节能的综合运用 高科技、智能化、人性化设备的配套呈现 绿色植物、绿色建筑、绿色生活 不一样的客户形态，一样的皇家服务体系 海量房地产/物业管理免费文档 、 n 集锦多元 可贷款可按揭的灵活付款，可租可售的多维物业； 优于储蓄的两大优势：可持续增值、可随时取用； 强于股票的三大利好：低风险性，高成长性，回报稳定； 值得投资的四要素：产权、可套现、归属感、固定资产。

44、 n 升级价值 办公、酒店、豪宅、公寓、商业购物的多元业态； 休闲步行街、精品世界、vip会所的多元产品； 名流商贾、中外机构、世界村落共生共存的多元人群； 全产权式、使用权式、部分产权式的多元销售方式 。 海量房地产/物业管理免费文档 、 n 星级服务 执行“99+1”模式的新懒汉计划； 星级大堂、星级会所、星级办公的“星”生活； 业主的管家，顾客的助理，企业的后勤； 换位思考，从“请消费者注意”到“请注意消费者” ； 海量房地产/物业管理免费文档 、 n 技术智能 红外线遥控安保系统，保障安全生活百分百； “指纹生活”上，“卡式生活”下，简单才是硬道理； vod点播、电子商务、远程可视会议

45、轻松“指点”； n 继续发展 建筑是发展的，改进+引进，物业正无穷； 服务是发展的，人性+个性，满分不满足； 客户是发展的，交流+沟通，生活起步走； “中天”是发展的，可持续合作，发展无极限 ； 海量房地产/物业管理免费文档 、 n 第一阶段媒体目标提升内涵，引起关注 n 第三阶段媒介目标加大力度，引导消费 n 第二阶段媒介目标注重信息到达率，激发购买欲望 此阶段是项目推广开盘前进行宣传造势，以迅速提升中天国际的品牌 内涵为主要目的，扩大项目影响，引起目标客户群的关注。 此阶段配合阶段性销售工作，以信息最大限度的到达目标客户群为主 要目的，激发他们的租赁、购买欲望，形成租售市场的热点。 此阶段为全面招租、销售阶段，针对目标客户群体，注重宣传推广的深度 和力度，注重达到既定目标客户群的关注频率，直接引导他们的消费行为。 海量房地产/物业管理免费文档 、 n 广告宣传导入期 形象项目现场包装主要商务和商业中心的高空看板新闻媒体炒作 n 广告巩固期 重点客户群购买