房地产开发企业会计核算

1、房地产开发企业会计核算 房地产开发企业会计核算2 制度依据：制度依据：房地产开发企业会计制度房地产开发企业会计制度 一、资产类一、资产类 物资采购物资采购 采购保管费采购保管费 库存设备库存设备 库存材料库存材料 开发产品开发产品 分期收款开发产品分期收款开发产品 出租开发产品出租开发产品 周转房周转房 四、成本类四、成本类 开发成本开发成本 开发间接费用开发间接费用 房地产开发企业的特殊会计核算科目：房地产开发企业的特殊会计核算科目： 房地产开发企业会计核算3 内容提纲内容提纲 第一节房地产开发企业的成本核算第一节房地产开发企业的成本核算 一、开发产品成本核算的特殊性一、开发产品成本核算的特

2、殊性 二、开发产品成本核算对象的确定二、开发产品成本核算对象的确定 三、成本核算的内容三、成本核算的内容 四、房屋开发成本的核算四、房屋开发成本的核算 第二节房地产开发企业营业收入的会计核算第二节房地产开发企业营业收入的会计核算 一、营业收入确认的条件一、营业收入确认的条件 二、主营业务收入的核算二、主营业务收入的核算 房地产开发企业会计核算4 第一节房地产开发企业的成本核算第一节房地产开发企业的成本核算 一、开发产品成本核算的特殊性一、开发产品成本核算的特殊性 （一）成本构成复杂，核算难度大。（一）成本构成复杂，核算难度大。 房地产开发企业主要从事房地产开发建设活动，房地产开发企业主要从事房

3、地产开发建设活动， 其生产成本主要指开发产品的成本，包括：其生产成本主要指开发产品的成本，包括： 取得土地使用权支付的金额、土地征用及拆迁补取得土地使用权支付的金额、土地征用及拆迁补 偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建 设费、公共配套设施费、开发间接费用等。设费、公共配套设施费、开发间接费用等。 房地产开发企业会计核算5 （二）核算时间跨度长（二）核算时间跨度长 房地产项目开发的周期较长，导致房地产成本费房地产项目开发的周期较长，导致房地产成本费 用核算的时间跨度长。用核算的时间跨度长。 （三）滚动开发核算难度大（三）滚动开发核算难度大 房

4、地产开发活动中，房地产企业存在多个项目同房地产开发活动中，房地产企业存在多个项目同 时开发、一个项目分多期开发等现象，而且不同项时开发、一个项目分多期开发等现象，而且不同项 目、不同期开发项目成本发生差异大，给企业按项目、不同期开发项目成本发生差异大，给企业按项 目、按楼盘等进行成本核算增加了难度。目、按楼盘等进行成本核算增加了难度。 房地产开发企业会计核算6 二、开发产品成本核算对象的确定二、开发产品成本核算对象的确定 开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中，开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中， 为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。为了归集和分配开发费用而确定的费用

5、承担者。 可按以下几种方法确定开发产品成本核算对象：可按以下几种方法确定开发产品成本核算对象： （一）以整个开发项目为成本核算对象（一）以整个开发项目为成本核算对象 对于开发规模小、开发周期短、一次性全部开发的房地对于开发规模小、开发周期短、一次性全部开发的房地 产项目，可以整个开发项目为成本核算对象，特点是成本核产项目，可以整个开发项目为成本核算对象，特点是成本核 算对象的唯一性，不存在成本费用的分配，成本核算周期同算对象的唯一性，不存在成本费用的分配，成本核算周期同 项目开发周期一致。项目开发周期一致。 如某房地产公司在市中心有如某房地产公司在市中心有100100亩土地，拟一次性开发商亩土

6、地，拟一次性开发商 住楼住楼6 6栋，该房地产公司可将栋，该房地产公司可将6 6栋商住楼合并为一个成本核算栋商住楼合并为一个成本核算 对象。对象。 房地产开发企业会计核算7 （二）以开发期数为成本核算对象（二）以开发期数为成本核算对象 对于开发规模较大、开发周期较长、分期开发的对于开发规模较大、开发周期较长、分期开发的 房地产项目，可以按开发期数为成本核算对象，特点房地产项目，可以按开发期数为成本核算对象，特点 是成本核算对象的多样性，成本费用需要归集和分配。是成本核算对象的多样性，成本费用需要归集和分配。 （三）以开发产品形态为成本核算对象（三）以开发产品形态为成本核算对象 对于开发产品形态

7、多样的房地产项目，可以各种对于开发产品形态多样的房地产项目，可以各种 开发产品形态为成本核算对象，特点是成本核算对象开发产品形态为成本核算对象，特点是成本核算对象 的多样性，成本费用需要归集和分配。的多样性，成本费用需要归集和分配。 房地产开发企业会计核算8 成本核算对象的确定原则：成本核算对象的确定原则： 1 1一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预 算所列单项工程为成本核算对象。算所列单项工程为成本核算对象。 2 2同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣 工时间相近、由同一施工单位施

8、工的，可以并为一个成本核工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核 算对象。算对象。 3 3对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以按开对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以按开 发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。 成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不 能随意改变，更不能相互混淆。能随意改变，更不能相互混淆。 房地产开发企业会计核算9 三、成本核算的内容三、成本核算的内容 房地产开发企业成本核算的主要内容房地产开发企业成本核算的主要内容 是开发产品成本。是开发产品成本。

9、 （一）开发产品的成本项目（一）开发产品的成本项目 1 1取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额 包括支付的土地出让金、支付地价款金额、交纳包括支付的土地出让金、支付地价款金额、交纳 的有关税费。的有关税费。 问题：土地使用税能计入吗？问题：土地使用税能计入吗？ 房地产开发企业会计核算10 2 2土地征用及拆迁安置补偿费土地征用及拆迁安置补偿费 土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土 地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补 偿费、耕地占用税、耕地垦复基金

10、、征地管理费等。偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。 拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据 法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用 的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让 土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规 定给予补偿。它包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿定给予补偿。它包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿 费。费。

11、房地产开发企业会计核算11 3 3前期工程费前期工程费 指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划 设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设 计费、各项临时工程计费、各项临时工程( (临时水、临时电、临时路等临时水、临时电、临时路等) )费用、三费用、三 通一平费用等。通一平费用等。 4 4基础设施费基础设施费 指建造各项基础设施发生的费用（指建造各项基础设施发生的费用（又称红线内工程费又称红线内工程费）。）。 基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水基础设施主要是

12、指与开发产品相关的道路、供热设施、供水 设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿 化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安 装费都在基础设施费项目内归集装费都在基础设施费项目内归集。 房地产开发企业会计核算12 5 5建筑安装工程费建筑安装工程费 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括 建筑工程费、设备及安装工程费建筑工程费、设备及安装工程费( (给排水、电气照明、电梯、给排水、电气照明、电梯、 空调、燃气管道

13、、消防、防雷、弱电等设备及安装空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装) )以及室以及室 内装修工程费等。内装修工程费等。 6 6公共配套设施费公共配套设施费 指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不 能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、 派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 凡能有偿转让的公共配套设施如商店、理发店等都不能凡能有偿转让的公共配套设施如商店、理发店等都不能 计人该成本项目内。计人该成本项目内。

14、 房地产开发企业会计核算13 7 7开发间接费用开发间接费用 指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和 管理开发项目而发生的各项费用支出，包括工资、福管理开发项目而发生的各项费用支出，包括工资、福 利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、 劳动保护费、周转房摊销等。劳动保护费、周转房摊销等。 说明：说明： 开发项目完工前的借款费用也列此科目。开发项目完工前的借款费用也列此科目。 企业的各行政部门为管理公司而发生的各项费用企业的各行政部门为管理公司而发生的各项费用 不在此列，应在不在此列，应在“管理费

15、用管理费用”中核算。中核算。 开发部门的业务招待费也不应列此科目。开发部门的业务招待费也不应列此科目。 房地产开发企业会计核算14 （二）开发成本核算的账户（二）开发成本核算的账户 主要账户是主要账户是“开发成本开发成本”和和“开发间接费用开发间接费用”。 1 1“开发成本开发成本”账户账户 账户的借方反映产品开发过程中发生的开发直接费用和月账户的借方反映产品开发过程中发生的开发直接费用和月 末分配计入开发产品的开发间接费用，货方反映结转末分配计入开发产品的开发间接费用，货方反映结转“开发开发 产品产品”账户的已完工开发产品实际成本，期末借方余额反映账户的已完工开发产品实际成本，期末借方余额反

16、映 在建开发项目的实际成本。在建开发项目的实际成本。 按开发项目的种类设置明细，如按开发项目的种类设置明细，如“土地开发土地开发”、“房屋开房屋开 发发”、“配套设施开发配套设施开发”和和“代建工程开发代建工程开发”等，并在明细等，并在明细 账下按成本计算对象设置账页，按成本项目设置专栏，进行账下按成本计算对象设置账页，按成本项目设置专栏，进行 明细核算。明细核算。 专栏包括：专栏包括：土地征用及拆迁安置补偿费土地征用及拆迁安置补偿费、建筑安装工程费、建筑安装工程费、 开发间接费用等开发间接费用等。 房地产开发企业会计核算15 2 2“开发间接费用开发间接费用”账户账户 该账户属于成本类账户，

17、核算企业内部独立核算该账户属于成本类账户，核算企业内部独立核算 单位开发产品而发生的各项间接费用。该账户的借单位开发产品而发生的各项间接费用。该账户的借 方归集月内发生的各项开发间接费用，贷方反映月方归集月内发生的各项开发间接费用，贷方反映月 末按一定分配标准分配结转有关开发产品成本的费末按一定分配标准分配结转有关开发产品成本的费 用总额，结转后无余额。该账户的明细账应按企业用总额，结转后无余额。该账户的明细账应按企业 内部不同单位的名称设置。内部不同单位的名称设置。 房地产开发企业会计核算16 (三)开发费用 开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费

18、用 、销售费用和财务费用。、销售费用和财务费用。 1 1管理费用管理费用 本科目核算企业行政管理部门本科目核算企业行政管理部门( (总部总部) )为组织和管理房地产为组织和管理房地产 开发经营活动而发生的管理费用。包括工资、福利费、工会开发经营活动而发生的管理费用。包括工资、福利费、工会 经费、职工教育费、劳动保险费、待业保险费、房产税、车经费、职工教育费、劳动保险费、待业保险费、房产税、车 船使用税、印花税、土地使用税、技术开发费、无形资产摊船使用税、印花税、土地使用税、技术开发费、无形资产摊 销、递延资产摊销、业务招待费、坏账损失以及其他管理费销、递延资产摊销、业务招待费、坏账损失以及其他

19、管理费 等。等。 房地产开发企业会计核算17 2 2销售费用销售费用 它指开发建设项目在销售产品过程中发它指开发建设项目在销售产品过程中发 生的各项费用以及专设销售机构或委托销售生的各项费用以及专设销售机构或委托销售 代理的各项费用。包括产品销售过程中发生代理的各项费用。包括产品销售过程中发生 的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业 的产品而专设的销售机构的职工工资、福利的产品而专设的销售机构的职工工资、福利 费、业务费等经常费用。费、业务费等经常费用。 房地产开发企业会计核算18 3 3财务费用财务费用 企业在房地产开发经营过程中，为进行资金筹集企业在房

20、地产开发经营过程中，为进行资金筹集 等理财活动而发生的财务费用，包括利息支出等理财活动而发生的财务费用，包括利息支出( (减利减利 息收入息收入) )、汇兑损失、汇兑损失( (减汇兑收益减汇兑收益) )以及相关助手续费以及相关助手续费 等。等。 为购建为购建开发产品开发产品而筹集资金所发生的费用，在而筹集资金所发生的费用，在开开 发产品发产品尚未完工交付使用前发生的，应计入有关尚未完工交付使用前发生的，应计入有关开开 发产品发产品内，不包括在本科目的核算范围内。内，不包括在本科目的核算范围内。 房地产开发企业会计核算19 四、房屋开发成本的核算四、房屋开发成本的核算 房屋开发是房地产开发企业的

21、主要经营业务之一。其开房屋开发是房地产开发企业的主要经营业务之一。其开 发经营的房屋按性质和用途分为四种：发经营的房屋按性质和用途分为四种： 1.1.为销售开发的商品房；为销售开发的商品房； 2.2.为出租而开发的经营房（出租房）；为出租而开发的经营房（出租房）； 3.3.为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房；为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房； 4.4.受其他单位委托代为开发建设的代建房。受其他单位委托代为开发建设的代建房。 这些房屋的开发成本在核算方法上大致相同，但仍需要这些房屋的开发成本在核算方法上大致相同，但仍需要 “开发成本开发成本房屋开发房屋开发”账户下分别设置四种房屋的明细

22、账户下分别设置四种房屋的明细 账，并按工程名称设账页进行核算。账，并按工程名称设账页进行核算。 房地产开发企业会计核算20 成本费用的归集与分配方法：成本费用的归集与分配方法： 国税发国税发200920093131号：号： 第二十九条第二十九条 企业开发、建造的开发产品应按制企业开发、建造的开发产品应按制 造成本法进行计量与核算。其中，造成本法进行计量与核算。其中， 应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能 够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象， 共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按共同成本和不

23、能分清负担对象的间接成本，应按 受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，受益的原则和配比的原则分配至各成本对象， 具体分配方法可按以下规定选择其一：具体分配方法可按以下规定选择其一： 房地产开发企业会计核算21 （一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占 地面积占开发用地总面积的比例进行分配。地面积占开发用地总面积的比例进行分配。 1.1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全 部成本对象占地总面积的比例进行分配。部成本对象占地总面积的比例进行分配。 2.2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面分期开发的，

24、首先按本期全部成本对象占地面 积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某 一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面 积的比例进行分配。积的比例进行分配。 房地产开发企业会计核算22 （二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占 开发用地总建筑面积的比例进行分配。开发用地总建筑面积的比例进行分配。 1.1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对 象建筑面积的比例进行分配。象建筑面积的比例进行

25、分配。 2.2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地 计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑 面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。 （三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成 本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 （四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预

26、算造价占期 内全部成本对象预算造价的比例进行分配。内全部成本对象预算造价的比例进行分配。 房地产开发企业会计核算23 第三十条第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配：企业下列成本应按以下方法进行分配： （一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确 需结合其他方法进行分配的需结合其他方法进行分配的, ,应商税务机关同意。应商税务机关同意。 土地开发同时连结房地产开发的土地开发同时连结房地产开发的, ,属于一次性取得土地分属于一次性取得土地分 期开发房地产的情况期开发房地产的情况, ,其土地开发成本经商税务机关同意后其土地开发成本经商税务机关

27、同意后 可先按土地整体预算成本进行分配可先按土地整体预算成本进行分配, ,待土地整体开发完毕再待土地整体开发完毕再 行调整。行调整。 （二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开 发成本发成本, ,应按建筑面积法进行分配。应按建筑面积法进行分配。 ( (三三) )借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成 本法或按预算造价法进行分配。本法或按预算造价法进行分配。 （四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。 房地产开发企业会计核算24 （一）房屋开发成本费用

28、的归集（一）房屋开发成本费用的归集 1 1土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费 凡能分清负担对象的，可直接计入房屋开发成本；凡能分清负担对象的，可直接计入房屋开发成本； 凡不能分清负担对象，或开发综合性建设场地既凡不能分清负担对象，或开发综合性建设场地既 为建造商品房之用，又对外销售或有偿转让的，先为建造商品房之用，又对外销售或有偿转让的，先 计入计入“开发成本开发成本土地开发土地开发”，待土地开发完成，待土地开发完成 投放使用时，再按占用土地面积比例分配转投放使用时，再按占用土地面积比例分配转“开发开发 成本成本房屋开发房屋开发”。 房地产开发企业会计核算25 例：甲房地产开发公司于例：

29、甲房地产开发公司于20092009年年5 5月在碧水园开发月在碧水园开发 一块土地，占地面积一块土地，占地面积4000040000。开发完成后准备将其。开发完成后准备将其 中的中的3000030000对外转让，其余的对外转让，其余的1000010000企业自行开企业自行开 发商品房。发商品房。 假设土地开发过程中只发生了如下业务：假设土地开发过程中只发生了如下业务： 支付土地出让金元，作会计分录如下：支付土地出让金元，作会计分录如下： 借：开发成本借：开发成本土地土地碧水园碧水园( (土地征用及拆迁费土地征用及拆迁费) 25000000) 25000000 贷：银行存款贷：银行存款 支付拆迁补

30、偿费元，作会计分录如下：支付拆迁补偿费元，作会计分录如下： 借：开发成本借：开发成本土地土地碧水园碧水园( (土地征用及拆迁费土地征用及拆迁费) 5500000) 5500000 贷：银行存款贷：银行存款 5 5000005 500000 房地产开发企业会计核算26 支付勘察设计费支付勘察设计费210000210000元，作会计分录如下：元，作会计分录如下： 借：开发成本借：开发成本土地土地碧水园碧水园( (前期工程费前期工程费) 210000) 210000 贷：银行存款贷：银行存款 210000210000 支付土石方费用元，作会计分录如下：支付土石方费用元，作会计分录如下： 借：开发成本

31、借：开发成本土地土地碧水园碧水园( (前期工程费前期工程费)5500000)5500000 贷：银行存款贷：银行存款 由某施工企业承包的地下管道安装工程已竣工，应支付价由某施工企业承包的地下管道安装工程已竣工，应支付价 款元：款元： 借：开发成本借：开发成本土地土地碧水园碧水园( (基础设施费基础设施费)1500000)1500000 贷：应付账款贷：应付账款X X施工企业施工企业 房地产开发企业会计核算27 9 9月末，碧水园土地开发工程完工。月末，碧水园土地开发工程完工。 假设假设“开发成本开发成本土地开发土地开发碧水园碧水园”账户账户 归集的开发总成本为元，则单位土地开发成本为归集的开发

32、总成本为元，则单位土地开发成本为 942.75942.75元。其中自用的元。其中自用的1000010000土地尚未投入土地尚未投入 使用，其余使用，其余3000030000已全部转让，月终结转本块土已全部转让，月终结转本块土 地的开发成本。地的开发成本。 作会计分录如下：作会计分录如下： 借：开发产品借：开发产品土地土地( (碧水园碧水园) 9427500) 9427500 主营业务成本主营业务成本土地转让成本土地转让成本 2828250028282500 贷：开发成本贷：开发成本土地土地碧水园碧水园 房地产开发企业会计核算28 续前例：续前例： 若自用的若自用的1000010000土地在开发

33、完成后立即投入房屋开土地在开发完成后立即投入房屋开 发工程的建设中。发工程的建设中。 则企业可采用下面方法结转土地开发成本：则企业可采用下面方法结转土地开发成本： 借：开发成本借：开发成本房屋房屋 碧水园碧水园( (土地征用及拆迁费土地征用及拆迁费) 7625000) 7625000 碧水园碧水园( (前期工程费前期工程费) 1427500) 1427500 碧水园碧水园( (基础设施费基础设施费) 375000) 375000 贷：开发产品贷：开发产品土地土地碧水园碧水园( (土地征用及拆迁费土地征用及拆迁费) 7625000) 7625000 碧水园碧水园( (前期工程费前期工程费) 14

34、27500) 1427500 碧水园碧水园( (基础设施费基础设施费) 375000) 375000 房地产开发企业会计核算29 2 2前期工程和基础设施费前期工程和基础设施费 凡能分清负担对象的，直接计入房屋开发成本；凡能分清负担对象的，直接计入房屋开发成本； 应由两个以上房屋开发项目负担，且发生时分不应由两个以上房屋开发项目负担，且发生时分不 清负担对象的，应按一定标准分配后，分别计入房清负担对象的，应按一定标准分配后，分别计入房 屋开发项目的成本。屋开发项目的成本。 例：以银行存款支付商品房开发的水文地质勘察例：以银行存款支付商品房开发的水文地质勘察 费、规划设计费等费、规划设计费等50

35、50万元。作如下会计分录：万元。作如下会计分录： 借：开发成本借：开发成本房屋开发房屋开发碧水园碧水园前期工程费前期工程费5050万万 贷：银行存款贷：银行存款 5050万万 房地产开发企业会计核算30 3 3建筑安装工程费建筑安装工程费 采用出包方式施工的采用出包方式施工的 ，应根据承包企业提交的，应根据承包企业提交的“工程价工程价 款结算单款结算单”所列应付工程款计入所列应付工程款计入“开发成本开发成本房屋开发房屋开发” 的相应成本项目中。的相应成本项目中。 企业在房地产开发过程中领用的设备，附属于工程实体企业在房地产开发过程中领用的设备，附属于工程实体 的，应根据附属对象，于设备发出交付

36、安装时，按其实成本的，应根据附属对象，于设备发出交付安装时，按其实成本 计入计入“开发成本开发成本房屋开发房屋开发”的相应成本项目中。的相应成本项目中。 应付工程款和预付备料款、工程款的核算应付工程款和预付备料款、工程款的核算 ： 开发企业与施工企业有关发包工程款和预付备料款的核开发企业与施工企业有关发包工程款和预付备料款的核 算，应在算，应在“应付账款应付账款应付工程款应付工程款”和和“预付账款预付账款预预 付承包单位款付承包单位款”两个账户进行。两个账户进行。 房地产开发企业会计核算31 例：某房地产开发企业发生下述业务：例：某房地产开发企业发生下述业务： 某房地地产开发企业准备开发一项准

37、备出售的某房地地产开发企业准备开发一项准备出售的 房屋建筑工程，按合同规定，预付给房屋建筑工程，按合同规定，预付给A A承包施工企业承包施工企业 房屋建筑工程款房屋建筑工程款4040万元，备料款万元，备料款2020万元。万元。 借：预付账款借：预付账款A A施工企业施工企业600 000600 000 贷：银行存款贷：银行存款 600 000600 000 企业按合同规定拨付材料一批给承包单位抵作企业按合同规定拨付材料一批给承包单位抵作 备料款，材料作价备料款，材料作价8 8万元。万元。 借：预付账款借：预付账款A A施工企业施工企业 80 00080 000 贷：原材料贷：原材料80 000

38、80 000 房地产开发企业会计核算32 该项房屋建筑工程完工，该项房屋建筑工程完工，A A承包施工企业转来承包施工企业转来 “工程价款结算账单工程价款结算账单”，应结算工程款一共，应结算工程款一共9696万元。万元。 借：开发成本借：开发成本房屋房屋XXXX项目项目（建筑安装工程费）（建筑安装工程费）960000960000 贷：应付账款贷：应付账款A A施工企业施工企业 960000960000 同时将原来预付的账款转入应付账款，以冲减应同时将原来预付的账款转入应付账款，以冲减应 付的工程账款：付的工程账款： 借：应付账款借：应付账款A A施工企业施工企业 680 000680 000 贷

39、：预付账款贷：预付账款A A施工企业施工企业680 000680 000 房地产开发企业会计核算33 库存设备的核算库存设备的核算 房地产开发企业的设备，是指将来经安装后构成房地产开发企业的设备，是指将来经安装后构成 房屋或有关配套设施实体的有机组成部分，如各种房屋或有关配套设施实体的有机组成部分，如各种 供水、供电、通风、通讯、电梯、中央空调等设备。供水、供电、通风、通讯、电梯、中央空调等设备。 库存设备的核算应设置库存设备的核算应设置“库存设备库存设备” 账户。账户。 例例 某房地产开发企业购入电梯一台，买价某房地产开发企业购入电梯一台，买价( (含进含进 项税项税) 800 000) 8

40、00 000元，运杂费元，运杂费20 00020 000元，价款和运杂费元，价款和运杂费 已用银行存款支付。已用银行存款支付。 房地产开发企业会计核算34 根据购货发票、银行结算凭证等作如下分录：根据购货发票、银行结算凭证等作如下分录： 借：物资采购借：物资采购设备（电梯）设备（电梯）820 000 820 000 贷：银行存款贷：银行存款 820 000 820 000 电梯验收入库电梯验收入库 借：库存设备借：库存设备电梯电梯 820 000 820 000 贷：物资采购贷：物资采购设备（电梯）设备（电梯） 820 000 820 000 设备发出交付安装时设备发出交付安装时 借：开发成本

41、借：开发成本房屋房屋XXXX项目项目（建筑安装工程费）（建筑安装工程费） 820 000 820 000 贷：库存设备贷：库存设备电梯电梯 820 000 820 000 问题问题: :为何与材料的核算不同为何与材料的核算不同? ? 房地产开发企业会计核算35 根据根据营业税暂行条例实施细则营业税暂行条例实施细则： 第十六条第十六条 纳税人提供建筑业劳务（不含纳税人提供建筑业劳务（不含 装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用 原材料、设备及其他物资和动力价款在内，原材料、设备及其他物资和动力价款在内， 但不包括建设方提供的设备的价款。但不包括建设方提供的设

42、备的价款。 房地产开发企业会计核算36 4 4计入房屋开发成本的公共配套设施费，计入房屋开发成本的公共配套设施费， 应根据配套设施建设的不同情况，采用不同应根据配套设施建设的不同情况，采用不同 的核算方法。的核算方法。 （1 1）若公共设施是与商品房开发同步开发的，）若公共设施是与商品房开发同步开发的， 其开发费用直接计入商品房开发成本；其开发费用直接计入商品房开发成本； 分不清受益对象或应由两个以上开发项目共同负分不清受益对象或应由两个以上开发项目共同负 担的，可先通过担的，可先通过“开发成本开发成本配套设施开发配套设施开发”账账 户归集，待配套设施完成后，可按各开发项目的预户归集，待配套设

43、施完成后，可按各开发项目的预 算成本比例分配，其中应由房屋开发成本负担的部算成本比例分配，其中应由房屋开发成本负担的部 分，结转分，结转“开发成本开发成本房屋开发房屋开发”账户。账户。 房地产开发企业会计核算37 （2 2）若公共设施后于商品房开发）若公共设施后于商品房开发 企业应预提开发项目应负担的公共设施费：企业应预提开发项目应负担的公共设施费： 借记借记“开发成本开发成本房屋开发房屋开发”，贷记，贷记“预提费用预提费用” 实际发生公共配套设施费时：实际发生公共配套设施费时： 借记借记“开发成本开发成本配套设施开发配套设施开发”，贷记，贷记“库存材料库存材料”、 “应付账款应付账款”等等

44、配套设施竣工分配实际设施费时，冲转并配套设施竣工分配实际设施费时，冲转并 结清结清“预提费用预提费用”。 房地产开发企业会计核算38 例：某开发企业某商品房开发工程的配套设施后例：某开发企业某商品房开发工程的配套设施后 于商品房开发工程进行，会计处理过程如下：于商品房开发工程进行，会计处理过程如下： （1）1至至10月按月预提配套设施费月按月预提配套设施费1000万元：万元： 借：开发成本借：开发成本房屋房屋XX项目（公共配套设施费）项目（公共配套设施费）1000 贷：预提费用贷：预提费用配套设施费配套设施费 1000 （2）10月建设配套设施时，发生费用月建设配套设施时，发生费用800万元：

45、万元： 借：开发成本借：开发成本配套设施开发配套设施开发 800 贷：银行存款贷：银行存款 800 房地产开发企业会计核算39 （3 3）配套设施竣工时：）配套设施竣工时： 借：预提费用借：预提费用配套设施费配套设施费 800800 贷：开发成本贷：开发成本配套设施开发配套设施开发 800800 （4 4）同时结清预提费用：）同时结清预提费用： 借：预提费用借：预提费用配套设施费配套设施费 200200 贷：开发成本贷：开发成本房屋房屋XXXX项目（公共配套设施费）项目（公共配套设施费） 200200 房地产开发企业会计核算40 5 5开发间接费用开发间接费用 开发间接费用是指房地产开发企业内

46、部独立核算开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算 单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费 用。用。 这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费 用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因 而无法将它直接记入各项开发产品成本。而无法将它直接记入各项开发产品成本。 为了简化核算手续，将它先记入为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用开发间接费用” 科目，然后按照适当分配标准，分配记入各项开发科目，然后按照适当分配标准，分配记入各项开发 产品成本。产品成本。

47、 房地产开发企业会计核算41 开发间接费用应分设如下明细项目进行核算：开发间接费用应分设如下明细项目进行核算： （1 1）工资：是指开发企业开发部门或工程指挥部）工资：是指开发企业开发部门或工程指挥部 门行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和门行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和 津贴。津贴。 （2 2）福利费：是指上项人员的实际发生的职工福）福利费：是指上项人员的实际发生的职工福 利费。利费。 （3 3）折旧费：是指开发企业开发部门或工程指挥）折旧费：是指开发企业开发部门或工程指挥 部门使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等提取部门使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等提取 的折旧费。

48、的折旧费。 房地产开发企业会计核算42 （4 4）修理费：是指开发企业开发部门或工程指挥）修理费：是指开发企业开发部门或工程指挥 部门使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生部门使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生 的修理费。的修理费。 （5 5）办公费：是指开发企业开发部门或工程指挥）办公费：是指开发企业开发部门或工程指挥 部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会 议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。 （6 6）水电费：是指开发企业开发部门或工程指挥）水电费：是指开发企业开发部门或工程指挥 部门耗

49、用的水电费。部门耗用的水电费。 房地产开发企业会计核算43 （7 7）劳动保护费：是指用于开发企业开发部门或工程指挥）劳动保护费：是指用于开发企业开发部门或工程指挥 部门职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，防暑饮料、部门职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，防暑饮料、 洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、 饮水的燃料等。饮水的燃料等。 （8 8）利息支出：是指开发企业为开发房地产借入资金所发）利息支出：是指开发企业为开发房地产借入资金所发 生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，生而不能直接计入某项开发成本

50、的利息支出及相关的手续费， 但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工 以后的借款利息，应作为财务费用，计入当期损益。以后的借款利息，应作为财务费用，计入当期损益。 （9 9）其他费用：是指上列各项费用以外的其他开发间接费）其他费用：是指上列各项费用以外的其他开发间接费 用支出。用支出。 房地产开发企业会计核算44 发生间接费用时：发生间接费用时： 借：开发间接费用借：开发间接费用 贷：应付职工薪酬、银行存款等贷：应付职工薪酬、银行存款等 期末结转时：期末结转时： 借：开发成本借：开发成本房屋房屋XXXX项目项目开发间接费用开发间接

51、费用 贷：开发间接费用贷：开发间接费用 如果开发企业不设置现场管理机构而由企业（即如果开发企业不设置现场管理机构而由企业（即 公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开 发活动，其所发生的费用开发间接费可记入企业的发活动，其所发生的费用开发间接费可记入企业的 管理费用。管理费用。 房地产开发企业会计核算45 （二）房屋开发成本的结转（二）房屋开发成本的结转 房屋开发项目竣工验收后，应将房屋的实房屋开发项目竣工验收后，应将房屋的实 际开发成本结转开发产品账户。际开发成本结转开发产品账户。 借：开发产品借：开发产品房屋房屋 贷：开发成本贷：开发成本房屋

52、房屋 房地产开发企业会计核算46 第二节房地产开发企业营业收入的会计核算第二节房地产开发企业营业收入的会计核算 一、营业收入确认的条件一、营业收入确认的条件 企业会计准则规定的收入确认的条件是企业会计准则规定的收入确认的条件是销售销售 商品收入，应当在下列条件均能满足时予以确认：商品收入，应当在下列条件均能满足时予以确认： （1 1）企业已将所有权上的主要风险和报酬转移给买方；）企业已将所有权上的主要风险和报酬转移给买方； （2 2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权， 也没有对已售出的商品实施控制；也没有对已售出的商品实施控制； （3

53、 3）与交易相关的经济利益能够流入企业；）与交易相关的经济利益能够流入企业； （4 4）相关的收入和成本能够可靠计量。）相关的收入和成本能够可靠计量。 房地产开发企业会计核算47 讨论：取得预售许可证，与客户签订预售合同并讨论：取得预售许可证，与客户签订预售合同并 收取预收款时能不能确认收入实现？收取预收款时能不能确认收入实现？ 会计实务中，房地产收入的确认应同时具备以下会计实务中，房地产收入的确认应同时具备以下 条件：条件： 1 1）开发产品已竣工并经有关部门验收合格，房屋面积业）开发产品已竣工并经有关部门验收合格，房屋面积业 经有关部门测定；经有关部门测定； 2 2）已与客户签订的正式房屋销售合同；）已与客户签订的正式房屋销售合同； 3 3）标的物）标的物房屋已经客户验收、对房屋的结构、销售面房屋已经客户验收、对房屋的结构、销售面 积及房款购销双方均无异议，并与客户办妥了交付入住手续，积及房款购销双方均无异议，并与客户办妥了交付入住手续， 双方均已履行了合同规定的义务。双方均已履行了合同规定的义务。 房地产开发企业会计核算48 二、主营业务收入的核算二、主营业务收入的核算 设置设置”主营业务收入主营业务收入”科目来核算主营