《北京长安一号项目投资背景分析报告》

1、Copyright by RIXINWEIYE Consulting All rights reserved. 2008.6 WWW.RIXINWEIYE.COM 长安一号项目长安一号项目 |投资背景 分析| PROPOSAL + 宏观经济背景 + + 规划背景 + + 政策分析+ + 房地产市场分析+ + 项目分析 + COUTENT 目录目录 + 豪宅产品专题研究 + 宏观经济宏观经济 背景背景 20072007年年全年实现地区生产总值全年实现地区生产总值9006.29006.2亿元，比上年增长亿元，比上年增长12.3%12.3%，按常住人口计算按常住人口计算，当年全市人当年全市人 均均G

2、DPGDP达到达到5604456044元（按年平均汇率折合元（按年平均汇率折合73707370美元）美元）。 宏观经济背景宏观经济背景/经济总量 北京历年北京历年GDP(GDP(单位单位: :亿元亿元) ) 0707年年GDPGDP增速比上年回落增速比上年回落0.50.5个百分点，但已连续第个百分点，但已连续第9 9年实现两位数增长年实现两位数增长。 历年来人均历年来人均GDP(GDP(单位单位: :元元) ) 宏观经济背景宏观经济背景/人均GDP 【 07 07年人均年人均GDPGDP比上年增长比上年增长8.9%8.9%。】 0707年重点城市人均年重点城市人均GDP(GDP(单位单位: :

3、元元) ) 宏观经济背景宏观经济背景/人均GDP比较 07 07年上海人均年上海人均GDPGDP仍列各大城市榜首仍列各大城市榜首, ,超出北京人均超出北京人均GDP12005GDP12005元元, ,大大 连随着近几年来经济的猛进连随着近几年来经济的猛进, ,未来也将会成为上海未来也将会成为上海、北京强有力的竞争者之一。北京强有力的竞争者之一。 三次产业结构由三次产业结构由20062006年的年的1.3:27.8:70.91.3:27.8:70.9变化变化为为 20072007年的年的1.1:27.5:71.41.1:27.5:71.4。 其中其中: :第一产业第一产业101.3101.3亿元

4、亿元, ,比上年增长比上年增长2.1%;2.1%;第二产业第二产业 2479.32479.3亿元亿元, ,比上年比上年12.6%;12.6%;第三产业第三产业6425.66425.6亿元亿元,12.3%,12.3%。 宏观经济背景宏观经济背景/产业结构 ( (单位单位: :元元) ) 宏观经济背景宏观经济背景 【人均可支配收入继续保持上升趋势人均可支配收入继续保持上升趋势, ,消费性支出保持良好状态消费性支出保持良好状态】 人均年工资人均年工资( (单位单位: :元元) ) 宏观经济背景宏观经济背景/人均工资 从从19991999年到年到20072007年年, ,9 9年时间内人均年工资翻近年

5、时间内人均年工资翻近3 3倍倍 恩格尔系数恩格尔系数 宏观经济背景宏观经济背景/恩格尔系数 从从19991999年到年到20062006年年, ,北京市城市居民家庭恩格尔系数由北京市城市居民家庭恩格尔系数由39.5%39.5%下降到下降到30.8%30.8%。下降了下降了 8.78.7个百分点个百分点,2007,2007年因受世界经济持续增长、美元贬值、部分农产品主产国减产等多种年因受世界经济持续增长、美元贬值、部分农产品主产国减产等多种 因素的影响，导致全球通胀压力加大因素的影响，导致全球通胀压力加大, ,0707年北京城市居民家庭恩格尔系数略有上升年北京城市居民家庭恩格尔系数略有上升。 规

6、划背景规划背景 远景规划远景规划/北京市总体规划（2004年-2020年) 【“两轴两带多中心两轴两带多中心”的城市空间结构的城市空间结构】 【门头沟处于西部发展带门头沟处于西部发展带】 两轴：两轴： 指沿长安街的东 西轴和传统中轴 线的南北轴 两带：两带： 指包括通州、顺义、 亦庄、怀柔、密云、 平谷的“东部发展 带”和包括大兴、 房山、昌平、延庆、 门头沟的“西部发 展带”。 多中心：多中心： 中关村高科技园区核心区 奥林匹克中心区 中央商务区(CBD) 海淀山后地区科技创新中心 顺义现代制造业基地 通州综合服务中心 亦庄高新技术产业发展中心 石景山综合服务中心等 远景规划远景规划 / 功

7、能分区功能分区 / / 中央中央 商务区商务区 奥林匹克奥林匹克 中心区中心区 平谷新城平谷新城 亦庄新城亦庄新城 中关村高中关村高 科技园区科技园区 门头沟新门头沟新 城城 城市城市 中心区中心区 昌平新城昌平新城 通州新城通州新城 大兴新城大兴新城 顺义顺义新城新城 延庆新城延庆新城 怀柔新城怀柔新城 密云新城密云新城 房山新城房山新城 中心城各功能中心和中心城各功能中心和1111个新城个新城 远景规划远景规划/交通规划 城市快速路城市快速路 城市主干道城市主干道 城市次干道城市次干道 20042004年年-2020-2020年交通路网规划年交通路网规划 远景规划远景规划/交通规划/轨道交

8、通 地铁六号线地铁六号线: : 五路站五路站 东小营东小营 站站 ，预计，预计20122012年年 建成通车。建成通车。 【S1S1线和六号线由西向东横穿北京城线和六号线由西向东横穿北京城】 S1S1线，五路线，五路门门 头沟，可能在头沟，可能在20122012 年以内开工。年以内开工。 远景规划远景规划/交通规划/快速路与主干道 20042004年年-2020-2020年快速与主干道规划年快速与主干道规划 现状快速路现状快速路 现状主干道现状主干道 近期建设快速路近期建设快速路 近期建设主干道近期建设主干道 规划快速路规划快速路 规划主干道规划主干道 近期规划建设近期规划建设/功能规划 石景

9、山综合石景山综合 服务中心服务中心 中关村高科技中关村高科技 园区核心区园区核心区 奥林匹克奥林匹克 中心区中心区 顺义新城顺义新城: 现代制造业及现代制造业及 空港产业中心空港产业中心 通州新城：综通州新城：综 合服务中心合服务中心 亦庄新城：亦庄新城： 高科技产业发高科技产业发 展中心展中心 中央商务区中央商务区 中关村科技园中关村科技园 拓展区：海淀拓展区：海淀 山后科技创新山后科技创新 中心中心 20042004年年-2010-2010年重点建设区域年重点建设区域 近期规划建设近期规划建设/轨道交通 到到20102010年，建成年，建成的轨的轨 道有道有： n地铁五号线地铁五号线 n四

10、号线四号线 n九号线九号线 n十号线十号线 n奥运支线奥运支线 n亦庄线亦庄线 n机场线机场线 20042004年年-2010-2010年重点建设轨道线年重点建设轨道线 近期规划建设近期规划建设/高速公路 20042004年年20102010年建成高速路：年建成高速路： n京包高速京包高速 n国道国道110110 n京承高速京承高速 n机场北线机场北线 n京平高速京平高速 n京津二线京津二线 n六环路北段和西段六环路北段和西段 【六环的贯通使门头沟与市中心和各个新城的交通更加便捷六环的贯通使门头沟与市中心和各个新城的交通更加便捷】 近期规划建设近期规划建设/城市快速路网 阜石路阜石路 2004

11、2004年年-2010-2010年重点建设快速路年重点建设快速路 【阜石路是门头沟通往市中心的又一条主干道阜石路是门头沟通往市中心的又一条主干道】 + + 远景规划和近期规划远景规划和近期规划 | | 小结小结 + + 门头沟处于北京市的西部发展带，规划的门头沟处于北京市的西部发展带，规划的1111座新城之一座新城之一 S1S1线和六号线由西向东横穿北京城线和六号线由西向东横穿北京城 六环的贯通使门头沟与市中心和各个新城的交通更加便捷六环的贯通使门头沟与市中心和各个新城的交通更加便捷 阜石路是门头沟通往市中心的又一条主干道阜石路是门头沟通往市中心的又一条主干道 【门头沟不在北京市近期规划重点发

12、展的区域内门头沟不在北京市近期规划重点发展的区域内】 【城市快速路和轨道线建设使门头沟和市中心联系更加紧密城市快速路和轨道线建设使门头沟和市中心联系更加紧密】 永定河娱乐永定河娱乐 文化区文化区 三家店历三家店历 史文化区史文化区 规划新城中规划新城中 心区心区 新城服务新城服务 区区 娱乐、休闲、娱乐、休闲、 旅游区旅游区 门头沟综门头沟综 合服务区合服务区 玻璃渠历玻璃渠历 史文化区史文化区 区域内规划区域内规划/门头沟总体规划(2005年-2020) 长安街西延长安街西延 长线长线 城市主干道城市主干道 滨河路滨河路 北京锅炉厂北京锅炉厂 西路延长线西路延长线 新城河大街新城河大街 10

13、9国道国道 108国道国道 北京市六环北京市六环 区域内规划区域内规划/门头沟交通路网规划(2005-2020) 【区内主干道和连接市中心的干道交错区内主干道和连接市中心的干道交错】 区域内规划区域内规划/门头沟快速公交走廊(2005年-2020年) nK14K14线：线： 利用长安街的西延线开辟快速公交走廊，公主 坟门头沟南公交枢纽站。 nK15K15线：线： 利用阜石路和门头沟路开辟快速公交走廊，苹 果园门头沟。 nK16K16线：线： 沿六环路，以解决门头沟新城与其它各新城之 间的快速公交联系。 【快速公交拉近门头沟和市中心的距离快速公交拉近门头沟和市中心的距离】 区域内规划区域内规划/

14、门头沟交通路网近期规划建设（2005年-2010年） n公路近期建设公路近期建设 六环路门头沟区段；京原公路（108国道）， 六环路至石门营段的改造工程。 n主干道近期建设主干道近期建设 南部新区近期开发地区的道路建设；做好长安 街延长线的准备。 n轨道交通近期建设轨道交通近期建设 自地铁一号线苹果园地铁站引出进入中心城。 【近期交通规划建设重点放在与市中心近期交通规划建设重点放在与市中心 联系的主干道和城市南部新区路网联系的主干道和城市南部新区路网】 区域内规划区域内规划/首钢搬迁和中央政府西迁 n首钢工业区改造规划 2007年2月市政府原则 上已经同意； n规模:用地856公顷； n功能定

15、位:“北京西部综合服务中心”和“后工业 文化创意产业区”； n分为五个区： n文化创意产业区； n休闲旅游区； n总部经济区 n工业主题公园； n“中央办公区”，面积1km2，西长安街延长线 直到门头沟，在长安街两边作为中央办公区， 国家有关部委将迁到到这里。 n长安街西延长线在2009年整治到首钢东大门 【首钢工业区改造规划已获批复，首钢工业区改造规划已获批复， ，中央新办公区建设尚待时日，中央新办公区建设尚待时日】 首首 钢钢 + + 区域内规划区域内规划 | | 小结小结 + + 区内规划主干道和连接市中心主干道相交错区内规划主干道和连接市中心主干道相交错 近期规划建设重点在连接市中心主

16、干道和城市南部新区路网近期规划建设重点在连接市中心主干道和城市南部新区路网 首钢工业区规划已获批复，长安街延长线石景山段建设首钢工业区规划已获批复，长安街延长线石景山段建设20092009 年完成，中央新办公区建设尚待时日年完成，中央新办公区建设尚待时日 政策分析政策分析 政策分析政策分析/2007年2008年房地产政策路演 1月16日 廉租住 房保障 办法发 布 土地增值 税开征 3月16日 物权法 终获通过 物业税 有望正 式征收 第二套 房首付 提至四 成 保障房 回归 8月1日 9月27日 10月11日 捂地” 后路被 断 限外政 策升级 11月1日 12月1日 国务院关于解 决城市低

17、收入家 庭住房困难的若 干意见，即 “24号文”。 招标拍卖 挂牌出让国 有建设用地 使用权规 定，即39 号令。 外商投 资产业指 导目录 (2007年修 订) 廉租住 房保障办 法 土地 调查 土地调 查条例 08,01,07 限制 土地 入市 关于促 进节约集 约用地的 通知 08,02,14 严查土 地违规 行为 08,05,30 政策分析政策分析/存款准备金率历次调整 存款准备金率历次调整存款准备金率历次调整 次数次数时间时间调整前调整前调整后调整后调整幅度调整幅度 15 08年06月25日17%17.5% 1% 08年06月15日16.5%17% 1408年05月20日16%16.

18、5%0.5% 1308年04月25日15.5%16%0.5% 1208年03月25日15%15.5%0.5% 1108年01月25日14.5%15%0.5% 1007年12月25日13.5%14.5%1% 907年11月26日13%13.5%0.5% 807年10月25日12.5%13%0.5% 707年09月25日12%12.5%0.5% 6 07年08月15日11.5%12%0.5% 5 07年06月5日11%11.5%0.5% 407年05月15日10.5%11%0.5% 3 07年04月16日10%10.5%0.5% 207年02月25日9.5%10%0.5% 1 07年01月15日

19、9%9.5%0.5% 政策分析政策分析/2007年以来央行利率调整 央行央行20072007年一年期存贷款基准利率调整示意图表年一年期存贷款基准利率调整示意图表 时间时间存款基准利率存款基准利率贷款基准利率贷款基准利率 07.03.182.79%6.39% 07.05.193.06%6.57% 07.07.203.33%6.84% 07.08.223.6%7.02% 07.09.153.87%7.29% 04%7.47% 政策分析政策分析/2007年政策点评 n从土地、个税、贷款方面调控从土地、个税、贷款方面调控 07年的房地产调控政策以紧缩性的货币政策为主要手段，从土地、

20、个税、贷款等全方面对房 地产市场进行调控。 n主要针对一级市场主要针对一级市场 07年房地产宏观调控延续了上一年不仅涉及房地产二级市场，而且集中力量针对于房地产一 级市场(土地市场)的控制； n第二套政策刺中房价要害第二套政策刺中房价要害 07年9月份出台的“对第二套房的首付比例提高和利率提高”政策，直接击中购房投机行为 的要害，使得2007年底全国各地房地产市场都出现不同程度的降温状态， n保障房力度加大保障房力度加大 在控制房价的同时也可以看到政府通过健全廉租住房制度和规范经济适用住房制度来解决低 收入家庭的住房问题。 n持续紧缩银根持续紧缩银根 上调金融机构人民币存贷款基准利率，有利于维

21、护价格总水平基本稳定和金融体系稳健运 行；同时抑制固定资产投资特别是房地产投资的过快增长，贯彻从紧的货币政策，防止明显 通货膨胀的产生。 政策分析政策分析/2008年房地产政策分析 n银根紧缩银根紧缩 08年6次调整银行存款准备金率，落实从紧的货币政策，继续加强银行体 系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。取代实施十年之久的“稳健的货 币政策”。 n以保障促调控以保障促调控 继续加大对保障性住房的投入力度，重点解决城市中低收入人群的住房问题。 n限制土地入市限制土地入市 国务院关于促进节约集约用地的通知，节约利用土地，提高土地的利用 效率，保持18亿红线不变。 政策分析政策分析/未来政策走向预测

22、 n第二套房贷款政策松绑第二套房贷款政策松绑 2008年三、四月份以来，部分银行在第二套房贷政策执行问题上开始“暗 自松动”，逐渐放松房贷限制。 n合理保障开发商资金链合理保障开发商资金链 有重点有选择的扶持房地产企业上市，并建立多渠道的资本市场。 n房屋质量控制政策性条文房屋质量控制政策性条文 由于汶川大地震的重大伤亡，国家可能对住房的质量控制更加严格 。 n加大土地市场管理力度加大土地市场管理力度 严查土地违规交易，严查囤积土地行为。 + + 政策分析政策分析 | | 小结小结 + + 2007 2007年主要从土地、个税、房贷等方面对房地产市场进行调控年主要从土地、个税、房贷等方面对房地

23、产市场进行调控 20072007年年-2008-2008年持续的货币紧缩政策使各地房地产市场出现不同程度的降温年持续的货币紧缩政策使各地房地产市场出现不同程度的降温 未来政策走向主要是以保障促调控、房贷政策松绑、拓宽房地产资本市场、未来政策走向主要是以保障促调控、房贷政策松绑、拓宽房地产资本市场、 加强土地市场监管力度加强土地市场监管力度 市场分析市场分析 l整体房地产市场情况整体房地产市场情况 l土地市场土地市场 l豪宅市场分析豪宅市场分析 市场分析市场分析 【供应量放缓供应量放缓,且销售量下降较快且销售量下降较快】 市场分析市场分析/整体房地产情况/整体供销量 以上数据来源天郎房地产网以上

24、数据来源天郎房地产网 市场分析市场分析/整体房地产情况/整体供销量 【0808年上半年新增及销售未有动向年上半年新增及销售未有动向】 以上数据来源天郎房地产网以上数据来源天郎房地产网 市场分析市场分析/整体房地产情况/整体供销量 【供应面积较比同期与前期略有供应面积较比同期与前期略有 下降下降,且销售面积下降较为明显且销售面积下降较为明显】 以上数据来源天郎房地产网以上数据来源天郎房地产网 市场分析市场分析/整体房地产情况/整体供销量 【供应面积与销售面积反差较大供应面积与销售面积反差较大】 以上数据来源天郎房地产网以上数据来源天郎房地产网 市场分析市场分析/整体房地产情况/整体供销量 【较比

25、近一年市场较比近一年市场,08,08年上半年年上半年 整体别墅市场销售情况略微惨淡整体别墅市场销售情况略微惨淡】 以上数据来源天郎房地产网以上数据来源天郎房地产网 供应量：供应量：供应严重缩量，从2005年到2008年缩减2/3； 销售量：销售量：受政策调控及经济影响，市场疲软，销售逐年锐减，别墅房市随 大势处于低迷阶段。 北京市别墅的年供销量分析（单位：万平方米）北京市别墅的年供销量分析（单位：万平方米） 【供应逐年锐减、市场明显疲软供应逐年锐减、市场明显疲软】 市场分析市场分析/整体房地产情况 以上数据来源天郎房地产网以上数据来源天郎房地产网 北京市别墅的最近一年月成交均价分析（单位：元北

26、京市别墅的最近一年月成交均价分析（单位：元/平方米）平方米） 【稳中有升，后市看好稳中有升，后市看好】 市场分析市场分析/整体房地产情况 销售均价销售均价: :别墅房市受土地放量缩减及市场低迷现状影响，稳中有升，后市看好。 以上数据来源天郎房地产网以上数据来源天郎房地产网 市场分析市场分析/整体房地产情况/细分物业新增数量 【普通住宅普通住宅占整个房地产市场比重比较正常占整个房地产市场比重比较正常】 以上数据来源天郎房地产网以上数据来源天郎房地产网 市场分析市场分析/整体房地产情况/各档次物业新增数量 【中低端产品仍是中低端产品仍是0808年市场的主力军年市场的主力军】 以上数据来源天郎房地产

27、网以上数据来源天郎房地产网 市场分析市场分析/整体房地产情况/写字楼新增数量 【0808年上半年年上半年产品类型较单一产品类型较单一】 以上数据来源天郎房地产网以上数据来源天郎房地产网 市场分析市场分析/整体房地产情况/普通住宅新增数量 【中低段产品所占比重较大中低段产品所占比重较大】 以上数据来源天郎房地产网以上数据来源天郎房地产网 市场分析市场分析/整体房地产情况/公寓新增数量 【高单价公寓类型的产品高单价公寓类型的产品, ,仍是占整个公寓市场主要地位仍是占整个公寓市场主要地位】 以上数据来源天郎房地产网以上数据来源天郎房地产网 市场分析市场分析/整体房地产情况/别墅新增数量 【高单价高单

28、价、高总价依然是北京别墅市场主流高总价依然是北京别墅市场主流】 以上数据来源天郎房地产网以上数据来源天郎房地产网 市场分析市场分析/整体房地产情况/整体成交均价 【0808年年5 5月同比月同比0707年与年与0606年价格仍是新高年价格仍是新高】 以上数据来源天郎房地产网以上数据来源天郎房地产网 市场分析市场分析/整体房地产情况/环线情况 【城区内价格仍保持上升趋势城区内价格仍保持上升趋势, ,这也表示城区这也表示城区 内项目高段产品市场价格仍在不断拉升内项目高段产品市场价格仍在不断拉升】 以上数据来源天郎房地产网以上数据来源天郎房地产网 市场分析市场分析/整体房地产情况/环线情况 【080

29、8年年5 5月同比月同比0606年价格高出年价格高出1 1倍倍, ,这也这也 表示二表示二、三环的成交价格仍是看点三环的成交价格仍是看点】 以上数据来源天郎房地产网以上数据来源天郎房地产网 市场分析市场分析/整体房地产情况/环线情况 【0808年年5 5月较比前年同期高出月较比前年同期高出1 1倍倍, , 投资与自住客户正在向外扩张投资与自住客户正在向外扩张】 以上数据来源天郎房地产网以上数据来源天郎房地产网 市场分析市场分析/整体房地产情况/环线情况 【向外扩展速度十分惊人向外扩展速度十分惊人, ,继续拉动外环价格快速上升继续拉动外环价格快速上升】 以上数据来源天郎房地产网以上数据来源天郎房

30、地产网 市场分析市场分析/整体房地产情况/环线情况 【0808年整体价格与其实际价值成本不成正比年整体价格与其实际价值成本不成正比】 以上数据来源天郎房地产网以上数据来源天郎房地产网 土地市场土地市场/2008年土地成交量/ 受北京市土地储备及开发利用现状，目前及未来半年（2008年下半年）向东边外延或 外扩式集中放量，放量区域以顺义为主. 成成 交交 土土 地地 序号序号区域区域总建设用地面积总建设用地面积总规划用地面积总规划用地面积平均楼面价（万元平均楼面价（万元/ /平方米）平方米） 1通州区476702374 2大兴区493978.30 752269.52 0

31、.14 3丰台区417985.83 536339.00 0.39 4石景山区105663.24 3100500.53 5海淀区28622.21 70089.14 0.78 6房山区123115.89 182152.35 0.16 7东城区6440.06287001.12 8昌平区596889.59 1065402.440.3 9密云县7316.54213169.80.07 10顺义区1283297.991620790.150.34 11延庆137936.3889932.41 0.07 12朝阳区622559.71 1611398.84 0.62 13怀柔区7055.69714111.390.2

32、2 14平谷区51780.27123237.04260.11 备注备注: :门头沟区门头沟区0808年暂无土地成交年暂无土地成交 土地市场土地市场/未来土地供应 备注：住宅，建筑面积2430660.04m2 规划建筑面积4179644.87m2 ； 商业，建筑面积1037996.458m2 规划建筑面积2121978.85m2 ； 市政规划用地，建筑面积11500m2 规划建筑面积55100m2 。 【未来土地供应充足未来土地供应充足】 土地市场土地市场/未来土地供应 u 预计未来土地供应仍存在土地外扩的形势，土地重点放量区域以朝阳、丰台、昌平、顺 义等为主。 u 未来的土地供应量较为充足。

33、u 三环内土地供应依然仅有少量小宗地块上市。 【土地外扩，放量基本充足土地外扩，放量基本充足】 l 领先新潮的高标准 ，超出一般住宅的价值 l 均价25000元/以上，主力面积150平米以上,或总价400万/套以 上 l 身份与地位的象征，区位超值的体现 北京豪宅市场分析北京豪宅市场分析/豪宅的定义 亚北亚北板块板块 燕莎及三元桥燕莎及三元桥板块板块 CBD板块板块 两广大街两广大街板块板块 朝青朝青板块板块 l交通及景观优势吸引更多 中关村或东部商圈高级白领 l地铁五号线开通，极大扩 展了亚奥人群的生活、工作 与休闲空间,持续提升着亚奥 宜居价值和生活品质。 l区域内商业繁华 l外来人士居多

34、，多为商 业老板 l长期在南城经商和工作 的外省人员也是主力置业 群体。 l紧邻CBD的特性， l置业人群主要 集中在CBD办公的 高级白领。 l楼盘价格相对 CBD具有优势。 l购房者看重社 区周边商业生活 配套、内部氛围 等方面。 l国际金融中心 l置业人群主要为国际化知 名企业。 l稀缺地段 西山板块西山板块 温榆河板块温榆河板块 l置业类型多数为投资客， l楼盘带来的高回报。 l板块内楼盘各种户型种类较多，可选择的 空间大， l 在燕莎板块购房人群中有40%为地缘性客 户，20%是看准地块价值，做投资，还有40% 是在周边工作的高薪人群。置业人群主要集 中在高收入和外籍人士之中 l北京

35、别墅开发 数量最多的区域， “千万级”别墅 大都集中在此。 l高收入群体聚 焦区 朝阳公园板块朝阳公园板块 l历来被称为中央公园富人 区。 l随着可供开发的土地越来 越少，朝阳公园板块向东沿 姚家园路区域迅速成为京城 高档住宅区。 l山别墅的人群，以 来自京城西部地区 的客户为主，辅之 少量其他城区和省 份的客户。 l香山、玉泉山、万 寿山、颐和园、静 宜园、圆明园、畅 春园、静明园等名 胜古迹 亚北亚北板块板块 燕莎及燕莎及 三元桥三元桥板块板块 温榆河温榆河 板块板块 朝青朝青板块板块 CBD板块板块 两广大街两广大街板块板块 西山板块西山板块 北京豪宅市场分析北京豪宅市场分析 /板块综述

36、/ 亚北板块亚北板块 楼盘均价：30000/m2左右 产品类型：以高板为主 主力户型：面积区间170260 客户情况：客户以中产阶级 外籍人士 投资客 月入15000以上 存款100万以 上有车族 地铁族 四世同堂为主 燕莎板块燕莎板块 楼盘均价：楼盘均价28000左右 产品类型：楼型以高板、塔楼为主 主力户型：主力户型面积150左右 客户情况：客户以中产阶级外籍人士 投资客 存款80万以上 朝青板块朝青板块 楼盘均价：楼盘均价28000左右 产品类型：楼型以高板公寓为主 主力户型：主力户型面积区间150 180 客户情况： 客户以中产阶级 外籍人士 投资客私企老板 CBD板块板块 楼盘均价：

37、约30000元/平米 产品类型：楼型以板塔结合为主 主力户型：主力户型面积 区间180200 左右 客户情况：客户以中产阶级 外籍人士 投资客 月入15000以上 存款100万以上 有车族 CEO 两广大街板块两广大街板块 楼型：高板为主 主力户型面积150左右 楼盘均价28000左右 客户以中产阶级 外籍人士 投资客户 西山板块西山板块 楼型：板楼、低层 主力户型：300-500 均价：27000元/平米 客户：月收入15000以上来自京城西部地区 的客户为主 温榆河温榆河 楼型：板楼、低层 主力户型： 300400 客户：对生活质量要求的不断提高，房 地产业精英 、IT产业新贵开始追求幽雅

38、恬适的城郊 别墅生活。 朝阳公园板块朝阳公园板块 朝阳公园朝阳公园 均价： 25000元/平米 楼型：高板、塔楼 主力户型：130 250 客户：CBD、燕莎商务精英、外籍人士， 对高档生活品质追求的私企老板。 北京豪宅市场分析北京豪宅市场分析 /个案分析/ l朝青板块重点个案分析 p天鹅湾天鹅湾 n楼盘均价：楼盘均价28000左右 n产品类型：楼型以高板公寓为主 n主力户型：主力户型面积区间150180 n客户情况： 客户以中产阶级 外籍人士 投 资客 私企老板 朝青朝青板块板块 北京豪宅市场分析北京豪宅市场分析 /个案分析/ p项目位置项目位置: :朝阳区朝阳北路与朝阳路之间 p环线位置环

39、线位置: :东东四、五环之间 p总占地面积：总占地面积：15.34万平方米 p总建筑面积：总建筑面积：46.4646.46万平方米万平方米 p绿化率：绿化率：30.2% p总分期数：总分期数：3期 p本期占地面积：本期占地面积：3.8万平方米 p本期建筑面积：本期建筑面积：8万平方米 p本期开盘时间：本期开盘时间：2006.03.18 p本期入住时间：本期入住时间：2008.06.30 p开发商开发商: :北京博成房地产有限公司 p设计单位：设计单位：美国相互/美国匡形-KSK p物业类型：物业类型：公寓 p楼型：楼型：板楼 天鹅湾天鹅湾 北京豪宅市场分析北京豪宅市场分析 /个案分析/ p公寓

40、均价：25000元/平方米 （精装 修 ） p车位比：1：1 p销售率：56.85% n 销售信息销售信息价格价格 天鹅湾天鹅湾 北京豪宅市场分析北京豪宅市场分析 /个案分析/ l朝阳公园板块重点个案分析 p泛海国际泛海国际 p9号公寓号公寓 n楼盘均价： 25000元/平米 n产品类型：高板、塔楼 n主力户型：130 250 n客户情况：CBD、燕莎商务精英、 外籍人士，对高档生活品质追求的 私企老板。 朝阳公园朝阳公园 北京豪宅市场分析北京豪宅市场分析 /个案分析/ p项目位置项目位置: :朝阳区东风乡绿隔地区第三宗地J-6地块 p环线位置环线位置: :东东四、五环之间 p总占地面积：总占

41、地面积：330万平方米 p总建筑面积：总建筑面积：260万平方米 p住宅部分容积率：住宅部分容积率：2.3 p绿化率：绿化率：60% p总分期数：总分期数：4期 p目前在售：目前在售： p本期占地面积：本期占地面积：17.5万平方米 p本期建筑面积：本期建筑面积：36.33万平方米 p本期开盘时间：本期开盘时间：2006.08.06 p本期入住时间：本期入住时间：2008.04.20 p开发商开发商: :北京泛海信华置业有限公司 p投资商投资商: : p设计单位：设计单位： p施工单位：施工单位： p代销机构：代销机构： p物业类型：物业类型：公寓 p楼型：楼型：板楼 泛海国际泛海国际 北京豪

42、宅市场分析北京豪宅市场分析 /个案分析/ p 公寓均价：公寓均价：2800028000元元/ /平方米平方米 （毛坯）（毛坯） p 销售率：销售率：98.78%98.78% n 销售信息销售信息价格价格 泛海国际泛海国际 北京豪宅市场分析北京豪宅市场分析 /个案分析/ p项目位置项目位置: :朝阳公园西路9号 p环线位置环线位置: :东三环、四环之间 p总占地面积：总占地面积：1.7万平方米 p总建筑面积：总建筑面积：9.2平方米万平方米 p住宅部分容积率：住宅部分容积率：3.83 p绿化率：绿化率：55% p总分期数：总分期数：3期 p开盘时间：开盘时间：2005.6.16 p入住时间：入住

43、时间：2008.5.1 p开发商开发商: :北京明达房地产开发有限公司 p户型描述：户型描述： p平层户型：平层户型：90400平方米三居, p跃层户型：跃层户型：500800平方米 p物业类型：物业类型：公寓 p楼型：楼型：塔楼 9 9号公寓号公寓 北京豪宅市场分析北京豪宅市场分析 /个案分析/ p公寓均价：公寓均价：3000030000元元/ /平方米平方米 （精装）（精装） p车位：车位：350350个个 p销售状况：尾盘销售状况：尾盘 9 9号公寓号公寓 n 销售信息销售信息价格价格 北京豪宅市场分析北京豪宅市场分析/在售项目分析 项目列表项目列表 北京豪宅市场分析北京豪宅市场分析/在

44、售项目分析 项目列表项目列表 北京豪宅市场分析北京豪宅市场分析/在售项目分析 供应量供应量 北京豪宅市场分析北京豪宅市场分析/均价分析 均价走势图均价走势图 【北京豪宅主力均价在北京豪宅主力均价在3000030000元元/ /平方米左右，户型面平方米左右，户型面 积大小与价位高低成正比。稳中有升，市场趋势良好积大小与价位高低成正比。稳中有升，市场趋势良好】 北京豪宅市场分析北京豪宅市场分析/在售项目分析 【朝青板块、朝青板块、CBDCBD区域和西山板块是区域和西山板块是 豪宅市场供应面积最多的区域豪宅市场供应面积最多的区域】 供应面积供应面积 北京豪宅市场分析北京豪宅市场分析/在售项目分析 户

45、型户型 n 北京豪宅市场以 ，占总供应户型的40.74% 左右。 产品同质化现象严重，市场竞产品同质化现象严重，市场竞 争比较激烈争比较激烈。 北京豪宅市场分析北京豪宅市场分析/在售项目分析 总价分析总价分析 北京豪宅市场分析北京豪宅市场分析/在售项目分析 建筑风格建筑风格 北京豪宅市场分析北京豪宅市场分析/在售项目分析 销售率销售率 北京豪宅市场分析北京豪宅市场分析/在售项目分析 销售率销售率 北京豪宅市场分析北京豪宅市场分析/在售项目分析 客户客户 l客户组成分析客户组成分析 l客户特性分析客户特性分析 北京豪宅市场分析北京豪宅市场分析/在售项目分析/客户分析客户组成分析 自住 62% 商

46、住 1% 投资 34% 投资/ 自住 3% 主要客户群体主要客户群体 l自住客户居多，比例为62% l投资客户较少所占比例34% l投资兼自住所占比例为3% 形成原因形成原因 l地段稀缺、品质较好，升值空间不可估量 l总价过高、资金回流较慢 高端客户的基本特征高端客户的基本特征 3545岁，大部分具有高学历 热爱都市生活 生活品质高 有海外生活背景 要求隐秘性、注重私生活、具有艺术品味 价格敏感度不高 低端客户 职业经理人 CEO 阶层 白领阶层 高端客户群高端客户群 体的组成体的组成 北京豪宅市场分析北京豪宅市场分析/在售项目分析/客户分析客户特性分析 北京豪宅市场分析北京豪宅市场分析/重点

47、个案分析 l亚北板块区域重点个案分析 p亚运新新家园亚运新新家园(-3) 墅语墅语 p盘古大观盘古大观 亚北亚北板块板块 n楼盘均价：30000元/m2左右（毛坯） n产品类型：联排、高板 n主力户型：面积区间170260 n客户情况：客户以中产阶级 外籍人士 投资客 月入15000以上 存款100万以上 有车族 四世同堂为主 北京豪宅市场分析北京豪宅市场分析/个案分析/ 亚运新新家园亚运新新家园(-3)-(-3)-墅语墅语 p 项目位置项目位置: :朝阳区亚运村北苑路家和超市东约1.5公里处 p 环线位置环线位置: :北四环、五环之间 p 总占地面积：总占地面积：48万平方米 p 总建筑面积

48、：总建筑面积：30万平方米 p 住宅部分容积率：住宅部分容积率：0.7 p 绿化率：绿化率：70% p 总分期数：总分期数：2期 p 目前在售：目前在售：2期 p 2 2期（在售）占地面积：期（在售）占地面积：5.5万平方米 p 2 2期（在售）建筑面积：期（在售）建筑面积：6.18万平方米 p 2 2期（在售）开盘时间：期（在售）开盘时间：2006年5月6日 p 2 2期（在售）入住时间：期（在售）入住时间：2007年8月31日 p 开发商开发商: :北京京伯房地产开发有限公司 p 投资商投资商: :北京京伯房地产开发有限公司 p 设计单位：设计单位：德国考夫曼泰里格/东海富京 p 施工单位

49、：施工单位：中建一局五公司 p 物业类型：物业类型：别墅（联排） p 楼型：楼型：板楼 （270套） 北京豪宅市场分析北京豪宅市场分析/个案分析 n 销售信息销售信息价格价格 p 别墅均价：别墅均价：30000元/平方米 （毛坯） p 车位：车位：270个 配比：1：1 p 地上无，全为地下 p 销售率：销售率：98.88% 亚运新新家园亚运新新家园(-3)-(-3)-墅语墅语 北京豪宅市场分析北京豪宅市场分析/个案分析 盘古大观盘古大观 p 项目位置项目位置: :朝阳区北四环中路 p 环线位置环线位置: :北四环、五环之间 p 总占地面积：总占地面积：38900平方米 p 总建筑面积：总建筑

50、面积：418484.70平方米 p 住宅部分容积率：住宅部分容积率：7 p 绿化率：绿化率：30% p 总分期数：总分期数：1期 p 目前在售：目前在售：1期 p 1 1期（在售）占地面积：期（在售）占地面积： 38900平方米 p 1 1期（在售）建筑面积：期（在售）建筑面积：约13.9万平方米 p 1 1期（在售）开盘时间：期（在售）开盘时间：2007年9月 p 1 1期（在售）入住时间：期（在售）入住时间：2008年6月30日 p 投资商投资商: :北京盘古氏投资有限公司 p 开发商开发商: :北京盘古氏投资有限公司 p 物业公司：物业公司：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 p 物业类

51、型：物业类型：公寓 p 楼型：楼型：板楼 （190套） 北京豪宅市场分析北京豪宅市场分析/个案分析 n 销售信息销售信息价格价格 p 公寓均价：公寓均价：55000元/平方米 （毛坯） p 车位：逾车位：逾800个 配比：1：4.2 p 地上无，全为地下 p 销售率：销售率：60% 盘古大观盘古大观 北京豪宅市场分析北京豪宅市场分析/个案分析 l燕莎板块重点个案分析 p正旭晶典花园正旭晶典花园-维多利维多利 亚花园公寓（公园亚花园公寓（公园15号）号） p善美家园善美家园-北京花园北京花园 p中山大厦中山大厦-US联邦公寓联邦公寓 pSOHO北京公馆北京公馆 燕莎及三元桥燕莎及三元桥板块板块

52、n楼盘均价：楼盘均价28000元/平米 （毛坯）左右 n产品类型：楼型以高板、塔楼为主 n主力户型：主力户型面积150左右 n客户情况：客户以中产阶级外籍人士 投资客 存款80万以上 北京豪宅市场分析北京豪宅市场分析/个案分析 正旭晶典花园正旭晶典花园- -维多利亚花园公寓（公园维多利亚花园公寓（公园1 1 5 5号）号） p 项目位置项目位置: :朝阳区朝阳公园西里南区15号 p 环线位置环线位置: :东三环、四环之间 p 总占地面积：总占地面积：1.1万平方米 p 总建筑面积：总建筑面积：4.8万平方米 p 住宅部分容积率：住宅部分容积率：4.7 p 绿化率：绿化率：30% p 总分期数：

53、总分期数：1期 p 目前在售：目前在售：1期 p 1 1期（在售）占地面积：期（在售）占地面积： 1.1万平方米 p 1 1期（在售）建筑面积：期（在售）建筑面积：4.8万平方米 p 1 1期（在售）开盘时间：期（在售）开盘时间：2004年8月5日 p 1 1期（在售）入住时间：期（在售）入住时间：2007年3月31日 p 投资商投资商: :北京正旭晶典房地产开发有限公司 p 开发商开发商: :北京正旭晶典房地产开发有限公司 p 施工单位：施工单位：新兴建筑公司 p 设计单位设计单位: :贝兹斯马特（墨尔本） p 物业类型物业类型: :公寓 p 楼型：楼型：板楼 （216套） 北京豪宅市场分析

54、北京豪宅市场分析/个案分析 n 销售信息销售信息价格价格 p 公寓均价：公寓均价：31000元/平方米 （精装修） p 车位：车位：300300个 配比：1：1.4 p 销售率：销售率：84.25% 正旭晶典花园正旭晶典花园- -维多利亚花园公寓（公园维多利亚花园公寓（公园1515号）号） 北京豪宅市场分析北京豪宅市场分析/个案分析 善美家园善美家园- -北京花园北京花园 p 项目位置项目位置: :朝阳区安家楼38号 p 环线位置环线位置: :东三环、四环之间 p 总占地面积：总占地面积：1.8万平方米 p 总建筑面积：总建筑面积：4万平方米 p 住宅部分容积率：住宅部分容积率：1.6 p 绿

55、化率：绿化率：70% p 总分期数：总分期数：1期 p 目前在售：目前在售：1期 p 1 1期（在售）占地面积：期（在售）占地面积：1.8万平方米 p 1 1期（在售）建筑面积：期（在售）建筑面积：4万平方米 p 1 1期（在售）开盘时间：期（在售）开盘时间：2004年10月8日 p 1 1期（在售）入住时间：期（在售）入住时间：2005年7月30日 p 开发商开发商: :善美房地产开发公司 p 设计单位设计单位: :北京环洋世纪设计公司 p 施工单位施工单位: :北京住总集团有限责任公司 p 物业类型：物业类型：公寓 p 楼型：楼型：板楼 （125套） 北京豪宅市场分析北京豪宅市场分析/个案

56、分析 n 销售信息销售信息价格价格 p 公寓均价：25000元/平方米 （精装修） p 车位：车位：144 配比：1：1.5 p 销售率：销售率：76.80% 善美家园善美家园- -北京花园北京花园 北京豪宅市场分析北京豪宅市场分析/个案分析 中山大厦中山大厦-US-US联邦公寓联邦公寓 p 项目位置项目位置: :朝阳区三元东桥南1000米(宵云路现代汽车大厦后面) p 环线位置环线位置: :东北三环、四环 p 总占地面积：总占地面积：1.07万平方米 p 总建筑面积：总建筑面积：7.61万平方米 p 住宅部分容积率：住宅部分容积率：6.3 p 绿化率：绿化率：30% p 总分期数总分期数：1

57、期 p 目前在售：目前在售：1期 p（在售）开盘时间：（在售）开盘时间：2006年8月26日 p（在售）入住时间：（在售）入住时间：2008年3月31日 p 开发商开发商: :北京昊岳房地产开发有限公司 p 投资商：投资商：金丰集团 p 代理商：代理商：金丰益居房地产经纪公司 p 物业类型：物业类型：公寓 p 楼型：楼型：板塔结合 北京豪宅市场分析北京豪宅市场分析/个案分析 中山大厦中山大厦-US-US联邦公寓联邦公寓 n 销售信息销售信息价格价格 p公寓均价：26000元/平方米 （精装修） p 销售率：87.71% 北京豪宅市场分析北京豪宅市场分析/个案分析 SOHOSOHO北京公馆北京公

58、馆 p 项目位置项目位置: :朝阳区新源南路与新源街路口西北角 p 环线位置环线位置: :东二、三环 p 总占地面积：总占地面积：0.8万平方米 p 总建筑面积：总建筑面积：6.6万平方米 p 住宅部分容积率：住宅部分容积率：6 p 总分期数总分期数：1期 p 目前在售：目前在售：1期 p 占地面积：占地面积：0.8万平方米 p 建筑面积：建筑面积：6.6万平方米 p 开盘时间：开盘时间：2007年12月15日 p 入住时间：入住时间：2008年11月30日 p 开发商开发商: : SOHO中国有限公司 p 投资商：投资商：SOHO中国有限公司 p 设计单位：设计单位：德国GMP建筑设计师事务

59、所 p 物业类型：物业类型：普通住宅 别墅 p 楼型：楼型：塔楼 北京豪宅市场分析北京豪宅市场分析/个案分析 SOHOSOHO北京公馆北京公馆 n 销售信息销售信息价格价格 p公寓均价：42000元/平方米 （精装修） 北京豪宅市场分析北京豪宅市场分析/个案分析 lCBD板块重点个案分析 p乐成国际园乐成国际园()-乐成乐成 国际国际 p首府官邸首府官邸 p圣世一品圣世一品 p富力爱丁堡公馆富力爱丁堡公馆 p新天嘉园新天嘉园(-2)-pekin g house（首府）（首府） p山水文园山水文园 n 楼型以板塔结合为主 n 主力户型面积区间180 200 左右 n楼盘均价约30000元/平米

60、n 客户以中产阶级 外籍人士 投 资客 月入15000以上 存款100万 以上 有车族 CEO CBD板块板块 北京豪宅市场分析北京豪宅市场分析/个案分析 p项目位置项目位置: :朝阳区西大望路甲20号院 p环线位置环线位置: :三环、四环之间 p总占地面积：总占地面积： 9.1万平方米 p总建筑面积：总建筑面积：16.5万平方米 p住宅部分容积率：住宅部分容积率：1.3 p开盘时间：开盘时间：2008.4 p入住时间：入住时间：2009.10.30 p开发商开发商: :北京柏宏房地产开发有限公司 p物业类型：物业类型：公寓 p楼型描述：楼型描述：4栋9层公寓共112套 p主力户型区间：主力户