2007未来五年西安地产走势课题研究VIP

1、2007未来五年西安地产走势课题研究未来五年西安地产走势(住宅)课题研究2007年4月25日一、报告说明报告通过区位特征、经济发展、产业发展等角度对比分析杭州与西安房产发展的基础，进而参照杭州预测西安未来四年的房价走势；报告相关统计数据来自西安、杭州历年统计公报、西安监控报告等；二、西安城市发展潜力分析23.1、西安城市地位与能级不断提升西安自古以来，就是三秦的中心和西北重镇。如今，在西部大开发的推动下，西安的城市地位与能级正在不断提升。现在的西安，不仅仅是西安人的西安，更是陕西人的西安，西北人的西安，乃至全国人的西安。在此趋势下，西安对西北各省的人来讲的吸引力是正在越来越强，有更多的人正来到

2、西安，“学习在西安、置业在西安、创业在西安、生活在西安”正在成为一种趋势。西安西北的“门户”和“枢纽” 西安，是新欧亚大陆桥陇海兰新经济带上最大的中心城市，也是我国干线公路网中承东启西贯南通北的结点，是西部大开发的第一阶梯，是陕西省关中城市发展轴和南北城镇发展轴的交点，其区域价值不可忽视，在新一轮区域平衡发展的战略指引下，西安的战略价值越来越凸现。大北京经济圈成渝经济圈大上海经济圈西安西北经济板块的门户2.2、西安进入高速城市化阶段小于3031%左右37.1% 34%恩格尔系数东京、纽约北京、上海中国西安类比城市接近80超过86034.74%45.72%第三产业>300003000-50

3、0011002460人均gpd（美元）90704050%城市化水平城市化水平20406080100初级阶段中级阶段中上阶段高级阶段恩格尔系数%30394960最富裕小康向小康过渡温饱绝对贫困西安城市空间外溢加速从上表可以看出西安的人均gdp已超过2000美元，超过全国平均水平；恩格尔系数也已经达到小康向富裕过渡的阶段；同时，西安城市化已经达到50%，表明西安已经进入到城市化高速发展阶段。在这一宏观趋势下，西安城市空间开始迅速向外扩张，二环路、绕城高速等城市骨架正在形成。西安城正在从“小西安”（城墙之内的传统皇城）向“大西安”（多功能组团的现代化都市）扩展。西安扩张：从“方城”到“环城”西安城发

4、展的三个阶段：小西安：方城附近为界。以方城为中心的杂居时代。中西安：以国家级的高新技术产业区为龙头，西安的城市中心向南偏移。经过几年的发展高新区已经成为发展良好的西安“辅城”。大西安：以绕城高速为标志，城市在“拉宽骨架、降低密度、产业北上、城市南移”的指导下，正在“多组团环城”时代扩展。长安大西安中西安小西安“大西安”时代，外围组团中心形成如今的西安城，正处于“中西安”发展框架形成，逐步向“大西安”过渡的发展阶段。伴随着此轮“城市扩张”运动，在东、西、南、北都出现了不同程度的郊区化迹象，尤其是北部正在成长为西安的成熟“城市副中心”。西安新一轮规划的“一城多心”结构在西安第四次规划布局思路中，提

5、出了“九宫格局，一城多心”的总体布局，并要“降低中心密度，保护古城风貌 ”，实施“南北拓展空间，东西延伸发展”：在西南方向形成以户县为主的副中心，在东北方向形成以新筑、临潼为主的副中心，在北部方向形成以阎良为主的副中心，在渭北方向形成以高陵、泾河工业为主的副中心，三、城市属性比较分析与杭州市比较分析3.1、城市定位比较城市定位具有很高的相似性分析国际风景旅游城市，国家历史文化名城，长江三角洲的重要中心城市，浙江省的政治、经济、文化中心。世界著名古都，历史文化名城，国家高教、科研、国防科技工业基地。中国西部重要的中心城市，陕西省省会。杭州西安城市定位3.2、城市面积比较杭州西安西安/杭州=1.5

6、6/0.6116596平方千米（含杭州市区和富阳、临安、桐庐、建德、淳安等五个县（市）10108平方公里（含9区4县）总面积683平方千米（含萧山区和余杭区共3068平方千米）1066平方公里市区面积城市面积3.3、城市影响区域比较杭州西安杭州影响区域更大。周边县市个体经济发达，居民富裕，大量聚集到杭州买房，影响为整个浙江和上海。西安作为陕西省会，对周边县市同样具有强烈的吸引力。但杭州周边县市居民购买力更强。影响区域3.4、城市影响区域比较2001年2月，经国务院批准，杭州市区行政区划作了重大调整，撤销萧山市和余杭市，设立杭州市萧山区和余杭区，使市区面积从683平方千米扩大到3068平方千米。

7、沿江开发，跨江发展，从西湖时代跨入钱江时代采取拉大城市骨架，发展外围新区；优化布局结构，完善城市功能；降低中心密度，保护古城风貌；南北拓展空间，东西延伸发展的城市布局原则，城市未来主要向西南。西-咸一体化。政府北迁。杭州西安跨跃发展3.5、产业发展比较分析重点发展高新技术产业、旅游产业。杭州服务业发展水平更高。重点发展高新技术产业、旅游产业。西安重工业发达。杭州西安城市产业3.6、城市人口比较分析城市人口两城市基本相当，西安/杭州平均1.28分析414.1-401.59393.19387.01379.49市区人口（万人）666.3660.4651.68642.78636.81629.14总人口

8、（万人）杭州533.2516.30510.26497.38489.8市区人口（万人）753.1741.7725716.6702.59694.8总人口（万人）西安2006200520042003200220013.7、城市属性分析结论西安与杭州分别是西部和东部区域发展窗口城 市，城市性质类似，具有很高的可比性。四、西安与杭州社会经济发展比较分析 4.1、gdp总额及人均比较分析 从整体和人均经济指标看,2006年的西安与2001年的杭州相当。分析518714000338858327002800025000人均gdp（元）14.3%13.00%16.7%15%13.2%12.2%增长速度3440.

9、992942.652515.00209217801568.01gdp总额（亿元）杭州1925417124 15115133851172110564人均gdp（元）14.16%13.1%13.5%13.51%13.3%13.1%增长速度1450.021270.141095.87940.4823.5734.86gdp总额（亿元）西安2006200520042003200220014.2、城乡居民储蓄存款余额从整体和人均经济指标看,2006年的西安与2004年的杭州相当。分析2555.242191.66 1835.00 1589.96 1183.4941.84 城乡居民储蓄存款余额（亿元）杭州195

10、0.531716.761432.861210.56988.04800.86城乡居民储蓄存款余额（亿元）西安2006200520042003200220014.3、年末金融机构各项存款余额 16.40%18.25%49.45%13.21%28.67%-增长速度7855.556748.725707.23818.73373.152621.51年末金融机构各项存款余额杭州2006年的西安与2003年的杭州基本相当分析14.23%16.27%14.85%21.65%34.47%-增长速度4066.163559.73061.72665.92191.51629.7年末金融机构各项存款余额西安20062005

11、20042003200220014.4、地方财政收入比较分析西安目前财政收入基本与2001年的杭州相当分析20.33%26.85%31.29%27.10%13.46%50.72%增长速度301.39 250.46197.45150.39118.32104.28财政收入（亿元）杭州14.70%-2.43%18.10%21.31%7.27%19.25%增长速度96.3183.9786.0672.8760.0756财政收入（亿元）西安2006200520042003200220014.5、人均可支配收入比较分析2006年西安城市居民配收入与杭州2001年基本相当分析14.61%13.98%12.92

12、%9.51%8.09%12.70%增长速度190271660114565128981177810896城市居民人均可支配收入（元）杭州13.26%12.69%10.27%7.85%7.14%5.36%增长速度1090596288544774871846705城市居民人均可支配收入（元）西安2006200520042003200220014.6、固定资产投资比较分析5.33%12.63%22.30%30.79%22.00%22.40%-增长速度杭州2006年西安城市居民配收入与杭州2003年基本相当。宏观调控后杭州固定资产投资增长幅度明显下降，西安仍然保持较高的速度。1460.51386.612

13、31.21006.7769.76630.97515.49全社会固定资产投资额分析27.72%29.13%35.26%41.39%17.53%23.82%-增长速度1066.6835.1646.69478.1338.15287.72232.37全社会固定资产投资额西安20062005200420032002200120004.7、城市社会经济比较分析结论通过对社会经济各个指标的比较分析得出： 西安现阶段经济发展水平与2002年杭州发展水平相当，相差5年。 五、西安与杭州房地产发展历程比较分析5.1、房地产开发投资额2006年西安房地产开发投资额与杭州2003年基本相当。宏观调控后2006杭州房地

14、产投资增长幅度明显下降，西安仍然保持较高的速度。分析7.76%24.97%27.26%31.47%39.98%38.20%增长速度442.45410.57328.54258.16196.37140.28房地产开发投资额杭州26.87%37.84%31.03%57.11%17.76%30%增长速度285.76225.23163.4124.779.3767.4房地产开发投资额西安2006200520042003200220015.2、城市人均居住面积西安城市人均可居住面积比较低，基本与2002年的杭州相当。分析1.30%16.29%3.49%37.60%11.61%-增长速度20.9720.717

15、.817.212.511.2城市人均居住面积杭州-7.36%6.97%20.40%5.87%-增长速度-13.8512.912.0615.1514.31城市人均居住面积西安2006200520042003200220015.3、商品房施工面积2005、2006年西安统计局未统计，依照12%增长速度计算，西安2006年商品房施工面积与杭州2002年发展水平相当。分析7.86%24.61%40.51%28.25%35.53%24.20%增长速度4545.334214.23381.82406.71876.71384.6商品房施工面积杭州-12.05%13.90%57.70%-增长速度-1497133

16、61173-商品房施工面积西安2006200520042003200220015.4、商品房竣工面积2005、2006年西安统计局未统计。从历史数据中我们基本可以判断目前西安的发展状况基本等同与杭州2001年水平。分析-19.60%32.92%12.18%14.37%26.27%-9.50%增长速度725.8902.76679.2605.47529.41419.27商品房竣工面积杭州-37.90%2.86%4.40%-增长速度-210.8339.45330-商品房竣工面积西安2006200520042003200220015.5、商品房销售面积2005、2006两年西安商品房销售面积增长不仅未

17、受宏观调控政策的影响，反而快速增长。2006年突破600万平方米，达到杭州2004年水平。分析8.28%16.37%24.10%17.62%17.12%11.30%增长速度762.5704.19605.14487.61414.55353.94商品房销售面积杭州24.96%80.96%9.80%-2.49%13.90%-增长速度621.5497.34274.83 250.3256.7-商品房销售面积西安2006200520042003200220015.6、房产市场比较发分析结论 通过对两城市房产发展主要指标的分析以下两个结论：宏观调控政策对西安整体市场影响小；西安目前房产发展阶段与杭州2002

18、-2003年的发展状态相当，这与西安与杭州社会经济发展水平的差异性相匹配。六、西安房价走势分析及结论6.1、西安普通住宅历年均价分析西安历史住宅价格走势分析：长期以来西安住宅市场价格走势一直较为平稳。2004年，当全国商品住宅市场均价较上年增长15.2%，部分城市增幅超过20%的情况下，西安商品住宅价格较上年也仅增长了4.9%。 “泡沫”、 “炒房”与西安几乎无缘，“稳中有升”是西安多年来房价走势的最基本特征。2005年，受政策打压及市场观望情绪影响，当外地住宅市场价格回落时，西安普通住宅价格仍然保持着平稳的走势，2005年以来，西安普通住宅市场售价为3098元/平方米，较2004年增长4.2

19、7%。西安的购房需求是以实际的居住需求为主导的，房价走势平稳也是市场必然。6.2、杭州住宅历史价格分析从02年起，杭州住宅平均涨幅9.126%。且涨幅依此降低杭州价格走势分析：近几年杭州住宅市场价格走势波动比较大。2001-2002年，价格增长速度均超过10%，2005年增张速度降到2.4%,说明杭州房产市场受宏观调控政策影响比较大;6.3、房产市场比较分析结论通过综合比较分析西安与杭州城市属性、社会经济发展、房产发展阶段，我们预测西安将延续杭州2002-2006房产市场快速年发展的趋势；经济适用房:2006计划西安291亿建设经济适用房 总规模1761万;变相低价商品房;无产权村集体土地商品

20、房;投资市场没启动；土地市场不够透明,供应量相对不足；6.3、房产市场比较分析结论在国家宏观调控政策的大背景先,西安房地产市场将继续平稳发展，预计未来五年西安房价增长速度将为:8%、7%、6%、5%、5%。平均涨幅6.2%。以2006年西安住宅均价为时点。七、西安房产区域发展比较分析7.1、区域价格比较分析7.2、城北北城地产近来发展迅速，随着地铁2号线的动工，未央大道的改造，城市运动公园的开放，张家堡广场的改造完成，西安市政府新址建设筹备处的成立等因素将推动，北城房价还会有一定的攀升空间。代表项目：见后个案分析白桦林居居住理想，生活公园推广主题一期花园洋房2006年9月交付 小高层2006年

21、10月交付，二期已推出交房时间周边居民客户群体二期开盘，主推高层，1.9日经发地产启动“泰山行动” 果岭白桦林居，文景商业街二期开工销售动态高层住宅均价4300元/平方米；商铺均价7500元/平方米。去年一期尾房均价3800元/平方米，上涨13.16。 销售单价3612户总户数主力户型130140平方米户型67万平方米总建筑面积537亩占地面积花园洋房、小高层和少量高层（6幢）5个组团产品类型经开区凤城九路，城运村西侧楼盘位置02986537777售楼电话经发地产开发商白桦林居案名海荣阳光城i期（金色半岛）真正的半岛生活特区推广主题2007年10月交房时间周边居民客户群体一期基本售罄，二期开盘

22、销售动态小户型起价3300元/平方米，两房户型起价3700元/平方米， 210平方米大户型3700元/平方米。 住宅整体均价3500。 商铺12000元/平方米。销售单价1200户总户数58160平方米 210平方米户型13万平方米总建筑面积7幢小高层，3幢高层产品类型城运村南边，紧邻西安中学楼盘位置02982075555售楼电话海荣集团 海荣地产开发商海荣阳光城i期（金色半岛）案名海荣阳光城ii期（碧海年华）二期07年10月交付交房时间周边居民客户群体一期已基本售罄，仅剩93.18平米户型，二期已推出销售动态3500元/平方米销售单价两房到三房户型15万平方米总建筑面积54亩占地面积小高层、

23、高层产品类型凤城七路与文景路交汇处向东50米楼盘位置02982052001售楼电话西安海荣房地产集团有限公司开发商海荣阳光城ii期（碧海年华）案名菁华名门我要在西安中学旁安个家推广主题2007年底交房交房时间陕西红叶企业集团景观设计陕西建筑设计研究院建筑设计西安菁华物业管理有限公司物业管理以西安中学教师为主客户群体一期（多层）已售完，为西安中学团购，二期4月底开盘，主售高层销售动态3300元/平方米，商铺暂不推出。销售单价45140平方米 以两房户型为主户型159亩总建筑面积14幢多层，5幢高层，2幢小高层产品类型凤城五路文景路交汇处楼盘位置02987911111售楼电话华信地产开发商菁华名门

24、案名雅荷春天一期景观组团已完成其他二期08年底交付交房时间周边居民客户群体北京市建筑设计研究院设计单位一期已售罄，二期主推小高层销售动态均价4000元/平米左右销售单价90300平方米户型30万平方米总建筑面积12万平方米占地面积小高层、高层产品类型凤城五路与迎宾大道交汇处楼盘位置02986516222售楼电话西安新大陆集团有限公司开发商雅荷春天案名7.3、城东随着浐灞新区建设和河道治理的深入，城东区域房地产发展迅猛，水岸东方、沁水新城等沿河岸开发的项目在西安的影响力逐年提高。欧亚论坛会址、广运潭等项目的运作，在提升区域环境的同时，也吸引了众多实力派公司的关注和进驻，高科房产、高科示范等公司已

25、经屯兵灞上。项目调研情况 广厦水岸东方：目前整个小区均价3200元/平方米，部分户型价格在37003800元/平方米，较去年开盘时平均上涨300400元/平方米，涨幅约10。 调价原因：大环境改善、进度提升 沁水新城：主要产品为徽居townhouse，目前价格逾7000元/平方米，因产品类别不同，和去年同期没有可比性。 东尚：二期花园洋房的均价为4300元/平方米，从去年6月至今价格未调，属于零上涨。 调价原因：目前所剩房屋不多，没有必要涨价。 金裕青青家园（西区）：目前均价为2850元/平方米，去年同期均价2700元/平方米，上涨5.56。调价原因：供不应求，房价自然上涨。 鑫龙天然居：目前

26、均价为3600元/平方米，去年同期销售均价3300元/平方米，上涨9.09。 调价原因：顺应市场潮流。 7.4、城西跟其他几个区域相比，城西目前还有几分平寂。但“西咸”经济一体化的号角已经吹响，作为两市枢纽咸阳世纪大道，正在成为西安地产界及全国地产界关注的重要区域。奥林匹克花园、金泰丝路花城等品质项目的带动，城西区域逐渐走入西安置业者的视野。 项目调研情况 西雅图翡翠城：均价3800元/平方米，去年同期均价3500元/平方米，上涨8.57。 调价原因：市场好，就涨价了百花明珠：均价3600元/平方米，去年12月底均价3500元/平方米，上涨2.86。 调价原因：没开盘，但消费者购买意向非常好，

27、所以房价有所上调。蔚蓝印象：均价3600元/平方米，去年同期均价3400元/平方米，上涨5.88。 调价原因：目前剩下的房子楼层比较高，所以价格上调。 7.5、长安区大学城汇聚了数十万的高素质人才，也为整个区域的发展增添了助推器。长安区一年一变化，韦曲航天城设立、长安新都市广场及步行街的建成、长安区政府西迁、西安地铁开工长安区发展令人振奋，长安区房价也从两三年前主流产品1800元/平方米上涨到目前主流产品的2600元/平方米左右。 但因为撤县设区不久，医疗、金融、购物等环境还不是很成熟，所以，相对其他区域，房价走高乏力。 项目调研情况 太阳新城：均价3300元/平方米，去年约为2900元/平方米，上涨13.