内蒙古糕点面包生产线项目投资计划书

1、泓域咨询/内蒙古糕点面包生产线项目投资计划书内蒙古糕点面包生产线项目投资计划书泓域咨询内蒙古糕点面包生产线项目投资计划书说明全球烘焙行业市场规模3000+亿美元，2002-2016年CAGR为3.54%。根据统计数据，全球烘焙产品市场规模稳步增长，2016年规模达到3265亿美元，2002年至2016年CAGR为3.54%。在欧美国家，烘焙食品一直作为当地居民的早餐及主食，欧美是最大的烘焙市场。而亚太地区烘焙行业发展时间相对较短、且烘焙食品还未被当做正餐食用。但近些年消费者对烘焙食品的认知度不断提升，2016年亚太地区的烘焙市场规模已达到600亿美元。该糕点面包项目计划总投资13439.32万

2、元，其中：固定资产投资10147.00万元，占项目总投资的75.50%；流动资金3292.32万元，占项目总投资的24.50%。达产年营业收入25388.00万元，总成本费用19442.00万元，税金及附加259.72万元，利润总额5946.00万元，利税总额7025.86万元，税后净利润4459.50万元，达产年纳税总额2566.36万元；达产年投资利润率44.24%，投资利税率52.28%，投资回报率33.18%，全部投资回收期4.51年，提供就业职位400个。项目建设要符合国家“综合利用”的原则。项目承办单位要充分利用国家对项目产品生产提供的各种有利条件，综合利用企业技术资源，充分发挥当

3、地社会经济发展优势、人力资源优势，区位发展优势以及配套辅助设施等有利条件，尽量降低项目建设成本，达到节省投资、缩短工期的目的。.报告主要内容：概述、投资背景和必要性分析、市场研究、产品规划、项目建设地分析、项目工程设计说明、工艺技术说明、环境保护、清洁生产、项目安全管理、建设及运营风险分析、节能、项目实施进度计划、投资方案分析、项目经济效益可行性、评价及建议等。中国传统家庭早餐制作过程相对复杂且多为热食，导致整个早餐时间较长；而面包糕点食品早餐，既能满足身体营养需求，制作也比较简单，早餐时间较短。中老年人饮食习惯固定，一般选择传统家庭早餐；选择面包糕点类食品为家庭早餐的，年轻家庭居多，年轻人生

4、活节奏较快，喜欢追求多样化的早餐。未来面包糕点食品的主食消费，尤其是其中年轻人的饮食习惯的改变将是增长点。第一章 概述一、项目概况（一）项目名称内蒙古糕点面包生产线项目我国烘焙行业持续保持高景气度，面包子行业增速维持10%以上。烘焙产业大致分为四大类，分别是面包、蛋糕、月饼以及粽子，面包和蛋糕为烘焙主要构成，且界限不清晰，可统称为面包，月饼及粽子为占比较小的节日性食品。中国烘焙行业自80年代兴起，90年代海外合资品牉如曼可顿在中国设厂，2000年以来受益于消费升级和饮食习惯西化一直保持快速发展。15年面包、蛋糕及糕点零售额1555亿元，10-15年复合增长率13.8%，且消费升级及多元文化下成

5、长的年轻人占比提升，未来仍有望保持较快增速，预计15-20年复合增速11.4%，规模达到2663亿元。“量价齐升”仍是主旋律，行业长期处于上升期。我们认为面包行业仍处于发展初期，人均消费量整体偏低，区域分布严重不均衡，量增空间广阔；面包整体仍偏低端，消费升级下向新鲜面包等中高端升级的动力强劲，单价提升具备较大潜力。“量价齐升”推动下，行业长期处于上升期。烘焙行业2014年营收规模为2426.67亿元，主要包括面包糕点、饼干及其他面包糕点食品，2014年面包糕点行业市场规模900亿，占比37%。面包糕点食品于20世纪80年代从香港台湾地区引入中国大陆，经历了一段适应期，我国的面包糕点行业从21世

6、纪初开始呈现出快速发展的趋势。19992013年复合增速高达18.6%，2014年以来增速略有放缓，维持在11%左右。2015年前10月行业增速11%，预计2015年面包糕点市场规模1000亿，其中面包行业规模270亿，增速也在10%以上。（二）项目选址某高新技术产业开发区内蒙古自治区，简称内蒙古，中华人民共和国省级行政区，首府呼和浩特。地处中国北部，地理上位于北纬3724-5323，东经9712-12604之间，东北部与黑龙江、吉林、辽宁、河北交界，南部与山西、陕西、宁夏相邻，西南部与甘肃毗连，北部与俄罗斯、蒙古接壤，属于四大地理区划的西北地区。内蒙古自治区地势由东北向西南斜伸，呈狭长形，全

7、区基本属一个高原型的地貌区，全区涵盖高原、山地、丘陵、平原、沙漠、河流、湖泊等地貌，气候以温带大陆性气候为主，地跨黄河、额尔古纳河、嫩江、西辽河四大水系。截至2019年末，内蒙古总面积118.3万平方公里，辖9个地级市、3个盟，共有23个市辖区、11个县级市、17个县、49个旗，3个自治旗；常住人口2539.6万人；实现地区生产总值17212.5亿元，第一产业增加值1863.2亿元，增长2.4%；第二产业增加值6818.9亿元，增长5.7%；第三产业增加值8530.5亿元，增长5.4%。（三）项目用地规模项目总用地面积40326.82平方米（折合约60.46亩）。（四）项目用地控制指标该工程规

8、划建筑系数67.37%，建筑容积率1.70，建设区域绿化覆盖率7.31%，固定资产投资强度167.83万元/亩。（五）土建工程指标项目净用地面积40326.82平方米，建筑物基底占地面积27168.18平方米，总建筑面积68555.59平方米，其中：规划建设主体工程47375.64平方米，项目规划绿化面积5014.00平方米。（六）设备选型方案项目计划购置设备共计149台（套），设备购置费3551.55万元。（七）节能分析1、项目年用电量1171100.84千瓦时，折合143.93吨标准煤。2、项目年总用水量14242.51立方米，折合1.22吨标准煤。3、“内蒙古糕点面包生产线项目投资建设项

9、目”，年用电量1171100.84千瓦时，年总用水量14242.51立方米，项目年综合总耗能量（当量值）145.15吨标准煤/年。达产年综合节能量53.69吨标准煤/年，项目总节能率25.63%，能源利用效果良好。（八）环境保护项目符合某高新技术产业开发区发展规划，符合某高新技术产业开发区产业结构调整规划和国家的产业发展政策；对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，项目建设不会对区域生态环境产生明显的影响。（九）项目总投资及资金构成项目预计总投资13439.32万元，其中：固定资产投资10147.00万元，占项目总投资的75.50%；流动资金3292.32

10、万元，占项目总投资的24.50%。（十）资金筹措该项目现阶段投资均由企业自筹。（十一）项目预期经济效益规划目标预期达产年营业收入25388.00万元，总成本费用19442.00万元，税金及附加259.72万元，利润总额5946.00万元，利税总额7025.86万元，税后净利润4459.50万元，达产年纳税总额2566.36万元；达产年投资利润率44.24%，投资利税率52.28%，投资回报率33.18%，全部投资回收期4.51年，提供就业职位400个。（十二）进度规划本期工程项目建设期限规划12个月。将整个项目分期、分段建设，进行项目分解、工期目标分解，按项目的适应性安排施工，各主体工程的施工

11、期叉开实施。二、报告说明报告，简称可研，是在制订生产、基建、科研计划的前期，通过全面的调查研究，分析论证某个建设或改造工程、某种科学研究、某项商务活动切实可行而提出的一种书面材料。项目报告主要是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。可行性研究具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。三、项目评价1、本期工程项目符合国家

12、产业发展政策和规划要求，符合某高新技术产业开发区及某高新技术产业开发区糕点面包行业布局和结构调整政策；项目的建设对促进某高新技术产业开发区糕点面包产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。2、xxx（集团）有限公司为适应国内外市场需求，拟建“内蒙古糕点面包生产线项目”，本期工程项目的建设能够有力促进某高新技术产业开发区经济发展，为社会提供就业职位400个，达产年纳税总额2566.36万元，可以促进某高新技术产业开发区区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献。3、项目达产年投资利润率44.24%，投资利税率52.28%，全部投资回报率33.18%，全部

13、投资回收期4.51年，固定资产投资回收期4.51年（含建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。4、改革开放40年来，民间投资和民营经济由小到大、由弱变强，已日渐成为推动我国经济发展、优化产业结构、繁荣城乡市场、扩大社会就业的重要力量。从投资总量占比看，2012年以来，民间投资占全国固定资产投资比重已连续5年超过60%，最高时候达到65.4%；尤其是在制造业领域，目前民间投资的比重已经超过八成，民间投资已经成为投资的主力军。民营企业贴近市场、嗅觉敏锐、机制灵活，在推进企业技术创新能力建设方面起到重要作用。认定国家技术创新示范企业和培育工业设计企业，有助于企业技术创新能力进一步升级。同时，大

14、量民营企业走在科技、产业、时尚的最前沿，能够综合运用科技成果和工学、美学、心理学、经济学等知识，对工业产品的功能、结构、形态及包装等进行整合优化创新，服务于工业设计，丰富产品品种、提升产品附加值，进而创造出新技术、新模式、新业态。综上所述，项目的建设和实施无论是经济效益、社会效益还是环境保护、清洁生产都是积极可行的。四、主要经济指标主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积平方米40326.8260.46亩1.1容积率1.701.2建筑系数67.37%1.3投资强度万元/亩167.831.4基底面积平方米27168.181.5总建筑面积平方米68555.591.6绿化面积平方米5014.

15、00绿化率7.31%2总投资万元13439.322.1固定资产投资万元10147.002.1.1土建工程投资万元5858.062.1.1.1土建工程投资占比万元43.59%2.1.2设备投资万元3551.552.1.2.1设备投资占比26.43%2.1.3其它投资万元737.392.1.3.1其它投资占比5.49%2.1.4固定资产投资占比75.50%2.2流动资金万元3292.322.2.1流动资金占比24.50%3收入万元25388.004总成本万元19442.005利润总额万元5946.006净利润万元4459.507所得税万元1.708增值税万元820.149税金及附加万元259.72

16、10纳税总额万元2566.3611利税总额万元7025.8612投资利润率44.24%13投资利税率52.28%14投资回报率33.18%15回收期年4.5116设备数量台（套）14917年用电量千瓦时1171100.8418年用水量立方米14242.5119总能耗吨标准煤145.1520节能率25.63%21节能量吨标准煤53.6922员工数量人400第二章 投资背景和必要性分析一、糕点面包项目背景分析烘焙行业2014年营收规模为2426.67亿元，主要包括面包糕点、饼干及其他面包糕点食品，2014年面包糕点行业市场规模900亿，占比37%。面包糕点食品于20世纪80年代从香港台湾地区引入中

17、国大陆，经历了一段适应期，我国的面包糕点行业从21世纪初开始呈现出快速发展的趋势。19992013年复合增速高达18.6%，2014年以来增速略有放缓，维持在11%左右。2015年前10月行业增速11%，预计2015年面包糕点市场规模1000亿，其中面包行业规模270亿，增速也在10%以上。我国面包糕点市场规模仅次于美国，近两年增速虽略有放缓仍是增长最快国家。根据欧睿数据统计（从消费终端统计），目前中国面包糕点行业消费规模已超千亿，居亚洲首位，在全球范围仅次于美国。且从行业增长率来看，近几年由于其他国家的面包糕点市场已经渐趋成熟，增长速度趋于缓慢，中国的面包糕点行业增长速度一直维持在10%以上

18、，是面包糕点产业增长最快的国家。从“量”（人均面包糕点食品消费量）和“价”（面包糕点食品单价）两个维度进行分析，我们认为未来几年的面包糕点行业包括单独的面包子行业仍然是一个量价齐升的发展过程，虽然略低于13年的高增长，但预计仍可维持10%以上。我国面包糕点食品人均消费量已超过韩国台湾，但与香港、日本相比仍有2-3倍空间。我们认为面包糕点食品初入我国大陆市场，人均面包糕点食品消费水平较低，2000年以来主要是消费者对面包糕点食品的接受程度逐渐上升的过程，人均面包糕点食品消费量的增速持续保持在5%以上，峰值接近9%，2014年以来人均消费量增速趋缓，2015年增速为6.4%，人均消费量6.31千克

19、/人，超过韩国和台湾，但与美国日本香港等还有较大差距，日本香港人均消费量大约是我国的2-3倍。因此未来人均消费量提高仍是行业增长的推动力之一，但推动力度较前几年有所减弱。面包的人均消费量较低，只占韩国、日本、美国、英国的2/3、1/5、1/10、1/20，面包行业销量增速略高于面包糕点行业增速。近几年数据显示，面包的人均消费量的增速高于面包糕点行业整体，2015年增速达到6.8%，且目前我国面包产品的人均消费量相较成熟市场而言仍然处于较低水平，面包子行业未来的发展空间仍较大。面包糕点行业“价”涨效应自08年开始，量价齐升持续至今，未来价格仍将是行业增长的主要推动力之一。历史数据显示，08年之前

20、面包糕点行业的价格涨幅低于5%，小于CPI涨幅，一度呈现负增长，这段时间行业的增长主要靠销量的增长带动，即08年之前面包糕点食品价格增长缓慢，行业的增长主要来源于量的增长；08年之后，随着面包糕点产品质量的不断提升与消费者收入水平的提高，消费者更多的选择品质更好价格更高的产品，行业平均价格涨幅大幅度超过CPI涨幅，而这段时间的人均消费量增速维持高位稳定，即2008至今是行业量价齐升的阶段，未来随着消费升级和产品结构升级，价格仍有提升空间，价格的增长仍将是行业增长的主要推动力之一。面包子行业“量”增大于“价”涨。相较整体面包糕点行业的价格上涨幅度，作为主食补充的面包价格增速近几年趋缓，2015年

21、增长只有2.3%，但仍然高于CPI涨幅。我们认为面包子行业未来的发展中，随着产品结构升级和消费升级，面包“价”涨依然会持续。饮食习惯改变促进面包糕点食品家庭早餐消费增长。面包糕点食品早餐有较高的营养价值，应时适口，无论是面包还是糕点在品种上都是丰富多彩，不断推陈出新。除传统的普通面包糕点食品外，近些年又出现了强化营养，注重保健功能的面包糕点制品。例如：螺旋藻面包、高纤维面包、全麦面包、钙质面包、全营养面包等，满足多种消费者的不同需要。相比而言，我国传统早餐地域性差别较为明显，单个地区的传统早餐品类比较固定。全国性的传统早餐多是包子、油条、豆浆等，但其口味相对单调，品种变化不大。二、糕点面包项目

22、建设必要性分析全球烘焙行业市场规模3000+亿美元，2002-2016年CAGR为3.54%。根据统计数据，全球烘焙产品市场规模稳步增长，2016年规模达到3265亿美元，2002年至2016年CAGR为3.54%。在欧美国家，烘焙食品一直作为当地居民的早餐及主食，欧美是最大的烘焙市场。而亚太地区烘焙行业发展时间相对较短、且烘焙食品还未被当做正餐食用。但近些年消费者对烘焙食品的认知度不断提升，2016年亚太地区的烘焙市场规模已达到600亿美元。我国烘焙行业市场规模近2000亿元，2011-2016年CAGR为10%+，增速高于主要烘焙国家。根据显示，2016年我国烘焙行业规模以251.82亿美

23、元位居全球第二，仅次于美国。2011-2016年我国烘焙行业规模从972亿增至1795亿元，CAGR为10.76%，2017年规模预计达到2022亿元，同比增长12.65%。数据显示2011-2016年中国烘焙食品消费额CAGR为11.93%，高于其他主要烘焙国家，如巴西增速为11.24%，美国增速为2.17%，日本增速为0.11%。面包行业市场规模300亿元，2011-2016年销售额CAGR为12%，未来有望实现量价齐升，增速维持在10%+。2016年面包市场规模占我国烘焙整体规模17%，面包销售额达298亿元.2011-2016年我国面包行业规模从169亿元增至298亿元，CAGR为12

24、%。相比于其他子行业，面包行业增速仍然较高。未来随着居民可支配收入增加、饮食习惯西化，面包行业有望实现量价齐升，预计未来增速有望维持在10%以上。我国人均烘焙消费逐年提升，但较其他国家仍有较大差距。由于饮食习惯的差异，各国烘焙食品人均消费量差异较大。数据显示，中国人均烘焙食品消费量近些年呈现逐年升高的趋势，但仍较其他国家有较大差距。2015年，中国人均烘焙食品消费量为6.6KG/人，为饮食文化接近的香港地区消费量的1/2，日本的1/3。从面包子品类来看，2016年中国面包人均消费量为1.5kg/人，约为日本和中国香港的1/5。面包等烘焙食品成为年轻消费者早餐首选，将推动消费需求增加。由于生活节

25、奏逐渐加快，特别是在中国一线城市中，消费者准备早餐的时间和以往相比大大减短，饮食偏好于方便快捷。相比传统早餐，面包等烘焙食品以其即买即食、种类丰富的特点成为年轻消费者的早餐首选。调研数据显示，50%消费者偏爱西式早餐，高于偏爱中式早餐42%的占比。饮食西化将推动烘焙面包消费需求增加。市场空间测算：行业有望量价齐升，未来若以12%的增速增长，3年后（2020年）面包行业规模将达到457亿元，5年后（2022年）面包行业规模将达到573亿元。我国烘焙食品市场集中度低，CR5仅为10.4%，对比日本CR5占比88%，我国具有较大提升潜力。根据数据，2015年中国面包糕点食品行业CR5仅10.4%，其

26、中达利食品、好丽友、桃李面包市场份额居于前三，分别为5.1%、2.2%、1.9%。对比成熟的日本市场来看，2015年市场份额第一的山崎面包占比为36%，第二的日清食品占比为18%，CR5占比88%。中国烘焙行业虽然初具规模且快速增长，但其行业集中度还有待提升。面包行业分布分散，CR5占比21.50%，龙头市占率低，龙头市占率低。我国面包企业主要有三种：外资成熟面包品牌、内资跨区域面包连锁品牌、规模较小但数量巨大的手工作坊。我国面包行业分布分散，2015年行业分布中手工面包占比最高达59%，CR3占比16.8%，CR5(外加盼盼、曼可顿)占比21.50%,龙头市占率低。第三章 承办单位概况一、项

27、目承办单位基本情况（一）公司名称xxx集团（二）公司简介在本着“质量第一，信誉至上”的经营宗旨，高瞻远瞩的经营方针，不断创新，全面提升产品品牌特色及服务内涵，强化公司形象，立志成为全国知名的产品供应商。公司自建成投产以来，每年均快速提升生产规模和经济效益，成为区域经济发展速度较快、综合管理效益较高的企业之一；项目承办单位技术力量相当雄厚，拥有一批知识丰富、经营管理经验精湛的专业化员工队伍，为研制、开发、生产项目产品奠定了良好的基础。公司拥有优秀的管理团队和较高的员工素质，在职员工约600人，80%以上为技术及管理人员，85%以上人员有大专以上学历。二、公司经济效益分析上一年度，xxx（集团）有

28、限公司实现营业收入16804.94万元，同比增长32.25%（4097.64万元）。其中，主营业业务糕点面包生产及销售收入为15693.34万元，占营业总收入的93.39%。上年度营收情况一览表序号项目第一季度第二季度第三季度第四季度合计1营业收入3529.044705.384369.284201.2316804.942主营业务收入3295.604394.144080.273923.3415693.342.1糕点面包(A)1087.551450.061346.491294.705178.802.2糕点面包(B)757.991010.65938.46902.373609.472.3糕点面包(C)

29、560.25747.00693.65666.972667.872.4糕点面包(D)395.47527.30489.63470.801883.202.5糕点面包(E)263.65351.53326.42313.871255.472.6糕点面包(F)164.78219.71204.01196.17784.672.7糕点面包(.)65.9187.8881.6178.47313.873其他业务收入233.44311.25289.02277.901111.60根据初步统计测算，公司实现利润总额4396.07万元，较去年同期相比增长418.47万元，增长率10.52%；实现净利润3297.05万元，较去年

30、同期相比增长300.67万元，增长率10.03%。上年度主要经济指标项目单位指标完成营业收入万元16804.94完成主营业务收入万元15693.34主营业务收入占比93.39%营业收入增长率（同比）32.25%营业收入增长量（同比）万元4097.64利润总额万元4396.07利润总额增长率10.52%利润总额增长量万元418.47净利润万元3297.05净利润增长率10.03%净利润增长量万元300.67投资利润率48.67%投资回报率36.50%财务内部收益率25.44%企业总资产万元20713.46流动资产总额占比万元26.54%流动资产总额万元5498.15资产负债率45.25%第四章

31、市场研究一、糕点面包行业分析中国传统家庭早餐制作过程相对复杂且多为热食，导致整个早餐时间较长；而面包糕点食品早餐，既能满足身体营养需求，制作也比较简单，早餐时间较短。中老年人饮食习惯固定，一般选择传统家庭早餐；选择面包糕点类食品为家庭早餐的，年轻家庭居多，年轻人生活节奏较快，喜欢追求多样化的早餐。未来面包糕点食品的主食消费，尤其是其中年轻人的饮食习惯的改变将是增长点。追求简单便捷，年轻上班族饮食习惯西化，是快餐类早餐消费的主要人群。快餐类早餐消费指在面包连锁店、便利店、超市等场所购买的面包糕点类早餐消费。消费人群主要是一二线城市快节奏生活的年轻工作族，没有充足的早餐时间，追求简单便捷的消费体验

32、。面包糕点类快餐产品一般属于冷食，食用更加方便。相比而言，包子豆浆等传统早餐属于热食，食用起来相对麻烦，并且包子、煎饼类早餐一般味道较大，很难散去。年轻工作族一般更愿意选择方便食用，且无味道残留的面包糕点类快餐。这类人群年龄一般集中在2534岁之间，群体人口在不断增长，并且增速快于总人口，人口比例不断提高，推动快餐类消费增长。年轻上班族饮食习惯西化，面包主食消费习惯逐渐养成，是家庭早餐消费人群增长的潜力所在。面包糕点类食品可当作休闲食品，消费人群主要是年轻消费者，以及有下午茶习惯的小众消费者群。电子商务的发展，网上购物更加便捷，极大的刺激了年轻消费者的休闲食品消费。有下午茶习惯的消费人群相对小

33、众，消费能力较高，对面包糕点食品的消费频率、质量要求更高，一般选择专卖店购买或自己制作。休闲食品人均消费量远低于其他国家，近年来市场规模快速增长，2001-2015年CAGR达到10%，面包糕点食品受益。2015年我国大陆地区休闲食品人均消费量仅为1.4kg，远低于英美地区，与同处亚洲地区的韩国（2kg）、日本（6.1kg）相比仍存在较大差距。台湾地区人均消费量为2.8kg，是大陆地区的2倍。而大陆地区人均消费量增速明显，高于上述所有地区。2015年我国休闲食品市场规模达到157.57亿美元，近15年市场规模维持8%以上的增长，CAGR为10%。20012015年大陆地区人均消费量CAGR为4

34、.73%，日、韩等成熟市场增速均低于2%。面包糕点食品作为休闲食品的重要组成部分，将受益休闲食品的火爆增长。面包糕点食品主食消费是推动面包糕点行业发展的主要驱动力。随着东西方文化交融，社会居民对西方饮食习惯接受度逐步提高，饮食习惯逐渐转变，并且其转变相对稳定绵长，促进面包糕点类食品主食消费持续稳定增长。休闲食品消费市场的迅速发展，将带动糕点面包类面包糕点食品消费的进一步增长。其中，饮食习惯转变动力持久，面包糕点类主食消费增长空间最大，是推动面包糕点行业发展的主要驱动力。目前面包糕点食品销售的主要终端渠道包括便利店，超市，专卖店，杂货店，网购等。便利店经营时间长，购物便捷，物流体系完善，产品价格

35、较高。杂货店与便利店的分布相似，数量多，覆盖广，消费便捷，可选品牌较少，但商品更新慢，质量也稍差。超市产品种类齐全，价格低，购物流程较长。专卖店深耕一种产品，用户忠诚度高，商品价格较高。网购购物便捷，产品类别多，价格较低，单店覆盖区域广，销售受物流限制。超级市场价格低廉对中低价消费者吸引力显著，目前是我国面包糕点食品的主要渠道之一。目前超市面包糕点产品运营模式主要分为超市自营现场加工；外包联营形式；面包糕点类成品外采三类。其中，超市自营现场加工、外包联营与面包糕点专卖店具有相似性，通过在超市内建立面包专卖区域提供面包糕点产品现场制作，价格也低于专卖店。同时，超市主要消费群体产品购买具有计划性，

36、一般在闲暇时间进行消费，在超市逗留时间较长，在主要目标产品购买完成后仍然会继续购物，同时超市渠道购买者对产品价格敏感度较高，超市面包糕点产品较低的价格和量贩式包装具有优势。中国大陆面包糕点食品消费渠道主要集中在专卖店和超市，渠道较为集中，便利店比例与日本等国家比较低。从2015年中国大陆面包糕点食品消费渠道来看，中国大陆专卖店和超市渠道面包糕点食品消费占比分别为61%和33.6%合计占比94.7%，这一比例远高于台湾、韩国和日本。同时，与日韩台地区相比，大陆特有的网络消费渠道占比逐步加大，从2010年初的0.3%逐步增加到1.2%，年复合增长率31.95%。日本面包糕点食品消费渠道较为分散，便

37、利店和杂货店、超市占比较高，分别为34.3%和34.6%，这主要是因为日本便利店和超市分布较为密集，消费更为便捷，面包作为日本人的主食是日常不可或缺的食品。日本人口老年化严重，老年人群在便利店消费比例较高。便利店数量稳步增长，长期来看将成为面包糕点食品消费重要渠道。便利店的面包相对面包糕点面包在次日消费时也可以保持较好的口感。根据日本和台湾的经验，当人均GDP达到3000美金时，便利店开始进入当地市场；当人均GDP达5000美元时，进入便利店快速成长期；当人均GDP达1万美元时，进入行业激烈竞争期。中国在2008年达到人均GDP达到3000美金，2015年更是达到8016美金。从我国便利店数量

38、来看，我国便利店增长迅速2008-2014复合增长率达到11.7%，门店数增长近一倍。根据日韩台地区的便利店面包糕点食品消费占比来，日本便利店占比29%，台湾占比21.8%，占比最低的韩国占有2.5%，明显高于中国大陆地区。随着我国人均收入水平的提升，便利店逐步向三四线城市扩张，随着便利店密度的提升，便利店对于超市与传统专卖店的替代性逐步增强，便利店自身消费的便捷性使得便利店和零售商对超市渠道面包糕点产品的挤占加速，将成为面包糕点食品消费重要渠道。“中央工厂+批发”模式更适合目前的行业发展现状，发展空间来自于渠道深耕与区域拓展。首先，目前面包糕点行业的利润的重要保障来自成本与费用的控制，“中央

39、工厂+批发”模式的规模效应更强，成本更低，渠道方面采用现成的超市、便利店等渠道，受一线城市人工与房租等价格波动影响较小，期间费用率也较低，因此，“中央工厂+批发”模式更能在目前的行业环境下保持较高的净利润水平。其次，二三线城市人均面包糕点消费量较低，且目前便利店等渠道仍在不断发展，未来二三线城市面包糕点行业的市场空间较大，加上二三线城市消费水平低于一线城市，“中央工厂+批发”模式下性价比高的面包糕点行业更容易渗透二三线城市。二、糕点面包市场分析预测我国烘焙行业持续保持高景气度，面包子行业增速维持10%以上。烘焙产业大致分为四大类，分别是面包、蛋糕、月饼以及粽子，面包和蛋糕为烘焙主要构成，且界限

40、不清晰，可统称为面包，月饼及粽子为占比较小的节日性食品。中国烘焙行业自80年代兴起，90年代海外合资品牉如曼可顿在中国设厂，2000年以来受益于消费升级和饮食习惯西化一直保持快速发展。15年面包、蛋糕及糕点零售额1555亿元，10-15年复合增长率13.8%，且消费升级及多元文化下成长的年轻人占比提升，未来仍有望保持较快增速，预计15-20年复合增速11.4%，规模达到2663亿元。“量价齐升”仍是主旋律，行业长期处于上升期。我们认为面包行业仍处于发展初期，人均消费量整体偏低，区域分布严重不均衡，量增空间广阔；面包整体仍偏低端，消费升级下向新鲜面包等中高端升级的动力强劲，单价提升具备较大潜力。

41、“量价齐升”推动下，行业长期处于上升期。渗透率提升&人均量提升，量增空间近4倍。目前，我国面包的人均消费量较饮食习惯相近的日本、香港差距较大。2016年，我国面包的人均消费量为1.53千兊，约为日本和中国香港的1/5。从人群体质和饮食习惯相似度考虑，我们认为中国面包消费量提升潜力巨大，量增空间近4倍，增量来源于：1）饮食习惯西化推动面包从休闲食品向主食迚化，早餐市场的蓬勃发展推动人均量提升；2）面包作为舶来品，影响范围和烘焙食品相似，集中在华东、华中地区的収达城市，无论是一事线城市向下线城市下沉，还是从东部向中西部拓展，均有广阔空间。处于日本60-70年代，主食化+健康化推动消费量高个位数增长

42、。日本60-80年代为面包快速发展期，家庨消费额年增速在10%-20%。50年代开始，面包成为日本学生营养餐，面包文化开始起步。60-70年代日本城镇化步伐加快，人群结构多元化，推动饮食习惯朝着西化、便捷斱向发展，作为主食的面包消费量迅速提升。中国目前情况与日本60-70年代相似，量增将是面包行业现阶段的主要推动力。目前我国人均面包消费量仅为1.53千兊，进低于日本70年代约为7kg的水平。未来，人均消费量增加叠加渠道下沉，消费量有望维持高个位数增长。品质追求推动均价提升，或维持低个位数增长。面包作为西斱文化的代表迚入中国，本身就带有较浓厚消费升级属性，对收入增长具有较大的价栺弹性。目前，中国

43、面包单价仍偏低，在消费升级推动下，单价有望持续保持快于CPI的涨幅，主要由于几个原因：1）健康意识提高及口感的追求，消费者偏好保质期短的面包，带动产品单价提升；2）面包行业大而杂，食品安全意识的提升推动品牉面包加快对杂牉面包的替代，也带动整体均价上涨。往后看，两斱面因素长期存在，面包均价未来有望保持低个位数增长。从保质期上，面包可以分为短保产品和中保、长保产品。中保、长保产品多为包装产品，在斱便食用和易于保存的特性下可以销往各线城市，休闲属性较强。短保由于保质期短，不易保存，受运辒范围限制较大，主食属性较强。我们预计中保、长保产品零售额或500亿左右，短保产品占据行业的最大部分，约有1000亿

44、的庞大规模。长保产品崛起于便利，主推休闲消费。上世纪90年代，欧美的面包企业试图延长保质期以扩大面包的销售区域、减少物流开支、提高生产效率，长保面包由此诞生。长保产品保质期普遍长达6个月以上，斱便食用、更易保存，采用单个包装重量仅20g左右、热量较低的小包装斱式主推不定时的零食消费。替代品增多&习惯健康化，长保行业增速放缓。休闲食品子品类繁多，相互可替代性强且竞争激烈，长保面包相对饼干、炒货等其他子品类幵无明显伓势。此外，随着健康观念增强，保质期和配料、营养成分表成为消费者购买产品时的伓先考虑因素，消费者对长保产品存在不健康、添加剂多的印象。虽然长保企业逐渐缩短保质期，推出中保产品，但效果仍不

45、佳。两斱面因素影响下，长保面包逐渐发展乏力，长保龙头达利园的营收增速近年来持续下滑，16年增速仅0.2%。短保面包立足早餐市场，未来5年有望延续高增长态势。与定位休闲零售的长保、中保面包不同，短保面包多用于代餐，主要消费场景在于早餐。随着城市生活节奏加快，绝大部分人准备早餐的时间不超过15分钟，使得在家用餐逐步被外出用餐所替代，而简便快捷，食用简便、购买便利的短保面包符合人们早餐消费习惯变化，有望享受快速成长的在外早餐市场红利：1）消费升级叠加西式文化传播，面包消费群体正持续扩容；2）短保面包在价栺上符合早餐3-9元的主流消费带；3）标准化的生产流程使短保面包较包子、馒头、油条等具备更强的食品

46、安全保障。15年中国早餐食品总消费额高达1.33万亿元，预测2021年将增至1.95万亿元，在外早餐市场有望从16年5870亿元增至21年8400亿元。我们认为短保面包有望搭上在外早餐的快车，幵持续挤压传统早餐的仹额，2021年或占到在外早餐市场的25%，未来5年复合增长率或13%。第五章 项目工程设计说明一、建筑工程设计原则建筑物平面设计以满足生产工艺要求为前提，力求生产流程布置合理，尽量做到人货分流，功能分区明确，符合建筑设计防火规范（GB50016）要求。项目承办单位本着“适用、安全、经济、美观”的原则并遵照国家建筑设计规范进行项目建筑工程设计；在满足投资项目生产工艺设备要求的前提下，力

47、求布局合理、造型美观、色彩协调、施工方便，努力建设既有时代感又有地方特色的工业建筑群的新形象。建筑立面处理在满足工艺生产和功能的前提下，符合现代主体工程的特点，立面处理力求简洁大方，色彩组合以淡雅为基调，适当运用局部色彩点缀，在满足项目建设地规划要求的前提下，着重体现项目承办单位企业精神，创造一个优雅舒适的生产经营环境。二、项目总平面设计要求本工程项目位于项目建设地，本次设计通过与建设方的多次沟通、考察、论证，最后达成共识。三、土建工程设计年限及安全等级根据建筑抗震设计规范（GB50011）的规定，投资项目建筑物结构设计符合根据建筑抗震设计规范（GB50011）的规定，投资项目建筑物结构设计符

48、合度抗震设防的要求，基本地震加速度值为0.20g，设计地震分组为第一组，抗震设防类别为乙类，各建筑物均采取相应抗震构造设计。根据建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068）的规定，投资项目中所有建（构）筑物均按永久性建筑要求设计，使用年限为50.00年。四、建筑工程设计总体要求根据需要，积极采用经过验证的新技术和经过国家或省、部级鉴定的新材料，并尽可能利用地方建设材料；在生产工艺允许的条件下，尽可能采用联合厂房，并考虑开敞与半开敞甚至露天装置以节约项目建设投资。五、土建工程建设指标本期工程项目预计总建筑面积68555.59平方米，其中：计容建筑面积68555.59平方米，计划建筑工程投资585

49、8.06万元，占项目总投资的43.59%。第六章 项目建设地分析一、项目选址原则场址选择应提供足够的场地用以满足项目产品生产工艺流程及辅助生产设施的建设需要；场址应具备良好的生产基础条件而且生产要素供应充裕，确保能源供应有可靠的保障。项目选址应符合城乡建设总体规划和项目占地使用规划的要求，同时具备便捷的陆路交通和方便的施工场址，并且与大气污染防治、水资源和自然生态资源保护相一致。二、项目选址该项目选址位于某高新技术产业开发区。内蒙古自治区，简称内蒙古，中华人民共和国省级行政区，首府呼和浩特。地处中国北部，地理上位于北纬3724-5323，东经9712-12604之间，东北部与黑龙江、吉林、辽宁

50、、河北交界，南部与山西、陕西、宁夏相邻，西南部与甘肃毗连，北部与俄罗斯、蒙古接壤，属于四大地理区划的西北地区。内蒙古自治区地势由东北向西南斜伸，呈狭长形，全区基本属一个高原型的地貌区，全区涵盖高原、山地、丘陵、平原、沙漠、河流、湖泊等地貌，气候以温带大陆性气候为主，地跨黄河、额尔古纳河、嫩江、西辽河四大水系。截至2019年末，内蒙古总面积118.3万平方公里，辖9个地级市、3个盟，共有23个市辖区、11个县级市、17个县、49个旗，3个自治旗；常住人口2539.6万人；实现地区生产总值17212.5亿元，第一产业增加值1863.2亿元，增长2.4%；第二产业增加值6818.9亿元，增长5.7%

51、；第三产业增加值8530.5亿元，增长5.4%。园区不断培育壮大新兴产业，推进制造强国建设。发展战略性产业是把握新一轮科技革命引发的重大产业发展机遇的必然选择。党的十九大提出要坚定实施创新驱动发展战略，加快建设创新型国家，培育新增长点，形成新动能。因此，去产能调结构转动能应摆在各项工作的突出位置，着力培育壮大战略性新兴产业，力促工业经济高质量发展。三、建设条件分析项目投资环境优良，当地为招商引资出台了一系列优惠政策，为投资项目建设营造了良好的投资环境；项目建设地拥有完善的交通、通讯、供水、供电设施和工业配套条件，项目建设区域市场优势明显，对投资项目的顺利实施和建成后取得良好经济效益十分有利。项

52、目承办单位现有资产运营优良，财务管理制度健全且完善，企业的资金雄厚，凭借优异的产品质量、严谨科学的管理和灵活通畅的销售网络，连年实现盈利，能够为项目建设提供充足的计划自筹资金。四、用地控制指标五、地总体要求本期工程项目建设规划建筑系数67.37%，建筑容积率1.70，建设区域绿化覆盖率7.31%，固定资产投资强度167.83万元/亩。土建工程投资一览表序号项目单位指标备注1占地面积平方米40326.8260.46亩2基底面积平方米27168.183建筑面积平方米68555.595858.06万元4容积率1.705建筑系数67.37%6主体工程平方米47375.647绿化面积平方米5014.00

53、8绿化率7.31%9投资强度万元/亩167.83六、节约用地措施土地既是人类赖以生存的物质基础，也是社会经济可持续发展必不可少的条件，因此，项目承办单位在利用土地资源时，严格执行国家有关行业规定的用地指标，根据建设内容、规模和建设方案，按照国家有关节约土地资源要求，合理利用土地。投资项目依托项目建设地已有生活设施、公共设施、交通运输设施，建设区域少建非生产性设施，因此，有利于节约土地资源和节省建设投资。七、总图布置方案（一）平面布置总体设计原则（二）主要工程布置设计要求车间布置方案需要达到“物料流向最经济、操作控制最有利、检测维修最方便”的要求。项目承办单位在工艺流程、技术参数和主要设备选择确

54、定以后，根据设备的外形、前后位置、上下位差以及各种物料输入（出）、操作等规划统一设计，选择并确定车间布置方案。（三）绿化设计投资项目绿化的重点是场区周边、办公区及主要道路两侧的空地，美化的重点是办公区，场区周边以高大乔木为主，办公区以绿色草坪、花坛为主，道路两侧以观赏树木、绿篱、草坪为主，适当结合花坛和垂直绿化，起到环境保护与美观的作用，创造一个“环境优美、统一协调”的建筑空间。（四）辅助工程设计1、投资项目采用雨、污分流制排水系统，分别汇集后排入项目建设区不同污水管网。项目所在地供水水源来自项目建设地自来水厂，给水压力0.30Mpa，供水能力充足，水质符合国家现行的生活饮用水卫生标准。und

55、efined2、项目建设区域位于项目建设地，场区水源为市政自来水管网，水源充裕水质良好，符合国家卫生要求，场区给水系统采用生产、生活、消防合一给水系统。投资项目水源来自场界外的项目建设地市政供水管网，项目建设区现有给、排水系统设施完备可以满足投资项目使用要求。项目拟安装使用节水型设施或器具，定期对供水、用水设施、设备、器具进行维修、保养；对泵房、水池、水箱安装液位控制系统，以防溢水、跑水，从而造成水资源的浪费。3、10KV配电室设有专用防雷柜，低压系统分级配有避雷器，弱电系统配有电涌保护器（SPD）。配电系统采用TN-C-S制，变压器中性点接地，接地电阻R4.00欧姆，高压配电设备采用接地保护

56、，低压用电设备采用接零保护，正常情况下不带电的用电设备金属外壳、构架、穿线钢管均应可靠接零。undefined4、该项目由于需要考虑项目产品所涉及的原辅材料和成品的运输，运输需求量较大，初步考虑铁路运输与公路运输方式相结合的运输方式。场外运输全部采用汽车运输、外部运力为主。undefined5、主体工程采用机械通风方式进行通风换气；送风系统利用空气处理机组，空气处理机组置于车间平台上，室外空气经初、中效过滤后经风机及通风管道送至车间各生产区，排风系统可采用屋顶风机和局部机械排风系统，车间换气次数为5.00次/小时。车间采用传统的热水循环取暖形式，其他厂房及办公室采用燃气辐射采暖形式。有空调要求的办公室和生活间夏季设置空调，空调温度范围要求为26.00-28.00，空调设备采用分体式空调控制器。八、选址综合评价项目选址所处位置交通便利、地理位置