330新政满月楼市成交反弹改善型户型成交占比上升

1、文档来源为 :从网络收集整理 .word 版本可编辑 .欢迎下载支持3 30新政落地满月，北京房地产市场的成交迅速回温，“日光盘”再现楼市。受益于“营业税 5改 2”和首付比例调整的影响，二手房市场率先升温，而在改善型需求的支撑 下，新房市场也持续发力。 根据亚豪机构的统计数据， 新房和二手房的成交套数均相比上月 同期增长了 49%和 44%。业内人士预计， 5 月份还将继续维持上涨趋势。二手房成交增速超新房根据亚豪机构数据统计显示，3 30新政之后，4月1日-27日，北京新房商品住宅在剔除保障房后，共实现成交 5324 套，成交面积 55.38 万平方米， 成交套数、面积分别相比上月同期上涨

2、了49%和 52%。二手市场的成交回暖表现得同样迅速，根据亚豪机构数据统计显示， 4月 1-27日北京二手住宅共实现成交 13619套，成交面 积 120.94 万平方米，相比上月同期增长了44%、42%。对此，亚豪机构副总经理高姗分析认为，3 30新政当中，相比“二套商贷四成、二套公贷三成”这一首付成数的变化， 影响更大的当属“营业税 5改 2”这一税费变化的规定。贷款成数的降低虽然能够缓解部分 改善型需求的首付资金压力， 但是对于整体购房成本支出并未起到降低的作用， 因此这一条 款更多的是起到 “改善市场预期”的作用。而营业税的调整则不同，在免征年限由5 年改为2年之后， 以一套符合条件的

3、过户价格 200万元的房屋为例， 其直接能够节省 11.2万元的营 业税，购房成本的直接减少刺激了需求的释放， 使得二手市场成交回暖速度远远领先于新房 市场。 二手房升温带热新房市场楼市的传导非常明显， 基于二手市场供应的 “散户”特征， 在成交快速回暖的势头当中， 卖方难免会出现提价现象。与此同时， 新房市场由于面 临较大的库存压力， 近期价格快速上行的可能性较小， 更多的项目会选择平价甚至低价推盘 以争取此轮放松新增所释放的需求，加快去化，减少库存压力。部分“卖一买一”、“卖二买一”的二手业主在卖房套现后可能会选择购买新房， 在下一阶段为新房市场的加速回暖贡献 力量。 高姗预计， 5 月份

4、新房市场的成交将延续 4月的态势，呈现一路上涨局面，而价 格在一定阶段内仍将保持稳定。另据中原地产统计，截至 4月 26日， 54城市住宅已经达到了 21 万套， 全月有望出现 25万套左右的总成交量， 这一成交量将比 3月份的上涨超过 10%。 中原地产首席分析师张大伟表示，北京、上海、深圳等城市，都在2014 年再次出现了日光盘， 一线城市的住宅用地供应减少， 这种情况下， 一线城市在本轮市场复苏中成 为领头羊。 政策刺激对基本面较好的城市所带来的作用积极， 而对供过于求的城市提振作用 有限。“在近期政策的频繁刺激之下，前期观望的购房人群将加速入市，下一阶段市场上行 行情可期。” 改善型户

5、型成交占比上升 从4月成交面积特征来看，虽然 70-90 平方 米的中小户型成交依然占据主导， 但是改善型户型成交占比出现明显上升。根据亚豪机构统计数据显示， 4月（截至 23日）90-120平方米的户型产品共实现成交1001 套，占比26%，相比上月同期上升了 4个百分点。另外从均价特征来看， 4月（截至 23日）单价 10000-20000 元/平方米的中低端产品成交占比出现下滑，由48%下滑至 38%，而单价20000-30000 元/平方米的中端产品以及单价 30000-60000 元/平方米的中高端产品成交占比 均出现上升，分别由 13%、35%上升至20%、38%。“不论是去年的9

6、 30新政还是今年的3 30新政，总体而言对于二套改善型需求的支持力度不断加大，尤其是3 30新政中的营业税 5改 2直接刺激了卖一买一类升级置业客群的换房节奏， 使得这类客群能够更快地 将小房出手，购置大房。 ”高姗说。 另外，就北京目前的市场表现来看，促使近期成交 回暖的主力军多为低价入市项目。4月成交排名前五位的项目当中，除去海淀嘉郡和住总正华新国展满庭芳两个自住房之外，其他3个项目均在3月低价入市。其中，领秀慧谷 3 月报价为 28500 元 /平方米，其周边在售项目均价基本已在30000 元/ 平方米以上；首创伊林郡 3月报价 17500元/平方米，相比上期报价下滑 14%；首开常青藤 3月报价 36000元/ 平方米，相比去年 42000 元/平方米的报价下滑了 14%。 高姗认为，在北京商品住宅库 存量依然位居高位的背景下， 房企仍然把去库存作为首要任务。 那么， 在楼市成交量刚刚开 始复苏的时机， 房企为了借助市场契机加快销售速度， 最有效的手段就是价格。 较低的价格在区域