物业管理标准化手册--前期介入

1、 权威物业管理资料物业管理标准化手册(第二版)第一编 物业业务管理作业指引第一部分 物业新项目接管入住作业指引 2一、新项目前期介入 2第一章 物业新项目管理服务机构筹建 2第二章 物业费测算 8第三章 新项目前期介入作业指引 13二、新项目承接查验 16第一章 承接查验的准备及实施 16第二章 承接查验重点及原则 17第三章 验收标准 17第四章 注意事项 20第五章 区域公司应移交的资料 22三、新项目入住管理 26第一章 入住管理的准备工作 26第二章 入住手续的办理 27物业新项目接管入住作业指引一、新项目前期介入第一章 物业新项目管理服务机构筹建一、机构设置（一)物业新项目管理服务机

2、构筹建人员应根据物业管理方案确定的机构设置及人员编制，筹建项目管理部。（二)机构设置原则：根据物业项目经营管理的规模、复杂程度、智能配套、楼宇类型、数量、档次、功能及设施配备、周边环境，以及区域公司对物业管理服务的要求等实际情况，本着规范管理、精干高效的原则设置项目管理部。（三）物业项目架构设置图在每个物业项目设立一个项目管理部，管理部下设四个部门，如图：项目管理部环境管理组保 安 组工程维修组客服组二、管理层级项目管理部管理结构分为：经理、主任、操作层三个管理层级。三、岗位编制(一)编制原则：1、岗位设置：经理、主任（工程主任、客服主任、环境主任、保安主任）、管理员（客服、前台、收费、行政、

3、人力）、主管、操作人员（维修工、保安员、绿化员、保洁员）。2、人员编制：结合管理类型、管理面积、服务标准、硬件配置等因素，合理配置各岗位人员。3、合并满负：提倡精简高效，一专多能、分工不分家，各岗位工作量应尽可能饱满。（二）定编程序1、遵照安联集团的“三定”方案，根据区域公司提供的物业类型、物业面积和规划方案、物业服务要求，制定物业服务方案、人员编制和成本预算，依据成本预算确定物业服务费标准。2、人力成本占总预算的比例因物业类型、南北差异、项目大小、含不含公共区域能源费等多方面因素，约在30%-80之间。注：物业类型、南北差异、项目大小、项目规划、施工质量等因素均影响较大，(三)岗位编制要求：

4、按需编制。1、保安岗的定编应综合考虑社区特点：如出入口的多少、智能化程度、封闭开放式管理模式、周边的治安状况等因素。常见岗位归纳如下：岗位性质岗位类别工作场所现场需求编制方法固定岗门岗和大堂岗人行出入口控制行人进出 按岗定编，全天轮岗控制中心岗(含消防)控制中心控制中心监控 按岗定编，全天轮岗形象岗大门或大堂展示形象、接待引导 按岗定编，部分日间岗巡逻岗巡逻岗楼内外治安工作量按楼栋设置车场岗车场门岗车辆出入口控制车辆进出 按岗定编，全天轮岗车场巡逻岗停车场车场巡逻工作量按地形设置机动岗检查岗现场全程监控临时替补班组长兼任2、保洁岗的定编应根据物业类型综合考虑，常见岗位划分如下：岗位类别工作场所

5、现场需求编制方法楼内岗楼道、大堂、电梯、地下室等楼内保洁工作量按单元或楼层设置楼外岗楼外公共区域庭院保洁工作量按面积或区域设置垃圾清运岗楼外指定区域生活垃圾收集、清运按照当地情况设置3、绿化岗的定编应根据绿化面积及园林复杂程度，一般按人均养护面积约4000平方米分配（华北区域）。例如：绿化面积2.7万平方米，配备绿化工6人、绿化主任1人，人均养护面积为3900-4500平方米。4、工程技术岗的定编应根据项目配套设施、设备的数量和复杂程度、工程施工质量的需求，综合进行考虑。四、岗位培训(一)对新到岗人员进行上岗培训和考核，确保其熟悉岗位职责、专业技能、服务礼仪、规章制度，达到上岗要求。(二)较为

6、切实有效的岗位培训是以老带新的入职引导人和接班人制度。(三)培训内容及效果参考如下，具体培训工作由人力资源及行政部统一制定实施。培训内容效果要求企业文化及管理制度了解企业文化，遵守企业各项制度物业管理概论了解公司主营业务及专业知识员工通用礼仪掌握员工礼仪规范要求职业安全及急救常识掌握职业安全、紧急救护的知识和要求物业管理法规常识了解行业内的法律法规，尽快掌握与岗位相关的各项政策法规品质管理基础了解公司质量管理体系和品质控制制度，掌握各自岗位的操作程序和管理规范专业技能熟悉本岗位工作要求及操作规范。五、规范建设(一)筹备人员应根据集团、公司相关管理规范，完成项目管理部规章制度的起草、编制，包括：

7、1、安信联行物业管理标准化手册、安信联行物业视觉识别系统手册等（手册在物业公司品质管理部保管，根据业务需要运用到项目管理部）的运用。2、项目管理部组织架构、岗位职责等。3、项目管理部内部运作制度等。(二)筹建人员应根据项目新增业务、设施及其它情况负责相关作业规程、支持性文件的补充编写，(三)项目筹建人员应负责了解并收集有关物业行业的法律法规、地方行政规章等，包括（不限于）：1、国家有关物业管理的法律法规和规范性文件要求，2、所在地的政府、行业主管部门和立法机构颁发的有关法规、条例、规定等规范性文件要求。包括从业资质、承接查验、装饰装修管理、房屋修缮养护、住宅社区管理、服务收费、维修基金、业主委

8、员会、房屋租售代理、绿化环境管理、消防、特种设施设备、岗位培训等。(四)物业筹建人员应负责完成与业主（用户）的权利、义务、行为、活动相关的，各类房屋使用及公众制度等物业管理规定的编制，包括：1、前期物业服务委托合同。2、临时管理规约（或管理规约）、业主手册。3、社区公共部位、公共设施使用管理规定。4、装修管理规定。5、消防管理规定。6、停车场管理规定等。(五)项目管理部应根据国家考评标准，结合当地物业管理规定、物业运营服务需要编制文档分类目录。保证文档资料完整，易于查找和识别。(六)筹建人员应统一对项目管理部各类纸质/电子文档进行编号。(七)编号规则应按规定的编码原则执行。(八)项目管理部应按

9、安联集团档案管理规定对档案收集、整理、分类、保管、查阅、交接、销毁等进行档案资料管理。并在文件夹（盒/袋）封面或侧面应有标识，上面注明目录号、文档标题等。文件夹（盒/袋）应有卷内目录，详细列明卷内的文件资料。(九)文档目录执行安联集团“档案资料明细”的规定。六、物资装备项目管理部筹建人员应根据制订的物业管理方案及项目配套确定所需的物资种类、性能、级别、数量等，制订购置计划，并按相关规定，经过询价、评估、报批等手续后，进行相应的采购、配置工作，包括：办公用品：办公桌椅、文件柜、钥匙柜、文具、信笺、白板等。(一)办公设备：打印机、复印机、电话、传真机、保险柜、验钞机、饮水机、空调、电视机、音响等。

10、(二)后勤服务设施：餐具、厨具、灶具等食堂用品，宿舍桌椅、衣柜、床架、被服、排气扇、热水器等。(三)网络设备：电脑等。(四)清洁及绿化设备和工具：洗地机、吸尘器、喷雾器、垃圾筒、剪草机、绿篱剪、高枝剪、花铲、铁锹、手推车、水管等。(五)安全设备和工具：岗亭、对讲机、电警棍、手电筒、消防器材及工具等。(六)维修设备和工具：电焊机、切割机、冲击钻、应急灯、管道疏通机、维修梯等设备，及相关家庭维修用工具物品。(七)工作服：保安员、保洁、维修、会所、管理人员等工作服装，数量和配置可根据项目档次、类型自行拟定，服装款式、颜色须可参照安信联行物业视觉识别系统手册相关规定执行。七、物业管理用房(一)筹建人员

11、应根据国家或当地物业管理法规的规定，结合项目规划及管理规模，与区域公司确定管理用房面积及位置分布。(二）筹建人员应科学规划、合理布置各类功能的管理用房，管理用房功能涵盖：办公室、会议室（培训室）、档案室、客户服务中心、监控中心、仓库、员工宿舍、食堂、洗手间等。(三)筹建人员应关注食堂、员工宿舍等后勤用房的安排、装修和配置。八、标识系统的配备筹建人员应根据项目情况系统规划现场标识，关注所有标识的设计、制作和安装，详见安信联行物业视觉识别系统手册。九、公共关系的建立(一）筹建人员应积极、主动对外建立、协调各类与本项目业务相关单位、部门的公共关系。(二）与工商、税务、物价部门建立良好的公共关系，办理

12、项目工商注册登记、物价申报工作。(三）与公用事业单位建立良好的公共关系，包括：自来水公司、供电局、燃气公司、有线电视、电信局、邮政局、供暖公司等，办理水、电、煤气、有线电视、电话、网络、通邮、供暖等的开通手续及相应的抄表到户业务。(四）与辖区派出所、街道办事处、居委会、市容环卫、交管、消防部门等建立良好的往来联系，协调理顺项目周边系列关系：协调项目治安外援方案，咨询外来人员管理办法和宠物管理办法；理顺项目所属街道、户籍管理、计生工作等关系；协调落实项目自有垃圾堆放清运及周边环卫责任范围等事宜；协调项目商铺管理、装修管理违章处理程序，争取对住户违章、纠纷行为的制止和执法支持；规范项目内道路及主出

13、入口各类交通标识、安全运作规则。(五）与消防部门取得联系，参与消防的接管，取得消防部门对物业的技术支持和指导。十、印鉴证照的办理筹建人员应及时办理项目管理部正常经营所需的各类证照，证照名称、颁证单位及符合相关要求十一、开办费测算(一）物业筹建人员应负责项目开办费的测算。(二）前期开办费用构成包括：前期物业服务人员工资、办公用品、服装费用、维修费（工具、材料）、绿化清洁费（工具、材料等）、保安用品、入住物资、物业用房及装修、家具电器等。(三）前期开办费用前期开办费参考标准：各类城市构成（元/平米）住宅大厦（商业）一类城市3.08.0（不含空调、供暖）二、三类城市2.06.0（不含空调、供暖）第二

14、章 物业费测算物业费的测算一般采用列举法和倒推法两种测算方法。列举法一般适用根据预定的物业管理标准，测算出物业费单价。倒推法一般适用根据预定的物业费单价，测算出合理的物业管理服务承诺。一、在实际操作中，两种方法可结合使用，互相印证。(一)列举法中所预定的物业管理服务标准，是根据被测算物业的基本情况、客户需求和区域公司整体要求，按地方政府行业主管部门颁布的物业管理服务标准来制定的。(二)倒推法中所预定的物业费单价是根据对当地物业管理行业情况进行考察、调研、分析，参考当地同类型、同档次物业收费价格的基础上核定。(三)将列举法测算的物业费标准，与倒推法测算的物业费进行综合，在收支平衡的前提下，得出一

15、个合理的物业费标准和各项费用构成。(四)为了测算的方便，将所有费用按物业管理服务的性质和类别等分别归类核算，即：人工费用、行政费用、财产费用、物料消耗、物业公共费用、其它费用。(五)注意事项：1、南北差异，注意南北地域在设备、设施方面的不同，从而带来的测算上的差异。2、法规差异，注意各地在劳动法规、保险条例、征收税率方面不同而带来的费用测算上的差异。(六)物业费测算公式为：1、单种物业类型项目的物业费测算物业费单价所有费用的总和参加测算的物业总面积2、多种物业类型项目的物业费测算需分类型分别测算：类型n物业费单价类型n所有成本的总和类型n参加测算的物业面积不可分割费用（如：管理人员成本、固定费

16、用成本等）按各类型物业其它费用总和的比例分摊。(七)物业收费面积的确定物业收费面积的依据是区域公司提供的物业资料（以提供给营销部门的售楼面积为准，如有当地政府主管部门所批复的确权面积报告则以此报告为准）。注:如购房合同中面积已包括分摊公共面积，则按此面积直接统计，如个别地区法规要求合同中按套内面积计或按套计，则应加入分摊管理费面积。二、列举法测算(一)人工费用（单位：元/月）1、组织架构的确定根据项目经营管理的规模、复杂程度、智能配套、楼宇类型、数量、档次、功能及设施配备、周边环境、以及委托方对物业管理服务的要求等实际情况，对组织架构、岗位编制进行预测。2、人工费用的测算根据确定的组织架构，遵

17、循相关法规要求、公司薪金福利标准进行人工费用的测算。人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、培训费、服装费、其他等。3、工资的测算根据确定的组织架构，按照公司薪金福利标准的规定进行人员工资的测算。 人员工资构成表 （单位：元）序号名称工资标准人数工资金额（月）1经理工资标准人数2经理助理工资标准人数3人力行政人员工资标准人数4技工、维修人员工资标准人数5保安人员工资标准人数6保洁人员工资标准人数7绿化人员工资标准人数8其他人员工资标准人数合计4、工资附加费（单位：元/月）。按照政府规定及公司薪金福利标准进行工资附加费的测算。工资附加费计提的标准按国家规定的标准计提

18、。5、社会保险费的测算（单位：元/月）。按照当地劳动部门的规定进行社会保险费的测算（一般户口所在地与非户口所在地的标准差异较大，在测算时请注意区分）。6、培训费：按国家法律法规及公司相关规定测算。7、服装费：按公司工装管理规定进行配置。同时，按照服装的制作成本和使用年限进行分摊。8、其它未列入前七项但计入人工费用的，如员工活动费用等。(二)行政费用（单位：元/月）1、低值易耗品购置费用2、项目管理部办公用水、电费水费根据项目水费的使用情况（包括饮用水）；电费根据项目的照明、空调、办公设备配置的情况。3、办公设备维护费用主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。4、通讯费物业管理所需

19、的通讯费用。其中包括：手机费、电话费、网络通讯费、其它通讯费用。5、交通费根据业务的需要，估算出每月外出办事的交通费用。项目的地点、公交成熟程度对此项费用影响较大。 6、交际应酬费召开业主大会、创优时，此项费用变化较大。7、电脑维护费用根据项目配置的电脑数量以及项目业务的需要确定电脑维护费，包括电脑的升级、维护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等。8、报刊资料费因管理需要订购的资料、书籍、报刊、杂志等费用。9、咨询及诉讼费聘请法律顾问的费用分摊，业主拖欠物业费向法院提请诉讼的诉讼费。(三)财产费用（单位：元/月）1、折旧费用项目管理部正常管理服务需要所购置的固定资产（单价在2000元以上，使

20、用年限超过一年），按使用年限进行折旧。固定资产包括：办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜、交通工具等。清洁绿化工具：洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等。2、资产的摊销项目前期发生的开办费按前期物业服务委托合同的期限进行分摊。分摊费用开办费发生的总额委托的管理年限12月3、固定资产的折旧费前期购置的固定资产，按安联集团规定的固定资产折旧率计提。4、员工宿舍租金5、（财产）保险费（公共设施、设备购买的保险）保险费（须投保的公共设施、设备）总金额保险费率保险受惠物业总面积(四)物料消耗（单位：元/月）。1、保安物料消耗根据物业管理所需配置的保安器材，按照实际使用

21、年限进行摊销。2、保洁物料消耗根据物业管理所需配置的保洁材料，按照实际使用年限进行摊销。3、环境、绿化物料消耗。根据物业管理的绿化面积及绿化品种，按养护的需要测算材料的消耗。包括楼道绿化盆栽放置及裙楼绿化、施肥、杀虫、植物药剂、社区消杀等。4、物业维修物料消耗。根据社区配置的设施、设备的清单，按照设备的每天实际运行情况进行维修物料消耗的测算。(五)公共费用的测算（单位：元/月）1、公共电费：根据社区设施、设备的清单，按照设备的功率、每天实际工作时间、耗电等进行公共电费的测算。包括：(1)电梯系统电费；(2)公共照明系统电费：含室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊、消防楼道、停车库、社区公共景观

22、等所有照明系统的电费；(3)供配电系统电费，其中变压器电费各地供电收费政策可能有差异，以各地供电部门的收费标准为准；(4)消防系统电费，含消防水泵用电，送、排烟风机用电，中央控制室用电；(5)给排水系统电费，含供水变频泵、潜水泵等；2、公共水费（水费单价均含排污费、加压费、南水北调费）：(1)绿化水费，根据社区绿化面积确定；(2)清洁用水，根据清洁面积测算；(3)景观用水，根据社区景观的数量测算；3、电梯运行费：(1)电梯保养费；(2)电梯年检费；4、社区文化费用：根据社区的本年度社区文化计划确定所需的费用。 5、垃圾清运费：根据社区每天垃圾量确定。(六)其它1、税金的测算（单位：元/月）根据

23、国家规定计提。2、管理酬金的测算（单位：元/月）按照法规规定的10%计提管理酬金。3、不可预见费该项费用按总支出的3%（参考值）计提(七)计算各类物业收费标准根据测算出的总成本，按各类分摊管理面积，填写管理费构成明细表，计算出各类物业费的收费标准。 管理费构成明细表 （单位：元/月.m2）项目人工费用行政费用财产费用物料消耗社区公共费用其它分摊面积收费标准住宅商业写字楼会所别墅合计注：被测算的物业可能存在以下几种情况：同一单体同一用途；同一单体不同用途；不同单体同一用途；不同单体不同用途。这样除了不同物业单体的管理服务费标准不同，即使对同一个物业单体，例如综合性物业，既有商业部分，又有住宅或写

24、字楼部分，也会出现同一个物业内有不同的收费标准的情况。各类管理费的测算还应参照当地政府制定的物业收费指导标准及相关规定。三、倒推法测算(一)根据对当地物业管理行业情况进行考察、调研、分析，参考当地同类型、同档次物业收费价格的基础上核定。(二)根据物业面积计算出总收入。(三)按成本比例经验值分别计算各项目所分摊费用(参见下表)。高层社区管理成本构成比例经验值（仅供参考）项目人工费用行政费用财产费用物料消耗社区公共费用其它比例40%5%5%10%25%15%(四)按各项目分摊费用推测出合理的物业管理服务承诺（推测方法是按列举法的细分内容，倒过来推测）。第三章 新项目前期介入作业指引物业新项目确定后

25、，为了能够从物业管理运作及使用的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套安装、管线布置、隐蔽工程、施工质量、开盘营销、客户资源、业主沟通联谊、竣工验收、交房入住等多方面提供有益的建设性意见，协助开发商把好整体设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关。确保物业的设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，物业公司新项目管理服务机构筹建人员，除依据第一章的要求做好项目管理部的筹建工作外，应全程参于区域公司新项目的开发。一、 项目规划设计阶段 (一)工作任务：全面了解新项目的综合规划设计情况，就项目整体的环境布局、功能规划、楼宇设计等，提出方便生活、便于管理的合理

26、化建议。解答区域公司提出的关于物业管理相关的法规、政策等问题；提供相关法规、政策文本；从物业管理角度提供专业咨询、服务，以降低成本，提高效益。(二)要求：参加项目规划论证、图纸会审。从项目定位、业主实际需求、物业使用功能、物业行业管理等多方位，提出物业管理方的意见和建议。(三)注意事项：总体布局合理、配套设施设备满足居住和管理需求，。二、建设施工阶段(一)工作任务：现场跟进，监督施工质量、考评功能效果，及时与区域公司相关部门和人员沟通对接，有效解决质量和功能缺陷等问题。在区域公司需要对物业设施设备系统进行增加、减少或改动时，应协助开发商进行整改，并提供切实可行的方案和解决办法，确保系统的稳定。

27、根据区域公司的要求，对分项工程（如：设备安装调试、土建隐蔽工程等）提出缺陷整改建议，确保工程质量。(二)要求：定期参加工程会议，了解、掌握工程进度特别是隐蔽工程情况，熟悉主要材料及厂家，并建立友好关系，参与配套设施施工、安装的跟进，了解、掌握并记录设计变更情况，提出成品保护要求及措施建议。(三)注意事项发现质量问题要及时填写维修单，并向工程反馈整改情况和结果。对设计不合理的要呈报文字变更意见。了解设备到货拆箱验收、安装到位情况，并即时做好相关文字记录。三、营销推广阶段(一)工作任务：在项目开盘之前协助区域公司编制临时管理规约，与区域公司签订前期物业管理服务委托合同、制做小区住宅及商业装饰装修管

28、理规定以及前期物业管理服务合同(与买受人)等文件。在项目营销推广阶段向买受人公示以上相关文件。并全程宣传推介物业公司并征求准业主对管理服务的需求。配合区域公司适时开展购房客户联谊活动。可按照区域公司要求对销售人员进行物业管理基础知识专业培训，(二)要求：适时参加营销推广会议，了解、掌握销售卖点及相关承诺，认识结交准业主，增进理解，扩大客户资源，建立情感基础。配合区域公司营销宣传、推广的需要，提供物业公司简介、主要业绩证书、在管物业图片及资质等级证书等资料。(三)注意事项：提示区域公司注意样板间视觉感观效果和使用功能的完善，不做超出配套硬件功能以外和物业公司管理服务职能以外的承诺。注意保护购房客

29、户信息安全。四、竣工验收阶段(一)工作任务：协助区域公司进行项目竣工报验及综合验收工作。(二)要求：在项目竣工报验及综合验收之前，将现场跟进情况汇总整理。对前期跟进中发现的施工质量、缺陷等己建议整改的问题，进行全面复检复验，并将复检复验结果和措施及建议等知会区域公司。对可能影响综合验收的施工项目和部位，应提前预判，与区域公司共同商订应对措施和解决办法。在综合验收过程中，在条件允许的情况下，应全程跟进，全面了解验收结果。如条件受限，则应对重点项目和重点部位进行跟进和了解。(三)注意事项：竣工验收完全以区域公司相关部门及人员为主，物业公司介入人员不得随意发表意见，但应作好相关记录。二、新项目承接查

30、验第一章 承接查验的准备及实施一、验收准备：(一)物业新项目管理部（以下简称项目管理部）接到区域公司相关部门的承接查验通知以及交工标准后，成立验收小组，确定验收小组成员。(二)由验收小组成员编制物业承接查验作业方案。(三)项目管理部负责在验收前7日将验收所需专用工具及表单准备齐全。(四)项目管理部应对参与验收人员进行承接查验流程、验收技能培训。二、验收实施：(一)验收小组成员根据单项验收表(包括：绿化环境工程单项工程验收表、土建单项工程验收表、水暖工程单项验收表、电气工程单项验收表以下同)/物业验收汇总单分专业进行验收。(二)验收小组按各专业验收，验收房屋使用功能、机电设备、环境绿化、建筑外观

31、等，将验收情况详细记录在单项验收表/验收汇总单中。(三)验收小组负责分组单项验收，在单项验收表上记录，同时进行汇总。查验中发现质量问题，由验收小组填写工程质量（功能）缺陷整改通知单交由区域公司组织施工单位进行返修，直至复验合格后办理移交。(四)项目管理部与区域公司相关部门经共同验收完毕，在物业验收汇总单共同签字认可后方可办理移交手续。(五)项目管理部按照接管资料移交清单（包括：工程技术类接管资料移交清单、规划档案类接管资料移交清单、入住管理类接管资料移交清单、项目产权类接管资料移交清单）与区域公司相关部门办理移交手续，并在物业接管验收资料清单共同签字确认。(六)新项目承接查验完毕否，项目管理部

32、将全部相关资料整理存档备案。第二章 承接查验重点及原则一、验收重点(一)建筑结构、配套设施的使用功能方面（例如：门窗、卫生洁具、 电视电话） 。(二)工程图纸是否与实际结构相符，管线是否能够正常使用和运行，水暖电各项功能能否安全使用。(三)对于检查出来的设计及施工问题，应在单项验收表/物业验收汇总单中作详细记录，书面反馈区域公司相关部门。二、验收依据(一)区域公司提供的交房标准。(二)建设部房屋承接查验标准。三、验收原则：如实反映所存在的问题，保证业主正常使用。四、验收要求：依据验收标准和单项验收表/物业验收汇总单逐项检验。五、验收方法：外观检查结合专业工具测试。六、验收时间及期限(一)在接到

33、区域公司验收通知单及相关资料后，以书面形式回复验收时间及相关资料，一般一周内开始实施验收。(二)验收说明及相关表格根据待验物业项目实际房型进行调整。第三章 验收标准一、主体结构(一)地基基础的沉降不得超过gbj7（建筑地基基础设计规范）的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。(二)钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过gbj10的规定值（gbj10钢筋混凝土结构设计规范）。(三)木结构结点牢固，支撑系统可靠、无蚁害、防腐处理良好，基构件选材符合木结构工程施工及验收规范中的有关规定。(四)砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。(五)外墙不得渗水，涂料色泽均匀一致、无开裂

34、、起鼓现象，面砖粘合牢固、拼缝均匀、顺直。(六)铝扣板应安装牢固、质量良好、钢结构焊接牢固、接地良好，表面油漆无脱落。(七)屋面工程符合gbj207屋面工程施工及验收规范的有关规定，排水通畅，设施齐全、出水口、落水管应安装牢固，接口严密，不渗漏。二、楼地面(一)面层与基层粘接牢固、不空鼓。面层平整，无裂缝，脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角。 (二)卫生间地面与相邻地面、相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水(注：此倒泛水一般是指卫生间、厨房等有水的房间，在设计有排水坡度的情况下，由于施工质量问题不仅没有向地漏的排水坡度，反而有倒坡-倒泛水) 和渗漏。卫生

35、间地面必须做闭水试验；卫生间下水管道必须做通水试验。(三)地砖地面应平整牢固，接缝均匀密合。三、装修(一)钢、铝、木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，封胶良好，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确、缝隙严密适度。(二)木装修工程应表面光洁，防腐处理良好，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢，无翘曲变形无裂纹。(三)门窗玻璃应安装平整，玻璃胶应饱满平顺，粘贴牢固。中空玻璃无漏气、无夹层污染；所有玻璃无裂纹。(四)抹灰应表面平整，不应有空鼓，裂缝和起泡现象。(五)饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直。无缺棱掉角、划伤。(六)油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮，漏刷现象。(七)外墙、窗

36、户淋水试验应无渗漏。四、电气(一)电气线路安装应平整、牢固、顺直，导线连接紧密规范，采用套管配线，必须整体跨接地线，每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于一兆欧/千伏。(二)照明器具、低压电器及其支架必须安装牢固、部件齐全、接触良好、位置正确。(三)动力、照明闸箱安装必须牢固，位置准确，电器安装及导线连接必须牢固，接地保护必须良好，要有明显的相序及柜号标识，电器件齐全、无损坏，安装质量符合规范要求。漏电保护试验反应正常。(四)电缆、桥架、母线安装牢固顺直，性能可靠部件齐全，竖井内电缆每层要有明显的缆号标识。(五)避雷接地系统中各种避雷装置所有连接点牢固可靠，接地电阻必须符合gbj32（电气装置安

37、装工程施工及验收规范）的要求。(六)除上述要求外，须符合“低压电器安装验收规范”的有关要求。五、水、卫、消防(一)管道的管径、坡度、检查井、水压试验及保温防腐措施必须符合gbj242（采暖与卫生工程施工及验收规范）的要求。(二)管道应安装牢固，控制部件启闭灵活、无滴漏。(三)卫生间地漏、排污管接口、检查口不得渗漏、管道排水必须顺畅、卫生器具质量良好、接口不得渗漏、安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。(四)水泵应启停可靠，安装牢固、平稳、运行时无较大震动、钢结构底座安装牢固、防腐处理良好。(五)消防设施必须符合gbj16（建筑设计防火规范），gbj45（高层民用建筑设计防火规范）的要求，并且有

38、消防部门检验合格证。六、采暖(一)管道的管径、坡度及检查井必须符合gbj242（采暖与卫生工程施工及验收规范）的要求。(二)设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合gbj242的规定。七、附属工程及其它(一)室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置，管道坡度、管径均必须符合gbj14（室外排水设计规范）内有关的要求。管道应顺直排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。(二)化粪池排污量设置合理，池内无垃圾杂物。立管与粪池间的连接管道有足够坡度，并不应超过2个弯。(三)明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。(四)烟道、通风道应畅通无阻塞物。电井、管井整洁干净，隔层封闭应牢固，无质量

39、问题、井门安装完毕、配件齐全，外观美观。第四章 注意事项一、项目管理部对项目的承接查验，条件允许时，应与区域公司工程部门的竣工验收同时进行，并永久保存期间发生的资料、记录。二、在接管初期设备设施维保期内，为对施工或安装单位的维保工作进行有效监控，项目管理部应提示区域公司相关部门应确保移交时，提供设备设施的采购及安装合同、维保作业计划、维保内容期限和其他服务承诺，设备设施供应商及安装单位的联系人、电话、地址等原始或复印资料。三、项目管理部在承接查验前，需提请区域公司确保施工单位按承接查验标准，准备好交接资料及目录，提前做好交验准备工作。物业承接查验时，交接各方均应严格按规定执行，发现不合格项的，

40、项目管理部要配合区域公司工程部及时跟进督促施工单位维修整改。待达到验收标准后方可办理正式交接手续。四、现状接管：(一)因特殊情况，新项目尚未达到交付标准而安联集团决定由安信联行物业现状接收的，必须留下能反映工程实际的影音、图片等资料，详细记录工程的实际情况，由集团总裁、分管物业的领导签批后，由物业公司责成项目管理部接收代管。(二)由物业公司负责，提请集团督促区域公司负责现状接管工程的限期维修整改。项目管理部要及时跟进督查，待现状接管工程达到验收标准后方可办理接管手续。五、成品保护：(一)成品保护分为：室内成品保护、楼内成品保护、园区成品保护及电梯成品保护(二)成品保护的时间控制1、电梯轿厢的成

41、品保护措施需在首例装修开工前完成。2、园区内景观、设施、小品、绿地等的保护，需在承接后2日内完成。3、室内成品保护以钥匙的借用时间进行有效控制，钥匙不得滞留在维修施工单位。4、公共楼道、大堂、建筑阳角、楼梯、理石地面或墙体等需在入住装修前3天保护完毕。(三)成品保护措施1、电梯轿厢：(1)用胶合板/有机玻璃等，在电梯轿箱内壁（除顶和门）安装隔离层。避免由于搬运装修材料/家具电器等物品，破坏轿厢原饰材。(2)装修垃圾清运时必须装袋，严禁装运过程中在公共区域洒落。(3)使用电梯搬运装修材料时，装修材料必须均匀码放，严禁超重，特别是运送瓷砖、水泥等重物时要注意是否超重。(4)项目管理部各岗位人员在装

42、修巡查时，注意电梯的例行检查，若发现电梯出现异常情况，应立即通知客服前台。2、园林景观：公共设施、设备、景观小品、绿地等位置，应提供图文提示，从感观上引导大家自觉爱护公共设施。3、室内设施：(1)根据施工单位的维修进度（人力、材料），项目管理部把控钥匙借用数量/时间。尽量达到维修进度与钥匙借用数量相匹配。(2)钥匙归还时，由项目管理部人员陪同施工单位队对房内设施逐项核查。4、楼内装饰：(1)楼内成品保护的范围包括：地面（瓷砖）、墙壁、走道扶手、楼内公共照明设施、对讲门、楼内消防设施、楼内智能化设施、管道井等。(2)对楼内理石地面、各类建筑阳角的保护层，用板材或铺盖物固定住。(3)对楼内设施等加

43、大巡检力度，一经发现违章或违规装修的及时告知或通知项目管理部采取措施。第五章 区域公司应移交的资料一、项目建设资料(1) 建设用地规划许可证及其附件复印件(2)国有土地使用证及其附件复印件(3)建设用地批准书复印件(4)固定资产投资许可证复印件(5)建设工程规划许可证复印件(6)市规划局建设工程报建审核书复印件(7)规划报建图 复印件(8)建筑设计防火审核意见书 复印件(9)物业各分项工程设计方案 复印件(10)建设工程规划验收合格证 复印件(11)建设工程竣工验收质量认定书 复印件(12)建设工程施工许可证(13)建筑工程竣工消防审核意见书 复印件(14)单位工程质量综合评定表 复印件(15

44、)工程建筑埋放线、验线、验收意见书 复印件(16)公共安全技术防范工程设施使用证 复印件(17)通信管线等各分项工程竣工验收书/验收报告 复印件(18)供水协议书 复印件(19)供用电合同 复印件(20)同意供电通知 复印件 (21)申请门牌呈批表 复印件(22)通邮申、批表 复印件(23)其它相关资料二、物业产权资料(1)拆迁资料 复印件(2)销售资料（业主、产权、位置、建筑面积等） 复印件(3)其它相关资料三、建筑工程技术资料(1)地质勘察报告 复印件(2)工程合同及开、竣工报告 复印件(3)建筑施工图（结构、建施、水施、电施、防雷、弱电等） 原件(4)图纸会审记录 复印件(5)工程设计变

45、更通知(包括质量事故处理记录)复印件(6)隐蔽工程验收签证 复印件(7)沉降观察记录 复印件(8)竣工验收证明书 复印件(9)主要建筑材料质量保证书（钢材、水泥等）复印件(10)新材料、构配件的鉴定合格证书 复印件(11)砂浆、混凝土试块试压报告复印件(12)建筑竣工图（包括总平面图、建筑、结构、水、电、防雷、弱电、设备安装、附属工程及隐蔽管线等）原件(13)其它项目竣工图（绿化、景观、二次装修等）原件(14)各分项工程施工单位资料 复印件(15)各分项工程/隐蔽工程验收表/测试报告 复印件(16)其它相关资料四、设备资料(一)供电系统1、供电系统设备购买、安装合同 复印件2、供电系统设备制造

46、、安装单位、维护单位资料 复印件3、供电系统设备产权所有者及用户的名称和地址 复印件4、高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数（型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等）原件5、高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等）原件6、高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备主要配件资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）原件7、高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验记录、运行许可证原件8、配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证等）原件9、灯具、末端用电器具资料（生

47、产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）原件10、配套装置、仪表、电度表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等）复印件11、其它相关资料(二)给排水系统1、给排水系统设备购买、安装合同 复印件2、给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件3、给排水系统设备产权所有者及用户的名称和地址复印件4、水泵等配套设备参数（型号、额定功率、扬程、编号等）原件5、设备随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原件6、设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道冲洗及消毒记录原件7、主要材料和制品的合格证或试验记录复印件8、配套装置、仪表、水表

48、资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等） 复印件9、水、暖、卫生器具检验合格证书原件10、其它相关资料(三)电梯系统1、电梯设备购买安装合同复印件2、电梯制造、安装单位、维护单位资料复印件3、电梯产权所有者及用户的名称和地址复印件4、电梯设备参数（型号、数量、额定载重、额定速度、乘客数、电梯行程、层站数、轿厢及对重的质量、机器编号等）原件5、随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、电梯机房井道布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原件6、设备安装调试记录原件7、电梯设备检验记录、运行许可证原件8、国家特种设备档案 复印件9、其它相关资料(四)消防系统1、消防设备购买安装合同 复印

49、件2、消防设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件3、消防设备产权所有者及用户的名称和地址 复印件4、消防自动报警、消防广播、消防栓、消防喷淋等设备参数（型号、数量、水泵额定功率、扬程等）原件5、随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等） 原件6、设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录 复印件7、消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录 复印件8、消防验收合格证书 复印件9、其它相关资料(五)弱电系统1、弱电系统设备购买、安装合同 复印件2、弱电系统设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件3、弱电系统设备参数（系统、型号

50、、规格、数量） 原件4、弱电系统随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等） 原件5、弱电系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、智能化等设备国家许可使用证明 原件6、宽带接入协议 复印件7、有线电视及电话协议 复印件8、其他相关资料五、绿化资料1、绿化工程合同2、开工、竣工报告，开发商验收报表3、绿化供水隐检记录，4、绿化种植土，土层厚度检查记录5、土壤分析报告；6、植物材料表 7、竣工图纸（加盖竣工图章）8、水点设置，相关材质合格证（检验报告）9、构筑物，相关材质合格证（检验报告）10、其他相关资料3、 新项目入住管理第一章 入住管理的准备工作新项

51、目入住由项目所属物业分公司统一指挥调度。以物业新项目管理部（以下简称项目管理部）为主实施运行操作。根据区域公司确定的计划交房时间，最晚应提前3个月进入入住管理的准备工作。一、编制新项目入伙交房方案(一)由物业分公司成立交房（物业方）指挥组织，确定机构职能，明确专项工作组任及人员分工。并在交房前进行专业培训和演练。(二)与区域公司商议确定交房形式，交房要求。(三)提请区域公司根据项目情况、企业情况整理统一说词。(四)制订项目入住交房工作流程。(五)与区域公司商议确定交房准备的具体工作（包括宣传策划、项目、交房现场包装、交房入住办手续地点、所用桌椅办公用品、文具准备）。(六)制订交房计划、日进度计划。二、入住文件、资料、表单及办公用品的准备(一)业主手册：手册中包括临时管理规约、前期物业管理服务协议、物业管理综合服务费交费协议、各项公众制度、装修管理规定、物业服务费明细、服务标准、服务指南、项目及客服的联系电话等。(二)提请区域公司制做两书（建筑质量保证书房屋建筑使用说明书）。(三)依据区域公司提供的房屋确权面积表、代收代缴费用标准及其它应交款项，制做业主收房应交款额的收费通知单。(四)制做业主基本情况登记表。(五)