商品房买卖协议合同合约协议范文示范

1、商品房买卖合同范本1、本合同文本为示范文本，也可以作为签约使用文本。签约之前，买受 人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的， 可向当地房 地产开发主管部门咨询。2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行， 供双方自行约定货补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、 增补 或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。4、本合同中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。5、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加 的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容

2、，以划V方式选定；对于实际情况 未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打X,以示删除。6、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关 证书、证明文件。合同双方当事人：出卖人：注册地址：营业执照注册号：企业资质证书号：法定代表人： 联系 电话： 邮政编码：委托代理人：邮政编码：注册地址：营业执照注册号：【本人】【法定代表人】姓名：国籍【身份证】【护照】【营业执照注册号】地址：【委托代理人】姓名：国籍：根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法 及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础 上就买卖商品房达成如下协议：第一条项目建设依据出卖

3、人以方式取得位于、编号为的地块的土地使用权。第二条商品房销售依据【土地使用权出让合同号】 【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为。该地块土地面积为， 规划用途为，土地使用年限自年月日至 年月日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房， 【现定名】【暂定名】 。建设工程规划许可证号为， 施工 许可证号为。第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为【现房】 【预售商品房】。预售商品房批准机关 为，商品房预售许可证号为。第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件 一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第【幢】

4、【座】【单元】【层】号房。该商品房的用途为, 属_结构，层高为,建筑层数地上层，地下层。该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。第六条买受人所购商品房的基本情况该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共平方米，其中，套内建筑面积平方米， 公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条计价方式与价款1. 按建筑面积计算，该商品房单价为（币）每平方米元，总金额（币） 千百拾万千百 拾元整。2. 按套内建筑面积计算，该商品房单价为（币）每平方米元。总金额（币）千百拾万千百拾元整。第五条面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面

5、积】【套内建筑面积】 （本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异， 双方同意按第 种方式进行处理：1. 双方自行约定：（1）（2）（3）（4）2. 双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起 30天内将买受人已付 款退还给买受人，并按利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在

6、3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小 于合同登记面积时，面积误差比绝对值在 3%以内（含3%）部分的房价款由出 卖人返还买受人；绝对值超出 3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。产权登记面积-合同约定面积面积误差比=X 100%合同约定面积因设计变更造成面积差异， 双方不解除合同的，应当签署 补充协议。第六条付款方式及期限1. 一次性付款2. 分期付款3. 其他方式3. 其他方式第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第种方式处理：1. 按逾期时间，分别处理（不作累加）（1） 逾期在日之内，自

7、本合同规定的应付款期限之第二天 起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 的违约金，合同继续履行；（2） 逾期超过日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出 卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之 第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万 分之 （该比率应 不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的 差额确定。第八条交付期限出卖人

8、应当在年月日前， 依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异， 双方同意按第 种方式进行处理：1. 该商品房经验收合格。2. 该商品房经综合验收合格。3. 该商品房经分期综合验收合格。4. 该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5. 但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外， 出卖人 可据实予以延期：1. 遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起日内告知买受人的；2. 3. 第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将 该商品房交付买受人使

9、用，按下列第种方式处理：1. 按逾期时间，分别处理(不作累加)1逾期不超过日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之 的违约金，合同继续履行；(2) 逾期超过日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起天内退还全部已付款，并按买受人累计 已付款的%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天 起至实际交付之日止，出卖 人按日向买受人支付已交付房价款万分之 (该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。2. 第十条规划、设计变更的约定经规划

10、部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到 买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起 10日内，书面通知买受人：(1) 该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；(2) (3) (4) (5) (6) (7) 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受 人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定 时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起天内将买受人已付款退还给买受人，并按利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。o第一条交接商品房达到交付使用条件

11、后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使 用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全， 买受人有权拒绝交 接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理： 第十二条出卖人保证销售的商品 房没有产权纠纷和债 权债务纠纷因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登 记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。 第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（

12、附件三）的标准。达不到约定标准的， 买受人有权要求出卖人按照下述第种方式处理：1出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。2. 3. 第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1. 2. 3. 4. 5. 如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1. 2. 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受 人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定 时限内通知买受人的，买受人有权退房。3. 第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后日内

13、， 将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任， 买受人不能 在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第项处理：1. 买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的%赔偿买受人损失。2. 买受人不退房，出卖人按已付房价款的%向买受人支付 违约金。3. 第十六条保修责任买受人购买的商品房为商品住宅的，住宅质量保证书 作为本合同的 附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容 承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细 约定保修范围、保修期限和保修责任

14、等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题， 出卖人应当履行保修义 务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维 修，维修费用由购买人承担。第十七条双方可以就下列事项约定：1. 该商品房所在楼宇的屋面使用权2. 该商品房所在楼宇的外墙面使用权3 .该商品房所在楼宇的命名权4 .该商品房所在小区的命名权5. 6. 第十八条买受人的房屋仅作使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人 共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施， 并按占地和公共部位与公用房屋 分摊面积承担义务。出卖

15、人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。第十九条本合同在履行过程中发生的争议， 由双方当事人协商解决；协 商不成按下述第种方式解决：1. 提交仲裁委员会仲裁。2. 依法向人民法院起诉。第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。 第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内， 空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。1. 2. 第二十二条本合同连同附件共页，一式份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人份，买受人份，份，份。第二十三条本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起 30天内，由出卖人向 申请登记备

16、案。出卖人（签章）：买受人（签章）：【法定代表人】：【法定代表人】：【委托代理人】：【委托代理人】：【法定代表人】：【法定代表人】：（签章）（签章）年月日年月日 签于签于购房补充协议购房补充协议一一房屋质量篇下：我们通过整理网友提供的补充协议，将其中涉及房屋质量的条款汇总如1墙体：住宅内部无任何裂缝；如果双方无法对是否是裂缝进行确定 的，由出卖人申请有关机构就此问题进行评价； 保温层墙壁表面平整，瓷砖地板 平整无松动、无爆裂、无间隙。2管线：管线安装与室内表面的平整，不在商品房内通行任何公用管 线，任何管道的安装不影响房屋室内表面的平整。3、防水标准：房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水

17、管与地 板结合处无漏水、渗水。4、配套设施：保证买方水、电、电话、闭路监控系统的正常使用，并 在一定时间内内保证煤气、有线电视、宽频网络入户的正常使用，以及小区内清 洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常使用。5、小区规划：买方不得擅自变更公共设施(停车场、加工层、园林绿 化等)设计和用途；车库、泳池、绿地等公共设施的权属依据国家法律和地方行 政主管部门的文件 规定执行；公共设施是小区配套，不允许用作营业性用途； 商品房楼顶和外墙所有权归全体业主，买方和物业管理公司可以无偿使用，但不 得在楼顶设置无线电发射及产生噪音或影响安全的设备和广告设施；不得在外 墙设置影响买方采光、通风

18、、安全、景观及产生噪音和污染的设施房屋质量问题无疑是所有合同、条款中的重中之重。一旦发生重大问题， 将会直接影响到购房者的入住、装修。同时，由于建筑主体结构的不可逆转性， 当您入住后再发现重大问题，往往为时已晚。因此在补充协议中约定房屋质 量的内容是十分重要的。以下问题务必要求开发商在补充协议做出明确陈述：小区规划面积问题水、电、煤气(天然气)开通时间购房补充协议一一房屋入住篇我们通过整理网友提供的补充协议，将其中涉及收房入住的条款汇总如 下：1交付程序(以下流程1-4步可在一天内完成，第5步视开发商而定， 一般在收到入住通知书三天后可提供)：(1)出卖人向买受人发出入住通知书；(2)买受人书

19、面签收“收到入住 通知书”；(如购房者对房屋质量、入住条件有异议，可拒绝签署)(3)买受人书 面签收“住宅钥匙收到条”；(4)出卖人提供住宅质量备案表；(5)出卖人提供本 住宅长度高度细节尺寸及面积测量结果；(6)上述条件缺少 任何一条，均不构成 住宅的交付。2、交付前的观察验收：买受人在出卖人所建房屋完工后，可以进入室 内进行观察，并可以聘请相关专家对其进行评价，出卖人及其聘请的机构或人员, 不得以任何理由阻止买受人及有关人员进入。买受人可以进行如下评价与验收： 质量验收、设施验收、环境验收、其他验收。3、延迟交付：当出卖人无法按期交付时，则买受人可以做出如下选择： 通知出卖人解除合同，或者

20、继续等待出卖人。详见购房合同第八条4、交付效力：出卖人将房屋交付给买受人后，买受人即享有房屋的使 用权、占有权、出租权、收益权，并有权对房屋进行装修。5、住宅质量保证书：其内容不得低于政府最低标准。6、住宅使用说明书：其内容不得低于政府最低标准。7、不可抗力明确说明(一般包括)：(1)人力不可预见、不可避免和不可抗拒的自然灾害和事件；(2)为遵守、 配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行为而引致的延误；(3)非出卖人原因，而供水、供电、供气部门未能按时接通室内外的水、电、气等设 施；8物业相关：物管公司、服务期限、管理费用(明细)、管理责任9、明确收房入住时需缴纳费用我们通过整理网

21、友提供的补充协议，将 其中涉及收房入住的条款汇总如下：1、交付程序(以下流程1-4步可在一天内完成，第5步视开发商而定, 般在收到入住通知书三天后可提供)：(1)出卖人向买受人发出入住通知书；(2)买受人书面签收“收到入住 通知书”；(如购房者对房屋质量、入住条件有异议，可拒绝签署)(3)买受人书 面签收“住宅钥匙收到条”；(4)出卖人提供住宅质量备案表；(5)出卖人提供本 住宅长度高度细节尺寸及面积测量结果；(6)上述条件缺少 任何一条，均不构成 住宅的交付。2、交付前的观察验收：买受人在出卖人所建房屋完工后，可以进入室 内进行观察，并可以聘请相关专家对其进行评价，出卖人及其聘请的机构或人员

22、, 不得以任何理由阻止买受人及有关人员进入。买受人可以进行如下评价与验收： 质量验收、设施验收、环境验收、其他验收。3、延迟交付：当出卖人无法按期交付时，则买受人可以做出如下选择: 通知出卖人解除合同，或者继续等待出卖人。详见购房合同第八条4、交付效力：出卖人将房屋交付给买受人后，买受人即享有房屋的使 用权、占有权、出租权、收益权，并有权对房屋进行装修。5、住宅质量保证书：其内容不得低于政府最低标准。6、住宅使用说明书：其内容不得低于政府最低标准。收房入住一直是购房者与开发商矛盾的焦点， 以下为开发商交房的必须 条件，您务必谨记：(一) 取得建筑工程竣工验收备案表；(二) 取得商品房面积实测技

23、术报告书；(三) 预售合同约定的其他交付条件。房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文 件。交付时，房地产 开发企业应当向预购人出具前款规定的文件；交付住宅的，还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”购房补充协议一一产权过户篇我们通过整理网友提供的补充协议，将其中涉及产权过户的条款汇总如 下：1产权证取得：(1)、所有权取得标志：所有权的取得以北京市房屋所有权证为标 准。、所有权取得时间：从_年_月 _日开始，即确认为无法取得。(3) 一旦无法取得产权证后，出卖人应当30日内立即退还买受人已经支 付的房屋款，并且赔偿买受

24、人因此而产生的一切损失。(4) 、当无法取得产权证后，买受人有权选择是否退房，如果买受人同 意延长，则可向出卖人发出同意延长办证期的书面证明。2、办理产权证费用问题：出卖人保证出卖人目前的身份系合法的出卖 人，出卖人经过审查后认为买受人目前的身份可以成为合法的购买人，因此出卖人保证买受人凭借出卖人提供的文件能够在北京市房屋登记部分机构取得北 京市房屋所有权证明，如买受人无法取得上述证明，则出卖人应当在10日内立即退还买受人已经支付的房屋款，并且赔偿买受人因此而产生的一切损失： 包括银行的贷款利息、银行的罚金、诉讼费用、律师费用、装修费用、误工费用、 无法居住而租赁房屋的租赁费 用、交通费用、因

25、重新购买房屋而产生价格上涨的损失。3、开发商代办产权证事宜：出卖人办理产权证：出卖人在买受人入住前30天通知买受人办理产权证所需要的全部材料，买受人提供全部材料后60日内出卖人将办房屋所有权证的全部资料(包括出卖人的全部资料)交付给北京 市房屋所有权证颁发机构，并且出卖人承诺在_年_月 日前为买受人办理完毕房 屋所有权证；此后买受人不能取得所有权证的， 买受人有权退房，并且要求出卖 人承担违约责任。4、退房相关：买受人提出退房要求后，出卖人除承担前述条款的义务 外，还应当赔偿买受人的因取得全部损失所支付的其他相关费用。我们通过整理网友提供的补充协议，将其中涉及产权过户的条款汇总如 下：1产权证

26、取得：(1)、所有权取得标志：所有权的取得以北京市房屋所有权证为标 准。、所有权取得时间：从_年_月 _日开始，即确认为无法取得。(3) 一旦无法取得产权证后，出卖人应当30日内立即退还买受人已经支 付的房屋款，并且赔偿买受人因此而产生的一切损失。(4) 、当无法取得产权证后，买受人有权选择是否退房，如果买受人同 意延长，则可向出卖人发出同意延长办证期的书面证明。2、办理产权证费用问题：出卖人保证出卖人目前的身份系合法的出卖 人，出卖人经过审查后认为买受人目前的身份可以成为合法的购买人，因此出卖人保证买受人凭借出卖人提供的文件能够在北京市房屋登记部分机构取得北 京市房屋所有权证明，如买受人无法

27、取得上述证明，则出卖人应当在10日内立即退还买受人已经支付的房屋款，并且赔偿买受人因此而产生的一切损失： 包括银行的贷款利息、银行的罚金、诉讼费用、律师费用、装修费用、误工费用、 无法居住而租赁房屋的租赁费 用、交通费用、因重新购买房屋而产生价格上涨 的损失。产权对购房者来说至关重要，您要想避免产权纠纷，请牢记两条：1、严格审查开发商提供的“五证”，尤其是“土地使用证”的正本记 事栏中，有无土地被抵押的标注，也可以登录“北京市房屋土地权属登记事务中 心”进行查询2严格审查购房合同第十五条，明确约定开发商在若干工作日内办理产权登记任意使用免责权 中消协点评购房合同陷阱中消协点评购房合同陷阱本周一

28、，中国消费者协会发布了对当前商品房买卖合同中突出存在的不 平等格式条款以及容易对消费者产生误导的“陷阱”条款发布了点评意见，通过对相关法规的讲解，帮助购房者对这些“霸王条款”进行了详尽剖析。单方扩大解约权实例1 ：XX居商品房认购书中规定：“若乙方支付定金之日起十 天内未能依时签署商品房买卖合同及交付首期房价款，则甲方有权单方面解 除本商品房认购书，并不退还定金。”实例2:xx花园商品房认购协议中规定，“认购方应在2003年X月X日之前前往签订商品房买卖合同，逾期者视同违约，开发商不另行催 告，本协议自然作废。”点 评意见：订立或解除合同必须在当事人自愿前提下进行，任何一方 不得擅自变更或者解

29、除。按最高人民法院的司法解释，在商品房买卖中，买受人 迟延履行债务，出 卖人要进行催告，催告后，买受人还有三个月的宽限期，如 在此期限内仍未履约，方可解约。此外，条款中所谓“违反任何条款”、“未能 依时签署”等内容都不具 体明确。这种做法客观上隐瞒了导致不能签订购房合 同的多种情况，如不可抗力、意外事件、经营者自身责任等，故意排除了消费者 与经营者协商或经催告履行债务 的可能。上述格式条款加重了消费者责任，单 方扩大了经营者解除合同的权利，剥夺了消费者依法变更、解除合同的权利，侵 害了消费者的公平交易权和自主选择权。任意使用免责权实例：某房地产公司制定的商品房买卖补充协议中规定：非出卖人 原因

30、造成的延误因 素包括但不限于：政府管制及办证行为滞后、政府市政配套 未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工 期间停水停电等。出卖人 在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。点评意见：在上述原因中，有的确实可以作为免责事由，如不可抗力等， 但也要甄别情况实 行部分或全部免责。有些则纯属开发商自身或第三方原因造 成，如承建商施工误期、因技术上需要更改图纸、因天气影响或其他异常困难及 重大技术问题不能及时解 决导致的延误等，这种情况下应由开发商向购房人承 担违约责任。其实像高考期间停工、办证行为滞后等内容是开发商可以预料并提 前做好准备的，不能作为免责事 由。而像施工

31、期间停水停电、第三人破坏等则 是第三人原因造成的，开发商应向消费者承担违约责任， 再依法律、依约定向第 三人追偿。该格式条款私自扩大自己的 免责范围，将第三方对开发商违约的风险转嫁到消费者头上，使开发商的逾期行为不必承担任何责任。（-摄影/舒东平）违约责任不对等实 例：某消费者投诉称在购房时所签购房合同中违约责任一栏有这样 一则内容：“（1）甲方须于XX年X月X日前将房产交付使用，甲方若延期交房，则每迟交一个 月，按乙方已付房款3%+算罚金，付给乙方作赔偿。（2）乙方若 未按期限向甲方缴清房款，视为违约，甲方有权从乙方已交购房款中，扣罚10%的金额作违约 金，同时不予办理进户手续。”点评意见：

32、上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等。经 营者延期交房必须等一个月后方计 算罚金，且额度仅为消费者已付房款的 3% 消费者若未按期交付房款，则立即视为违约，并扣罚消费者已交购房款的10%乍违约金。由于商品房的标的额大，双 方承担的违约金数额相差悬殊。这种条款 的实质是设置陷阱，加重消费者责任，减轻经营者责任。违反了法律的公平原则， 消费者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。签购房合同需要注意哪些问题？购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积畜、又要费心劳神 的大事，因购买商品房而发生的纠纷更是困饶购房者的一大烦心事。因此，在购买前了解商品 房的有关知识和注意事项。能够

33、对纠纷的产生起到良好的防范作 用。目前，商品房销售分商品房预售和商品房现售两种，现在试分析购买预售的商品房应注意哪些事 项。商品房预售是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工前， 将正 在施工的商品房预先出售给购买者，购买者交付定金或预付款，在合同约定的未 来一定时间拥有现房的房地产买卖行为。购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节：一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件 城市房地产管理 法对商品房预售的条件作出以下规定：1、已经交付了全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件，在未取得土地使用权的土地

34、上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开 发企业的土地使用权证，以确保该房屋的合法性。2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提，房地 产开发企业只有在其建设项目符合城市规划， 领取建设工程规划许可证后才能开 工建设。3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资 的25鸠上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建 设的稳定性和如期交房，避免开发商过分依赖预售款从事项目开发， 防止无法如期交房损害购房者的利益。4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房 预售许可证明（在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记

35、备案并取 得该局颁发的商品 房预售许可证明）。此规定的目的在于将房地产预售的活动 置于政府房地产管理部门的监督之下，从而保证商品房预售的合法性。二、了解商品房预售合同基本的内容 1主体。即房地产开发企业和购 房人，应写明双方的名称地址等。2预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所 在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工 程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交 付日期及附房屋平面图等。3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面 积、使用面积还是其他面积。4、价款。即预售商品房的价金，包括单价和总

36、价，如每平方米多少元。 我国城市房地产管理法虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定， 但对预 售款实收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定 由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房 期限可以合理顺延。6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按 时、按质、按量交房的责任。8房地产权属登记义务。9、物业管理条款。10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。11其他条款或当事人约定的条款。下面说说购买现房应注意的事项：一

37、、注意房地产开发企业出售商品房的条件 2001年4月4日，建设部 发布了商品房销售管理办法该办法自当年6月1日起正式施行。规定房地产 开发企业现售商品房应具备下列条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房 地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五） 拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备 交付使用条件，其他配套基 础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施 工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。不符合商品房销售条件的，房地产开发企业

38、不得销售商品房，不得向买 受人收取任何预订款性质费用。房地产开发企业不得米取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品 房；也不得米取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向 买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价 款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收 费用。二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容（一）当事人名称或者姓 名和住所；（二）商品房基本情况；（三）商品房销售方式；（四）商品房价款 的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）

39、装饰、设备标 准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等 配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面 积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十 一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约 定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未约定的按以下处理原则处 理：1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%，据实结算房价款；2、面积 误差比绝对值超出3%寸，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应 当在买受人提 出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支 付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时， 面积 误差比在3%以内（含3%部分的房价款由买受人补足；超出 3%部分的房价款 由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时， 面 积误差比绝对值在3%以内（含3%部分的房价款由房地产开发企业返还买受人； 绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。最后还要注意以下同方面:一是开发商的五证二书，这是最重要的 一个合法