南京市工人文化宫改扩建项目报告

1、如有帮助，欢迎下载支持。 工人文化宫改扩建项目 - 第二稿 - 江苏东恒置业顾问有限公司 南京市工人文化宫改扩建项目筹备组 第一部分 项目改扩建背景 3 一、项目改扩建的必要性 3 二、项目地块价值研判 3 三、项目定位 7 第二部分 总体规划布局初步方案 8 第三部分 投资估算分析 . 11 一、项目方案基本参数 11 二、建设投资估算 11 三、项目说明 12 四、投资财务分析简述 13 五、项目收益分析 15 六、补充说明 15 第一部分 项目改扩建背景 一、众多因素决定了项目改扩建的必要性 1、陈旧的建筑外观已与发展中的新街口商圈不相协调： 由于综合楼是在老楼的基础上扩建改造而成，外观

2、已比较陈旧，与新街口地 区建筑风貌不相协调、不匹配； 2、滞后的功能设置，无法实现文化宫的功能需求的提升。 随着城市经济的飞速发展，目前，文化宫的场馆设施、功能设置以及运行机 等明显存在滞后现象，无法满足职工群众为了跟上时代发展的步伐； 3、现有建筑层数低，建筑面积少，并未有效发挥出这块位于寸土寸金的“中华 第一商圈”的地块价值； 4、苏宁地块开工建设后的建设完成后，综合楼作为紧邻该项目的建筑，落后陈 旧的形象将更加突出，对南京市总工会及文化宫的形象会形成较大的负面影响。 、项目地块价值研判 1、地理位置 2、地块SWO分析 S优势(Strengths) 区位优势：地块处于南京市绝对市中心位置

3、，商业、商务气氛浓厚。项 目周边可开发地块极少，属于本市最为稀缺的地段。 商业氛围优势： 项目处于新街口商圈的核心区域内，商圈内各大银行总 部、卖场、大型超市、品牌电器卖场、高档餐饮、娱乐等商业形态齐全， 是本市商业最为繁华、商场最集中、商业形态最完善、人流量最大、年 交易额最高的商圈。 交通优势： 地块周边道路完善，公交线路交错。且本市最先开发的两条 地铁线路交汇于此。 自身优势： 项目地块方正、 便于建筑规划设计。 由于处于本市核心地段， 建成后有望成为新街口区域的地标性建筑之一。 W劣势(Weaknesses) 项目体量： 由于地块占地面积较小，且高度受到一定的限制。在高楼林 立的新街口

4、商圈内属于较小规模建筑。 人流影响： 项目西侧为莱迪商城，南侧为正洪大厦，这些建筑对行人形 成一定的阻隔，对项目商业影响较大。 停车位影响： 由于地块占地面积较小、周边建筑密度高等因素，导致地 下停车位的建设将会受到一定限制， 停车位建设成本也会比较高。 且项目 四周道路较为拥挤，车辆进出受到较大的影响。 采光限制： 项目四周均为高层或超高层建筑，且建筑密度大，相互之间 的光线遮挡比较严重。而地块南侧的正洪大厦对项目采光影响最大。 O 机会(Opportunities) 项目保留建筑的商业部分可与新建筑合为一体，可以有效引导南面的正 洪街广场人流，对项目商业起到一定的支撑作用。 项目保留部分的

5、商业形态如影院，对项目商业的经营起到一定的支撑作 用。 项目东侧的广场连接洪武路、东北侧的规划道路(苏宁地块和天丰大厦 之间)连接中山东路、地块北侧与苏宁地块相互之间的退让形成步行街， 可连接破布营， 对人群起到一定的引导和分流作用， 对项目未来商业的运 营是一大利好。 项目北侧苏宁地块的建设，对改变小范围内的环境也起到一定的促进作 用。 T隐忧(Threats) 房产市场降温。 随着全球金融危机的爆发，房产市业受到极大的冲击， 地产开发与投资也受到较大的影响，增加了项目的销售压力。 区域存在一定的竞争项目。 地块北侧的苏宁地块是项目未来最大竞争对 手，而项目周边如位于中山东路的全民健身中西侧

6、地块也是竞争项目之 一。 交通压力： 小范围内建筑规模的增加，无疑增加了区域的交通压力，对 目前较为拥挤的车行交通而言，未来将要受到更大的考验。 结论： 作为新街口核心区域中最后一块待开发黄金地块，同时又传承了工人文化 宫这一独特文化背景，本项目具有很高的房地产开发价值。 在国家土地资源日益紧张的形势下，当“高效用地”成为一种社会责任时， 南京市总工会和工人文化宫坚持以科学发展观为指导，按照构建资源节约型社 会的要求，本着“空中拓展不增地” 、“产业集聚增效益”的原则，力图打造一 个高起点、高水准、高附加值的文、商、办结合的高端城市综合体。 我们有理由相信，经过后期专业的规划设计、开发建设，建

7、成后的新项目 一定具备极具文化内涵的标志性建筑体。 3、本项目产品机会点 1) 项目所处区域黄金商铺价值极高。 项目所处的新街口商圈核心区域内， 商圈内各大银行总部、卖场、大型超 市、品牌电器卖场、高档餐饮、娱乐等商业形态齐全，是本市商业最为繁华、商 场最集中、商业形态最完善、人流量最大、年交易额最高的商圈。租金水准一直 处于南京市最高点，且黄金商铺供不应求。 2) 1 楼商业与 E 区楼的商业形成连接，通过合理的规划布局，可综合提高 内铺商业价值。 3) 7-8 楼的影院将为楼下商业带来固定的人流，极大提升商业的综合价值， 并对下面楼层的商业招商造成很大的促进。 4) 新街口的办公物业出租率

8、高，租金高居不下。 本项目如能提供高性价比的办公物业， 则可保证较为稳定、 客观的持续性 收益。如本项目塔楼部分的设计为挑高 5米的办公物业， 则将成为非常稀缺的办 公租赁产品，市场前景将非常乐观。 15 三、项目定位 综合以上对土地价值的研判、项目 SWO分析结论，以及在竞争市场中挖掘 产品机会点等多方面研究，我们将本项目定位为： 1、项目整体定位 城市之心新街口 商、办、文化综合体 2、裙楼定位 多功能 城市 生态型 商业文化中心 改造后的文化宫将是一个集休闲、文化教育、购物、餐饮、 娱乐、全民健身为一体的多功能城市生态型商业文化中心，可以 满足人们一站式的购物、休闲需要。 3、主楼（塔楼

9、）定位 新街口 唯一 五米挑高 写字楼 第二部分总体规划布局初步方案 办公区域入口 爲入：1- 冏业、丈化用诵 序号 项目 合计 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 1 借款本息及还本: 1.1 年初借款本金累计 0 0 0 609 6206 4997 3557 2000 317 1.2 本年借款 6206 0 0 609 5597 0 0 0 0 0 1.3 本年应计利息 1235 0 0 18 202 369 297 211 119 19 1.4 本年还本 6206 1209 1440 1558 1683 317 2 还本资金来源 0

10、0 0 0 0 1209 1440 1558 1683 1335 2.1 利润 0 1209 1440 1558 1683 1335 借款偿还期= 9.24 年 五、项目收益分析 按照投入运营15年为估算时间段，即2026年为止： 至2026年租金总收益为：57105万元； 至2026年建设投资及总成本费用支出为：37573万元; 各项税费支出为：10279万元; 偿还本金支出为：6206万元； 各项税后收益为：3047万元（不包含新建固定资产） 另：2026年之后10年税后收益平均为：1811万元/年 E区楼改造完成后，每年将提供 408万元左右的收益 六、其他 1、 根据建设单位提供，每年

11、须运营成本及人员费用等开支约 1189万元（按5%示 准逐年递增），除“ E区楼”和“北门楼”收入外，差额 773万元已记入总成本 费用中。 2、根据建设单位提供，本项目牵扯“ E区楼改造”（水、电、空调）约841万元， 该项费用已计入建设总成本中，改造费用明细如下 ： 综合楼改扩建工程费用测算 序号 项目内容 费用（万兀） 备注 1 张生记扶梯及建筑物拆除 10 电梯井道及机房土建 80 观光电梯4部（含安装费） 170 外立面及各楼层电梯间装修及配套工程 70 2 箱式变压器及供电转接 52 其中1000KVA变压器32万，供电转接 20万，E区 楼临时供电及施工用电，不含停电给业主造成的停 业损失 3 供水系统的改造 5 4 消防系统的改造 30 包含报警、烟感、喷淋、消防栓等 5 排水、排污系统的改造 12 不含停业造成的损失 6 E区楼消防通道扩建 8 7 E区楼中央空调改造 100 8 综合拆除后E区楼接合部位改造 16 面积约1800平方米 9 与麦当劳谈判租期顺延 3年（赔偿费） 200 10 E区楼水电等改造完成后装饰恢复 8 11 不可预见费用 80 合 计 841 附件：财务测算表 表一：基础表格 表二：项目开发周期 表三：租金推算表 表四：租金