建筑幕墙的保养和维修

1、 建设工程质量管理条例第 21 条规定：设计单位应当-注明工程合理使用年限。建筑物的合理使用年限与设计、施工、使用和维护有着密切的关系，建筑物合理使用年限实质上涉及两个问题：建筑物的合理使用年限不仅仅决定于设计的要求，它涉及到设计、施工、建筑材料的选用和使用环境等诸多因素。施工质量的好坏，直接影响建筑物的寿命，在一些工程质量事故中，也有少数是因设计质量有缺陷，但大多是施工质量低劣所造成的，近几年因施工质量低劣垮蹋的房屋已有不少。建筑的合理使用就是按照建筑物的功能特征正常使用它，在长期使用中要定期进行维护而不改变建筑物的使用性质。如办公楼不可作为图书馆来使用，一般民用建筑不可作为工业建筑来使用。

2、当然，有些建筑物则有可能在一定范围内改变其使用性质，如集体宿舍可作为一般的办公室来使用等。也有把旧的工业厂房或仓库改为民用建筑。总之，建筑物在漫长的使用过程中有可能因为这样或那样的原因而改变其使用性质；当然，建筑物在使用过程中随意改变使用性质也会影响其耐久年限。建筑物的合理使用年限就好像某些产品一样，从产品设计、制作加工到合理使用，应该是一个涉及到很多因素的系统工程。从设计来讲，应该给这种特殊产品出具一份通俗易懂的产品说明-建筑物使用说明书。就像我们日常使用的电冰箱、电饭锅和洗衣机一样，给出建筑物使用范围和维护要求，以保证建筑物在正常使用情况下达到其预期的耐久年限。 要给建筑物出具一份内容详细

3、的使用说明书并不是一件简单的事情。建筑物种类繁多用途各异，不同地区的气象条件又有较大的差异。这些对建筑物的使用寿命都有一定的影响。就我国目前有关建筑使用现状来看，解决此问题是有一定难度的。虽然问题比较复杂，但我们可以先从主要对象着手。从工程设计来讲，影响建筑物寿命的主要因素是建筑和结构，当然，对于建筑物的正常使用有时要涉及到其他方面。就大量民用建筑和一般工业建筑而言，影响其寿命的不外乎是结构体系的安全度和围护结构的完整性。围护结构的完整性对于建筑物的寿命是有直接关系的。如一幢钢筋混凝土建筑物的主体结构暴露在大气环境中，经常承受风吹雨打，它的耐久年限显然要低于相同情况下有较好的围护结构的建筑物。

4、如果一幢建筑物没有很好的围护体系，那么它也无法正常使用。另外还有屋面防水工程。如果建筑物其它部位一切完好，就是屋面经常漏水，这也影响建筑物的正常使用。屋面经常漏水使得主体结构（不管是钢结构还是混凝土结构）经常处于干湿交替环境，这也会影响建筑物的寿命。除了建筑与结构影响建筑物的寿命外，建筑物在使用阶段，加大建筑物的使用荷载，较强的腐蚀介质经常侵蚀建筑物的重要部位等，这些都会影响建筑物的寿命。设计建筑的都是专业人员，而使用建筑物并非都是专业人员。对正确使用和维护建筑物并非人人都是内行。因此，给出建筑物的使用说明书，对确保正常使用和延长其耐久年限是相当必要的。就像我们在市场上购买一件新产品，如果不看

5、说明书，就乱用一气，有可能使其立即损坏或缩短其使用寿命。建筑物虽然不是一般的产品，但在市 场经济社会中已从非产品性质变为一种特殊的产品。如果有了这种产品的说明书，在建筑物使用过程中出现买卖易主、负债抵押、生产改造等情况，一般是不会出现因改变其使用性质，而损坏建筑物或使其寿命缩短现象。就是改变建筑物的使用性质，也是在原说明书中允许的范围内，一般不会影响建筑物寿命的。另外，如果有了这样的说明书，对建筑物的安全使用也是有保障的。现在有些单位或个人在对旧的房屋买卖交易过程中，根本不重视原有建筑物的使用性质，有少数业主为了自身的利益，随意改变建筑物的用途。这种做法弊多利少，轻则影响建筑物的使用寿命，重则

6、会造成建筑物损坏倒塌，使用说明书无疑是给建筑物合理使用指明了方向。鉴于编制建筑物的使用说明书的重要性和必要性，在住宅设计中已开始试行简单使用说明书。说明书主要是指导居民对建筑队（住宅）二次装修，以免损坏主体结构，影响建筑物的安全使用，同时对那些部位的墙体可以开设门、窗洞口给予了说明。有这样一份书面文件对居民装修房子起到了很好的指导作用，对预防因二次装修而引起的损坏建筑物的事故起到了一定的扼制作用，避免了因盲目装修而操作或毁坏建筑物的不良后果。但是，我国现在民用公共性建筑和工业建筑至今还没有这样简单的使用说明书。前面已经谈到了使用建筑物的人并非是像设计建筑物专业人员那样，他（她）们对建筑物的结构

7、性能、交通疏散组织等是不了解的。前几年，有些地方和部门擅自改变建筑物的使用性质或在建筑物疏散通道上增设防盗门。如果建筑物在正常使用过程中有一份内容详细的说明书，指导业主对建筑物的正确使 用，那么也就不会出现一些不必要的财产损失和人身伤亡事故了。由此可见，建筑物的使用说明书不但有经济意义，而且也有很好的社会意义。我国已经加入 wto，那么我们的一些技术管理工作，特别是要涉及经济的标准也应该适应新形势的需要。现在城市建筑中有量大面广的玻璃幕墙工程，我们可以从玻璃幕墙工程开始，给出如何正确使用玻璃幕墙工程的指导意见，在全国各地试行一段时间后，建设部和国家有关部门可以组织经验交流，对各地试行的情况进行

8、一次总结和交流，在有一定经验的基础上再组织编制一部如何编制各类建筑物（和构筑物）使用说明书的行业标准。各设计单位可以按照这个标准编制各类建（构）筑物的使用说明书。玻璃幕墙工程技术规范jgj102-2003 规定：幕墙工程竣工验收时，承包商应向业主提供幕墙使用维护说明书。一、一般规定1幕墙使用维护说明书应包括下列内容：1） 幕墙的设计依据、主要性能参数及幕墙结构的设计使用年限；2） 使用注意事项；3） 环境条件变化对幕墙工程的影响；4） 日常与定期的维护、保养要求；5） 幕墙的主要结构特点及易损零部件更换方法；6） 备品、备件清单及主要易损件的名称、规格；7） 承包商的保修责任。 2幕墙工程承包

9、商在幕墙交付使用前应为业主培训幕墙维修、维护人员。3幕墙交付使用后，业主应根据幕墙使用维护说明书的相关要求及时制定幕墙的维修、保养计划与制度。4雨天或 4 级以上风力的天气情况下不宜使用开启窗；6 级以上风力时，应全部关闭开启窗。5幕墙外表面的检查、清洗、保养与维修工作不得在 4 级以上风力和大雨（雪）天气下进行。6幕墙外表面的检查、清洗、保养与维修使用的作业机具方便、安全可靠；每次使用前都应进行安全装置的检查，确保设备与人员安全。7幕墙外表面的检查、清洗、保养与维修的作业中，凡属高空作业者，应符合现行行业标准建筑施工高处作业安全技术规范jgj80 的有关规定。二检查与维护1日常维护和保养应符

10、合下列规定：1）应保持幕墙表面整洁，避免锐器及腐蚀性气体和液体与幕墙表面接触；2）应保持幕墙排水系统的畅通，发现堵塞应及时疏通；3）在使用过程中如发现门、窗启闭不灵或附件损坏等现象时，应及时修理或更换；4）当发现密封胶或密封胶条脱落或损坏时，应及时进行修补与 更换；5）当发现幕墙构件或附件的螺栓、螺钉松动或锈蚀时，应及时拧紧或更换。6）当发现幕墙构件锈蚀时，应及时除锈或采取其他防锈措施。2定期检查和维护应符合下列规定：在幕墙工程竣工验收后一年时，应对幕墙工程进行一次全面的检查，此后每五年应检查一次。检查项目应包括：1） 幕墙整体有无变形、错位、松动，如有，则应对该部位对应的隐蔽结构进行进一步检

11、查；幕墙的主要承力构件、连接构件和连接螺栓等是否损坏、连接是否可靠、有无锈蚀等；2） 玻璃面板有无松动和损坏；3） 密封胶有无脱胶、开裂、起泡，密封胶条有无脱落、老化等损坏现象；4） 开启部分是否启闭灵活，五金附件是否有功能障碍或损坏，安装螺栓或螺钉是否松动和失效；5） 幕墙排水系统是否通畅。应对第 1 款检查项目中不符合要求者进行维修或更换；施加预拉力的拉杆或拉索结构的幕墙工程在工程竣工验收后六个月时，必须对该工程进行一次全面的预拉力检查和调整，此后每三年应检查一次。幕墙工程使用十年后应对该工程不同部位的结构硅酮密封胶进行粘接性能的抽样检查；此后每三年宜检查一次。 3灾后检查和修复应符合下列

12、规定：1）当幕墙遭遇强风袭击后，应及时对幕墙进行全面的检查，修复或更换损坏的构件。对施加预拉力的拉杆或拉索结构的幕墙工程，应进行一次全面的预拉力检查和调整。2）当幕墙遭遇地震、火灾等灾害后，应由专业技术人员对幕墙进行全面的检查，并根据损坏程度制定处理方案，及时处理。三清洗1业主应根据幕墙表面的积灰污染程度，确定其清洗次数，但不应少于每年一次。2清洗幕墙应按幕墙使用维护说明书要求选用清洗液。3清洗幕墙过程中不得撞击和损伤幕墙。附录（参考件）玻璃幕墙使用维护说明书（草案）第一条 为保证玻璃幕墙在正常使用和维护下，达到其设计使用年限，特制定玻璃幕墙使用维护说明书。第二条 依据建筑结构可靠度设计统一标

13、准、gb50068 和玻璃幕墙工程技术规范jgj102-2003 的规定，玻璃幕墙属于易于替换的结构件，玻璃幕墙设计使用年限属二类，其设计使用年限为 25 年。第三条 玻璃幕墙设计基准期取为 50 年。1 本工程玻璃幕墙基本风压取kn/m2，地面粗糙度类别取类，风荷载标准值：墙面区kn/ m2；墙角区kn/ m2。2本工程玻璃幕墙抗震按度设防，设计基本地震加速度取 0.g。3本工程玻璃幕墙杆件，采用（铝合金、耐候钢、彩色钢板等），其强度标准值为：n/ mm2。4本工程玻璃幕墙玻璃采用玻璃（浮法玻璃、钢化玻璃、半钢化玻璃、玻璃+玻璃的夹层玻璃、玻璃+a+玻璃的中空玻璃）其强度标准值为n/mm2。

14、5本工程拉杆采用（牌号）不锈钢，其强度标准值为n/ mm2。6本工程拉索采用（牌号）不锈钢纹线，其破断拉力为n/ mm2。7本工程点式配件，采用（牌号）钢爪、（牌号）连接件、（牌号）吊夹。其材料强度标准值为n/mm2。第四条 玻璃幕墙使用耐气候性材料，除不锈钢外，均进行表面处理。1本工程杆件使用的铝合材料，经阳极氧化处理，膜厚aa级（复合膜级）（氟碳喷涂涂，膜厚 m）（静电粉末喷涂，局部膜厚 40 mt120 m）2本工程杆件使用彩色钢板冷弯构件，采用外用聚酯（硅改性聚酯、外用丙烯酸），涂层厚度20 m，塑料溶胶，涂层厚度100 m。3本工程杆件使用耐候钢。4本工程杆件使用钢构件，采用聚酯（丙

15、烯酸），涂层厚度 m。第五条 本工程玻璃幕墙采用：1浮法玻璃2钢化玻璃3半钢化玻璃4阳光控制镀膜玻璃（真空磁控溅射法生产工艺、在线热喷涂生产工艺）5低辐射镀膜玻璃（真空磁控溅射生产工艺、在线热喷涂生产工艺）6夹层玻璃（浮法、钢化、浮法镀膜、钢化镀膜）7中空玻璃（浮法、钢化、浮法镀膜、钢化镀膜）第六条 本工程玻璃幕墙采用：1 构件式（单元式）玻璃幕墙；2 明框（内侧装玻璃、外侧装玻璃）玻璃幕墙；3 隐框（内嵌式、外扣式、外挂内装式、外挂外装式、外顿式、外插式）玻璃幕墙。第七条 玻璃幕墙防雷采用全属杆件与已和主体结构防雷体系连通的预埋件后设锚板（例如用膨胀螺栓固定锚板）连接的方式。本工程控制静电等

16、级为级。第八条 玻璃幕墙层间防火隔断采用在 1.5mm 厚钢板上设置100mm 厚防火棉。第九条 玻璃幕墙为围护构件，不能承担建筑物上（除玻璃幕墙 自重以外）的竖向荷载。第十条 玻璃幕墙周围建筑物改扩建时，应将风环境改变对玻璃幕墙的影响进行评估，并根据评估结果采取相应的措施。第十一条 玻璃幕墙应按设计的规定正常使用，并且特别注意以下事项：1不得在玻璃幕墙上施加设计以外的任何荷载。点支承幕墙的支承装置只用来支承幕墙玻璃和玻璃承受的风荷载或地震作用，不应在支承装置上附加其它设备和重物。2进行室内装修时，室内装修分格应与幕墙杆件协调（不得在玻璃部分分格），并且与玻璃幕墙杆件间留变形缝，用密封材料填缝

17、，不得紧靠幕墙杆件。3不得在玻璃幕墙表面上设霓虹灯、招牌及广告。4窗帘盒不得固定在玻璃幕墙上，窗帘应距玻璃幕墙一定距离，窗帘材料应为纯棉，不能使用化纤材料。5在距玻璃幕墙 2m 范围内不得敷设埋入地下的上、下管道及其他金属管线，以避免反击。6在楼板外缘应设踏脚线，防止物件滚动撞击玻璃幕墙。7不得随意将玻璃面板明框改为隐框（隐框改为明框）或更换为石材面板。不得随意改变幕墙分格。8不得随意在玻璃幕墙上添加遮阳设施。不得穿越玻璃面板设置金属管线（合理设置穿越玻璃幕墙的金属管线要有防雷设施）。9不得将污水或其它含有有害物质的水向玻璃幕墙排放。 第十二条 清洁房间时，不得使用水冲洗，以免水流入防火隔断，

18、使防火棉失效。第十三条 在屋顶（及有防雷设施处）设置广告牌时，应保护好幕墙防雷体系。第十四条 对玻璃肋玻璃幕墙玻璃肋之间，张拉索杆点式玻璃幕墙支承结构之间不得设置其他设施。第十五条 不允许用硬物刻划或磨擦玻璃镀膜面层及金属杆件涂漆（镀膜）表面，伤害其表面。第十六条 玻璃幕墙工程验收交工后，使用单位应及时制订幕墙的保养、维修计划与制度。第十七条 玻璃幕墙的保养应按下列要求进行；1应根据幕墙面积灰污染程度，确定清洗幕墙的次数与周期，每年应至少清洗 1 次，清洗镀膜玻璃膜面时不允许使用清洗液，必须用柔软、纯棉布擦拭。2清洗幕墙外面的机械设备（如清洗机或吊篮等）应操作灵活方便，以免擦伤幕墙墙面。第十八条 玻璃幕墙的检查与维修应按下列要求进行：1当发现螺栓松动应拧紧或焊牢，当发现连接件锈蚀应除锈补漆；2当发现玻璃松动、开裂、破损、中空玻璃空气层结露应及时修复或更换；3隐框玻璃幕墙更换玻璃应用固化期满的组件更换，不得直接 在玻璃幕墙上更换；4当发现密封胶和密封条脱落或损坏，应及时修补与更换；5当发现幕墙构件及连接件损坏，或连接件与主体结构的锚固松动或脱落，应及时更换或采取措施加固修复；6定期检查幕墙排水系统，当发现堵塞，应及时疏通；7当五金件有脱落、损坏或动能障碍时，应及时进行更换和修复；8当遇台风、地震、火灾等自然灾害时，灾后应对玻璃幕墙进行全面检查，并视损坏程度进行维修加固；9