如何实现房地产集团公司对贸易融资平台的管控

1、如何实现房地产集团公司对贸易融资平台的管控 目前处在从紧的货币政策， 走低的市场销售行情下，房地产 企业要生存，必须开拓融资多渠道、建立多层次的融资体系，才 能保证正常经营发展的需要。 在目前的市场环境下，一部分房地 产企业在集团模式下分设多个贸易平台或者分子公司，利用产品 销售贸易进行业务融资，这是目前房地产集团公司融资方式中比 较常见的。贸易融资平台是目前特殊市场经济环境下的产物，其 目前的现状和出现的问题有哪些？有些什么样的建设性意见 呢？根据以上问题，我将进行以下几点阐述，希望能给这个行业 的从业人员在融资上带来建设性的意见和建议。 一、贸易融资平台的现状和问题 房地产集团公司有综合经

2、营的特点， 有的涉及多个企业或者 跨越多个行业，最为典型有房地产开发、物业管理、商业管理、 园林景观、建筑施工等，在经营纵向相关领域进行拓展壮大，而 贸易融资平台是非横向和非纵向的相关性拓展业务，纯粹是为了 房地产集团公司融资的需要，具体的经营方式是在集团公司下设 立多家全资子公司、参股和控股子公司以及收购、兼并外来贸易 类公司，其股权结构为集团控股、参股方式，经营管理和财务管 理由集团总部全面管控。 （一）经营上的涉税风险 因房地产集团公司融资需要设立的多家贸易公司是一般纳 税人，其税种与地产行业完全不同， 主要是增值税和企业所得税 的问题。首先，贸易公司通过产品的购销业务量和购销合同在银

3、行授信额度范围内进行相应的商业流动贷款、国内信用证的开具 以及银行承兑汇票的办理等业务， 由此产生的资金流入会转移到 集团公司的其它房产项目上使用， 而实际上贸易融资所产生的大 量利息支出却一直在贸易类公司进行帐务处理，并影响会计利 润，以至影响贸易子公司的所得税金额，同时使应该由房地产项 目应该承担的利息还没有承担， 虚增房地产项目的会计利润， 影 响企业所得税的金额。其次，因贸易类子公司会进行以销定购业 务，其产品的增值部分会设及增值税税额的缴纳。购入的产品如 果毛利率偏高，相应需缴纳的增值税税额会偏高， 影响整个集团 的融资成本；反之，如果毛利率偏低，相应缴纳的增值税税额偏 低，又会使子

4、公司的综合增值税税负率偏低，可能造成低于管辖 区国税局的增值税税率警戒线之外， 增加国税局稽查和核查的风 险。因此产品毛利率直接影响到贸易子公司的融资成本和增值税 税负率，这一直是鱼和熊掌不能兼得的问题。 （二）经营模式和产品单一 房产地贸易融资平台目前大部分以贸易子公司的形式存在， 经营模式均以销售同类单一产品的形式存在，子公司业务拓展性 不强，因为有些产品毛利率太高的话， 产生的融资成本相应的太 高，不符合低融资成本的要求， 因为贸易子公司选择的产品类型 均为目前市场上的低利润产品， 且数量金额比较大的产品进行流 通，因此产品的选择性较小，造成产品单一和模式单一。 （三）经营成本与总收入不

5、匹配 子公司通常以贸易融资名义在银行产生的利息支出在整个 公司的成本比例比较大，这主要是因为融资规模形成的，融资规 模越大，产生利息成本越高，与此同时，如果销售产品的毛利率 非常低时，子公司的收入会偏低，低收入与高成本的结构失调而 影响企业持续经营的理论条件， 如果公司连续几个年度的会计利 润一直处于负增长状态，必然影响企业的长期持续经营。 （四）集团公司对子公司内部管控不到位 因房地产集团公司主营业务主要是房地产的开发建筑，而贸 易类子公司主要依靠产品的销售来融资资金，两者的经营重点和 管理模式存在很大差别。目前，因为房地产行业对资金的巨大需 求和融资政策紧缩，使得房地产企业把融资途径变成了

6、企业发展 的重点，用大量时间和精力来达到融通资金的目的，而对这对这 个融资平台下的子公司疏于管理，缺少必要的内控管理体制。 贸 易类子公司现有的管理模式务必成为房地产企业需要重视并加 以改变的重点。 二、房地产集团公司融资平台下的子公司如何管控 （一）选择适合企业的管理模式 现有集团公司对下辖分子公司的管控模式， 常见的有四种模 式：第一种财务管控型，第二种运营管控型，第三种战略管控型， 第四种混合管控型。 第一种，财务管控型。 这是最典型的集团公司管理控制的模式，它主要是对财务决 策、资金运作、税收筹划等进行全程监控，使企业运营结果能达 到预期财务指标。而对子企业的具体经营及实际操作过程关注

7、较 小，重点在财务决策上。优点：集中、严格管理资金，掌握企业 的经济命脉。缺点：缺少实际操作过程等环节的监控，容易产生 管理上的短板现象。 第二种，运营管控型。 运营管控型是集团公司对子公司所有资料进行运营的全程 关注，从产供销到人财物统一安排与分配， 以达到最优资源配置， 发挥最大的经济效益。优点：控制力强，掌握各项具体业务的操 作。缺点：管理维度广，缺乏主动性，难于发挥创新精神及业务 自主性。 第三种，战略管控型 战略管控型是集团公司只对公司年度战略进行决策，主要工 作是主要集中在进行综合平衡、 提高综合效益上做工作，如协调 和平衡集团与各子企业间的资源需求、人员配置等等。权力下放 到各分

8、子公司，现大部分集团公司向这类管控模式发展。优点： 各人子公司管理人员有极大的自主权，经营时效性高，管理决策 很快可以落实下去。缺点：集团与子公司各自为政，配合度不高， 子公司容易私自做主而偏离集团的经营方向，第四种， 混合管控型 混和管控型是集团公司对各分子公司的管理采用混和方式， 主要方式为：主要集中管控财务、采购、销售，仓库、物流等权 力，其他分配相应的权限给相应的公司或人员。同样存在诸多的 问题，流程无法充分掌控，以致出现集团某个管理环节出现漏洞， 出现断环的现象。 四种不同的管控模式，对于房地产集团公司而言， 不能一概 而论，而是根据企业实际的情况进行选择， 选择适合的方式进行 管控

9、。 （二）加强行业税负筹划和会计核算规范 在充分了解商贸公司税收管理政策的基础上，选择和使用对 本企业有利的税法条款，充分利用现有会计制度与税法的差异、 以及现有税收优惠政策进行税收筹划。特别是要清楚商贸企业经 营产品的行业平均增值税税负率范围，充分利于增值税进项发票 的抵扣时效及销售开票的时间差异来有效控制和筹划增值税税 负率，保持其在行业平均税负率预警线范围内，不能因波动过大 而造成税负异常。同时，提高会计核算规范性，将会计核算的集 权和分权有效结合起来，保持现金流和货物流的一致性，避免购 销业务长期挂账，购销业务的金额与企业资金匹配、销售收入变 动正常、票据贴现和费用的列支合理，保证合理

10、的所得税贡献率， 保证会计核算符合企业长期持续经营的需要。 （三）利息与利润的处理方式 贸易类子公司融资所产生的利息支出包括贷款利息支出、贴 现利息支出、 信用证办理手续费等支出， 而这部分的利息支出都 在贸易子公司内进行了帐务核算， 从而影响贸易类子公司的会计 利润总额。而事实上， 从银行等金融机构或者非金融机构融通过 来的资金绝大部分都用于房地产集团的房地产项目上， 根据相关 性原则，融资的大部分利息支出应该由房地产集团的真正资金使 用者负担利息支出。 针对这种资金使用者是房地产集团公司， 而 资金的利息支出却在贸易类子公司的这种情况， 最好的处理方式 就是：由集团房地产公司各贸易类子公司

11、支付 5%的资金占用费， 这样使贸易类子公司的利息支出全部转移到了集团房地产公司 项目上。 对集团公司来说， 从而抵减了集团房地产公司的税前应 纳税所得额， 减少了其企业所得税的支出； 对贸易类子公司来说， 增加了税前应纳税所得税，增加了会计利润，避免了“长亏不 倒”的经营状况，改善了企业的经营风险，提高资金利用效率。 三、房地产集团公司融资平台的趋势分析 我国 60%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来 自银行等金融机构， 部分房地产集团用过债券、 房地产信托投资 基金、典当融资、金融租赁、过桥贷款以及信托融资等方式。随 着房地产行业的规范， 国家对行业的政策扶持等原因， 股权融资 也会慢慢涌现，其最大的优点是企业没有定期还本付息的压力， 而且筹措的资本具有永久性， 无需到期偿还， 保证公司对资本的 最低需求，维持公司长期稳定发展。融资渠道的多样化，使房地 产行业面临更大的内控管理挑战，须不断适应市场变化的需求， 顺应市场调整格局和市场资源， 灵活调整生产经营活动， 开拓创 新，同时在内部管控上严格把控经营风险