案例十：房地产租赁权评估说课材料

1、案例八:租赁权评估 XX购物广场有限公司拟转让其租赁的XX地下商业建筑的承 租权。 一、租赁权价格形成的特点及评估技术思路 1、租赁权价格形成的特点租赁权作为一项权利，在评估中必须充分了解其 价格形成的过程，才能通过科学的估价途径得到其合理的价格。 当承租人与房地产的权属人签订了房地产租赁合同，便拥有租赁房地产一 定时间内的使用、收益等权利，同时承担按照租赁合同约定 支付租金的义务。 当预计剩余租赁期内，房地产市场租金价格高于租赁合同约定的 租金的时 候，如果承租人将租赁合同逬行转让会获得收入，如果出租方收回出租房地产 需要对承租人进行补偿，承租人转让租赁合同所获 得的收入（或出租方收回出 租

2、房地产对承租人进行的补偿）金额就是租赁权价格，采用收益法进行评估时 为剩余租赁期内赢利租金（即房地产市场租金价格与租赁合同约定租金的差 额）的现值。 当预计剩余租赁期内，房地产市场租金价格低于租赁合同约定的租金的时 候，租赁权便没有价值。但是，一般情况下由于房地产具有 资源稀缺性、位置固 定性、独一无二性、保值增值性等特性。随着时间的推移，人口和收入增加， 需求增加导致稀缺性增加以及外部经济 或相互影响会引起房地产市场租金价格上涨 2、租赁权评估的技术思路采用收益法，将剩余租赁期内的赢利租金采用 一定的还原利率还原求取待估房地产承租权价格。 二、市场租金的确定 采用市场比较法测算XX地下商业建

3、筑估价时点市场租金的价 格。 1、计算公式 估价对象市场价格二？比较案例价格X交易情况修正X交易期日修正X 区域因素修正X个别因素修正 2、比较案例选择根据评估人员进行的市场调查和公司所掌握的市场信 息，通过对 周边地区近期发生过交易的物业进行收集整理分析，挑选出三个交易案例作 为比较案例。 案例A: XX路180号 该房屋位于XX路西首，临XX路，总建筑面积20000平方米， 共四层，使用用途为商场，有电梯、中央空调系统、上下水、消防系统等配套 设施齐全。租金单价为2.33元/平方米.天。 案例E: XX路147号 该房屋位于XX路中段，临XX路，总建筑面积31200平方米， 共四层，使用用

4、途为商场，有电梯、中央空调系统、上下水、消防系统等配套 设施齐全。租金单价为2元/平方米天。 案例C： xx路xx商业广场 该房屋位于XX路西首，临xx路，租赁建筑面积17000平方米，位于该 房屋的第二层和第三层，使用用途为商场，有电梯、中央空调系统、上下水、 消防系统等配套设施齐全。租金单价为1.97元/平方米天。 3、房地产价格影响因素说明 表一：房地产价格影响因素说明表 项目 待估房产 实例A 实例B 实例c 交易单价（元/平方 米天） 待估 2.33 2 1.97 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易日期 2003.12 2003.10 2002.8 2003.9 租赁期限 16年

5、 15年 20年 15年 区 域 因 素 商业繁华度 XX市市级商业中心 之一，商业繁华度 很好 XX市市级商业中心 之一，商业繁华度 很好 XX市市级商业中 心之一，商业繁 华度很好 xx市市级商业中心 之一，商业繁华度 很好 人流里 为XX市主要商业 IX，人淪量很大 为XX市主要商业 IX ，人濡是很大 为XX市主要商业 IX，人济很大 为XX市主要商业 TX，人淪量很大 基础设施 基础设施达到七 通 基础设施达到七 通 基础设施达到七 通 基础设施达到七 通 公共配套设施 区域内主要分布有 商业设施，还分布 有银行、学校、医 院等其他公共配套 设施 区域内主要分布有 商业设施，还分布

6、有银行、学校、医 院等其他公共配套 设施 区域内主要分布 有商业设施，还 分布有银行、学 校、医院等其他 公共配套设施 区域内主要分布有 商业设施，还分布 有银行、学校、医 院等其他公共配套 设施 交通便捷度 区域内有城市主干 道涤源大街和泉城 路穿过。有多路公 交路线通过。距离X 机场35公里，XX火 车 站2.5公里 区域内有城市主干 道祢源大街和泉城 路穿过。有多路公 父路线通过。距离 xx机场35公里，xx 火车站2.5公里 区域内有城市主 干道淙源大街和 泉城路穿过。有 多路公交路线通 过。距离X机场 35公里，xx火车 站2.5公里 区域内有城市主干 道淙源大街和泉城 路穿过。有多

7、路公 交路线通过。距离 xx机场35公里，xx 火车 站2.5公里 罔市商服中心 距离 0公里 0公里 0公里 0公里 环境景观 位于XX广场的地下 一层，和护城河毗 邻 距禺x广场和护城 河约200米 距禹XX广场和护 城河约200米 距禺xxT场和护 城河约200米 周围物业利用 类型 商场和办公 商场 商场 商场 个 别 因 素 临街状况 临八大街 临XX路 临XX路 临XX路 临街道级别 主干道 主干道 主干道 E干道 使用功能 商场 商场 商场 商场 装修情况 地面花岗岩、顶棚 矿棉板吊顶和黑色 网格、墙面刷乳胶 漆 地面花岗岩、顶棚 矿棉板吊顶、墙面 刷乳胶漆 地面花岗岩、顶 棚矿

8、棉板吊顶、墙 面刷乳胶漆 地面花岗岩、顶棚 矿棉板吊顶、墙面 刷乳胶漆 设施设备 中央空调系统、送 排风系统、消防系 统、楼宇自控系 统、综合布线系统 等，设备比较陈旧 电梯、中央空调系 统、送排风系统、 消防系统、楼宇自 控系统、综合布线 系统等，设备比较 陈旧 电梯、中央空调 系统、送排风系 统、消防系统、楼 宇自控系统、综合 布线系统等，设备 很新 电梯、中央空调系 统、送排风系统、 消防系统、楼宇自 控系统、综合布线 系统等，设备很新 新旧程度 1999年建成并装 修。 1996年建成, 2003年9月部分 装修改造 2002年建成并装 修 2003年建成并装 修 平面布置 适合商场使

9、用 适合商场使用 适合商场使用 适合商场使用 建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混 建筑面积 31696.97 20000 31200 17000 停车位 地下汽车停车位 134个 无地下停车位，地 上有少量停车位置 无地下停车位， 地上有少量停车位 置 无地下停车位，地 上有少量停车位置 楼层 地下一层。地上没 有房屋建筑物，为 XX广场 地卜一至四层 地上一至石戻 地上二至二层 4、房地产价格影响因素修正系数的确定 设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以估价对象的各项影响 因素与评估实例进行比较，得出房地产价格比较因素修正系数 表和比较因素修 正指数表如下： 表二：比较因素修正系数表

10、项目 待估房产 实例A 实例B 实例c 交易单价（元/平方米天） 待估 2.33 2 1.97 交易情况 100 100 100 100 交易日期 100 100 100 100 租赁期限 100 100 99 100 商业繁华度 100 100 100 100 人流里 100 100 100 100 区 基础设施 100 100 100 100 域 公共配套设施 100 100 100 100 因 交通便捷度 100 100 100 100 素 离市商服中心距离 100 100 100 100 环境景观 100 98 98 98 周围物业利用类型 100 101 101 101 临街状况 1

11、00 100 100 100 临街级别 100 100 100 100 使用功能 100 100 100 100 个 装修情况 100 100 100 100 别 设施设备 100 100 102 102 因 新旧程度 100 99 101 102 素 平面布置 100 100 100 100 建筑结构 100 100 100 100 建筑面积 100 98 100 98 停车位置 100 96 96 96 楼层 100 105 105 101 表三：比较因素修正指数表 项目 待估房产 实例A 实例B 实例C 交易单价（元/平方米天） 待估 2.33 2 1.97 交易情况 100/100 1

12、00/100 100/100 100/100 交易日期 100/100 100/100 100/100 100/100 租赁期限 100/100 100/100 100/99 100/100 区域 因素 商业繁华度 100/100 100/100 100/100 100/100 人流里 100/100 100/100 100/100 100/100 基础设施 100/100 100/100 100/100 100/100 公共配套设施 100/100 100/100 100/100 100/100 交通便捷度 100/100 100/100 100/100 100/100 离市商服中心距离 1

13、00/100 100/100 100/100 100/100 环境景观 100/100 100/98 100/98 100/98 周围物业利用类型 100/100 100/101 100/101 100/101 个 临街状况 100/100 100/100 100/100 100/100 别因 素 临街级别 100/100 100/100 100/100 100/100 使用功能 100/100 100/100 100/100 100/100 装修情况 100/100 100/100 100/100 100/100 设施设备 100/100 100/100 100/102 100/102 新旧

14、程度 100/100 100/99 100/101 100/102 平面布置 100/100 100/100 100/100 100/100 工程质里 100/100 100/100 100/100 100/100 建筑结构 100/100 100/100 100/100 100/100 建筑面积 100/100 100/98 100/100 100/98 停车位 100/100 100/96 100/96 100/96 楼层 100/100 100/105 100/105 100/101 比较结果 2.41 1.97 2.01 5、计算结果 通过比较修正后，我们认为这三个比较结果都比较接近正

15、常的市 场价格，故对其采用算术平均确定XX地下商业建筑的租金价格，即 为2.13元/平方米天。 估价时点市场租金（季度租金）二建筑面积X 2.13X90 =31696.97X 2.13X90 =607.63万元 根据XX地下商业建筑租赁的自身特点，本次估价，在剩余租赁 年期内不考虑市场租金的变化，也不考虑通货膨胀的影响。所以，本次估价， 将估价时点市场租金作为估价时点以后至租赁合同截止日的市场租金。 三、租赁合同租金 根据租赁协议，租赁合同租金应缴金额及时间见下表： 表四：地下商业建筑应缴租金明细表 时间 季度付款金额（万兀） 付款期数 2004.1.1-2005.12.31 500 8 20

16、06.1.1-2009.12.31 537.5 16 2010.1.1-2014.12.31 550 20 2015.1.1-2019.12.31 605 20 合计 64 四、市场租金与实际支付租金差额的确定 市场租金与实际支付租金的差额计算的详细情况见下表: 表五：市场租金与实际支付租金的差额计算表 时间 市场租金季度付款 合同租金季度付 季度租金差额 付款期数 金额（万元） 款金额（万元） （万兀） 2004.1.1-2005.12.31 607.63 500 107.63 8 2006.1.1-2009.12.31 607.63 537.5 70.13 16 2010.1.1-2014

17、.12.31 607.63 550 57.63 20 2015.1.1-2019.12.31 607.63 605 2.63 20 合计 64 五. 还原利率的确定 资本化率的确定方式有市场提取法、安全利率加风险调整值、复 合投资 收益率法、投资收益率排序插入法等方法，本次评估采用市场 提取法。 通过市场调查，选取XX地下商业建筑附近若干个写字楼市场交易价格、 相同楼层对应的市场租金、房屋重置成本，具体情况列表如 下： 表六：参照案例交易情况表 案例 坐落何詈 市场交易价格 （元 /M2 ） 市场租金 （元/天M2 ） 房屋重置成本 （元 /M2 ） A XX大街与XX大街交汇处 6900 2

18、.2 4000 B XX大街229号 8600 2.73 4500 C XX路与XX路交汇处 6000 1.95 4000 D XX路43号 7300 2.66 4500 E XX路201号 7000 2.25 4500 写字楼资本化率计算过程见下表： 表七：资本化率计算表单位：元/平方米 项目 A B C D E 年总收益 2.2X 2.73X 1.95X 2.66 X 2.25X 365=803 365=996 365=712 365=971 365=821 营业稅费 （收益 X 5.55% ） 44.17 54.78 39.16 53.41 45.16 年 房产税 （收益X12%） 96.36 119.52 85.44 116.52 98.52 总 管理费 （收益X3%） 24.0