物业公共设施设备维修养护管理标准

1、物业维修养护管理一、人员配置成立配备多名土建、 机电、 给排水及空调等专业的工程管理处， 以满足物业日常管理及维修 养护的需要。同时， 加强维修技工的培训工作。通过开展长期连续的专项培训，促使维修技 工不断提高维修工作技能， 熟练掌握共用部位、 公共设施设备维修养护的内容、 周期及质量 标准等。二、档案建立建立和完善公用设施设备、共用部位的维修档案将对物业的公用设施设备、 共用部位进行统一编号， 建立相应的档案卡片和台帐， 并通过输 入电脑， 利用现代化的管理手段进行登记、 全面掌握公用设施设备、 共用部位的运行 （使用） 状况，为物业的维修养护提供科学的参考。三、编制维修保养计划维修养护范围

2、公共用设施设备包括电梯、 发电机组、 变配电设备、 消防设施设备、 中央空调、 水泵、 通风、 防盗对讲系统、可视监控系统、公共照明、给排水管道、园林绿化、通道、沟渠、池、井、 停车场、文化娱乐及休闲场所等。公用设施设备日常管理及维护计划表编号设备项目月季年1、电梯每天巡查二次： 电梯运行时有无异响，设备照明是否正常，设备指示灯能否正确指示， 设备 按钮是否正常，报警装置是否正常，每星期全面检修、保养一次。按照维保合同进行检查 .每年按照特检中心规范年检2、发电机组 每天巡查一次， 每个星期空载试机一次， 每次半小时，检查机器有无泄漏， 设备开关是否处 在自动状态，蓄电池液位是否正常，电力是否

3、充足，各项指标是否正常；检查室内通风、灭 火系统是否正常，每月保养并试机一次（一小时） ；检查蓄电池状态，清洗空气滤清器，检查机组有无漏渗现 象，运行时设备仪表指示是否正常；要求：停电 5 分钟内能启用发电机组，正常供电，电流 电压等各项指标均在额定范围内，且电压稳定，运行时转速稳定，声音正常。3、变配电柜检查是否正常运行， 每班巡查二次， 用电高峰时， 二小时巡查一次， 设备仪表指示是否正常， 是否有异常声晌及异常现象，每半年保养一次，除尘；测试绝缘电阻、接地电阻、触点检查、紧固螺丝（ 设施设备管理 工作手册之配电柜保养枧程 ）。要求：设备开关及保护装置灵敏可靠，设备仪表、指示 灯等指示正常

4、。4、变压器正常运行时，每班巡查二次，用电高峰期，二小时巡查一次，检查电压是否稳定、电流是否 在额定范围内，垂示标识是否完整，每半年保养一次，检查接地装置，查看外观（ 设施设备管理工作手册之变压器保养规 程）。要求：运行正常可靠，无异常现象，室内通风正常，温升过高或电流过大时应即采取 措施。5、风机每天巡查一次， 查看外观有无异常， 皮带是否松紧适当， 试机时有无异常声响，设备开关是 否处于“自动状态” ，每半年保养一次： 。要求：机身清洁、油漆；轴承检查加油、紧固；备继电器、接触器、电 阻检查；绝缘电阻测试；测试运行电流。6、水泵一般情况两小时巡查一次， 用水高峰时每半小时巡查一次， 每星期

5、各泵轮换使用一次， 各消 防泵每星期试运行一次，出现漏水及时处理， ：每半年保养一次。要求：1、泵运行平稳、声音均匀，电流正常2、水流、压力达到要求，各仪表、指示灯指示正常7、可视对讲门系统3 / 7每天巡查一次，检查主机电压是否正常、功能是否正常， 每半年保养一次。要求：门能平稳、可靠地关闭，对讲系统声音、图像清晰。8、可视监控系统每天巡查二次，查看摄像机是否正常，查看监视器显示屏显示情况，每月保养一次，检查防尘罩的密封性，除尘、清洗镜头、请理降温风扇，调整焦距等。9、消防报警系统每天巡查两次，查看各区域报警器及集中报警器工作是否正常， 。每月保养、全面检查一次。要求：保证系统运行正常、稳定

6、，灵敏可靠，非人为因素所产生的误报率在 3以下10、公共通道每日巡视检查两遍， 发现问题及时维修并做好记录， 维修组负责组织实施巡查、 维修及检验，每年对损坏严重的公共通道进行修补或翻新， 确保公共通道平整， 无坑洼积水，通畅， 使用 功能正常，完好率达到 95以上。沟渠、池 每周巡视检查一遍，发现问题做好公共设施巡查记录并及时处理。维修组员负责组织实施巡查、维修，每半年全面清理疏通一次，每季度清除各类杂物一次， 确保完好率在 95%以上。12、园林绿化每日检查一遍，发现问题及时处理。园艺组和维修组负责巡查、维修及检验。自动喷水系统、 小区等设施每月保养一次， 绿化地圈栏每半年刷一次油漆， 确

7、保园林绿化设 施使用功能正常，绿化带无破坏，践踏及随意占用现象，完好率达到95%以上。13、文化娱乐及健身休闲场所每周检查一次，发现问题，及时维修并做好记录，维修组负责组织实施巡查、维修及检验。 每年粉刷或油漆文体设施一次， 电气线路检修每半年一次。 部分文体场所损坏较严重的， 及 时维修或根换。场所设施完好率达97。14、停车场每日检查二遍， 发现问题及时处理。 维修组负责组织实施巡查、维修及检验。车场内地面有 局部沉陷损坏的及时维修，确保车场使用功能正常可靠， 场地平整，无坑洼积水， 完好率达 到 98% 以上。15、5 / 7给排水管道及相关阀件每日检查一次，发现问题及时维修并做好记录。

8、维修组员负责组织实施巡查、维修和检验。 每年给各类管道及相关阀件刷一次防锈漆， 每季度保养一次， 每年检修一次。 要求： 确保给、 排水管及相关阀件使用功能正常，完好率达到98%以上，给水管道畅通、无渗漏水现象，排水管通畅，无积水。16、室内消防栓及消防管道、灭火器材等每周检查一次，发现问题及时处理并做好记录。维修组负责组织实施巡查、维修和检验。 每年刷一次油漆，每半年全面检查一次， 灭火器材 每月检查一次，确保消防栓、轻便灭火器材使用功能正常可靠，完好率 100。17、公用标识系统每周巡查一遍并做好公共设施巡查记录 ，发现问题及时处理。维修组负责组织实施巡查。要求：1、每月清洁标识一次：2、每季度对标识进行维护，确保标识请晰美观，完好率达到 98%以上。18、防避雷系统每周巡查一遍，发现问题及时处理并做好记录维修组负责组织实施巡查、 维修和检验。 每季进行一次保养， 每年进行一次接地测试。 要求： 确保系统正常使用，系统完好率10O。道闸系统 每日巡视一遍，毁坏随时维修并做好记录。维修组负责组织实施巡查、维修和检验。 保养周期