2020年(发展战略)重庆金沙国际商业部分初步发展建议书

1、 （发展战略）重庆金沙国际 商业部分初步发展建议书 20XX年XX月 峯年的企业咨询咸问经验.经过实战验证可以藩地执行的卓越萱理方案.值得您下载拥有 重庆金沙国际商业部分初步发展建议书 、尸、 亠 前言 于西部大开发、重庆直辖、中国成功加入 WTO 的多重利好下， 重庆市的房地产开发取得了可喜的成绩，房地产业取得了前所未有的 进步，呈现出壹片欣欣向荣的态势。和此同时，市场竞争的压力也于 逐步加大，对商业物业尤为如此，从万鞋服代替女儿家到雨田百货的 转向，从西格玛百货的撤场到中商百货的倒闭，再到陈川粤酒楼老板 的离奇失踪无壹不说明了重庆商业竞争的日益严峻。 而另壹方面， 沃尔玛、麦德龙、普尔斯玛

2、特、北京华联、新壹佳超市相继杀入重庆 市场，希望打开重庆这壹拥有三千万人口的直辖市的广阔市场，由此 预计重庆的零售商业将会烽烟四起，传统的商业形态将面临严峻的考 验。 众所周知，商业总是和房地产业结合于壹起的，我们谓之曰“商 业地产”。于重庆，“商业地产”项目日趋规模化、大盘化。近期已出 现的和即将出现的大型商业项目有时代广场、 华宇广场、华宇名均城、 龙湖 ? 北城天街、协信? 黄金海岸、上海中心等等，市场供给规模将出 现前所未有的放量，如何对商业物业进行壹个准确的主题定位将是其 运作成败的关键。 就金沙国际 商业部分而言，开发商专门为此组建壹个营销班子已不 大现实，如何对此部分选择合适的主

3、题定位且将这壹主题向市场推广 将是壹个复杂的课题，开发商显然不具备这样的市场终端，而我司却 能够凭借丰富的商业物业操作经验为开发商保驾护航，实现地产和商 业的成功嫁接，确保开发商资金的快速回拢。 我司于和贵 XX 公司进行了初步接触之后，就金沙国际项目的商 业部分的营销工作提出以下初步意见以供双方商榷。 第壹部分：市场描述及产品定位核心概念的提炼 壹、沙区商圈发展现状 （壹）沙区商圈百货商场的基本情况 商场名称 商业面 积 3） 运营模式 及租金水平 档次 定位 业态组合 沙重百 9072 （单层 1276） 统壹运营管理 中档 -1F :超市（约1500平米） 1F:化妆品、金银饰品、钟表、

4、眼 镜、 2F：女鞋、男鞋、休闲鞋、皮具、 箱包 3F:女装 4F:男装、女装、快餐 5F:内衣、童装、童鞋 6F:办公用品、家电、电脑 凯瑞商均 2002 年 开业 1500 0 （单层 2500） 统壹运营、统壹 管理 中档次 -1F：生活超市馆（日用百货、休闲食品） 1F:名媛名品馆（化妆品、女鞋、女包、 珠宝） 2F:流行服饰馆（女装） 3F:淑女服饰馆（女装、内衣）流金岁 月西餐厅 4F:绅士品名馆 5F:家居童玩馆 立洋百货 2003 年 开业 12000 （单层 2000） 统壹运营、统壹 管理、出租商场 扣率为主 中高档次 -1F:家庭生活馆（日用小百货）休 闲食品） 1F:仕

5、女名品馆（化妆品、金银饰 品、钟表、眼镜） 2F:流行服饰馆（女装）、麦当劳 3F:少淑女精品馆、阿利和艾得西 餐厅 （二）沙区商圈专业店的情况 1、超市：除之上重百、新世纪百货拥有自身配置的专业超市外，沙 区商圈内仍拥有以下专业超市： 商场名称 运营面积 （rf ） 运营模式 档次定位 及租金水 平 业态组合 好又多超市（欣阳 广场） 6000 （共壹 层） 大型超市 （全国连 锁） 量贩超市 食品、服装、日用百货、 办公 用品、小家电 山城超市 （汉渝路） 3000 左 右 （共2 层） 全市连锁 中小型超 市 食品、服装、日用百货、 办公 用品、文具 家乐福 （华夏银座） 5000 （共

6、3 层） 全国连锁 大型超市 家电、生鲜食品、休闲食 品、服装、日用百货、办 公用品 商场名称 运营面积 3） 运营模 式 档次定位 及租金水 平 业态组合 赛博数码港（华宇 广场） 4000 统壹定 位、分零 出租 1F-2F :手机、电脑 3F:电脑耗材 4F:图书 金鹰女人街 （台庆大厦） 1300（ -1 层至平街1 层） 统壹定 位、分零 出租 偏底档次 精美饰品、皮具、女装、 女鞋、美甲、内衣、睡衣 国美商场 （小龙坎） 4071 （共 3 层） 全国连 锁 手机、通讯器材、小型及 大型家电 苏宁电器 5000 （共 3 层） 全国连 锁 手机、通讯器材、小型及 大型家电 南亚家具

7、 （沙龙广场） 约2.7万 （共4层） 中档次 纯家私 图书超市 （清华源） 1400 （共 2 层） 重庆新 华教育 出版物 发行XX 公司 中档次 仆：图书超市 2F:特价图书 现代书城 9000 （共2层） 1F 2F:图书超市 2、其它专业店的发展情况 3、知名快餐店于沙区商圈的网点分布: 名称 位置 面积（m2） 开业时间 麦当劳 立海大厦2楼 300 2002年12月 肯德基 金沙大厦2层 500 2001 年 欣阳广场2层 500 2002 年 德克士 台庆大厦负1层 200 2002 年 （三）市场技术结论 由上述的初步市场调查能够见出，沙坪坝区已是壹个正于走向成熟的 市场。商

8、业的业态、业种分布经过近三、五年的发展已经较为丰富。 百货XX公司走高（中高）档路线以立洋百货为代表，中（中低）档 则以沙重百、新世纪为龙头，于市民心中已树立起较为稳定的消费习 惯，而随着北京华联的加入，百货 XX公司正开始步入壹个重新洗牌 的阶段。立洋百货以流行、时尚为主题，管理机制较为接近国际化， 其服务质量得到市民的认可；沙重百、新世纪为老牌国营百货XX公 司形象已注入每壹个市民的心目之中；而北京华联的入驻则代表百货 业的竞争将是对每个商家的检阅，同时百货 XX公司的竞争情况将日 趋惨烈，适者才能生存，改革创新培养特色才能发展，能够说于沙区 再做壹个新的百货XX公司的业态空间也是非常有限

9、的了。而大型超 市（包括国内和国外的）纷纷加入，也是顺应国际商业的发展态势， 可是这些大型超市对商业物业本身的要求亦非常苛刻。首先从物业的 租金水平再到商场本身的设计诸如车位、卸货区、散货区、货梯等等 诸方面均有明确的要求和规定，这些要求使商业物业的业主利益回报 很难保证十分理想，解决这壹矛盾只能因时利事，从商业物业的实际 情况出发，才可能实现双赢的局面。沙区未来的商业格局，大型的特 色专业市场（专业、主题商店）将有壹个十分诱人的空间存于。从我 司的初步调查能够见出，于文化方面沙区有了专业的图书音像市场； 于生活方面有了苏宁电器、国美这些连锁巨头，同时亦有大型的家私 市场、数码市场。但从未来城

10、市商业发展趋势来见，专业市场（专业 . 主题商场）是今后发展的壹个重要方向 ,这从东南亚及沿海先进的商业 结构即可见出 .从沙区来见这壹领域仍有很大的空间 ,谁先占领这个市 场 ,谁就占的先机 ,谁能作出特色 ,谁就能抢占商机。 二、项目裙楼的 SWOT 分析 （一）优势点 1、项目所属的商圈市场环境得天独厚 沙坪坝区的城市和商业规划壹直以来均走于南坪、江北、九龙坡 等二级商圈的前面，沙坪坝区的步行街和广场是各二级商圈中最早建 立起来的，当下见来是各区域中最成型的、最合理的，从人流走向、 车流方向、城市景观和城市绿化等方面见来，显得比较有序、舒适、 合理。 2、项目所属的商圈具有较强的本区域市

11、场消费能力。 2002 年第三产业指数 114.3 位于市区之首超越渝中区，成为商 业服务繁华度最高的新锐商圈。同时社会消费品零售额为 370879 万 元，仅次于渝中区。 3、项目所属的商圈具有壹定的辐射面。 从三峡广场开放这段时间来见，沙坪坝区不仅能吸引本区居民， 也能吸引高新区和江北龙溪镇向沙坪坝范围内的居民，及其他外区的 消费者。 4 、项目地处沙区商圈核心位置 绝版的地段不仅使本项目塔楼的销售取得了轰动效应，更是提升了项 目裙楼的丰厚的商业价值，而准确的差异性的市场定位则是维系本项 目及企业品牌建立的关键。 5、项目商业部分每层建筑规划科学、合理 每层建筑规划充分考虑了交通动线，利于

12、商场布局，如裙楼有 5 部升 降电梯，同时每层设置 2 步扶梯。 （二）劣势点 本项目商业部分单层面积小（共 9层、每层面积仅为2000 m2, 其中底下有 1 层、地上部分就有 8 层），缺乏品牌百货大卖场的先天 优势，作壹个整体的品牌百货卖场恐怕没有商家有这样的信心全部租 下。因此对本项目的独到、合理的整体包装定位、业态组合将是影响 今后成败的关键。 （三）机会点 1 、沙区的商业消费能力是非常有潜力的 沙区，不仅拥有全国及重庆的各大重点名校、医院，而且也是高科技 产业技术基地，从事这些行业的群体不仅拥有较高的文化教育水平， 而且收入颇丰，他们喜闻乐见、品位较高、善于接受新事物、新的生 活

13、方式，这从沙区近俩年的社会商品零售总额仅次于渝中区就能够见 出。 2、三峡广场的地下商场的沿建为本项目的发展注入了更多的发展契 机。 据悉，沙区商圈的下壹步规划是将当下的三峡广场的地下商场连通至 金沙国际 ，取消地面的人行通道， 届时金沙国际 门前的广场将是人 流最密集的地方。人气带动商机，这壹点无疑为本项目的发展注入了 更多的发展契机。 （四）威胁点 新增商业面积使本项目面临着更为激烈的市场竞争 于沙坪坝区，以步行街为核心新增商业面积近 20万川，如：成 浩广场、嘉新广场、地下商业街等等，这个面积为新世纪和重百面积 总和的 10 倍，可是， 社会购买力不会随着商业面积的增加而无节制 的攀升。

14、 因此本项目商业部分的市场定位应从现有的市场中发现空 缺、结合本项目自身的特点来营造差异性的个性化竞争优势。 三、项目商业部分的基本市场定位 （壹）项目定位背景分析： 1、 结合沙区商圈现有发展市场寻找特色化出路 从之上对沙区商圈的调查中不难见出：第壹：目前沙区已有 6 个 大型百货商场、 5 个专业超市、 7 个专业店、，国际知名快餐店如麦当 劳、肯德基、德克士均已进驻沙区商圈。 第二：于六大百货商场中，就有 5 家为中档次定位的商场，以壹 个常驻人口 70 多万的区域来说，中档次的百货商场市场容量是相当 有限的了，而仅有立洋百货目前占据沙区的高端市场。北京华联的加 入使百货 XX 公司的竞争愈演愈烈，作为大型百货商场，这壹点对于 本商场的定位方向提供了可借鉴的经验，那就是避免定位上的重复、 规划上的雷同，走特色化运营的路线。从本项目的设计角度出发，去 形成壹个能有差异化竞争的高档路线百货 XX 公司，本身就存于壹定 的局限性，也就是限制了本项目的发展。 于沙区，专业店的品种发展的能够说较其它的商圈发展（除渝中 区外）仍是要领先壹步，不仅有俩大全国知名的电器连锁店、重庆有 名的数码港、书城，仍有以女性饰品为主题定位的女人街，特色化、 专业化运营路线是时代发展的必然趋势。这壹点是本项目主题定位基 本出