物业公司办公楼工程合同管理

1、杯物业公司办公楼工程合同管理目录目录2第一章招标文件部分2招标程序21.2招标公告313资格预审文件414投标须知915评标方法及评标规则 11第二章投标文件部分 132.1投标程序132.2商务标1323投标报价的方法及技巧13第三章 建设工程施工合同管理部分 173.1施工合同管理的组织机构及相关人员173.2施工合同管理前的准备工作 173.2.1合同交底173.2.2合同分析183.3合同执行过程中遇到问题的解决方案 183.3.1合同的进度、质量、成本进行管理 183.3.2设计变更223.3.3索赔管理2210第一章招标文件部分1.1招标程序建设工程项目报建-士招标申请、行政监督部

2、门备案T资格预审文件、招标文件的编制与备案T发布招标公告T投标人资格预审招标文件发放T勘察现场T投标答疑会接受投标书F标、评标、定标f打中标单位f与中标单位签订合同1.2招标公告工程简介：物业公司办公楼，建筑面积2231.00 m2洪四层（局部五层），框架结构， 总长度：31.60,总宽度:12.60m,总高度:18.30m, C30钢筋混凝土条基，内墙及顶棚混 合砂浆抹灰，外墙混合砂浆抹灰覆盖4200钢筋网，内墙 混合砂浆抹灰刷腻子墙裙，顶棚 1： 8水泥膨胀珍珠岩找平，憎水珍珠岩块保温，SBS改性沥青卷材防水。工程由市建筑工程招投标办公室核准，已具备招标条件拟进行公开招标，现公告如下：（本

3、工程已于2007年06月1日进行公开招标，后因发包人与承包人解除施工合同，现重新进行公开招标。）一、工程概况建设单位：物业公司质量等级：优良工程名称严物业公司办公楼工期：95天工程地点：市标段划分：一个标段二、投标报名时间和地点报名时间:2007年04月21日至2007年04月23日报名地点：市共青团路办事处代理机构:*-*招标代理有限公办公司联系人：先生联系方式：建设单位联系人严先生联系方式:*三、投标报名条件具有独立法人资格的房屋建筑施工总承包资质三级及以上的施工企业。1、企业法人营业执照副本及复印件；2、资质证书副本及复印件；3、法定代表人证书及复印件；4、法人授权委托书及复印件；5、安

4、全生产许可证及复印件。6、市外企业应到平阴县建设局基建科备案并出具证明。四、领取资格预审文件符合投标单位报名条件的施工单位可在投标报名时领取资格预审文件。投标单位所填 写的资格预审文件及投标资格证明材料在2007年04月25 H 17时前送回XXX工程招 标公司。五、资格预审文件应附的证明材料1、企业法人营业执照副本及复印件；2资质证书副本及复印件；3、法定代表人证书及复印件；4、法人授权委托书及复印件；5、安全生产许可证及复印件。六、其它投标单位提供的资料必须齐全、真实；如果未按要求提供证明材料；将导致资格 预审不合。1.3资格预审文件资格预审必要条件：1、投标申请人的法人资格、资质有效，符

5、合注册经营范围；2、投标申请人的资质等级、拟投标项目经理资质等级符合要求；3、投标申请人、拟投标项目经理没有被建设行政主管部门限制参加投标活动；4、投标申请人、拟投标项目经理取得市建设行政主管部门2008年度登记备案手续；5、拟投标项目经理资质证书没有被投标押证；6、投标申请人、拟投标项目经理没有其他违法行为被限制投标的。7、在建设信息网上有禁止投标处理决定的禁止参加本次投标。上述为资格审查的必 要条件，投标申请人不符合上述条件之一的，则为不合格的投标申请人。一、总则1、资格预审工作由招标人负责；2、资格预审活动遵循公平、公正、科学、择优的原则；3、资格预审活动及其当事人自觉接受依法实施的监督

6、。二、资格预审评审程序1、组建资格预审小组；2、资料澄清、核实与补充；3、必要合格条件评审；4、确定合格的申请人；5、编写资格预审报告。三、资格预审小组的组成资格预审小组由建设单位有关人员组成四、相关证书、证明资料文件审查评审前，由评审小组对各投标申请人递交的资格预审材料中的营业执照、资质证书、 项目经理资格证书、技术负责人资格证书以及本预审文件规定所需提交的资料进行集中审 查。五、资格预审必要合格条件评审资格评审小组根据资格预审必要合格条件标准的要求和相关证书、证明资料审查结果 记录，对各投标申请人提交的资格预审材料按本资格预审评分表进行评审。申请人的经 营、履约情况等方面的信用档案信息，除

7、申请人提供的有关资料外，建设单位将通过司法 部门或有关行政主管部门获得、或由有关主管部门提 供的信用档案信息中获得以及其他方 式获得并证实或查实。凡全部满足资格预审必要合格条件标准的投标申请人即为通过资格 预审必要合格条件评审。如发现申请人所提供的资料存在虚假情况，其投标资格将被取消。六、资料澄清、核实在评审过程中，评审小组认为有必要，可提请招标人要求投标申请人对资格预审资料 中不明确的内容进行必要的澄清和核实。七、小组按照投标申请人资格预审规定确定合格的申请人。完成资格预审必要合格条件评审以及澄清核实工作后，由评审确定合格的申请人。1.3投标须知、总则1 工程说明（1）程说明见投标须知前附表

8、（以下简称“前附表”）第1项所述。（2）程按照中华人民共和国招标投标法、辽宁省建设工程招标投标条例的有关规定，已到山东省省（市）建设工程招标投标管理机构办理招标备案，现通过公开招标来择优选定施工单位。2 资金来源本工程立项计划己得到有关部门的批准，建设单位的资金通过“前附表”第2项所述的方式获得，并将部分资金用于本工程施工合同项下的合格支付。3 投标资质与合格条件要求（1）标资质与合格条件要求见工程安装施工招标公告及“前附表”第3项（2）投标的施工单位必须具有独立法人资格和相应的施工资质，非本国注册的施工企业应按建设行政主管部门有关管理规定取得施工资质。为了具有被授予合同的资格，投标人应提供令

9、招标人满意的资格文件，以证明其 符合投标合格条件和具有履行合同的能力。为此，所提交的投标文件中应包括下列资料： 有关确立投标人法律地位的原始文件的副本（包括营业执照、资质等级证书）。（3）标人在过去3年完成的工程情况和现在正在履行的合同情况。（4）按规定的格式提供项目经理简历，及拟在施工现场或不在施工现场的 管理和主 要施工人员情况。（5）按规定格式提供完成本合同拟采用的主要施工机械设备情况。（6）投标单位提供财务状况，包括最近2年经过审计的财务报表和投标人向开户银 行开具的，由该银行提供财务情况证明的授权书。（7）有关投标人目前和过去2年参与或涉及诉讼案的资料。4 投标费用投标人应承担其编制

10、投标文件与递交投标文件所涉及的一切费用。不管投标结 果如何，招标人对上述费用不负任何责任。二、招标文件5 招标文件的组成招标文件除以下内容外，招标人在招标期间发出的有效答疑纪 要和其他有效补充修改函件，均是招标文件的组成部分，对投标人起约束作用。标人资格预审申请必须符合以下的必要合格条件及标准：一、投标人资质等级的要求：有效营业执照并具备法人资格，投标人必须同时具有下列资质及业绩条件：（1）具有市政公用工程总承包壹级资质；（2）具有环保工程专业承包贰级及以上资质；（3）具有机电安装工程施工总承包贰级及以上资质；（4）注册资本金在3000万（含3000万）人民币以上；（5）广东省污水工程项目业绩

11、（近五年内）。二、投标人项目经理及技术负责人的要求1、拟委派的项目经理必须具有市政公用工程专业壹级注册建造师资质；建造师注册证书必须证企相符，证企不符的不予以受理。2、施工单位技术负责人的合格条件：技术负责人必须具备与招标工程相符的高级工 程师职称。三、企业信誉1. 经营、履约情况：1）申请人目前有无处于财产被接管、冻结、破产状况；2）近一年内有无因投标承诺的项目管理人员不到位或其他不履行投标承诺 的行为受 到有关行政主管部门通报或记录的情况；3）除不可抗力外，近一年内有无因中标人原因放弃中标或不能按规定与招 标人签订 合同或不能履行合同的情况；4）近一年内有无因申请人不履行投标承诺或其它违约

12、原因引起的合同终 止、仲裁和 诉讼记录的情况；5）有无拖欠农民工工资问题或其问题已被建设行政主管部门予以通报。如果申请人 出现以上任何一项不良情况，其申请将被拒绝。四、其它要求1. 投标申请人应向招标人提供充分和有效的证明材料，证明他们具备规定的合格条 件和能力。所有投标申请人必须按照本资格预审文件所规定的申请书及附表的内容和格式 要求，用不褪色的水笔或计算机打印，如实填写和提供有关材料；同时，允许投标申请 人自行增加补充更能全面反映投标申请人资格条件、业绩、能力等方面的资料。2. 投标申请人须回答资格预审申请书及附表中提出的全部问题，任何缺项将可能导 致其申请被拒绝。3. 投标申请人须提交资

13、格审查有关资料，并在递交资格预审申请截止前对提供的资 料澄清或补充，否则将可能导致不能通过资格预审。4. 投标申请人所提交的申请资料应真实、准确、详细，以便资格预审做出正确的判 断，如有弄虚作假、隐瞒真实情形，其申请将被拒绝。5. 申请书应由投标申请人的法定代表人签字和加盖法人印章。没有签字和 加盖法人 印章的申请书将被拒绝。6. 本次招标不接受联合体投标1.5投标方法及投标规则1.5.1投标方法本工程采用综合评标法。从选择的13个中标候选人中，根据报价、工期、质量、荣誉、三材指标等因素综 合评价投标人，选择综合评分最高的投标人为最终中标人。1.5.2 评标细则一、分值设定（一）技术标20分（

14、二）商务标：70分其中分部分项工程量综合单价偏离程度3分（扣分项）（三）投标人及项目经理业绩10分 其中违规、违纪按市以上建设行政主管部门的认 定扣分如有设计或方案参与评标，则以上分值可作相应调整。但商务标最低不得少于 60分。二、评分细则（-）技术标：施工组织设计（20分）（1）项目经理部组成、劳动力配置及保障措施3分（2）施工程序及总体组织部署3分（3）安全文明施工保证措施3分（4）工程形象进度计划安排及保证措施3分（5）施工质量保证措施及目标2分（6）工程施工方案及工艺方法2分（7）施工现场平面布置1分（8）材料供应、来源、投入计划及保证措施1分（9）主要施工机具配置1分（10）重点部位

15、上的施工组织措施、技术方案1分评分标准：（1）以上某项内容详细具体、科学合理、措施可靠，组织严谨、针对性 强，（2）以上某项内容较好、针对性较强的，可得该项分值的75% -90%；（3）以上某项内容一般、基本可行的，可得该项分值的50-75 %；（4）以上某项无具体内容的，该项不得分。（如出现此情况，评标委员会所有成员 应统一认定，并作出说明。）施工组织设计各项内容评审，由评标委员会成员客观、公正、合理独立打分，对投 标人之间各分值相差过大的，评委应说明打分理由。（二）商务标：（1）投标报价：70分采用经评审的合理最低投标价法：投标人的投标能够满足招 标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最

16、低，得70分，其他各投标人的投标报价 与经评审的最低投标价格相比，每高1%扣1 4分；投标人的投标报价低于经评审的最 低投标价的，不再参与评标，作无效标书处理。（2） 分部分项工程量综合单价偏离程度：3分 偏离程度的评标基准值二经评审的所有有效投标人分部分项工程量清单综合单价 的算术平均值当有效投标人少于或等于5家时，全部综合单价参与该基准值计算；当有效投标人 多于5家时，去掉最高和最低的综合单价，其余综合单价参与该基准值的计算。 与偏离程度基准值相比较误差在土 10% （含土 10%以内的不扣分，超过土 10% 的，每项扣0.01分，最多扣3分。（3）投标人及项目经理业绩：10分1. 分值设

17、定：a. 投标人的业绩5分b. 项目经理的业绩5分2. 评分标准：&投标人通过初步评审的，可得基本分2分；其余3分由评标委员会成员依据下 列证明材料予以打分： 投标人获得市级及以上优质工程证书16分其中：市级（金奖：0.30分/项 银奖：0.20分/项 铜奖：0.15分/项）省扬子杯或 外省（直辖市）同类奖项：0.30分/项国家优质工程奖：0.35分/项鲁班奖：0.40分/项 投标人获得市级及以上施工安全文明工地证书、安全质量标准化工地证书0.8分 其中：市级：0.20分/项山东省级：0.30分/项投标人在政府组织的抢险救灾、应急、公益性和市政重点工程建设中，表 现突出，受市建设行政主管部门书

18、面 嘉奖或认定的，每次加0.2分，满分0.6分。b.投标人所报项目经理通过初步评审的，可得基本分2分；其余3分由评标 委员 会成员依据下列证明材料予以打分: 该项目经理获得市级及以上优质工程证书1.6分 其中：市级（金奖：0.30分/ 项 银奖：0.20分/项 铜奖：0.15分/项）省扬子杯或外省（直辖市）同类奖项：0.30 分/项 国家优质工程奖：0.35分/项 鲁班奖：0.40分/项 获得市级及以上施工安全文明工地证书、安全质量标准化工地证书0.8分 其中市级：0.20 W项 山东省级：0.30分/项 在政府组织的抢险救灾、应急、公益性和市政重点工程建设中，表现突出，受 徐州市建设行政主管

19、部门书面嘉奖或认定的，每次加0.2分，满分0.6分。3. 业绩证明材料 投标人、项目经理业绩认定依据是以下证明材料： 各项获奖证书原件或其证明文件原件。各项证明材料的有效期是指从发证或发文 之日起至开标之日止。鲁班奖各项证明材料有效期为3年，省、市级各项 证明材料有效 期为2年； 针对该项目经理获得的市级及以上优质工程证书、其所获得市级及以上施 工安全 文明工地证书、安全质量标准化工地证书，均以其获奖证书及文件中注明的项目经理为 准。 同一分项内针对同一工程只计取最高级别奖项得分，不得重复计分。得分累加 至该项满分为止。（4）违规、违纪及不良行为记录扣分 投标人或其所报的项目经理一年内有违反有

20、关 规定，受到建设行政主管部门通报批评、行政处罚或发生死亡事故的予以扣分。具体扣分标准如下： 建设部行文，每项对其扣：通报批评0.30分，行政处罚0.35分； 山东省建设厅、建管局行文，每项对其扣：通报批评 0.20分，行政处罚 0.25 分; 山东青州市建设局行文，每项对其扣：通报批评0.10分，行政处罚0.20分，不良行为记录0.10分； 一年内投标人在青州市区内发生死亡事故且建设行政部门发文的每起加 扣1分。 一年内投标人在本市行政区域内发生因拖欠民工工资等引发集访造成不良影响， 经市建设行政主管部门认定的，每起扣1分。具体扣分时效如下：各项违规、违纪等行为文件有效期，是指从发文之日起至

21、开标之 日止。以上（一）、（二）项合计分数为投标人最终得分，计算时精确到小数点后两 第二章投标文件部分2.1投标程序 报名参加投标 办理资格预审获得招标文件招标文件研究招标环境调查确定施工方案计算投标报价标书编制标书投送2.2商务标投标书 建设单位：*置业有限公司1、根据已收到的超越机械设备有限公司办公楼工程的招标文件，遵照工程建设施工招标 投标管理办法的规定，我单位经考察现场和研究上述工程招标文件的投标须知、合同 条件、技术规范、图纸、工程量清单和其他有关文件后，我方愿以投标报价表中的投标报 价556万元2、一旦我方中标，我方保证194天(日历日)内竣工并移交整个工程，质量达到优良 工程的承

22、诺。保修期2年。3、如果我方中标将按照合同条款及招标投标书承诺承担法律责任。4、我方同意所递交的投标文件在“投标须知”规定的投标有效期内有效，在此期间内我方的投标有可能中标，我方将受此约束。5、除非另外达成协议并生效，你方的中标通知书和本投标文件将构成约束我们双方的合同。6、我方愿意将卷万元的投标保证金与本投标书同时递交。7、招标方对材料标准如有调整或招标范围的变化，投标单位同意中标价格按招标方认可的材料价、范围进行调整。8、如果我方中标，我方将按照规定提交履约保证金，作为承担责任的保证。如果不提交,招标方有权取消我方的中标资格，且可拒绝退还投标保证金。9、投标书中载明的项目经理、技术负责人、

23、施工员、质安员、我方承诺在施工 过程中不得 更换人员，必须在现场工作；特殊情况下，经建设单位批准，方可更换和离开现场。如建 设单位在施工时发现我单位有挂靠、转包行为可停止合同，并没收履约保证金。2.3 投标报价的方法和技巧2.3.1投标报价的方法此工程项目采用不平衡报价法，不平衡报价法是指一个工程项目的投 标报价，在总 价基本确定后，如何调整内部各个分项目的报价，已达到既 不提高总价，不影响中标，又 能在结算时得到更理想的经验效益的目的。不平衡报价一定要建立在对工程量仔细核对的 基础上，同时一定要控制在 合理的幅度内(一般在10%左右)。因工程工期为174天，总 工期较短，且 设计图纸不够明确

24、，所以选用此报价方法。2.3.2投标报价的技巧不平衡报价法主要是指在同一工程项目中，在总价不变的情况下，对分部分项报价作适当调整，以争取最多的盈利，具体做法如下：(1) 能够早收到钱款的项目，如开办费、土方、基础等，其单价可定得高些，以有利于资 金周转。后期的工程项目单价，如粉刷、油漆、电气等，可适当降低。(2)估计今后会增 加工程量的项目，单价可提高些；反之，估计工程量将会减少的项目单价可降低些。(3) 图纸不明确或有错误，估计今后会有修改的；或工程内容说明不清楚，价格可降低， 待今后索赔时提高价格。(4) 计日工资和零星施工机械台班小时单价作价，可稍高于工程单价中的相应单价。因为这些单价不

25、包括在投标价格中，发生时按实计算，可多得利。（5）无工程量而只报单价的项目，如土木工程中挖湿土或岩石等备用单价，单价宜高些。这样，既不影响投标总价，以后发生此种施工项目时也可多得利。（6）暂 定工程或暂定数额的估价，如果估计今后会发生的工程，价格可定得高一些，反之价格可低一些2.4 施工合同的协议书建设工程施工合同协议书发包人（全称）：*置业有限公司_承包人（全称）：市第一建筑公司依照中华人民共和国合同法、中华人民共和国建筑法、及其他有关法 律、行 政法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，双方就本建筑工程施 工事项协商一 致，订立本合同。一、工程概况工程名称物业公司办公楼工程地点：血工程

26、内容：土建群体工程应附承包人承揽工程项目一览表（附件1）工程立项批准文号：O资金来源：企业自有资金 O二、工程承包范承包范围：施工三、合同工期开工日期：20090301o竣工日期： 20090606 o合同工期总日历天数95天。四、质量标准工程质量标准：优良O五、合同价款2七、本协议书中有关词语含义与本合同第二部分通用条款中分别赋予它们的定义相同。八、承包人向发包人承诺按照合同约定进行施工、竣工并在质量包修期内承 担工程 质量包修责任。九、发包人向承包人承诺按照合同约定的期限和方式支付合同价款及其他应当支付 的款项。十、合同生效合同订立时间：年月日合同订立地点：本合同双方约定发包人：（公章）住

27、所：法定代表人：委托代理人：电 话：传真：开户银行：帐号：自双方合冋签字盖章后生效承包人：（公章）住所法定代表人：委托代理人：电话：传真：开户银行:帐号：1邮政编码:第三章建设工程施工合同管理部分3.1施工合同管理的组织机构及相关人员3.2施工合同管理前的准备工作321合同交底合同交底是以合同分析为基础、以合同内容为核心的交底工作，涉及到合同的全部内容，特别是关系到合同能否顺利实施的核心条款。合同交底的目的是将合同目标和责任具体落实到各级人员的工程活动中，并指导管理及技术人员把合同作为行 为准则。（1）合同管理人员向项目管理人员和企业业务部门的相关人员进行“合同交底”，组织大家学习合同和合同的

28、总体分析结果，对合同的主要内容作出解释和说明。（2）将各种合同事件的责任分解落实到各工程小组或分包人。（3）在合同实施前与其他相关各个方面，如发包人、监理工程师、承包人 沟通， 召开协调会议，落实各种安排。（4）在合同实施过程中还必须进行经常性的检查、监督，对合同进行解释。（5）.合同责任的完成必须通过其他经济手段来保证。对分包商，主要通过分包 合同确定 双方的责权利关系，保证分包商能够保证质量的完成合同责任。3.2.2合同分析1. 订立合同的法律基础；2. 承包人的主要责任；3. 发包人的主要责任；4. 有关进度同条款分析；5. 有关质量条款分析；6. 有关成本与工程款支付条款的分析；7.

29、有关程序条款分析；8. 有关限制条款分析。3.3.1如何对合同的进度、质量、成本进行管理一 进度1. 承包人应按专用条款约定的日期，将施工组织设计和工程进度计划提 交修改意 见，逾期不确认也不提出书面意见的，视为同意。2. 群体工程中单位工程分期进行施工的，承包人应按照发包人提供图纸及有关资料 的时间，按单位工程编制进度计划，其具体内容双方在专用条款中约定。3. 承包人必须按工程师确认的进度计划组织施工，接受工程师对进度的检查、监督。 工程实际进度与经确认的进度计划不符时，承包人应按工程师的要求提岀改进措施，经工 程师确认后执行。因承包人的原因导致实际进度与进度计划不符，承包人无权就改进措施

30、提出追加合同价款。（一）开工及延期开工1 承包人应当按照协议书约定的开工日期开工。承包人不能按时开工，应 当不迟于 协议书约定的开工日期前7天，以书面形式向工程师提出延期开工 的理由和要求。工程师 应当在接到延期开工申请后的48小时内以书面形式答 复承包人。工程师在接到延期开工 申请后的48小时内不答复，视为同意承包 人要求，工期相应顺延。工程师不同意延期要 求或承包人未在规定时间内提出延期开工要求，工期不予顺延。2. 因发包人原因不能按照协议书约定的开工日期开工，工程师应以书面形 式通知承 包人，推迟开工日期。发包人赔偿承包人因延期开工造成的损失，并相应顺延工期。（二）暂停施工 工程师认为确

31、有必要暂停施工时，应当以书面形式要求承包人暂停 施工，并在提岀要求后48小时内提出书面处理意见。承包人应当按工程师要求停止 施 工，并妥善保护已完工程。承包人实施工程师作出的处理意见后，可以书 面形式提出复工 要求，工程师作出的处理意见后，可以书面形式提出复工要 求，工程师应当在48小时内 给予答复。工程师未能在规定时间内提出处理意 见，或收到承包人复工要求后48小时内 未予答复，承包人可自行复工。因发 包人原因造成停工的，由发包人承担所发生的追加合 同价款，赔偿承包人由此造成的损失，相应顺延工期；因承包人原因造成停工的，由承包 人承担发 生的费用，工期不予顺延。（三）工期延误1. 因以下原因

32、造成工期延误，经工程师确认，工期相应顺延：（1）发包人未能按专用条款的约定提供图纸及开工条件；（2）发包人未能按约定日期支付工程预付款、进度款，致使施工不能正常进行；（3）工程师未按合同约定提供所需指令、批准等，致使施工不能正常进行；（4）设计变更和工程量增加；（5）一周内非承包人原因停水、停电、停气造成停工累计超过8小时；（6）不可抗力；（7）专用条款中约定或工程师同意工期顺延的其他情况。2. 承包人在13.1款情况发生后14天内，就延误的工期以书面形式向工程师 提出报 告。工程师在收到报告后14天内予以确认，逾期不予确认也不提出修 改意见，视为同意 顺延工期。(四) 工程竣工1. 承包人必

33、须按照协议书约定的竣工日期或工程师同意顺延的工期竣工。2. 因承包人原因不能按照协议书约定的竣工日期或工程师同意顺延的工 期竣工的，承 包人承担违约责任。3. 施工中发包人如需提前竣工，双方协商一致后应签订提前竣工协议，作 为合同文 件组成部分。提前竣工协议应包括承包人为保证工程质量和安全采 取的措施、发包人为提 前竣工提供的条件以及提前竣工所需的追加合同价款等内容。质量(-)工程质量1. 工程质量应当达到协议书约定的质量标准，质量标准的评定以国家或行业的质量检 验评定标准为依据。因承包人原因工程质量达不到约定的质量 标准，承包人承担违约责 任。2. 双方对工程质量有争议，由双方同意的工程质量

34、检测机构鉴定，所需费用及因此 造成的损失，由责任方承担。双方均有责任，由双方根据其责任 分别承担。3. 建设单位对工程质量监督管理；建设单位要对质量负责，从项目的可行性研究，到设计、施工单位的选择，都是建设单位承担的，都要对工程质量负责。工程进入实施阶 段，谁来代表、帮助建设单位对工程的实施进行管理？现行的办法是工程监理。因此建设 单位对工程质量监督管理实际就是工程监理对工程质量监督管理，关于工程监理，必须 做好两方面的工作：第一、进一步树立监理的权威。监理公司受雇于建设单位，代表建设单位来管好工程，当 然要听业主的；但监理公司另一面，必须按照国家的法律、法 规、设计文件和合同规定， 独立地行

35、使自己的职责，对社会负责。因此，监 理公司既要对建设单位负责，也要对社会 负责。并且这两个负责是一致的。所以，监理公司在工程监理中必须独立行使职能。第二.提高监理公司素质，加强对监理单位的管理。现在有些监理公司是从事施工工作经 验的人比较多，对设计方面的知识掌握不多，而另一些以设计 单位为基础成立的监理公 司，懂设计的人多，有施工实际经验的人少，监理 公司应该是这两者的结合；另外，监理 必须讲究职业道德，监理公司要注意社会形象，严禁出卖资质，不能出让监理业务，必须 坚持原则，不能利用监理之便，行个人之私，更不能和某些方面勾结起来，弄虚作假，损 害工程质量。总而言之，工程监理是整个工程质量管理体

36、制中的重要一个环节，4. 、建筑施工企业对工程质量监督管理。质量控制体制的第三个层次，由直接生产者来保证质量，既建筑施工企业对 工程质量监督 管理。政府主要是通过资质管理、市场准入等手段来保证生产者的质量。由于目前直接生 产者不规范运作的问题比较多，特别是对政府的强制性技术标准不认真贯彻，偷工减料、 以次充好的现象比较多。有些建筑施工企业的质量责任制只是写在纸上，挂在墙上，没有 落实到实处。工程项目作为企业施工生产的主战场，不仅是展示企业形象的窗口，更成为 企业经 济效益的源泉所在，必须确保安全、优质、按期向顾客提供建筑产品。（-）检查和返工1. 承包人应认真按照标准、规范和设计图纸要求以及工

37、程师依据合同发出的指令施 工，随时接受工程师的检查检验，为检查检验提供便利条件。2. 工程质量达不到约定标准的部分，工程师的要求拆除和重新施工，直到符合约定 标准。因承包人原因达不到约定标准，由承包人承担拆除和重新 施工的费用，工期不予顺 延。3. 工程师的检查检验不应影响施工正常进行。如影响施工正常进行，检查检验不合 格时，影响正常施工的费用由承包人承担。除此之外影响正常施 工的追加合同价款由发包 人承担，相应顺延工期。4. 因工程师指令失误或其他非承包人原因发生的追加合同价款，由发包 人承担。 （三）隐蔽工程和中间验收1. 工程具备隐蔽条件或达到专用条款约定的中间验收部位，承包人进行自检，

38、并 在隐蔽或中间验收前48小时以书面形式通知工程师验收。通知包括 隐蔽和中间验收的内 容、验收时间和地点。承包人准备验收记录，验收合格，工程师在验收记录上签字后，承 包人可进行隐蔽和继续施工。验收不合格，承包人在工程师限定的时间内修改后重新验 收。2. 工程师不能按时进行验收，应在验收前24小时以书面形式向承包人提出延期要 求，延期不能超过48小时。工程师未能按以上时间提出延期要求，不进行验收，承包人 可自行组织验收，工程师应承认验收记录。3. 经工程师验收，工程质量符合标准、规范和设计图纸等要求，验收24小时后，工 程师不在验收记录上签字，视为工程师己经认可验收记录，承包人可进行隐蔽或继续施

39、 工。（四）重新检验无论工程师是否进行验收，当其要求对己经隐蔽的工程重新检验时，承包人应按要 求进行剥离或开孔，并在检验后重新覆盖或修复。检验合格，发包 人承担由此发生的全部 追加合同价款，赔偿承包人损失，并相应顺延工期。检验不合格，承包人承担发生的全部 费用，工期不予顺延。（五）工程试车1. 双方约定需要试车的，试车内容应与承包人承包的安装范围相一致。2. 设备安装工程具备单机无负荷试车条件，承包人组织试车，并在试车前48小时 以书面形式通知工程师。通知包括试车内容、时间、地点。承包人 准备试车记录，发包人 根据承包人要求为试车提供必要条件。试车合格，工 程师在试车记录上签字。3. 工程师不

40、能按时参加试车，须在开始试车前24小时以书面形式向承包 人提出延 期要求，不参加试车，应承认试车记录。4设备安装工程具备无负荷联动试车条件，发包人组织试车，并在试车内容、时间、地点和对承包人的要求，承包人按要求做好准备工作。试车合 格，双方在试车记录上 签字。5. 双方责任（1）由于设计原因试车达不到验收要求，发包人应要求设计单位修改设计，承包人按 修改后的设计重新安装。发包人承担修改设计、拆除及重新安装的全部费用和追加合同价 款，工期相应顺延。（2）由于设备制造原因试车达不到验收要求，由该设备采购一方负责重新购置或修 理，承包人负责拆除和重新安装。设备由承包人釆购的，由承包人 承担修理或重新

41、购置、 拆除及重新安装的费用，工期不予顺延；设备由发包 人采购的，发包人承担上述各项追加 合同价款，工期相应顺延。（3）由于承包人施工原因试车不到验收要求，承包人按工程师要求重新安 装和试车， 并承担重新安装和试车的费用，工期不予顺延。（4）试车费用除已包括在合同价款之内或专用条款另有约定外，均由发包人承担。（5） 工程师在试车合格后不在试车记录上签字，试车结束24小时后，视为工程 师已经认可试车记录，承包人可继续施工或办理竣工手续。6. 投料试车应在工程竣工验收后由发包人负责，如发包人要求在工程竣 工验收前 进行或需要承包人配合时，应征得承包人同意，另行签订补充协议。三成本管理 成本管 理是

42、工程管理的核心，相对质量管理和合同管理来说，其最大困难就是如 何快速有效地 获取实时的成本数据，以便用于成本分析比较，即时发现成本中出现的各类问题。通过 利用建筑企业信息化平台，建立一套有效的成本即时化方法与流程，实行动态成本控制， 以促进建筑管理水平和经济效益的提高。（-）合同价款及调整1. 招标工程的合同价款由发包人承包人依据中标通知书中的中标价格在 协议书内 约定。非招标工程的合同价款由发包人承包人依据工程预算书在协议书内约定。2. 合同价款在协议书内约定后，任何一方不得擅自改变。下列三种确定合同价款 的方式，双方可在专用条款内约定采用其中一种：（1）固定价格合同。双方在专用条款内约定合

43、同价款包含的风险范围和风险费用 的计算方法，在约定的风险范围内合同价款不再调整。风险范围以外的合同价款调整方 法。应当在专用条款内约定。（2）可调价格合同。合同价款可根据双方的约定而调整，双方在专用条款内约定 合同价款调整方法。（3）成本加酬金合同。合同价款包括成本和酬金两部分，双方在专用条 款内约定成本构成和酬金的计算方法。3. 可调价格合同中合同价款的调整因素包括：（1）法律、行政法规和国家有关政策变化影响合同价款；（2）工程造价管理部门公布的价格调整；（3）一周内非承包人原因停水、停电、停气造成停工累计超过8小时；（4）双方约定的其他因素。4. 承包人应当在可调合同价款情况发生后14天内

44、，将调整原因、金额以书面形 式通知工程师，工程师确认调整金额后作为追加合同价款，与工程款 同期支付。工程师 收到承包人通知后14天内不予确认也不提出修改意见，视 为已经同意该项调整。（二）工程预付款实行工程预付款的，双方应当在专用条款内约定发包人向承包人预付工 程款的时间和数额，开工后按约定的时间和比例逐次扣回。预付时间应不迟 于约定的开工 日期前7天。发包人不按约定预付，承包人在约定预付时间7天后向发包人发出要求预 付的通知，发包人收到通知后仍不能按要求预付，承包人可在发出通知后7天停止施工， 发包人应从约定应付之日起向承包人 支付应付款的贷款利息，并承担违约责任。（三）工程量的确认1承包人应按专用条款约定的时间，向工程师提交己完工程量的报告。工程师接到 报告后7天内按设计图纸核实已完工程量（以下称计量），并在 计量前24小时通知承 包人，承包人为计量提供