北辰高峰路地块定位报告

1、2015.04 2014年天津市房地产关键字：变 本案于2015年一季度成交 预计2015年10月上市 怎样应对当前的市场之变？ 销额 2015年区域top系列项目 形象 从“名地”转变为“名盘”的成功运作 战略 品牌在北辰市场的绝对地位&知名度 基于目标，本案需要实现2大突破 【一】 价 值 【二】 量 价 针对目标，当前阶段，我们需要思考三个问题： Q1：市场环境能否支撑目标？ Q2：本案情况能否支撑目标？ Q3：客户容量能否支撑目标？ 市场环境 本体分析 客户预判 Q1：市场环境能否支撑目标？ Q2：本案情况能否支撑目标？ Q3：客户容量能否支撑目标？ 市场环境 本体分析 客户预判 宏观

2、政策：政策叠重效应，楼市趋于市场化，新格局逐步打开 对于开发商而言 1.开发商获取开发贷款的难度降低 2.开发商资金压力减少 3.楼盘优惠力度随之波动 存款准备金率下调，释放流动性6800亿元左右，银行将有 更多的资金投放于贷款市场，将对楼市产生一定的影响；推动 融资成本回落，继续实行稳健的货币政策 对于购房者而言 1.购房者申请房贷更简单 2.刺激更多购房者入市买房 3.一定程度上改变楼市的供需关系 宏观政策：新政降低购房门槛，刺激改善型购房需求的提前释放 原政策 6365 二套首付由最低6成 改为4成 首套首付由最低3成 改为2成 二套首付由最低6成 改为3成 423 2 现在 政策 税率

3、5.5%的营业税 由5年后免征改为2年 首付降门槛，改善型需求积极释放 楼房流动性增强 刺激市场购房需求 宏观量价：天津市场下滑明显，年成交不足千万，库存压力大 35城市楼市存量排名（单位：万平方米 数据截止至2015年1月31日） 城市同比环比 天津 1 1 沈阳 2 2 西安 3 3 长沙 4 4 青岛 5 5 上海 6 6 杭州 7 7 长春 8 8 11.5%0.6% 22%-1.8% 12.7%-1.9% 36.7%1.3% -7.5%-1.3% 29.6%-3.5% 20.2%0.9% 房屋存量 2496 2112 2020 1921 1391 1283 1199 11068.5%

4、-3.5% 1520.81520.8 886.5886.5 1033.41033.4 888.8888.8 1283.91283.9 1181.91181.9 1381.61381.6 956.6956.6 2011年2012年2013年2014年 10,553 9,347 10,061 10,218 年均成交量触顶，库存风险较大 近四年天津市年均供应量千万左右，成交量逐年上涨，但 存量巨大，市场整体供过于求； 存量去化周期超过2年，对于刚需型主流市场而言，风险 较大。 l 从14年6月各城市限购、限贷纷纷松绑，930政策出台，认贷不认房，到公积金政策 调整，11月降息降准，政策层出，产生叠加

5、效应，为房地产发展提供利好环境。 l 改善型产品去库存化强大利好；公积金首套首付比例降至2成，由于一二线城市总价 较高，公积金贷款数额有限，影响有限。 政策情况 2014年政策补台 双限松绑，降息降准。 尽管新政策出台，但目前天津可售库存近2500万，位于高位 库存，2014年拿地未有明显起色，进入去库存时代。 天津市场 天津市场进入高位盘整期， 去库存成为主基调 二套房贷款最低首付比例 降至4成改善型库存去化加速 新政出台降低门槛，势必将带来改善型购房需求的积极释放 2015年将进入市场与政府双向拉动的态势！ 供应面积020595 163193 131643 206810 14767 135

6、662 123821010807 127019 2340666186148620 成交面积 396223465139374416829388840014561326137539236262344222454351245501440036156 成交均价9043852687599407943391958104767686589045976995439113989010134 2014-012014-022014-032014-042014-052014-062014-072014-082014-092014-102014-112014-122015-012015-022015-03 5000 6

7、000 7000 8000 9000 10000 11000 0 50000 100000 150000 200000 250000 北辰区2014年1月至2015年3月供求情况 中观市场：北辰区月均去化4.3万方，市场存量达196万方，约2.2万套，去化有难度 分面积段 存量 （套数） 存量 （面积） 50平米以下55326107.12 50-70平米5139312072.61 70-90平米8166657538.31 90-120平米5963606949.28 120-144平米1318170780.61 144-180平米687105926.83 180-250平米33566518.31

8、 250-300平米41039.96 300-400平米3612135.58 存量222011959068 北辰区自2014年1月至今，集中供应阶段在2014年3-8月，此外11月出现较大供应； 成交情况较为稳定，月均成交面积在4.3万左右，成交均价9024元/； 北辰区整体库存较大，库存套数约2.2万套，库存面积达196万左右，细分库存较大户型为70-90面积区间。 注：数据选取近三个月项目成交均价 京津塘高速 地铁1号线 地铁3号线 【双口青光板块】 新房：10168 二手：92220 【双街板块】 新房：9532 二手：9260 【京津公路板块】 新房：13393 二手：13047 【宜

9、兴埠板块】 新房：10804 二手：12500 【津围公路板块】 新房：6246 二手：7580 【瑞景板块】 新房：14168 二手：11800 板块在售代表项目价格水平（元/平米） 京津公路板块 红星国际广场 泽天下 双发金玺城 13393 宜兴埠板块旷世新城 金悦花园10804 瑞景板块珑著14168 双口青光板块五矿正信林溪地 10168 双街板块 国耀上河城 柴楼新庄园 9532 津围公路板块 欧铂城、新天地盛景 湾 凤凰小镇 6246 不同板块受区域发展成熟度的影响，价格水平拉开一定 梯度 板块价格由高至低为：瑞景京津公路宜兴埠双口青 光双街津围公路 本案主要受到京津路、瑞景及宜兴

10、埠的影响 中观市场：区域最高价位瑞景板块，均价15000元/，该价格为区域支撑 在售竞争： 13 本案 观锦 诺德中心 天物未来城 旷世新城 半湾半岛 国耀上河城 柴楼新庄园 部分分流 其他干扰 区 域 板块项目产品类型主力户型面积 2014 存量 （万） 2015 推量 （万） 月均 去化 去化 周期 （月） 去化周期 重叠与否 近半年 成交均价 （元/） 北 辰 双街 柴楼新庄园高层、小高93-96三室3.8无743尾盘8784 国耀上河城高层 91-92两室 131三室 0.9无59152016.29467 半湾半岛高层多层小高 82-82两室 112-128三室 8.910572720

11、17.210133 京津路 沿线 泽天下小高80-110两室9.8无258基本售罄13127 双发金玺城高层 80-92两房 120-130三房 4.4无7342017.915310 北辰红星国际高层 50两室（LOFT） 99、119-130三室 3.015812尾盘13283 天物未来城高层 90-95两室 115-126三室 7.46.97 1102024.912578 瑞景珑著小高，高层 80-94两室 120-130三室 6.42.51823尾盘14194 宜兴埠旷世新城高层 96两室 132-144三室 4.8无59112015.1011533 河 北 金钟河 观锦高层90-105

12、两室5.23.836412018.414566 诺德中心高层、小高 85-94两室 122-146三室 3.13.735152016.219562 本案洋房、高层93-96两室/约8.8/ p以快速路沿线和项目周边辐射圈进行在售竞品项目梳理： 价格较低 分流作用 同一板块 分流显著 成熟社区 分流显著 拦截河北 客户 p 区域内在售项目存量较小，主要集中双发金玺城、半湾半岛、天物未来城等项目 合计2014年存量57.7万方，2015预计供货量27.9万方 区域内在售项目存量较小，北辰主要存量集中在双发金玺城、半湾半岛、 天物未来城，目前区域内存量约57.7万方 北辰区土地整理力度加大，本案所在

13、的京津公路沿线是未来土地供应的热点板块； 周边3公里范围内挂牌土地已超过百万体量，未来仍有大量后续供应，加速区域发展的 同时面临竞争风险；特别是1、4、5、6、7、8、9、10八块地未来严重威胁本项目。 区域板块编号成交日期 预计 地块属性受让企业 楼面地价总建面 容积率 商业 入市时间（元/） （万）占比 红桥丁字沽12013.72016.3 住宅/商服/ 科教 振业79599.932.4 河北 河北中山路22013.112015.12住宅/商业房信集团782041.54.1412% 河北小王庄32014.52016.5住宅/商业首创900223.193.3-4.154% 北辰 京津路沿线

14、4预计20152015.11住宅/商业 中储 （意向） 1191.817% 5预计20162018住宅/商业941.8 62013.12015.11 住宅/ 天房333930.21.928% 科教/商业 72015.32016居住/教育 金地&农垦 &平安 541237.72.00% 瑞景 82013.92016.2住宅/商服星河城置业818472.012% 92014.52016.5住宅/商服天房发展730843.49214% 双街 102014.22016.2住宅/商服天津市政50002.91.014% 112014.52016.7住宅双街盛兴2531491.0-1.89% 津围公路122

15、014.62017.3住宅/商服财富嘉苑722219.54237% 未挂牌地块 10 11 1 2 3 4 5 6 8 9 12 天重地块 中储地块 天房地块（限价房） 天房地块 星河城地块 其他竞争地块 重点竞争地块 振业地块 7 金地&农垦地块 盛兴小街地块 p 以快速路沿线和项目周边辐射圈进行2013年至今土地梳理： 潜在竞争：主力竞争为潜在地块，中储、天重等地块集中供货，未来三年超百万方 微观竞争：核心竞争思考为南部中储地块，天重地块，其他则为干扰分流 瑞 景 板 块 高层、小高 高层、小高 2016年 上半年 2016年 年初 土地平整 已开工 成熟社区盘 品质盘 星河时代 分流 分

16、流 高层、小高 2016年 年初 拆迁后期 成熟片区 地铁盘 动线 拦截 天重剩余地块 中储地块 天房地块 星河城地块 金侨宸公馆 天房天辰世纪 （限价房） 振业地块 金地&农垦 本案 R-4 R-1 R-2 R-3 R-5 京 津 公 路 沿 线 板 块 开发商产品入市时期现阶段概念竞争关系 意向开发商 高层、小高 （80-85两室， 120三室） 2015年 下半年 前期规划 年底前拿地 复合型大盘 较强 未挂牌 待定 高层、小高 2016 2017年 部分厂房未 拆迁 文化大盘 （整体规划） 竞合 高层、小高 （70-80两室， 90三室） 2015年 下半年 天辰世纪 广告出街 品质限

17、价房 综合体 价格 干扰 高层、小高2016未拆迁 纯住宅 包含学校 分流 区域市场 北辰市场存量219万方，年成交54万方，潜在供需失衡，项目市场去化需抢点 潜在地块将集中2016-2017年入市，2015年为区域窗口期 区域的价格天花板在15000元/左右，本案价格有一定难度 竞争态势 周边在售项目存量较小，存量约为57万方，在售项目基本尾盘 主力竞争为潜在项目，数百万建面供应 未来的主力供应为本案南部的天重地块、中储地块 2015年上半年为市场主力窗口期 2014年，整体基调为去化余房，市场不热 2015年，随着新地块和新项目的上市，市场逐渐加温 2016年，将会是竞争较为激烈的一年 Q

18、1：市场环境能否支撑目标？ Q3：客户容量能否支撑目标？ 市场环境 客户预判 Q2：本案情况能否支撑目标？ 本体分析 轨道交通 带动城市化进程，“十区”概念建立 区域价值：市内六区到市内十区的扩张，北部环内集优区域 轨道交通的日趋完善，几何式扩张了城市化进程。“环城四区”与“市内 六区”地域化逐渐模糊，“十区”并进的城市扩张概念已经建立。 红桥区 南开区 和平区 河东区 河西区 河北区 北辰区及河北区近期成交地块 价值趋同 北辰区瑞景、北仓等板块近年出让土地成交楼面价格已超过7000元/。 土地价格趋同奠定了区域价值趋同的客观事实。 环城四区部分区域政策有所变化 界限模糊 随着城市化进程的加速

19、，无论是从政策导向，商业氛围，还是从生活人群， 交通道路等方面上看，北辰区及河北区作为城北大门，将共同承接界限模糊带来 的机遇与挑战。目前环城四区在外环内的区域，很多已采用所临中心城区户口及 政策，例如新梅江雅境新枫尚、华苑以及东丽万新村附近区域。 行政腹地：地块位于北城区南部核心，“北辰区的核心区”，毗邻北辰区政府 与津京公路黄金走廊相距1公里，地 理位置优越，道路通达性好。 距离北辰区政府仅1公里，未来将属 于北辰区行政管理中心的核心位置。 外环线以内，北辰南部核心区域，距 离河北6公里。 本 案 外 环 西 路 京 津 公 路 北辰区政府 普济河道 1.4公里 河北区 北辰区 本案 1公

20、里 1公里 6公里 规划导向：建设天津 “北大门”, 城北核心区，政策利好 延吉道 永定新河生态郊野公园 走廊 京津公路黄金走廊商业 发展轴 龙门东道 中央活力发展轴 环外绿色产业创新区 京津城际入市公园 走廊 环内北部中央活力区 京津城际铁路 商业两轴生态走廊北大门范围 两廊、两轴、两片区 “美丽天津北大门” 天津“北大门”建设项目 总面积：70.5平方公里占北辰区总面积的1/7以上 l以京津城际贯通区域为中心轴开始构建，力争 三年内完成土地整理； l区域规划空间结构：两廊、两轴、两片区； l项目属于环内北部中央活力区，构建“双十字” 的绿化和公共服务轴带结构。 公路系统：京津公路连通京津双

21、城；距外环线仅有1.4公里 京 津 公 路 外 环 线 本案处延吉道与高峰路交口，距外环线1.4公里 p延吉道为双向四车道，宽度为15米，交通通畅，与本案紧邻， 为本案的常用车道。 p高峰路一头连接南仓道、一头连接盛仓新苑小区。 p外环线北至北辰区引河桥，南至津南区郭黄庄，东至东丽区张 贵庄，西至西青区姜井村，距本项目仅为1.4公里。 p京津公路：双向八车道，宽74m p沿京津公路可快速通达市区、塘沽、北京，经勤俭道、志成路 可达外环线 京津公路联通京津塘 1.4km 1.4km 12km 8.6km 3.1km 公共交通：双地铁，多公交，以公共交通为导向的外溢性趋势强 南仓道 京津路 北辰道

22、 朝 阳 路 铁 东 北 路 志成路 新 开 路 规划8号线 规划4号线 市区核心 红桥区 西青区 滨海新区 北京 延吉道站、北辰中医院站距本案不到1km,10、607、610、 611、721、723、725、726-727、728、729、730、 731 、802、 810、812、865、879、912、961路20条线 路，直达天津站、百货大楼、西站等市内核心区 4号线连接北辰&东丽，纵向贯穿城市核心区域，四十七 中学站距地块不到1km。 8号线连接北辰&西青，与4号线交于南仓道站，该线路由 北辰区小淀至西青区张家窝高铁站，沿线经北辰、河北、 红桥、南开、西青五个行政区. 配套资源：

23、生活资源配套丰富，临近北辰区政府，有“河”有“园” 本 案 北仓苗圃 瑞景商圈 紧邻北辰区政府，地处北 辰市政管理中心 西北侧靠近北辰公园，公 园资源优势明显 天津市重点中学 丰产河流经项目北侧，河 景资源得天独厚 距离瑞景商业区仅3公里， 满足日常生活需要 临近御河园，河景资源再 次展现 北仓苗圃未来打造生态公 园，生态宜居环境凸显 周边现状：地块不利因素影响，周边现状有待改善 延吉道 高峰路 延吉南路 延吉道 高峰路 延吉南路 1 本案三面为路，东侧为平整地块， 居住氛围一般 2 3 延吉南路为未拆迁平房，影响整 体居住形象 4 高峰路相对环境较好，道路宽度 较窄，堵车情况严重 延吉道路宽

24、广，沿街未拆迁，居 住氛围低端 用地经济指标：地块方正，商业住宅比合理 用地性质 用地面积 （） 容积率 建筑面积 （） 普通住宅 29679.52.0 48403 商业8000 配套公建2952 幼儿园42000.72940 幼儿园幼儿园 还迁区 本案 本案为小型项目，商业住宅比相对合理，商 品房地块地块方正。 6栋高层均好性，南侧价值高于北侧。 未来需与还迁房区域有明显区隔。 项目价值|项目价值：多业态复合型社区 p 商业建面：0.8万方，占比13.5%，配比 合理 p 业态构成：社区商业、底商 商业 p 住宅建面：4.8万方，占比81.6%，配比 合理 p 业态构成：18层-26层、2T

25、4的高层 住宅 p 教育建面：0.29万方，占比4.9% p 业态构成：幼儿园教育 本案总建7.9万,包括住宅、教育、商业、配建 产品价值：标准二室+经济三室，市场主流，但两室占比较大，且82与89产品同质 116三室 82两室 82两室 116三室 82两室两厅一卫 优点：户型较方正、动静分离、功能分区明确 缺点：南北不完全通透，暗卫 116三室两厅一卫 优点：整体南北通透、明卫、尺度舒适 缺点：动静未分离，三卧两个北向一个南向 户型 面积 （） 套数总面积套数占比 两室 8296787219% 891521352831% 961521459231% 三室116961113619% 合计49

26、647116100% a.城北核心，为于城市“北大门“规划区域； b.双地铁交汇，周边交通便利，通达性高； c.周边配套资源丰富； 城北核心/行政腹地/ 交通便利/规划利好 区域核心，提升自身价值 a.板块传统印象一般，周边居住氛围较差； b.项目周边拆迁难度大，沿途体验差； c.体量较小，无法完成对冲； 居住氛围差/传统印象一般/本案 体量小 以项目特质引导客户，规避劣势 a.以京津城际贯穿区域为中心轴开始构建两 廊、两轴、两片区的天津“北大门”； 政策导向支持板块发展/ 开辟“北大门”提升区域关注度 区域发展价值，提升区域关注度 a.区域出现大量大体量地块，未来竞争激烈； b.周边在售项目

27、对本案的客户可能形成分流； 区域土地频出，未来将处于红海 竞争剧烈 借助项目的高性价比，冲出重围 本案区位及配套资源优质，产品符合市场主流 但因体量较小，销售周期较短 价格拉升空间不大 对本案的目标完成有一定的影响 Q1：市场环境能否支撑目标？ 市场环境 Q2：本案情况能否支撑目标？ 本体分析 Q3：客户容量能否支撑目标？ 客户预判 客户定位：地缘型客户&进城型客户 这里有尺度适中的户型，有轨道交通，有幼儿园小学优质教育，有大型的商业配套 客户预判|客户构成：集中地缘及北辰内围区域，北辰外围为次主力区域 北辰内部城镇 （天穆、北仓、南仓） 地缘坚守型次新房刚需/改善 北辰外围城镇 （双街、宜兴

28、埠、韩家墅） 进城追求型 阶层升迁 环境&品质改善 河北西北区域 （榆关道、铁东路一侧） 外迁改善型 城市外溢 刚性改善 红桥东北区域 （瑞景、丁字沽片区） 55% 北辰中心城镇 30% 北辰外部城镇 10% 河北 5% 关注因素： l 品质改善客户对社区品质及周边配套 有一定要求。 客户概况： l 客户类别：品质改善客户为主 l 年龄结构：35-55岁 l 客户来源：北辰外围城镇 l 居住状况：有子女，居住品质及尺度需要 提高 l 客户所需户型：舒适型三室 关注因素： l 次新房改善客户最看重产品舒适度、 社区环境以及周边配套是否完善。 客户概况： l 客户类别：次新房改善客户为主 l 年龄

29、结构：30-45岁 l 客户来源：北辰内部城镇 l 居住状况：房屋舒适度欠缺 l 客户所需户型：舒适型两室、三室 关注因素： l 倾向于舒适两室做刚需或标准三室做 改善，重视周边交通条件。 客户概况： l 客户类别：如投资客户等 l 年龄结构：25-35岁 l 客户来源：河北、红桥及其他区域 l 居住状况：刚需或刚改需求 l 客户所需户型：舒适两室、标准三室 客户预判|产品对位：目标客群以地缘坚守型为主，进城追求型及外迁改善型客群为辅 天穆 客户预判|客户地图：区域周边5-10年房龄居住区的次新房改善 编号小区名称户数 1盛和家园1788 2佳宁里2138 3佳荣里1514 4佳园北里2404

30、 5瑞益园1445 6瑞盈园2409 7燕宇艺术城1654 8浩达公寓1951 9昊宇公寓2155 10春和景明2591 11三和小区天时园2042 12建湖里1419 13桥园里1620 14聚龙园3500 15双街新城1082 16城际美景2100 17十街工业园 18秀水馨苑1562 19富宜里1245 20韩家墅2400 21万隆桃香园1200 22方舟温泉花园560 23大通绿岛家园925 24蓝岸森林1800 25东升里1745 26双发温泉花园906 27泰来西里1000 28心泽园832 29鑫发花园1528 30天辰公寓588 31盛仓新苑3718 32万科花园新城2600

31、33紫罗园小区1544 34都旺新城1200 35富锦华庭2560 北仓 南仓 小淀 双街 韩家墅 重点客户区域 次重点客户区域 客户补充区域 宜兴埠 河北区 传统的线下推广方式虽然方式比较单 一，但无论从到达率还是准确度来说 都是相对有效的推广手段 1 2 3 4 5 6 7 瑞景 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 红桥区 本案地处北辰核心密集居住区 周边存在大量5-10年房龄的次新房改善区 客户基数支撑本案目标 未来需要进行定点召集，聚拢客户 市场 本体 客户

32、支撑待提升 政策利好，市场回暖未来市场，竞争激烈 区位、资源、产品销售周期影响价格拉升 地缘购房需求量大项目认知需通过大型事件 本案具备完成“价值”“量价” 两大价值的先天优势 但仍需通过价值调整/加持优化项目 增加完成目标的几率 确定本案市场地 位及核心卖点 打造硬件资源 具备更大竞争力 符合市场主流/ 有竞争力的价格 通过大型事件使 本案晓谕北辰 40 市场占位 核心价值 项目定位 策略 项目所在区域是北辰居住升级的城市形象代表工程 也是盛耀入津的首个项目，核心必然要以品质筑口碑 领军者 制高点 首选项 引领北辰形象升级的 北辰生活综合价值的 城市中坚复合型人群聚集的 “北辰区的和平区”，

33、城市北大门，北辰重点规划区 京津公路、快速路交汇处，立体交通网络通达四方，交通便利 北辰核心区，城市资源丰富，商业、教育等资源集中 纯住宅项目，私密性有保障，少量商业做生活配套，私密、宁静、纯粹 标准两室+经济三室+标准三室组成“梯度价值产品“，总价可控 产品尺度分明，舒适度优先，南北设计，分区合理，户户皆景 社区内大片绿地组团，景观展示性好 重点幼儿园、小学教育配套，满足全体系教育需求 一流施工标准，产品质量优质，品质生活缔造者 城北教育置业首选 精致社区品质标杆 44 硬件：立面、园林 服务：物业、教育 策略 品质打造：园林建议 区域内稀缺大面积内部园林景观设计， 铸就生态社区 l立体园林

34、景观，五重垂直绿化； l重绿植轻硬地、重木轻草； lT型景观轴排布，大气水景呈现； l精致小品、铁艺细节处理，切合火车主题商业布局。 将各种名贵树种错位栽种，营造立体式的景观感受，从绿植草皮、 花卉地被、灌木、小乔木到大乔木，依次递增，形成五重景观。 随处可见的情景化小品、高覆盖的立体绿化、严谨的细节处理 品质打造：外立面建议 经典工业文化结合当代美学有机结合，高耸入云感强烈，巍峨挺立的外力面，简单大气； 结合机械美学，以几何的、纯綷装饰的线条来表现里面效果，象征效果强烈 1 2 3 1、立面雕花 2、花瓶柱 3、法式拱门 通过廊柱、雕花等建筑细部处理，体现法式建筑的考究和纯粹 品质打造：物业

35、管理 Add keywords u 选择国家物业管理一级资质的企业的物业公司 u 用细节打造情感，用真挚感动客户 热情、良好、娴熟、齐全、灵活、规范、合理、健全、快速热情、良好、娴熟、齐全、灵活、规范、合理、健全、快速 服务理念：“美丽生活，源于温馨服务” 品质打造：教育附加 引入优质教育资源（红黄蓝幼儿园或是华夏未 来幼儿园），和其他项目形成明显的差异化； 并且可显示盛耀雄厚的资源整合实力 标签化：引进知名品牌幼儿园，家门口享优质配套教育资源 幼儿园 49 策略 定价策略：成本/价值导向法与市场比较法，综合得出项目的价格 确定 定价方法 客户 需求分析 市场 分析 成本价值 分析 本案 价格

36、定位 需求导向 竞争导向 成本价值 导向 市场价值维度 自我价值维度 综合 权重分析 参考权重 本案2015年10月住宅入市裸房价格为12000 元/ （随当时市场情况上下浮动500元/） 竞争导向对比定价拟选定项目周边的核心竞争项目：金侨天重、红星、泽天下、双发、融 创、珑著等六个项目 竞争导向 需求导向 顾客感受定价法，依照顾客的感受而定价，抓住消费者心理，制定相应价格 北辰区域市场客群的需求导向价格在12000-13500元/ 市 场 价 值 维 度 定价策略：市场价值维度 传统区开发商周边条件自身规划 整体评分当前裸房价格参考权重位认知品牌市政设施交通教育资源景观资源生活配套产品类型物

37、业服务景观自身配套 15%10%5%5%15%10%5%10%5%10%10% 金侨天重110110100105110110100110110105110108.251400025% 半湾半岛85110901009595100100100959596.01009025% 北辰红星国际10011010010595105115115100100115104.81269120% 泽天下959010010595951059595959095.31150315% 双发金玺城1009010510095951109595909095.81406110% 珑著1109010510095100100105959

38、510099.8140215% 100.912393100% 本案 100100100100100100100100100100100100 12287 定价策略：综合分析各维度得出本案价格12000-12500元/ 成本价值 项 目 价 值 维 度 取样本后进行综合分析，通过对2013-2014年本案周边（北辰区）重要成交土地的进行对比 维度 市场价值维度自我价值维度 竞品导向需求导向成本价值导向 价格（元/）12000-1250012000-1350012700 权重45%25%30% 销售均价12000-12500 综合分析各维度导向权重，得出 本案价格在12000-12500元/ 比较

39、因素权重本案分值 津北辰北（挂） 2014-049号 津北辰高（挂）2014- 133号 津北辰淮（挂）2015- 027号 津辰双（挂）2013-004 号 备注 （金侨宸公馆）（融创半湾半岛） 地理位置30%11.21.051.050.9 四至环境15%11.051.110.9 地块规模15%11.11.11.11.1 业态组合25%111.111.1 规划指标15%10.9510.90.9 综合得分100%11.081.071.020.98基准分值=1.05 成交楼面价64217308613254001938 项目售价1500014500-10090 楼面价楼盘权重20%45%20%15% 售价参考比重25%45%0%30% 基准价格 =13302 销售价格预算12710 53 策略 本案主力客户为周边地缘（南仓、北仓、天穆） 通过阵地打造，动线拦截，外展派单等能够把客户召集到项目，做到客户积蓄 而项目知名度及现场转化，则需要大事件的支撑 通过大事件营销，把本案的形象晓谕北辰，晓谕天津 事件一：举办北辰区域发展论坛，以主人翁姿态探讨北辰区域发展 邀请政府领导，开发商高层、易居中国高层、其他实力开发商和地产业影响力较大的代表人物举办“北辰 区域