关于解决企业用地紧张和地价高问题的思考

1、关于解决企业用地紧张和地价高问题的思考针对全县“服务农村、服务企业”活动期间，基层反映的企业用地紧张、用地成本高问题，本课题组通过剖析问题起因， 多层面比较，提出破解难题的对策，供领导班子集体决策参考。一、正确认识企业发展用地难问题当前， 企业发展用地难问题客观存在， 主要有三种表现形式。（一）园区开发机构直接可利用的存量土地不多，大企业、大项目落户困难。全县九大工业园区规划总面积6.25 万亩，实际可利用土地5.26万亩，已开发 1.81 万亩，尚可开发 3.45 万亩（具体见附件 1、附件2）。由于漩门三期海堤未合拢，规划在三期围垦区域内的机电园区 4100 亩、 汽摩园区 1967 亩、

2、 阀门园区 1000 亩存量土地，目前无法开发利用；由于土地征用问题，机电园区 630 亩、大麦屿工业园区 600 亩、包装园区1400 亩存量土地，无法开发利用；由于农保地调整原因，科技园区清港片565 亩存量土地，无法开发利用；由于土地利用总体规划调整涉及未利用地指标问题，漩门工业城3374 亩存量土地，无法开发利用； 由于基础设施配套问题， 五金电镀园区 10049 亩存量土地，无法开发利用；由于下涂、文旦场等开发未启动，滨港工业城5555 亩存量土地，无法利用。因此，目前全县可以直接开发利用的工业用地存量3816 亩， 剔除滨港工业城的村级工业用地630亩、电镀中心170 亩，以及漩门

3、工业城调剂给楚门镇的 280 亩，机电园区 500 亩和汽摩园区 300 亩土地统一由县建设规划部门安排拆迁安置企业外， 园区开发机构可直接开发利用的土地存量仅有 1936 亩。况且这些土地分散在不同的开发主体，单体成片的区块不多，满足不了大企业、大项目落户。（二）部分企业存在“恋土”情结，不愿跨区域发展造成用地困难。基于生产生活习惯以及便利因素考虑，部分企业“就近”发展的思想严重，不愿跨乡镇、 跨村到其他地方发展， 比较突出的是坎门企业。一方面，坎门工业发展空间十分有限，原总体规划范围内仅有的双龙、水龙、东风、红旗等4 个工业区块基本开发完毕，并且2002 年坎门纳入建城区后，上述4 个工业

4、区块土地调整为商住用地，企业发展受到制约。 另一方面， 坎门原先是全县汽摩配产业的发源地， 大大小小的登记在册企业916 家， 其中规模以下的企业占到 74% ， 小企业规模扩张非常迅速， 用地意愿非常迫切。 动员其落户滨港或漩门工业城，要么嫌语言不通，要么嫌路途太远，招工困难， 生活不便， 硬是死盯漩门三期靠近坎门的围垦土地。（三） 园区土地价格偏高， 部分企业无法承受造成用地困难。从纵向看， 工业用地招拍挂前后， 地价差距很大 （具体见附件3 ） 。以两大工业城为例， 协议出让时， 企业净地取得价主要由征地成本、审批费用、出让业务费以及园区开发成本等组成 （不包括建设报批过程中的城市建设配

5、套设施费） ， 且净出让金全额缓缴或返借。 因此， 协议出让期间， 滨港工业城剔除返借的出让金平均8 万元 /亩，净地取得价为 21 万元/ 亩；漩门工业城剔除返借出让金平均 10 万元 / 亩，净地取得价为 27 万元/亩。挂牌出让时，土地取得价在原有四项成本基础上， 再增加了土地增值收益、 三项基金分配支出两项，其中，三项基金提取额度约为土地成本的315 20% ，相当于净增4.5 6 万元 /亩；土地增值收益评估时按25%考虑， 相当于净增 14 万元 /亩。 同时， 审批费用大幅度提高，每亩土地增加16000 元。 另外在出让价格评估时， 所有非耕地一律按耕地评估。因此，招拍挂期间，滨

6、港工业城出让起始价为34.29万元/亩，加上园区净地开发成本14.124万元/亩(11.77x1.2) ，企业净地取得价为48.414 万元 /亩；漩门工业城出让起始价为 35.088 万元/亩，加上园区净地开发成本19.068 万元 /亩(15.89x1.2),企业净地取得价为54.156万元/亩。与协议由让相比，两大工业城招拍挂时的净地取得价平均净增 27 万元/ 亩。所以， 很多企业因无法承受过高的出让底价， 而不敢报名参与竞拍。 2008 年 10 月份滨港工业城6 宗 130 亩土地流拍，就是很好的例子。从横向看， 工业用地招拍挂后， 我县与其他县市地价差距也很大。比较突出的是，我县

7、土地评估时，土地增值平均收益为25% ， 城镇廉租住房保障金按净收益10%提取，用于补助被征地农民社会保障支出以及保持被征地农民原有生活水平支出按土地出让总价款10% 提取，国有土地收益基金按土地出让总价款5%提取，而三门县的土地增值收益为零，考虑到廉租住房政策的执行问题，城镇廉租住房保障金按土地生让总价款3%。提取，用于补助被征地农民社会保障支出以及保持被征地农民原有生活水平支由按土地由让总价款3%。提取，国有土地收益基金按土地出让总价款3%提取。因此，在三项基金提取上，我县与三门相差3.4 5 万元 /亩。另外，三门不向企业收取园区开发成本，而我县向企业收取园区毛地开发成本11.77 15

8、.89 万元 /亩。二、解决企业发展用地难问题的对策围绕县委提出打造温台沿海产业带重要战略枢纽的目标， 结合近中期县域工业发展要求， 解决企业发展用地难问题， 可从以下三方面入手。（1） 盘活现有可用的存量土地。 加大园区建设的考核力度，将开发现有可用存量土地纳入相关园区的年度急难险重工作内容进行考核，并增加考核权重。制定年度土地招拍挂工作计划，定期召开工业用地招拍挂领导小组会议， 尽量做到每月推出若干宗土地进行招拍挂， 确保今明两年完成滨港工业城600 亩、 漩门工业城 1120 亩、 科技园区清港片 230 亩以及大麦屿工业园区254亩的供地任务。 结合城区拆迁安置工作， 由县建设规划部门

9、倒排县汽摩园区 300 亩、 机电园区 500 亩土地的企业安置进度表， 加快安置步伐， 并将剩余土地尽快进行招拍挂， 解决其他企业的用地问题。 进一步统一沙门 23 个村的思想， 可以采用 23 个村自行组建股份公司形式，也可以委托滨港工业城开发有限公司的形式， 加快滨港工业城630 亩村级工业用地开发建设。同时，进一步明确征地主体， 加快机电园区 630 亩、 大麦屿工业园区 600 亩、包装园区 1400 亩存量土地的征用步伐，尽早启动开发建设。（2） 加快推进待开发土地的成熟。 首先是漩门三期的开发建设。随着2010 年底漩门三期海堤的即将合拢，抓紧编制漩门三期开发总体规划，并与原机电

10、、 阀门、 汽摩工业园区规划在其区域内的工业区块做好衔接。 适时明确工业区块开发主体和开发时间，启动建设用海报批前期工作， 尽早取得海域使用权证， 为县域工业中期发展提供充足的土地资源。 其次是滨港工业城下涂以及西沙门的开发。 抓紧联系省围垦造地有限公司， 尽快解决养殖户的租用滩涂问题， 谈妥土地回购价格。 在今年国家启动实施海域使用新政策并严格控制审批滩涂围垦项目前， 抓紧包装上报西沙门围垦项目。 适时出台政策征用山体， 为下涂开发及西沙门围垦工程提供石料。 同步做好 110 千伏变电所新建项目的前期工作。 第三是做好五金电镀园区开发的前期工作。 紧紧抓住省盐务局迫切要求我县对县盐务局进行转

11、制的有利时机， 全力做好干江盐场职工的信访调处工作， 争取早日启动盐场废转工作， 并在今后的交通道路、电力设施、 水利事业等建设方面多予以倾斜， 为五金电镀园区的启动开发奠定坚实基础。 第四是抓紧优化部分工业区块的布局。 随着坎门城市建设中心的逐步转移， 结合 8 月份港南分区规划的编制，尽快将东风、水龙、双龙、红旗等工业区块的商住用地调整为工业用地，解决部分就近企业的用地难题。（3） 切实降低企业土地取得价。 首先可以考虑降低净地出让价。以两大工业城为例，有以下七方面可降空间。 （ 1）调整评估方法，按地类性质进行评估，原非耕地每亩可降9 万元； （ 2 ）三项基金在土地评估时，从成本构成中

12、剔除，每亩可降4 万多元；（3）回填费用在土地评估时，从成本构成中剔除，漩门工业城每亩可降1.4 万元，滨港工业城可降1 万元； （4）参照三门做法，土地增值收益从25%调整为零，漩门工业城每亩可降6.5万元，滨港工业城可降7 万元； （ 5）参照三门做法，土地收益基金从 5%调整为 3%， 漩门工业城每亩可降0.7万元， 滨港工业城可降 0.68 万元； （ 6）参照三门做法，补助被征地农民保障金从10%调整为3%。，漩门工业城每亩可降3.4万元，滨港工业城可降 3.3 万元； （ 7）参照三门做法，城镇廉租住房保障金从10%调整为3%。，漩门工业城土地可降 2万元，滨港工业城可降1.9万元

13、。 其次可以考虑降低园区开发机构向企业收取的开发成本， 降低部分资金从土地净收益中予以弥补。 第三是考虑两大工业城大配套已收取，取消城市建设配套设施费，每亩可降3 万元。为此，同时考虑降低上述空间 1、 4， 组成比较科学的附件 3的方案一， 漩门工业城每亩可降16.4 万元， 滨港工业城可降17.2万元。 同时考虑降低上述7 方面空间， 并取消城市基础设施配套费， 组成最大降幅空间的附件 3 的方案二， 两大工业城每亩土地可降 23 万元。当然， 采取上述一系列措施降低地价后， 可能会带来以下几方面的矛盾。 一是两大工业城内部之间以及工业城与其他相邻的园区之间的耕地与非耕地的评估上，容易造成

14、同地不同价问题。二是地方财政收入将明显减少，具体见附件4、附件5。三是新的地价政策出台后， 将造成上阶段通过招拍挂取得的土地价值明显缩水。课题负责人：章勇课题组成员：史炜荣曾子文陈杨建方建国林 莘 金冯琴吴国才蔡晓青附件1:全县工业园区开发用地调查表单位：亩园区名称规划面积实际可用 面积已开发（供地）面积可发积 尚开面/、宜 开发 面积合计至 2001 年底止2002 年2003 年2004 年2005 年2006 年2007 年2008 年全县总计62517526101810640562668253964510434761104513493450499071、科技工业园区7180590046

15、25230158443514023534020039012751280科技h业园区清港片35802800200589624423012013016018045795780科技工业园区楚门片360031002620140534020520105180203454805002、汽摩工业园区5370487023031024837241651702011621952567500县汽摩工业园区4670417016033794102181002011001952567500汽摩，业园区东区700700700100380236570623、阀门工业园区1760150050012770180834010002

16、604、机电工业园区7380663013005005001005015053307505、包装工业园区310025001100472411229510014006006、大麦屿工业园区610041003246108017273720425235528516185420007、县五金电镀工业园区120001030025169803531361004917008、滨港工业城1106195602105205164158201745515019、漩门工业城856672502676193434040245741316附件2:全县工业园区尚可开发用地调查表单位：亩园区名称尚可开发囿积目前口开发面积目前难以

17、开发面积合计其中工业用地合计开发条件不够成熟征地难土地指标未解决全县总计34504526438162924023236263033741、科技工业园区1275710242565565科技h业园区清港片795230230565565科技h业园区楚门片480480122、汽摩工业园区256760030019671967汽摩工业园区256760030019671967汽摩工业园区东区3、阀门工业园区1000100010004、机电工业园区5330600500473041006305、包装工业园区1400140014006、大麦屿工业园区8542542546006007、五金电镀工业园区1004910

18、049100498、滨港工业城745519001400555555559、漩门工业城45741200112033743374附件3:两大工业城工业用地成本价构成（评估价）园区 名称总用 地面 积出让（山）带征（山）说明企业最低 取得价（万元/ 亩）净地出让 单价（万元 /亩）地价评估构成（万元/亩）带批成 本价（万 元/亩）园区建设 毛地开发 成本（万 元/亩）合计征地 成本审批 费用出让 业务 费士!也增 值收益三项基 金分配 支出回填 费用栏目1=2 +32345=6+15m6=7+3 x147=8+9+10+ 11+12+13891011121314=8+9+ 10+1315漩门 工业

19、城1.21.000.206年实施 招拍挂前37.90415.40413.554.054.880.344.28009.2718.75现行税费 标准54.15635.08830.944.0510.120.515.774.436.0620.7415.89力杀一37.69618.62816.14.052.170.3603.466.0612.6415.89力杀一31.174p 7.8346.574.05 12.170.100.25 1016.3221.95滨港 工业 城1.21.000.206年实施 招拍挂前30.1616.75614.744.834.880.374.660010.0811.17现行税费

20、 标准48.41434.2930.204.8310.120.506.124.354.4019.8511.77力杀一31.264:17.1414.8 14.83 12.170.3603.1 14.4 :11.711.77力杀一25.3088.9047.474.832.170.1700.307.1716.17方案一：以非耕地、土地增值收益为 0作为评估依据；方案二：以非耕地、土地增值收益为 0、土地收益基金3%、补助被征地农民保障金3%、廉租住房3%、回填费用直接支付作为评估依据，另减城市基础设施配套费3万元附件4:1999年至2009年全县国有土地使用权出让金有关各项税费（耕地、非耕地）比较一览

21、表序号时 间地类征 地 成 本 和 税 费合计耕地 占用税教育 附加费造地费复垦 基金征地 管理费不可 预见 费水利 建设 基金农业 发展 基金耕地 开垦费折抵 指标费新增 有偿 使用费农业 土地 开发 资金出让 业务 费国有 土地 收益 基金补助被 征地 农民廉租 住房 （按净 收益）11999 年-2000 年非耕地4,4001,4002,8002002%耕地19,4006,0001,0004,0001,4002,8002004,0002%22001 年非耕地6,4002,0001,4002,8002002%耕地40,7336,0002,0001,4002,8002004,0009,333

22、15,0002%32002 年-2004 年非耕地1,0001,0002%耕地9,4006,0001,4002,00013,0002%42005 年非耕地2,2002,0002002%耕地45,3336,0002,8002004,0009,33315,0008,0002%52006 年非耕地5,7002,0002003,5002%耕地48,8336,0002,8002004,0009,33315,0008,0003,5002%62007 年-2009 年非耕地21,7002,00020016,0003,5002%5%10%10%耕地105,16730,0002,8002004,00018,66

23、730,00016,0003,5002%5%10%10%备注：1、漩门工业城征地成本为40500元、另加回填费用60600元，滨港工业城征地成本为48300元、另加回填费用44000元;2、全县土地增值平均收益为25% ,幅度在18%30%之间。附件5:两大工业城以不同合同总价款出让所涉及的规费以及各项基金预算支出比较国有土地使用权出让合同总价款漩门工业城滨港工业城方案一方案二方案一方案二现行标准降低后差额现行标准降低后差额现行标准降低后差额现行标准降低后差额350,880186,280164,600350,88078,340272,540342,900171,400171,500342,90089,040253,860一、代收代缴税费2,6402,64002,6402,64002,6402,64002,6402,6400(2)水利建设基金2402400240240024024002402400(3)征地管理费2,4002,40002,4002,40002,4002,40002,4002,4000二、政府性基金收入348,240183,640164,600348,24075,700272,540340,260168,760171,500340,26086,400253,860(1)国有土地使用权出让金收入3