先付房款还是先交房──未约定履行顺序的双务合同如何确定履行顺序

1、文档从网络中收集，已重新整理排版.word版本可编辑欢迎下载支持. 【案情】 2013年9月14 H ,李某与肖女士签订房屋买卖合同，约定李某 将某市的一处住房卖给肖女士，总房款为553500元。合同对于房屋交付 与房款支付的履行先后顺序没有约定。2014年5月11日，李某通知肖女 士支付房款，肖女士坚决不同意，双方因此发生争议，李某于2014年6 月6日起诉至法院，要求肖女士支付房款，并承担违约责任。法院依法缺 席判决。 【分歧】 对于未约定履行顺序且被告未主张同时履行抗辩权的情况下”法院该 如何处理？存在三种不同意见。 第一种意见：未约定履行顺序且被告未主张同时履行抗辩权的，应当 同时履行

2、或被告可以拒绝履行。依据中华人民共和国合同法第六十六 条之规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方 在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定 时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中双方当事人互负债务,没有约定 先后履行顺序,故双方当事人应当同时履行。 第二种意见：未约定履行顺序且被告未主张同时履行抗辩权的,应当 按照合同有关条款或者交易习惯进行处理。依据中华人民共和国合同法 第六十一条之规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地 点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议 的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中由于被

3、告未到庭参加诉 讼，双方当事人无法达成补充协议,故应当按照合同条款或者交易习惯确 定。 第三种意见：被告未主张同时履行抗辩权且当事人补缺不成的,债权 人可以随时要求债务人履行。依据中华人民共和国合同法第六十二条 之规定,履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要 求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案双方当事人没有约定先后履 行顺序，且双方没有协商，不能达成补充协议，通过合同的其他条款和交 易习惯仍不能确定先后履行顺序,故可以随时要求债务人履行。 【评析】 笔者赞同第三种意见。 1、抗辩权权人未主张同时履行抗辩权的,不能适用同时履行抗辩权 的法律规定。同时履行抗辩权的法理依据在

4、于双务合同的牵连性，其法律 效果为暂时地阻碍请求权，抗辩权人主张同时履行抗辩权是一方当事人的 单方意思自治，法院适用同时履行抗辩权的法律规定以抗辩权人的主张为 必要条件。体现在诉讼上,抗辩权人未主张同时履行抗辩权，则法官不得 主动援引。本案中被告肖女士未主张同时履行抗辩权，故法院不能主动适 用同时履行抗辩权的法律规定。 2、抗辩权权人未主张同时履行抗辩权的，双方当事人可以进行补缺。 补缺的顺序为：双方当事人协商补充一致；按照合同有关条款或者交易习 惯确定。方当事人协商是双方当事人的共同意思自治,是最为理想的补缺 方式。在当事人不愿协议或者不能达成一致意见时，按照合同有关条款或 者交易习惯确定。

5、在按照交易习惯确定履行顺序的，应当注意交易习惯是 在某一地域、某一行业或某一类经济流转关系中昔遍采用的做法、方法或 规则,能被广大的合同当事人所认知、接受和遵从且符合法律规定，同时 双方当事人应当遵守诚实信用原则。 3、抗辩权权人未主张同时履行抗辩权且补缺不成的，债权人可以随 时要求债务人履行。在抗辩权人未主张同时履行抗辩权的情形,先行按照 合同法第六十一条进行补缺,即双方当事人进行协商，协商不成则可按照 合同有关条款或者交易习惯确定履行顺序。在补缺不成的情况下，按照負 亟第六十二之规定可以随时要求债务人履行，但应当给对方必要的准备 时间。本案中，被告肖女士未到庭参加诉讼，其也未主张同时履行抗辩权, 故法院不能主动适用同时履行抗辩权的法律规定；同时双方当事人也无法 协商一致,故