中慈颐和（房山

1、北京房山中慈颐和老年服务中心项目介绍和可行分析（草稿）中联国泰（北京）医学科技有限公司二一一年第一章 总 论第一节 项目基本情况一、项目名称北京房山中慈颐和老年服务中心二、项目业主中联国泰（北京）医学科技有限公司三、项目建设地点北京市房山区十渡镇十渡村四、项目的特性和建设内容北京房山中慈颐和老年服务中心是国家民政部门支持社会资金建立的非盈利性的公益事业。由中华慈善总会指导中联国泰（北京）医学科技有限公司投资的民政养老项目。主要以老年公寓、医疗康复中心、养生休闲活动几个部分组成，使老年人以最低的投入，获取最高质量的晚年生活。工程建设内容包括：土建工程、古建工程、公建工程、桥梁工程、市政工程、园林

2、绿化、冷暖工程、保安监控和消防工程等。具体经济技术指标如下：入住总床位：1200张项目总规划面积：.50建筑占地面积：31931.24总建筑面积：92099.63绿化面积：42586.00绿化率：35%容积率：0.53建筑密度：0.144以上各项数据均符合北京市的规划要求。具体建设内容如下：第一 土建工程：共计81134.08序号工程名称单体面积施工面积1综合办公楼6997.68 7层1栋 6997.6821#徽派住宅楼5772.39 6层3栋 17317.2032#徽派住宅楼2886.20 3层16栋 46179.204A型徽派别墅214.00 2层15栋 3210.005B型徽派别墅111

3、0.00 2层5栋 5550.006C型徽派别墅235.00 2.5层8栋 1880.00第二 古建工程：共计1791.507楼阁式风水宝塔1385.00 7层1栋 1385.008徽派仿古牌楼79.60 1层2栋 159.209水榭70.10 1层1栋 70.1010临水小轩52.90 1层1栋 52.9011仿古游廊93.20 1层1栋 93.2012茶室、亭、廊110.70 1层1栋 110.7013小庙堂施工图尚在设计中1栋第三 公建工程：7667.67(不含16.17)14综合小医院2740.17 3层1栋 2740.1715超市、食堂 1107.00 1层3栋 3321.0016种

4、植大棚535.50 1层3栋 1606.5017老年活动中心施工图尚在设计中18室内温泉施工图尚在设计中19停车场施工图尚在设计中 第四 桥梁工程：共计2500.0020古建步行桥施工图尚在设计中1座 700.0021三级公路桥施工图尚在设计中1座 1800.0022漫水坝施工图尚在设计中1座 1600.00 第五 市政工程：23小区道路施工图尚在设计中24给排水管网施工图尚在设计中25污水处理站施工图尚在设计中26配电室施工图尚在设计中27供电管网施工图尚在设计中28亮化工程施工图尚在设计中29园林小品施工图尚在设计中30绿化施工图尚在设计中31标识施工图尚在设计中32垃圾回收站施工图尚在设

5、计中33护坡和台阶施工图尚在设计中第六 冷暖工程：34地源热泵（全区）由施工单位设计35温泉水疗由施工单位设计第七 安防工程：按照北京市关于小区建设的若干规定执行36消防工程(全区)由施工单位设计37安防工程由施工单位设计第八 其它设施：1、电梯 116部 三层（含）以上公寓均安装轻型载客电梯 2、电瓶车 5辆 免费载老人出行和区内垃圾处理 3、健身器材 5套 4、2.5t小货车 2辆 5、10人坐客车 2辆 6、小卧车 2辆开工顺序如下：1、风水宝塔 2、小庙堂 3、两座桥（同时修整河道、护坡） 4、土建工程 5、古建工程 7、公建工程6、冷暖工程 8、市政工程9、安防工程五、项目落户对当地

6、的影响（一）环境资源和经济效益项目设计采用古朴厚重的徽派建筑风格，结合北京四合院文化元素，追求晃若世外桃源山水园林式的美好环境。入住的老人以离退休干部和知识份子为主，会给当地带来新的面貌，又繁荣了山区文化。项目将从当地招聘招收400人左右，作服务员、护理员、保安员、设备维修、炊事员、餐厅、司机、杂务员等。带来的经济效益不可估量。六、总投资估算及资金筹措(一) 总投资估算 总投资估算为 16000 万元，其中建设投资 14500 万元，铺底运营和不可预见1500万元。 (二) 资金筹措 项目所需资金，由业主自筹40%,银行贷款40%，社会融资20%。（三）资金计划表（待列）第二节 研究依据与范围

7、一、研究依据 1、国家有关编制可行性研究报告的规范规定；2、国民经济和社会发展“十二五”计划3、房山区十渡镇发展总体规划 4、现行建筑设计规范大全； 5、现行建设结构规范大全； 6、现行建筑设备规范大全； 7、工程设计标准大全； 8、建设项目经济分析与评价(第二版)； 9、国标建筑设计防火规范-； 10、民用建筑设计通则；二、研究范围本可行性研究报告的研究范围为：市场分析、福利敬老院市场分析、食疗保健市场的分析与定位、建设地点与外部建设条件、建设内容及建设规模、建设方案、消防及安全、环境保护与能源节约、项目组织机构及劳动定员、项目建设管理及招标投标、投资估算与资金筹措、技术经济分析与评价、项目

8、风险分析等。第二章 市场分析第一节 老年人市场分析一、年龄划分世界卫生组织新的年龄划分法提出： 45岁以下为青年 4559岁为中年 6074为老人或老年前期 7589岁为老年 90岁以上为长寿老人二、老年人的需求天意怜幽草，人间重晚晴.随着老年人的增多，加之社会竞争激烈，子女们忙于工作，无暇照料老人，专业养老院也越来越多，越来越多的老人选择到专业养老院养老。以前，人们认为把父母送到专业机构养老，是子女的不孝。现在，大家的观念在慢慢转变，很多人认识到，到专业机构养老是购买服务、享受服务，让老人过上更充实、更幸福的生活。你愿意把父母送到专业老年公寓养老吗？你年老后，愿意到专业养老机构养老吗？在专业

9、养老院，又是如何养老的呢？老吾老，以及人之老。中华民族自古以来都有尊老、爱老、敬老的优良传统。我们发现，在一些子女的观念中，怕把老人送到专业机构养老后，会被人谴责；而在一些老人则认为，到专业机构去养老，是子女嫌弃自己，在心理上难以接受。这些观念有些“唯心”，但要改变这些观念还需要时间。如果父母生活能自理，就不去专业机构养老，如果父母生活不能自理，自己又没时间照顾，可以考虑送父母去专业养老院养老。如果自己老了，也是看自己的身体状况，再作决定。俗话说家有一老，如有一宝，其实父母也想在子女身边生活，如果子女有能力照顾父母，还是亲自照顾为好。工作很忙，没时间照顾老人，让老人独自呆在家里，一是孤独，二是

10、出了安全事故，可能没人知道，也不放心，类似情况的老人还是送到专业养老院养老最合适，安全放心。不过，虽然现在的专业养老机构还有一些床位空出来，但几年后，随着入住老人的增多，床位肯定会比较紧张。各级政府将会加大对社会养老事业的投入力度，将发展养老事业的资金纳入年度财政预算，扩建、新建、改建福利院、敬老院、老年公寓。鼓励和支持民间资本兴办养老机构，推进社会养老服务设施建设。三、国内老年人市场状况 中国不仅是一个人口大国，同时也是一个老年人口大国，由于中国人口政策的特殊性，目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28。随着中国人口老龄化和

11、经济的快速发展，以及老年人对高质量养老生活的需求，适合不同需求层次的养老方式脱颖而出，其中老年公寓养老逐渐成为能够满足中高经济实力老年人养老的一种方式，由于老年公寓的特性决定其区别于一般养老机构和普通房地产的运营模式，因此，零点前进策略和远景投资公司的研究人员认为：其运营模式应遵循二路出击的市场定位原则、三方并举的销售原则、四点标新的社区服务原则。 一、老年公寓具备的特点特点一：老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。在北京、上海、广州等经济发达的大城市，存在着一批占当地老年人口总数将近6%以上的中高收入老年群体，他们认为现在的养老条件，无论从居住条件还是养老服

12、务水平方面都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式老年公寓。老年公寓是一种专供老人居住的专用住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。老年公寓与敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体创办的社会福利设施，而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的老年专用住宅，一般选址在城市周边，有山水相伴，空气新鲜，风景优美的环境。入住的老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房类型、等级和服务档次。由于老年公寓提供给老年人是个性化的居住条件和人性化的服务内容，因此其住宅形式一般要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓

13、以及医院式的养老病房，同时由于老年公寓一般兴建在城市周边，还要提供多种生活必备设施（如购物场所、银行、邮局、医院等设施）和娱乐锻炼的配套设施（如体育馆、餐厅、娱乐场所、老年大学等），人性化的社区服务包括社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务。因此一般房地产开发商的“盖楼卖房”和普通养老机构的出租床位，服务内容单一的“旅店式”运营模式不适合老年公寓的正常经营。特点二：老年公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点。我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会“低保”、“五保”等处于弱势的老年人群的养老问题，而

14、对中高收入人群养老生活关注的较少，只有一些粗放的政策，并且在现实运用过程中可操作性差。同时由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以一般开发商在税费减免、金融支持方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年公寓，开发商需要完全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等一系列问题。由于以上原因，老年公寓运营需应遵循市场规律，走“福利性事业、市场化经营”的道路。特点三：老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长。老年公寓项目不同于一般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项

15、目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，有专家称老年公寓的总体造价要比普通房地产项目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更为复杂，一般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年公寓则需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租、售结合的方式满足老年人入住，其中一定比例的住宅面积可以实现销售，另一部分须满足租用、度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资，因此老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。二、老年公寓运营模式应遵循的原则老年公寓运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的建立直接影响老年公寓的经营成败，因此老年公寓的运营模

16、式要遵循二路出击的目标市场定位原则；三方并举的销售原则；四点标新的社区服务原则。原则一：目标市场定位二路出击。老年公寓的市场定位应该遵循兼顾老年人养老与公建设施共享的“二路出击”原则。其目标消费群体应包括具有中高经济实力的老年人和资源公享群体（即享用老年公寓设备、设施、服务等资源的群体，包括旅游观光者、购物者、就医者等群体）。老年公寓具有“一低二高”的特点，即低容积率、高比例公建设施、高水平的社区服务。低容积率意味着人口密度低，这与高比例公建设施、高水平的社区服务存在矛盾，因此其公建设施和服务资源在充分满足社区内老年人需求的同时向公众提供服务，这样一方面可以实现长期以低廉的价格向社区内的老年人

17、提供高品质的服务，另一方面可以最大限度地发挥公建设施和服务资源的效能。为老年人提供养老服务的同时根据项目所处地理位置，因地制宜地开发利用当地的特色资源规划公建设施。如在旅游区域内，就应该发挥旅游资源优势，在为老年人提供特色服务的同时对游客提供住宿、娱乐等服务，这样一方面减少老年公寓作为老年社区的“暮气”，让老年人更多的接触社会，减轻他们已经脱离社会的心理感受，另一方面可以增加社区的收入，维持其正常经营，从而为老年人提供更优质的养老生活环境。北京房山中慈颐和老年服务中心是成功开发老年公寓的典范。采用“福利性事业，商业化运作”的模式，走以老年人养老，带动医疗、商业、娱乐、旅游的多元化经营与发展的道

18、路。考虑在十渡旅游区附近没有较大规模的医疗机构、购物场所及休闲娱乐、会议设施，北京房山中慈颐和老年服务中心采取内外兼顾的方法，在为满足对社区内的业主服务的同时，对外开放经营，在这方面充分利用了“老年公寓”的概念带动了医疗、商业、娱乐、旅游的多元化经营与发展。原则二：销售方式三方并举。根据老年公寓的市场定位采用三方并举的租赁方式满足不同消费群体入住老年公寓的需求。三方并举的销售方式为出租房屋使用权及其它产权租赁的消费行为相融合的方式三种形式。不同消费群体租赁老年公寓的目的具有多样性。老年公寓的使用主体是老年人，但其消费主体可以是老年人也可以是中年人。不同消费群体购买老年公寓的目的具有多样性，如为

19、老年人养老、为投资房地产及二者兼而有之的，灵活的租赁销售方式可以满足不同人群的消费需求，同时有利于开发商的资金回笼。三方并举的租赁销售方式适应老年公寓市场定位及多元化发展的要求。出租出售房屋产权满足消费群体置业投资的要求；出租房屋使用权方式最为灵活，它可以根据当地消费者的消费观念，创造性的衍生出多种既满足消费者的消费需求又适合开发商经营的租赁方式；产权的销售方式适合老年公寓的养老、旅游服务模式的市场定位一方面满足了投资者获取投资收益的心理预期，同时可以使开发商快速回笼资金，另一方面可以使开发商继续拥有老年公寓的经营权，从而有利于保持老年公寓的经营方向。原则三：社区服务四点标新。社区服务的四点标

20、新意味着社区服务方面的社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务达到标新立异的水平，它是形成老年公寓差异化经营的基础，是持续正常经营的保障。老年公寓为老年人提供高品质的养老生活，一方面它提供适合老年人居住的住宅环境，另一方面提供完善周到的人性化的社区服务，这是老年公寓差异化经营的必备条件。老年公寓的社区服务水平可以分为必备层级、完备层级、完善层级，其中必备层级是老年公寓达到为老年人提供安全、便利的服务内容，完备层级是老年公寓为老年人提供尊重人性的规范的服务水平，完善层级是老年公寓开发具有前瞻性服务项目形成与其他同类型的养老机构差异化经营的基础。例如在社区家政服务方面，必备层级要为老

21、年人提供适合老年人特点的无障碍的购物场所及丰富的高品质的商品，满足他们安全、便利的购物需求。完备层级要达到根据老年人购物特点，提供免费送货上门等人性化的规范的服务。完善层级要达到根据每户老年人的消费习惯、购物频次，主动的提供个性化服务。概括而言，四点标新的社区服务赋予了钢筋水泥灵性，提升了老年公寓的附加值，奠定了老年公寓的差异化经营的基础。总之，老年公寓开发为中高经济实力的老年人提供了高品质的养老方式，在我国属于新鲜事物，老年公寓的特点导致其运营模式具备创新性、复杂性，因此要结合我国老年人的需求特点和国外老年公寓的运营经验，从市场定位、销售方式、社区服务方面探索适合老年公寓“福利性事业、商业化

22、”特点的运营模式第二节 敬老院市场分析一、养老问题是未来社会的主要问题1、2009中国统计年鉴显示，截止2008年底，我国60岁及以上老人达1.62亿，占全球老年人口的21.4%，居世界首位，同邻国日本相比，退休时间提前5-8年。2、中国老年人呈年轻化态势，如今由于为了解决就业压力问题，中国人的退休年龄有所提前。男性55-60、女性50-55即退休离开工作岗位，成为老人群体中精力和体力还比较旺盛的庞大组成部分。过早的脱离工作岗位和平均年龄的不断提升，离休后的“老人”20-30年的生活与健康安置问题成为了新的社会重要问题。3、由于中国在上实际70年代突发性的计划生育政策的实施，导致70后的公民出

23、现了“老无所养”的社会现象。因为这个年代以后的家庭基本上每个家庭都是独生子女，等到这个年代的人老了以后出现了一个年轻家庭要赡养2对老人和1-2个孩子的问题。众所周知，在中国一个年轻家庭不管是在文化、经济和日常生活关系处理上是没有办法解决这个问题的，结果就会导致这代人的老年生活需要社会解决一部分的现象。二、老年休闲度假中心市场需求1、由于上述客观实际状况的存在，形成了中国未来庞大的养老市场。未来如果中国的都市老人能到三类城市进行家庭型的养老方式，会是一个不错的选择。中国的老龄化程度的年增长率高达3.2%。奥美整合行销传播集团通过结合定量调查与定性调，在超大型城市上海、北京、成都等大型城市，以及二

24、线城市广东佛山进行调查统计，老年消费者2008年的人均消费能力已经达到1620美元（约合人民币11,077元），到2015年上升到4112美元（约合人民币28,117元）。随着中国传统家庭机构的巨变，空巢家庭的增加，越来越多的老年人得不到家庭的有效照料，老年服务的社会化势在必行。据中国老龄科学研究中心的一项调查显示，我国城市6065岁的老年人口中约有45%还在业，42.8%的城市老年人拥有储蓄存款；退休金一项到2010年将增加到8383亿元，2020年为28145亿元。多数老人在寻找着未来20-30年适合自己的生活与消费方式，并拥有着旺盛的消费力，而我们的老年人市场供给却迟迟未能跟随上这一客观

25、情况的变化。2、老年养生公寓与传统的养老院（敬老院）有着很大的不同，养老院一般仅解决老人的基本吃住问题，大多是为无依无靠的孤寡老人和政府的一些民政对象服务的，条件较差。老年保健休闲公寓可提供综合性的服务，不仅在基本的吃住方面能保证吃的好，住的舒适，而且还提供较好的医疗保健、休闲娱乐等服务和设施。调查表明，人们对老年康复度假休闲公寓的认同远远高于养老院。3、发达国家很重视老年康复度假休闲公寓的规划、设计，西方的很多学者从以下四大方面上来研究探讨老年人的居住问题：第一，从场所的角度（包括环境和人群）来研究居住环境对老年人的活动和行为的影响。第二，从设计的角度来研究空间环境在支持、改变，或否认老年人

26、的社会、生理需求的过程中，将起什么样的作用。第三、从社会、心理学的角度来研究人与环境之间的相互作用。第四、从政策、法规设计规范的角度来研究如何促进老年人居住水平的提高。4、我国改革开放30多年来，国民经济飞速发展，人们的生活水平也有了很大提高，同时，老人们对养老设施的要求也越来越高。老年保健休闲公寓作为一种重要的养老方式，一定会有很好的发展前景。面向新世纪的老年保健休闲公寓，应该以老有所养、老有所为、老有所乐为目标，提供多功能、全方位的服务，形成一个完善的老人社区。随着新世纪的来临，百姓养老观念不断更新，社会集中养老的方式正在逐渐被人们所接受。老年保健休闲公寓有完善、周到、及时的服务，有优越的

27、居住环境和适合老年人的各种活动，将越来越受到有知识、有品位、经济基础较好、观念开放且有闲情雅趣的老人青睐。 第三节 保健产业市场分析一、康复中心市场1、我国人口老龄化进程正在加快，据2008年8月底为止的资料统计，我国60岁以上的人口已达到1.26亿.预测到2015年60岁以上人口将超过2亿，占总人口的14%。而且随着为了解决就业问题相续出台的退休政策，老年人口逐渐呈现年轻化状态，预计未来女性50、男性55即可退休，纳入到老年人行列了。2、此外，由于疾病谱的改变，慢性病对健康的影响更加突出，由此而造成的为数不少的功能障碍者也需要康复。在社会主义市场经济条件下，面对如此数量的弱势群体。如何通过挖

28、掘卫生资源来保障这些人能得到及时充分的治疗、康复，已成为人们关注的焦点。3、2008年中国健康医疗市场规模超过10000亿元，年均增长率超过10%，按此预计，2020年中国将会成为仅次于美国的全球第二大医疗市场。面对这些数据所折射出的庞大市场前景，康复服务市场备受各类资本关注。康复医疗的需求规模按照美国的经验能够占到总医疗市场的20%，也就是2008年康复医疗市场规模超过2000亿元，2015年将达到3500亿的市场规模，其中老人康复医疗预计在1000亿左右。二、传统的中国养生康复之道随着平均知识水平的提高，中国人对养生、中医、药膳等传统中医康复理念越来越重视。亚健康状态的调整和病后的康复，逐

29、步成为一种专业的科学。这些人群在康复的过程中如果能够得到专业的、家庭式的康复环境条件的帮助，对身体的康复便显得格外重要。房山中慈颐和老年服务中心项目为此专门设置了食疗养生中心，以食疗、健体、养生三位合一中医理论为基础，为中心成员提供专业、及时、科学、家庭式的食物科学配餐服务、健体中心服务和老年活动中心的心理理疗服务，从而使成员能保持健康乐观的心情、健康的身体。三、养生需要良好的自然环境自然环境优美适合修心养性，有助于老年人的身体健康。同时，中国的食疗、健体、养生等方法都是有效的健康辅助手段。另外老人更加重视信仰及精神上的安宁，于是佛教庙宇也成了净化和稳定老人们精神的有效方式。所以，在园区内设置

30、佛教庙宇等设施，也是康复中心人性化考虑的充分体现。第三章 营销战略与定位第一节 营销战略一、 业务结构 以敬老养老为基点的多元化业务结构食疗养生中心项目控制中心健体活动中心生态养老中心生态观光中心二、 核心竞争力 1、 生态十渡依山傍水，是国家级生态旅游观光胜地，良好的自然环境是养老、养生的绝佳胜地 2、 方便-房山中慈颐和老年服务中心项目距北京只有1个小时的车程，距离北京市区不到100公里时尚与繁华并不遥远，我们针对的主要群体也都是京冀地区的老年人，对于这些有子女需要在福利院安度晚年的老人偶尔回家与家人团聚是很方便的 3、 旅游-紧张工作的中青年们，在节假日旅游的时候随便与父母得以团聚，并畅

31、游山水，也是一种旅游方式 4、康体公司根据传统中医理论，为每位老人设计科学的食物配餐，从食物选择、用餐计量、用餐时间等多方面为每位老人进行食疗康体服务，现代社会不是吃不饱而不健康，而是吃的不科学而不健康 5、生活健身中心为老年人提供专业的身体健康体育锻炼场所和指导；老年活动中心为每位老人提供各需所好的琴、棋、书、画、唱、舞、黄昏恋的娱乐、生活空间，让老人“人老心不老”三、 营销定位 生理年轻化+健康科学化+环境生态化=快乐的长寿第二节 基础条件一、项目工程地质与水文地质二、项目工程区气候气象条件三、市场基础1、拥有1700万人口的北京市是项目的坚实经济与客源基础2、张家口、保定、石家庄、唐山、

32、太原、大同多座城市环抱，客源基数庞大三、营销创意1、特色创新 定时的家人团聚和家人旅游团聚抵消养老就是没人养的心理顾虑 不是住的好就是养老，还要吃的科学保健康，健康是快乐的源泉 丰富的生活和黄昏恋从心理上解决老人的生理衰老，有希望就有未来 以连锁会员抵押担保销售模式让老人圆“未了的旅游2、连锁会员抵押担保销售模式都市老人1、 都市老人寻求原生态家庭式养老方式和养生场所。2、 将都市房产银行抵押，获得未来20-30年的养老消费贷款3、 获取房山中慈颐和老年服务中心连锁旅游事业会员资格及房产20-30年使用权4、 享受家庭式专业生态养老服务5、 都市房产租赁偿还银行贷款，养老金进行生态养老旅游消费

33、6、 会员房产使用权的代管经营，降低养老支出7、 最低支出享受多所生态异地巡回的旅游生活信贷银行房山中慈颐和老年服务中心连锁旅游事业从根本上解决都市老年人的经济顾虑问题3、“连锁”旅游的模式创新中联实创全国30多家国际生态养老康复旅游基地房山中慈颐和老年服务中心连锁旅游事业中联实创陕西安康国际生态养老康复旅游基地中联实创河北雾灵山国际生态养老康复旅游基地养老会员房车旅游团中联实创安徽黄山国际生态养老康复旅游基地中联实创山西临汾国际生态养老康复旅游基地 公司依托民委支持，借助国家对养老事业的扶持政策、国家对新农村建设事业的扶持政策、国家对生态产业企业的扶持政策、国家对农业养殖业和种植业的扶持政策

34、、国家对具有良好出口创汇企业的扶持政策；借助企业自身的雄厚资金实力、全国医院医生数据库平台、全国急救中心数据库平台，倾力打造国内第一家超级生态养老连锁经营事业。公司计划在5年内建设30个生态养老养生度假庄园连锁基地，目前已经进入细化筹备与实施准备的有5个基地。同时公司借助世行的金融合作关系，以老年人以房贷款消费的方式解决了老年人经济支出问题，还以会员连锁旅游方式解决了一地长存的枯燥生活状态问题。公司届时会组织养老会员在自身养老连锁旅游基地的内部进行巡回式养生养老旅游活动，使老年人以最低的支出享受到更多自然生态网点的旅游梦想实现，真正的作到生活丰富，享受各不同地域风光与文化畅游祖国的大好河山的梦

35、想。四、经营管理优势1、中联国泰（北京）医学科技有限公司是一家多元化经营企业，公司不但资金实力雄厚，而且在工程设计、工程施工与管理方面具有雄厚的人力资源和国内一流的营销策划与执行团队。2、同时，公司具有庞大的专业合作团队伙伴。公司与北京多家银行、医疗机构、老年协会、工会、营养学会、知名物业公司等专业组织保持着良好的战略合作关系。五、相关政策党的十六大报告中首次写进“发展老年人事业”。胡锦涛同志在为反映老年人自强模范和助残先进事迹的自强之歌撰写的序言中指出：“满腔热情地关心老年人，切实尊重老年人的公民权利和人格尊严，给他们以平等的地位和均等的机会，让他们共享社会物质文化发展的成果，是我国社会主义

36、制度的本质要求”。发展敬老院与老年康复事业是我国大力支持的行业，是解决我国进入老年社会，完善社会保障制度的重大举措之一。第三节 营销总论一、项目优势1、符合社会发展主流文化（1）、项目核心概念为生态+养生养老+休闲，符合社会发展主流文化（2）、项目内容以养老养生为主、符合消费者人文理念主流文化（3）、原生态的食品消费概念，符合消费者食品需求发展主流文化（4）、园区内有自己的种植大棚，提供绿色蔬菜和其它产品降低成本2、符合政治发展导向项目规划内容的生态敬老院项目可以有效解决随着70年代后生人陆续退休，而一个家庭要赡养4个老人与1-2个孩子无法承受而导致的老年人养老保障问题，是党重视和急切解决的民

37、生与社保问题3、营销优势（1）、生态概念是社会消费的最高需求层次，具有广阔的空间和生命力（2）、敬老院、养生、旅游项目是未来社会的朝阳项目，极具亮点并竞争较弱（3）、连锁式抵押担保会员经营模式有效的解决了消费者投资压力和单位投资收益率几倍放大的问题，大大降低了营销推广的难度与企业资金压力。（4）、生态环境改善的政治任务、老有所养的政治任务、带动三农经济发展的政治任务与企业经营战略自然结合，有效的帮助地方政府解决了部分上述问题，可以获得良好的公共关系与品牌美誉度，占尽天时、地利、人和。第四章 建设方案第一节 项目规划与建设原则1、项目标准为：以适合老年人为标准的综合性生态养生庄园2、必须满足老年

38、人生活、娱乐相关要求。3、必须符合民用建设设计防火规范的要求。4、注重园区景观设计，添加湿地、水系、瀑布的设计，要有回归自然的感觉，项目建设紧扣“生态”主题，让客人在住宿和餐饮之中感受“回归自然的田园风情”，领略浓郁的“世外桃源”风光。第二节 老年公寓的基本标准 一、床位：入住床位总数1200张。二、科室设置：（一） 临床科室：至少设有两个疗区、至少设有传统康复医学室、体疗室；（二） 医技科室：至少设有药房、化验室、X光室、心电图室、超声波室、理疗室；消毒供应室。三、人员：（一） 每床至少配备0.5名工作人员；（二） 床至少配备卫生技术人员0.3名；（三） 至少有20名护士；（四） 至少有6名

39、具有主治医师以上职称的医师，其中具有副主任医师以上职称的医师不少于2名；（五） 各主要科室至少有1名主治医师以上职称的医师。四、房屋：（一） 平均每床建筑面积45平方米以上；（二） 病房每床净使用面积不低于6平方米；（三） 每床占地面积不低于250平方米；（四） 绿化面积不少于可以绿化面积的80%。五、设备：（一） 基本设备：呼吸机 吸痰器心电图机 除颤机显微镜 血球计数仪生化分析仪 分光光度计自动稀释器 电泳仪离心机 电冰箱干燥箱 A超或B超姿式矫正镜 墙拉力器划船器 手指肌训练器前臂旋转训练器 滑轮吊环各种助行器 中频治疗仪低频脉冲电疗机 音频电疗机超短波治疗仪 红外线治疗机磁疗机 针炙用

40、具按摩用具 颈椎牵引设备肌力计 高压灭菌设备密闭灭菌柜 洗衣机常水、热水、蒸馏水净化过滤系统（二） 每床单元设备：与一级综合医院相同；（三） 有与开展的诊疗科目相应的其他设备。六、 制定各项规章制度、人员岗位责任制，有国家制定或认可的医疗护理技术操作规程，并成册可用。七、 应急资金50万元。一、总平面布置第三节 工程建设方案一、建筑建设方案具体方案在后期规划中以单体建筑为单位单独阐述。二、结构工程建设方案1、参看地质勘察报告 2、采用钢筋混凝土砖木结构建筑。三、给水排水工程建设方案(一)、给水 1、给水水源及用水量 2、给水系统 （1）、室外给水（2）、室内给水（3）、室内消火栓给水系统 （4

41、）、热水供应 (二)、排水 本项目安装一套最先进的污水净化系统，达到中水排放标准。四、空调工程建设方案本项目选用地源热泵形式供应全区的冷暖系统五、供配电系统工程建设方案(一)、供电配置630KVA、315KVA变压器各一台，为确保消防和应急用电配置一台柴油发电机组。(二)、电力按国家规定的质量标准建好输电管网(三)、照明 照明部分是本项目供电部分主要建设内容，具体见下： 一般照明： 夜景照明： 事故照明： 室外基础照明尽可能多的使用太阳能设备，倡导环保概念。六、通信、信息工程建设方案(一)、通信(二)、电视(三)、保安监视系统(四)、广播(事故紧急广播)(五)、火灾自动报警及消防联动控制 第七

42、章 消防及安全第八章 环境保护与能源节约第一节 环境保护 项目建设地点所处区域目前环境质量良好，不会对项目带来不利影响。一、本项目对环境带来影响的主要因素 在施工期和运营期内，所产生的建筑垃圾、生活垃圾、生活污水、餐饮污水；施工粉尘和厨房炉灶所产生的废气污染；施工机械和永久设备所产生的噪声等。二、对上述影响采取的主要保护措施 1、建筑垃圾严禁乱堆乱放，要及时运出，无害建筑垃圾可作为洼地填埋物。 2、施工期内应尽可能采取措施控制粉尘污染，如喷水等 3、对施工中造成的植被破坏要及时给予修补。 4、应采用先进的施工机械，尽可能降低噪声，同时避开市民休息时间施工。 5、对生活垃圾尽可能采取分捡方式收集

43、。 6、对生活污水和餐饮污水处理达标后，就近排入市政排污管道。 7、对厨房油烟可采用水膜滤清器处理，废气经处理达标后，通过排气筒排入大气。 8、发电机组采用超低噪声发电机，并在四周设置减噪围墙。 9、对娱乐噪声，采用隔音措施，禁呜高音喇叭。第二节 能源节约一、 所选用的卫生器具、照明灯具、生活设备等均采用新型节能型产品，以利降低能耗，节约能源，并最大限度的使用太阳能和沼气能源二、 室内吊顶材料可选用具有除湿等特性的新型材料，市内取暖尽可能使用地热设备，以减少空调使用率，节约能源。三、 其它建筑材料根据使用要求，选择新型的材料，以利节能。四、 各种阀门选用优质产品，严防伪劣产品混入，杜绝跑、漏、

44、滴现象存在。 五、 各用水点、用电点均设置水表、电表进行计量。第九章 项目组织机构及劳动定员第一节 组织机构设置 项目的运营管理模式是总经理中心负责制。管理中心的组织机构是协调各部门之间的组织网络，以组织形式来明确员工的工作岗位，职责和业务范围，根据本项目的特点设置的组织管理机构如下图：第二节 劳动定员 养老中心按其运行机构进行合理的配备，以节约人力资源、保证康复中心正常运行为原则，配以高效率、优质服务的各级管理人员和服务人员。本项目劳动定员预计400人左右，作服务员、护理员、保安员、设备维修、炊事员、餐厅、司机、杂务等。另外有管理人员50人，分别担任服务职能与综合管理职能。各职能管理服务人员

45、需具备较高的文化修养及技能水平，要有良好的服务意识和管理水平。第三节 人员培训部门经理以上均招聘学历较高、并有一定的相关管理经验者从事管理工作。其它员工招聘时也选择具有一定技能基础的人员(如司机、保安等)。所有员工均需进行职业培训，主要是采取企业内部和外部结合的培训方式，具体培训工作由各部门与人力资源部共同配合进行。随着项目进一步运行，对表现优良的部门经理及其它管理人员还将采取送出去的培训方式，以使休闲中心各级管理人员的管理水平更上档次，各项管理工作更上一层楼。附 老年公寓工作人员规章制度 1、老年公寓所有职员，一律要求穿戴整洁、行为端庄。 2、言行文明礼貌，使用文明用语，禁止粗语脏话。 3、

46、工作态度要热情、体贴、积极肯干、吃苦耐劳。 4、同情善待老人，奉献爱心，日常生活中能处处尊敬老人，对老人要轻言细语，如有辱骂、激怒老人者一律辞退。 5、所有工作人员一律服从和遵守我院一切工作制度，并要服从负责人的安排。 6、老年公寓工作人员不得乱带外人进入逗留和住宿。 7、爱护院里的公共财物，如有损坏，应照价赔偿。 8、值班的护理员，如有因失职而造成老人发生意外者，需视情节轻重，追究其应负的责任。 9、工作时间要准时上班，如临时有事不能上班者，要打电话通知，便于安排人员代班。10、所有工作人员要勤俭节约，不得随意打私人电话（工作业务除外），并注意水、电、煤气节约使用。第十章 项目建设管理及招标

47、投标第一节 建设管理 为防止在投资建设项目中出现漏洞，从以下几个主要的方面加强项目建设管理。 1、严格工程管理，建立层层负责质量责任制，要逐级明确责任，对工程质量长期负责；2、严格执行规范的工程招标制度，同时防止中标单位对工程项目转包和违法分包；3、严格项目的监理、监督，特别对隐蔽工程重点监理，严防偷工减料。实施“cc三个监理”即：质量监理、工程监理、财务监理；4、建设资金要严加管理，严禁挪用资金，切实做到专款专用； 5、加强项目档案工作，严格按规定收集、整理、归档，建立健全项目档案。第二节 招标投标为了降低建设成本，保证工程质量和建设进度，在工程的操作过程中严格执行规范的工程招投标制度。1、

48、成立专门的项目管理办公室，负责招标、合同管理和预决算管理工作2、招标以公平、公正为原则，实行公开招标；3、从勘察、设计、施工、设备材料的采购以及监理队伍的选定，均通过招投标方式进行；4、项目招投标和预决算审查应选择有资质的招标代理机构和工程咨询机构负责进行。第十一章 项目建设进度安排本项目含有多个单项工程，建设时可以考虑按施工程序同时交叉施工，这样可缩短建设工期，利于项目早日建成投入使用，早日产生效益。总体工期计划为二十四个月完成。第一阶段：2011年-2012年 完成河道修整、桥梁和土建工程主体第二阶段：2012年-2013年 完成配套工程和园林绿化工程建设第十二章 投资估算与资金筹措第一节

49、 投资估算 一、估算依据1、建设项目经济评价方法与参数(第二版)2、投资项目可行性研究指南3、北京市2004建筑工程概算定额 4、市政工程预算定额北京市基价本5、安装工程预算定额北京市基价本6、北京市装饰工程综合定额7、北京市建设工程费用定额 8、北京市工程造价信息9、勘察设计费依据国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知(计价格【2002】10号)估算；10、工程监理费依据国家物价局、建设部关于发布工程建设监理费有关规定的通知(【1992】价费字479号)估算；11、国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知(计价格19991283号)；12、国家发展计委员会、国家环境保护总局关于规范环境影响咨