开发建设项目质量控制要点

1、工程质量控制管理1、质量控制的含义质量是反映满足明确和隐含需要能力的特性总和。 工程质量是国家现形的法 律、法规、技术标准、设计文件及工程合同中对项目的安全、使用、经济、美观 等特性的综合要求。 在现代房地产项目管理中， 质量是一个综合的概念， 它是由 一下指标综合而成的；1.1 项目顺利完成后， 其建筑产品或服务的质量、 可用性、使用效果和稳定性等。1.2 项目结构设计和施工的安全和可靠性。1.3 所用的材料、 设备、工艺、结构、结构的质量及其耐久性和整个项目的寿命。1.4 项目的其它方面，如建筑造型的美观性、建筑与周边环境的协调性及建筑的 可维护性、可检查性等。2、质量控制的特点 房地产开

2、发项目的质量控制，是房地产开发企业在项目实施过程中最重要的 一项管理活动，其目的是为项目的用户（顾客、项目的相关者）提供高质量的产 品和服务，令顾客满意， 关键是项目过程和产品的质量都必须满足项目目标。 具 体表现如下：2.1 全面性由于项目质量目标内容具有广泛性与综合性。 因此，实现项目总体质量目标 应当实施全面的质量控制。质量控制的全面性表现：2.2 及时性与主动性 房地产项目在实施过程中，由于工序交接多，中间产品多，隐藏工程多，若 不及时检查并发现存在的质量问题， 容易产生第二判断错误， 即将不合格产 品误认为是合格产品。另外，对于房地产项目而言，一旦项目建成，不可能 像某些工业产品那样

3、， 通过拆卸和解体来检查内在质量， 但仅通过项目终检 验收是很难已发现工程内在的、隐蔽的质量缺陷。因此，质量控制应及时， 随时对项目的各级产品进行质量检查。2.3 标准的动态性 房地产项目在建设过程中， 其建筑产品具有复杂性、 单一性、 它不像一般工 业产品， 有固定的生产流水线， 有规范化的生产工艺和完善的检测技术， 有 成套的生产设备和稳定的生产环境， 有相同系列规格和相同功能的产品， 没 有哪一栋房子是一模一样的， 即使外观相同， 但是因为地段差异、 地质条件 的不同、 生产时间有早晚而呈现出各自的特性。 而且在实施过程中， 有时为 了追赶进度或节约成本， 会对质量标准进行修改， 所以其

4、质量标准的波动性 比较大。项目管理者在进行质量控制时， 不可能依据一个统一的标准， 应针 对不同的建筑产品、不同的实施阶段、不同的质量要求进行控制。2.4 连续性和相关性 质量控制贯穿房地产项目开发建设的全过程，从决策阶段开始，设计阶段、 材料设备采购阶段、 施工阶段一直到销售阶段和物业管理阶段， 各个阶段是 连续的、相关的，如果设计质量不好，器材质量不符合要求，则施工阶段的 质量就很难保证； 若是施工质量不好， 很难保证物业销售服务的质量和后期 服务的质量。因此，对项目建设过程中各个阶段的质量控制要有基本的要求 和保证。项目建设过程的质量控制涉及到业主、勘测设计单位、承包商、材 料设备生产商

5、和供应商、 质量监督机构等， 只有这些单位共同努力， 才能使建设项目符合业主所要求的质量目标。3、质量控制的主要内容要实现房地产项目的总目标， 完成一个高质量的房地产项目， 就必须对整个 项目过程实行严格的质量控制。质量控制必须达到微观与宏观的统一，过程与 结果的统一。由于质量控制的全面性和连续性，决定了质量控制内容上的连续 性和分阶段性。在前期策划阶段，房地产项目质量控制的主要任务是确定质量目标；在设计 阶段，质量控制和实施方案的质量控制；在实施阶段，包括材料和设备的质量 控制、工艺质量控制、施工工序质量控制、工程过程监督、隐蔽工程验收等； 在项目产品的销售及后期服务阶段，质量控制的主要任务

6、则是建立质量档案和 对运行质量的监督管理等。按照实际工作的统计， 各个阶段的质量控制对最终的产品质量的影响程度是不一样的，设计阶段质量控制对产品质量的影响程度是最大，约占40%；施工阶段的质量控制，约占 30%左右。因此，在本章中，我们重点讨论的事是设计 阶段和实施阶段的质量控制。4、设计阶段的质量控制设计是从技术方面来定义项目的技术系统， 定义项目的功能、 工艺等各个总 体和细节问题。这些工作包括功能目标的设计和各个阶段的设计。一个房地产 项目的工程设计质量不仅直接决定项目最终所达到的质量标准，而且也决定了 项目实施程序和费用。设计中的任何错误都会在计划、施工、运行中扩展、放 大，引起更大的

7、失误。因此，我们必须重视设计阶段的质量控制，必须严格控 制和认真协调项目设计的各个方面。4.1 设计质量要求的确定项目质量的要求是为项目的总目标服务的。 对于房地产项目而言， 质量标准 的制定通常是在决策阶段提出， 在设计阶段逐步具体化， 通常按如下过程进行：4.1.1 业主确定总功能目标和项目的总质量标准，市场、销售部门提出产品数量 和质量要求。他们是在认真进行市场调查的基础上，通过对房地产市场环境 进行分析，对项目所在区域的市场供需状况进行分析，经前期策划部门进行 了产品定位和价格定位后，综合考虑确定的。房地产项目要开发的是什么样 的楼盘，面对的是什么样的顾客群体， 他们对建筑产品有什么样

8、的消费偏好， 市场真正需要的是什么样的建筑产品，通过这些问题的分析与研究，由业主 与市场、销售部门经理反复研究，提出项目的总质量目标。4.1.2 各部门提出对规划及建筑的空间、位置、功能、质量的要求。这里我们强 调项目的使用功能和建筑物应相互协调，并将它们以其纳入项目管理的目标 系统中，与进度目标、成本目标等一起进行优化，提出具体的项目要求、技 术说明、安全说明等，最终形成详细设计任务书。设计任务书是进行设计质 量控制、工程质量控制、投资控制重要的依据，是对设计部门提出项目的质 量要求文本，使本项目设计阶段的总体规范，并对以后详细的技术设计起控 制作用。4.1.3 对设计质量标准影响的重要因素

9、之一是投资的限额及其分配。 为了加强成 本的主动控制，通常随着项目设计任务书的批准，投资总额也有了相关的规 定。这就要求设计人员将投资总额按各个子功能（或是各个项目工程）进行 切块分解，作为各部门设计的概算成本依据，总体的以及各部分的质量标准 就由这个投资分解来确定。4.2 设计单位的选择 设计单位对设计的质量负责， 对设计质量有根本性的影响， 而许多业主和项 目管理者在项目初期对它没有引起足够的重视，有的为了方便、省钱或其他原 因将项目设计委托给不合格的设计单位甚至委托给业余设计者，结果造成很多 经济损失。设计工作属于技术和艺术想结合的高智力型工作，其成果评价比较困难。 设计方案以及整个设计

10、工作的合理性、 经济性、新颖性等常常不能从设计文件， 如图纸、规范、模型的表面反映出来，所以设计质量很难控制。这就要求对设 计单位的选择予以特别的重视，要依据设计单位的资质等级、设计能力、设计 经验、市场信誉等进行项目设计单位的选择4.3 设计工作中的质量控制4.3.1 分析阶段进行审查 对阶段性的设计成果应审批签章， 再进行更深入的设计， 否则无效。 无论是 过内还是国外，设计都是分阶段进行的，逐渐由总体到详细，各个阶段都必须 经过一定的权利部门审批，作为继续设计的依据，这是一个重要的控制手段。4.3.2 委托专家审查 由于设计工作的特殊性， 对于一些大的、 技术要求高的项目， 或情况特殊的

11、 项目（如基地情况异常） ，业主和项目管理者常常不具备相关的知识和技能， 这 时可以委托设计监理或聘请专家咨询， 对设计进度和质量、 设计成果进行审查。 这是十分有效的控制手段。4.3.3 多方案对比选择 由于设计单位对项目的经济性承担责任， 所以常常从自身的效益角度， 不愿 意作多方案的对比分析。但从项目全面控制的角度出发，要采取措施来优化设 计目标和方案。4.3.4 对设计工作质量进行审查 这是一项十分细致的， 同时有是技术性很强的工作。 在设计阶段发现问题和 错误，纠正是最方便、最省钱的，对项目的影响也最小。 5、施工阶段的质量控 制 施工企业对施工质量负责，这个阶段的质量控制不仅要保证

12、项目的各个要 素，如材料、设备、工艺等符合规定要求，而且要保证项目整体及各个部分都 符合项目质量要求，达到项目预定的功能，使整个项目系统能经济、安全、高 效率地进行。（1）施工准备阶段的质量控制包括：A、对施工队伍及人员质量的控制。B、对项目工程所需原材料、半成品、构配件和永久性设备、器材等资源的质 量控制。C、对施工方案、方法和工艺的控制。D对施工用机械、设备的质量控制。E、对施工环境与条件的质量控制。F、对测量基准点和参考标高的确认及工程测量放线的质量控制。（2）施工过程中的质量控制包括：A、对施工承包单位质量控制的自检系统进行监督。B、对施工过程进行质量跟踪监控，严格工序见的交接检查，建

13、立施工跟踪 档案。C、会同建设监理单位审查设计单位或承包单位提出的工程变更或图纸修改。D对重要的承重结构，主要部分的隐蔽工程如基槽、钢筋混凝土基础、主题 结构中现浇钢筋混凝土柱、 梁及屋面防水等进行检查验收， 确认合格后办理 隐蔽工程验收手续。E、进行给排水、电器安装的测试，如果符合设计要求，应予签证。对设备安 装检查应做盛水检查，防止设备的滴、漏、渗等现象。F、进行工程质量的评定和竣工验收准备工作，做好施工资料收集整理工作。G认真做好施工日记。施工日记的内容应包括日期、天气情况、施工部位及 施工内容，施工过程中发生事故及处理结果等。H、对沉降有观测要求的建筑物、 构筑物、在施工过程中督促施工

14、企业进行定 期观察，并做好相应的记录。I 、 监督和协调施工企业做好文明施工，安全施工。（3）竣工验收阶段的质量控制：A、检查阶段。：一方面对工程的工程 质量进行检查，看是否达到了设计和规 范的要求，如结构、地面、油漆工程、门窗、建筑垃圾、绿化工程等；另一 方面是对项目的完整性进行检查， 看项目的内容是否有疏漏， 以保证项目的 功能完整。 当然， 还包括对工程实体的检查和各种质量文件的检查， 对查出 来的问题应限期限解决， 既可以别扭移交边解决， 也可以推迟移交， 再做复 查。B、试验阶段：按规范采用某些技术检验方法， 对项目的组成部分进行功能方 面的检查，如对给排水管道、采暖设备、通风管道的

15、检验，对一些材料和设 备的特殊检查等。C、移交阶段：房地产项目的全部工程完成后，业主组织力量或委托某些专业 工程师对整个项目的工程实体和全部施工记录材料进行交接检查， 找出存在 的问题，并为下一步质量评定工作做好准。（4）施工过程中质量控制的主要途径和方法 房地产项目施工过程中，应对工程建设对象的施工过程实施全面的质量监督、检查与控制，包括事前的个项施工准备工作质量控制，施工过程中的控 制，以及某个单项工程及整个房地产项目完成后，对建设施工及安装产品质 量的事后控制。对房地产项目在施工过程阶段进行质量监控主要是通过审核有关文件、报 表，及进行现场检查及实验途径和相应的方法实现的，其具体途径如下

16、：A、审核有关技术文件、报告或报表。B、现场质量监督检查。（5）施工过程中质量控制的主要手段A、“旁站”监督“旁站”监督是房地产开发商经常采用的一种现场检查形式， 即在施工工程 中派技术人员到现场观察、监督与检查施工过程，注意并即使发现质量事故 的苗头，影响质量的不利因素，潜在的质量隐患以及出现的质量问题等，以 便及时进行控制。对于隐蔽工程的施工， “旁站”监督尤为重要。B、测量施工前甲方技术人员应对施工放线， 即高程控制进行检查控制， 不合格者不 得施工，发现偏差及时纠正。C、实验实验数据是判断和确认各种材料和工程部位内在品质的主要依据。 如材料性 能，拌和料配合比，成品强度等物理学性能以及打桩的承载能力等，通常需 要通过实验手段，取得实验数据来判断质量的优劣。D指令文件指令文件是运用甲方指令控制权的具体形式， 是表达开发商对施工承包商做 出的知识和要求的书面文件，用以向施工单位指出施工中存在的问题，提请 施工单位注意，以及向施工单位提出要求。开发商的多项指令都应是书面或 有文字记载的。如因时间紧迫，来不及做出正式书面指令，也可以通过口头 指令方式下达给施工单位，但随即应按合同规定，及时补充书面文件对口头 指令予以确认。E、按规定质量监控工作程序房地产项目必须规定双方遵守的质量监控工作程序， 他是进行质量监控的必 要手段和依据。如对未提交开工