沈阳信达·溪岸澜山3.2期营销推广方案【地产活动】

1、20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 信达o溪岸澜山3.2期营销推广方案 金网络信达项目组 2012年1月19日 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 目录 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 第一部分：宏观市场综合分析 20122012

2、房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 沈阳楼市 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 成交情况：受房地产调控政策影响，沈阳房地产成交量受到一定的影响 以上数据可以看出，1-3月受限购预期，透支了部分购 买压力，限购令发布后，4、5月销量略有下降 ，虽然6月 开始有所回升但同比2010年仍呈下降趋势。由于国家房 地产调控政策并无松动迹象， 传统的“金九”，“银十” 并没有如约

3、而至，成交量同比有一定降幅。市场观望情绪 加重。 2011年，1-3月受限购预期，部分开发商在限购 令发布之前开盘出货，致使前三个月，整体销售套 数高于2010年同期销售套数。 2011年沈阳商品房市场成交套数、面积同比均呈下降趋势 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 1、价格方面，虽然受限购令影响， 但整体成交均价同比仍然呈上 升趋势。 2、年初受限购令出台预期，成交 量放量，包括城市高端项目的 开盘，成交均价有较大幅度的 提升。 3、限购后，沈阳成交量主要发生 在二环以

4、外的板块，成交均价 相对平稳，9月销售价格达到全 年最高值。 成交价格：成交价格：沈阳房价并没有因限购政策的影响而出现价格下降迹象 成交价格：2011年沈阳商品房成交价格同比有一定幅度的提高，刚性需求是沈 阳房地产市场价格提升的重要保障。 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 1. 2011年1-10月土地市场成交活跃，成交区域主要集中在铁西区和沈北新区，这两个区域土地 储备丰富，且近年较为活跃，属于热点区域，该区域以刚需为主。 2. 房地产调控政策并未对一级市场产生影响，反

5、而应为土地售价较低而吸引部分开发商趁低吸纳， 部分开发商仍看好沈阳市场的发展潜力。 沈阳土地成交同比分析： 土地成交：土地成交：未来市场供大于求的现象会继续加剧，市场竞争更加激烈 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 区域市场 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 郡源郡源美村美村 奥园奥园国际城国际城 绿色家园绿色家园 本案本案 汇置汇置公园里公园里 万科

6、明天广场万科明天广场 长缇湾长缇湾 益华新城益华新城 华府丹郡华府丹郡 优品天地优品天地 泰莱泰莱16区区 圣罗伦斯圣罗伦斯 白塔堡板块白塔堡板块 君海朗郡君海朗郡 长白南板块长白南板块 理工大学板块理工大学板块 竞争市场分析竞争区域锁定 本案主要的竞争项目分布在长白南板块、白塔板块以及理工大学板块三个板块。与本案面积 段重叠及产品类同的主要竞争对手有君海朗郡、郡原美村、华府丹郡、璟悦香湾、圣罗伦斯、 绿色家园等六个竞品项目。 主要竞争项目的分布： 璟悦香湾璟悦香湾 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网

7、：房地产商域网：http:/ 浑南市场主力供应面积为90平米左右小户型和120平米以上大户型。其中100-110平 米的销售较好；100平米产品由于市场供应量较大，目前只去化50%左右，市场存量不 断增加，约占整个积压市场的42%。 2011年上市楼盘各面积段去化情况： 100-110平米 左右紧凑型三 房户型，销售 相对较好。 100平米左右 小户型，主力 供需，但库存 量相对较大。 2011年浑南竞品区域市场存货分析 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 板块案名产品类别

8、容积率总建筑面积（）均价（元/） 白塔 信达溪岸澜山低密多层、小高1.560多层6500元 汇置公园里低密别墅、洋房1.688万洋房8500元、别墅12000 港基双水岸低密别墅、洋房1.540万未开盘 百荷湾低密多层、小高1.5727万多层5800元 益华新城高容积高层2.312.6万未开盘 万科明天广场高容积高层360万 高层9000元（含1500元精 装） 绿城全运村低密别墅、洋房1.28180万未定价（精装） 长白南 长堤湾低密别墅、洋房、高层345万高层3900元多层4500元 郡原美村高容积高层3.575洋房6200、高层4900 奥园国际城高容积高层1.98273万高层4800元

9、精装加1500元 未来域低密多层、小高1.7518.5万小高5000元 恒大名都高容积高层3.2112万 高层5200元（含1500元精 装） 华府丹郡高容积高层3.278.24万小高5300元高层5000元 君海朗郡低密多层、小高2.0 14万多层5800、小高4900元 理工大 博荣水立方低密多层、小高1.07100万 小高7000元（含1500元精 装） 璟悦香湾低密多层、小高1.6740万多层5600元 圣罗伦斯伊甸园低密多层、小高1.618万小高5200元 听雨观澜低密多层、小高0.719万小高5300元 绿色家园低密多层、小高50万小高5300元 市场研判: 片区竞争项目仍以低密产

10、品为主，且个案体量均较大，建面超过50万平米项目有8个，随着长白南 及理工大版块不断的有新盘推出对本案客户产生严重分流，多层价格区间在4500-6500元、小高3900 5300元。 主要竞争板块产品分析： 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 竞品项目三大板块成交情况分析：2011年整体去化量相比去年有所下降，其中白塔板块成交量跌幅较大， 长白板块竞品价格开始松动，竞品入市价格均较低 从三大板块的整体成交量来看，长白南板块是目前最活跃的板块，白塔板块市场较为冷清； 2011

11、年1-12月份的成交量与去年同期相比，均呈下降趋势，其中白塔版块下降趋势最为明显； 从成交价格上看，2011年价格增长基本停滞；长白南板块出现下降趋势；白塔板块市场是目前价格最高，成交价格小幅上涨，但缺少成 交量的支撑。 *数据统计期间为：2011年12月 竞品板块分析 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 多层产品 5600 6060 7070 8080 9090 100100 110110 120120 130130 5050 150150 140140 160160 1

12、10 98 85 50005000 52005200 48004800 元元/ / 54005400 56005600 58005800 60006000 62006200 64006400 66006600 68006800 70007000 72007200 120 6500 6000 120 6200 产品分析： 本案库存多层产品：面积区间99110 ，均价6500元/ ，目前库存产品与多个项目面积段重叠， 形成竞争，面积段较为集中且户型单一，60-89平米之间户型出显明显断档，从成交均价来看，本案成 交均价最高。 君海朗郡君海朗郡 信达溪岸澜山信达溪岸澜山 郡原美村郡原美村 （现房）（

13、现房） 璟悦香湾璟悦香湾 （现房）（现房） 135 160 80 库存多层产品与周边竞品分析面积段、销售均价 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 小高产品 5000 6060 7070 8080 9090 100100 110110 120120 130130 5050 150150 140140 160160 110 59 85 50005000 52005200 48004800 元元/ / 54005400 56005600 58005800 60006000 620

14、06200 64006400 66006600 68006800 70007000 72007200 60 ？ 5400 120 5200 产品分析：明年本案小高层产品面积区间59108 ，与多个竞品项目有所重叠，未来竞争非常 激烈；从成交价格看，周边竞品小高层产品的成交均价在5000-5400元/ 之间。 华府丹郡 信达溪岸澜山 圣罗伦斯君海朗郡 135 80 110 60 122 5300 绿色家园 小高层产品与周边竞品分析面积段、销售均价 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：htt

15、p:/ 君海朗郡低价开盘、抢占市场、快速出货 规模 占地 6.6万，建筑面积 13.2万 容积率2 地理位置沈阳市东陵东陵区白塔堡 物业类型 5栋多层、17栋小高层 开盘时间2011-10-25（无证销售） 目前均价多层5800元、小高4900元 推广情况 目前以直销派单为主（周边项目及商 业区）其它推广无 销售情况 首批上市3栋楼156套，销售106套， 去化率70% 户型面积 一居4555平米、二居6595平、 三居115136平米 产品风格现代简约风格 项目配套 公园：白塔公园 学校：浑南一中、育才中学 商业：白塔堡综合市场 银行： 农业银行 项目主要卖点中小面积的高性价比亲水洋房 发展

16、商沈阳君海房地产开发有限公司 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 白塔片区下半年新开盘项目，定位中端、以超低价格，中小户型锁定刚需客户，与 本案库存房面积段重叠及产品类同是本案明年主要的竞争对手。 l本案相似面积段分布：其95平米、121平米主要分布于项目多层产 品。 l产品特征：多层、小高层，主力面积为60-90平方米中小户型。坡 屋顶，顶层赠送阁楼。现代简约风格。规模型社区。一期5栋多层 和栋18层的高层组成。目前推售两栋多层，一栋高层。 l销售情况：推售三栋楼销售率4

17、5% l预计明年上市产品及供货量：一期未上市的三栋多层三栋高层产品， 加上二期8栋小高层产品面积段45-85平米。预计明天上市14栋楼， 供应量10万平左右，供应套数1100套左右。 高层：45-85平米多层：85-121平米 一期一期 二期二期 项目名称 2012年上市 量 上市套数产品类别主力户型 君海朗郡10万1100套 3栋多层8栋小 高 90-110平米 君海朗郡低价开盘、抢占市场、快速出货 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 一期低价开盘 选择低于市场价1000

18、元/平米进行开盘 9栋楼（5栋多层、4栋小高）， 2011年10月28日开盘 实际多层成交均价5800元/平米 85-110平米清水两房 小高层4900元/平米（45-79平米清水一居二居） 降 开发商应对策略 (君海朗郡） 一期在售 1# 2# 4# 5# 6# 9# 7# 8# 一期未售 二期，组织团购，团购均价3800元（45-79平米） 2011年11月15日推两幢小高层236套 均价约3800元/平米，对外组织团购主要对对象浑南新 区企事业单位如：税务系统等单位。 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地

19、产商域网：房地产商域网：http:/ 2011年浑南市场推量巨大，浑南市场存量尚未消化， 市场前景不被看好的情况下，君海朗郡一期推出3栋楼 共计：182，5天成功销售132套 ，销售率达到70% ！ 1、广告策略成功 A）针对同级市场竞争对手犀利的攻击 B）低价广告惊爆市场 2、闪电战 销售策略开盘前严格保密，不给对手应变的时间 3、价格策略成功 价差小，扁平价格体系实现销售最大化 开发商应对策略 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 89-93平80-83平 120-122

20、平 君海朗郡户型解析 多层产品 户型点评： 多层产品主力户型面积区间在8093平米的南北通透两居，与本案小高层户型86、89、107平米户型相似、特别 指出其80平边套房型设计有南向两房优于本案西侧边套86平米南北二居户型； 优势：南北通透、南向有观景阳台、北向设计生活阳台非常实用，特别边套设计有两个南向卧室，实用经典； 劣势：厨卫空间小，不利于在其间操作， 户型设计终归中举，无创新，产品附加值低。 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 59.85平 65.96平47.75平

21、 君海朗郡户型解析 小高产品 户型点评： 小层产品主力户型面积区间在5965平米的双阳两居、双东两居，与本案小高层户型双阳59平米一居户型直接竞争； 优势：59平米设计两个房间、且有独立客厅、卫生间干湿分离设计巧妙； 劣势：典式楼设计，东西两侧采光时间有限、房间通风性较差，厨卫空间小。 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 规模 占地 30万，建筑面积75万 容积率2.5 地理位置 浑南新区长白岛南三公里，南京南街 东侧 物业类型 一期20栋多层、二期3栋高层 开盘时间201

22、0年4月25日 目前均价 多层6200元、高层4900元（加 1500元精装） 推广情况 目前以沈城楼市月均23个整版、直 销派单为主（周边项目及商业区）其 它推广无 销售情况一期去化率95%、二期去化率66% 户型面积 一居4555平米、二居6585平、 三居136-160平米(顶层) 产品风格北欧风格 项目配套 公园：白塔公园 学校：浑南一中、育才中学 商业：白塔堡综合市场、会展中心 银行： 农业银行 项目主要卖点 二期以高层以中小面积的超低均价、 与本案同价位送精装 发展商沈阳华凌房地产开发有限公司 郡原美村中小户型、超低均价、成熟园区 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大

23、全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ l产品特征： 一期 19栋5层洋房，主力面积135-165平米； 二期栋27层的高层主力面积65-88平米； l本案相似产品分布：65-88平米主要分布于项目高层边套 。135-165平米的主要分布于小区中间部分8幢洋房。 l120平米以上的面积销售明显好于100平米以下，目前存 量以88平米为主。 l销售情况：剩余产品主要集中在高层产品中，小部分在 多层顶层，总共约占剩余量55。 l 预计明年上市产品及供货量：三期至少15栋小高主 力面积90-110平米，供应量10万平米之间，预计上市

24、套 数在850套左右； 洋房: 140-157平 米 高层：65-85平米 21#21# 项目整体规划以65-80平米左右的小面积分布于小区北侧沿高铁高层产品，大面积主要分布于小区 中间洋房。目前剩余产品主要是65-88产品。 一期 二期 三期 小高: 90-110平米 项目名称 2012年上市 量 上市套数产品类别主力户型 郡原美村10万850套15栋小高 90-110平米 郡原美村中小户型、超低均价、成熟园区 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 策略：现房发售、超低起价

25、、赠送家电家具！ 上半年多层原价6500元、高层产品5400元， 销售情况1-6月不到30套，基本属于滞销状态。 下半年调价后多层原价5800元、高层产品4900元， 均价降幅700元/平米。 销售情况良好，7-11月均15-20套. （郡原美村） 全国二线品牌开发商应对策略 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 70.81平 87.29平77.58平 郡原美村户型解析 高层产品 户型点评： 高层产品主力户型面积区间在7097平米的两居产品，与本案小高层户型86、89平米户型

26、存在一定的竞争； 优势：77平米设计两居、87平米设计三个房间（且有一个房间赠送）空间利用非常恰当，厨卫空间较大利用操作； 劣势：典式楼体、通风性较差、东西两侧房间采光时间限。 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 109.88平 150平 郡原美村户型解析 4层洋房产品 户型点评： 目前一期洋房库存产品以150平以上三房顶产品为主，少量首层110平米二房产品与本案目前在售的110平多层产品存在 一定的竞争； 优势：南北通透、南向高有观景阳台、北向设计生活阳台非常实用，实用经

27、典、厨卫空间大利于在其间操作且有独立餐厅 ； 劣势：库存产品集中在顶层、首居可选择空间有限。 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 华府丹郡浑南区域超高性价比楼盘 规模 占地 36万，建筑面积138万 容积率3.6 地理位置苏家屯苏家屯区南京南街1009号 物业类型 8栋高层 开盘时间2011年5月22日 目前均价高层5300元 推广情况 报广、车体、沈城楼市、短信、电台、路旗、户外 广告 销售情况 5 月22日开盘，目前在售是一期项目，共推案10 次，推出面积段为43-13

28、9 平方米，均价5400元/ 平 户型面积一居438平米、二居6585平、三居96110平米 产品风格现代简约风格 项目配套 市政配套：新市政府、市民广场、美术馆、音乐厅、 图书馆、新沈阳南站、国际展览中心、公交汽车总 站 商业配套：奥园大型商业 教育配套：体育学院、绿岛私立学校、白塔小学、 中兴学区 医疗配套：区中心医院 、血栓医院、辽宁中医药大 学附属医院 项目主要卖点中小户型、超低总价、百万大盘、赠送空间多 发展商沈阳华苏置业有限公司 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:

29、/ 长白南板块上半年开盘项目，定位中端、以超低价格，中小户型锁定刚需客户，与 本案库存房面积段重叠及产品类同是本案明年主要的竞争对手。 l本案相似面积段分布：其95平米、121平米主要分布于项 目小高层产品中。 l产品特征：高层、小高层，面积区间为39-95平方米中小 户型。建筑风格ARTDECO，大规模型社区。 l销售情况：销售率55% l预计明年上市产品及供货量：一期未上市的三栋小高层产 品，加上二期17栋高层产品面积段39-135平米。预计明 年上市20栋楼，供应量15万平左右，供应套数1650套左 右。 高层：39-95平米小高层：95-125平米 一期一期 二期二期 项目名称 201

30、2年上市 量 上市套数产品类别主力户型 华府丹郡15万1650套 17栋高层3栋小 高 90-125平米 华府丹郡浑南区域超高性价比楼盘 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 91平95平121平 华府丹郡户型解析 高层产品 户型点评： 高层产品主力户型面积区间在8093平米的南北通透两居，与本案小高层户型86、89、107平米户型有竞争； 优势：南北通透、赠送南向阳台及北向入户花园（后期可改为房间）使两居变三居、三居变四居多重空间赠送，产 品附加值很高； 劣势：厨卫空间小，

31、不利于在其间操作，北侧房间面积略小。 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 规模 占地 24万，建筑面积40万 容积率1.95 地理位置东陵营城大街99号 物业类型 8栋多层 开盘时间2011年5月22日 目前均价多层5600元小高5000 推广情况 车体、短信、报广、沈城楼市、直 销派单、活动 销售情况 5 月22日开盘，目前在售是6期项目， 去化率75% 户型面积 两居5665平、舒适两居8596平、 三居110120平 产品风格简欧风格 项目配套 小区内部配套:国际时尚

32、BLOCK景观 步行街，近2万平沿河景观运动公园 中小学:浑南小学、浑南第二小学、 五三中学、六三中学 幼儿园:小哈津 综合商场:亿丰、泛华、兴隆大家庭 项目主要卖点中小户型、超均总价、周周特价房 发展商沈阳凯维莱置业有限公司 璟悦香湾理工大学旁、超高性价比项目 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 理工大板块项目，定位中低端、以超低价格，中小户型，较高的性价比锁定刚需客户，与本 案库存房面积段重叠及产品类同且成交价大大低于本案，成为本案主要的竞争对手。 l本案相似面积段分布

33、：其80-95平米两房、110-135平米 三房主要分布于项目多层层产品中。 l产品特征：多层、面积区间为45-135平方米中小户型。 现代简欧风格，大规模型社区。 l销售情况：销售率70% l预计明年上市产品及供货量：预计明年上市14栋楼，供应 量6万平左右，供应套数630套左右。 多层：85-135平米 六期六期 项目名称 2012年上市 量 上市套数产品类别主力户型 华府丹郡6万630套多层、小高 85-135平米 七期七期 璟悦香湾理工大学旁、超高性价比项目 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网

34、：房地产商域网：http:/ 策略：低价开盘、准现房发售、赠送一年物业费！ 上半年多层原价5700元， 销售情况1-6月销售不到80套，基本属于滞销状态。 下半年调价后多层原价5800元、高层产品4900元， 销售情况良好，7-11月均40套. （璟悦香湾） 璟悦香湾理工大学旁、超高性价比项目 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 80-92平 136平 108平 璟悦香湾户型解析 多层产品 户型点评： 多层产品主力户型面积区间在8093平米的南北通透两居，与本案小高层户型8

35、6、89、107平米户型相似是与其 比较本案小高层产品无明显户型优势； 优势：南北通透、南向高有观景阳台、特别边套设计有两个南向卧室，实用经典； 劣势：厨卫空间小，不利于在其间操作， 户型设计终归中举，无创新，产品附加值低。 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 优势： 地处大浑南核心区浑南新城莫子山地块，西邻规划中的沈 阳行政中心，东临国际软件园，北面为市政储备用地，南 向是莫子山及未来的领事馆区 2013年交付 1.1期 规模 占地114万，建筑面积180万 容积率1.2

36、8 地理位置 沈阳市浑南新城全运村地块 （市行政中心东侧） 物业类型 8栋多层 开盘时间2012年1月5日 目前均价 小高层9500元高层8500（含2000 元精装修） 推广情况 车体、短信、报广、沈城楼市、活 动 销售情况 1 月5日开盘，目前在售是1期项目， 去化率30% 户型面积 舒适两居96105平、三居125 150平 产品风格法式风格 项目配套 小区内部配套:国际时尚BLOCK景观 步行街，五星级酒店、全运村场馆 西邻规划中的沈阳行政中心，东临 国际软件园，北面为市政储备用地 ，南向是莫子山及未来的领事馆区 综合商场:亿丰、泛华、兴隆大家庭 项目主要卖点 全运村齐全配套、法式风情

37、、超级 大盘 发展商沈阳全运村建设公有限司 绿城全运村全运村中心、法式风情、超级大盘 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 95平 149平 110平 125平 绿城全运村户型解析 小高层产品 户型点评： 小高层产品主力户型面积区间在95125平米的南北通透两居、三居，与本案小高层户型86、89、107平米户型 有竞争； 优势：南北通透、赠送南向阳台及北向赠送露台（后期可空间）重空间赠送，产品附加值很高； 劣势：厨卫空间小，不利于在其间操作，北侧房间面积略小。 2012201

38、2房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 竞争分析：2012年将有4个项目入市，另外8个在售项目也将会在明年推出新品，主要竞品上 市时间点集中在下半年6-8月份且货量是今年供应量的两倍，片区下半年竞争将会进入白热化。 建面6万平米，2012年年3推售 建面33.5万平米，预计2012年8月推售 建面88万平米，预计2012年9月开始销售 建面29万平米，预计2012年8月开始销售 明天广场 圣罗伦斯 绿色家园 巨宝名城 益华新城 绿城全运村 星河湾 2012年1月 2 2月月 剩余货量近2万

39、剩余货量近6万 剩余货量近2。2 剩余货量22000 剩余货量35000君海朗郡 郡原美村 华府丹郡 长缇湾 璟悦香湾 4 4月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 10 10月月 11 11月月 12 12月月 5 5月月 6 6月月 3 3月月 2012年区域市场供应量分析 78月二期产品上市预计：8万平米 9月三期产品上市预计：10万平米 6月二期产品上市预计：15万平米 7月二期产品上市预计：6万平米 剩余货量52000 剩余货量35000 剩余货量近2万 5月二期产品上市预计：10万平米 9月三期产品上市预计：10万平米 6月二期产品上市预计：5万平米 5月二期产品上市预计：15万

40、平米 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 竞品项目去化速度分析 去化速度分析：平均月去化速度为20套左右，华府丹郡由于中小户型、 超低总价，推广力度强，所以去化速度最快为月均成交67套。 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 上半年上市楼盘整体销售较好，下半年市场走弱，新盘上市量暴增，市场存量不断放大，但去化速度 明显放缓，目前市场主力价格区间在5000-

41、6000元/平米之间。华府丹郡项目由于其面积段较小，总价 单价均较低，所以销售情况最好；郡原美村、璟悦香湾等项目下半年进行了价格调整后（价格下幅5- 15%），销售态势明显好转。 主要竞争个案销售情况 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 市场研判对营销的指导： l找到项目的核心卖点，形成差异化竞争价值。 l通过独特的营销手段，争夺有限的目标客户。 I.持续政策调控区域市场内项目同比成交量明显下降，去化速度放缓，销售难度加大； II. 产品同质化严重竞争加剧本案产品面积段与周

42、边竞品项目重叠且户型较为类同，产品附加值不高； III. 片区竞品价格走低主要竞品促销折扣力度很大，片区销售均价开始松动，部分新盘选择低于市价开 盘，保证出货及回款； IV.市场供应量巨大未来板块内潜在供应量超过150万平，新项目将陆续在2012年第三季度入市，市场 竞争更加激烈； V. 竞品项目推广力度不断加大区域市场各大竞品项目，在营销推广手段层出不穷。 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 第二部分：面临问题 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级

43、上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 我们重在解决三大核心问题： 如何解决现场客户到 访量不足？ 在市场如此低迷时期， 怎样去化库存产品？ 三大核心问题 如果小高层产品明年上半年推 出，我们怎样撬动市场？ 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 第三部分：项目分析 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/

44、 2011年度销售总结 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 客观存在的客观存在的 信达3.1期2011年营销面对的困局 困局二：客户到访量严重不足 困局一：营销推广非常不给力 困局三：周边项目的重兵围堵 困局四：严酷的政策金融环境 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 2011年度销售业绩 分析： 2011年上半年去化二期库存产品，4月底二期去化率达到95

45、%，57月三期新品蓄客，8月7日正 式开盘，由于下半年推货量进行调整（四栋小高层没能按时推出），所以本年度的销售套数及销售 金额基本与2010年相当。同时，由于本案销售均价提升较快，高于二期库存成交均价近2000元， 同时，上市均价大大高于区域市场竞品销售均价，蓄客时间短（在新装修销售中心），营销推广力 度差及推广渠道有限、政策调控等因素影响，导致本案下半去化速度放缓。 销售套数销售面积销售金额实现均价备注 2010年 二期 227套28915.91平米1.268亿元4387元/平 2011年 三期 201套21838.97平米1.226亿元5784元/平 三期实现 均价6394 元 2012

46、2012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 2011年区域市场销售排名片区内本案成交均价排名第一 排名项目名称 成交均价 （元/平方米） 1本案 6394 2郡原美村 6200 3君海朗郡 5800 4璟悦香湾 5600 5华府丹郡 5300 6绿色家园 5300 7长缇湾 5200 8圣罗伦斯 5200 2011年本案区域市场成交均价排名第一 2011年竞品项目成交套数排名 排名项目名称 成交套数 1华府丹郡 800 2绿色家园 450 3长缇湾 265 4郡原美村 235 5璟悦香湾

47、224 6本案 201 7圣罗伦斯 186 8君海朗郡 85 分析：上半年上市楼盘整体销售较好，下半年市场走弱，新盘上市量暴增，市场存量不断放大，但去化速度明显放 缓，目前市场主力价格区间在5000-6500元/平米之间。从全年各竞品项目成交均价来看，本案以6394元的成交均 价名列榜首，华府丹郡项目由于其面积段较小，总价单价均较低，推广力度大，销售套数排名第一。 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 本年度成交客户分析 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震

48、撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 成交客户分析认知途径分析 （1） 认知途径： 分析：全年媒体投放量较少，营销推广力度有限；客户最重要认知本案的途径是是朋 友介绍推介约占81%左右，另外由于10月份开始金网络下到周边企业进行团购推广， 客户有7%来至团购，别外路过及沈城楼市也各占5%。 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 成交客户分析工作区域分析 （2） 工作区域： 分析：由上表可知本案的主力客户工作区域

49、仍是大浑南地缘性客户为主约占40%在 浑南工作，在沈河区、和平工作的客户也比较多约占20%左右。 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 成交客户分析居住区域分析 （3） 居住区域： 分析：由上表可知本案客户仍然是以大浑南的地缘性客户为主约占53%左右，沈河、 和平各占15%左右。 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 成交客户分析职业特征分析 （4） 职业：

50、 分析：成交客户中约有80%在政府机关工作的普通公务人员以及私营、民营企业普 通员工，由于收入水平不断提高，已经成为本案主力客户群。 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 成交客户分析年龄段分析 （5） 年龄： 分析：由上表可知本案成交客户的年龄段集中在2855岁的主力客群。 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 成交客户分析文化程度分析 （6） 文化程度：

51、 分析：成交客户中普遍学历层次比较高，其中具有本科以上学历的占65%以上。 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 成交客户分析家庭结构分析 （7） 家庭结构： 分析：由上表可知本案主力客群的家庭结构是三口之家约占60%，别外一人及二人世界的 客户各占20%，三口以上客户较少。 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 成交客户分析住宅情况分析 （8） 住房情况：

52、 分析：由上表可知本案客户中已经拥有房产的客户最多约占56%。 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 成交客户分析收入情况分析 （9） 收入情况： 分析：由上表可知本案成交客户的经济收入情况较高，普遍家庭月收入在6000 元以上的家庭约占六成以上。 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 成交客户分析客户的购房动机 （10） 买房目的： 分析：由上表可知本案投

53、资性客户最多约占33%,其次改善型客户也占将近30%，首次置 业的准备婚房也占了两成多。 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 成交客户分析购买动机分析 （11） 购买因素： 分析：由上表可知本案成交客户最看好本案的是高附加值的户型设计，其次价格也是选择本 案最主要的因素，另外客户还看好本案多层的产品形式以及区位也其选择本案的重要条件。 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域

54、网：http:/ 成交客户描摹对营销的指导： p年龄：他们在28-45岁之间，事业小成是社会中具有高学历的中产阶级、青年新贵。 p行业：他们是政府公务人员、是私企中具有较高能力素质的中高级管理者或者技术专长的高级技工。 p置业次数：他们普遍是两次置业，经验丰富对产品质量及物业服务非常关注。 p置业目的：除了改善生活条件，对所投资房产的升值潜力期望也是他们购房主要目的。 p品牌认识：虽然已经购房，但大部分客户对信达的品牌还不是很了解。 p项目认知：他们对产品（户型）附加值的高度认可，同时对价格非常敏感，对本案的建筑形式多层产品以及托斯卡纳建筑立面更是情有独钟。 p知识途径：他们是通过朋友推介了解

55、到本案，大部分客户都提出“这么好的项目为什么不打些广告让更多的人了解项目” 在营销上重点强调项目的高附加值的产品（户型设计）以及具有较高的升值潜力的、强 调项目多层产品的稀缺性，对托斯卡纳的精装立面也是明年重点推介的部分； 目前客户普遍对价格非常敏感，为了不流失客户建议明年价格不宜提升过快； 加强老客户维系，增加老带新活动方式，提升口碑，增加企业互动（组织团购） ； 增加媒体通路，重点加强对周边竞品客户的资源拦截； 提升物业的服务品质从而提升信达品牌价值，注重工程的管理保证质量。 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879

56、 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 库存及新品货量盘点 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 3.1期库存多层产品94套 （含：暂未开盘的12#及 四套样板间） 库存及新品分布图 3.1期新品4栋小高层 产品共计：216套 8# 6# 4# 10# 12# 14# 16# 2#2-1#2-2#2-3# 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 库存及新品

57、货量 盘点 n预计2012年销售套数：310套，销售面积：27438m2 、 销售金额：1.61亿元； n其中，3.1期多层库存销售套数：94套、销售面积：9356.01m2 销售金额：5987.84万元； n3.2期小高层新品销售套数：216套、销售面积：18082m2 、销售金额：1.01亿元。 户型 一居 二居 三居 四居 全跃 合计 库存 (多层) 套数 970130294 面积 672.86927.081449.290306.849356.01 均价 675664426512055006400 金额 4545436.8446242499437776.5168762060295082.

58、64 新品 （小高） 套数 4812840 216 面积 2887.4111874294.12 18082 均价 5500550055005500 金额 158807006152850023617660101026860 总计：161321943 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 库存及新品面积配 比分析 具体见下表： 产品分析： 3.1期库存及产品合计：307套，其中，84-99平米的两房产品约占64%，一房三房产 品各占20%左右，整体面积配比中小户型约占80%，适合

59、目前市场主力客群刚需客户需求 面积段。 三期产品情况 楼栋号面积区间() 4#6#8#10# 12#14#16#2#2-1# 2-2# 2-3#合计百分比 套数54-11015141415291354545454307100.00% 一房54-84112231121212125818.89% 二房84-9912912122213232323219663.84% 三房110241442101010105718.57% 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 库存多层产品 分析 均

60、价线：均价线：64006400元元/ /平米以平米以 上上 分析：库存产品销售均价一居产品最高达到6756元/平米，总价在4247万元；其次 三居产品均价达到6512元/ 平米，总价7075万元；本案主力100平米两居均价6442 元/平米，总价6365万之间。 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 只考虑.3.1 期 S1托斯卡纳风格立面独特 S2产品面积段丰富且为中小户型，适合目前市场特性 S3送花园、送露台、送户内花园产品附加值较高 S4低密社区，全洋房产品设计 S5整