汽车露营营地项目可行性研究报告(二)

1、汽车露营营地项目可行性研究报告1 、 项目背景1.1 宏观环境 1.2 基础条件分析1.3 项目发展前景2 、市场调查和分析2.1 目标客户与市场需求分析2.2 目标客户的日消费指标分析2.3 目标客户群的个性分析3 、项目概念3.1 汽车露营营地的概念3.2 国外汽车露营地的发展状况3.3 汽车露营营地的主要类型4、项目发展战略与发展策略1.1 发展战略 4.2 发展策略和区域布局5 、规划原则与运营理念5.1 功能划分应遵循的原则 5.2 汽车露营营地的运营理念6 、组织架构和运作模式6.1 组织架构和运作模式6.2 阶段运营目标及方针6.2.2 项目运营的战略方针6.2.3 项目战略发展

2、目标7 、单体营地的财务收益和投资分析7.1 营地单体项目的财务分析7.2 标准营地建设的周期与进度引言在中国，汽车露营营地还是一个崭新的事物，但作为汽车工业和高速公路快速发展的产物， 随着中国经济持续、 高速健康的发展， 随着人们出游和休闲度假意识的增强， 已经拥 有广阔的市场空间。项目背景1.1 宏观发展环境目前， 我国居民的出游方式也在悄然转型， 正由传统的观光型向休闲度假型转变。休闲度假是经济社会发展、文明程度提高的必然趋势。发展休闲度假最关键的要具备两个基本条件。第一，是有钱，有支付能力。第二是有闲，既有旅游的时间。1.2 基础条件分析星罗棋布的交通网络和为之配套的各项设施让人们觉得

3、世界越来越小，出行范围比之前扩大了若干倍。作为汽车露营营地发展的另一个基础条件的汽车工业的发展也迅猛异常。截至2007 年底，北京市机动车保有量已达到 320 万辆。据有关专家预计，到今年底，这一数字将达到 350 万辆左右。 。1.3 项目发展前景随着我国人民生活水平的提高， 旅游消费的不断增长和人们出游观念的日渐成熟，人们外出旅游，更渴望身心测底的放松与休闲的生活或到风景秀丽的地方小住几天，或到度假区修身养性一番，远离城市的喧闹在大自然中与家人享受天伦之乐。但目前我国旅游产品中非常缺少参与型的专项旅游项目， 更缺少度假型旅游产品。现在，我国每年节假日天数以达到 115 天，带薪休假制度相继

4、出台，这为度假旅游发展提供了前提条件。度假旅游市场业已形成一定的规模，都市周边的周末短期度假和节假日度假以初期雏形，整体上正在由观光旅游向度假旅游转。根据国际通常的发展规律和我国社会经济发展状况，我国 3-5 年内可望形成具有一定规模的旅游度假市场，这以市场的形成和扩大，将为旅游业创造出旺盛的需求。根据北京是调查机构调查，在今后的旅游产品开发上，对休闲度假产品的开发展第一位，生态环境产品占第二位。 in m 7 rj 十看4* 口上也, 口 nr 瓶m ili 9 l b喊叫顺应这种发展趋势，利用连锁品牌开发针对特定休闲度假市场的生态保护汽车露 营营地，将会是一个极具市场潜力的发展机会。2.有

5、关市场调查与分析有关机构曾经面向国内经济发展水平较高的珠江三角洲i长江三角洲和京津唐及 渤海地区，以25-45岁之间拥有私家车的人士为调查对象做了一次市场调查，共发放 500份调查表格，回u有效问卷为478份。以下为调查结构及其分析：从图表1可以看出：三个月中驾车出外一次或以上的有67.6%平均出游次数：（42.8% x2 次+12.4% x5 次+2.8% x8 次+9.6% x10 次）=2.66 次根据调查统计数据，我们以北京 2007年底私人汽车保佑量 200万辆为基数，则 可以算出该项目的目标客户消费群体总量为：200万自驾车总量x 2.66次（平均出游次数）=530万人次1、 目标

6、客户与市场需求分析根据调查统计数据，从最希望或喜欢游玩地点走势分析图可以看出：愿 驾车往市郊以至省外的人数为87.6% 。其中往市郊、市外省内及省外的比例关为：0.463 : 0.223 : 0.314 。调查统计分析小结：这可作为营地设立位置及其市场关系的数值参考。有趣的结论是 省外的吸引力往往比市以为、省内为高。可见“汽车露营营地” 项目的推广与投资非常适应网络联盟的连锁式经营与发展。1.2 目标客户的日消费指标分析根据日消费调查显示，目标客户计划日均消费水平100-400 元以内，普遍接受的每天消费水平在300元左右。从数据分析中可以看出，汽车露营营地提供的服务价应该控制在 300元以内

7、。据调查分析显示，59.9%的目标客户愿意在汽车露营营地过夜一晚上以上。另有25.2%的可以在营地逗留一天，但选择营外住宿，剩下的14.9%属于匆匆过客。1.3 目标客户群的个性分析本项目以我国中产阶层为主要消费群体，主要特征为：年龄在以25-45岁之间，拥有私家车的人士。此类人士在北京人约有120 万人。这些人休闲旅游为其工作之外的主要方式。一年内至少有5 次旅游计划，保持身体健康，热衷户外运动已经成为继商务发展之后的第二选择。据调查分析，年收入 5-15 万元的游客在城郊的频率较高，一般每年在5 次左右：收入 15 万元以上的游客，近郊出游频率较低，除调查选取的样板因素外，高收入人群到外地

8、乃至国外旅游。3 、项目概念3.1 汽车露营营地的概念“汽车露营营地”是指在交通发达、风景优美之地开设的，专门为自驾车爱好者提供自助或半自助服务的健身休闲度假区。主要服务包括住宿、露营、餐饮、娱乐、拓展、汽车保养及维护等，是满足现代休闲、运动需求的体育运动和休闲度假的基地。由于汽车露营营地提供的大多是参与较强的活动，满足了人们在紧张工作之余，远离喧器，返朴归真，放松身心的需求，在欧美国家，汽车露营营地非常普及，很多国家是把他作为非盈利性的社会福利项目来运作的。3.2 国外汽车露营营地的发展状况作为现代汽车露营营地雏形的露营地则在 1860 年起源于美国，当时是为组织青少年开展自然环境中的理想教

9、育而发起的。 由于这项活动既能强健体魄， 磨练意志， 又能使参与者体验到人与自然亲近的种种乐趣， 所以很快广泛流行， 经过长期演化和发展， 露营已经成为西方人士主要的休闲方式之一。如今在美国， 汽车露营营地的总数超过20000 个， 可谓鳞次栉比。 日本露营活动也很发达，日本主要四岛上约有1500 个营地。3.3 汽车露营营地的定位与分类考虑到中西方文化和经济水平的差异，在产品设计方面应使汽车露营营地变的更加符合中国国籍。首先， 国外露营车一般都是专门的 rv,rv 的好处是容量大、 设备齐全， 接水电就是一个流动的家。 但是由于国内交通工具管制等因素还没形成房车市场， 目前应将营地定位于中、

10、高等自驾车。其次，国外强调纯粹自然，不着半点人工痕迹，所以，在他们的汽车露营营地是没有任何活动设施， 都需要自己去发掘， 寻找乐趣。 但这点对于国内游客视乎并非最佳选择， 人们往往在亲近自然的同时， 也离不开现代生活所带来的便利和乐趣， 所以， 最好的方式是让客人在理想与现实之间达到最美好的均衡。国外典型汽车露营营地鸟瞰图3.4 汽车露营营地的核心产品汽车露营营地产品主要是指各类汽车露营营地所必需提供各类产品和服务，主要包括以下几个方面：餐饮类经营产品： “靠山吃山“，食品要具有地方风味、特色。菜式必须要”天然“和”实惠经营方式：联合经营经营规模：常规餐位在 40-80 之间（平日） ；最多餐

11、位200-250 （周末）投资规模;约300 万住宿类经营产品：自然环保的度假木屋，内部清洁舒适。经营方式：自营经营规模：80-100张床位（双人标准间：20间;3人房：10间；4人房10间）投资规模：约1000万元租赁/服务类经营方式：承包或自营建议自营a）旅游纪念品、土特产旅游休闲产品、所有 rv用品（包括部分租赁类）b）方便食品或半成品、调味品、燃气、木炭等c）驾车外游用品，如汽车的载物架、单车架等。?游乐类经营方式：承包/自营a）专门的交流活动场所b）攀岩、绳网、树屋、沙池、障碍游戏等。c）越野单车道或越野车赛道/练习道。d）各类室内休闲娱乐设备（桌上足球、飞 镖机、乒乓球、小型沙狐球

12、）e）晚会、烧烤、g）体验自然（播种、插秧、收割、钓鱼、陶艺、园艺）h）营地周边的探险活动（登山、漂流等）森林浴、散步小径i）露天电影j）野外求生知识讲授。k） “亲亲大自然”兴趣班（讲授认识草木知识）。1）游泳池4 .项目发展战略和选址策略4.1 发展战略汽车露营营地在选址时就要求处于有一定门槛市场的区域，而且其区位也距离中心 城市较近（2-3 ）小时车程。汽车露营营地开发的环境要求该地域要具有较好的自然环境，由于汽车露营营地的 可持续发展策略和特有的运作方式将使这些环境得到完好的保持。由于汽车露营营地建设需要基础设施，要求水、电、路可以直接通达。4.2 选址策略和区域布局汽车露营营地项目地

13、址的选择与合作投资洽谈，将主要从以上四个角度来运作。不同 的选址资源定位策略，其核心目的只有一个， 就是保证汽车露营营地的建设以最低代价尽快 实施。常规资源主要表现符合汽车露营营地项目选址的三大前提条件即区位、环境、面积三要素条件合适，其合作对象比较广泛。交通资源主要是指在高速公路经济圈内建设汽车露营营地，从而与同一区域的汽车露营营地有 机相连，选址核心是每隔 200-300 公里左右设置一个，投资经营模式主要为独资、合资和 合作三种，合作对象应该根据不同的类型选择不同的对象。战略资源主要是指地方政府划出的大片区综合开发土地资源，其主要表现方式为观光 农业用地、景区用地和闲置土地等。嫁接资源主

14、要是指充分利用现用专有、专营、私营资源的合作发展。根据目前我国的经济区域 经济发展水平的不同，主要对象为水库管理、国有林场、自然村庄、大型农场等。中国汽车“露营营地”选址路线和区域分布图5 . 汽车露营营地的规划原则与运营理念5.1 功能划分及项目详解5.1.1 功能划分应遵循的原则1 综合原则适应目标客户是中产阶级的消费特点，把握他们需求，建造出符合度假需求的汽车露营营地。2 . 弹性原则在构建体系的同时，预留弹性空间，注重汽车露营营地未来的可持续发展能力。3 . 特色原则创意中要突出核心产品的技术含量，突出特色，并注重游乐项目可参与性和受众的广泛性。根据国外营地建设的经验， 考虑到基本国情

15、， 使汽车露营营地必须突发出安全、 方便、 自然、清洁、可参与性强等特征。同时根据地区位的不同有独特的发挥。体量上中等体量 ; 容量上中小容量； 价位上中高价位；汽车露营营地总体项目选择需要把握如下原则：档次上中国档次 ; 品质上高尚品质； 特性上独特新颖。5.1.2 功能划分营地功能区存在以上主要区域：服务区：本区承担基本的服务功能，包括行政管理、游客服务、商业购物、餐饮、主题娱乐等功能，包括停车场、管理中心、冲凉房、超市、餐厅、酒吧等；服务区宗旨是让游客觉得方便、实用、体验野外之间的感觉。营舍区：营舍区是一个富有特色的区域。 它以营位为单位， 组建起一个个相对封闭的活动空间。木屋区在营舍区

16、背风、 安静区域建设， 在充分考虑自然和环保条件的前提下建造木结构的木屋，俱乐部会员露营者可以在这里休憩、交流。帐篷区在营地相对开发区域设立，游客可以租赁营地帐篷或者自驾自带帐篷。情趣营区可以根据地形、 地貌特点选择搭建有情趣的棚屋、 窝棚等， 体验到真正野外生活的情趣和欢乐。休闲游乐区：这是主要公共娱乐活动区域， 在这个功能区， 每一个带来的人都可以在其中找到他的乐趣。如沙滩排球、徒步越野、游泳戏水、垂钓等。体验区：农业体验区、养殖体验区，特种本地植物观光区。拓展活动区：该活动区实际上是包含在休闲娱乐区当中的，但他是根据每个营地特殊的地理、人文、环境等各方面因素而设计出的最精彩的一部分功能组

17、合。 4s 训练、帆船俱乐部、风筝板俱 乐部。以上项目的具体功能区划分的简要地图和营地概念图如下：汽车露营营地功能划分简略图营地概念图5.2 汽车露营营地的运营理念我们将汽车露营营地经验理念归纳成五个方面，即：安全(security )在外露营，安全是最重要的，它包括游客的人身安全、财务安全、经营环境的安全、 周边环境的安全等。我们要用最严密的管理措施来确保营地的安全。方便(convenience )露营的环境要古朴、原始、自然。但在生活上我们要尽量向客人提供家一样的方便。 这点在发展营地的初期尤为重要。自然(originality )我们向游客提供的是一种与他们的日常居住地风格不同的自然环境

18、。这里的一切(包 括人工的物品在内)看上去都与自然环境非常协调。清洁(cleanliness )我们要向游客展示：在最自然的环境下我们如何保持清洁的。这也是我们管理制度健 全及严谨的最好诠释。环保(protection of environment我们的宗旨是要对环境资源进行保护性的开发，更重要的是传递一种环保的理念。作 为工业化产物的汽车同样可以与环境和睦相处。6 .组织架构和运营模式6.2阶段运营目标及其方针6.2.1 项目运营各阶段主要任务：根据项目组织结构设置，本项目在具体推广实施过程中，将主要体现在四个阶段：项目立项和公关阶段：主要工作要点是保证取得政府主管部门的在土地和政策方面支

19、持；项目招商和投资阶段：主要在四大业务拓展区域成立项目及品牌管理的一级经营管理 机构；营地经营和拓展阶段：每个营地具体日常经营发展。6.2.3 战略发展目标建设覆盖在京津及环300个左右的营地争取在项目开始的一年内在渤海地区拥有30家左右的连锁营地,渤海地区形成网络。争取 5年内，在全国建立起营地运营联合体，形成 组成的露营网络。6.2.4 营地建设策略安排4.投资主题与策略投6.品牌运营公司督导单1.投资主体设立2.建立行业联盟3.建立联盟，成立品牌运营公司 资经营者，签订经营合同，建立策略联盟。5.投资主体融资、投资。体营地建设和运营。6.2.5单体营地建设运营策略1. 私人俱乐部单体俱乐

20、部建设成股东会员共有、共享的真正私人俱乐部，是股东大会成为俱乐部真正的主人。这样，股东会员拥有体面的身份，同时成为忠诚的消费者和营销者，最大限度的 保证俱乐部的客源。2. 环境保护环境资源已经成为最稀缺的资源之一，俱乐部建设应当最大限度地保护生态环境，尽可能是环境保存原生态状态。 既不能破环植被， 也不能破坏地表， 保证生态的完整统一。 度 假者应当融入环境，参与生态过程。3. 与旅游地产结合俱乐部建设与旅游地产结合，度假设施为股东会员私有，既保证会员利益，也成为增加收入。4. 与帆船俱乐部等运动俱乐部结根据单体俱乐部的不同地理环境，影帝俱乐部可以与帆船俱乐部、攀岩俱乐部等俱乐部捆绑运营。5.

21、 2 汽车露营地与环境保护露营营地建设必须坚持环境原生态标准：营地用地范围内保存完整的生态系统营地规划和设施建设不破坏地表、不改变地貌，不改变森林植被等生态环境和生态系统度假设施一木屋采用木结构、架空设计，不破坏地表和土壤生态；营地绿化与美化采用当地植物，防止外来植物带来环境破坏；减少或者不使用化学洗涤剂；垃圾无害处理营区内无垃圾生活垃圾无害化处理在利用综上所述：投资该汽车露营营地项目是可行的：汽车露营营地度假项目的开发经营无论是从市场需求，还是项目生存空间来看，都蕴含着巨大的发展前景和可持续发展空间，该项目开发是可行的；项目盈利能力较为可靠：通过本文上述分析，该项目建设周期短，收益稳定；项目

22、可抗风险能力强：汽车露营营地项目受国内外政策与经济政策等大环境影响程度较常规旅游行业少的多，具有较强的市场抗风险能力。汽车露营营地项目绿色产业：汽车露营营地建筑较少，引人环保理念，采用环保材料，注重环境保护，属于无污染行业，符合国家和北京市产业政策导向的绿色产业。附件1：汽车营地守则 1 管理细则1. 服务优先顺序：预定会员预定非会员未预定会员未预定非会员。2. 辖区管理（ 1 ） 禁止非驾车游客进入营地。 （ 2 ） 营位客满时禁止任何游客入营。（ 3 ） 禁止既没有预定也没有购买门票的游客入营。 （ 4 ） 禁止游客在非生火区域生火。（ 5 ） 注意维持游客汽车的出入秩序。3. 过夜条例（

23、 1 ） 晚 10 点以后禁止出入营地。 （ 2 ） 晚 10 点以后停止一切活动；禁止大声喧哗。（ 3 ） 夜晚注意保证游客的人身和财务安全。 （ 4 ） 夜晚注意保管营地的公共设施完好。（ 5 ） 夜晚注意约束营员的赌博、色情、偷盗、打架等违法行为。4 营务管理（ 1 ） 注意管理好每个汽车营位的停车、扎营秩序。 （ 2 ） 做好营员的汽油、水电、食品及租赁用品的供给工作。（ 3 ） 做好营员的娱乐及公共活动的安排工作。 （ 4 ） 做好营员的生命财产的安全保障工作。（ 5 ） 注意约束营员的赌博、 色情、 偷盗、 打架等违法行为。 （ 6 ） 管理好营地的环境卫生。 2. 营员守则1. 注意安全事项（ 1 ） 营区内禁止烟火。 （ 2 ） 禁止进入营区附近未开辟的荒山、密林、河流、湖泊及滩涂 等地区。（ 3 ） 注意保管好刀、斧等危险工具。 （ 4 ） 禁止在车行道上玩耍、休息。（ 5 ） 营区内行车限速在 15 公里