东北亚国际现代物流中心可行性研究报告

1、第一章总论 项目名称及建设单位 1.1.1项目名称：东北亚国际现代物流中心 1.1.2项目建设单位： 1-1-3项目负责人： 1. 1.4项目建设地点： 1.1.5投资运营商：辽宁华银国际投资有限公司 1. 仁6战略合作单位： 辽宁阳电新能源科技有限公司 集萃谷中国特产联盟 集萃谷科技（北京）有限公司 中国中运物流网络有限公司 壬军春边境经济合作区天成国有资产经营管理有限公司 壬军春边境经济合作区基础设施投资有限公司 1-1.7项目建设主要内容： 1. 占地面积1000亩（66.6万平方米） 2. 建筑面积：46. 6万平方米（一期32. 5万平方米） 3. 第一期规划500亩，规划建筑面积3

2、0万平方米 4. 总投资12. 5亿元人民币，第一期7. 5元亿人民币 5建设期限三年。 1 1.8项目总体框架目标 在壬军春边境经济合作区内，规划占地面积1000亩土地（66.6万平方米）范围 的区域，建设一个具有综合物资品种，综合功能的进出口物流转换平台。物资包 括：矿产品、重油、粮食 蔬菜、木材 水产品 服装面料等品种。打造集保税加 工、保税物流、保税仓储于一体，面向东北亚和 东北地区（包括内蒙东部地区）的 国际现代物流集散中心，形成连接长、吉 图，面向东北地区 朝鲜 俄罗斯、蒙 古 韩国 日本的高效 便捷 低成本的现代物流服务体系。 1.2项目编制依据 1、国务院关于进一步实施东北地区

3、老工业基础振兴战略的若干意见。 2、中国图们江区域合作开发规划纲要一一以长、吉 图开发开放先导区。 3、中国东北地区同俄罗斯远东及西伯利亚地区合作规划纲要。 4、坯春边境经济合作区优惠政策。 5、环春出口加工区优惠政策。 6、国家发改委发布农产品冷链物流发展规划。 7、国家发部门联合出台关于促进我国物流业发展的意见。 2、废水：执行二级排放标准：(二级标准为PH 69, C0D 150哑 /1); 3、噪声：厂界噪声执行工业企业厂界噪声标准(GB123490) IA类标准：Laeq昼间55Db,夜间45dB |=| 9. 3环境影响分析 9, 3. 1施工期环境影响简要分析 施工期环境影响主要

4、表现在施工噪声和建筑粉尘对外环境的影响。 9. 3.1.1建筑施工噪声 在施工作业时，各种施工机械（包括挖掘机、推土机、打桩机、混凝 2 土搅拌机、振动棒、升降机等）会产生较大的噪声。因施工方式不同，使用机器设 备不同，噪声具有不规则、不连续、高强度等特点。根据类比调 查，本项目主要建 筑施工机械设备的噪声声级见下表： 序号 施工机械（m） 测量声级Db （A） 测量距离 1 挖路机 79 15 2 压路机 73 10 3 铲土机 75 15 4 自卸卡车 70 15 5 混凝土搅拌机 79 15 6 混凝土振捣器 80 12 7 升降机 72 15 8 卷扬机 85 10 由上表可知,本项目

5、建设阶段各机械设备的动力噪声源声压级一般在 85分贝以上（负载，距源10米处）。 各建筑机械噪声衰减见下表。表中r55为干扰半径，是指声级衰减为 55kB （A）时所需的距离,单位为米。 阶段 噪声源 r55 r60 r65 r70 r75 装载机 350 215 130 70 40 土石方 挖掘机 190 120 75 40 22 混凝土振岛 器 200 110 66 37 21 结构 混凝土搅拌 机 190 120 75 42 25 木工园锯 170 125 85 56 30 装修 80 44 25 14 10 1=1 由上表可知，在离本项目350米左右，建筑机械噪声可达昼间55分 贝要求

6、， 由于本项目周围2000米内无噪声敏感点，故本项目在施工期间产生的噪声对外环境 影响不显著。 93仁2粉尘影响 在施工阶段，平整路面、挖土、铺浇路面、材料运输、装卸和混凝土搅拌等过 程都存在粉尘污染或影响。根据有关文献资料，施工工地的扭尘50%以上是汽车运 输材料（渣土）引起的道路扬尘。扬尘对道路的影响范围在自然风的作用下通常可 达100米左右，在大风时可达数百米，会对附近空气环境够成明显污染，如果在施 工期间对车辆行驶的路面实施洒水抑 尘，每天洒水45次，可使扬尘量减少70%左 右，扬尘造成的TSP污染 距离可缩小20-50m范围。对项目周围的大气环境不会造 成在的影响。 9. 3.1.3

7、废水及垃圾影响 现场施工时建筑排水（包括雨水冲刷工地形成的废水）和施工人员生产生活污 水是建设期的主要水污染物，建筑排水排入项目应设路深沉池进 行处理，严禁建筑 泥浆直接排入已建污水管网。 建设期不同阶段施工人数 不尽相同, 般为几十人不 等，如按施工人员每人每天生活用水量 150L 计，平均每人每天产生C0D60計，生活污水量按用水量的70%计，施工 高峰期人员 按50人计算，则施工现场每天的生活污水发生量为5. 5吨，C0D每天产生量为3 您，生活废水如直接排放，会造成局部水体污染。施 工单位应建好临时的化粪池、 生活废水化经化粪池处理排入已建污水管网，则对纳污水体不会有大的影响。 9.

8、3. 2建设地点环境状况 本项目建设地点位于壬军春市边境经济合作区内，建设地点范围内大气 环境质 量较好，周边无污染企业，对本项目无不利影响。 9. 321运营期主要污染源与污染物 1x废水 本项目废水主要来自生活污水、地面冲洗水等，不含有毒有害物质。 2、噪声 本项目产生的噪声主要来源于部分设备及汽车噪声。 3、固定废物 本项目排出固定废物主要是废弃生活垃圾。 9. 322治理措施 1、污水治理措施 所有生活污水经过化粪池处理后排入市政管网。 2、噪声处理 送风机系统风道总管高消声装路，对产生较大噪声的机房，采用隔音门、吸声 墙和吊顶，消减噪声。以降低噪声对于周围环境的影响。 对进入的车辆设

9、立禁鸣标志，以减少车辆噪声对环境的影响。 3、固废处理 生活垃圾分类袋装，并设专人负责管理，垃圾压缩车定点、定时收集，由环卫 部门统一处理。 4、通过绿化、美化措施，与四周环境协调一致，丰富城市景观和改善城市生 态环境。 9. 4建筑节能 根据民用建筑节能设计标准（JGJ26-95）,居住建筑节能50%其中建筑物承 担30%在外墙、屋顶 窗等围护结构传热系数上严格控制，构造上减少冷桥，加强 窗户气密性，以利达到节能指标要求。 9. 5电气节能 1、在本工程中所有光源主要采用高效节能灯，LED萦光灯，金属卤化物灯等 新型光源。 2、在满足显色性要求的基础上采用高效光源。 3、根据视觉工作需要，精

10、选照度水平。 4、根据灯具光学特性，选用无眩光的高效灯具。 5、萤火灯选用补偿电容的电子启动器，将功率因数提高到0.85以上。 第十章机构设路定员 10. 1组织机构 10. 2劳动定员 本项目总人数150人，其中管理人员25人，生产辅助人员20人，一 线工人105人。 10. 3人员培训 本项目招聘管理人员应以具相应专业的学历、职称的人员为主。对于经 历、经验较差的人员，采取就地培训的方式进行岗前强化培训。培训内容、时 间以不同岗位的具体要求而定，一般培训时间为1个月。 第十一章项目组织及实施进展计划 行.1项目组织 本项目建设实行项目管理责任制，由阜新崛起商品碇有限公司，作为 本项目 前期

11、工作和建设工程管理的专门机构。 .2项目招投标 根据国家发展计划委员会第九号令工程建设项目可行性研究报告增加招标 内容和核准招标事项暂行规定的有关精神，本项目根据中华人民共和国招 标投标法的有关规定，组织进行招标投标活动。 本项目的招标范围建议为：勘察 设计 施工 监理以及重要设备采购。招 标方式为公开招标，通过公开招标，要以在较广的范围内择优选择信誉良好、技 术过硬、具有专业特长及丰富经验的设计单位、监理公司、施工企业和生产供应 商，以保证工程的质量和降低工程造价，提高工程项目的社会效益和影响力。 招标组织形式拟采用委托招标方式，委托具有相应资质的中介机构代理招 标。 严格执行现行的建设项目

12、管理规定，依照中华人民共和国招标投标 法， 对本项目拟建的建筑工程 设备材料采购及安装工程进行招标。 业主单位为阜新崛起商品碇有限公司。主要招标范围包括建筑工程、 设备采购及安装。采取公开招标方式，由业主委托具有代理资格的中介机构代理 并组成招标工作组，承办招标程序要求的各环节具体工作。 本项目招投标的具体要求详见表11 1v 11 2 部门核准意见 表 11-1 招标组织形式 招标方式 不采用招标 方式 招标范围 委托招标 自行招标 公开招标 邀请招标 全部招标 部分招标 建筑工程 安装工程 V V V 设备采购 V V V 材料采购 V V 审批部门核准意见说明 审批部门盖章年 月 日 招

13、标基本情况表 表 11-2 招标组织形式 招标方式 不采用 招标方 式 招标范围 招标估算 金额 （万） 招标单位 资质登记 要求 拟划分标 段（个） 委托 招标 自行招 标 公开招标 邀请 招标 全部招标 部分 招标 建筑工程 V V V 安装工程 V V V 设备采购 V V V 材料采购 V V V 11.31程监理 选择具有相应资质的工程监理公司对工程的全过程实行监理 们.4本项目建设期拟定为3年。 共包括：项目建议书 可研报告及审批、工程设计、招标及施工准备、工程 施工和设备安装、调试，最后竣工验收。 第十二章投资估算及资金筹措 投资估算主要包括：物流大厦、商务公寓、博览中心、电子商

14、务中心、冷藏 库、常温库区、宾馆 保税区 加工区 装备制造区和服务区，以及 铁路专用线 改造。 12. 1投资估算编制依据及方法 12.1.1建筑工程依据建筑、结构等各专业提供的结构形式及使用功 能、装 饰标准，参照类似工程以及2003年吉林省建筑工程预算实物量定额单位估价 表和有关国家、省、市文件进行估算。 12.1.2设备购路及安装费依据设备专业提供的设备名称 规格，按 现行市 场价格估算。 12.1.3建设单位管理费按工程费用的仁2%估算。 12.1.4勘察设计费、工程监理费，工程招标费分别按工程建设类别、内容 等工程费用3% 1% 0. 5%估算。 12. 1.5办公及生活家具购路费按

15、定员人数和每人2000元估算。 12.1.6基本预备费按工程费和设备购路费之和的5%古算。 12. 2投资估算 经估算，本项目总投资额为12. 5亿元人民币。其中，建设投资为10. 5亿元 人民币，流动资金1.5亿元人民币。详见投资估算表 12.3资金筹措 12. 3.1资金筹措方案：全部资金由建设单位自筹。 1232资金使用计划 项目建设资金为3年使用。详见投资计划与资金筹措 表 第十三章财务评价 13. 1财务评价依据 (1) 本财务评价参照国家计委和建设部发布的建设项目经济评价方 法与参 数(第三版)的有关原则和方法，对投入产出项目进行财务评价。 (2) 中国计划出版社的项目决策分析与评

16、价。 (3) 壬军春市优惠政策。 (4) 根据国家有关金融 税收、政策法规文件。 13. 2财务评价说明 (1) 本项目的计算期为12年，其中建设期为3年，经营期9年。项目建设 期第2年 第3年可以分别达到50呀口 80%S营负荷，经营期第1年就可以达到 设计能力的100% (2) 项目资产投资计划 本项目资产投资12. 5亿元，计划在建设期1、2、3年分别投入5. 5亿元 3. 5亿 元、仁5亿元，经营期第1年0.8亿，以后每年投入0.6亿元。(详 见附表投资 计划与资金筹措表) (3) 定员及工资总额 本项目建成后初步定员工202人，人均工资按1.8万元/人估算，福利费按 工资总额的14%

17、提取，年工资及福利总额为414. 50万元。(详见附表工资及福 利表) 固定资产折旧估算 本项目固定资产折旧按机械设备、房屋、安装及其它工程分类计算折旧。 根据(84)中设财字第1412号企业固定资产分类折旧年限表,本项目的设备 折旧年限为10年，工程净残值率按5%古算；房屋折旧年限为30年，工程净残值 率按5%古算。 车辆年折旧费用=0. 5亿X( 1-5%) /10=0. 0475亿 工程年折旧费用=0亿X( 1-5%) /30=0. 3167亿 年折旧费用总额=0. 3642亿 (5) 项目建设费用10.5亿(详见附表项目建设费用一览表) (6) 税金及附加(详见附表营业收入及税金、附加

18、估算表) (7) 主营业务收入及其他收入共计27. 63亿元(详见附表预计收入 汇总 表) 13. 3财务盈利性分析 财务盈利性分析主要包括计算财务内部收益率投资回收期 财务净 现值、投资利润率和投资利税率等指标。 (1)财务内部收益率 运用财务现金流量表，由财务内部收益率表达式： 艺(CI-C0)t(1+FIRR) =0 上=式中：CI 现金流入量 CO 现金流出重 (CI-C0) 第t年的净现金流量 3 计算期 经计算: FIRR=2220% (所得税前) FIR217. 35% (所得税后)高于同行业基准收益率的2% 投资回收期(Pt) 投资回收期即投资返本年限，是以项目的净收益抵偿全部

19、投资所需时间，经 计算: 艺(CI-C0) P=5. 89 年 (所得税前) R2=6. 64 年 (所得税后) (3)财务净现值(FNPV 财务净现值是反映项目在计算期内获利能力的指标，按社会折现率ic=10%的净 现值由式： FNPV 至(CI-CO) t(1 + ic) _t 计算 FNPV 1=36=12 万元 (所得税前) FNPV=2038 万元 (所得税后) (4) 投资利润率 投资利润率二利润总额+总投资额X 100% =1276- 5680X100%=22. 46% (5) 投资利税率 投资利税率二利税总额+总投资额x 100% =1542- 5680X100%=27.15%

20、 13. 4风险性分析 (1)敏感性分析 为了了解项目在实施过程中，单因素的变化对项目的影响程度，分别 对固定投 资、销售价格及经营成本作了提高5呀叩降低5%的单因素变化对内部收益率影响的 敏感性分析，详见表13T。 财务敏感性分析表 表 13-1 序 项目 变化率 财务内部收益 率 财务内部净现 值 动态投资回收 期 1 固定投资 5% 16.44 1865 9. 20 -5% 18. 36 2213 8. 36 2 销售价格 5% 20.12 2878 7. 79 -5% 14.44 1197 10.20 3 经营成本 5% 15.46 1489 9.64 -5% 19.19 2586 8

21、. 08 从表13T可以看出，各因素的变化都不同程度地影响内部收益率， 其中：销售价格增加或减少最为敏感，经营成本的提高或降低次之。当销 售价格减 少12.13%时，财务内部收益率将达到临界点(10%0因此，本 项目实施过程中，降低 经营成本，提高销售价格对项目极为重要。 (2)盈亏平衡分析 盈亏平衡点二固定成本宁(销售收入-税金-可变成本) =1895+( 4766 266 - 1329)X100% =59.75% 从上式的计算可以看出，本项的盈亏平衡点为59. 75%,即项目达到 59. 75%的生产能力时，就可以保本，做到不赔不赚，而大于 59. 75%的能 力即可盈利。 第十四章风险分

22、析 经研究，本项目可能存在的风险主要有技术风险 管理风险、市场风 险 资 金风险 人员风险等。 14.1技术风险 本项目技术方面存在的风险可能主要是交易市场在设计、施工方面存在的风 险，造成项目不能顺利施工或施工质量差，使项目不能如期交工，影响项目的正常 经营。 经研究，该物流园虽建筑面积较大，但所有建（构）筑物均是常规的民用建筑 物，设计、施工技术难度不高；在项目设计 施工方面，仅某市内就有众多具有承 担此类项目设计、施工资质的专业设计和施工单位；项目建设管理单位可通过招 投标方式择优选择，只要设计单位按国家有关设计规范精心设计，施工单位按照设 计图纸和施工要求规范细致施工，监理单位恪守职责

23、，严格按工作程序进行监理， 严把材料质量关、施工进度控制关和投资控制关，做好合同管理和信息管理，协调 好项目业主、施工单 位、设计单位、材料供应商之间的关系，项目的施工质量就可 得到保障。 综上所述，本项目在施工方面存在的风险从性质来看，属于一般性风险，通 过采取适当防范措施，是可以避免的，即使发生了，也能够采取得力措施，及时得 到补救。 14.2市场风险 本项目市场方面存在的风险主要表现为项目建成后招商工作进展不顺利，经营 面积不能得到及早有效利用产生效益，给项目运营带来的风险。 经分析，本项目是根据壬军春市总体发展规划，在充分研究分析该市及其周边 地区经济发展现状的基础上，以该市目前形成的

24、优势产业产品及物流需求为依托而 提出的一个旨在发挥区位优势、促进商品流通 为企业提供多方位多层次服务的项 目。从该物流园的功能定位 建设布局、所在区位、拟采取的经营方式等方面来 看，项目建成后的招商工作是可以顺利开 展的。项目建设管理单位从现在起，就应 在前期已有工作的基础上有计划、有步骤地采取多种有效的宣传手段和策略，开展 项目的前期招商宣传等工作，以做到未雨绸缪、运筹帷幄。 综上所述，本项目在施工方面存在的风险从风险性质来看，属于一般性风 险，通过采取强化宣传、规范服务、加强管理等措施，项目招商是可 以顺利进行 的。 14.3 管理和人员风险 本项目在管理方面存在的风险主要表现在以下两个方面:一是在项目 前期工作中，由于项目管理单位缺乏管理经验而给项目建设带来的风险；二是项目 建成运营后由于缺少专业管理人员或主要管理人员流失等，造成 管理效率低下，给项目经营带来的风险。 关于项目建成后的运营管理问题，将通过招商选择物流园的管理机构，负责项 目的运营管理，并招聘职业的物流园管理人员进行专业化管理，政府为市场管理创 造良好的外部环境条件，为项目的正常运营保驾护航。同时，在项目运营过程中， 将敦促企业