土地增值税与企业所得税的联动评估模型

1、土地增值税与企业所得税的联动评估模型一、“两税”联系企业所得税是所得税制体系下的一个税种， 其税基是企业应 税收入减除法定扣除项目后的余额。 土地增值税是一种财产税制 体系下的一个税种， 其税基是转让土地、 建筑物收入减除规定扣 除项目后的增值额。 两个税种不同， 但存在共同点就是税基都是 出售和转移财产取得收益或增值额。 对不动产转移产权取得所得 或增值，既征收所得税又征收土地增值税。“两税”收入内容基本一致。 收入的内容和范围基都是转让 房地产所取得的收入。特殊事项税收处理基本一致。成本费用扣除内容、 范围和方法共同点。 除下列各项有细微 差异，其他基本一致： 企业所得税拍卖佣金所得税可计

2、入地价扣 除，土地增值税不能扣除外。土地征用费及拆迁补偿费。土地增 值税不包括土地使用费、土地闲置费，其他是一致的。开发间接 费，企业所得税包含“工程管理费”和“营销设施建造费”， 土 地增值税则没有明确规定。二、建立“两税”的联动模型数据来源。 “四位一体”平台中的“税源监控”模块、 “税 收管理员”平台中的“我的管户”模块、 CTAIS 系统中的“两 税”申报表、企业报送的财务报表和企业所得税年度申报表等。分析目的。建立土地增值税与企业所得税的联动评估模型，判断企业所交的土地增值税与企业所得税是否合理， 有无偷漏税 行为。建立模型。由上述“两税之间的联系”可以简化两者的关 系，在不考虑弥补

3、以前年度亏损和其他经营业务的情况下：假设：该公司是房地产开发企业转让新建房， 并且纳税人的 房地产开发费用简化为按照房地产开发成本的10%计算，据估算，增值额达到 50%时，估计毛利率为 52.75%，而一般房地产企业的 毛利率为3040%所以假定增值额大于 20%未超过50%试用税率为 30%。房地产开发成本与取得土地使用权所支付的金额， 假设两者之和C。房地产开发费用（允许扣除的房地产开发费用=房地产开发成本*10%），假设为0.1C。与转让房地产有关的税金，包 括营业税与城建税和教育费附加，营业税金=营业收入 *5%*（1+10% =营业收入*5.5%，假设税金为T。其他扣除项目，从 事

4、房地产开发的纳税人可加计扣除 =20%*房地产开发成本，为 0.2C。计算企业所得税时，假设开发间接成本和期间费用为F。对其两个税种的清算采用关联分析法，有如下方程：Y应交土地增值税=（R收入-T税金-1.3x直接开发成本C）X 30%C=（R-T-3.333Y ） /1.3 z应交企业所得税=（R收入-C直接开发成本-Y应交土地增值税-T税金-F开发间接成本和期间费用）X25%C=FT-F-4Z- Y由方程与方程：（R-T-3.333Y ） /1.3=R-T-F-4Z-Y由于营业税金通常为销售收入的 5.5%，解得 Z= （0.055R-0.250F ） +0.391Y由土地增值税与企业所得

5、税的关系式可以得知： 土地增值税与企业所得税的增长正相关， 在其他条件不变的 情况下，土地增值税越大，那么企业所得税也越大。由于有开发 间接费用成本和期间费用以及销售收入的影响， 通常情况下企业 所得税的增长率并不是与土地增值税的增长率完全相同。 并且通 常情况下，企业所得税的增长数在实际情况中远高于土地增值税 的增长数。 在实际分析时应当考虑此因素的影响。 土地增值税税 负率=（本期应纳土地增值税税额一本期应税收入）X 100%企 业所得税相对于收入比率=（本期应纳企业所得税一本期应税收 入）X 100%两税种相对于销售收入的变化速率是一致的（一阶 导数为常数） ，不存在因为一个税种增长较快

6、而导致另一个税种 增长变慢的情况发生。三、模型缺陷 简化的模型存在着各种因素使得实际结果与理论结果不一 致的因素有：加计扣除项目不同： 对从事房地产开发的企业， 计算土地增 值税时允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成 本之和，加计 20%的扣除。计算所得税时企业为开发新技术、新 产品、新工艺发生的研究开发费用与安置残疾人员及国家鼓励安置的其他就业人员所支付的工资有加计扣除的要求。限额扣除项目不同：土地增值税所涉及的利息支出、房地产开发费用均有扣除限额。根据企业所得税法，企业职工福利 费、工会经费、职工教育经费，广告费和业务宣传费、业务招待 费支出和公益性捐赠支出、企业委托境外机构销售开发产品等均 有扣除限额的规定。扣除方法的差异：土地增值税的扣除。土地增值税以房地产 开发项目为单位进行清算， 对于分期开发的项目，以分期项目为 单位清算，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合 理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。所得税的项目扣除。企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算