万科集团全套项目限额管理标准

1、万科集团全套项目限额管理标准2014-04-09 转载请注明来自 房地产经理人联盟限额标准制定的目的1、本指引旨在强化公司项目前期及设计阶段的成本控制；2、推进设计阶段成本管理作业的标准化、专业化；3、掌握可靠成本信息，保证影响成本的主要要素在设计阶段控制在合理范围，挖掘成 本控制的重点，以符合公司成本管理精细化的要求。限额标准制定的范围 适用于公司所属独资或合资并由我司操盘项目，经策委会审议确定的特殊项目，其限额 指标可作个案处理，不受本指引限制，以成本委员会审核的限额指标为准。本标准中的名词定义1 、设计限额： 是为了保证项目成果的经济性而制定的，是设计阶段相关技术经济指标 进行控制的目标

2、值，项目限额包括成本限额设计和主要指标的限量设计。2、建筑面积：是指 GB/T50353 2005 建筑工程建筑面积计算规范计算的建筑面 积，全国统一计算规则。3 、装修面积： 指装修范围内的地面面积，其中阳台、露台和带装修的庭院按一半面积 计算。4 、赠送面积： 是指不计算容积率建筑面积或计算一半建筑面积的区域，通过外围建筑 门窗的改造能变成房间或提高有效使用面积的阳台或露台。 赠送面积需在策委会纪要中 明确，限额指标可以分开考核。5 、项目档次定位200% 及以上的项目，且一线A “豪宅”指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价 城市销售单方建安成本占售价比重不超过 20% ，二线及其他城

3、市销售单方建安成本占 售价比重不超过 25% ；B “准豪宅” 指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价140%200% （含140% ）的项目，且一线城市销售单方建安成本占售价比重不超过 30% ，二线及其他城市销售 单方建安成本占售价比重不超过 35% ；C “中档住宅” 指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价80%140% （含80%）的项目，且销售单方建安成本占售价比重不超过 50% ；D “普通住宅”指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价80%以下的项目或销售单方建安成本占售价比重超过 50% 。E若售价达到上述要求，但是成本比重超标的，应降低一档套用本限额指标。项目档次定位应在

4、土地获取时在项目可行性研究阶段明确。6、项目区域分类：A 一线城市包括：北京、上海、深圳、广州、天津中心区；B 二线城市包括：苏州、南京、番禺、佛山、重庆、成都、珠海、武汉、杭州、长沙、昆明、海口、三亚及其他省会城市的中心区及一线城市的非中心区项目；C其他城市包括：漳州、惠州及二线城市的非中心区项目。7、限额指标均为上限。限额标准主导及参与部门 策划设计中心、成本管理部、项目公司（部）、精装修景观项目部、营销中心（商业地 产中心）、地产财务部、发展部 各部门在限额管理中分别承担得职责 策划.设计中心.成本管理部 .精装修.景观.项目部 1 、成本管理部 参与制定及修订项目的限额成本管理指标，监

5、督并统计限额成本的执行情况；2 、策划设计中心组织制定及修订限额设计指标， 并协助第二阶段成本目标下达限额设计指标；针对具体 项目的限额指标进行复核，监督限额设计的实施。3、精装修景观项目部 参与制定及修订公共部位装修、景观工程、样板房等限额指标，监督相关限额设计的实 施。4. 营销中心 协助统计营销费用相关数据，并参与营销费用限额指标的制定及修订。5. 城市公司设计部 为限额设计的最终实施部门，在策划设计中心授权范围内，落实下达的限额设计指标， 在限额范围内指导设计，负责对设计单位及设计成果的考核。6.城市成本管理部1、根据设计成果复核限额设计指标是否在范围内，并及时反馈到设计主责部门及设计

6、 管理部门；2、收集统计所属范围内项目的设计指标，并按照要求及时反馈到总部成本管理部。7.发展部 在可行性研究报告中要求相关部门明确项目档次定位（豪宅、准豪宅、中档住宅、普通 住宅）、售价、项目区域分类。限额标准工作程序1项目限额内容及范围包括成本限额和主要指标的限量控制，内容见附表12制定限额指标：通过分析我司项目的指标，并与同行的限额设计指标对比，制定适合于我司的限额成本指标。2.1设计费限额本指标为项目达到交付要求及销售推广而发生的设计与设计相关的费用的限额。其中包括的内容为含规划设计、建筑设计、总平环境设计、室内设计（含公共部位、会所、样板房装修） 专项设计（含基坑支护、人工湿地、特殊

7、水景、人防工程、燃气工程、幕墙、铝合金、钢结 构、标识系统、智能化、室内灯光设计、灯光及泛光照明、变配电及专线、结构检测等）、 审图及专业设计顾问等费用。精装交楼及临时搭建的售楼处设计费不在本设计费限额范围 内。序性宅顷目性宅序写宝搂项目写学楼口分档号分苕（元/平粉1,1豪宅1502.1地标甲级210L2准豪宅1002.2甲级150L3中档住宅702.3乙级及高档研 发与字楼100L4普通住宅502.4住宅设计费限额适用于住宅项目（含局部街铺、底层商业、独立会所等），写字楼设计 费适用于一般公建项目（含局部街铺、社区商业、底层商业等）。备注：（1 ）参照勘察设计收费标准、我司设计费统计及对标单

8、位设计费统计。（2 ）策划设计中心作为设计管理主责部门，负责设计费管理的总协调，设计费使用出现分歧的由策划设计中心或其授权部门解决，设计费超限额或目标的需由该项目设计主责部门按照相关流程报批。设计费有多个主责部门的，由策划设计中心牵头，相关部门 联合会签（3 ）为了确保项目的设计费计费基数的唯一性及严肃性，设计费取费基数为容积率面 积+地面核增面积+地下室面积。其中核增面积及地下室面积之和不超过容积率面积的 25%，若超过25%，设计费计算面积按照容积率面积的1.25计算。（4）精装修设计费含在精装修总限额成本内，由精装修主责部门负责管理，精装总设 计费不宜超过精装总成本的 4%。（5 ）星级

9、酒店、地标建筑建议另行报批。（6）绿色咨询费不超过 30万元/项目，建议控制在20万元/项目以内。营销费用限额：本指标为项目为了销售而发生的各类费用，包括营销管理费、营销推广费、卖场营造费、中介销售代理费、物业管理及客户服务等相关费用。营销费用计算以销售收入为基数项目类型碍（-取费（三期1新区域新项目2曲2原忆域新顶目Z 5W2X2%3其他项目I I F$电F j. J r在成本吕赫中明确备注：（1）深圳项目由营销中心负责营销费总协调，进入的新区域（城市）由营销 中心配合，项目公司负责总协调，已经进入的区域由城市公司负责其范围内的营销费用总 协调。（2）计费基础为销售项目第二阶段成本目标及盈利

10、分析测算中的销售收入，不受实 际销售收入增加影响。持有物业及保障性住房不计算营销费用，物业管理及客户服务等相 关费用单计。（3） 物业管理前期介入费列入总营销费用控制，本内容与当前成本目标体系中的销售费用”内容一致。钢筋、混凝土限量设计标准：由于钢筋及混凝土指标是相互关联的，因此将两个指标作为一个整体考虑，以下各项 指标均以 建筑面积”为基数，即采用 GB/T50353 2005建筑工程建筑面积计算规范计 算的建筑面积。（1） 整体地下室指标：根据其特征，在指标下达时分为三项指标：扩大 地下室、人防地下室及塔楼地下室，裙楼地下室可以参考扩大地下室，因为其上部建筑对 其影响较小。序号一结梅形式指

11、标名称层地庁 室层地F 室备注1顶板、良扳均为钢筋碇峯钢筋（k）135115混富土2）1. 1-1.20. 9-1_ 02顶板为钢筋腔曲应力主 梁，次梁、顶板及底板対钢筋毗/工130120普通琏梁扳混潦土 5讥立）0 . 9-110. 8-0. 93顶板为帝托板的預应力大 板，底板为普通沿梁板钢筋如聞）120115混漫土1 ）0. 8-1.00. 8-0- 94頂械，底极均対芾托板的 预应力犬板钢滋ks/)110100混漫土 N 0 91.10. 8-1, 05人防地下宝钢筋）160-165按照人防 面积混藩土 CwTnN)1, 1-1.26低层（别壁地下室钢筋 :卜 1. 0下室备注：（1）

12、策划设计中心为设计管理部门，负责对钢筋及混凝土限额指标的总协调，并为 项目公司（项目部）提供专业指导，并在成本目标下达时提供专业意见。（2）地下部分限额的范围：A）无地下室结构：桩基础以上，含基础连系梁等，混凝土不含基础垫层量。B ）地下室部分：桩基承台及以上，地下室天然基础或筏板基础及以上，地下室顶板 及以下。限额指标不含承台及地下室或筏板底板垫层混凝土、不含地下室内水池（现浇钢 筋砼水池等）钢筋及混凝土。（3）该限额指标制定前提为：基础类型为桩基础，地下室底板为基础承台、底梁及底板的结构形式，地下水位同埋深，顶板覆土以1.5米以内为宜。若确定为筏板基础或其他情形的，根据实际情况可在第二阶段

13、成本目标下达限额指标时做适当调整。（4）消防车道区域的调整方法：按照地下室顶板上消防车道区域的面积，钢筋增加 10kg/平米,砼增加0.1立方/平米。（5） 塔楼部分地下室，地上结构转换对其指标影响较大，不转换按照80米内、80 米以上分类钢筋按 130kg/平米和140kg/平米，全转换按照 80米内、80米以上分类钢筋按 160kg/平米和170kg/平米控制。（6） 人防地下室在塔楼投影下的，钢筋指标上限为180kg/平米。（7）地下室经济技术指标应同时评估地下室停车位停车效率与主材用量。地下室面 积含设备房面积，但扣除赠送业主的面积+规划要求的自行车位或可抵扣汽车位的摩托车位 面积。A

14、）人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积B）人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积C）人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积D）人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积25%以内，33平米/辆;30%以内，35平米/辆;50%以内，37平米/辆;50%以上，40平米/辆。（1）地上标准层指标（该指标含阳台、凸窗等常规赠送面积）：适用标准层及不含转换层的地上结构。超高层h=12O 1SG6度抗震设防55.5-590.577度抗震iSKS6L5-680.648 ffilnS67,5-760.72高启h-60-100h-ao-60就束篙结构板式粵力t骅构点贰短肢專力培板换翅力墙13筋仆;讥n）迥記（k

15、g/m）強(hg/m2) i器土 5计)IHffi (lcg/im2)翩土(忡PM)羽箭( kg/m2)輛(kg/m)l( mVm1)歿立惟架濮H3E架IBS （炖讥n） j胡土（ mVrri2 ）嚴（啣曲）iuiS（m3/m3）4480.4444.S-500.4736 占 #00350393603337J03545-48B .30-0.354050.3.3547,5-50.50.474&-52.S0.48如Y40.3742,560.437+50.35400384i5C0.30-0.354M8C =G4, J55V56.5O.&4P54.B 590.5 42.58 0.41 45 SLS0.4

16、440.5D.384504155-60-0.35-0.4050-5SJ.35 iil/O（3 ）地上部分综合指标：适用有露台赠送及转换层结构。该限额为地上部分的限额指标， 做面积赠送及结构转换时，需要满足以下指标（超大面积赠送的，需策委会明确同意赠送, 并明确赠送面积及赠送方式，考核指标需由成本委员在审议成本目标时下达）。7r、抗農趣标准施制指标6度抗震设7度抗観IS防8度设防超誨(kg/m2)63.5-6771.5-7879.5-881h=120-150就援结构米混疑土（ mm2）0.610.6&0.77钢筋(kg/m2)51-5655.5-5&560-65.52島层h=60-100结构漏逢

17、土 （mm2）0.470.S10.58米板趣力瞬构钢筋(kg/m2)51.5-5756-61.564.5-69)懿土( m3/m2 )0.420.4&0.53钢筋（kg/m2）40.5-4445.5-5050.5-56点 式运肢奧力壇3小高层)g(mm2)0.380.40.4511=30-60 He板超肢总力壇（心加）44-47.549.5-5354-60.5屁疑土（ mm2）0.420.430.48詢筋(kg/m2)4042.546.5点礎架4多层翩i( m3/m2 )Q.360.3 &0.428层以不板礎架( kg/m2)41.546520.380.410.45(kg/m2)45-4848

18、-5055-60鬼廉架5低层漏覆土（W/w）0.30-0.350.30-0.3S0.35-0.403恳( kg/m2)40-4545-4850-55/( m3/m2 )0.3-035卩 I0.300350.35-0.40ri Jou备注： （1）计算基础面为地下室顶板面以上（不含地下室顶板）。（2）地上部分不含砌体拉结筋、屋面刚性防水钢丝网，含建筑构件内钢筋及砼。计算范围 从地下室底板以上， 含屋面女儿墙及其他建筑构件。 分母为 GB/T50353 2005建筑工程建 筑面积计算规范计算的建筑面积。（3）标准层必须符合标准层钢筋及砼限额指标，为了控制不合理的架空转换，地上面积综 合含量指标为刚

19、性控制上限。（4）除入户阳台、生活阳台、客厅阳台、凸窗以外的面积赠送，赠送经过策委会确定并在 会议纪要中明确， 可以根据实际赠送的类型， 在成本目标中报成本委员会审议， 能在改造后 形成封闭房间的， 参照标准层限额指标， 不能形成房间的按照结构板建面积计算， 控制指标 为钢筋10kg/平米，砼0.16立方/平米。其他赠送方式均不调整限额设计指标。外立面门窗标准限额：本限额适用于住宅产品。 影响门窗成本构成的因素包括铝合金材料断面选择、 铝合金材料表 面处理、玻璃选择、 五金选择、 门窗地面面积比等。铝合金的成本限额需要从材料选择及开 窗率等方面综合考虑， 合理控制在合适水平。 本限额指标由窗地

20、比及参照标准化研究成果的 铝合金门窗综合价格共同构成。（1 ） 档次与材料选用参照表（住宅）产品类型档次铝型材表面处理小五金嚴第t参可选用氟族喚涂，瞬 电泳，粉磁涂；型材 可选用卿双屏中空可按需要 选用LOW-E进品牌A絶消电泳粉末IB涂； 型材可选用断橫双展中空.可按需琴 选用LOW-EE=l |Lffi 口 M qdWA/Bl中档住宅粉未涂观零要可选用双层 中空强膜验 WnufwB2/C贏宅可选用氟顒痘涂；艳消 电議*畴噴涂双层中空,可按需要 选用LOW-E或断桥进口品牌A參层及局铤消电泳粉極途56+空.rS 选用LOW-E或断桥-Ajaoilffi 口喪 口 口 JWA/Bl层中档住宅粉

21、耒喷譲视霁要.可取晨中空 披礴、踱膜破璇及单 层玻璃O llffi 口 pignh gjB2/C普通住宅单层玻肢从匕沁眄母匚1 1| 冃谨口血阵应选择材C/D(1)窗地比控制(住宅)序号项目档次华南区华东艮中西 部华北备注1别墅类1.1豪宅 椁宅冲ft-4-0L32.321.2档住宅0.32(X280.282參层及高层Z1最宅0.401320.32212；睡宅0.300L260.26Z3中档住宅0LZB01240皿214昔逋住宅0.220L200.20计算方式为外墙门窗洞口面积 /地上建筑面积，不含入户门、装饰百叶、采光井等。(1) 铝合金门窗综合价格及铝含量控制表(住宅)序号项目档次推荐采用

22、标淮化系列普通型材斷桥型轲(参考】备注按门窗面积(元铝含量按门窗面铝含量1.1A620-75010730-87014准豪宅Bl530-6208603-73011. 21. 3中档住宅B2420-590T520-6309.81.4普通住宅C3504205-54虻-莎a其中普通型材为华南区铝合金标准化设计文件数据，同系列截面的断桥型材用量较普通型材咼 40%。备注：(1) 售价一线城市 6万/平米以下，二线城市 3万元/平米以下的住宅不得使用木包铝等高 档材料。(2) 有保温隔热要求，但不适宜使用断桥隔热铝型材的，可以选用塑钢型材代替，但是中 档住宅及以下档次产品，不得选用彩色覆膜工艺等高档型材。

23、(3 )北方地区及其他区域的普通住宅建议使用塑钢窗。外立面用材：影响成本的主要要素包括外立面材料选择、施工工艺、外墙地面面积比等。 外墙的成本需从外墙的材料选择和外墙地面面积比两个方面控制，以地上建筑面积单方成本作为限额控制上限。(1)外立面用材参考表柳业类樂类材料比例二类材料比例三类材料 比例四类材料 比例型合架 大铝屋) 屋钢金别墅豪宅建议控制在z強以 內，特殊项目決公司 领导审批御定的方乗不作限制不性限制不作限制不作限制准京宅比例不樹叽 可适当选择一駅翊蔡卩 盖何叔此万迖.梢不作限制不托限制威本別润 率扭旳节 不眼制， 低于不得使用总比例不超过10“可适当选择一类材 斜占缰不作限制不托限

24、制严彗便用非别a彙宅总比例不超切山 可适SftS 类材料不作限刑不作限制不作限制准豪宅，总比例不紹40跖可适当选择 类材科 点缀不作限制不作限制成本利润 率超典霽 不限制， 低于20耶不得侵用中档住宅总比例不超丄曲石材不趙过裙搂 一般 不韶时层） 可话当弦桂一类材科点比例不超F *T不恠限制严禁梗用普通住宅严蔡使用1严蔡使用不作限制严禁棱用备注：（1） 一类材料：干挂工艺的各类饰面、进口石材、单价超250元/ m2石材或其他面材、幕 墙及其他高端的新工艺类材料。（2）二类材料：湿贴国产石材、劈开砖、火山灰砖、高档合资品牌面砖。（3）三类材料：高级面砖、氟碳涂料、仿石涂料、质感涂料等。（4）四类

25、材料：普通面砖、普通涂料。（5）装饰构架：屋面装饰功能构架。（6）商业裙楼不适用于本限额指标。外立面用材综合指标及墙地比控制指标（按地上建筑面积计算）。库号项且类型地上建筑面积外墙成 本分摊（元说）墙地比控 制1别U1.1彖宅不限1.S1. 2淮豪宅350i.e1. 3申档住宅2501托2多虐及嵩层3. 1秦宅不限1.53. 2准豪宅1751.43. 3中档住宅1101.43, 4普通住宅5T匕备注：（1）此外墙费用不含基层抹灰及保温层，墙地比计算公式为：外墙墙面面积（含外墙装饰面、建筑造型展开面，不含阳台底部涂料）/地上建筑面积。（2）墙地比指标可作参考指标，不作考核指标。景观工程费限额：为

26、实施景观工程而发生的工程费用，包含硬景（消防道路、园路及广场等）、绿化、 水景、景墙园建、外围墙、组团围墙、雕塑小品、室外照明泛光、室外照明、标识、人工 湿地、500mm以内厚种植土回填等。软硬景及按照景观面积单价均为刚性指标。廊号墨观工程软顾景比侧授星现血积均价备注1别墅类議宅0:2700淮套宅8:26001,3中档住宅8:24502非别壘2.1豪宅7；37002.2顧宅?:36002_3中档性宅7:3上 ui B 严尸上 F#2-4普通住宅7:3200备注：（1） 景观工程单价调整系数：一线城市系数为1, 二线城市系数为 0.9,其他城市系数为 0.8, 山地景观视情况可按展开面积作适当调

27、整。（2）保障性住房、两限房及廉住房项目的景观费用不适合本限额指标范围内。（3）屋面景观费用、空中花园景观费用、别墅类产品中的庭院内景观费用适合本限额范围 内。（4） 别墅类控制指标不含庭院面积。毛坯交楼的庭院面积内按100元/平米控制，设计建 成交付的计入到精装工程费。5）硬质景观的界定为消防通道、园路、广场、景墙、有硬铺的水景面积、泳池铺装面积 。6）景观成本的控制主要从以下方面：A 合理空间布局，投入到重点展示区域；B 控制水景面积；C 兼顾好本土特色与招商特色，用好本土饰材及植物；D 充分利用现有地势，避免过多造坡造山；E 植物种类及配备合理；F 控制硬景的面积比例；G 控制重点景观面

28、积占总景观面积比例。（7）特殊项目（如容积率高或占地较小的项目）的硬景控制比例由策委会确定。 公共部位装修标准限额：按照装修区域分为大堂、地下室电梯厅（大堂）、标准层电梯厅、标准层过道、会所及 公共卫生间六个区域。在装修标准上按照豪宅、准豪宅、中档住宅、普通住宅区分。对不同 区域的单个大堂及会所面积确定合理值，避免盲目做大公共区域。（ 1） 公共部位装修标准，含软装、硬装、空调设备及灯饰等全部费用。装修腔或指标限勸 准豪宅 指标蹄中档住宅 指标限額(:元巾工普通住宅 指标限额 伉 )备注按娱岀平料个考唐 若面积超120平素#个.1大堂9000600040002000调整系魏为0L盼若40 平米

29、叹内，调整系数再 1 2按照50平来f个書虑，若2地下室大堂地下室夬堂装修的假额指标，选材可臥同地面亢團积超的平和个时，调堂，但单位面枳造价标准烦不犬于地面犬堂整系数商OLE,若30平米決內，调甦系數为1-2按蟹為平和个考虑，3电糕厅250020001500800若面枳超30平种个.调整系数为0L 84公共走道1500“曲如60般400按黑1500平米/个考部整巒鉀Jfij若面权超1300平策/ 个，调整系數为0.鮎若 Bit 2500平SV个时.调5会所5000350025001500整系数対5若超过 4000平:米#个时”调整系 對为oie,面积崔过good 平米/个时，鯉系妫 0,56公

30、共卫生间3S0030002500丄r网信号：clichcirj6D备注：(1) 大堂及会所一线城市系数为1, 二线城市系数为 0.8,其他城市系数为 0.7。(2) 地下室大堂指标准同首层大堂标准的装修，若地下室按照简单装修，应按标准层标准 套用销售展示装修标准限额。(1)样板房建造标准上限管理各区域城市样板房建造标准上限以下表标准乘以相应系数确定：档茨項目硬装单价软装单价备注准豪宅别墅祥板房斗5QC元/時3000元/昭含独栋、联排*蠡拼、鳶层复 式、式，凤格不限古其侃搭平宦3300元f貯3000元/祈！含歐式*地中海、中式风格. 美式其他凤格平层3000元科2500 元丿12中档住宅别墅样板

31、房3000元/讦2500元刖含純栋、联排、養Bh高层复 式、寥层复式.风格不假古典风格平层 祥板房2000元/祁2500 元含敗式、地中海风格、中式风其也岡格平层 样板房2300元何2000元丿圧擀信号 ch ch ci nJoC. L备注：（1 ）豪宅项目样板房设计为非标准化内容，低端项目不做样板房，只做准豪宅及中档住宅 项目的样板房限额。（2） 调整系数一线城市系数为1.0,二线城市系数为 0.8,其他城市系数为 0.7。（3）建造标准、设计费按实际装修面积计算，其中阳台、露台和带装修的庭院按一半面 积计算。（4）硬装包含装修材料、人工费、洁具、工程灯具、五金、空调、橱柜、固定家 具和电器

32、等，软装配饰包含活动家具、饰品、窗帘、吊灯、植物、挂画等。（5）营销主责部门可以根据营销需要，适当调整样板房的装修标准，但不得超过上限的 20%，费用包含在营销费用总额中。销售中心建造标准（不含设计费）分类硬装单价WlQOOirt21000200020003(X)030001准豪宅3Q0Q元/时药QQ元/讦2QQQ元/心15QQ元加中档住宅/普通住宅元/時元/時1500元/怦10Q0元河分类软装单价WKlOOk1000200020003000 冊gQOOni2以上准粛宅中档住宅/昔通住宅2000元/卅肓00元/押1500 Tt/ni5元/讦1500元戸於1刚元附 屯微信号poox/jBOO元加

33、;dichciri360备注:（1） 造价按实际装修面积进行计算。（2）硬装包含装修材料、人工费、洁具、空调、其他固定电器等，软装包含家具、饰品、 窗帘、吊灯、植物、挂画、水吧酒水等。设计限额指标的下达1.1.1 限额指引的适用阶段： 在符合上述限额范围内的， 自项目立项开始即适用本限额设 计指标控制成本。在拿地阶段，项目初步定位确定时，成本预设及估算即采用本限额指标 测算成本，用于拿地测算及第一阶段成本目标控制。在拿地后根据第一阶段成本目标测算 的成本，用以指导后续各阶段的设计。备注：（1）造价按实际装修面积进行计算。（2）硬装包含装修材料、人工费、洁具、空调、其他固定电器等，软装包含家具、

34、饰品、窗帘、吊灯、植物、挂画、水吧酒水等。设计限额指标的下达1 限额指引的适用阶段：在符合上述限额范围内的，自项目立项开始即适用本限额设计指标控制成本。在拿地阶段，项目初步定位确定时，成本预设及估算即采用本限额指标测算成本， 用于拿地测算及第一阶段成本目标控制。在拿地后根据第一阶段成本目标测算的成本，用以指导后续各阶段的设计。2 限额指标的下达 :考核的限额指标均以下达的第二阶段成本目标为准， 以公司经过成本委员会审议并下发的第二阶段目标及批准的限额为上限。 若第一阶段项目的定位变化导致成本的增减，应按照成本目标管理工作指引流程审批。并在后续设计及实施过程中合理控制，未单独下达项目限额指标的项

35、目适用于本项目限额设计成本。3 限额设计的操作 :在公司以利润为导向的考核体制下， 限额设计的目的就是合理控制投资成本，降低开发风险，在实际执行限额中涉及到多部门的，应由城市公司总经理或项目总负责整体协调。可调整的增量成本仅限于提升项目档次的范畴，其他刚性不可调， 可调整的增量成本内容包括：1）建筑效果提升（包括建筑外立面装饰、铝合金门窗、阳台栏杆）；2）景观效果提升（包括软硬景、小品、水景），红线外景观改造不在本调整范围之 内，应另行报批；（3）室内装修档次提升（包括大堂、标准层电梯厅、会所装修及入户门），项目增加 精装修交房的内容属于项目定位问题，不在本调整范围之内，应另行报批；（4）设备

36、（包括电梯品牌、电梯装修、可视对讲）。上述调整内容，总额在成本目标二至六项总和3% 以内的，须详细列明增量成本细项，经公司成本管理委员会预审小组初审后，报备成本管理委员会；超出 3% 额度的，须报 批成本管理委员会。限额设计的执行及检查1 前期研究阶段： 前期设计研究与概念草案中必须执行限额设计规定，与成本预设及估算相结合，将有关 项目定位（豪宅、准豪宅、中档住宅、普通住宅）、售价、项目区域分类在可行性研究 报告中明确。2 概念设计阶段：（5）在设计任务书中应提出明确的限额设计指标，设计单位在进行概念设计时必须执 行；（6）概念设计提交策委会审议时，必须明确限额设计执行情况；（7）本阶段限额设计成果应与第一阶段成本目标相对应。3 方案设计阶段： （1）在设计任务书中应提出明确的限额设计指标，设计单位在进行方案设计时必须执 行；2）方案设计提交策委会审议时，必须明确限额设计计划情况；（3）本阶段限额设计成果应与第二阶