地产总工战略培训

1、大型综合房地产项目开发的工程技术管理屈瑞福二00九年三月中国保利集团公司本文以集团大型综合房地产项目开发为例， 将其开发流程按阶段、 重点、 要点三个层次 展开，结合价值论的基本观点浅析开发过程中的工程技术管理， 以探索保利集团房地产专业 化管理之路。一、大型综合房地产项目的特点、现状和发展趋势 1、大型综合房地产项目的定义及主要特点位于集团战略布局重点城市、 对该城市建设发展有一定影响力、 对集团企业形象及价值 效益有明显建树力、 建设规模较大且功能多样的城市综合体项目， 我们称之为大型综合房地 产项目。这种项目往往呈现投资规模大、 开发周期长、 功能复杂、 技术难度高、 影响力广泛等特 点

2、。2、大型综合房地产项目现状与发展集团大型综合房地产项目起步较早，大约经历了 20 年左右的发展历史，可简单划分为 启蒙期、开创期、发展期三个阶段。统计情况见表 1 ：表 1：保利集团大型综合房地产项目情况统计19933.07-1997.053600003216800 广州天河北路广州中信广场2006.04-2009.1288600586400 广东佛山市南海区南海保利水城2006.12- 2010.12 274100 552009 广州海珠区新港东路 广州保利世贸中心 2007.08-2011.10 159000 149000武 汉 武 昌 区 民 主 路 788 号 武汉保利文化广场200

3、6.11-2009.11 211528 101760上海浦东新区陆家嘴梅园地区上海保利广场发展期2004.11-2007.11117594148050 深圳南山商业文化中心区深圳保利文化广场2004.12- 2006.12146100206041广州琶洲地区 PZB09 2 地区广州保利国际广场2003.05-2006.10137000109997北京东城区朝阳门北大街新保利大厦开创期1997.12- 2000.09100007000 四川阿坝州松潘县 黄龙宾馆 1995.05-1997.09 15000 36000 武汉市武昌区民主路 保利白玫瑰大酒店 1993.08-1997.12 117

4、300104876上海浦东南路 528 号 上海证券大厦1982 年 -1990 年 股权收购95300北京东城区东直门南大街 14 号 北京保利大厦 启蒙期建设周期投资总额(万元)建筑面积 (m2)选址位置项目名称启蒙期部分项目 开创期部分项目 发展期部分项目上述项目大多处于城市的黄金地段， 由于其土地资源稀缺和不可替代的地理位置， 大部 分升值潜力较大， 租金回报比较稳定。 这类项目的开发， 对于集团社会效益和经济效益的提 升、抗风险能力的提升、 综合专业管理能力的提升以及专业化管理团队的建设均起到了非常 重要的作用。尽管如此， 与发展起步较早且较成熟的房地产开发商相比， 保利集团大型综合

5、房地产项 目无论是在投资规模、产品多样性、 区域占有率， 还是在收入权重比上仍存在一定差距。集 团与香港主要房地产公司投资物业占整个公司物业收益比重的比较见表2。3.72%214.048.28保利集团房地产514.58%43.37.39华润集团地产420.55%42.8411.08 新世界地产333.42%168.884.74新鸿基地产229.94%616.8263.56 长江实业地产1 占整个公司物业 收益的比重 销售物业收入 投资物业 （写字楼、商业和酒店）收入 单位名称 序号表 2：投资物业占整个公司物业收益的比重表（单位：亿港元）集团不仅意识到大型综合房地产项目开发的重要性，也充分认识

6、到当前存在的主要差 距。从打造房地产开发企业“百年老店”的战略角度来看，集团有决心、有能力在未来房地 产开发的产品结构中， 逐渐增加大型综合房地产项目的开发量， 使持有物业的稳定收益不断 增长。面对当今社会蓬勃发展而又复杂多变的形势， 大型综合房地产开发项目由于其显著的社 会性和相互间的差异化， 其开发管理尤其是工程技术管理需要很强的创作性。 管理者应将社 会作为创作大背景， 根据企业自身的文化与发展要求， 结合城市规划与区域环境、 当地市场 行情、相关业态特征、建筑科技与艺术的水平，平衡品质、成本、进度、销售之间的相互制 约，协调设计和施工， 全过程主导并实现项目的效益最大化， 其复杂性和艰

7、巨性是显而易见 的。我们把在工程管理中贯穿始终的技术应用与平衡称之为工程技术管理， 其核心是工程技 术管理者对技术环节及要素的把控和对复杂技术问题的预见与解决。二、大型综合房地产项目开发的工程技术管理概述站在项目管理的高度上， 实现项目的价值目标是难事， 难就难在不突破总体约束 -资源 限制、 时间限制、 成本预算、 质量标准、 社会评价、 行业制约等前提下达到既定的建设目标。 而工程技术管理正是化解这些难题的重要手段之一。三、大型综合房地产项目开发各阶段的工程技术管理要点大型综合房地产项目开发是一个十分庞大的系统工程， 会遇到诸多问题， 有些问题甚至 非常棘手， 且贯穿始终的各种技术问题常常

8、会关系着整个项目的成功与否， 其不同阶段对应 着不同的工作内容、重点和要点，下面根据工程的三个阶段以及相关实例予以简述。（一）项目前期阶段该阶段的技术管理的要点是： 根据项目市场定位、 功能布局、 投资能力提出初步的设计 构想， 编写概念设计任务书， 组织专业设计单位完成概念设计方案及工程投资估算。 从价值 管理的系统考虑， 本阶段将完成项目价值取向的确定。 关键取决于建设方在设计理念上的主 导作用。项目前期阶段工作主要包括编制项目前期策划书、 编写项目建议书和项目可行性研究报 告等。工程技术管理的重点是参与编写项目的可行性研究报告，组织并完成概念设计。 概念设计举例 1：新保利大厦概念方案的

9、选择 -基于国家精神、企业文化、总部基地三要素确定了该项目 建筑风格应体现出“恢宏、霸气、内敛”的气质。采取现代空间形象表现民族文化的建筑形 式；运用不对称与不均匀的建筑表现手法，并将投资重点放在建筑立面 （节能环保）与室内 装饰上。概念设计举例 2：广州保利国际广场概念方案的选择 - 充分利用珠江、琶洲岛的自然景观，打造“私家花园” ，将时间与空间、自然与人文有 机结合，努力构建山水相依、楼塔呼应的优美与和谐。建筑立面北柔南阳，极具震撼力。（二）项目实施阶段项目实施阶段工程技术管理可以进一步分为工程勘察设计、 工程施工、 工程竣工验收三 个阶段，工程技术管理的重点是工程勘察设计工作。1、工程

10、勘查设计工程勘察设计管理的宗旨是安全性、 适用性、 经济性和艺术性的有机结合， 以保障工程 的质量、进度和投资三大控制目标的实现。工程勘察设计包括：地质勘察、方案设计、初步设计、施工图设计。地质勘察为设 计和施工提供地质构造、 水文条件等科学可靠的依据； 方案设计是对概念设计方案的进一步 深化， 主要是确定建筑方案和结构体系； 初步设计是各专业技术方案的确定和优化， 也是项 目成本控制的关键阶段；施工图设计在初步设计基础上，综合建筑、结构、设备各工种，相 互交底、核实校对、 深入了解材料的供应、施工技术及设备等条件，把满足工程施工的各项 要求图纸、文本化的过程。本阶段技术管理工作的重点是方案设

11、计和初步设计。A. 方案设计中的控制要点：方案设计中工程技术管理的要点是建筑方案和结构体系的选定。 建筑方案要承袭概念设 计方案的理念，围绕城市影响、建筑形态、立面材料、成本控制等因素综合分析、把握细节 后予以确定。而结构体系的选定要以安全可靠、造价合理、施工方便为主要标准。工程实例 1 ：上海保利文化广场跌落式广场方案设计的选定原概念设计中 “流水切割” 的设计理念由两大特点组成。 一是“一大四小” 的建筑布局， 二是面向黄浦江居高临下的跌落式广场，而后者尤具特色。它以 0.00 标高为基准，向上 6 米、向下 6.5 米将“大”楼二层商业、两“小”楼首层和地下一层商业顺势连接，不仅可充 分

12、利用一线江景，而且合理的组织人流， 益于商业经营， 是上海市前所未有的建筑亮点。进 入方案设计阶段后，设计师强调“小”楼的独立性和消防规范的限制，建议取消“广场”，我们从保留亮点和益于商业经营两个角度出发， 坚持原创概念设计并组织设计单位反复研讨 后实现了既定目标。工程实例 2：新保利大厦吊楼建筑形式的选定新保利大厦概念方案中， 东北立面矩形门架内悬挂吊楼的设计仅仅是一中规中矩的长方 形的盒子，形式过于简单，也没有颜色表现。在方案设计时，我们明确要求SOM公司将吊楼的形式按中华民族风情进行强化。 为此，设计师提出表面凹凸不一、 尺度不同的五种方案， 经过多次讨论后，才确定了现在的传统“纸灯笼”

13、 形式， 用现代建筑形式体现出了中国传统 建筑“寓装饰于结构之中”的思想。 对于其色彩的选定，我们尊重设计师提出的以红为主 的基调。 但从内敛的角度看， 大红又稍显张扬。 反复比较后， 最终选用的是黄花梨木材中 “油 梨”的深橘红色， 因为黄花梨是中国明式家具的最佳材料， 其油梨色体现着古代文人高雅含 蓄的气质。B. 初步设计中的控制要点：初步设计中工程技术管理控制的要点是各专业技术方案的确定和优化、 超越国家现行规 范技术难点的解决。该阶段围绕成本控制、功能合理、节能环保等目标，对建筑细部、结构 体系、机电系统、室内装修方案进一步优化。认真分析并确定主要材料、设备的技术标准， 并与设计单位共

14、同完成初步设计概算，提出工程投资分配方案。工程造价约85% 的技术控制在这一阶段已基本完成。工程实例 3 ： 广州保利国际广场塔楼结构方案的优化设计该结构优化设计的原则是：首先选择结构的控制目标，即结构50年风荷载下Y方向层间位移角。 初步设计的位移角为 1/806 ，比较 严格。在满足规范的基础上，可以降低到 1/750。本工程结构优化目标是在降低结构造价的 同时把位移角控制在 1/750 左右。优化步骤：（ 1）端桁架、屋顶以上的外伸桁架断面优化；（ 2）南立面支撑布置和结构断面的优化；（ 3）将原标准层单向板布置方式改为双向板布置；（ 4）各层柱墙内钢骨进行调整，在满足轴压比限值及整体刚

15、度的条件下尽量减少钢材用 量。在满足结构安全的前提下，通过优化设计，节约钢材约 3900 吨，节约混凝土约 3204 立方米。优化结果：节约型钢约 3900 吨节约混凝土约 3204（M3）约 35003862718.051043781 优化结果约 74004183121.331233134初步设计型钢用量（T）混凝土用量（M3）单位面积重量（KN/M2）总重量（KN）新保利大厦外立面主材经过设计推荐、 样板比较、 实地考察后定为意大利白色钙化大理 石（即：意大利罗马洞石） 。用它作为建筑物外装饰材料可以使建筑具有沧桑感，进一步强 化建筑物的恢宏与沉稳。但是，按设计厚度 50 毫米、约 300

16、00 平方米的石材用量，投资将 高达 5000 万元。为合理控制成本，我们从石材的切割方式对强度的影响出发，按外立面不 同位置对石材强度的要求， 合理选择石材的切割方式并减小厚度， 既保证了立面效果， 又节 约了投资约 400 万元。工程实例 4 ： 新保利大厦外立面石材选配和百叶疏密度的优化1、外立面石材面积： 12370 m2厚度由 50mm 变更为 40mm ；优化后节约造价： 176 万元2、石材百叶面积： 12506m2厚度由 40mm 变更 30mm ；优化后节约造价： 224 万元 以上两项合计节约造价约 400 万元 石材幕墙和遮阳百叶厚度优化结果石材百叶是建筑立面的一个亮点，

17、 由若干单元模块组成， 与外立面干挂石材墙面浑然一 体，建筑效果极其独特， 同时具有节能环保的功效。 原方案百叶间宽距 1000 毫米、 窄距 500 毫米、进深 600 毫米 ,达到了方案设计的预期效果。但从室内办公人员的视觉感受及采光要 求来看，我们认为百叶密度过大过深。就此， 我们与设计师进行了深入研究，并制作出实体 模型，反复体验和讨论，最终将百叶间距修改为宽距 1500 毫米、窄距 750 毫米 , 进深 450 毫米，不仅满足了立面效果、视觉感受、采光要求，而且减少百叶根数约三分之一，节约投 资约 600 万元。外立面石材的合理选配和百叶疏密度的优化，累计节约投资约 1000 万元

18、。 原设计方案：百叶进深600，窄距 500，宽距 1000优化后方案：百叶进深450，窄距 750，宽距 1500工程实例 5 ：新保利大厦结构超限抗震审查北京新保利大厦是钢框架-钢筋混凝土核心筒组合结构，为多项不规则的复杂体型的超限高层建筑，属于新型的结构型式，应在初步设计阶段进行国家级的抗震设防专项审查。大厦结构共有 32 项不规则或超规范的地方，主要表现在： （1）12 层平面上由一字型变 为L型，22层又变为三角形，属平面不规则；（2）在12层以上存在连体结构，属竖向不规则；（ 3）结构 8 层、高 50 米、悬挑长度约 25 米、重约 5000 吨的吊楼，由四根钢索和两侧巨型米字型

19、支撑，形成悬吊结构，是国内外第 一次使用的创新结构型式， 超出了国家现行规范的限制； （ 4）吊楼上部四根主钢索的下摇摆 机构， 是首次将机械装置用于结构抗震， 属超规范的结构； （ 5）东北立面的单层索网点支式 玻 璃 幕 墙 ， 宽 58 米 ， 高 87 米，是世界上最大的索网幕墙，其抗震及抗 风性能必须单项研究。按抗震审查的要求， 新保利大厦的结构进行了特别加强， 并通过了国家抗震专项审查委 员会和北京市人民政府抗震办公室的抗震专项审查，其具体做法是：1 ）全部核心筒抗震等级由一级提高到特一级；2）支撑吊楼的 3号核心筒是抗震的关键，其底部按烈度 9 度进行抗震设计；3）钢框架提高抗震

20、能力；4）进行幕墙风洞实验和结构整体震动台实验，以检验结构的抗震性能；5）采用多个有限元程序进行结构计算复核，并进行结构非线性 计算。“方案设计和初步设计”工程技术管理工作小结： 从价值目标的确定上讲，工程勘察设计阶段由市场适应度、结构安全、建筑品质、 成本控制、 节能环保等多目标组成。 建设方在工程技术管理过程中， 必须具备很强的判断和平衡 能力，以协调建筑形式、 结构体系、 机电系统、 主要设备材料的确定等相互之间的制约关系， 化解矛盾，进而达到最佳的契合点。C. 施工图设计中的控制要点：该阶段工程技术管理工作控制的要点是： 组织施工图自审和第三方审查； 组织人防、 消防、规划、建设等管理

21、部门的施工图报批准备工作；完成设计概算的审查工作。施工图设计要落实各相关工种的技术要求，通过进一步深化设计解决初步设计技术 文件中的错、漏、碰、缺，是一个广泛深入的细化过程，是价值目标的进一步优化。2、工程施工该阶段工程技术管理始终围绕以质量为目标、 以造价为约束、 以进度为主线的动态平衡 过程而展开，是价值目标产品化的实现过程。工程技术管理工作主要有：组织设计交底和图纸会审；组织深化设计工作，协调解决深 化设计中重大技术问题； 施工过程中设计变更的控制与签证； 组织重大施工组织方案的技术 讨论；参与招投标工作。重点是深化设计工作的组织和重大施工组织方案的技术讨论。工程实例 6 ：柔索玻璃幕墙

22、深化设计工作新保利大厦东北立面柔索玻璃幕墙高 87 米，宽 58 米，面积约 4500 平方米，为当前 世界之最。 是以两根主钢索为龙骨， 以高强度不锈钢拉索为次受力体系形成的空间棱锥索网 玻璃幕墙。由于柔索幕墙和吊楼及主体结构紧密相连，结构体系极为复杂，为此我们把美国 SOM 设计师、 国内设计院及有关专家、 幕墙承包单位和幕墙设计顾问公司及钢结构材料供应商组 织在一起，进行深化设计，解决了以下主要技术难题：（ 1）规范调整的问题： 由于国内幕墙新规范在 2004年1月1日正式实行， 在此之前国内 规范针对柔索幕墙没有专门的安全系数规定， 美国设计师套用的是美国规范， 在普通玻璃幕 墙安全系

23、数规定上我国规范和美国规范之间相差20%，此差异对幕墙设计有严重的影响， 幕墙的主索需要加粗， 而且对主体结构也有影响， 同时也将造成工程费用大幅增加， 远远超出 我们的预算。（ 2）风压的问题： 由于柔索幕墙对风压非常敏感，除了要做正常的大厦整体风洞试验外，还专门针对柔索幕墙做了气动弹性试验。 气动弹性试验结果表明， 幕墙中间局部区域实际的 负压和正压比原来设计采用的风压标准值都大，考虑最不利情况，需要重新计算调整。（ 3）摇摆机构钢铸件加工和安装问题： 摇摆机构铸钢件总重达 60余吨，其中 4 个马蹄钩 每件重近 10 吨，强度高达 750 兆帕，构件铸造和安装难度很大。针对以上的问题，我

24、们组织了近30余次国内外专家会进行专题讨论，并和美国SOM设计师保持每周一次的电话技术研讨。同时为了加快深化设计的速度，还要求美国SOM设计公司和美国ASI幕墙公司来北京与国内幕墙顾问专家、幕墙施工企业共同工作了2周时间，在不影响主体结构施工进度的情况下，解决了主要技术难点，最终还节约成本约200 万元。工程实例 7 ： 新保利大厦 550 吨主桁架液压提升施工方案新保利大厦工程中 ST-50主桁架位于1号、3号核心筒之间，高度 16米，长度63米， 宽 度 2.75 米 ， 总 重 量 为 550 吨 。 安 装 就 位 上 标 高 点 为104.875 米 ， 下 标 高 点为 88.87

25、5 米。其特点是跨度大，提升高， 结构形式复杂，采用高空散装法安装难以实现，因此采用了 地面拼装整体提升的施工工艺。 整体提升法适用于高空安装的大跨度组合构件， 在地面进行 拼装，然后整体提升至安装部位。采用整体提升法有两个特点：一是主桁架须按高空安装位置在地面进行拼装， 即高空安装位置和地面拼装位置须在同一投影面上；二是主桁架高空对接处杆件必须预留，待主桁架提升完毕后，再进行补装。新保利大厦 ST-50 主桁架提升设备采用 24 台 LSD40 型液压穿心千斤顶，在 104.845 米标高预留牛腿上设置四个提升点， 每个提 升点安装 6 台千斤顶， 通过电脑集中控制、 集群千斤顶组的同步往复伸缩， 完成主桁架的提 升就位。新 保 利 大 厦 主 桁 架 与 2005 年 2 月 4 日 开 始 提 升 ， 于 2 月 8 日 完 成 ， 总 提 升 高 度 为 88.275 米，主桁架就位，安装预留杆件，其错边 量小于 30 毫米,均在规范要求之内。同时对主桁架的典型受力节点进行了应变检测，其数据 满足设计要求。3、工程竣工验收该阶段工程技术管理的主要内容：参与系统调试；组织消防、 人防、 规划部门的验收工 作；参与业主组织的四方竣工验收工作； 组织竣工图的审查与确认； 组织设计单位编写竣工 验收设计报告等。工作重点是组织消防、 人防、规划部门的验收工作