商业规划及建筑规划设计导则

1、文件名称重庆公司研发部商业规划及建筑设计导则版号：2007年版编制邓滨审核曹海瑛、黄世轩批准人周德康生效日期2007年4月15日页数共42页商业规划及建筑规划设计导则重庆龙湖地产发展有限公司商业经营管理分公司 二零零五年八月编制重庆公司研发部2007年修订一、商业类型 错误 ! 未定义书签。 购物中心 错误 !未定义书签。 百货公司 错误 !未定义书签。 大型生活超市 错误 !未定义书签。 建材超市 错误 !未定义书签。 酒店 错误 !未定义书签。 社区商业 错误 !未定义书签。 其它 错误 !未定义书签。二、各种类型商业物业选址要点错误 ! 未定义书签。购物中心选址要点 错误 !未定义书签。

2、 生活超市选址要点 错误 !未定义书签。 建材超市选址要点 错误 !未定义书签。 社区商业选址要点 错误 !未定义书签。 酒店选址要点 错误 !未定义书签。 其它选址要点 错误 !未定义书签。三、各种类型商业物业建设规模指引错误 !未定义书签购物中心 错误 !未定义书签。 生活超市 错误 !未定义书签。 建材超市 错误 !未定义书签。 社区商业 错误 !未定义书签。酒店 错误 !未定义书签。 百货公司 错误 !未定义书签。 其它 错误 !未定义书签。四、地产商投资收益分析错误 !未定义书签购物中心错误!未定义书签。百货公司错误!未定义书签。生活超市错误!未定义书签。建材超市错误!未定义书签。酒

3、店 错误 !未定义书签社区商业错误!未定义书签。其它 错误 !未定义书签概述 错误 !未定义书签规划设计错误!未定义书签。购物中心设计概要 错误 !未定义书签。 主力百货设计概要 错误 !未定义书签。 生活超市设计概要 错误 !未定义书签。 建材超市设计概要 错误 !未定义书签。 主体餐厅设计概要 错误 !未定义书签。 电影院设计概要错误 !未定义书签。移交标准及施工准则错误 !未定义书签。六、各种类型商业物业合作商家要求 错误 !未定义书签主力百货错误!未定义书签。生活超市错误!未定义书签。建材超市错误!未定义书签。主体餐厅错误!未定义书签。其它 错误 !未定义书签七、经验积累 错误 ! 未

4、定义书签。八、优秀项目资料 错误 !未定义书签。九、专家、顾问意见错误 !未定义书签。一、商业类型 购物中心 购物中心指在一个大型建筑物中， 许多商店和餐馆及其他功能组成的大型零售和服务综 合体。购物中心必须有停车场设备。购物中心无论是在立地、规模或结构上，都肩负有 改善都市机能的任务，其目的是，为消费者提供多元化及便利性，舒适性及娱乐性的娱 乐场所。购物中心既是对传统综合百货的集成和包容， 与传统百货又是相互补充的关系。 购物中心是时代的需要，是国民经济发展的产物。百货公司传统商业零售领域的代表， 规模 2 万平方米左右的建筑内， 以服装、箱包、鞋、化妆品、 日常寝居家用等消费品为交易核心的

5、零售场所。大型生活超市 新兴的零售模式，规模 1-2 万平方米的建筑内，以生鲜、粮油、菜蔬、瓜果、小食品、 日化、日杂等家庭日常消耗品为交易核心的零售场所。建材超市 新兴的零售模式，规模 1-2 万平方米的建筑内，以建筑装饰材料、洁具、厨具、园艺用 品、修理工具等为交易核心的零售场所。酒店 社区商业 依附于住宅区，以餐饮、美容、美发、医疗、洗衣、教育、休闲、便利店等为主要服务 内容的商业场所。其它 二、各种类型商业物业选址要点 购物中心选址要点 国外发达国家（美国、日本）购物中心选址便交通发达的郊区，辐射距离一般 在 30 公里左右，最远距离为 100 公里（如日本日本大阪的迈凯乐购物中心，其

6、基础商 圈已从当初的周边 50 公里，扩大到 100 公里）。国内超级城市（北京、上海）购物中心选址可偏离主商圈，但是一般紧临城市 圈。国内其他城市的购物中心选址一般适合在核心商圈里面。 生活超市选址要点国外发达国家生活超市一般依附在大型购物中心或者开设在郊区交通发达的区 域。国内发达区域（北京、长三角、珠三角区域）生活超市已经可以开设在密集的 住宅区，购买力已经能支持经营。重庆地区目前生活超市选址开设在密集的住宅区域是一个发展方向，但尚需要 5 年左右的时期进行市场消费习惯的培育，辐射区域方可支持单店经营。建材超市选址要点 国外发达国家建材超市选址一般在郊区交通发达的区域。 国内建材超市的选

7、址一般在主城区交通主干道旁边。社区商业选址要点国内住区商业一般没有明确的选址要求，几乎都是建设在住宅区周边，但是建 设形式在发达地区已经由底商向集中邻里中心发展，以减少对居住的影响。 酒店选址要点 在交通发达便利的城市，旧点的选址主要考虑的是环境。在重庆因为受交通的制约，商务型酒店适合建设在城市中心区域，如商圈中心 或商务中心。百货公司选址要点 传统的百货一般选址在核心商圈里面。国内发达地区的高档百货选址在购物中心里面或者是偏离核心商圈的中央商务 区。其它选址要点三、各种类型商业物业建设规模指引购物中心一般位于城市核心商圈的购物中心的规模在 10 万平方米左右，主要以专卖店、 餐饮、休闲娱乐为

8、主。位于城市边缘的购物中心规模一般较大，规模可达 20-30 万平方米，集合了各 种类型主力超市，专业市场（如：家具市场等）。超大规模购物中心的发展在中国应该非常谨慎，在重庆等欠发达地区更甚。 生活超市规模一般在 2 万平方米左右，根据合作方的经营定位有关，建议重视合作 方的规模意见。应该警惕合作方里面“二房东”的倾向，作好规模控制，例如家乐福在一些区 域超过自身经营规模提出建设要求，实质是拿去进行转租，并非本身经营需要。 建材超市 之前建材超市在国内的建设规模一般在万平方米左右，但是国内品牌有 作到 4 万平方米的规模的（例如：东方家园）。按照目前市场越来越细分的发展趋势，成功的建材超市规模

9、在 1 万平方米左右 社区商业社区商业规模不宜超过人均 2-2.5 平方米（根据目前龙湖已经入驻项目经验数 据）。根据社区规模的大小规划的学校另外计算。 酒店五星级酒店规模：客房在 400-500 个左右，建筑面积在 50000 平方米左右。 四星级酒店规模：客房在 300 个左右，建筑面积在 30000 平方米左右。 小型商务酒店规模：客房在 100-120 个左右，建筑面积在 12000 平方米左右。 百货公司传统百货的规模一般在 2 万平方米左右。精品高档百货（例如：SEIBU的规模一般在1万平方米左右。 如果传统百货附带超市则规模一般在万平方米。目前以前开传统百货的经营商家在向购物中心

10、转型的过程中提供给合作方的规模一般达到 4-5 万平方米（例如：王府井百货、北京华联）。 其它四、地产商投资收益分析购物中心 购物中心主力店的租金水见 2、3、4 条。 重庆大都会购物中心专卖店平均租金水平在 150-200 元 / 月.平方米，主力店太 平洋百货的租金水平在 60-70 元/平方米 .月左右。北京东方广场目前专卖店的租金水平平均在 50 美金 /月.平方米左右，精品服装 专卖店的租金水平目前在 150 美金/平方米.月左右。百货公司 目前国内发达地区（如北京、上海）的市场百货公司经营商能够接受的合作条 件一般是 60-80 元/平方米 .月的租赁条件。 目前重庆的市场百货公司

11、经营商能够接受的合作条件一般是45 元/平方米.月的租赁条件，有一个每 3-5 年递增 5-8%的涨幅。生活超市 目前国内发达地区（如北京、上海）的市场生活超市经营商能够接受的最高合 作条件是 60 元/平方米 .月的租赁条件。 目前重庆的市场生活超市经营商能够接受的合作条件一般是30 元/平方米.月以下的租赁条件。建材超市 目前国内发达地区（如北京、上海）的市场建材超市经营商能够接受的最高合 作条件是 60 元/平方米 .月的租赁条件。 目前重庆的市场建材超市经营商能够接受的合作条件一般是30 元/平方米 .月左右的租赁条件。酒店社区商业 目前重庆社区商业的销售价格在 4000-10000

12、元/平方米。 目前重庆社区商业的租赁价格平均在 30 元/ 平方米左右。 其它五、各种类型商业物业设计要点概述 商业建筑应该符合商业营运的特点： 首先，“以人为本”的思想应贯穿始终，如建筑内外交通组织应以顾客购物过程的方便 和易达为原则； 其次，外部环境应具有吸引顾客目光的装饰风格、广告和霓虹灯等； 最后，内部规划考虑“一站式”服务，其建筑平面、机电配置、结构荷载和交通组织应 尽量满足布置各类业态（百货、专营店、餐饮、娱乐、休闲吧、美容美发、银行以及停 车场，甚至电影院等）在不同时期、不同位置的调整； 商业建筑配置标准应尽量满足各类租赁业主的特殊需求；规划设计 交通便利性：尽量创造条件使得临街

13、路为双向性道路，公交车、小车、摩托车 自行车等交通工具来往畅通（如设置公交车站和出租车站等），使得顾客便利通达； 周边的地下人行道、地下商场和人行天桥，甚至周边商业建筑、办公楼等应尽 量通过地下通道、天桥等形式，与新建商业建筑直接连通； 商业建筑应充分考虑室内外停车场的容量（大约 1 个停车位 /100 平方米）、客流 通道、运货通道和收货区的设置 （参照大店合作要求 ）； 购物中心设计概要 购物中心宜以多层建筑形式为主（可以避免设置防排烟设施、较小防火分区等 影响商业装修效果，避免消防疏散通道的增加、建筑退距等使得商业面积缩小等）； 在方案阶段上汇前，应及早划分购物中心内的各类业态的商业规划

14、，再根据业 态的分布来考虑购物中心的平面布局、建筑结构设计和机电设计； 购物中心内应设置商业管理办公室、物业管理用房、咨询台、仓库（应有防潮 处理，且与卖场之间的交通较方便）、营业员专用盥洗间、营业员专用进餐区、拖布池 和垃圾收集站等特殊用房或辅助面积； 购物中心内部通道应尽量避免设置两条内街（次要街道将生意惨淡，不利于租 赁）； 购物中心的每一层都应通过扶梯贯通，每组扶梯都应尽量连通最低层至最高层； 对于大型购物中心，宜在顾客目光可及之处设置首组扶梯（宜为剪刀梯）； 购物中心应利用地形，尽可能多地设置出入口； 购物中心内必须分别设置客、货电梯（位置、品牌、型号、速度均可能不同） 不宜合用，以

15、达到客货分流和提升商场档次的目的；客梯的位置应位于主入口较为明显 的地方； 购物中心大门口应尽量避免设置任何阻碍客流的障碍物（如柱子、花坛、座椅 等）； 装修后的购物中心的楼层净高宜在 3 米以上； 购物中心的交通组织应遵循环行设计的原则：保证顾客的每一种购物路线均为 环形，无须走回头路； 商业购物中心的主大门应尽量朝向客流来向，并且不宜将主力百货设置于商业 购物中心的主大门旁边，否则，主力百货对商业购物中心的客流带动作用将大大减弱， 而且，整体的商业价值和收益率也将降低； 商业购物中心应有作推广促销用的活动场地，如广场、中庭等，并应在中庭周 边设置观光电梯或者扶梯； 商业购物中心顾客卫生间面

16、积约为 4060 平方米，并考虑残疾人和儿童专用设 施，男女各自专用的盥洗空间； 商业购物中心的残疾人专用设施应按照性别区分，并分别设置在男女卫生间内， 尽量不要独立设置残疾人卫生间（不便于营业期间的管理）； 为营造商业气氛和商业利益，在不破坏外立面整体效果的前提下，商业购物中 心外墙上应尽量多的设置广告位和光彩照明； 商业购物中心商铺内的管道井、风井及强弱电井应合理布置或集中布置以利于 商铺的有效利用、后期改造（商铺合并或分隔）； 商业购物中心内特殊营业时间的业态应集中，然后利用室外观光梯等特别设置 的交通工具以满足非常规时间营业的交通组织； 商业购物中心内街与店铺的地坪面之间不应设置高差，

17、即使因为防止雨水进入 商铺而必须有高差，则宜用斜坡连接；当必须使用梯步时，应集中在合适的位置予以消 化以及大色差处理措施； 商业购物中心应设置供顾客免费休息的设施； 商业购物中心车库内的电扶梯出入口应设置缓冲地带（大厅或护栏）；商业购物中心车库的车道坡度应小于 10%，收费站的位置（如车库出口处）应便 于车主取车、 缴费等，出口挡车杆决不能设置在斜坡上； 车库内必须有明显的参照物 （如 柱子的编号）便于车主找到自己的汽车； 商业购物中心的室外广场与室内连接处地坪高度一致时，交接处应尽量设置雨 水沟或大坡度连接，以防止下雨时雨水灌入； 商业购物中心建筑楼面均布活荷载采用的标准值应满足不同业态的需

18、求； 商业购物中心内的所有吊顶的强度都应达到维修人员可进入吊顶操作； 商业购物中心外墙较低处的装饰材料应尽量使用耐久性较高的刚性材料，使用 铝塑板做易于被划伤； 商业购物中心的卫生间内，应设置空调系统、衣物挂钩、手纸、烘手器、门吸、 小便器隔断、婴儿换尿布平台、穿衣镜等； 商业购物中心广场上的各类检查井井盖与广场砖的铺贴应配合到位； 商业购物中心内街的地面装饰材料应采用不易污染的地砖； 商业购物中心的室内与室外连接处及出入口的地面装饰材料应使用防滑材料； 商业购物中心内所有通道的地面上都不应留有超过 5 毫米的缝隙； 商业购物中心的外墙装饰材料的颜色宜避免大面积使用黑色； 商业购物中心屋顶冷却

19、塔、管道和水泵必须作减振降噪处理； 商业购物中心内电气线路的末端设计应满足：当停止一家店铺的供电，而不会 影响其他店铺的正常营业； 凡有可能作餐饮、美容美发厅和咖啡（水）吧的商铺必须有给排水、排油烟、 送风、排风、天然气管道等特殊功能设置， 各类管道都需要敷设入店铺内， 并预留接口； 商业购物中心观光电梯内外应设置光彩照明； 商业购物中心内商铺外走道设置风口以利于商铺日后的新风和排风使用； 商业购物中心内的空调设备、各类管道、配电箱的安装位置应利于日后店铺的 使用不受影响； 商业购物中心各类设备房的排水系统都应尽量采取重力排水方式，如果无法作 到，也应将提升泵的各类参数（流量、功率、扬程及数量

20、）尽可能保守地计算和设置； 商业购物中心屋顶冷却塔应考虑设计围护，以防止水雾四处飘散，影响商业气 氛和商场形象； 商业购物中心广场上的梯踏步宜安装灯带（提醒性质）或大色差处理措施； 商业购物中心各类管道的主控制阀门应采取优质质量产品，否则将造成后期维 护的困难； 商业购物中心电扶梯上宜设置人性化配置（如保护顾客鞋子和扶梯的刷子）和 节能配置（无人停梯或放慢）； 商业购物中心外围的观光电梯内宜设置独立的空调系统； 商业购物中心广场上的电气预留预埋应保守设置，以避免后期增设灯具时破坏 广场； 商业购物中心外墙的光彩工程能够在夜晚通过视觉向顾客传递信息：购物中心， 知名品牌，餐饮娱乐等等； 商业购物

21、中心走道上的灯具的照度则不应超过店铺内的灯光； 商业购物中心内安防系统应能完全满足商业的需要：安全、证据（没有视线的 死角）； 商业购物中心内车库的各类风机应尽量安装在屋顶，否则应对风机作降噪处理； 商业购物中心内各类电梯机房应作降噪处理；商业购物中心宜安装中央空调系统，商场的购物动线应完全处于中央空调系统 的服务区域内； 商业购物中心内的吊顶形式应考虑以下因素：隔栅吊顶的运行成本太高（清洁 难度较大）；石膏板吊顶比较容易裂缝，并且修补后的颜色与原有吊顶差异很大，铝扣 板则会避免这些缺陷； 商业购物中心内的商铺一般为清水房交房，故在火灾自动报警系统容量、供电 负荷等方面应预留足够的容量； 商业

22、购物中心内各业态的电气供电负荷的设计标准：普通餐饮（使用天然气） 店铺应达到 250W/M2 以上（不含空调用电 按实计算）；特殊餐饮（使用电磁炉等） 店铺应达到 500W/M2 以上（不含空调用电 按实计算）；首饰及钟表类店铺应达到 450W/M2 以上（不含空调用电 按实计算）；其余业态的店铺应达到 120W/M2 以上（不含空调用电 按实计算）；商业购物中心的水源应考虑市政水厂直供生活水，并应同时考虑设置屋顶生活 水箱（储水功能），以保证市政水厂停水时，商业购物中心依然能正常营业； 商业购物中心的业态分布应考虑各类业种之间的相互影响（如营业时间、噪音 等）； 商业购物中心应在公共区域充分

23、设置插座和配电箱，以解决日后花车和推广活 动的用电问题； 在商业购物中心内两公里范围内的各主次干道上宜设置道路标牌，用以指示商 场的方向和位置； 商业购物中心的楼层、出入口、广场、商铺、楼梯间及门的编号或命名应全面、 统一，并具有易辨别性； 商业购物中心内的岔道处，电、扶梯口等应设置导视系统； 由于车行速度及车库灯光照度较低等原因，商业购物中心的车库导视系统应更 为密集，尺寸、色彩应利于迅速识别； 商业购物中心的车库内应设置停车后的定位标示（如柱子的编号等）； 在不破坏建筑立面和装饰效果的条件下，商业购物中心的内外应布置立招或安 装预埋件；招牌应独具一格，使人能清晰识别； 商业购物中心的高空广

24、告位的设计应使得广告画面的拆换较为方便； 商业购物中心内，专卖店形式的商业铺面的大小应以 70150m2 为主，大品牌专 卖店的面积一般以 150m2200m2 为主（其中包括仓库面积约占 1/4 至 1/3）； 商业购物中心每层（或每个区）的广告灯箱贴纸形式应统一； 商业购物中心外广场及有可能作活动的位置应多设置插座和地插，为推广活动 提供方便和照明； 商业购物中心外广场砖的铺贴应适当预留伸缩缝，结构伸缩缝的装饰不锈钢条 应能满足频繁踩踏的刚性需求； 但凡商业购物中心的出入口都应有特殊、明显的标志； 主力百货设计概要 主力百货的平面应规则，基本呈方形布置（避免出现三角形或菱形等不规则平 面）

25、，避免出现死角，长宽比在 1：2 左右，宽度大致为 50 米（正好布置两圈动线）， 临街展示面应较长； 主力百货的空调机房等设备房应分散布置在主力百货四周（靠近外 墙），中 间卖场部分应尽量通透； 主力百货大门口应尽量避免设置任何阻碍客流的障碍物（如柱子、花坛、座椅等）；主力百货的电扶梯应以交叉梯形式为主；主力百货的地面以上楼层宜在 36层；主力百货地上单层面积五千平方米为宜（可以避免设置防火卷帘等设施对货柜布置的影响）；主力百货的垂直梯应布置在主要出入口附近，并靠近外墙，电梯的筒体绝不能 位于卖场中央区域；主力百货主要出入口宜布置在其建筑长边的中部；结构柱网宜大于8米*8米；主力百货选址要求

26、在城市的商业中心，规划中大型商业地块，参照物主要有大 中型超市、购物中心、大卖场、专卖店、银行、农贸市场、干洗店、冲印店等服务设施, 凡上述类型的设施集中的地段可作为考虑的备选点。主力百货目前大多要求25000平方米以上，首层层高5米，以上层高米以上;主力百货要求的配套设施需要扶梯、客用电梯、货梯、中央空调、卸货区、活动用的广场，以及100个以上的停车位；主力百货的用电负荷应达到180W/M2以上（含空调用电）；生活超市设计概要生活超市宜设置两个出入口，分别布置在建筑平面的两侧，以利于设置入口和收银区；其典型的平面布置如附图1 ；生活超市的生活备用水箱、发电机组是保证停水时生鲜、熟食、卫生间、

27、空调系统正常使用的措施，必须予以重视；大品牌生活超市要求灯下净高应达到 4米左右，以使货架上方可以储存更多的 货品（量贩式超市）、空气流动快、视线好；附图1 建材超市设计概要建材超市的首层层高不应小于 8米或者净高不小于6米; 建材超市正立面应设置出口、入口以及团购出货口； 主体餐厅设计概要主题餐厅的设计主要依据各目标客户的各自不同道的需求； 电影院设计概要电影院的设计应以人为本，放映电影的功能十分明确； 现代电影院应采取多厅模式，每一个电影厅均为独立封闭空间，相互间由隔墙 分隔，由走廊连接，并有公共空间门厅或休息厅等。影厅可设置为大、中、小厅三种 类型，大厅可控制在 500 座左右，小厅以

28、100 座左右为宜，易于控制观众流量，始终保 持影院内有多部电影放映，保持足够的上座率。 画面与声源固定，功能设计目的十分明确； 座位的舒适性与观赏效果要好，关键在电影院工艺设计； 电影还音应以直达声为主，还音声性能受建筑环境声学条件影响甚大，须注重 声学设计； 观众厅外，应有宽敞的休息场所、购票、购物十分便利，影厅分布与各项设施 标识明确； 多厅的放映室应集中在一层或一个大室内； 售票处、小卖部等，以方便观众为原则，处于突出显要位置； 观众席应有足够的地面提升坡度，实现无遮挡视线设计， 标准规定 视线超高值应大于12cm;根据银幕的最低视点高度值来确定理想的视线超高值，建筑 条件许可下，观众

29、席的平均视线超高值宜有所增大，并可设计为从前排至后排呈逐级升 高趋势的台阶式地面;电影厅内人流密集，入场与疏散时间相对集中，观众不仅要求观看电影舒适， 也要求有必要的行走方便，疏散快速等安全措施;电影厅宜采用优质低噪声风机与风机旁管;增强影厅风口散流器与百叶窗的 刚度，风管作减振处理与柔性连接，以减少固体噪声;精细计算空调的空气流量，设计 合适管道截面积，控制出口风速，设置消声器，避免因风速过大而引出的风流噪声。在 多厅电影院内， 各厅宜采用独立的风道系统， 可从根本上杜绝串音现象。 条件不允许时， 各厅间空调风道应折弯连接，控制声音的直接传输;影厅的建筑高度不宜小于 9 米;移交标准及施工准

30、则 工程竣工移交时，应将各类管道（给水管、排污管、雨水管、冷冻水管、冷却 水管等等）、风道（火烟道、油烟道、排风道、送风道、消防排烟道等等）和桥架等分 别在实物、图纸上注明区分，以利于日后的使用; 合同附图的尺寸应严格审查（与实际尺寸相吻合）;竣工图纸应有电子文档，以利于日后租赁时提供给商家消防报送、装修设计等 使用;社区商业： 在餐饮商铺设计施工中，拟订为厨房区域的围护墙不予施工，喷淋施工按照 普通商场进行;商铺空调系统按照“仅设计不施工”的原则进行，但是必须考虑到日后空调 施工中管路安装、设备吊装所需要的条件;商铺电气系统仅施工至商铺配电房（井）内; 商铺天然气管道安装至商铺内，阀门截至;

31、 排烟井道需在各层预留接驳口并进行临时封堵; 商铺给排水系统尽可能多的预留接口;以上情况均指除量身定做店铺以外的情况; 购物中心在餐饮店铺设计施工中，拟订为厨房区域的围护墙不予施工，喷淋施工按照普通商场进行； 空调系统全部安装到位； 电气系统仅施工至商铺配电箱； 天然气管道安装至店铺内，阀门截至； 排烟井道需在各层预留接驳口并进行临时封堵； 有条件的商铺尽可能地预留给排水接口； 以上情况均指除量身定做的店铺外的情况； 六、各种类型商业物业合作商家要求主力百货1）日本伊藤洋华堂基本工程条件：建店基本要求 建筑物：建筑物状以方形或矩形为宜，长宽比一般不小于10 比 7；建筑面积 30000 平方米

32、左右，以 3-4 层为宜；柱距 8.5 米左右；卖场净高不小于 5 米；客流货 流分开，设独立的卸货区和员工专用通道。停车面积：顾客机动车停车位 800-1000 个以上，顾客非机动车车位 500 个 以上，员工非机动车车位 1200 个以上。电气：有来自两不同100/10KV级变电站的两路10KV专用线路，另需配备柴 油发电机以备急用；IY专用及双方共用部分分别设置独立峰谷总表表计量，所有用电设 备器具需考虑节能型。水：I丫专用及双方共用部分分别设立独立水表计量。 空调通风：卖场采用节能型中央空调，生鲜作业间采用单独的通风排烟系统； 后场办公室采用分体式空调机。 消防：符合国家及当地有关标准

33、，并能最终通过相关部门验收。 环保：广告招牌设置符合国家及当地有关标准，并能最终通过相关部门验收； 废水、废气、固体废弃物等有相应的环境保护措施，达到排放标准，并能最终通过相关 部门验收。建筑工程划分（业主完成内容） 全部室外工程：客用出入口采用防滑处理的天然石材地面；地面停车场采用 防滑处理的天然石材地面，地面划车位分隔线及指示标识。全部土建工程 全部外装工程：客用出入口设门斗，门中间为钢化玻璃自动门，客用出入口、 员工通道口、卸货区设电动管理钢卷帘门；首层不设橱窗，卖场尽量减少外窗；外墙面 的装饰应双方协商确定。内装工程：天、地、墙根据不同用途进行装饰、装修。 给排水燃气工程划分（业主完成

34、内容） 给排水：给排水系统、卫生器具、热水系统产品采用进口或合资品牌；生鲜 作业间及厨房设备的给排水管理线预留；食品卖场排水为单独系统。雨水系统燃气系统：采用政府主管部门认定的国内产品，并就IY专用部分设置单独燃气总表计量。消防系统：采用进口或合资产品；消火栓箱门采用白色不宜破损材料；电话 机房、POS机房应采用气体灭火设备。暖通空调工程划分（业主完成内容）空调系统：采用进口或合资产品；卖场温湿度应保持在以下状态：夏季温度26 2C、湿度 60 10%,冬季温度 20 2C、湿度 40 10%。 通风系统：风机采用合资产品；生鲜作业间、厨房的排气采用不锈钢产品且 应设置除油装置；冷冻机械室需设

35、排风。防排烟 空调自动控制与调节装置：采用进口产品。电气工程划分（业主完成内容） 强电系统：紧急发电机、干线与动力配电采用政府主管部门认定的车内优质 产品；蓄电池、基本照明设备与插座采用合资品牌；照度要求为食品卖场 1200LX其余 卖场800LX生鲜加工间800LX，办公室500LX后场通道300LX卖场、后场用电分开， 照明和其他用电分开，所有照明于保安室集中控制。弱电系统：广播音响系统、自动火灾报警系统、防雷与接地、共用天线电视 系统等采用合资产品； 广播设置火灾事故广播与业务性广播， 广播控制卖场与后场分开、 卖场各层分开，话筒有语音提示功能。电梯、自动扶梯工程划分（业主完成内容） 客

36、用电梯：采用进口或合资产品，每部载人数 24 人，速度 90 米/分，电梯 门开启宽度不小于1400mm，自动联控。货用电梯：采用进口或合资产品，载重量不小于 2 吨，速度 60 米/分，电梯 门开启宽度不小于 1700mm。自动扶梯：采用进口或合资产品，每部标准宽度1200mm，速度30米/分，倾斜度 30 度；每层扶梯竖向交叉布置，设栏板照明和下背部照明，楼板开口及楼梯出 入口处设不锈钢护栏。2）铜锣湾百货基本工程条件：商圈基本要求： 城市的商业中心，规划中大型商业地块，参照物主要有大中型超市、购物中 心 =大卖场、专卖店、银行、农贸市场、干洗店、冲印店等服务设施，凡上述类型的设 施集中的

37、地段可作为考虑的备选点。交通便利性：临近十字路口或丁字路口，临街路为双向性道路，公交车、小 车、摩托车、自行车等交通工具来往是否畅通，使得顾客便利通达店址。城市人口： 40 万以上。物业基本要求：项目建筑面积：单层店面积 15000 平方米以上（首层）多层店面积： 20000 30000平方米（单层面积 3000 平方米以上） 楼高三层以上，首层层高 5 米，以上层高 4.5 米以上。楼板承重： 450 公斤 /平方米。柱距： 8 米*8 米。 配套设施：扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区。广场面积：门前广场面积至少 1000 平方米。 中庭面积：中庭面积（包含电梯井）至少 500 平方米

38、。停车位： 100 个以上。生活超市1 ）百佳超市租赁场地之基本工程条件楼面荷载 商场区域不低于 KN/m2； 局部厨房加工区域 （约为 800m2） 需达 KN/m2层高不少于 4.8 m。、工交通 场地周边须设公交车站及的士上落区； 提供 300 个百佳顾客专用停车位。供电市电1800KVA电量连变压器（不包括空调制冷机所需用电）；后备发电机为600KVA连自动设换设备； 往后耗电费用由百佳直接支付予供电部门。 给、排水70mm 市政给水管碰口配 100m3 生活备用水箱；150mm 粪水排放管接连大厦化粪井；200mm 污水（厨房加工区使用）排放口配备 4 级过污井。空调系统舒适型空调，

39、室温设定为24 C 1 C,供应时间为7:30至23:00;（制冷机 组不少于 850 冷吨）顾客密度设定为1人/m2 ；提供 1.0m 油烟排放管井接连高点排放； 空调系统连送风主管道由业主提供，分支接口由百佳按其设计方案自行改造。 通讯要求 40 对电话线路； 场地须设有线电视干线及干线放大器。消防系统 完成场地内的喷淋、烟感、消防栓及自动防火卷帘的安装及验收工作。 二次报建改动及验收由百佳按其平面布局要求自行改电梯运货电梯 2部，载重量为 2吨。如场地分为 2 层或以上时，须设自动行人道式扶手电梯，此扶梯需到达地下 停车场。卸货区百佳专用的卸货区及货车停泊处面积不少于 500 m2并须邻

40、近运货电梯。垃圾房提供 50 m2 的垃圾房以供百佳暂时存放由百佳营业运作所产生的加工废品。 冷藏库散热器百佳要求发展商提供 50 m2 的空旷位置 ,以便百佳安装中央冷藏及陈列冷柜的散热机组；（地点以不超过承租赁范围的平距 50 m及高差12 m为佳。） 招牌 提供外楼及楼顶位置以供百佳装设室外招牌。场地交付 发展商在移交场地予百佳都必须通过 /完成所有政府部门的质量及工程验收工作 , 并获得相关批文 ; 百佳将以此作依据申办二次报建及改动工作。营业时间7:00 AM - 23:00 PM2）法国家乐福合作基本工程条件建筑层高： 6.0 米。（留有可改造成量贩式超市的空间） 建筑灯下净高：

41、4.5 米。建店形式：一层店面积 1500020000 平方米，其中超市 9000平方米，其余 为商业街；三层店单层面积一层 8000 平方米，二、三层面积 7000平方米，长 100 米， 宽 70 米，其中一层出租经营二、三层经营超市。柱距：不小于 8.1 米（部分区域柱距达到更高，但多采用网架钢结构）楼板荷载：卖场：750Kg；仓库：1000 Kg；卸货区：3000 Kg收货区：1500Kg；办公区：350 Kg；生鲜加工区：1000 Kg平面布局：长 *宽=130 米*120150 米。室外停车场：不少于 250 个。生鲜加工区内的冷库位置结构楼板下沉 300mm，如生鲜加工区位于建筑

42、物最 下层（其下不再有建筑楼层），则生鲜区及加工区位置结构地面下沉500mm。生鲜及餐饮区域竖向油烟井道不少于 1.5平方米（净截面积）；KFC及其他 餐饮不少于 0.5 平方米。供水容量： 200 吨/ 日。供电：35005500KVA双回路供电。燃气（煤气 200 立方米/ 小时；天然气 100 立方米 /小时）3）法国欧尚合作基本工程条件建筑层高： 6.3 米。建筑灯下净高： 4.5 米。（原因：货架摆放后不会完全阻隔到天花板，有利 于空气的自然流通，所以在欧尚的超级市场空气质量明显好于其他超级市场） 单店面积： 15000平方米，一般为一层；也可以是两层，单层面积 12000 平 方米

43、，但一层自己不经营，出租给其他商家商铺，在业态上有错位。柱距： 9 米（部分区域柱距达到更高，但多采用网架钢结构） 楼板荷载：商场经营区域 700 公斤/平方米，库房区域 1000 公斤/平方米。 平面布局：长 *宽=130 米*90100 米。室外停车场： 100-300个左右不等，根据当地大众交通工具不同而不同， 例如平原城市自行车很发达的城市，汽车车位相对较少。欧尚开发人员关心的问题：半径 3 公里范围内的人口数量；半径在 1 公里范 围内的人口数量；当地口岸一天人流量应达到 45 万人。地理位置要求：在繁华都市与城郊结合部位，交通便利，城市主干道旁边。 最好是在十字交叉路口的地方。4）

44、易初莲花合作基本工程条件楼板承载要求： 800 公斤/平方米，其中后仓部分为 1200 公斤/平方米。柱距要求： *10.8 米。层高要求：室内标高为 6.5 米。供水 200 吨/ 天，二路进水上水接用户总表及消防监视表并设总表阀门（表 具及阀门甲方提供）； 提供电话 36 门直线，其中 16 条为中继红、 1 条为数据线，电话通局电缆接 至红线内配线架（甲方提供）到机房；供电4000KVA主要为高压配电、变压器工程、供电至低压柜出线位置；供气200立方米/小时，预排至煤气表房（甲方提供外线调压器）； 甲方负责消防设施的安装、申报（年括年审、检测通过、合格证明等）。 电梯要求：根据购物中国心

45、整体设计而定，分设自动扶梯（人行步道）和货 运电梯，品牌限于三菱、中国迅达、奥帝斯，具体技术指标需符合易初莲花购物中心的 使用要求。空调要求：根据购物中心整体设计而定，品牌限于特灵、开利、约克、麦克 维尔，具体技术指标需符合易初莲花购物中心的使用要求。停车场8000平方米为乙方使用。环保要求：污水管道接入城市排污管网。以环保部门批准为标准。绿化、道路要求：根据购物中心整体设计而定。以规划部门批准为标准。建材超市1）德国欧倍德合作基本工程条件 建筑层高：8米。建筑灯下净高：6.5米。（原因：货物堆码为仓储式，堆码高度将达到6米，货架摆放后不会完全阻隔到天花板，有利于空气的自然流通，所以在欧尚的超

46、级市场空 气质量明显好于其他超级市场）单店面积：15000平方米（包括园艺园和货物转移区域），一般为一层。 柱距：12米（基本上采用钢结构建筑）楼板荷载：只做一楼，因为楼板荷载非常大，考虑到做地下层的成本和收益 相比成本太大，所以一般不会做地下层，设备反而摆在楼上或者与设备房放在一起，所 以没有荷载要求。平面布局：整个占地面积约 4550亩。室外停车场：300个左右，应有10个左右大车停车场。欧倍德开发人员关心的问题：半径 3公里范围内的人口数量；半径在 1公里 范围内的人口数量；当地口岸一天人流量应达到45万人。地理位置要求：在繁华都市与城郊结合部位，交通便利，城市主干道旁边。 最好是在十字

47、交叉路口的地方。在建筑旁边交错的道路线上应有一个可安装OBI三角广告招牌的位置。可以与家具或家居商场配套进行，与红星和海尔是战略合作伙伴。2）东方家园建店基本工程条件高度和荷载：首层层高8.5M，荷载不低于每平方米2500kg；二层层高5.5M， 荷载不低于每平方米1000kg;三层层高55M，荷载不低于每平方米500kg。建筑净高, 所有管线标咼应尽量抬咼，并对各专业管线进行有效综合布置，首层商场内净咼不低于 6.5M，灯具类型为金属卤化物灯。二层、三层商场的净高不低于3.5M.O结构：主体为巴特勒轻钢结构工程，包括主钢构、次钢构、围护结构、屋面 系统。柱网：纵向柱距一般为：9.9M,横向柱

48、距一般为:12.6M（经济合理尺寸），主要 考虑货架摆放、货架之间通道叉车回转等因素，可按实际情况适当调整。楼、地面：建材超市及家居超市为现浇耐磨混凝土地面工程； 外墙：外墙材料采用巴特勒彩钢板，颜色需经双方书面确认。内墙：内墙涂料工程。钢柱防火涂料工程，涂料的颜色需要甲方和乙方书面 确认。天花：钢梁防火涂料工程，涂料的颜色需要甲方和乙方书面确认； 顶棚各类管线需按我方要求刷涂料，涂料的颜色需双方共同书面确认。电：按照100VA/平方米设计；平均照度：卖场大于 500LX主通道大于800LX 办公区大于300LX,置货区大于200LX,设备机房大于100LUX广场大于30LX 给排水：日给水量

49、吨，日排水量：吨；空调：夏季温 度冬季温 度夏季相 对湿度冬季相 对湿度噪音（A 声级dB）新风量，m3/h人换气次 数建材超 市2527182055654060506010家居超 市2527182055654060455510办公区242618205565406040452030变配电 室小于4510电梯机 房小于4510制冷机 房小于28大于105锅炉房182010水泵房大于105卫生间182083）英国百安居合作基本工程条件建筑层高：一层8.3米，二层净高6.5米。建筑层高为8.3米，建筑灯下净高：一层6.2米，二层4.3米。 柱距：横向柱距9米，纵向（进深方向）无特殊要求；单层店面积：

50、15000-20000平方米两层店面积单层8000平方米，长*宽=106米*76米。平面布局：整个占地面积约40亩。室外停车场：300个左右，应有10个左右大车停车场。地理位置要求：在繁华都市与城郊结合部位，交通便利，城市主干道旁边。 最好是在十字交叉路口的地方。楼板荷载吨/平方米；货柜尺寸：长*宽=2.76米*0.9米；楼板上增加2毫米加硬层即为完成地面；主要出入口的门楼基本一致，其建筑装修（铝板、钢结构、店招的施工方可 经过谈判确定）；消防系统必须通过消防局的验收；水系统可以预留接口；用水区域：卫生间、咖啡吧等；雨水排水做外排水；卖场不需要排水； 空调系统属于商务谈判内容； 电气系统由业主

51、方施工到专用配电房低压柜即可，总用电负荷由租赁方负责 提供；内部装饰的墙面涂料应完成； 弱电系统由租赁方负责设计与施工； 室外区域标高比室内区域标高低 0.3 米，斜坡连接； 卸货区的宽度为 10米，整个卖场最好能设置 8 米宽的环道； 整个卖场的装修、布置货架、摆货的周期为 45 个月；4）家福特合作基本工程条件 商场建筑四周需设置环形消防车道，消防车道的净宽、净高应不小于6m。沿车道应按要求布置室外消火栓。铺设混凝土场地砖（灰色，有较强渗水性）或混凝土地面 停车广场车位的划分线，所有交通部门要求的交通指示牌、危险指示牌，及 其他的危险标识牌，地面标识以及主入口处的交通减速装置广场照明强度至

52、少40LUX（新值），设置立柱路灯 进出货运车及消防车辆通道路面应适宜载重车辆行驶（重量为 38 吨） 室外收货区设有6.0m高，8.0m进深的金属雨棚，应采用34m高的金属围 栏，其面积不得小于 240 平方米大件出口处的雨篷高度至少4.5m，进深为3米以上，宽度20米以上（按家 福特图纸施工） 框架结构，柱网间距9m x 9m，落水管应安排在建筑物外部 楼净空高度（主梁底到地面的距离） 7.0米，二楼净空高度（主梁底到楼面 的距离） 5.0米外墙、各设备房采用 240 厚实心墙体 金库四周墙体采用 240mm 厚砖墙，其中夹 12mm 厚的焊接整体钢板 一楼地面最小承载力为吨 /平方米，二

53、楼楼板结构的最小承载力为吨 /平方米 一楼地面、二楼楼面应为易于清扫的表层耐磨硬化地坪 正立面外墙局部采用灰绿色全透明墨绿色明框钢化加胶玻璃幕墙 超市正立面入口、出口处应使用自动感应推拉门，所用材料为铝合金玻璃门， 具体要求见家福特标准图纸。收货部对外、收货部和商品部之间至少各设置两扇宽 4.0 米，高 4.0米的卷 帘门 各设备房、卫生间、员工休息室（或食堂）、顾客休息区均要求有给排水设 施，并接入市政系统。主供水管管径按设计规范要求货电梯尺寸最小为3.50m （进深）x 2.50m （宽度），门高2.50m，载重能力3 吨和 2 吨各一台客用上、下自动人行道坡梯间距 300500mm，坡度

54、为10度，宽度均为 （净宽1.0m），长度约45米。保证夏季卖场26 C，办公区26 C；冬季卖场16C，办公区18C 最小新风量为20m3/人h或每平方米地面面积不小于 5m3/h，同时保证CO2 的浓度不得大于 %。室内正压值不应大于 50Pa 保证双回路供电，若只能提供单回路市电，则需采用发电机应急供电，发电 机的功率不低于 200 KW设有独立的高低变电室，提供两台额定容量分别为1250 KVA （供动力）和800 KVA（供照明等）的变压器按家福特要求的动力、照明系统（其中卖场顶棚 700LUX办公区及附属房间200LUX 收货区、滞货区、室外收货区 300LUX） 直接安装在卖场内

55、的设备在正常运行状态下的噪音不超过 60 分贝。在未营 业的环境中，设备在正常运行状态下测得卖场中的噪音不超过 60 分贝。所有设备用房 尽量集中设置，以便管理和节省工程成本。主体餐厅1） 麦当劳合作基本工程条件 合作方式：租赁。合作年限： 20 年。位置：大厦临步行街处一楼或一楼带二楼。 面积：只考虑一楼，面积 350 平方米；如果一楼带二楼，一楼 使用面积在 200 平方米，二楼使用面积在 200 250 平方米。租金以及支付方式：保底抽成，按月支付。电力： 250kw。供水：提供水压 3.2 公斤/平方厘米， DN50 进水管。 提供隔油池以及排污管接驳点。楼板荷载： 400 公斤/平方

56、米。 空调独立，出租方提供空调、冷库室外设备以及排烟管道等的位置。 租赁场地需要具备符合消防要求的烟感以及喷淋。2） 必胜客、肯德基合作基本工程条件 甲方向乙方交付房产时 ,甲方无偿提供乙方下述公共系统设施、 管线及位置， 房产应具备 下述技术条件：供水：甲方在交付房产前将管径 DN=50mm不间断供水的自来水管接到乙厨房区指定位 置，并保证该自来水符合国家相关饮用水卫生标准，水压Mpa Mpa，日供水量不小于 30 吨，并为乙方安装独立水表，乙方按国家规定缴纳水费； 排污：甲方同意乙方在租赁场地内设洗手间， 并为乙方提供一处排污接口（具体位置 详见附图）；作为乙方卫生间排污接口，管径不小于1

57、10，该排污管排入房东自设的化粪池后排入市政排污管网，甲方需确保该路径畅通、无阻； 排水：甲方为乙方在餐厅外设置隔油池，并提供接入此隔油池的接口，餐厅的废水经隔 油池后排入污水井（化粪池）;隔油池占地不小于6平方米（长X宽X深：3X 2 X 1.5M）， 并确认甲方向乙方提供的隔油池位置及排放路径不致引起相关政府部门的争议或邻里 关系。排油烟：甲方同意提供乙方的排烟管（管径断面不小于0.4M2）的排放路径，确保该路径畅通、无阻；并同意在大楼屋面就近提供 15 平米位置供乙方安放排油烟设备外机 及油烟净化器，同时确认该位置将不导致环保等相关政府部门的争议或影响邻里关系， （具体位置详见附图）；空调和设备外机：甲方提供给乙方不低于 20M2 的位置供乙方安装空调室外主机，甲方 确认该位置将不导致争议或影响邻里关系（具体位置详见附图）；新风口和排风口： 甲方同意乙方在租赁区域外