xxxx年7月沈阳房地产市场分析报告_8页

1、 2010年7月沈阳房地产市场分析报告 第一章商品房市场 商品房供应量分析 饶万平 套散 7月全市商品房供应量为215万平方米，环比上升34.38%。随着沈城楼市进 入传统的销售旺期，而且近期市场有一定的回暖迹象，所以各个开发商加大了推 售力度，市场供应量逐步放大。7月份商品房供应套数为24013套，其中商品住 宅供应面积为193.25万平方米，其供应面积占当月总供应量的 89.92%,商品住 宅供应套数为20340套。商业用房供应面积为20.14万平方米，其供应面积占当 月总供应量的9.37%，供应套数为3078套。 商品房供应量走势 单也万平 350(X1 30000 25000 2000

2、0 100OT S000 7月份全市商品房供应量为215万平方米，环比上升34.38%,供应套数为 24013,由于09年下半年土地市场成交火爆，必将导致未来几年新项目不断涌现,进入10年第2季度以来，商品房供应量逐步放大，特别是进入 5月份以来整体 放量趋势明显，这主要是因为一方面传统销售旺季即将到来，很多开发商已经着 手打提前量，另一方面是为了减少房产新政将产生的不利影响， 缓解下半年销售 压力，开发商明显加大了推售力度。 本月各区供应量分布情况 苏評常区和超如$大極 I 14%6.2*64% 沈冋匹 大东区 铁区 MIZ 本月新项目上市、新品加推依然集中，特别是像于洪区这样楼盘大量聚集的

3、 区域，供应量放大明显，使得该区本月以 27.1%位于各区供应量之首。而其他传 统的主要供应区域如：铁西区、浑南新区表现相对平稳，所占供应比基本都在 15鸠上。 60 *和平尊offst需煤si大嵐尊册 一快商单位：方甲套镀 曆业窗嵌晦燮書龜 本月商业用房供应面积为20.14万平方米，供应套数为3078套。从目前商 业市场整体供应趋势来看，市场走势相对平稳，并且随着进入销售旺季，整体供 应趋势放量明显。由于商业市场所受房产新政影响十分有限， 加上去年商业用地 成交相对较多，使得沈城商业市场未来供应必将持续攀升。 二、成交量分析 简业用腭虑交彥挣图 本月商业用房成交24.72万平方米，环比上升8

4、9.43%,同比上升70.37%, 本月同环比均呈现大幅递增趋势， 随着供应量不断放大，成交量也呈现快速上升 趋势，商业用房市场表现活跃，目前政策上的不利影响，主要还是体现在商品住 宅市场，对于商业市场影响甚微 供求关系分析 本月商业市场供求比为1:1.23，市场整体呈现供不应求的局面，随着沈城 市场经济的快速发展，商业地产突出的收益性越来越明显， 对于商业地产的需求 不断放大，特别是目前商品住宅市场对于投资、 投机方式的政策打压，使得许多 投资客把注意力快速转移到商业地产市场， 导致目前整个商业地产市场呈现供销 两旺的局面。 第四章土地市场 土地供应分析 1、土地供应走势分析 占纨用俚用尴朋

5、祝 一1宅割 一一廉住用Ml索蝕 本月共有45宗土地推出，土地供应面积为127万平,土地供应量环比下降 45.44%,与去年同期相比下降59.62%。本月土地供应量下滑幅度较大，市场需求 决定市场供应，目前各开发商手中土地储备量已基本饱和，尤其是大牌开发商在 09年底拿了不少土地，因此市场需求有所回缩，土地供应也随之减少；并且国 家政策的影响也是土地供应减少的原因。但整体看来土地市场处于健康发展阶 段。其中居住用地本月推出15宗，供应总量为53.85万平，环比下降18.67% 2、本月各物业用途土地供应情况 2% 居住 商业 工业 其他 本月土地供应量仍以工业用地为主，共 23宗，供应量所占比

6、例超过了 50% 居住用地本月的比重有所回升，推出15宗土地，所占比例为34%商业用地推 出6宗，其他用地1宗。 3、各区域本月土地供应情况 6% 和平区 沈河区 扶西区 大东区 皇姑区 浑隋新区 东陵区 于洪区 :沈北新区 苏家屯区 本月土地供应量主要来源于铁西区和沈北新区， 另外还有于洪区和皇姑区有 少量的土地，可见本月的土地供应主要集中在二环外的区域，随着城市发展规划 的外扩和市内土地资源的稀缺，未来土地供应也正逐渐外延。铁西区和沈北新区 的土地供应主要为工业用地。 4、本月土地供应面积结构分析 本月供应量仍以1-5万平米的中小型地块为主，所占比例达 62% 是由于 土地资源有限，大规模

7、的土地已经很少见，另外也是受国家政策的影响以防止地 王的产生，而把地块分割推出。此外，5-10万平米的地图供应量占比重为 27% 土地成交分析 2、土地成交走势分析 戟垃T万平宗数 本月土地成交量有所回升，但成交宗数下降，共成交33宗土地，188.96万 平。居住用地的成交量与上月相比差距不大，成交量仍以工业用地为主。进入下 半年，09年成交的土地产品均已上市，市场目前供应量大增，而消化量较少， 使得资金不能很快的回拢，开发商手中没有多余资金供应多余土地， 尤其是去年 拿地较多的大牌开发商，但小型的开发企业却可以借此时机以较低的价格购置土 地。 各物业用途土地成交量走势分析 占u AT 本月工

8、业用地和居住用地的成交量均有所增加，但居住用地上升幅度不大， 商业用地变化甚微。从整体来看，10年上半年的土地成交市场以工业用地是主 成交量 角且波动较大，居住用地一直处于较平稳的状态， 而商业用地变化不大, 一直较少。 3、本月成交土地物业形态分析 0,0% 居住 浙业 工业 其他 2,6% 1%4% 且所占 本月成交土地各物业形态的比例依然没有变化，仍以工业用地为主， 比例超过50%其次是居住用地，所占比例为 21%而商业用地仅为6% 4、各区域成交情况分析 各区域土地成交比例 和平区 比河区 大东区 昼姑区 揮南新区 东陵区 于淤区 ；iU匕断区 苏家屯區 沈北新区成交土地所占比重为62

9、%大东区的成交土地比重为20%于洪区所占比重为13%而铁西区成交土地的比重仅占3%市内土地稀少也很紧缺，而 城市近郊土地资源丰富，因此成交土地较集中在二、三环附近。 各区域土地成交走势 亠戟零E%券直 一大城!1姑匱 T-ifiW音邑东磁适于堂区- 庄韭新区 t翥事电区 本月铁西区成交量下滑，而沈北新区成交量在本月回升。10年上半年铁西 区和沈北新区土地成交量波动较大，其他区域成交量较小，因此起伏不明显。 5、成交土地可建面积分析 7月成交土地可建面积为272.95万平，居住土地的可见面积为132.46万平, 本月土地成交量上升因此可建面积也随之上升。 总体来看10年上半年可建面积 走势较平稳

10、。 &土地成交金额分析 ex 尽管近几个月土地成交以工业用地为主，但由于工业用地的成交价格偏低， 因此其成交总价不高，从成交走势来看，工业用地的成交金额变化不大，而居住 用地的成交金额却一直在上下波动，这主要是由于居住用地的成交金额受区位的 影响较大，不同区域的成交价格差距也较大。 本月各区域成交总价 和平区 疣冋区 铁西区 大东区 皇姑区 东股区 于洪区 比北新区 苏輩电区 本月成交土地总金额最多的为沈北新区，其次是于洪区和大东区；和平区， 沈河区和铁西区土地成交量较少，其他区域均没有土地成交。沈北新区地幅辽阔, 土地资源丰富，且地价偏低，也是近几年的重点发展区域，因此成交土地也多集 中在本区域。 各区域成交总价走势 从各区成交金额走势来看，各区域的走势均无规律可循，起伏不定，但与去 年年底相比波动较小，金额较低。上半年的土地市场处于健康发展状态。 7、楼板价成交分析 各物业用途土地楼板价走势 T一栈酸倫T-瞎桎桂疏侍 f暑力接哲价 本月各物业用途的楼板价走势下滑，居住用地和工业用地的楼板价均有所下 滑，而商业用地的楼板价也处于近一年的最低水平， 主要是由于本月成交的土地 均位于城市外缘地带，成交价偏低的原因。 8、土地成交规模结构分析 成交土地多为