商业项目策划方案

1、word文档仅供参考word文档仅供参考商业项目策划方案篇一：商业项目策划方案一、网站商业运作利益点分析创意空间网站内容设计、网站本项目策划是围绕网站的关联方利益点而动身的，而这将是网站定位、推广和网站业务收入设计等的明白原则，具体见下表：序号关联方利益点网站运营方创意空间1、网络广告收入2、会员服务收费（包括短信平台运营收入）3、商家合作销售提成4、活动策划组织收入创意空间5、网站品牌效应创意空间6、新的合作机会产生创意空间7、网站实业的延伸创意空间8、营造自我宣传平台6两点就是以网站作为对外投资享受收益，包括其上市融资机会）创意空间消费者（网民）创意空间1、资讯收集2、 知识学习3、比较机

2、会实现创意空间4、 寻求实惠5、自我价值展示机会发挥创意空间6、信息公布创意空间7、投资机会8、人脉机会创意空间9、享受潮流创意空间10、解决不明白11、现时物品的适时适值处理创意空间商家 1、产品服务销售收入2、建立客户数据库创意空间3、新机会物色4、借鉴提高自我5、销售网络构建创意空间6、落低运营成本创意空间7、竞争情报收集创意空间8、品牌宣传平台创意空间9、获得反馈意见10、寻找任务外力支持二、网站运营思路创意空间1、通过网站主题来吸引网民（潜在消费者）的扫瞄，建立稳定持续增长的扫瞄量，且掌握 建立相应的扫瞄者（网民）数据库，借以相关活动安排来建立网站的会员制以确保网站定期 忠实的网民，

3、并对网民情况进行分析处理，借所掌握的网民情况来向我们的目标商家展示网站价值，从而来吸引商家与我们网站的合作，从而利于各项商业活动的规划和实施创意空间2、先期通过为商家提供免费的宣传平台，借以营造网站的商业用途，也就是能为网民提供了潜在价值的利用，逐步确立网民对我们网站的认同度和扫瞄习惯；利用网民对我们网站信息的利用而使商家得到了网站的实惠体现，这时候才开始进行网站的商业性收费，在目前网站广告运作环境下，给予体验机会是一个强有力的竞争武器， 况且这在网络年代里在成本方 面是能够同意的创意空间3、在以上两个时期，我们依旧以信息服务提供为网站的要紧经营业务， 同时也兼带一些线 下商业运作，但仍然保持

4、着一定程度的中立； 待网站运营过程保持稳定进展了， 我们能够考 虑结合网站品牌情况推出自我品牌产品， 实现一定程度上向实业方向转变， 借以网站建立起 来的宣传优势和我们网民数据库，完全是能够打造一个消费品方面的品牌创意空间4、网络的好处就是其运作的低成本和极度的灵活性， 各个主题和网上活动能够随时变化和 更新，从而能更好满足网民的需求， 有网民才有网站的生命力， 因此要在网站上感于尝试创 意空间2h 三、网站定位创意空间1、从网民的普遍个人利益心态，我们网站将以全方面提供市场商家优惠促销信息为主打内容，成为商家网上公布优惠促销信息平台，成为网民消费者寻找优惠促销信息的要紧网上来源，建立网上全权

5、威的优惠资讯平台，以此最大限度吸引网民，最大限度为商业服务，据网民反应来做进一步的商业活动创意空间2、能够将团购的相关元素融入那个网站平台中，将其与商家的优惠活动进行更紧密结合创意空间3、同时引入来自商家或者网民的互动、参与元素，保持网站的双方交流机会，实现双方其他利益点的相应结合创意空间四、网站名称创意空间中国购物优惠促销指南网五、网站栏目设计1、优惠促销信息：提供当地商家公布的优惠促销信息，或者网站为网民争取的优惠信息2、专业市场资讯3、采购指南4、市场调查报告创意空间5、品牌排行榜：自定标准，结合市场调查和网民反馈信息，推行季度榜和总年度榜创意空间6、潮流资讯创意空间7、方案征集：满足商

6、家在营销、设计、人才等方面的需求8、服务提供：提供网民智力财宝转换机会创意空间9、网上小店：以招标经营的形式开发本网站的电子购物平台10、 交流天地11、会员特区：为会员提供相应附加值服务六、网站业务收入设计1、信息公布费创意空间2、网站广告费创意空间3、短信平台收费创意空间4、频道外包收费（类似电视节目外包操作）5、主办、协办活动收费6、定向信息公布费（发挥会员数据库作用）7、产品代理收费（电子商务频道）创意空间8、调查报告费用9、顾咨询费用创意空间10、地区业务经营权费用（将地区业务经营权外卖）11、会员服务收费创意空间创意空间七、后续产品开发1、自我知识产权刊物出版创意空间2、系列会展开

7、发创意空间3、成立协会，进行协会经济创意空间4、自我品牌(连锁加盟)5、经营顾咨询服务6、海外合作创意空间篇二：商业项目策划方案一：酒店简介焦作三维戴斯酒店座落于焦作市专制中路555号，是焦作市一家依照国际标准建筑，由美国戴斯酒店治理团体所治理的集客房、餐饮、文娱、健身、洗浴等高档设施为一体的豪华商务酒店。焦作三维戴斯酒店地处焦作郊区最繁华的商业地段，地舆职位优越，交通十分便利。高25层，酒店网络营销方案。总面积达4.5万平方米，学会网络营销方案范文。与8万平方米的6层豪华商场相相接，合计 12.5万平方米，也是一家今世化生活式便利酒店。酒店 内设施配备完好，听听三维戴斯酒店营。能敷裕满足商务

8、旅行和观光旅游者的不同需求。焦作三维戴斯酒店具有初级客房、豪华客房、行政豪华房、商务豪华房、行政套房、总统套房。 酒店设有豪华行政楼层、无烟楼层，所有客房安置宽带互联网、室内电子安全柜、语音信箱、 液晶电视及卫星电视频道。焦作三维戴斯酒店特设的行政酒廊位于22层，为来宾提供了一系列独享的优惠和性情化的专业任职，广州网络营销推广。 提供快捷便利的入住手续、厚实的自助早餐。同时全天供应软饮， 晚间还为商务来宾绸缪了鸡尾酒，在此来宾可尽览焦作光景。房地产营销推广方案。:市场环境阐述 市场侦察和预测市场侦察是指运用迷信的方法和措施，编制而有目的地对需求、供应和市场环境等信息凉快收集、阐述、研究的活动。

9、(1)市场侦察的类型依照侦察的形式、类型和目的的不同，不妨分为探干脆侦察、描述性侦察、因果性侦察。探干脆侦察要紧用于收集初步原料。描述性侦察是对市场的客观状况进行凉爽照实的记载和反映。因果性侦察是为了了解和掌握市场气象之间的因果相关而进行凉爽的市场侦察活动。(2)市场侦察的方法市场侦察就是要收集、阐述、研究市场信息，对市场信息的侦察可分为原始原料的收集和二 手原料的收集两种形式。看看广州网络营销推广。其中原始原料的收集又包括询咨询侦察法、 观看法、会议法、实验法等。市场预测就是在市场侦察猎取的原始原料和二手原料等信息的底子上，运用迷信方法，对市场以后一段时辰内的变化及需求趋向做出阐述和推断。(

10、1)市场预测的方法 定性阐述法(消费者定见法、经理人员判决法、德尔菲法)、定量阐述法(2)市场预测的程序 确定预测对象，拟定预测打算 ；收集和阐述原料；抉择预测方法，建立预 测模型；确立预测后果，提出预测呈报建立在上述的底子上对焦作市市场凉快侦察和预测：酒店网络营销。1 .市场外部环境阐述，如政治环境、社会环境、文化环境、经济环境等，分不针抵消费者市尝竞争者市场做出阐述， 对后果凉快阐述和评价，进而提出建议。2 .市场外部环境阐述，即酒店外部环境阐述(1)酒店职员素养(2)酒店治理者素养(3)酒店自身状况3 .酒店swot分析阐述swot就是指一个企业维系外部市场对自身的优优势阐述。酒店议决下

11、面的内外部环境阐述此后在维系自身的状况阐述酒店今朝所具有的优势及优势，然后针对这些状况在作出一些更有益于自身繁荣的修正、补充和完美。三.营销组合战略 1营销对象酒店营销的对象当然要定位到实实在在的利润上，但不光仅如此。营销对象的定位还要斟酌到消费者和社会的利益，学习酒店。要能切确措置好企业与这些人和团体的利益相关。因此，酒店营销对象应当有三个层次：方案。一是酒店打算期的间接营销利润，二是以后必定时期企业形象的增值，听听酒店餐饮营销方案。即议决优质任职、让利和承担社会负担来提高企 业的形象，三是探求和积聚营销体验，培育造就一支高素养的营销人才队伍，建立完美有效的营销网络体系。2市场细分市场细分是

12、指企业依照消费集体之间需求的区不性，网络营销方案范文。把一个整体市场划分为若干个分市场，从中抉择自己对象市场的方法。 市场细分看待企业切确制订营销打算和 营销战略、顺利杀青营销对象具有专门首要的意义。酒店不妨依照各种成分细分旅游市场，如地舆、社会经济、置备行为、人口结构特点、消费 者生理成分等。3对象市场酒店依照所做的市场细分， 有目的的抉择对象市场， 进而有针对性地满足对象市场消费者的 需求。在抉择对象市场时可运用的市场战略大凡有三种：无区不性市场战略、 区不性市场战略和麋集性市场战略。无区不性市场战略又称整体市场战略， 即把整个市场作为企业的对象市场， 听听三维。不注 意区分市场不同的需求

13、；区不性市场战略是依照消费者的不同需求，对整体市场进行凉爽细分，然后依照不同的对象市场分不采取不同的营销战略，满足每个细分市场的个不须要 ；麋 集性市场战略又叫聚积营销战略， 是企业在市场细分的底子上， 针对某一细分市场， 将企业 的人财物资源聚积于该对象市场进行凉爽营销。酒店不妨灵动运用这三种战略，维系自己的产品特色， 抉择不同的对象市常你明白销策划方案。4市场定位定位是在上世纪70年代由美国学家艾里斯和杰克特劳特提出的，酒店营销策划方案。其含义是指企业依照者现有产品在市场上所处的职位，针对顾客对该类产品某些特征或属性的重视水平，为本企业产品塑造不同凡响的，给人印象昭着的形象，并将这种形象生

14、动地转达给顾客，从而使该产品在市场上确定适当的职位。市场定位是酒店在对象市场抉择的底子上确定自己的产品定位、 企业定位、竞争定位和消费者定位。目前，三维戴斯酒店的企业定位是商务型酒店，但还可依照不同的对象市场设置不同的产品定位。三维戴斯酒店营。5具体营销战略市场营销战略是企业以顾客须要为启碇点，依照体验取得顾客需求量以及置备力的信息、商业界的欲望值，有打算地组织各项经营活动，议决彼此妥协类似的产品战略、价钞票战略、 出售渠道战略和促销战略， 即4ps战略，为顾客提供写意的商品和任职而杀青企业对象的历 程。(1)产品战略：酒店营销策划方案。议决产品市场时机与题目阐述，提出合理的产品战略建 议，造

15、成有效的4p组合，到达最佳效果。1)产品定位。产品市场定位的关键要紧在顾客心目中寻找一个空位，使产品迅速发动市常2)产品行量功效方案。事实上销策划方案。产品行量就是产品的市场生命。企业对产品应有 完美的质量保证体系。3)产品品牌。要造成必定着名度，、美誉度，我不明白营销策划。创建消费者心目中的着名 品牌，必须有剧烈的创牌认识。4)产品包装。包装作为产品给消费者的第一印象，须要能迎合消费者使其写意的包装战略。 听讲方案。5)产品任职。筹办中要注意产品任职方式、任职质量的改善和提高。(2)价钞票战略 市场竞争离不开价钞票战略，灵动切确地制订产品的价钞票是杀青产品价值 和企业市场对象的关键，你明白策

16、划。同时，产品价钞票的高低与需求也亲切相关，价钞票制定得合理与否，间接相关到消费者的置备力和产品的竞争力。(3)出售渠道战略出售渠道战略的抉择对企业能否打开销路、尽快占据市场及消沉营销得有 有着十分首要的作用。(4)促销战略促销战略常用的措施有广告、公关、流传、人员倾销、举办或参加博览会等等。其中广告流传，推行程序可按以下方式凉快：筹办期内后期推出产品形象广告。网络营销策划书。销后适时推出诚征代理商广告。节假日、重大活动前推出促销广告。酒店。独揽时机进行凉爽公关活动，接触消费者。我不明白网络营销推广方案。主动愚弄消息媒介，特长建筑愚弄消息事件提高企业产品着名度。随着市场营销学研究的不停深入，市

17、场营销组合的形式也在产生着变化，从4ps繁荣为6ps。营销策划方案范文。近年又有人提出了4cs为要紧形式的市场营销组合。依照筹办期内各时辰段特点，推出各项促销方案。促销方案要过细、周密， 操作性强又不乏灵动性。还要斟酌费用支出，一切量力而行，尽量以较低费用取得优秀效果为纲领。加倍应当注意季候性产品淡、淡季营销着重点，抓住淡季营销优势。6主题促销提案如过年、五一、十一、中秋等首要节日推出主题营销以汲取更多的消费者。如何做网络推广。7外部营销注重对职员的培养，创建外部营销认识。 如此在酒店外部造成一个外部营销链，使整个营销显得完整，更具竞争力。四营销方案预期效果阐述及推行依照方案的可行性阐述，作出

18、收益预测，进而确信推行与否。五方案的调整若方案推行历程中有不妥之处适时调整，是对原方案的补充和修正。篇三：商业项目策划方案第一章总体策划思路一、策划的总体思路1 .全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握 他人犯下的错误，幸免重蹈覆辙 -先求不败而后求全胜。2 .项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优 势和劣势进行推断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。3 .创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在以后领域 的积极开拓，不仅为项目自身制造出竞争优势，还能够为地产企业奠定行业地位。二

19、、项目背景1 .用地概述l地块位于苏州市朝阳区长安西路南侧，西临华美商城，东接苏州市邮电局，南近苏州商厦，北与苏州饭店一路之隔，属都市核心商圈内的绝版地块。地块周边休闲、购物、娱乐、医院 等生活设施配套齐全，交通便捷。l该地块整体呈品字状，沿长安路东西面宽132.4米，南端东西面宽 67.74米；南北最大进深112.78米，最小进深 61.99米，地块占地11692.59 m2 （合17.53亩）。2 .项目规划商业形式：独立商铺布局 +大开间框架自由分割商业布局，约 20491.85 m2 l住宅形式：小户型酒店式公寓布局，约9609.32 m2 l办公形式：可自由间隔式写字楼布局，约 22

20、791.36 m2 l停车形式：地上 81个，地下326,合407个车位（地下两层停车布局，约 13691.36 m2）o l建筑密度：42%l绿地率：25%l容积率：4.513 .规划设计要点苏州世景国际方案设计讲明（略）4 .用地红线图（略）三、项目资源分析、项目目标的界定-效益和品牌1 .项目销售按目标打算顺利完成第一时期销售必须成功，以顺利渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。1总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。12 .项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。借助项目运作的成功，苏州世景置业进展有限公司确立在苏州房地产行业的地位和阻碍力。 1综合提升世景置

21、业进展有限公司的品牌知名度、美誉度和扩张力。1四、核心目标-树立品牌原理：达到商业房地产的三赢境地品牌时代需要有品牌时代的房地产开发经营的游戏规则，需要有品牌时代的语言与消费者对话，这种全新的沟通语言与游戏规则，就是房地产品牌语言与品牌运营规则”。品牌时代的消费者需要的不只是房地产产品，而更是需要房地产的品牌服务， 品牌时代的房地产开发商需要学会塑造房地产品牌， 需要学会运用房地产品牌运营”的规则生产适销对路 的房地产品牌。品牌经营与消费者处于动态的平衡，消费者不断将自身的体验反馈给经营者，经营者对房地产品牌进行维护与调整，使品牌体验不断更新，品牌价值不断提升。所谓三赢是指开发商企业价值、 消

22、费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升。通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活，形成强大的品牌势能：消费者欲望燃烧、品牌光芒闪耀、区域能量引爆。最终达到财宝涌流、社会进步的全新局面。五、项目开发总建议1 .引进先进的商业规划，专门注意引进新业态和设计好项目的业态组合。2 .通过前期销售与招商的同步进行，引进众多国内、国际知名商业企业和品牌，颠覆现有 区域商业格局。3 .注意引入商业物业和统一运营治理概念，对项目精心包装。4 .通过超常规宣传，通过项目营销进行造势炒作，让该项目的开发成为当地市民关注的热 点，并形成良好的口碑同时节约宣传费用。5 .通过

23、适当灵活划分商铺面积来操纵总价，推出短期租赁政策，尽量落低投资门坎，使项目积聚大量的潜在客户群。6 .充分利用项目三部分所形成的生态链形成优势互补。六、项目的swot分析1 .项目优势地理位置优越，商圈人气兴盛 l世景国际位于苏州市中心地带，属于长安路顶级商业中心向商旅娱乐中心过渡的核心地带，距秋叶原、徐家汇、宝皇不超过500米，苏州剧院、苏州饭店、苏州宾馆也是近在咫尺，交通便利。能够讲是是目前苏州市城区内最具进展潜力的商业用地。商业配套完善，商业活动便捷 l由长安路相连的南京路与中心路地段是苏州市朝阳区最为成熟的商业活动区，其中汇聚的商业、酒店、娱乐等均在整个苏州市具绝对代表性。随着近年来来

24、国民经济的稳步进展，居民生活水平的不断提高， 大规模新型商业项目的投入使用，令该地段的商业配套越发成熟，各类商业、商务活动业已成为苏州最为频繁的地区。属于三位一体的商业项目模式，开发潜力巨大l项目集商场、投资型公寓、写字楼于一体，可形成商业经营、旅游居住与商务活动的优势互补。2 .项目劣势周边商业竞争较多，从某种程度上分流消费群体。ll尽管街区具有良好商业环境资源，然而临近项目如华美商城、北方商厦目前经营状况不容 乐观，容易造成客户的对比心理，为后期销售招商增加压力。l目前苏州高档写字楼市场供应量较大，如黄金大厦、国贸大厦、瑞蚊祥、珠玉岛、众成商 城等项目。且朝阳地区的高档写字楼租赁情况不理想

25、，中小型写字楼因租金优势较被市场认可。l目前市场上写字楼投资回报率较低，缺乏投资者关注，而中、小型公司因为经济实力有限，多以租赁为主，购买意向不强。3 .机会点经济进展利好因素l长安路地位的提升，与其讲是近年来各开发商着力打造的结果， 还不如讲是苏州市经济稳步 进展、核心商业圈多元化进展的必定。目前已形成南北以中心路、南京路为轴，东西以长安路为轴的格局。而中心路与长安路也因地处都市轴线中心的缘故，商业地位迅速上升。地理区位优势l目前苏州市房地产市场已日渐成熟，该项目的地理区位优势必定会赢得较大的进展趋势。因此，以超前的决策意识，以科学的态度研究供给-需求，便能够抢占先机。项目连动实现价值最大化

26、 l本项目对面是苏州剧院、苏州饭店、苏州宾馆等苏州顶级商务娱乐场所，而左边不超过500米又是苏州市几大闻名商场的聚拢地，因此如何结合项目自身开发特点，能完善和补充市场缺陷就能发挥优势，落低运作成本，实现本项目物业潜在价值最大化，使进展商充分兑现效中心都市的建设汇聚了人气 l随着政府进展进展中心都市力度加大，朝阳区对五区三县的阻碍力和知名度的提升，区位优势必定会带来人气的上升，而本项目开发周期估计完全能够借势造势，为增加项目开发的安全性打下良好的基础。4 .风险市场因素l可对形成直截了当阻碍的超大型项目在本项目开发周期内都将面市时，例如马上开售的珠玉岛大厦和被誉为苏州地王的黄金国际项目已于12月

27、18日进行凉爽奠基仪式。这些项目均体量巨大、且差不多上集商业、酒店、写字楼及住宅于一体。同期上市必将对本项目产生竞争。同时，从目前苏州市的房地产市场看，各类型竞争同质化开始，已引起许多开发商的重视， 按我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品差异性的重要性或迅速模仿。 那时，本项目依旧具有一定市场竞争的风险性。自身因素l与本项目一墙之隔的华美商城及长安路的其他大型商场差不多有强烈的对比，假如本项目没能在项目定位、经营特点及硬件设施上有所超越的话，销售的风险性和困难度是显而易见的。5 .综合分析从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的方法就是尊重市场、 适应市场

28、，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素， 运用智慧，制造出具有超前性、 差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的投入产业比，追求产品供给-需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。从目前各热销的房地产项目以及 投资者的区域意向，能够看出投资者的考虑因素要紧表现在：一是地段和人气，地段和人气是决定商铺租金的重要因素，人流量大、道路畅通、能够留住行人和有稳定消费群体的区域等差不多上投资考虑的要紧因素；二是新的商业模式和经营理念， 苏州当前的商业模式开始从条状商业街向集聚式商业区转化， 综合性的商业步行街、”一站式购物”的大卖场等新的经营治理模式所带来的阻碍是不言而 喻的；

29、同时随着市场上产权式酒店、投资型公寓及中高档写字楼等房地产项目的出现，投资物业的多样性也开始逐步形成。因此，同属具备投资型的商业形态，本项目要立于市场不败之地的关键就是如何开发出适合区域今后进展的商业模式和引入先进的经营理念。三是产品和配套，商业产品的设计和周边资源状况，包括产品本身、产品形象、产品位置对 消费及投资者的有效引导，还有商业项目的功能定位、软硬件配套设施、 人流走向等技术性内容，以上因素对商业项目的功能阻碍非常大，投资者考虑范围较大。七.市场机会发觉本项目市场机会将包括对商业、酒店、公寓、办公、休闲娱乐等多元的需求构成，市场机会 有以下几部分构成：1 .常规市场机会发觉l传统都市

30、区域自然形成的不动产需求（自用和投资），商业、商务及休闲需求。项目位于苏州的市中心，处于苏州市顶级商业地段向顶级商务地段过渡的边缘地带，商业、商务及休闲的需求能够得到最大化的体现。市区内类比高水准的综合性多功能商业项目有效供应不足形成的差异性显示需求。l2 .新生代市场机会发觉政治、经济、文化、艺术和社会环境变化带来的需求。l都市建设和进展，交通的全面改善，其他都市区域价值和格局变化带来对本区域的新需求。l新生代滋生的生存、休闲、投资空间的现实需求。l3 .制造市场机会发觉l新投资方式制造的市场机会。目前苏州市民的投资意识非常浓，就这一点来讲我们注意差异化投资，就项目本身能够从前期的招商工作开

31、始，进行统一招商统一规划， 使得本项目在投资理念方面有较大的提升。l新经营方式制造的市场机会。目前非常多商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性，商业氛围的形成仅依靠市场的调节由经营者自发形成，商铺的换租率表现频繁。 这就给我们在制造市场的新型不动产品种提供了机会与空间。l新营销策略制造的市场机会。当地的营销策略要紧以房屋预售登记认购为主，到开盘后集 中签约。而我们在具体运作中能够将一些新的操盘手法融入其中。4 .延伸价值l 新都市主义”规划观念的延伸价值。考察新都市主义的都市建设理念，我们能够看到，新 都市主义所有主张的背后，都蕴含着一个极其重要的思想，即人文关怀。不管是混合街区功能的考虑，

32、依旧对交通系统的组织，抑或其它都市建设主张，都强调要满足人的需求，尊重 人性进展。新都市主义者重新反思人类与自然的关系，主张都市建设应充分研究自然环境，都市规划因形就势， 建筑设计适应气候要求，从而使都市与自然形成和谐共存的局面。关于本项目而言，应相当重视 新都市主义”的规划观念及延伸价值。l 艺术化”建筑设计的延伸价值。建筑不等于艺术，因为建筑设计首先考虑的是不同项目的 具体要求，建筑必须有功能性，它牵涉到结构、力学、工程学等，建筑不仅仅是表现。建筑 艺术价值观的演变分为五个时期：（1）有用建筑学时期，追求适用、牢固、美观的建筑；（2）艺术建筑学时期，视建筑为凝固的音乐”；（3）机器建筑学时

33、期，把建筑看作住人的机器”;（4）空间建筑学时期，认识到 空间是建筑的主角；（5）环境建筑学时期，认为建筑是环 境的科学和艺术。在本项目中，我们着重要体现的是空间建筑学与环境建筑学相结合的本质。l 主题性环境设计的延伸价值。主题文化是项目的灵魂。项目的主题文化定位是制造项目 个性，体现物业差异性，从而引领潮流，引导新的生活方式的坐标，也是项目建筑风格，环 境风格设计的依据。l 后价值开发”的延伸价值。那个地点指的后价值开发体现出品牌经营的持续性与持久性能 够为今后的品牌制造与品牌经营打下坚实的基础。5 .机会价值土地竞拍的社会知名度。l类比竞争物业的优劣取舍。详见市场调研报告l社会专业服务体系

34、组合和利用。l金融服务。包括个人金融服务、物业托管、个人理财等等。l物业经营和治理。l营销策划。l第二章 项目总体的定位开发报告刖有在多年进展和积存的基础上，苏州市整体经济进展势头强劲，20xx年全市国内生产总值历史性地突破千亿元大关， 达到1003亿元地点财政收入达到 40亿元，而全社会固定资产投资 完成365亿元，增长幅度达66%,年末城乡居民储蓄存款余额达到479亿元，比上年初增长16%,能够讲20xx年是本市近十年来进展最快的一年，苏州经济差不多跨上了一个新的进 展平台。而站在房地产领域去看待那个我们马上面对的全新经济进展平台，就不难发觉目前苏州都市经济进展的现状，而立足本项目我们要紧

35、的工作则是应最大可能的去适应和了解都市进展的 脉搏，令项目主动成为引导和带动进展趋势和引导消费的平台：苏州房地产市场真正走向现代化运营的标志应该从20xx年长安路徐家汇商业步行街的火爆发售开始，紧跟正全市大量商业房地产项目纷纷亮相，这一年刺激了整个苏州房地产市场的完全复苏，更让一般消费者认识到了房地产中蕴涵的投资价值。但随着时刻的流逝，进入 20xx年，前期销售火爆的商业房地产项目开始进入实际经营时期，人们才发觉利润与风险 共存非常多新建商业项目由于未能非常好的进行前期经营规划致使开业后商家经营举步艰 难，先期销售时进展商承诺的回报难以得到。加上短期内开发体量过于集中，最终导致商业房地产市场泡

36、沫破裂。反而，住宅房地产市场在长期理性进展的同时，又吸纳了商业房地产高峰期先进的规划及营销理念，进入2004年整个苏州房地产市场最终以住宅为主导。尽管，通过了这一房地产历程，非常多房地产进展商连同一些非理性的投资者被淹没，但对整个苏州市房地产市场今后健康的进展及购房者消费习惯的改变却起着不可磨灭的贡献，这些贡献至少来自两方面：第一方面：让所有进展商明白房地产不是一种短期投资建设过程，在项目开工建设前不仅要考虑销售更重要的是日后运营。只有形成软件、硬件与市场三者间完美统一，才能笑到最后。第二方面：作为一般购房消费者， 在作出投资行为前， 不要轻信进展商为促进成交而作出的 种种承诺，更重要的是理性

37、的去分析该项目在以后几十年内可能的经营及回报的可行性。因此，本项目在开发建设之初， 如何针对现时市场及今后进展趋势而作出合适的项目整体形象定位、产品功能定位及为日后正常运营而规划的各项软硬件配套设施，才是令项目最终成功的可行之道。一、项目总体形象定位纵观苏州都市经济及基础建设的进展格局，具代表性的大型商业均分布在长安路、中心路及南京路交汇之处，方圆 1000米内云集了例如秋叶原、宝皇及徐家汇等闻名商厦，形成了苏州绝对的商业核心圈。如对该圈进行细分，又不难发觉该圈左边以商业为主，而右边以闻名酒店、银行、娱乐及通讯为主，初步形成了目前全国大中型都市所致力打造的中央商务区的 雏形即：cbq从历史上看

38、，例如全国三大都市：北京、上海及广州的cbd进展历史均存在以下几个共同特征： 1）在都市进展中自然形成。2）起始规模较小，功能要紧集中在一条街道内。3）未形成作为区域性 cbd的地位。例如：广州cbd最初就是和商业中心混杂而居，如60年代，广州市的 cbd位于南方大厦、文化公园和人民南商业区一带。但随着区域经济的进展，都市商务功能地位的上升，广州cbd逐渐与商业中心分离，如 70年代，广州市的 cbd转移到海珠广场的旧交易会、广州宾馆和华侨大厦区域；80年代，随着环市路内多幢标志性建筑的建设，广州的cbd转移到花园酒店、白云宾馆、世贸一带；到了 90年代，乘着都市东移的春风，广州cbd的核心产

39、业开始慢慢向天河北地带转移，大量金融保险业，跨国公司总部集聚在中信、 市长大厦等大型建筑物，新的cbd已逐步形成。由上述例证我彳门不难看出 cbd在由雏形向成熟转变的过程中必须具备的关键要素：第一， 最初是和商业中心混杂而居；第二，规模较小，功能要紧集中在一定区域内；第三， 区域内自然形成了由众多商业、酒店、写字楼及银行、公寓项目的混合进展经营模 式，而单个项目所能完成；第四，随着区域内都市标志性物业的投入使用，该区域cbd形象才逐步走向成熟，形成对整个都市及周边的阻碍力，发挥出中央商务区的真正功能。随着苏州经济进展和人民生活水平的提高， 及政府致力于进展五区三县中的中心城镇， 朝阳 区在目前

40、及今后的进展潜力都无可限量。因此做为外向型经济进展的产物cbd中央商务区形成已已成为必然趋势。结合上述三大都市 cbd形成的四大要素来纵观苏州目前的都市格局，长安路与中心路交汇 的沿线无疑成为 cbd形成的最佳区域，而实际上目前该区域内除具备了核心商业功能外， 还占据着苏州仅有的两家四星级酒店和苏州剧院，以及为数众多的银行、通讯产业等。唯一尚缺的就是都市标志性物业的出现。因此，本案作为融会商业、投资型公寓及写字楼功能的综合型物业，以其俊朗、雄伟的建筑 立面，它的建成必定成为都市标志性物业，而我们也能够讲是顺应潮流的将定位于：形成项目内部商务生态链打造令苏州cbd走向成熟的标志建筑它的出现，必定

41、使目前的都市格局和经济发生了新的变化：1、是都市外向型经济进展的必定产物2、是区域商业进展自然形成的产物3、是商务区由雏形向成熟转变的必定产物4、是都市面貌更新的必定产物cbd中央商务区概念cbd中央商务区一词来源于本世纪 20年代的美国。cbd是都市空间组织的核心部分，以都市商贸、金融以及综合服务部门为主体。cbd的进展，关于经济中心都市，专门是大都市具有普遍性，也是都市自身进展战略性选择与需要。二、项目功能定位在确定项目整体形象的基础上，我们针对本项目实际情况， 为世景国际各组成部分的功能定位如下图：1、商业部分的功能定位：一个成功的商业项目，正确的定位是关键。正确的定位，不仅仅是发挥项目

42、先天的优势，更重要是要有前瞻性，能通过后期的适当的改造与创新的形象宣传， 挖掘新优势，制造新优势, 激发最大价值，获得最大收益。定位原则：1,商圈互补；2,价值链完整；3,前瞻性；4,制造性；5,唯一性下面我们就以上海最闻名的新兴商圈徐家汇商圈来讲明商业中心定位的几大原则。在徐家汇地铁出口处，方圆 500米内云集了：汇金百货，太平洋百货，港汇广场，美罗城， 及太平洋电脑城，科技街等近 10家大型商业中心，每一家差不多上声名赫赫。小小徐家汇 又是如何容纳这近 10艘商业航母，而且让每一家都经营兴盛呢？神奇就在商圈互补与价值 链完整上。汇金百货：以中高档服装与化装品为主体的时尚购物商城；太平洋百货

43、：以台湾与日本，韩国高档商品为主体的中高档购物商城；美罗城：以经营世界顶级品牌为主体的高档购物商城；港汇广场：集购物，休闲，美食，娱乐为一体的大型shopping mall太平洋电脑城：以经营电脑，手机及其它数码产品为主体的专业商城从以上各商业中心的的定位，我们能够看出，他们不但在距离上紧密相连，或者抬头相望， 而且在商业形态上也是层层递进，紧密互补。不管你是一般白领依旧高级金领或是外企高管，富豪新贵，只要你来到徐家汇，方圆500米内都有适合你的消费天堂。因此，那个地点的人气和财气自然旺盛。在苏州有徐家汇如此规划完整出色的商圈吗？目前没有。我们能够历数在长安路与中心路交汇一带的大型商业中心。苏

44、州商厦：以经营中档服装为主体的综合型购物商城；l宝皇购物广场：以经营中档服装与化装品为主体的综合型购物商城；l秋叶原购物广场：以经营中高档服装与化装品为主体的综合型购物商城；l徐家汇商业广场：以经营中档服装与美食为主体的综合型购物商城；l北方商厦与美达服装城：以经营中低档服装为主体的服装商城；ll中档服装服装产品几乎成了苏州所有商业中心的支柱经营商品，商业项目的功能同质化专门高，竞争越来越激烈，经营越来越困难。苏州的商业形态必须升级， 打造一个象上海徐家汇如此规划完整出色的商圈，才是苏州商业进展的趋势。因此我们必须寻到与现有商圈互补的空白点那就是超越秋叶原，达到接近上海港汇广场档次的，集购物，

45、休闲，美食，娱乐为一体的精品型shopping mall因此，结合项目的地段优势与中等规模的体量，我们关于商场部份的定位就是：苏州首座精品综合性商业广场：集购物，休闲，美食，娱乐为一体的综合性消费平台。差不多业态规划：l首层与二层名店城，采纳连体销售的形式，同时在推广口径上统一宣传为首层，以淡化客 户心中三楼过高的传统思维。临街商铺应连续长安路巨大的人流及传统商业格局，以形成与项目形象相协调的品牌店经营模式ll内街商铺可通过营造室内休闲广场，致力吸引于中高档次的娱乐、餐饮商家进入，以形成 依托于项目强大商务客源基础上的特色经营。l三楼-四楼通讯专业城：连续项目原有地块经营通讯产品的传统，采纳玻

46、璃通透式间隔成使用面积在2040决左右的铺面，即可解决传统三楼商场采光不足的咨询题，又可极大的落低 投资门槛，为原有地块商家的顺利回流奠定基础。l四楼另一种备选的业态数码科技市场：随着科技的快速进展，通讯产品与其他数码电子产 品的联系日益紧密，同时 pda、mp3、md及手提电脑在商务活动中的大量运用也为该市场 的繁荣带来稳定的客源支持。（从目前对市场的分析来看，还存在较大不稳定性）2、商务部分的功能定位：定位原则：1,商业商务商住互动互补；2,提升附加值；3,前瞻性；下面我们就以广州最闻名的中央商务圈天河北来讲明商务中心定位的几大原则。以天河体育中心为圆心，方圆1000米内云集了：中信广场，

47、市长大厦，金利来大厦，高盛大厦，财宝中心等数十座高级写字楼；尽管竞争激烈，但却一直保持极高的出租率与稳定增长的高租金，新的写字楼与商住楼， 销售与出租情况亦十分好， 天河北写字楼热卖热租的奥 妙在哪里？奥妙就在于良好的商业商务商住互动互补，形成了完整的商务生态链。中国第一座shoppingmall天河城广场为天河北广场数以万计的时尚白领提供最舒适便利的休闲购物场所；华南至高档的购物中心广州时代广场与广州友谊百货为数以千计的高级金领提供最优雅豪华的 休闲购物出处。紧邻天河北中央商务区的就是广州最早的豪宅区：名雅苑，荟雅苑等，最畅销的豪宅区：伊顿18,芳草园等，及最新的酒店式公寓都会华庭，希尔顿阳

48、光等。这些内外豪华治理出色的豪宅与酒店式公寓既为周边的高档写字楼提供了大量的客源，相应地，这些高档写字楼同样也为豪宅与酒店式公寓的租售提供了源源不断的客源。因此，实现商业商务商住互动互补，不然而项目目前销售成功的关键，也是项目成功营运的关键。为了实现商业商务商住互动互补，减少对流淌消费的依乃，培养固定真实消费者， 天河城广场，中华广场，正佳广场的闻名商业中心都在原项目实行加盖写字搂的工程。提供租客提供租客由此可见：商业中心 商务中心 酒店公寓提供顾客提供顾客这种商业商务商住互动互补的规划，将是中国商业商务中心进展的必定趋势。另一方面，我们从北京，上海，广州商业商务中心进展的规律来看，cbd （

49、中央商务区）的建立，无疑是都市与经济进展的必定趋势。cbd,不然而一个都市商业商务的核心，也是一个上规模的都市进展的核心。一个都市必须有一个中心， 一个都市100万人口左右的都市也只能有一个核心。苏州的进展就是最好的例证。从三年的朝阳，崇文，景山等五朵金花一起开到现在强调地以朝阳为进展 核心，带动其它城区共同进展的政策转变，我们发觉苏州都市进展的下一个突破口就是：整合已有资源，建立一个 cbd （中央商务区）。以cbd为龙头带动都市的飞速进展。因此，从都市区域功能规划的高度着眼，结合项目的地段，规模与设计特点，我们关于商务部份的定位就是：中央商务区1,商务港：苏州首个 4a级写字楼2,酒店公寓

50、：苏州首个 4星级酒店公寓三、世景的无限优势透过世景创新的服务，令企业都可尽享无限优势：l对世景的实际使用者而言：可大幅节约办公室成本开支。毋须任何前期资本投入，亦不必 为未被使用的空间支付任何费用。只需按实际需要，随时都可选择扩充、缩小办公空间，免 却长期租约的约束， 灵活配置办公用物业： 一页简单合约配合完善的支援服务，有效节约物色理想办公室所需时刻与精力，让企业营运尽在掌握。 世景会为入住企业妥备一切：由进入世景办公室的一刻开始， 即可享用世界级资讯科技及硬件设备，傲然掌握分秒，确保时刻尽揽最优越商机。l对世景初始投资者而言： 在与国际接轨的经营模式下， 所带来的是高额而又稳定投资回报，

51、 与目前习惯的商铺、写字楼、住宅投资不同，由于世景在采纳类似于星级酒店的经营模式， 迎合灵活办公的国际趋势， 同时亦在最大程度上通过自身硬件落低企业办公成本，从而获得最大的入主效率和投资回报。l对使用世景经商者而言：经商关键莫过于企划及财务治理。若开支可准确计算及可将所有 隐藏成本统统删除，业务已稳步踏上成功轨道。对在世景中的公司而言：1不管创立一所新公司依旧， 扩充营运规模或将旗下办公物业增至最 大化，世景都可为之效劳。世景拥有无限弹性，可按实际需要随时扩充或缩减营运规模，从 容迎接每个挑战，尽掌胜算。四、项目定位优势的建立基础 1、经营策略：经营哲学：顾客至上。服务宗旨：以合理售价及租金为

52、顾客提供完善而优质的商务服务。优质服务：引进世界流行的商务服务概念，建筑设计注重拥有更广阔的空间，并揉合舒适光线，为顾客提供一个舒适的商务环境。高效营运系统：充分利用星级酒店治理系统及国外先进的商务服务系统，加快回应顾客的需要，落低成本，提高营运效率。2、竞争优势：世景国际的核心竞争力来自其三部分功能的相互依靠，共同形成对外部强大的商务辐射能力首先，立足于传统商业旺地的商业部分，以经营品牌、电讯和数码科技等时尚商务产品，将项目与周边商业、宾馆、 金融、通讯及娱乐产业进行嫁接，共同形成进行商务活动的区域环 境。其次，是世景酒店式投资公寓的出现，与临近两家四星级酒店遥相呼应，为商务人士提供更完善的

53、服务，同时通过对甲级写字楼的前期炒做，傲显酒店式公寓所蕴涵的商机。第三，是世景甲级写字楼强势登场，以其独树一帜的经营模式和绝对与国际接轨的软硬件配套设施，通过高档的形象及相对低廉的租金，将苏州苏州最具进展潜力的各类公司、企业及商家聚拢在一起，共同组成项目内部的商务环境。最后，在项目内部形成商业、写字楼与酒店公寓商务链的基础上，与周边大环境进行全面接轨，以本项目为标志共同推进苏州中央商务区的全面成熟。这就是我们项目的最大竞争优势：完善全面内部商务功能，依托周边环境共同组成商务活动生态链前景展望：商务生态链以全新的市场经营理念为投资者提供最具投资价值的产品，为商务客户提供周到贴心的服务，优雅舒适的

54、商务环境， 必将成为引领本地区商务潮流， 极大程度的引导都市功 能格局的国际化进程。 同时本项目引进国际先进的商业业态和治理经验，形成独具特色的商业文化，为市民提供高品质的商品和服务，有助于提升整体商业水平，对促进商贸进展、填补商贸空白、优化商贸行业结构、改善购物环境和居民生活质量都具有重要意义。五、目标客户群所定及分析 1、目标客户群定位：本案的目标客户群可划分为隐性目标客户群和显性目标客户群二大部分。隐性目标客户群是针对项目本身的氛围与形象以及服务配套的好话、独特与否吸引而来的人流类型而提出的。而显性的客户群是被本案所能供给的良好的创新的氛围与场地，以及大量人流量等先决条件所吸引购买或租赁

55、本案来经营的大大小小的各类型商家、公司、企业及投资者。2、目标客户群描述：隐性目标客户群：l这部分要紧描述的是进入项目购物、娱乐、商务及办公的人流，应该包括各种各样的人：省内省外的人、商务活动者、本地人等，而且本案要达到的目的是，使来过本案的人都能成为回头客、熟客，是显性目标客户进入的前期和基础。省内（市内）人流使其成为熟客、成为其来本地进行商务活动的首选地点 省外人流来到苏州必到的首选地点本地人使其认知到这是苏州市cbd的一个最重要标志性商务中心及最值得到的购物地点显性l从目前掌握的市场情况来看，苏州市写字楼的租金价格比较平稳，投资回报率较低，缺乏投资者关注，而中、小型公司因为经济实力有限，多以租赁为主，购买意向不强；而高档写字楼供应量较大，如黄金大厦、 国贸大厦、瑞蚊祥、珠玉岛、众成商城等项目，规模都比较大。同时这些高档写字楼租赁情 况不理想，中小型写字楼因租金优势较被市场认可；关于商业房地产市场，开发商、销售商规模、水平良莠不齐，竞争多处在较低层次；沿街营 业房从设计到销售同质化现象严峻；市场定位准确、商业氛围浓的项目销售依然良好。由此能够看出，本案显性目标客户