安吉·阿里拉度假村总体规划说明书

1、安吉梅子湾度假村总体规划说明书 2010 年 4 月 1 浙江大学亚欧旅游规划设计研究院 浙江大学城市学院环境艺术规划设计研究中心 目录 第一章第一章 规规划划总纲总纲.1 1.1 项目背景 .1 1.2 规划范围、性质与期限.1 1.3 规划指导思想与原则.1 1.4 规划依据 .2 第二章第二章 旅游旅游发发展展现现状状评评述述.3 2.1 项目地概述.3 2.2 旅游发展现状.3 2.3 旅游发展面临的主要问题.3 第三章第三章 旅游旅游资资源分析与源分析与评评价价.4 3.1 旅游资源概况.4 3.2 旅游资源类型及评价.4 3.3 资源开发条件分析.4 3.4 资源开发的不足之处.5

2、 第四章第四章 客源市客源市场场分析与分析与预测预测.5 4.1 区域客源市场现状分析.5 4.2 客源市场定位.7 4.3 市场规模预测.8 第五章第五章 总总体布局与分区体布局与分区规规划划.8 5.1 布局原则 .8 5.2 总体布局思路.8 5.3 功能结构 .8 5.4 功能分区 .9 5.5 分区规划 .9 第六章第六章 形象形象设计设计与与产产品策划品策划.13 61 形象设计 .13 62 产品策划 .14 第七章第七章 旅游市旅游市场营销场营销策划策划.15 7.1 广告策划 .15 7.2 公共关系 .15 7.3 销售促进 .16 7.4 电脑网络营销.16 第八章第八章

3、 环环境保境保护护与与绿绿化化规规划划 .17 8.1 生态保护规划.17 8.2 景区绿化规划.17 第九章第九章 支持与保障体系支持与保障体系规规划划 .18 9.1 旅游服务设施规划.18 9.2 交通规划 .18 9.3 水、电、通讯工程规划.19 9.4 公共信息符号系统规划.20 9.5 旅游商品开发策划.20 第十章第十章 投投资资效益估算效益估算.21 101 建设项目投资估算 .21 102 投入-产出估算 .21 安吉梅子湾度假村总体规划说明书 2010 年 4 月 1 第一章第一章 规规划划总纲总纲 1.11.1 项目背景项目背景 阿里拉梅子湾中国安吉度假村（以下简称梅子

4、湾度假村）位于中国竹乡安吉县的孝 丰镇赋石水库西岸，隶属于梅子湾风景区，距离 04 省道 5 公里。梅子湾依山傍水，山水之 间有沙滩、柳林、梅园，风景如画，环境优美，空气清新，视野开阔，四季气候宜人，是难 得的休闲度假胜地，非常适合开发高端休闲度假旅游项目。 该区块曾经批准建设梅子湾狩猎场，后由台商开发丽湖沙滩度假项目，由于各种原因投 资商于 2003 年终止了项目开发。此后，根据安吉县人民政府专题纪要（200341 号）文件 精神，由县旅游局与赋石水库管理局联合收购原丽湖沙滩度假村，并可在现有状况下进行适 当改善。 2006 年 6 月安吉县人民政府以专题会议纪要（200623 号）形式，允

5、许对该区块进行 开发，同意将 200 亩旅游出让土地中的 50 亩旅游用地调整为住宅用地。2007 年 2 月，安吉 县风景与旅游管理局组织专题评审会，通过了梅子湾新生态园项目规划 ，并以安旅 【2007】9 号文件批复。安吉县环境保护局安环建【2007】209 号文件，根据项目环评报告 书结论和省环保局评估中心对项目的专家评审意见，同意梅子湾新生态园项目建设。该项目 业主已取得该地块 200 亩国有出让土地使用权，其中餐饮旅游业用地 150 亩，住宅用地 50 亩。 梅子湾度假村项目由安吉梅子湾旅游发展有限公司投资兴建。经过一年多时间对国内外 市场的深入调查研究和多次实地考察，安吉梅子湾旅游

6、发展有限公司的主要股东 mkh 集团 决定利用梅子湾得天独厚的资源优势，兴建高端旅游度假村。为了开拓国内外高端市场，将 梅子湾度假村建设成为世界一流的休闲旅游度假基地，mkh 集团诚邀阿里拉酒店管理集团 加盟，引进国际现代先进理念和管理方法，从规划设计、施工建设，到经营管理的全过程， 坚持高标准、高品位、高质量，着力打造阿里拉品牌在中国的良好形象。 2009 年 10 月阿里拉酒店（度假村）集团经过实地考察，同意与 mkh 集团合作开发阿 里拉安吉度假村，两大集团的强强联手，为项目的成功开发奠定了坚实的基础。 为了保证梅子湾度假村项目的顺利实施，并保证其在总体开发战略上与安吉县建设“国 内一流

7、、国际著名的中国竹乡生态休闲度假旅游胜地，中国竹乡（旅游）第一县”的旅游发 展总体目标相统一，业主单位委托本院对梅子湾度假村进行总体规划。 1.21.2 规划范围、性质与期限规划范围、性质与期限 1 12 21 1 规划范围规划范围 东起赋石水库水域，沿水岸线向北延伸；北至水湾北部半岛山脊线；西至项目区西侧山 脊线；南至原射击场接待中心；规划总面积约 200 亩。 1 12 22 2 规划性质规划性质 梅子湾度假村是以赋石水库及梅林、山水风光 基地为依托，以原生态 乡土文化为特色，以山 水观光、滨水休闲、山地度假为主要功能的山水生态型休闲度假 村。 1 12 23 3 规划期限规划期限 梅子湾

8、度假村总体规划的期限定为 2010 年2015 年，其中 20102012 年为建设期。 1.31.3 规划指导思想与原则规划指导思想与原则 1 13 31 1 规划指导思想规划指导思想 l、以优势资源为基础、市场需求为导向、旅游精品为龙头、经济和社会效益为中心， 科学引导，突出重点，讲究特色，深度开发，合理布局。 2、旅游资源开发与生态环境保护相统一。可持续发展是新的生存模式和发展模式，要 重视梅子湾休闲度假区内自然生态环境（尤其是安吉县主要饮用水源地赋石水库）的保护和 开发，以生态环境保护、优化为前提，进行科学开发。 3、本规划贯彻“规划应具有指导实践”的理念，把形象塑造与市场营销贯穿规划

9、的各 个方面，使规划具有内部一致性、体例完整性和可操作性。 4、景区的改造与完善是本规划的着力点。经过前期狩猎场及沙滩度假项目的开发，梅 子湾度假村已经初步具备一定的市场知名度和客源群体，本规划旨在对其发展的历程与现状 进行细致分析，提出改造措施和未来发展方向，以实现梅子湾度假村的可持续发展。 1 13 32 2 规划原则规划原则 l、可持续发展的原则 使旅游业的发展与经济和社会发展相协调，把环境保护列为可持续发展的重要内容，提 高发展战略的高度，认真贯彻环境保护国策和执行“严格保护、统一管理、合理开发、永续 利用”的方针。 2、功能协调的原则 安吉梅子湾度假村总体规划说明书 2010 年 4

10、 月 2 根据梅子湾度假村开发的实际需要，合理划分功能区，协调发展。以自然风光为基础， 挖掘山水文化和梅文化内涵，突出点线面的景观特色；增加参与性旅游项目的设置，重点做 好高端休闲度假文章。 3、小容量，高档次原则 遵循阿里拉度假酒店的一贯风格和经营管理模式，同时充分考虑度假村地理位置的特殊 性和生态环境保护的高标准，度假村的发展必须走小容量、高档次的高端休闲度假发展模式。 度假村实施封闭式管理，除休度人员外，禁止其他游客进入度假村。充分保证客人度假环境 的私密性。 4、市场导向的原则 根据市场需求，确定景点改造和产品开发的方向，注重市场分析，以此确定景区功能定 位。 5、依靠科技推动旅游发展

11、的原则 加强信息化建设，引进先进的旅游服务技术手段和管理方式。 1.41.4 规划依据规划依据 1、 浙江省旅游发展规划（2008-2020） ； 2、 浙江省安吉县旅游发展总体规划（修编） （20032020） ； 3、 安吉梅子湾新生态园建设项目环境影响评价报告 ； 4、 安吉县环境保护规划 ； 5、 安吉县生态示范区建设规划 ； 6、 安吉县人民政府专题会议纪要（【2003】41 号） 7、 安吉县人民政府专题会议纪要（【2006】23 号） 8、 安环建（2007）209 号安吉县环境保护局关于对安吉梅子湾旅游发展有限公司安吉梅 子湾新生态园建设项目环境影响报告书的批复； 9、 安吉县

12、“生态立县”实施意见 ； 10、风景名胜区条例(国务院，2006 年 12 月 1 日起施行)； 11、风景名胜区建设管理规定(建设部，1993848 号文件)； 12、浙江省风景名胜区管理条例(浙江省人大常委会，1996 年 7 月 8 日)； 13、中华人民共和国环境保护法(国务院，1989 年 12 月 26 日)； 14、中华人民共和国森林法（修订版） (国务院，1998 年 7 月 1 日)； 15、旅游发展规划管理暂行办法(国家旅游局，1999 年 3 月)； 16、旅游规划通则 （国家标准，gb/t189712003） ； 17、旅游区（点）质量等级的划分与评定 （国家标准，gb

13、/t177751999） ； 18、风景名胜区规划规范(国家标准，gb502981999)。 安吉梅子湾度假村总体规划说明书 2010 年 4 月 3 第二章第二章 旅游旅游发发展展现现状状评评述述 2.12.1 项目地概述项目地概述 2 21 11 1 地理位置与自然条件地理位置与自然条件 梅子湾度假村位于浙江省安吉县西部的赋石水库西岸，隶属于孝丰镇行政管辖。项目地 东距安吉县城递铺镇约 20 公里，距离省会杭州约 85 公里，有省道（04 省道）与安吉和杭州 相连，交通便利。 本规划区地属气候: 属于亚热带季风气候；总特征是: 光照充足,气候温和,雨量充沛, 四季分明,春季回暖快,秋季来得

14、早，冬季多严寒。年均气温 15.7，年均降雨量 12661353mm。 区内植被良好，有较大面积的天然次生植被，植被类型呈现中亚热带地带性植被常 绿阔叶林。 规划区濒临浙北第一水库“赋石水库” ，水利风景资源丰富。 2 21 12 2 社会经济情况社会经济情况 梅子湾度假村位于安吉县的经济重镇孝丰镇，该镇于 2005 年被国家发改委确立为 第一批全国小城镇发展改革试点镇，是浙江省中心镇、浙江省文明镇、浙江省教育强镇。 2009 年，孝丰镇工业企业达到 885 家，实现工业总产值 64.62 亿元。景区周边农业区富产有 白茶、冬笋、板栗、山核桃等当地特色农产品。 2 21 13 3 历史文化状况

15、历史文化状况 本区所属的孝丰镇民风淳朴，相传历代多孝子，故得孝丰之名。人们安居乐业，辛勤耕 作，孝敬父母。二十四孝中的“郭巨埋儿天赐金” 、 “孟宗哭竹冬出笋”等脍炙人口的故事均 出于此。孝丰环城皆山， “凤凰山峙其左，太阳山镇其右，石语山拱于前，大会山障于后” 。 山峦起伏，地势险要。清时太平军自皖入浙，曾三度入据孝丰，与清廷相持五年之久。孝丰 镇还是革命老区，1927 年这里诞生了安吉县第一个中共支部老石坎支部。抗战期间是浙西 前线心脏地带，当时前后方文职人员、军队车马几乎终日不绝于途。1945 年 2 月至 6 月新四 军苏浙部队向浙西敌后挺进，在孝丰镇及其附近，展开三次反顽自卫战役，取

16、得了最后胜利 （现在镇东建有革命烈士陵园，供后人瞻仰） 。 2.22.2 旅游发展现状旅游发展现状 梅子湾度假村项目所在地赋石水库，是国家级水利风景区，在安吉县旅游规划中列为天 赋度假区。上世纪 90 年代中期开始发展旅游业，兴建了天赋度假村、梅子湾狩猎场等休闲 旅游项目。在江浙尤其是上海旅游市场，赢得了一定知名度和美誉度。早在本世纪初，年均 游客人数已达到 5 万人次。 目前，按照全县旅游发展总体规划要求，为适应市场对高端休闲度假的要求，提升安吉 休闲旅游业的品牌，安吉梅子湾旅游发展有限公司与国际度假知名品牌阿里拉酒店管理集团 达成合作开发协议，共同建设经营阿里拉安吉度假村。 2.32.3

17、旅游发展面临的主要问题旅游发展面临的主要问题 1、要引进现代旅游观念，吸收同类地区先进经验，坚持资源利用与生态保护并重的原 则，在开发建设和经营管理的全过程，切实贯彻节能环保理念。同时，通过高端开发，推动 当地经济建设、提升精神文明水平，进而做到可持续发展。 2、梅子湾对外交通条件有待改善，在全县旅游业中的定位需进一步明确。 安吉梅子湾度假村总体规划说明书 2010 年 4 月 4 第三章第三章 旅游旅游资资源分析与源分析与评评价价 3.13.1 旅游资源概况旅游资源概况 梅子湾度假村内山峦叠嶂，植被茂盛，湖水清冽，空气清新，是大自然的神奇造化，也 是生态休闲度假旅游发展的优势所在。区内植被共

18、有三个层次，梅林草地、灌木丛、亚热 带阔叶林。 3.23.2 旅游资源类型及评价旅游资源类型及评价 由于景区体量及旅游资源单体数量较少，本次规划仅以资源组团模式对其旅游资源及其 赋存背景进行评价，结果见表 3-1。 表 31 梅子湾旅游资源组团评价表 组团名称主要资源点资源特征评价单体基本类型 cda水生动物栖息地 cdc鸟类栖息地 fga水库观光游憩区段 ffc港口渡口与码头 下部亲水景 观带 赋石水域、水 岸林带、沙滩 等 水域开阔，背西面东，阳光充足， 岸线较长，风景优美，亲水休闲空 间充足。是梅子湾度假村 “山村水”总体格局中的下部 景观审美区，是休闲度假的重要景 观背景和滨水休闲娱乐

19、活动场所。 acn岸滩 caa林地 cba草地 cbb疏林草地 cca草场花卉地 ccb林间花卉 cdc鸟类栖息地 dbe物候景观 faf建设工程与生产地 中部世外梅 园景观区 梅园、草地、 野山茶、各种 野花、各种小 型野生动物等。 梅园面积较大，梅树生产发育成熟， 林下植被多样，整体观赏性强，林 间活动空间充足。 fak景物观赏点 aaa山丘型旅游地 上部山地森 林景观带 常绿阔叶林、 竹林、林间花 卉、野生动物、 开阔的景观视野，优美的森林生态 环境，多样的野生动物，宜人的休 闲度假及康体娱乐条件，充足的户 caa林地 cba草地 cbb疏林草地 cca草场花卉地 ccb林间花卉 cdc

20、鸟类栖息地 daa日月星辰观察地 dbb避暑气候地 地质景观等。外运动空间。 dbe物候景观 特产及特色旅游商品白 茶、冬笋干、板栗、山核 桃、黄酒、杨梅、竹炭、 竹纤维、赋石水库野生鱼 等； 民间工艺品竹根雕、竹 编、竹刻、竹工艺品、纸 扇等； 民间艺术继承吴昌硕大 师遗风的民间书画、风光 摄影、民间音乐； 其他旅游资 源 主要包括当地 土特产品、特 色菜食饮品、 民俗风情、民 间演艺及礼仪 活动等。 物产丰富、品质优良；浓郁的乡土 风情；璀璨的民间艺术；多彩的民 间活动等。 民俗活动舞蹈、舞狮、 犟驴子、旱船、花灯等。 3.33.3 资源开发条件分析资源开发条件分析 1、安吉梅子湾度假村，

21、地处长江三角洲的核心地带，周围城市经济发达，交通便利， 距离适中，是大中城市（如上海、南京、苏州、杭州、宁波）短途旅游的较好选择。 2、梅子湾度假村以沟谷、坡地类地貌景观为主，植被覆盖率高，人工破坏少，山水相 宜，符合城市游客找寻幽静、回归自然的需求。 3、梅子湾度假村位于安吉重要饮用水源地赋石水库之滨，生态地位对景区生态文 化具有提升作用。 4、梅子湾度假村前期基本没有进行大面积的高强度旅游开发，受人为干扰较少，为后 面高端休闲度假旅游开发蓄存了良好的资源环境基础。 安吉梅子湾度假村总体规划说明书 2010 年 4 月 5 5、梅子湾度假村以生态型休闲度假旅游为主题，抓住了城市居民向往自然的

22、心理。目 前生态旅游、低炭旅游、生态休闲度假已经成为国际旅游新时尚，梅子湾休闲准确把握了市 场发展趋势，对于后期形象品牌的打造十分有利。 3.43.4 资源开发的不足之处资源开发的不足之处 1、对外交通不够便捷。由于度假村所在区域为无人居住区，人类生产生活等活动比较 少，其交通可进入性较差。目前只有水路和步行道路可通行。路面尚无法通机动车。这对于 后期高端休闲度假市场的进入都是瓶颈因素，需要开发过程中首先予以解决。 2、梅子湾度假村的旅游基础服务设施比较薄弱，现有的景区停车场和道路尚不能适应 旅游发展的需要。接待服务、食宿娱乐等设施几乎尚是空白，后期开发尚需较大投入。 4、梅子湾度假村紧邻安吉

23、重要水源地赋石水库，所以从环境保护、水质保护的要 求出发，后期旅游开发过程中的环保投入相对较大，游客规模受到很大限制，对于某些存在 潜在污染威胁的项目开发限制较大。 第四章第四章 客源市客源市场场分析与分析与预测预测 4.14.1 区域客源市场现状分析区域客源市场现状分析 4.1.14.1.1 客源市场现状客源市场现状 1 1、区域构成区域构成 安吉游客构成主要是上海、浙江、江苏等周边经济发达地区，其中上海占 76.41，江 苏占 13.59，浙江占 10，如图 41 所示： 图4-1 安吉市客源市场地域构成 江苏 浙江 上海 2 2、游游客客构构成成 （1）性别：性别上男女比例大体均衡，男女

24、比例为 1：0.8。 （2）年龄：青年游客（年龄在 2029 岁之间）占游客总数的 52，中年游客（年龄在 3049 岁之间）占游客总数的 37，老年游客（50 岁以上）占游客总数的 11，可见藏龙 百瀑的旅游市场目标消费者主要是中青年，同时老年游客市场有着较大的发展潜力。 （3）文化：从文化水平来看，游客文化水平较高，企事业单位组织的游客占游客总数 的 86.5，此类游客多为专业/文教科技人员，企事业管理人员和公务员，文化水平普遍在 大专以上，因此规划区开发中要重视高文化程度者的需求。 3 3、消消费费结结构构 安吉县 2009 年全年接待国内外旅游人数 544 万人次，国内旅游人数 538

25、.21 万人次，入 境旅游人数 5.40 万人次，实现旅游总收入 22.05 亿元，旅游外汇收入 1522.06 万美元，其 中门票收入为 0.85 亿元，仅占总收入的 3.85%。至 2009 年末，年末全县拥有星级宾馆 7 家， 星级饭店客房总数 828 间，其他旅游配套及服务设施基本完善，旅游商品开发种类齐全。可 以说已经完全走出了粗放式门票经营模式。 4 4、地地域域结结构构 安吉地区主要客源地为上海、江苏和浙江三地，其中上海是景区最大的客源市场，占旅 游总人数的 70，其次为江苏，占 15，再次是浙江，占 10，安徽及其它省市占 5。 上海、江苏、浙江已成为景区稳定的旅游市场主体。

26、5 5、阿里拉酒店、阿里拉酒店/ /别墅客源群体分析别墅客源群体分析 安吉梅子湾度假村总体规划说明书 2010 年 4 月 6 新加坡阿里拉酒店管理集团在亚洲、太平洋地区专业经营精品度假村、卓越的酒店和俱 乐部。个性化和时尚是阿力拉的特色，绝佳的待客之道擅长营造舒适、放松的环境，创造出 独特的旅人经验。公司已持续被旅游媒体认同和定义为最能反映当代生活个性的酒店管理集 团。当前，阿里拉酒店管理集团在马尔代夫、巴利岛、中国、泰国、越南、迪拜、斯里兰卡 和阿曼等地，正推出新一代高端奢华的度假村品牌-阿里拉别墅度假村。 而梅子湾度假村正是阿里拉酒店集团在中国推出的第一个独立的高端度假村项目，并且 与该

27、集团 2008 年在苏州启动的第一个中国项目中茵太湖度假村俱乐部，可以实现 良好的互补与联动。 阿里拉选择环境优美、封闭性好的山水环境建设度假村的目的，就是为游客提供小空间、 更安静、更私密的休闲度假空间。客人住在酒店或者度假屋里可以享到大都市难以想像的安 泰、怡静，置身其中，满耳目都是大自然赋予的天籁清光：鸟儿明快的欢叫、清溪远逝的涛 声、清风漫过山林的细语所有的这些，无不让客人赏心悦目。这些度假村也同时配套客人 所必需的设施和服务，比如游泳池(别墅度假村甚至是每户独立的游泳池)、美食餐厅、日光 浴、管家式服务等，这样的酒店第间客房通常有 45 位服务人员。 所有这些度假环境、设施及配套服务

28、都说明了阿里拉酒店集团在酒店、度假村经营上的 高端化、人性化，其消费水平当然也是高端的，从而其客源群体注定是高收入、高消费的社 会精英及商务人群，而非普通休闲度假游客。这也是阿里拉缘何选择位于长三角腹地的环太 湖地区来作为其开辟中国市场的第一站。 4.1.24.1.2 主要客源地分析主要客源地分析 1 1、上上海海 上海，中国第一大城市，是中国大陆的经济、金融、贸易和航运中心。上海位于我国大 陆海岸线中部的长江口，拥有中国最大的工业基地、最大的外贸港口。拥有超过 2000 万人 口的上海市，其经济实力、消费能力以及消费观念一直走在我国的前列。2009 年全市实现国 内生产总值 14900.93

29、 亿元，人均 gdp 达到 77205 元，城镇居民人均可支配收入达到 28838 元。 （1）出行方式 居民家庭外出旅行方式分为单位组织、个人结伴、与亲朋结伴和旅行社组织多种形式。 其中单位组织形式出游人次占出游总人次的 31.1，个人结伴的占 25.6，与亲朋结伴的 占 33.7，旅行社组织的占 9.6。 （2）交通工具 从外出旅游交通工具的选择来看，城镇居民乘坐飞机的最多，费用占出行交通费的 49.1%； 而农村居民选择乘坐长途汽车的最多，花费占 55.3%，乘坐飞机的花费仅占 23.3%。 （3）出行目的 调查资料显示，城市居民家庭出游的目的主要是观光游览，占出游人次的 62.3；其次

30、 是探亲访友，占 18.7；再次是度假，占 12.4；商务、公务会议和科技文化交流仅占 3.9；体检疗养的占 2.7。 分季度看， “五一”劳动节、国庆节的休闲长假以及暑期的休假，居民家庭成员出游主 要以观光游览、度假为主。二、三、四季度居民家庭出游人次占全年观光游览、度假人次的 86.3。 “春节”居民家庭出游注重合家团圆走亲访友，一季度以探亲访友为目的出游人次 最多，占全年探亲访友人次的 30.8。 从不同职业人员出行目的看，离退休人员有更多的自由支配时间，故出游人数居首位。 调查显示以探亲访友、观光游览、度假为目的的离退休人员分别占： 46.6、43.3、43.3；以外出参加公务会议和商

31、务为目的兼旅游的主要以企业管理人员、 专业技术人员为主，其中以商务为目的的专业技术人员占 66.7，以公务会议为目的的专业 技术人员、企业管理人员各占 45.5。 （4）游览景点 调查资料显示，国内旅游以上海市市郊周边各旅游景点和江苏、浙江两省市的旅游景点 为主，占 83.3。其他省市景点游览人次占 16.7。在出游的人员中，有 66的人次在外 留宿，平均每人次留宿 1.4 夜；34的人次当天返回。 （5）旅游花费 城镇居民用于餐饮、娱乐、休闲等旅游延伸服务方面的花费与农村居民差异更大。从 居民旅游花费中还可以看出，除了注重“住得好、行得快”以外，城镇居民用于餐饮、娱乐、 休闲等旅游延伸服务方

32、面的花费与农村居民差异更大。调查显示，在自助游花费中，城镇居 民用于“吃、游、娱”方面的花费共占全部旅游费用的四成多，分别占 26.4%、12.9%和 4.4% 2 2、苏苏南南 苏南地区（苏州、无锡、常州、南京、镇江）是江苏经济的重地，同时也是中国经济的 发达地区之一。苏南地区总面积为 28086 平方公里，总人口 2196 万，其中市区人口 1067.48 万。 安吉梅子湾度假村总体规划说明书 2010 年 4 月 7 苏南一带，经济较为发达，2003 年苏南地区国内生产总产值突破 21153 亿元，约占全省 总量的 62.1。近年来人们的出游率不断提高，旅游消费也在不断增加。 随着出游人

33、数的增多，苏南地区的出游市场体现了以下特点： （1）短线旅游，仍然是苏南游客的喜爱 早在 2000 年，南京的游客中有 80就来自苏南地区，其他像杭州乐园、杭州富春江、 千岛湖、萧山等短程旅游是苏南人所钟爱的。新马泰、泰港澳等旅游线路也逐渐成为了苏南 游客新的选择。 （2）老年人市场庞大 苏南的老年出游市场发展特别活跃，在全国成为重要的影响力量，其文化品位和关注热 点影响了全国市场。出游的苏州老年游客尤其喜欢文化、风景类旅游项目，2001 年，在全国 组团的长江三峡告别游、健康老人北京承德游、大话西游丝路之旅等专为老年游客推出的历 史文化、民俗风情旅游项目中，七至八分之一为苏州藉老年人，仅次于

34、上海。 （3）度假型的自助旅游、个性旅游正在崛起 在苏南地区周边的一些度假区，像淀山湖、天荒坪、大竹海、佘山、千岛湖等旅游度假 区成了苏南游客的新去向，这说明苏南人由传统的观光旅游概念向新颖的休闲度假旅游转变， 休闲度假、娱乐已成为假日消费时尚。 （4）旅游消费能力强 在发达的经济支持下，苏南地区的游客将成几何级数上升，同时，旅游消费能力也会不 断攀升，从而成为国内旅游的一大生力军。 3 3、浙浙江江 浙江省，地处中国东南沿海长江三角洲南翼，东临东海，南接福建，西与江西、安徽相 连，北与上海、江苏接壤。浙江的经济发展迅速，主要经济指标在全国保持领先地位，并成 为全国经济增长速度最快和最具活力的

35、省份之一。2009 年实现国内生产总值 22832 亿元，人 均国内生产总值达 44335 元。全省城镇居民人均可支配收入 24611 元。城乡居民出游率以及 旅游消费发展迅速，为华东地区主要的客源地之一。 杭州，作为浙江省的省会城市，全国著名的旅游城市之一，近几年杭州的国民经济快速 发展，经济总量迈上新台阶。2009 年，杭州市生产总值（gdp）达到 5098.6 亿元。城镇居民 人均可支配收入达到 26864 元。 宁波，是长江三角洲南翼重要的经济中心城市和重化工业基地，是中国华东地区重要工 业城市，也是浙江省经济中心。近年来宁波经济持续快速发展，显示出巨大的活力和潜力， 成为国内经济最活

36、跃的地区之一。2009 年，全市国内生产总值 4214.6 亿元，城镇居民人均 可支配收入 27368 元，超过省会杭州。 4 4、东东南南亚亚地地区区 由于文化上的深厚渊源关系，以及受当地华人影响，东南亚地区游客对浙江旅游具有浓 厚的兴趣，历来都是我国入境游客的重要客源群体之一，而浙江是我国著名的侨乡，其与东 南亚地区的联系相当密切，是东南亚游客的重要目的地之一。 （1）马来西亚 2009 年，马来西亚来浙游客 19.71 万人次，占外国游客的 5.2%，比上年增长 11.3%，是 全球金融风暴影响下来浙游客增幅最大的东南亚客源国。 （2）新加坡 2009 年，新加坡来浙游客 12.84 万

37、人次，占外国游客的 3.4%，由于受全球金融危机影 响，比上年减少 5.4%。 （3）泰国 2009 年，泰国来浙游客 10 万人次，占外国游客的 2.7%，由于受全球金融危机影响，比 上年减少 3.2%。 （4）印尼、菲律宾 2009 年，菲律宾、印尼来浙游客达到 6.26 万和 4.61 万人次，前者比上年减少 0.4%， 后者则增长达到 7.6%。 4.24.2 客源市场定位客源市场定位 依据客源市场的具体分析，结合旅游区的发展目标与产品开发战略，规划将空间市场定 位为：以长三角都市连绵带为国内基础核心市场，以泛长三角地区为国内重点开拓市场，以 珠三角地区、环渤海地区、华中经济圈及其他地

38、区游客为国内补充客源市场。以东南亚地区 为基础入境市场，以日韩为入境重点开拓市场，以欧美为入境补充客源市场。 4.34.3 市场规模预测市场规模预测 梅子湾度假村属于封闭式管理的高端休闲度假场所，其旅游资源及相关休闲娱乐项目都 是高端休闲度假产品的配套和附属服务，再加上度假村整体规模较小，接待量不大，况且由 安吉梅子湾度假村总体规划说明书 2010 年 4 月 8 于长三角腹地，区域交通便利，其休闲度假客源市场基本可以得到保证。所以本次规划仅以 度假村拟规划休闲度假设施容量为依据进行市场规模预测。 预测数据包括两个部分：居住区容量和公共度假设施容量。 （1）居住区 规划居住用地共 50 亩，总

39、建筑面积 13418 平方米，共建设度假型住宅 47 套，其中滨水 豪华型住宅两大类型共 16 套，山地度假型住宅 16 套，山地舒适型住宅 15 套。按照户均居 住人数 4 人计算，出游率按照 1/14（每两周一次）计算，则全年相当于游客量： q1=4743651/14=4900 人次。 （2）酒店区 规划建设大型度假酒店一座，共有客房 94 间（套） ，其中滨水独立式客房 32 套（2 人标 间 24 套，单间 8 套） ，蜜月客房 14 套（2 人标间） ，船屋 5 套（平均 2 人/套） ，总统套房 1 套（两个居住间，容 2 人居住） ，公寓式客房 42 间（2 人标间 30 套，单

40、间 12 套） 。全年入住 率按 80%计算（除总统套房外） ，则酒店区接待规模为： q2=【24*2+8*1+14*2+5*2+30*2+12*1】*365*80%=4.85 万（人次/年） 。 综上所述，规划期末，梅子湾度假村年接待游客规模为：q=q1+q2=5.34 万人次/年。 第五章第五章 总总体布局与分区体布局与分区规规划划 5.15.1 布局原则布局原则 1、突出重点的原则 以梅子湾优越的生态环境以及丰富的山、水、 林景观为主体，突出景区资源特色，确 定生态休闲度假旅游的核心主题，以此进行景区总体布局。 2、功能互补的原则 注重布局结构的协调，合理布置旅游各要素，以利于本区稳步有

41、序的发展。 3、循序渐进的原则 注重景点密度、未来客源流向、游览线路规划等因素，分期开发，坚持可持续发展。 5.25.2 总体布局思路总体布局思路 根据本区资源分布的情况，规划形成“环山、枕水、坐拥尊贵”的旅游开发格局。 1、环山 是指位于项目区西部的山体景观区，主要是指现状梅园以上的山地森林景观区。 2、枕水 是指位于项目区东部的赋石水库水域景观区。 3、坐拥尊贵 在环山、枕水的风水宝地开发梅子湾度假项目，将让未来宾客、业主与游客彰显身份、 地位与荣耀。 5.35.3 功能结构功能结构 根据资源条件及市场需求特点，规划区可确定下列功能。 1、休闲度假功能 利用山地、梅园、水域等生态资源，开发

42、山水休闲度假功能，让游客享受时尚、健康的 休闲度假经历。 深度开发山地酒店、企业会所、分期度假地产项目等，为渴望享受山水生态休闲度假经 历的人们提供一流的休闲度假场所和物业。 2、休闲娱乐功能 安吉梅子湾度假村总体规划说明书 2010 年 4 月 9 与休闲度假功能相配套，同时为了提升度假区知名度，适度开发观光游览项目，为休闲 度假游客提供观光娱乐空间，烘托休闲度假氛围。 5.45.4 功能分区功能分区 在“环山、枕水、坐拥尊贵”的开发格局基础上，规划确定本区两大旅游功能区。它们 是： 1、西部的休闲度假区； 2、东部的休闲娱乐区； 5.55.5 分区规划分区规划 5.5.15.5.1 休闲度

43、假区休闲度假区 位于项目区西部，包括赋石水库水岸线 88.5 米以西至规划区西侧边界的所有区块。规划 总面积约*平方米。具体规划内容如下： 一、入口接待服务区一、入口接待服务区 1、范围 位于调整后的住宅用地红线外西南部，占地面积约 11500 平方米。 2、功能定位 旅游集散、接待、服务、购物。 3、规划要点 （1）设置交通换乘区 在现状梅子湾狩猎场游客接待中心以南约 60 米处，设立交通换乘区，景区及外来游客 车辆在此处与常住居民车辆实行分流。 （2）入口门楼 位于换乘区南侧入口设置入口门楼，门楼可采用普通石材或木结构，上刻“梅子湾度假 村”字样。 （3）新建山地生态停车场 在交通换乘区西

44、北约 90 米（直线距离）处，海拔高程为 132.5 米至 135 米的地带建设山 地生态停车场，停车场占地面积 2000 平方米，停车位 31 个。停车场四周现状梅林全部保留， 以为停车场提供美化、绿化景观效果。 （4）入口建筑 在停车场北部配套入口建筑，包括婚庆中心、会所区管理用房、游客中心、小型餐厅、 问讯处、生态厕所等。 （5）地下后勤管理处 位于生态停车场地下，共两层。上部与入口建筑相连通，方便后勤及管理人员通行。后 勤管理处内部设置仓储、后勤人员住宿、会议等功能区块。 （6）休闲俱乐部 位于交通换乘区以北约 60 米处，现状为狩猎场接待中心，占地面积约 288 平方米，三 层构造。

45、主要功能是为景区游客和住宅区居民提供公共休闲娱乐服务。 二、梅园小区二、梅园小区 1、范围 位于休闲度假区侧山体中下部，为调整后的住宅用地区块，总面积约 33300 平方米。此 区地势高度适中，靠山面水，生态环境优良，适合开发产权式高档山地度假宅邸。 2、功能定位 主要为山地和滨水旅游地产开发。 3、规划要点 此区位于山体的中下部地区，地势较低，距离水岸线较近，区内遍布梅园，风景宜人。 开阔的赋石水库水面，波光粼粼、欧翔鱼跃；在滨水度假区块，漫步岸边，神清气爽，心情 舒畅，使人能感受到海的气息。此区的负氧离子含量高，对人的身体非常有益，是早晚散步 的理想场所，也是休闲度假的港湾胜地，但北部滨水

46、区块的开发应考虑到水库水位的高低和 周边的地势，防止湖水倒灌。 地产人居区大致呈三排布局，由东向西，由下到上分别为滨水豪华型、山地度假型和山 地舒适型三种。 （1）滨水豪华型住宅 “山有水则秀、居有水则灵。 ”水不仅表现为一种韵律的美，而且表现为一种灵性的美。 水景豪华宅邸，无论中外，古已有之。上个世纪 90 年代，欧美国家开始流行具有现代水景 设计的住宅。随后，我国别墅市场也悄然兴起了水景别墅住宅风。水景别墅，主要是在开发 思路上运用自然、人造水景或二者结合的方式，通过水的灵气来反映别墅建筑本身的生动。 依托规划区东部赋石水库广阔的水域和优美的滨水生态景观，本项目区可以开发高档滨 安吉梅子湾

47、度假村总体规划说明书 2010 年 4 月 10 水豪华宅邸。 规划滨水豪华宅邸共 16 套，全部位于海拔高度 95 米以下，距离水岸不到 100 米的山麓 地带。建筑为南北向带状布局，依山就势，2-6 套组团式分布。每套住宅滨水一侧都设计有 宽阔的花园，面向水库的绿化带、泳池采用自由台地式设计，结合自然风貌，展现田园风情。 每栋住宅都有独立的步道穿过农田、果园农业景观区，通往东部水岸的滨水休闲娱乐区。 （2）山地度假型住宅 本项目规划山地度假型住宅共设计 17 套，位于本小区内海拔高程在 95 至 106 米之间的 地带，这里是现状梅园的核心区块。 山地住宅传承着悠久的山居文脉，它穿越古今的

48、厚蓄丰蕴，更容易引起人类渴望回归的 共鸣，更适合作为人类家园情结的终极皈依。因而，山居宅邸中所依山的智慧、山的积淀、 山的历史就显得极为重要。 山地度假型住宅满足用户 “推窗赏梅凭栏观山”的山居需求。依山顺势，最大限度 地利用高低起伏的自然曲线，做到山景、梅林资源的最大化。 （3）山地舒适型住宅 本类型住宅共设计 15 套，位于住宅区的最上部，海拔高程在 102 米至 115 米之间的地 带，与上述两大类住宅近平行分布。 本类型住宅以追求舒适为宗旨，可以更好地反映“欲穷千里目，更上一层楼”的意境。 三三 、 酒店度假区酒店度假区 1、范围 本区位于休闲度假区北部，北至用地红线北界，东至休闲娱乐

49、区西侧边界，南接梅园小 区，西至海拔 155 米的山体以下区块，占地面积约 69500 平方米。 2、功能定位 高档餐饮、休闲度假、康体疗养、商务会议等。 3、规划要点 （1）梅子湾大酒店 规划建设五星级休闲度假酒店一座（梅子湾大酒店） ，位于规划区北部山脊海拔 115 至 150 米地带（含附属建筑用地） 。总体要求如下： 1）酒店外观造型力求新颖独特，并富有地方特色。 2）酒店建设会议中心，提供全套的会议设施，可提供灯光、音响、录像、幻灯投影、 茶点等多种服务，适用于各种商务会议、学术交流、授课培训、小型表演、各种酒会宴会、 展览等。 3）酒店客房从标准间到总统套一应俱全，内部设施高档齐全

50、，提供国际一流服务。 4）酒店精心打造精巧的味觉飨宴，咖啡厅、大堂酒吧、贵宾轩、酒吧等精彩纷呈，国 际美食和醇厚风味荟萃交融。 5）酒店内设有 spa、泳池、棋牌室、桌球室、健身室等休闲娱乐设施。 （2）滨水度假区 本区位于酒店北部和东部的滨水地带。主要包括以下三个部分： 1）独立式滨水度假屋 此区包括北部的水库岸滩地带，以及浅水区域，开发滨水度假公寓及船屋度假产品。 度假屋风格要与梅子湾度假村的主体形象相协调。建筑外观力求典雅，多用竹木及石 材元素，注重环境与建筑的协调关系。 室外空间：入口花园，亭子、泳池面向主要景观，提供良好的室外休闲空间。 室内空间：围绕内庭院布置卧室、卫生间、门厅及书

51、房，总体上成十字形布局，功能 分区明确，注重对景及视线的通透。 2）蜜月度假屋 蜜月度假屋全都集中分布于项目区最北部的水湾两岸。 蜜月度假屋要求房间开阔敞亮，面向水域一侧一定要设计落地窗和室外休闲空间，让 度假情侣们可以坐拥青山绿水和蓝天白云， 在穿越时空的美景中，让度假情侣之间 “情定梅子湾” 。让梅子湾不但成为其蜜月的见证地，更重要的是让其蜜月度假之旅成 为永久记忆，从而在十年或者更长时间以后故地重游。 蜜月度假屋建议采用集约型平面布局，注重室内空间流动性，中轴线视野通透，泳池、 亭子的设计更符合地形特征。 3）度假船屋 船屋本是海南黎族的民居建筑，又称为“船形屋” ，是黎族最典型的民居样

52、式。黎族村 寨大多建在山谷中的小平原、河谷台地或平缓的坡地上，被形容为山包围村、村包围田、田 包围水。黎族民居一般就地取材，砍树劈竹，采藤割茅，以竹木为架，覆草为盖。房子比较 低矮，外形像船篷，内部间隔像船舱，因此被称为“船形屋” 。 综合考虑本项目地的滨水休闲特点，以及充足的港湾静水带，特引进这一特色民居式度 安吉梅子湾度假村总体规划说明书 2010 年 4 月 11 假设施。选址在本区的东北角浅水区，共设计 5 套，为游客提供特色水上休闲度假服务。 （3）山地休闲度假区 本小区位于酒店南部，西部靠近山体上部森林区块的狭长地带，东连梅园小区。主要配 套如下度假及娱乐设施： 1）公寓式套房 为

53、满足景区高端接待服务要求，规划设计公寓式套房 7 栋。 公寓式套房是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、会所多功能于一体。酒店式公 寓是一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的某些特点， 既可居住，又可办公的综合性很强的物业。 2）山地酒吧 位于公寓式套房的西侧山体高处，功能独立，面积适中，作为酒店的配套服务设施。 1）景观环境 酒吧依山而建，春夏之际，绿树环抱，山花簇拥，百鸟啁啾，溪流淙淙。秋来层林尽染， 红叶满山，仿若油画大师的手笔。冬来白雪如绒，山、树、竹、房在白雪覆盖下，千姿百态， 形态各异，宛如童话世界。 2）装潢与服务 酒吧的装潢要求以竹为主题，选材以

54、竹木为主，巧用中国传统竹文化，同时适当结合西 方酒吧的现代文化元素，使其散发著一份中西合璧、古今交融的魅力。餐饮方面也注意中西 饮料及菜品的合理搭配。 在我国源远流长的文化史上，松、竹、梅被誉为岁寒三友，而梅、兰、竹菊被称为四 君子，竹子均并列其中，可见竹子在我国人民心中占有重要地位，这是因为其秆挺拔秀丽、 叶潇洒多姿、形千奇百态；它四季常青，姿态优美，独具韵味，情趣盎然。当人们有闲情逸 致漫步于青青翠竹之下时，一种无限舒适和遐意便会油然而生，难怪苏东坡说“宁可食无肉， 不可居无竹” 。竹子与中国文人精神、音乐、文学艺术、工艺美术、民俗文化、宗教文化等 诸多方面都具有千丝万缕的联系，以其为酒吧

55、主题，市场前景广阔。 而安吉又是“中国竹乡” ，其竹子种类繁多，数量巨大，竹文化历史悠久，氛围浓厚， 可以成为梅子湾发展竹文化主题酒吧的背景依托。 四、四、 森林休闲区森林休闲区 1、范围 本区位于规划区的最西部，具体范围是规划用地红线内除其他分区外的所有山体森林区 块。占地面积约 32000 平方米。 2、功能定位 本区主要为休闲度假游客提供森林观光、山地休闲服务。 3、规划要点 （1）按照赋石水库水源地保护区的划分，这一区域属于二级保护区范围，保护区内应 禁止砍伐树林、竹林、灌木林等植被，力争营造良好的生态旅游环境。 （2）森林区块所有旅游项目参考安吉梅子湾新生态园建设设计方案的布局及要

56、求。 具体开发项目如下： 1）丛林氧吧 位于本区西南部山脊线中部，入口服务区以西，海拔高度在 145 米以上的山体部位。 森林氧吧的开发建设追求“原汁原味、返璞归真”的理念，将运动健身、休闲旅游与自 然山水巧妙融合，强调人与自然的和谐和对生态环境、旅游资源的保护。 2）丛林拓展基地 与丛林氧吧相配套，在其外围选择地势坡度较大、树高林密、林间植被结构较为复杂的 地带建设丛林拓展基地。拓展项目包括方向识别、过轮胎桥、爬天梯、钻铁笼、节节高、求 生墙、相依为命、跷跷板、过木板软桥、天罗地网等。 3）山地自行车 规划设计山地自行车道连接入口服务区和森林氧吧。由于受场地和保护要求的限制，自 行车场地为低

57、难度的娱乐、建设赛道，全部采用乱石硬化，以降低难度，确保安全。 5.5.25.5.2 休闲娱乐区休闲娱乐区 本区东起赋石水库水域，西至住宅区建筑控制红线（赋石水库水岸线以西 88.5 米控制线） ，南至规划区南侧红线，北至水湾南岸。规划总面积约*平方米。 一、滨水休闲景观带一、滨水休闲景观带 1、范围 位于休闲娱乐区西侧，赋石水库水岸线以上 88.5 米控制线与休闲度假区之间，南至规划 区南部半岛北岸。规划面积约*平方米。 2、功能定位 安吉梅子湾度假村总体规划说明书 2010 年 4 月 12 水域观光、滨水休闲娱乐等。 3、规划要点 （1）休闲活动最本质的特征是它的自主性、自由性、消遣性和

58、参与性。由于人们的地 位、阅历和价值观念不同，休闲动机各异：或满足个人生理和心理的某种需求；或为求知； 或为审美；或为社交；或为促进家庭的和谐与幸福等等。 （2）滨水休闲空间是梅子湾度假村提升档次不可或缺的重要休闲空间因素。它最符合 现代高端度假人群对余暇空间的需求，能给度假游客带来多样的情趣和意境。 （3）滨水休闲空间岸线设计 滨水休闲空间岸线设计应将优美的水域风光组织到滨水风景观赏线中，给游人开辟以水 为主的多样化的游憩机会： 直立式护岸 适合这种护岸的地方有三种情况：水面和陆地的平面差距很大；水面涨落高差较大的水 域； 建筑面积受限，没有充分的空间而不得已建的护岸。但这种方式亲水性差，生

59、态性差。 倾斜式护岸 这种护岸比较容易使人接触到水面，有较高的亲水性，从安全方面来讲也比较理想，适 用这种设计的地方必须有足够的空间容纳护岸。倾斜护岸能加强堤防稳定性，多级台阶可以 形成具有良好亲水性的游憩空间。 高层台阶作为千年一遇的防洪大堤，各个台阶利用各种 手段进行竖向联系，形成一个立体的景观系统。 台阶式护岸 这种只能在极小的局部如广场等地用，让人很容易接触到水，并可坐在台阶上眺望水面， 是亲水性最高的护岸。但容易给人一种单调的人工性的感觉，驻足的地方是平面性的，容易 积水，人易滑倒，使用时应充分注意。 （4）滨水空间内部步行系统 滨水步道空间系统宜以步行组织为脉络，形成林荫道、广场、

60、园林一体化和多层次的步 行系统，强调安全性易达性、舒适连续性和选择性。减少机动车与非机动车之间的干扰，以 确保步行系统的畅通，形成一个复合性的立体化的开敞空间。滨水步道有以下几个重要因素： 铺地 铺地的目的是创造地域的连续性、提供舒适的足感和闲静气氛，并使人意识到空间的异 样性。 a栅栏 是防止掉人水中的安全设施。由于它有一定高度，并位于人们视野范围内，所以它的设 计非常重要。 镂空铸铁花式适合滨水环境里使用，保持视线通透，有利于观景。 b椅子 在构成滨水区的环境要素中，椅子也有左右空间的重要作用，是吸引人们到达驻足、休 憩、感觉舒适愉快的手法之一。 c照明 主要是起安全和景观作用。 （5）滨