晨华佳境物业服务公司

1、目录第一章 总则第二章 公司宗旨、经营范围第三章 企业文化第四章 注册资本、出资义务、出资比例第五章 规章制度第六章 公司部门结构设置第七章 部门职能第八章 解散事由及清算办法第九章 其他事项第一章 总则一 依据中华人民共和国公司法和国家有关法律、行政法规及呼和浩特市人民政府有关政策制定本章程。 二本公司在呼和浩特市工商行政管理局登记注册，注册登记名称为： 晨华佳境物业管理责任有限公司公司法定代表人：赵静 公司住所：内蒙古财经大学 三公司为具有中国企业法人地位的有限责任公司。公司股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。四公司以其全部法人财产，依法自主经营，自负营

2、亏五公司在本章程规定和经依法登记的范围内从事经营活动六公司的营业期限为三十年，公司营业执照签发日期，为公司成立日期。七在遵守中国法律规定的前提下，公司有融资和借款权，包括（但不限于）发行公司债券、抵押或质押其财产的权利。八本章程经工商行政管理机关核准登记之日起，即成为规范公司的组织与行为、公司与股东、股东与股东之间权利义务关系的、具有法律约束力的文件。九公司的一切活动必须遵守中国法律和行政法规，维护社会公共利益并接受中国政府有关部门的依法监督。第二章 公司宗旨、经营范围公司宗旨：我们提供不仅仅是服务，更是一种生活方式。公司经营范围：、以便利师生为主要目的，负责学校内个教学办公大楼及学生活动中心

3、、教工活动中心的卫生保洁、教室使用、教具配备、以及设备、设施的维修、报修等管理工作。2、负责校园、校门的节日布置及大型活动的会场布置。 3、负责各教学楼、行政办公室、学生活动中心、教工活动中心的门卫值班工作。 (1)负责新办公楼的保安服务、保洁服务、礼仪服务、会议服务。 (2)负责新办公楼环境美化、信刊分送、饮用水服务及院领导办公室保洁，饮用水服务。 (3)完成领导交办的其他工作。 (4)负责各宿舍楼的保安、保洁工作。 (5)负责校园环境美化。 (6)负责校园内商铺的招租。第三章 注册资本、出资义务、出资比例公司注册资本为150万。其中130万为设立公司之股东认缴，10万为风险投资，另10万为

4、大学生创业贷款。公司股东及其各自认缴的注册资本额、出资比例及出资方式如下：股东姓名身份证号码住址出资额出资比例(%)*内蒙古鄂尔多斯40万26.6%*内蒙古包头20万13.3%*内蒙古包头30万20%*内蒙古鄂尔多斯20万13.3%*内蒙古呼和浩特20万13.3%*（风险投资）内蒙古包头10万6.7%大学生创业协会基金10万6.7%合计150100出资义务： 1、 公司总经理负责于公司依法设立之日起30日内，根据法定验 资机构的验资结果向公司各股东签发出资证明书并由公司盖章2、 公司设立后，股东不得抽回出资。公司如需增加或减少注册资本，须经股东会特别决议通过后方得实施，并应按有关规定在工商行政

5、管理机关办理变更登记。3、 公司股东之间可以相互转让其在公司持有的部分或全部出资。4、 股东向股东以外的第三方转让其出资时，必须经全体股东讨论；不同意转让的股东应当购买该转让的出资，如果不购买转让的出资，视为同意转让；经股东会同意转让的出资，在同等条件下，其他股东对该出资有优先购买权。5、 股东转让出资时，受让方必须接受本章程规定的一切权利和义务；否则转让无效。6、 股东转让或者以其他方式处置其出资或者增加资本时，股东会通过后，应修改公司章程，由公司将受让方的姓名或者名称、住所及出资额记载于股东名册。第四章 企业文化 本公司成立于2013年，秉承着以服务师生为本，创建和谐、美好的校园为主要目标

6、，校园是我们共同的家，身为大管家的晨华佳境物业公司应充分履行好自身的职责。为师生提供整洁而舒适的教学环境，为员工提供温馨而和睦的工作环境，我们尊重每一位员工的个性，尊重员工的个人意愿。我们倡导健康丰盛的人生，工作不仅仅是谋生的手段，更是一种生活方式。在工作之余，我们鼓励里所有的员工追求个人生活内容的极大丰富。希望我们优质的服务伴随员工、师生共同感受生活的美好。第五章 规章制度一 劳动用工制度劳动用工，是指企业、国家机关、事业组织、社会团体、个体经济组织等用人单位（以下简称用人单位）通过劳动力市场招收、使用劳动者时与之形成劳动合同关系的行为。物业服务公司招用劳动者，需在县级以上劳动和社会保障行政

7、部门所属的劳动就业服务机构登记以后，方可到服务介绍机构招聘。公司招用外来劳动者和城镇物业服务公司招用本市非城镇户口劳动者，需要按有关规定经劳动和社会保障行政部门批准。公司招用的从事国家准入控制职业（工种）的劳动者，必须具有相应的职业资格证书。公司招用劳动者后，应当在日内到劳动和社会保障行政部门所属的劳动就业服务机构办理录用手续，并与劳动者协商签订劳动合同。劳动合同应当由物业服务公司法定代表人（负责人）或其书面委托的代理人与劳动者本人签订。订立劳动合同应当遵循合法、公平、平等自愿、协商一致、诚实信用的原则。依法订立的劳动合同具有约束力，物业服务公司与劳动者应当履行劳动合同约定的义务。物业服务公司

8、应当依法建立和完善劳动规章制度，保障劳动者享有劳动权利、履行劳动义务。物业服务公司在制定、修改或者决定有关劳动报酬、工作时间、休息休假、劳动安全卫生、保险福利、职工培训、劳动纪律以及劳动定额管理等直接涉及劳动者切生利益的规章制度或者重大事项时，应当经职工代表大会（以下简称工会）或者全体职工讨论，提出方案和意见，与工会或者职工代表平等协商确定。在规章制度和重大事项决定实施过程中，工会或者职工认为不适当的，有权向物业服务公司提出，通过协商予以修改完善。物业服务公司自用工之时日起即与劳动者建立了劳动关系。物业服务公司应当建立职工名册备查。物业服务公司招用劳动者时，应当如实告知劳动者工作内容、工作条件

9、、工作地点、职业危害、安全生产状况、劳动报酬，以及劳动者要求了解的其他情：物业服务公司有权了解劳动者与劳动合同直接相关的基本情况，劳动者应当如实说明。物业服务公司招用劳动者，不得扣押劳动者的居民身份证和其他证件，不得要求劳动者提供担保或者以其他名义向劳动者收取财务。建立劳动关系，应当订立书面劳动合同。已建立劳动关系，未同时订立书面合同的，应当自用工之日起一个月内订立书面劳动合同。物业服务公司与劳动者在用工前订立劳动合同的，劳动关系自用工之日起建立。物业服务公司未在用工的同时订立书面劳动合同，与劳动者约定的劳动报酬不明确的，新招用的劳动者的劳动报酬按照集体合同规定的标准执行：没有集体合同或者集体

10、合同未规定的，实行同工同酬。劳动合同分为固定期限劳动合同、无固定期限劳动合同和以完成一定工作任务为期限的劳动合同。劳动合同由物业服务公司与劳动者协商一致，并经物业服务公司与劳动者在劳动合同文本上签字或者盖章生效。劳动合同文本由物业服务公司和劳动者各执一份。劳动合同应当具备以下条款：1)物业服务公司的名称、住所和法定代表人或者主要负责人：2)劳动者的姓名、住址和居民身份证或者其他有效身份证件号码：3)劳动合同期限；4)工作内容和工作地点；5)工作时间和休息休假；6)劳动报酬；7)社会保险；8)劳动保护、劳动条件和职业危害防护；9)法律、法规规定应当纳入劳动合同的其他事项。劳动合同除前款规定的必备

11、条款外，物业服务公司与劳动者还可以预定试用期、培训、保守秘密、补充保险和福利待遇等其他事项。物业服务公司为劳动者提供专项培训费用，对其进行专业技术培训的，可以与该劳动者订立协议，约定服务期。劳动者违反服务期约定的，应当按照约定向物业服务公司支付违约金。违约金的数额不大超过物业服务公司提供的培训费用，不得超过服务期未履行部分所应分摊的培训费用。物业服务公司月劳动者约定服务期的，不影响按照正常的工资调整机制提供给劳动者在服务期期间的劳动报酬。物业服务公司与劳动者可以再劳动合同中约定保守物业服务公司的商业秘密和与知识产权相关的保密事项。对负有保密义务的劳动者，物业服务公司可以再劳动合同或者保密协议中

12、与劳动者约定竞业限制条款，并约定在解除或者终止劳动合同后，在竞业限制期限内按月给予劳动者经济补偿。劳动者违反竞业限制约定的，应当按照约定向物业服务公司支付违约金。竞业限制的人员限于物业服务公司的高级管理人员、高级技术人员和其他负有保密义务的人员。竞业限制的范围、地域、期限由物业服务公司与劳动者约定，竞业限制的约定不断违反法律、法规的规定。物业服务公司有下列情形之一的，劳动者可以解除劳动合同：1）未按照劳动合同约定提供劳动保护或者劳动条件的；2）未及时足额支付劳动报酬的；3）为依法为劳动者缴纳社会保险费的；4）物业服务公司的规章制度违反法律、法规的规定，损害劳动者权益的；5)因劳动合同法第二十六

13、条第一款规定的情形致使劳动合同无效的；6)法律、行政法规规定劳动者可以解除劳动合同的其他情形。物业服务公司以暴力、威胁或者非法限制人身自由的手段强迫劳动者劳动的，或者物业服务公司违章指挥、强令冒险作业危及劳动者人身安全的，劳动者可以立即解除劳动合同，不需要先告知物业服务公司。劳动者有下列情形之一的，物业服务公司可以解除劳动合同：1)在试用期间被证明不符合录用条件的；2)严重违反物业服务公司的规章制度的；3）严重失职，营私舞弊，给物业服务公司造成重大损害的；4）劳动者同时与其他物业服务公司建立劳动关系，对完成本单位的工作任务造成严重影响，或者经物业服务公司提出，拒不改正的；5）因劳动合同法第二十

14、六条第一款第一项规定的情形致使劳动合同无效的；6）被依法追究刑事责任的。二 员工行为规范1、 物业服务公司全体员工应以本公司的利益为重，以公司的信誉和形象为荣。在各自的工作岗位上执行公司经理的意志，服从公司决策和部门经理的指挥和管理，尽职尽责，按要求，高效率地完成各项任务，工作积极、主动，责任心与事业心在工作中应充分体现。2、 严格遵守各项规章制度和纪律：爱护公司财产，关心公司发展，积极参与公司内部活动，提供和支持合理化建议;努力熟悉和学习各项业务知识，提高综合素质;抵制和揭露损害公司形象的言论和行为，争当公司形象和风尚的楷模。3、 在业务交际，洽谈、接待客户、上门服务时，注意礼貌待人，举止文

15、明，言语谦虚，服务周到，对客户负责;正面宣传、介绍公司的经营宗旨和服务特色，取得客户的信任。4、 保守公司内的商业机密;相互共勉，相互协调，相互支持，不搬弄是非，不互相推诿、指责，不侵害他人利益，关心同事，团结友爱。5、 遵守秩序，按时出勤，勤于工作，事业为先;工作区域不高声喧哗，个人装束文雅大方，工作用品整洁有序；环境卫生和安全人人有责。6、 办公时间保持旺盛精力，不干私活，不串岗、脱岗，不搞与工作无关的娱乐活动，不迟到早退，尽量减少非业务的会客和电话，保持服务热线畅通，及时处理客户服务需求并作好记录，重要事件和信息及时报告。三 员工福利制度 为吸引和留住优秀人才，物业服务公司需提供优良的福

16、利待遇，结合公司经营、管理特点，建立起公司规范合理的福利制度体系。例如，一个规范的、有长远发展目标的公司可以考虑在内部制定如下全部或部分福利制度。1、 公司福利不搞平均主义和大锅饭，根据绩效的不同、服务年限不同而有所区别，公司的正式在职员工、非正式员工、离退休员工都有权享有各自的福利待遇，不同员工群体在享受福利项目上有差异。2、 公司提供的各类假期包括：法定节假日、病假、事假、婚假、丧假、探亲假、计划生育假（产假）、公假、年假、工伤假。3、 公司提供进修、培训教育机会。4、 公司可提供如下各类津贴和补助：住房补贴和购房补贴、书保费补贴、防暑降温或取暖补贴、洗理费补贴、交通补贴、生活物价补贴、独

17、生子女费和托儿补贴、服装费补贴、节假日补贴、年假补贴等。5、 公司可提供各类保险：医疗保险、失业救济保险、养老保险、意外伤害与工伤事故保险、员工家庭财产保险等。6、 公司推行退休福利，所有退休人员享有退休费，领取一次性养老补助费。7、 公司提供免费工作午餐，轮值人员享有每天两顿免费餐待遇。公司提供住宿和宿舍给部分员工。8、 公司员工享受有公司年终分红的权力和额外奖励。9、 公司为员工组织各种文化体育和联谊活动，每年组织旅游和修养、疗养。公司对员工结婚、生日、死亡、工伤、家庭贫困均有补助金。10、 公司保护员工在工作中的安全和健康，凡因工作需要保护的在岗员工，公司须发放劳动保护用品，劳保用品不得

18、无敌不用，不得挪作他用。辞职或退休、退职离开公司时，须交还劳保用品。在公司内部调配岗位时，按新工种办理劳保用品交还转移、增领手续。11、 凡在有毒或恶劣环境中作业的员工须发放保健费。对义务献血的员工，除给予休假外，发放营养补助费。四 企业奖惩制度物业服务公司应设有奖惩制度，员工表现优良、对公司有杰出贡献的、应给予奖赏或表扬；若作出对公司有伤害的行为，则应受到处罚。受到奖赏的行为包括：1、 在工作方面业绩显著，或有对公司有益的发明或构想；2、 防止了事故的发生；3、 做出了对社会有益的善行，提高了公司声誉；4、 终年努力工作，而且没有迟到或早退、旷工等事件。受到处罚的行为包括：1、违法行业规则，

19、业绩差；（1） 破坏公司风纪、秩序；（2） 由于业务上的怠慢，以致发生灾害事故；（3） 未经许可，任意将公司的物品携带外出；（4） 严重损害公司名誉及信用；（5） 将公司的机密外泄，而给公司带来困扰；（6） 经常违背上司命令。对于一名员工，业绩是考评其工作的主要标准。对于业绩突出的，公司要奖励（物质上、精神上的）；而对于业绩差的员工，应先提供帮助，如果仍达不到要求，要通过惩罚来施加压力，敦促其改进。有时，适当的压力可以迫使其更加地提高业绩，但如仍无效果，公司应该考虑解聘或开除事宜。第六章 公司部门结构设置总经理保安部环境部保洁部咨询部物业管理部公共关系部开发部办公室工程部人事部财务部总经理助理

20、第七章 部门职能总经理：1、 领导公司的日常工作,向公司传达满足业主和住户及法律、法规的要求的重要性；2、 以老师和学生为中心，制定质量方针和质量目标，批准公司质 量手册；3、 主持管理评审；4、 负责拟订公司年度工作计划和工作总结；5、 负责召集和主持总经理办公会议；6、 负责各单位、各部门经理和主管职务以上人员的鉴定、录用、辞退等工作；7、 负责公司重要投标书和公司所有经济合同的审批；8、 负责公司各类费用收支的审批；9、 履行公司安全，消防第一责任人的所有职责； 总经理助理：1、努力学习，积极工作，自觉遵守公司的各项规章制度。2、负责公司计划、总结、规章制度以及公文的拟稿。3、负责公司各

21、部室公文、资料的修改、校对。4、负责对外来公文签收和登记，并按办公室主任拟写的处理意见分送领导及有关部门批示和传阅。5、协助办公室主任安排好公司各类会务工作，做好会议记录，按要求编写会议纪要或决议。6、恪守保密原则，严格按工作程序办事，不散布、传播在工作中接触的公司资料、决策等保密事项。7、完成总经理交付的其他任务。财务部:1、负责公司日常财务核算，参与公司的经营管理，拟订和完善公司财务制度、会计核算制度和财会各专业体系。2、根据公司资金运营情况，合理调配资金，确保公司资金正常运转。 3、搜集公司经营活动情况、资金动态、营业收入和费用开支的数据并进行分析、提出建议，定期向总经理报告。 4、严格

22、财务管理，加强财务监督，督促财务人员严格执行各项财务制度和财经纪律。 5、负责全公司各项财产的登记、核对、抽查、调拨，按规定计算折旧费用，保证资产的资金来源。 6、负责对外投资、融资及担保、保险工作。参与公司及各部门对外经济合同的签订审核工作。 7、经营报告资料编制工作。绩效奖金核算工作、年度预算数据汇总工作。 8、收集有关单据审核及帐务处理。各项费用支付审核及帐务处理。应收帐款帐务处理。总分类帐、日记帐等帐簿处理。财务报表及会计科目明细表。 9、 统一发票自动报缴工作。税务核算及申报作业。10、 会计意见回馈及督促。税务及税法研究。11、完成领导交办的其它工作。 人事部： 一 人事部经理:1

23、、 办理员工招聘、考核、奖惩、辞退等工作。2、 负责组织员工教育培训工作，并对培训结果实施效果检查。3、 负责编制公司年度劳动工资计划，检查、了解、分析劳动工资计划的执行情况。4、 负责协助组织检查劳动纪律，针对存在的问题采取必要的措施。5、 负责协助完成劳动合同（劳务协议）的签订等工作。二 人事部办事员：1、 负责具体参与员工招聘、考核、奖惩、辞退的工作。2、 负责具体实施员工的教育培训及考核等工作，并对管理处的培训考核等工作进行指导与检查。3、 负责办理公司劳动年检工作。4、 负责劳动工资统计报表的填写和报送工作。5、 负责社会保险、劳动保障工作的日常管理，深入各部门岗位了解执行情况，随时

24、发现问题、不断改进，做好社会保险和劳动保护工作。6、 负责人力资源部各种档案的管理。工程部：1、工程维修和运行保障，合格工程维修分包商评审；各项维修保养工程和工程改造项目招投标、预算及审价、合同评审工作，为各物业项目提供工程技术支持、工程设备运行和维修评审，支持新项目做好新接管物业的移交、验收和工程管理，负责或参与有关工程设备管理文件的编制等。2、对管理处经理直接负责，确保所管辖系统设备的安全运行是主管的首要任务，主管对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任，要求每天作如下检查：主要设备的运行技术状况，发现问题立即组织处理。检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象立即纠正。现场督导重要维修工

25、程及增改工程施工，控制工作质量与进度。实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施。审阅运行报表，掌握所属系统当天能耗状况，发现异常，分析原因，及时杜绝浪费现象。3、切实执行管理处经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养制度，做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、“四不漏”（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）。严格检查督导下属。4、审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月交文员整理归档。5、负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件

26、计划，定期报送管理处经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率。6、负责装修管理中有关规定的审查和验收，确保建筑物结构安全和装修协调、统一、美观及符合消防要求。办公室：贯彻执行公司的有关决定和决议，执行经理指示，主持办公室全面工作，并对总经理负责。1、负责制定公司各项规章制度，并组织落实。2、负责撰写、审核各类应用文稿，负责宣传、公关接访联络工作。3、负责安排各种会务及做好记录，编写会议纪要和决议。4、协助总经理处理日常事务、上传下达协调部门工作。5、负责有关业务资料和信息的收集、分析，供总经理参考。6、负责市场的各类广告宣传工作。开发部: 开

27、发部是在总经理领导下专业务职于物业管理业务开发的部门。在市场经济条件下，随着物业管理市场的日益成熟，物业服务公司之间的竞争也日趋激烈。1、 开发部主要寻找新的物业来源，策划和从事各种经营项目，进化投标，参与市场竞争。例如，开办商场、餐厅、酒吧、美发美容店、文化体育场所。2、 从事物业租售代理服务、物业估价和物业中介等服务，在为学校和师生服务的同时，为公司赚取利润。公共关系部：1、 加强同社会相关部门、企业的联系，争取社会各界的支持。2、 建立和管理学校和学校档案，加强同学校的联系。3、 处理学校师生的投诉和纠纷。4、 负责公司的对外宣传和各种对外活动。5、 搞好公司内部的员工关系，协助其他部门

28、的工作。物业管理部：1、物业管理部 负责公司、管理部年度业主接待、维修保养、保安、保洁、保绿、家政和经营项目等质量提升、年度计划预算审核与平衡，并实施目标控制等管理工作；2、牵头、沟通、协调和处理服务公司、管理部的委托合同、协议或疑难问题；3、维持服务公司、分公司（合作子公司）、管理处物业管理正常运行秩序；4、负责公司、管理部所有对外委托或发包项目的审核、把关工作；5、协同负责做好新接楼盘的接管、验收、前期介入和今后管理的服务项目内容等物业管理和协调工作；6、定期与投资企业的股东进行沟通与联系，拟订年度计划与项目方案，提供完整而可靠的决策依据；7、协助做好服务标准与作业标准提升及内部审核或评审

29、工作；8、负责公司“四防一保”、社会稳定等的检查、指导、协调和应急日常处理，实施企业整体营销工作等。一 咨询部：、制定本部门的规章制度及员工守则，编制及安排各级管理员工值班表，并负责对本部门员工的工作做出安排及进行指导、监督及考核； 2、接受及处理学校投诉，并予记录，对违章操作或行为应及时制止或按规定处理，重要事件要向管理处主任报告； 3、准时安排客服管理员向学校派发各种费用的交费通知单，并督促下属及时收缴各项物业管理费及其他费用，统计各项费用的收缴率并向主任汇报。4、确保小区出租屋信息资料的完整、确切和及时性，便于人们得到咨询。二 保安部：1、维护物业管理区域的公共秩序。2、协助公安、消防部

30、门做好区域内的安全防范工作，协助业户做好防盗、防爆、防火、防灾害事故工作，发现不安全因素及时报告提出整改意见。3、 消防安全的制度建立、健全，并严格监督执行。4、 负责治安、消防安全宣传工作，收集相关信息，组织物业公司内部员工进行治安、消防知识学习和消防演练。5、 负责消防设施、消防通道的监督检查，确保消防设施处于良好备用状态，通道畅通。6、 制定治安、消防应急处理方案、防范措施。7、 熟悉市场消防器材的安装位置，掌握各种器材的作用，遇到突发事件能正确进行处理。8、 积极向用户进行遵守守法和治安防范知识的宣传。三 环境部：1、建校以来义务种植的各种树木花草;2、通过专业绿化公司设计施工完成的绿

31、化(草坪、树木、花木、绿篱等)工程;3、根据学校整体格局，认真制定学校校园绿化美化的长远规划。绿化美化是校园建设的蓝图，应包括绿化美化的平面布局。树木花草配置，花坛的设置和安排，以及人力、物力、财力的配制定规划时应集思广益、博采众长、科学论证、精心设计，力求做到实用性与艺术性、经济效益与社会效益完美结合，和谐统一。4、 根据规划，按不同绿化区域的条件、类型、作用以及植物不同生长习性，因地制宜、因时制宜地种植各种花草、树木，搞好校园花木的有机配植。四 保洁部：1、清洁工必须依时清洁大堂、走廊、楼梯等共用地方。每天对楼内外清扫，楼道内、停车场、绿化带等，保持干净，定时清运楼内垃圾。2、每日需对楼内信箱、标牌、墙面等公用部分进行保洁工作。3、每日需对楼内消防箱、防盗门、天台等公用通道的外露管理进行保洁工作。4、对楼内外来访人员的可疑情况，及时与保安员联系。5、完成保洁