大小物业管理范围的划分

1、大小物业管理范围的初步划分员工：1. 工资及福利： 小物业组建“ b 座物业管理处”为 b 座产权范围内提供物业管理服务，小物业自行招聘管理物业人员，支付其工资及福利等费用。2. 其他：小物业负责“b 座物业管理处”人员的制服、洗衣、工作餐费用。3. 外包保安：小物业自行聘用外包保安人员负责b 座产权范围内的安全管理。大物业聘用的外围公共区域保安费用，由小物业按比例分摊。4. 外包清洁人员：小物业自行聘用外包清洁人员负责b 座产权范围内的清洁工作。大物业聘用的负责外围公共区域的保洁人员费用，由小物业按比例分摊。行政办公：小物业负责b 座产权范围内的物业管理工作，日常运行发生的行政办公费用由以下

2、几项构成，由小物业承担。1. 办公 （含办公用品、通讯、公关费、车辆费 ）1) 办公用品：小物业所属人员日常办公耗材费用（复印机、饮水、纸张、文具等）；2) 印刷品：印刷b 座产权范围内的客户手册、装修手册、宣传品3) 公关费用：与主管部门联系费用；4) 通讯费用：小物业人员办公电话、上网、手机/ 对讲机通讯费用；5) 交通费：小物业人员交通/车辆使用费用；6) 标牌费用： b 座小物业管理范围内标识、标牌、提示牌的制作费用。2. 保险：1) 财产一切险：涉及b 座产权范围的财产一切险由小物业购买。大物业负责的外围公共区域的财产一切险由小物业按比例分摊。2) 机器设备险： 主系统设备保险由大物

3、业购买， b 座小物业管理的设备设施保险由小物业购买( b 座小物业管理的设备设施参见“设备设施分界点” )3) 公众责任险：涉及b 座产权范围的公众责任险由小物业购买。3. 清洁、绿化费1) 园艺、绿化：小物业自行签订合同，负责b 座产权范围内的园艺、绿化租摆工作。大物业负责的外围公共区域绿化租摆工作，由小物业按比例分摊。2) 外墙清洗：小物业负责b 座产权范围内的外墙清洗工作。4. 垃圾清运：小物业负责b 座产权范围内产生垃圾的清运。大物业负责的外围公共区域的垃圾清运费用，小物业按比例分摊。5. 清洁消耗品(包括卫生纸、洗手液) ：小物业负责提供b 座产权范围内的清洁消耗品。6. 节日装饰

4、：小物业负责b 座产权范围内的节日装饰工作。大物业负责的外围公共区域的节日装饰费用，由小物业按比例分摊。工程部分：1. 能源1） 电费： b 座产权范围内公共区域和公用设备设施发生的电费由小物业承担（不含业租户室内） 。大物业负责的外围公共区域的电费，由小物业按比例分摊。 （需装表计量）2） 空调费： 小物业自行承担b 座产权范围内的空调费用 （需装表计量） 。3） 供暖费：小物业自行承担b 座产权范围内的冬季采暖费用。 （目前是按照面积收费，但建议装表，为日后计量收费做准备） 。4） 水费： b 座产权范围内公共区域和公用设备设施发生的水费由小物业承担（主要是卫生间和公共区域，不含业租户室内

5、）。大物业负责的外围公共区域的水费，由小物业按比例分摊。 （需装表计量） 。2. 固定费用1） 避雷检测：小物业自行负责b 座避雷检测工作。2） 设备检测：大物业负责，小物业按比例分摊费用。3） 其他年检：大物业负责，小物业按比例分摊费用。4） 卫星有线电视收视费：大物业负责，小物业按比例分摊费用。5） 电梯年检费： b 座专用客梯、消防梯/货梯由小物业负责。3. 设备维保1） 电梯： b 座专用客梯、消防梯/ 货梯由小物业负责2） 消防系统 / 设施：大小物业按照设备设施分界点的约定负责各自管理区域的设备，小物业按比例分摊主系统（主要是主机部分）的维保费用。3） 给排水系统：大小物业按照设备

6、设施分界点的约定负责各自管理区域的设备，小物业按比例分摊主系统 （主要是主机房与b 座相关设备部分）的维保费用。4） 热力站管理费用：小物业按照 b 座产权范围内的供暖面积自行缴纳。5） 车场道闸/机械车库：进入车位管理费，小物业不承担此项费用。6） catv 系统： 大小物业按照设备设施分界点的约定负责各自管理区域的设备，小物业按比例分摊主系统（主要是主机部分）的维保费用。7） cctv 系统： 大小物业按照设备设施分界点的约定负责各自管理区域的设备，小物业按比例分摊主系统（主要是主机部分）的维保费用。8） 电话系统（材料） ：大物业负责，小物业按照比例分摊。9） 发电机维保： 大物业负责，

7、 小物业按照比例分摊维保费用 （建议分摊比例为 b 座所用应急负荷占该发电机设计应急负荷容量的百分比） 。10） 电气 /照明材料损耗：大小物业按照设备设施分界点的约定负责各自管理区域的设备， 小物业按比例分摊主系统 （主要是配电室、外围景观照明、共用机房设备部分)的费用。11) 楼宇自控设备系统： 大小物业按照设备设施分界点的约定负责各自管理区域的设备， 小物业按比例分摊主系统 (主要是主机部分)的维保费用。12) 土木装修：b 座产权范围内的土木装修由小物业负责。大物业负责的外围公共区域的土木装修费用，由小物业按比例分摊。13) 空调系统：大小物业按照设备设施分界点的约定负责各自管理区域的设备，小物业按比例分摊主系统(主要是主机、水泵、冷却塔等)的维保费用。14) 空调水处理维保：大物业负责，小物业按比例分摊。15) 擦窗机：小物业负责b 座擦窗机的维保工作16) 旋转门：小物业负责b 座旋转门的维保工作注：1. 文中所述“大物业负责的外围公共区域”是指整个园区全体业主共同使用的公共区域和公用设备设施。