XX大自然城市花园二期铭园定价建议

1、大自然城市花园二期铭园定价建议一、所需解决的问题1、项目住宅部分（多层和小高层）如何定价？2、项目的商铺部分如何定价？二、市场分析1、 长兴市场简况在政府宏观调控的大背景下，长兴房地产市场依然保持平稳发展态势，全县新建商品房住宅销售面积基本稳定在每年43-45 万平方米。 从销售规模来看， 作为一个县级市年商品房销售面积达到43-45 万方，可以说2005 年 -2007 年上半年长兴县房地产市场是非常活跃的，与此同时价格方面也相对较为平稳。受宏观调控和居民消费等各方面因素的影响及主要楼盘销售结束或接近尾声，商品房销售开始出现下滑，商品房销售面积增幅从2007 年 3 月的 65.7%降到 1

2、2 月的 11.6%，至今年 3 月增幅降为 -47.4% 。伴随着龙山新区的进一步建设和老城区的进一步改造，预计未来市场供应量会有所增加，产品同质化现象严重，房产市场将会面临更加激烈的市场竞争。2、 区域市场分布格局及分析目前长兴的房地产发展从传统的老城区逐渐向周边发散，相对来说，本项目所在的城东区与老城区的连接较为密切，但开发量较小，目前以城北和城西为未来主要的发展方向。老城区老城区是长兴县的市中心，生活商业配套成熟，人流量大，但土地稀缺，开发量小，开发楼盘较少。目前只有皇家湾名邸、绿城长兴广场、云宇财富城等楼盘。西城区西城区生活环境较好，但离市中心有些距离，生活商业配套不够完善。目前在建

3、及在售的楼盘有云海山庄、滨海水木花都、画溪银杏景苑等。城东区城东区配套较成熟，能满足居民日常生活所需，离市中心较近，但临近开发区，工业聚集，环境欠佳。现开发楼盘不多，目前在售的楼盘主要有通宝城，国际金座。城北区龙山新区居住环境优美，生活商业配套逐渐完善，发展前景诱人,但区域内开发量大，竞争个案多，是目前长兴房产市场竞争最为激烈的一个区域。目前在建及在售的楼盘有国兴龙山雅苑、镜水蓝庭、庆盛君悦华府、东盛华庭、新城丽景等。3、 市场特征产品形态从产品形态方面看， 多层、小高层是长兴房地产市场的主力 。其中多层的接受情况明显高于小高层。户型面积从户型面积上看，90-130 三房是市场上最畅销的户型。

4、总体来说当地对套型面积要求适中、一般自住型客户都要求三房。价格从价格方面看，目前长兴老城区价格基本都在5000 元 /平方米以上，绿城项目高层的均价已到达6800 元 /平方米，其他各区的楼盘由于档次差异化较大，价格也较为参差不齐，普遍集中在4000-6000 元 / 平方米之间，少数品质较突出的别墅物业价格已到达 9000-10000 元 /平方米。建筑风格基本可以分为现代风格和新古典主义两种。其中新古典主义的四个项目中，有三个为绿城东方建筑设计院或绿城建筑设计院设计，建筑风格与绿城桂花城系列基本一致。本项目住宅部分建筑风格尽管与桂花城不完全相同，但整体上均呈现出典雅温馨的气质。后期推广中建

5、议避免以新古典主义的气质（安宁感、归属感等）为主要的诉求点。配套长兴当地楼盘配套相对较弱、园区服务缺失。 龙山新区的以依靠新区的市政规划（如行政中心、文化广场、市民广场、图书馆、大剧院等）作为配套较多，老城区的项目则依靠市中心成熟的配套。只有龙山雅苑、水木花都、风铃绿洲三个项目有成规模的配套。4、 区域商业表现1)沿解放西路商业是长兴县最繁华的中心地段，两旁店铺密集， 基本无空闲商铺；2) 从业态分布来看，基本涵盖了长兴市民的所有消费领域，档次高低不等；3) 该区域范围内的在售商铺竞争较少，本案价格有上升的空间。三、定价思路考虑因素：市场需求目标客户对项目所在片区的可接受价格限度；项目成本含地

6、价、 建筑工程、财务成本、税费、利润、及管理费用等；市场价格市场同类项目的价格水平和品质对比以上 3 个方面分别决定了本项目定价的上限、下限和定价区间。四、可比楼盘选择产品定位可比性物业、产品类型区位可比性环境、交通和周边配套等五、竞争楼盘分析皇家湾名邸楼盘形态：多层、小高层楼盘位置：沿解放东路总建筑面积： 14万总户数 255 户开盘时间：2008年 12月 20日交付时间（一期） ： 2009 年 12月 31日目前价格：项目总体均价 5300 元 / 平方米多层均价5700 元 / 平米左右目前销售状况：现推出为17#， 21#， 22#， 27#4 幢多层，目前只剩余顶楼加阁楼的房子和

7、一楼的房子现推出 160 平左右的顶 +阁户型做特价房，价格 4088 元 /平米，该户型房型的缺点是卧室开间太小。项目点评：皇家湾名邸最大的卖点是区位，但是从小区的规划和景观布置来看，整体不太理想，虽然是多层的物业类型，但楼间距过分狭小，这也是影响一层房源销售的重大原因，另外户型好坏差异较大，剩余顶加阁的房源户型普遍较差，加上面积较大，即使平均价格在4500 以下，也存在较大的销售障碍。按照目前的状况，对于本项目而言，基本不构成竞争威胁。竞争楼盘选皇家湾名邸通宝城绿城长兴广金宇金成广国际金座通宝城二期楼盘形态：多层、小高层、高层总建筑面积：约 10万平方米规划户数800 户开盘时间：2008

8、 年10月 08日交付时间（一期） ：2010 年 12月 20日目前价格：小高层均价4900 元 /平米，多层均价 5200元/ 平米，阁楼3200 元 /平米。目前销售状况：已推出房源为小高层14， 15，16， 22，23， 24 和多层 25， 26， 27。小高层边套面积为130 137 平米，中间套面积99 平米多层边套面积为131 平米，中间套面积128 平米27#为 4+1 ，25#26# 为 5+1所有阁楼都为平层。小高层只有8 楼以下房源基本售罄，多层只剩余1， 2 楼和顶加阁的户型。沿明珠路商铺基本在32000-35000 元 /平米左右。项目点评：通宝城二期所处位置与市

9、中心相隔不远，但就二期目前的周边环境来看，尚缺乏生活氛围，因此制约了其价格的上升。从项目目前的小高层去化情况来看，价格是决定因素，购房该区域房源的客户的购买能力相对有限。欧尚超市已经投入建设，预计在下半年即将开业，将给此区域的升值带来巨大的促进作用，因此项目在未来的潜力巨大。因此，如若本案在下半年开始销售，通宝城将是比较大的竞争对手之一。绿城长兴广场楼盘形态：小高层 / 综合商业楼盘位置：湖州长兴县人民广场区域总建筑面积：约 33 万平方米规划户数 800 户开盘时间：2008年 12月 20日交付时间（一期） ： 2010 年 10月 1 日目前价格：高层均价 6800 元 /平米，商铺30

10、00-35000 元 /平方米，二楼15000 元 /平方米目前销售状况：一期除 4#都已推出（ 1#， 2#，3#， 5#，6#）住宅均价 6800 元 /平米，商铺基本在 30000-35000 元 /平米。1#2#为小户型，其余为大户型。剩余房源在各楼层和各户型都分布平均。有 2 间大户型的样板房，硬装2000 元 /平米。项目点评：绿城以它优越的品牌优势，加上占据长兴市中心的绝佳位置，长兴广场的地位无可匹敌。加上长兴地区居民习惯于中心居住的习惯，他必将网络长兴市场的大部分的高端客户。严格意义上来说，本项目的客户群与绿城只存在较小部分的重叠，因此可比性有限，商业部分可供参考价值相对较高。

11、金宇金成广场楼盘形态： 高层 / 综合商业总建筑面积 ：约 2.9 万平方米开盘时间： 2006 年 11 月 28 日交付时间（一期） ： 2008 年 1 月 31 日目前价格：住宅均价4000 元 /平方米，沿明珠路商铺23800 元 /平方米（ 2008 年销售价格）目前销售状况：商铺已全部售罄，高层住宅剩余房源都位于10 楼以上和5 楼以下。项目点评：以金成广场所在的地理位置，其定位的价格都处于较低的位置，尤其是住宅价格，究其原因主要在于：第一、高层建筑的形状为扇形，因此导致每一个户型都为扇形，第二，开发商对于本项目的宣传没有到位，或者开发商对本项目利润要求较低。金成花园与本案仅一路

12、之隔，就位置来说具有相当的可比性，但由于金成广场特殊的定位，加上销售已进入尾盘阶段，目前不存在太大的可比性。国际金座楼盘形态： 多层 / 小高层 / 单身公寓楼盘位置： 西靠明珠路 ，国际大酒店北侧总建筑面积 ：约 55371 万平方米开盘时间： 2009 年 2 月 18 日交付时间（一期） ： 2011 年 6 月 30 日目前价格：现推出的4、 5、 7、8、 9 幢均为小高层部分，均价层差 80-100 元 /平米。4500 元 /平方米目前销售状况：总共 340 套，现余114 套，去化率62.5%项目点评：该项目的优势在于城东区域，拥有一定的区域优势，加上小面积户型占多数，因此部分

13、房源去化较快，但由此带来的户型上弱势不可忽视，部分大面积的户型由于朝向和采光度不好，会成为销售的难点。该项目在小高层的定价方面对本案具有一定的参考价值。云宇财富城楼盘形态： 2 幢高层、 2 幢小高层楼盘位置： 湖州长兴县人民路与长海路交汇口总建筑面积 ：6 万平方米开盘时间： 2008 年 9 月 6 日交付时间（一期） ： 2010 年 6 月 30 日目前价格：项目总体均价5200 元 / 平方米目前销售状况：目前推出1、 2、3、 4 幢小高层，一共219 套，剩余65 套剩余房源基本集中在高层次，和部分5 层以下的位置。项目点评：该项目区位较好，周边生活和娱乐配套齐全，100-110

14、 精致二房，120-150 舒适三房，高层最高5880 元/ 平方米，自开盘以来销售态势趋好，但由于部分高层随着楼层的上升价格趋高，在一定程度上影响了销售的速度。在同属于中心位置的高层和小高层楼盘，云宇财富成与本案有一定的可比性六、项目分析优势（ S）机会（ O）位于解放东路一侧，与县中心距离短，区域认可度高。09年以来，楼市逐步复苏，成交小区内外配套完善，生活学习等便利；城东楼盘少，产品单一，竞争有项目一期已入住，拥有较好市场口碑；政府出台的各项新政为楼市的复户型配比合理，适应市场需求中央 CBD的启动建设一期成熟，社会口碑良好临近欧尚超市建设增加城东置业城东第一大盘，品质、口碑影响大劣势（

15、 W）威胁（ T）对比市场产品无明显特色和优势；市场竞争激烈， 龙山及市区项目距离开发区近，区域环境及印象稍差；户；明珠路与老城区隔断，心理有一定影响；短期内的市场不乐观，前景预期从已有客户积累和房交会上客户的反映来看，客户对本案的地段和品质都较为认可，加上09 年市场开始出现逐步回暖的迹象，因此我们认为本案的销售不存在太大的抗性，而在这样的情况下，价格的制定变得尤为重要，合理的价格可以保证资金回笼的速度和开发商利润的最大化；从房交会客户登记资料显示，多层购买意向的客户占很大部分，考虑到本案多层房源很大部分为拆迁户安置房源，因此建议适当拉大多层和小高层的均价，以平衡销售；从长兴市场目前小高层的

16、销售状况可以看出，客户普遍购买中间部分的房源，高层位置由于价格偏高，销售速度明显滞后，因此建议价格制定时可以适当减小层差价格，以求房源能平衡去化。七、核心均价形成住宅部分均价1、可比楼盘比较打分项目比较皇家湾通宝城二绿城云权重名邸期长兴广场金成广场因素财位置升值潜力54535环（ 50%）77576区域印象境景观资源31231交通101071010片教育配套55454区生活配套1515111414配文化配套55454套项目规模32231规划设计53351小区智能化43343本体素质建筑材料42343（ 30%）小区配套42343小区园林31231车位比43332建筑外观32232物业管理（10

17、%）品牌64463收费43322开发承建（10%）开发商品牌10%66108小计100%787294733、可比楼盘权重确定权重大小取舍依据： 该项目位置、 楼盘进度、 楼盘状态及对本项目的影响度等项目名称皇家湾通宝城二期绿城长金成广国际金云宇财名邸兴广场场座富城105权重30%30%10%15%均价（元45/平方53004900-500068004000005200%米）4、核心均价合成初步核心均价合成表（权重值）实收均比较均楼盘所占楼盘权序比较项价价重价得分比值权重号目名称（元/平（元/ 平（元/平（10%）方米）方米）方米）1皇家湾530080/785435301631名邸2通宝城490

18、080/725158301547二期3绿城长680080/94578710579兴广场4金成广400080/73438310438场5国际金450080/7051435257座6云宇财520080/81526515770富城总计5222参照可比楼盘比较得分、可比楼盘的市场销售均价与可比楼盘的权重设定进行加权平均，得到本楼盘的核心均价（参考实收均价）为5222 元/ 平方米因此我们建议，本案高层和小高层的均价为层均价 5500-5700 元/平方米。5250 元/平方米， 多商业部分均价1、本项目周边商业分析本项目位于明珠路和解放东路交叉处，就商业环境来说，解放东路和解放西路相隔明珠路，商业繁华程度便明显不如解放西路；解放西路靠明珠路一端，目前商业比较杂乱，沿街商铺多为陈旧的个人房屋开辟，因此影响这一块商业价值的提升，金成广场沿明珠路商铺尚有多间空置；未来本案二期小区建成，可以将解放西路和解放东路的商业联成一体，加之项目沿明珠路综合商业体的落成，将带动这一区域的繁华。2、可比楼盘商铺价格项目名东润名皇家湾名邸通宝城金成广场绿城长兴广场称邸商铺位沿明珠沿解放西路沿县前东街沿