土地增值税的计算-2019年精选文档

1、土地增值税的计算一、概述 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和 其他附着物产权， 取得增值收入的单位和个人征收的一种税， 不 包括以继承、 赠与方式无偿转让房地产的行为， 以转让房地产的 增值额为计税依据，同时实行超率累进税率。二、计算步骤(一) 扣除项目的确定1、取得土地使用权所支付的金额(1) 取得土地使用权支付的地价款 ( 即为向原土地使用权人 实际支付的地价款 ) 。(2) 取得土地使用权时按照国家统一规定缴 纳的有关税费 (即有关登记、过户手续费 ) 。2、房地产开发成本 土地征用及拆迁补偿费；前期工程费；建筑安装工程费；基 础设施费；公共配套设施费；开发间接费用。3、

2、房地产开发费用(1) 纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息，并能提供 金融机构贷款证明。允许扣除的开发费用 =利息+( 取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)X 5淋内。(2) 纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息或不能提供 金融机构贷款证明允许扣除的开发费用 =（ 取得土地使用权所支付的金额 +房地 产开发成本）X 10%内。注：i、利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计 算的金额。ii、 利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度 的部分不允许扣除。iii、超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。4、与转让房地产有关的税金 营业税、城市维护建设税、教育费附加、印

3、花税 （ 非房地产开发企业 ） 。5、其他扣除项目 （ 此项只适用于从事房地产开发的纳税人 ） （ 取得土地使用权支付的金额 +房地产开发成本 ） X 20%6、旧房及建筑物的评估价值（1）能提供评估价值的。 评估价值 =房地产评估机构评定的重 置成本价X成新度。（2）不能提供评估价值，但能提供购房发票的。扣除金额 = 发票所载金额X （转让年度-购买年度）X 5%规定： （转让年度 -购买年度 ）项的计算按购房发票所载日期 起至售房发票开具之日止，每满 12 个月计 1 年；超过 1 年，未 满 12 个月但超过 6 个月的，可视同为 1 年。注：纳税人购房时缴纳的契税不作为此步的扣除项（二

4、）增值额的计算增值额 =销售房屋取得的收入 -扣除项目（三）增值率的确定增值率二增值额一扣除项目（四）应缴纳的土地增值税土地增值税税额=增值额X税率-扣除项目X速算扣除系数附：土地增值税四级超率累进税率及其计算公式1、增值额未超过扣除项目金额 50%的部分土地增值税税额=增值额X 30%2、增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100% 的部分土地增值税税额=增值额X 40%-扣除项目金额X 5%3、增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分土地增值税税额=增值额X 50%-扣除项目金额X 15%4、增值额超过扣除项目金额 200%的部分土地增值税税额=

5、增值额X 60%-扣除项目金额X 35%三、为了让读者更直观的理解，下面举一实例（例题摘自： 2010 年注册会计师全国统一考试税法 ） 某房地产开发公司于 2009 年 1 月受让一宗土地使用权，根 据转让合同支付转让方地价款 6000 万元，当月办好土地使用权 权属证书。 2009 年 2 月至 2010 年 3 月中旬该房地产开发公司将 受让土地 70%（其余 30%尚未使用 ） 的面积开发建造一栋写字楼。 在开发过程中， 根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材 料费共计 5800万元；发生的利息费用为 300 万元，不高于同期 银行贷款利率并能提供金融机构的证明。 3 月下旬该公司

6、将开发 建造的写字楼总面积的 20%转为公司固定资产并用于对外出租， 其余部分对外销售。 2010 年 4-6 月该公司取得租金收入共计 60 万元，销售部分全部售完，供给取得的销售收入 14000 万元。该 公司在写字楼开发和销售过程中，共计发生管理费用 800 万元、 销售费用 400 万元。 （说明：该公司适用的城市维护建设税税率 为 7%；教育费附加征收率为 3%；契税税率为 3%；其他开发费用 扣除比例为 5%）。解答：（一） 扣除项目1、取得土地使用权所支付的金额应扣除的契税=6000X 3%=180万元）应扣除的土地成本=（6000+180） X 70% 80%=3460.8万元）2、房地产开发成本应扣除的开发成本 =5800X 80%=4640（万元 ）3、房地产开发费用 应扣除的开发费用=300X 80%+（3460.8+4640）X 5%=645.04（万元 ）4、与转让房地产有关的税金已缴纳的营业税=60X 5%+1400（X 5%=703万元）已缴纳的城建税和教育费附加=3X (7%+3%)+70(X (7%+3%)=70.3(万元)5、其他扣除项目加计扣除=(3460.8+4640) X 20%=1620.16万元)(二)