清远项目可行性研究报告初搞

1、清远项目可行性研究报告初稿（00七年九月）9第一章总论1.1项目背景和概况1.2主要经济技术指标用地总面积为7213.67平方米（未报规划要点）第二章 项目开发投资环境与市场研究2.1项目开发的政策环境2.1.1城市市发展战略和规划清远于1988年1月7日经国务院批准设立地级市， 同年2月28日正式挂牌成立。现辖 清新县、佛冈县、阳山县、连南瑶族自治县、连山壮族瑶族自治县和清城区5县1区，并代管英德、连州两个县级市。总面积 1.9万平方公里，总人口 387万人。面对世纪之交的新形势，清远市旗帜鲜明地提出实施工业化、城市化、市场化和后花园四大发展战略，掀起了 “二次创业”高潮。2003年2月起，

2、清远市正式委托省规划院在概念规划方案的基础上对清远市城市总 体规划进行修编。经多次向市委市政府领导和市规划委员会汇报，征求各方的意见，省规院修改完善了总体规划修编纲要方案，并于2005年5月17日通过了省建设厅组织的专家评审。规划方案原则确定了清远市中心城区“珠江三角洲后花园，以轻加工工业和旅游服务业为支柱产业的滨江山水园林城市”的城市性质定位和“两轴三组团结构”的空间结构。今日清远的良好地区形象已日益深入人心，招商引资势头迅猛，经济社会发展加快。2.2 项目开发的市场环境2.2.1楼盘现状2000年以来，清远市政府采取了一系列措施促进房地产市场的持续、健康发展。房地 产业已成为清远市经济发展

3、的主要产业。清远房地产市场的持续升温吸引了大批外地投资商的加入。据悉，清远市场大型房地产项目全部为外地投资商开发，项目规模也由以前单体楼开发发展成成片开发。与珠三角房地产市场相比，清远房地产市场还属于起步阶段，房地产开发、经营、管理整体水平需要全面升级近几年来，清远市住宅小区的价格以每年每平方米200元至300元的幅度上涨，特别是近两年上涨幅度均超过了百分之十以上。住宅小区价格上涨的原因：一是土地出让全面实行招拍挂导致土地成本增加；二是建筑原材料涨价； 三是银行提高贷款条件，项目融资成本提高；四是近两年来，商品房市场需求旺盛，市民追求高品质住宅，推动房价上涨较快；五 是开发热点的江景楼盘对价格

4、的拉动和较大的心理影响。（需进一步调研及分析）2.2.2 未来发展趋势1、土地政策继续从严。2、中央及地方政策都在继续加强和改善宏观调控，继续控制固定资产规模的过快增长，控制固定资产投资总规模过快增长， 这些都将使清远房地产市场走向健康持续发展的轨 道。3、清远政府近年来实施“三化一园”发展战略，强力拉动房地产开发、消费升温，直 接推动了房地产市场的发展。4、清远城市化进程加快，促进房地产市场持续、健康、稳步发展。5、购房需要将进一步加大，外地人来清远购房比例将会提升，清远正在全力打造成为 国家优秀旅游城市、珠江三角洲后花园，吸引外地人来清远置业。6、旧城改造速度加快，积极推进货币化分房，扩大

5、住房补贴覆盖面，促进购房消费增 加。7、外地品牌企业挺进清远开发，竞争日益激烈。8、房地产经营更加科学、开发更加专业化、营销方式更加先进。9、产品品牌开发将呈现集中化的倾向。10、土地实施“招、拍、挂”后，地价攀升，成片开发是节约成本的重要方式。11 、市民对住宅品质要求不断提高， 在追求舒适性的同时， 更加关注小区管理、 环保健 康等细节。12 、纵观清远房地产市场，绝大多数楼盘建筑外形落后，户型设计不尽合理，称得上 精品住宅屈指可数。（需进一步调研及分析 ）2.2.3 目前市场结构分析从物业类型看，小高层、高层住宅是市场供求的主体。（需进一步调研及分析 ）第三章 项目场地分析与总体构思3.

6、1 项目用地位置与区域总体环境分析3.1.1 城市规划概述 （城市规划图及分析）3.1.2 用地环境分析（场地区位图及分析）3.2 项目周围的交通环境及车行入口分析（周围交通流线图及分析）第四章规划要点与用户需求4.1解读规划设计要点4.1.1规划设计要点用地单位用地位置清远 E4000006地块编号用地项目名称用地性质商住用地总用地面积：7213.67 M2其中：建筑用地面积：M2绿地面积：M2道路用地面积：M2其他用地面积：M2建设用地项目规划设计满足下列要求指建面 标用计1、建筑容积率W3、建筑间距：符合规划标准与准则2、建筑覆盖率W% 4、建筑高度或层数：米5、建筑面积：m2其中：商业

7、平方米，办公平方米。（地下车库、设备用房、民房设施、公众交通、不计容积率）市 政 设 施 要 求1、车辆出入2、人行出入口四周适当考虑公共出入通道：3、机动车泊位数辆（自用辆 公用辆）自行车泊位数辆4、室外地坪标高与周边市政道路人行道一致。5、给水接口接自周边市政道路给水预留接口6、雨水接口接入周边市政道路雨水预留接口7、污水接口接自周边市政道路污水预留接口8、中水接口9、燃气接口接自周边市政道路燃气预留接口10、电源接自周边市政道路电力预留接口11、通讯接自周边市政道路电讯预留接口注备4.1.2建筑规模与指标（根据以上规划要点分析） 4.1.3建筑高度和层数（根据以上规划要点分析）4.1.4

8、建筑环境及绿化（根据以上规划要点分析）4.1.5 住宅建筑（根据以上规划要点分析）4.1.6 商业建筑（根据以上规划要点分析）4.2 解读用户需求第五章 建筑设计5.15.25.36.16.26.3建筑设计构想 几种方案的综合比较 建筑设计分析结论和推荐方案 （确定住宅，商业，地下的面积，栋数，层数，排布）第六章 结构专业设计项目设计基本条件 结构设计基本原则 结论第七章 消防，人防，设备电气等专业 设计参考规范列表和分析）第八章 项目建设管理方式和组织机构12.1 项目建设管理方式项目建设管理可选择自建或代建。 自建就是组织一个工程建设指挥部或引进 管理公司，配置齐全各个层级和专业的管理人员

9、，直接管理项目的建设， 。代建 是将对建造过程的控制委托给专业公司完成， 业主负责选定设计方案、 完成设计 图纸、确定投资规模和建设要求， 由代建单位完成项目的全部建设过程， 并对其 质量、进度和造价负责。 代建制在北京已发展得较为成熟， 而深圳本地的代建大 多集中在政府投资项目， 代建单位也是事业单位性质的深圳建筑公务署， 不过一 些有实力的房地产开发企业和大型建设监理企业也具有代建能力。业主需要评估自身要求和条件，选择自建或代建。12.2组织机构组织结构图12.3项目建设进度计划2007 年月完成项目可行性研究报告2007 年月开始进行方案设计2007 年月确定方案2007 年月元成方案报

10、建2007 年月完成初步设计报建2007 年月开始基坑开挖2007 年月开始主体施工2007 年月竣工验收并交付使用12.4项目招标与管理本项目招标基本情况如下项目招标范围招标组织形式招标方法全部 招标部分 招标自行 招标委托 招标公开 招标邀请 招标勘察设计V建筑施工工程V工程监理V主要设备V重要材料V其他V设计单位的招标工作安排在项目完成可行性研究报告和方案设计任12.4.1设计方案和设计单位的招标 如要采用招标方式， 务书编制工作后；12.4.2监理招标如要采用招标方式,监理单位的招标工作应安排在工程开工之前12.4.3施工招标施工队总承包招标，消防工程、安全防范系统、弱电工程等。 要合

11、理安排时间和进度。安排在建筑开工前进行，可能涉及的专业工程有：建筑装饰工程、这些专业工程项目招标需要在不同的阶段进行，需1244材料、设备的采购招标12.5勘察设计、施工、监理单位资质要求勘察单位资质为国家有关部门颁发的级资质设计单位资质为国家有关部门颁布的级资质施工单位资质为国家有关部门颁布的级以上资质监理单位资质为国家有关部门颁布的级资质12.6招投标工作的开展12.7招投标的程序第九章 项目投资估算13.1项目投资估算13.1.1编制依据同地区同类建筑工程技术经济指标;有关建筑设备的市场询价资料工程勘察设计收费标准（2002年修订本）本报告中推荐的方案（）设计方案13.1.2编制范围本项

12、目包含内容如下:土建工程：建筑、装饰工程、钢结构、地下降水、护坡桩。、消防水、气体灭火、通风、空调、空调设备工程：采暖、给排水（含中水、直饮水） 水工程、地下人防通风工程。电气（强电）工程：动力照明（含防雷接地）、变配电、电梯。弱电工程：消防报警、设备监控系统、综合布线一卡通、无线巡更、周界防范）、有线电视、背景音乐系统、无线信号系统、数字系统、系 统集成、信息发布系统、停车管理工程。（含电话）、安防系统（含入侵、门禁、室外工程：道路、广场铺装、绿化及小品、设备管线、电气室外管线及夜景照明工程。其他相关工程：红线内的燃气工程、供电外线。红线外的市政建设外线。建设工程的其它费用：前期工程咨询费（项目可行性研究报告）、工程勘察费、工程设计费、 七通一平费、工程 建设监理费、质量监督费、竣工图编制费、施工图审查费、招标代理服务费、标底编制费、 标底钢筋计算服务费、 工程项目