花园投资分析暨经济效益评估

1、目录页码目录 17.0实施进度计划 47.1有关本项目计划的说明 4.7.2本项目装修标准 5.7.3项目实施进度表 6.投资分析 88.0投资构成、成本分析 8.8.1项目基本参数及预计施工进度安排 8.8.2项目开发价值（销售收入） 1.1.8.3土地成本（政府地价和征地费用） 1.18.4建安工程成本 1.3.8.5前期费用 1.7.8.6项目其它不可预见费 1.8.8.7应缴纳之开发期税、费 1.8.8.8红线内、外市政及公建配套工程费 2.08.9静态总投资额 2.1.8.10资金筹措计划及财务费用 2.1.8.9.1资金筹措 2.1.8.9.2财务费用 2.2.8.11物业销售有关

2、税、费 2.2.8.12本项目销售费用 2.2.8.13本项目所得税 2.3.8.14静态开发总投资综述 2.3.8.15项目全部开发总投资综述 2.5.9.0可行性研究财务数据的预测和选定 2.79.1.4小区物业管理费的收入与支出 2.79.1.5经营税、费 2.7.9.1.6土地增值税 2.8.9.1.7所得税 2.8.经济效益分析 2.9.10.0项目财务收益分析 2.9.10.1项目赢利能力 2.9.10.1.1财务内部收益率（ FIRR） 3.010.1.2财务净现值（ FNPV） 3.1.10.1.3资本回报率（静态） 3.1.10.1.4静态投资回收期 3.2.10.2项目的不

3、确定性分析 3.4.10.2.1项目盈亏平衡分析 3.4.10.2.2项目敏感性分析 3.4.10.2.3概率分析 3.5.10.2风险分析 3.6.附表： 3.7.附表 1：静态总投资分期投放比例及资金筹措计划表 3.7附表 2：全部投资现金流量表 4.9.附表 3：项目损益表 5.2.附表 4：概率分析表 5.4.附图： 5.5.附图 1：本项目盈亏平衡图 5.5.附图 2：本项目静态开发成本构成图 5.67.0 实施进度计划本项目地块占地广阔，开发规模巨大，开发周期长，需投入大量的人力、财力和物力， 因此，发展商宜结合本项目市场研究调查的结论以及现时自身的经营状况，包括关于本项 目开发的

4、一些初步思路，通过与研究人员共同确定，将整个项目的发展划分为三个连续的 阶段（即每两年为一个阶段，每年按 4 月至 11月为一个计算期）。7.1 有关本项目计划的说明1、根据市场研究所得结论，“哈尔滨保利花园”的开发宜采取分区分阶段开发，以前 期回收之资金再投入进行后续之开发，因此，各开发阶段的划分和开发先后次序的确定， 应根据市场反响而保持一定的开发节奏，尽量保证项目能够启动成功，持续发展，按照先 启动多层住宅楼的开发建设，一待时机成熟再开发高层住宅的物业开发次序划分。2、根据市场发展的特点和市场的需要， 各开发阶段， 特别是第一开发阶段的物业类型 应较为多样，各阶段物业的开发应保持一定的完

5、整性和独立性，基础设施、公建配套和绿 化景观应随之配套，并且便于实施封闭式管理。3、根据地块周围环境条件及其发展变化， 结合各种类型物业和各开发阶段对环境的要 求，来确定各开发阶段的具体内容。4、将根据项目的规划设计方案，结合公建安排、道路和景观设计，但在目前阶段，仅 按连贯的开发过程（即全部开发期为 6 年，每个季度为一个计算期，共分 24期）并不具体 划分一、二、三期各开发阶段。7.2 本项目装修标准基础：人工挖孔桩及砼桩承台、钢筋混凝土底板、结构、高层（主要以 13 层配一台电 梯为主）住宅楼采用钢筋混凝土框架或框架、剪力墙混合结构、新型墙体砖砌结；外墙： 高级聚脂粉彩喷涂或铺砌釉面条形

6、锦砖；屋顶：西班牙式天面瓦；窗户：选用铝合金窗框，平开式配浅绿色强化玻璃，窗台铺 高级花岗石，厅、房均预留冷气机位置；室内墙壁、天花均涂国产乳胶漆，地面素水泥沙 浆光面；电梯系统：采用中外合资厂生产之电梯（六层单复式无电梯），不锈钢轿厢饰面，后 备发电机与及必要之消防、环保设施；水、电系统：每户均配置足够电力、自来水、暖气供应（小区集中供暖），室内全部 安装埋墙暖气管、上下水管、低压电源线、灯制及预留有线电视插制，多路开关供空调和 照明系统，采取独立水、电表、配电箱，防盗对讲机、埋墙安装 IDD 电话线槽。室内装修工程拟采用菜单式套餐服务，即只计算基本装修标准（交楼标准）工程造价 精装修工程造

7、价未计入本投资成本）。7.3项目实施进度表项目名称第一年第二年第三年第四年第五年第六年建设、施工进度、投资安排1季度2季度3季度4季度1季度2季度 3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度 4季度外水、外电、绿化、道路、公建Illi 1119|Illi EII9 EI-聊I - 1 r 1 iir iil l i l i l l l l r l l l1 iti J iBhJllBiiil1 1 ! 1 1 1 I说明：时间单位为季度1、 总工期为理论工期，未含外界因素 （或施工单位、设备供应商进场、生活及临建施工、施工准备和设计修

8、改、报建、岀施工图纸、图纸会审等时间工期延误）影响.2、 除二次装修、室内、外环境工程，其它分项工程，如内、外墙砌体及装饰、客、货电梯、给、排水、空调、消防、通讯、煤气等分项工程可同时穿插进行施工.3、 由于东北特殊气候原因，每年11月15日后到第2年4月15日前室外不能施工.但依然可以利用该段时间进行施工准备等。资料来源：受托方研究部投资分析本项目各项总投资开发成本的计算，是充分结合了本地块开发状况以及委托方的经营 能力，基本采取按各阶段开发过程中实际取得的土地面积，分阶段、按比例实行对征地补 偿款、综合开发费和征地款利息、小区道路占地面积的征地款的投入，其它分项成本：建 安工程造价、前期费

9、用、红线内外市政配套设施工程费用和开发期税费的投入，按实际工 程量统计和计算。8.0 投资构成、成本分析本项目总投资的基本构成和整体建设的开发投入的计划安排，是经过受托方研究部与 委托方以及本项目建筑设计单位共同商讨的结果，并经过初步统计和归纳出对本开发项目 的用地规模、分块发展方式，包括对各类单项开发成本的分阶段投入、物业功能要求和档 次标准、小区内部道路的占地面积以及公共建筑配套、市政基础设施的统一分摊原则，并 根据此原则，提出了分阶段发展和投资成本的分阶段投入安排建议。8.1 项目基本参数及预计施工进度安排各类投资成本的分阶段发展投入安排，是基于稳健有序、滚动式开发的原则。根据委 托方提

10、交的初步土地出让协议，并且，考虑到项目开发所征用土地的地块面积巨大，委托 方前阶段必须支付的费用主要包括：国有土地使用权出让金、（征地补偿款、土地综合开 发费为未知数，待求）和前期费用、建筑工程安装费用、开发期税、费、红线内外市政配 套设施工程费以及销售期税、费包括银行贷款等的金额投入量过大，同时，考虑到本项目 开发的物业种类，开发周期较长等原因影响。本项目投资建设计划，根据地块规划方案的具体要求，采用分地块、分阶段发展的方施工进度安排包括开发计划横度图详见本报告第七部分表8-1本项目建筑技术参数一览表序号本项目基本经济技术指标参数备注1实际可开发总占地面积120,890平方米总占地面积126

11、,000平方米2项目可开发总建筑面积305,712平方米总可售建筑面积285,052平方米2.1多层住宅总建筑面积17,790平方米住宅总建筑面积232,002平方米2.2高层住宅总建筑面积214,212平方米车位数约为500个2.3商场总建筑面积30,550平方米有经营性收益之商业场所2.4会所及公建配套设施总建筑面积15,260平方米机电设备及大厦管理用房等2.5地下室总建筑面积27,900平方米每个停车位约占地45平方米3容积率（地上总建筑面积除总占地面积 ）2.30总容积率2.534建筑密度（首层建筑面积除以总占地面积）29.2%按照住宅小区规划设计要求5绿地率30.0%按照一般城市规

12、划细则要求6绿地面积36,267平方米绿化率乘以总占地面积7地上部分总建筑面积277,812平方米首层建筑面积35,245平方米7.1多层住宅部分总建筑面积17,790平方米平均以6层住宅楼为主7.2高层住宅部分总建筑面积214,212平方米平均以13层住宅楼为主7.3商场部分总建筑面积30,550平方米主题商场及特色酒楼、西餐厅7.4会所及公建配套设施总建面积（设备房、管理用房等）15,260平方米地下室一层7.5地下停车位总建筑面积及总可销售车位数22,500平方米地下设备房5,400平方米8多、高层住宅总单元户数共有住户1,814户居住人口 6,349人9第1期开发总建筑面积79,132

13、平方米学府路与工电路交界为一期9.1商场面积13,834平方米裙楼商场约二层9.2多层住宅面积9,696平方米4层6层（地面以上计-含商场）9.3高层住宅面积55,602平方米7层16层（地面以上计-含商场）10第2期开发总建筑面积107,263平方米自兴街与工电路交界为二期10.1商场面积9,160平方米裙楼商场约二层10.2多层住宅面积4,008平方米4层6层（地面以上计-含商场）10.3高层住宅面积94,095平方米7层16层（地面以上计-含商场）11第3期开发总建筑面积119,317平方米自兴街与学府里交界为三期序号本项目基本经济技术指标参数备注11.1商场面积7,556平方米裙楼商场

14、约二层11.2多层住宅面积4,086平方米4层6层（地面以上计-含商场）11.3高层住宅面积64,515平方米7层16层（地面以上计-含商场）11.4会所建筑面积12,600平方米位于小区中心地带11.5居委会、管委会面积180平方米11.6地下室建筑面积（机电设备房）5,400平方米每户车位数约0.28个11.7地下室建筑面积（室内停车位）22,500平方米每车位约3.63户11.8幼儿园2,120平方米11.9变电所热交换站面积360平方米资料来源：受托方研究部8.2项目开发价值（销售收入）本项目销售总收入：86,229万元；详见下表。表8-2本项目销售收入一览表8.0各功能物业总销售收入

15、可销售建筑面积单价（人民币元）83,174万元8.1多层住宅销售收入17,790平方米2,500元/平方米4,4488.2高层住宅销售收入214,212平方米2,800元/平方米59,9798.3商场部分销售收入30,550平方米4,500元/平方米13,7488.4停车位销售收入500个10万元/个5,000资料来源：受托方研究部8.3 土地成本（政府地价和征地费用）经过委托方提供之关于土地成本的资料，本文项目土地出让金与征地补偿费拟按照一亿九千万元考虑，楼面地价（单价）：621元/平方米。即:表8-3本项目土地成本构成一览表1、本项目土地出让金： 11,116 万元，按照总建筑面积 305

16、,712平方米进行分摊，则单 方成本为： 364 元/平方米。7,884 万元。0.00 万元。2、拟准备谈判缴交之征地、拆迁、安置补偿费：3、地块范围内房屋拆迁工程及征地管理费约为详见下表：序号项目名称技术参数基本参数合计(万元)按总建筑面积分摊1.0土地成本(1.1+1.2+1.4)19,000万元621元/平方米1.1多层住宅国有土地使用权出让基准地价(364 元 /m2X1.1)17,790平方米400元/平方米712.31万元按哈尔滨市国土岀让金标准1.2高层住宅国有土地使用权出让基准地价2(364 元/m2X1.1)214,212平方米400元/平方米8,577.05 万元按哈尔滨

17、市国土岀让金标准1.3商场国有土地使用权出让基准地价(520元 /m2x1.15)30,550平方米598元/平方米1,826.89 万元按哈尔滨市国土岀让金标准1.4拟准备谈判缴交之征地、拆迁、安置补偿费305,712平方米258元/平方米7,883.75 万元1.5地块范围内房屋拆迁工程及征地管理费120,890平方米0.00万元资料来源：受托方研究部8.4建安工程成本本项目建安工程造价是按照建筑设计方案进行估算；总计为：34,100万元，按照总建筑面积305,712平方米进行分摊，则单方成本：1,115元/平方米；按照总可售面积285,052平方米进行分摊，则单方成本：1,196元/平方

18、米；详见下表：表8-4本项目建安工程造价构成一览表序号项目名称技术参数基本参数合计(万元)按总建面积分摊备注2.0建安工程投资(2.1+2.2)34,100万元1,115元/平方米1,196元/平方米资料来源：受托方研究部其中:1、土建及装修工程造价：26,750 万元，按照总建筑面积 305,712 平方米进行分摊，则单方成本： 875 元/平方米；详见下表：表8-5本项目土建工程造价构成一览表序号项目名称技术参数基本参数合计(万元)按总建筑面积分摊2.1土建及装修工程(2.1.1+2.1.6)26,750万元875元/平方米一期：多层住宅楼土方工程、基础承台连上以下均已包括装修工程2.1.

19、1部框架结构工程费9,696平方米510元/平方米494.50万元造价多层土建造价700元/平2.1.2一期:多层住宅楼室内装修工程造价9,696平方米190元/平方米184.22万元米一期：高层住宅楼土方工程、基础承台连上高层土建造价830元/平2.1.3部框架结构工程费55,602平方米620元/平方米3,447.32 万元米商场土建1,000元/平方2.1.4一期:高层住宅楼室内装修工程造价55,602平方米210元/平方米1,167.64 万元米一期:商场部分土方工程、基础承台连上部会所及公建土建695元/2.1.5框架结构工程费13,834平方米550元/平方米760.87万元平米地

20、下室土建1,250元/平2.1.6一期:商场部分室内装修工程造价13,834平方米450元/平方米622.53万元米二期：多层住宅楼土方工程、基础承台连上装修套餐详见交楼装修2.1.7部框架结构工程费4,008平方米510元/平方米204.41万元标准建安工程造价则含水电2.1.8二期:多层住宅楼室内装修工程造价4,008平方米190元/平方米76.15万元设备二期：高层住宅楼土方工程、基础承台连上2.1.9部框架结构工程费94,095平方米620元/平方米5,833.89 万元多层住宅837元/平方米2.1.10二期:高层住宅楼室内装修工程造价94,095平方米210元/平方米1,976.0

21、0 万元高层住宅974元/平方米二期:商场部分土方工程、基础承台连上部裙楼商场1,150元/平方2.1.11框架结构工程费9,160平方米550元/平方米503.80万元米2.1.12二期:商场部分室内装修工程造价9,160平方米450元/平方米412.20万元会所公建838元/平方米三期：多层住宅楼土方工程、基础承台连上2.1.13部框架结构工程费4,086平方米510元/平方米208.39万元地下室1,392元/平方米2.1.14三期：多层住宅楼室内装修工程造价4,086平方米190元/平方米77.63万元6层住宅楼无电梯2.1.17三期:高层住宅楼上部框架结构工程费64,515平方米62

22、0元/平方米3,999.93 万元多层住宅按6层计算序号项目名称技术参数基本参数合计（万元）按总建筑面积分摊2.1.18三期:高层住宅楼室内装修工程造价64,515平方米210元/平方米1,354.82 万元高层住宅按13层计算2.1.19三期:商场部分土方工程、基础承台连上部框架结构工程费7,556平方米550元/平方米415.58万元商场按裙楼2层计算2.1.20三期:商场部分室内装修工程造价7,556平方米450元/平方米340.02万元地下室按1层计算2.1.21二期:地下室土方工程、挖孔桩及承台、砼底板、防水工程费27,900平方米1,250元/平方米3,487.50 万元会所及公建

23、按2层计2.1.23会所及公建配套设施部分框架结构连基本装修工程造价17,020平方米695元/平方米1,182.21 万元高层住宅配1台电梯资料来源：受托方研究部2、机电设备安装工程造价：7,350万元，按照总建筑面积305,712平方米进行分摊, 则单方成本：240元/平方米；详见下表：表8-6本项目机电设备安装工程造价构成一览表序号项目名称技术参数基本参数合计（万元）按总建面积分摊2.2机电设备安装工程（2.2.1+2.2.10）7,350万元240元/平方米中外合资厂生产之备用发电机及环保消音器水电及设备工程造2.2.1(1800KVA)2台45万元/台90.00万元价如下多层住宅楼室

24、内外电力系统（含高低压配电柜、多层住宅137元/平2.2.2线槽施工）17,790平方米59.0元/平方米104.96万元方米高层住宅楼室内外电力系统（含高低压配电柜、1,328.11 万高层住宅144元/平2.2.3线槽施工）214,212平方米62.0元/平方米元方米商场部分室内外电力系统（含高低压配电柜、线裙楼商场150元/平2.2.4槽施工）30,550平方米65.0元/平方米198.58万元方米会所及公建配套设施电力系统 （含高低压配电会所公建141元/平2.2.5柜、线槽施工）15,260平方米60.0元/平方米91.56万元方米2.2.6地下室部分室内外电力系统（含高低压配电柜、

25、27,900平方米62.0元/平方米172.98万元地下室144元/平方序号项目名称技术参数基本参数合计（万元）按总建面积分摊线槽施工）米1,461.53 万含暖气设备及管道2.2.7中外合资厂生产之名牌电梯系统 （连安装工程）65台22.5万元/台元安装费商场及地下室、会所消防栓、烟感、喷淋头及含高低压配电柜及2.2.8保安监视73,710平方米95.0元/平方米700.25万元线槽含给排水管道安装2.2.9多层住宅楼供、排水管网安装工程造价17,790平方米78.0元/平方米138.76万元工程费1,756.54 万2.2.10高层住宅楼供、排水管网安装工程造价214,212平方米82.0

26、元/平方米元2.2.11商场部分供、排水管网安装工程造价30,550平方米85.0元/平方米259.68万元会所及公建配套设施供、排水管网安装工程造2.2.12价15,260平方米81.0元/平方米123.61万元2.2.13地下室供、排水管网安装工程造价27,900平方米82.0元/平方米228.78万元2.2.14供暖用国产锅炉设备连管道安装工程造价2台339万元/台678.00万元每台10吨2.2.15管道煤气安装工程费1,814 户0.00万元由购房消费者负担2.2.16有线电视安装费（300元/户）1,814 户0.00万元由购房消费者负担2.2.17大楼保安及住宅对讲系统（250元

27、/户）1,814 户0.00万元由购房消费者负担2.2.18零星工程费（防雷接地、泛光照明等）0.23%7,333万元16.87万元资料来源：受托方研究部8.5前期费用本项目前期费用：1055万元，按照总建筑面积305,712平方米进行分摊，则单方成本:35元/平方米。按照总可售面积285,052平方米进行分摊，则单方成本：37元/平方米；详见下表：表8-7本项目前期费用构成一览表序号项目名称技术参数基本参数 合计（万元）按总建面积分摊备注序号项目名称技术参数基本参数合计（万元）按总建面积分摊备注3.0前期费用（3.1+3.2+3.3+3.4）1,055万元35元/平方米37元/平方米3.1场

28、地三通一平、砌筑围墙等工程费120,890平方米3.00 元36.27万元3.2市场调查及项目可行性研究费0.062 %。34,100万元21.14万元3.3建筑规划方案研究费、建筑模型制作费305,712平方米2.0元61.14万元3.4工程勘探120,890平方米3.0元35.66万元3.5建筑设计费305,712平方米20.0 元611.42万元3.6筹建开办费及项目管理费0.85%34,100万元289.85万元按本项目建安工程造价0.85%资料来源：受托方研究部8.6项目其它不可预见费本项目项目其它不可预见费：680万元，按照总建筑面积305,712平方米进行分摊，则单方成本：22元

29、/平方米；按照总可售面积 285,052平方米进行分摊，则单方成本：24元/平方米；详见下表:表8-8项目其它不可预见费计算表序号项目名称技术参数基本参数合计（万元）按总建面积分摊备注4.0项目不可预见费（2.1 5% ）2.5%26,750680万元22元/平方米24元/平方米资料来源：受托方研究部8.7应缴纳之开发期税、费本项目应缴纳开发期税、费：2,460万元，按照总建筑面积305,712平方米进行分摊，则单方成本：80元/平方米。按照总可售面积285,052平方米进行分摊，则单方成本：86元/平方米；详见下表：表8-9项目应缴纳开发期税、费构成一览表序号项目名称技术参数基本参数合计（万

30、元）按总建面积分摊备注5.0开发阶段应缴纳税、费（5.1 +5.17）2,460万元80元/平方米86元/平方米5.1土地管理费（按照总占地面积3.0元/m2 一次性收取）城镇土地分级适用税额3.0元（由财政部门收）36.27万元120,890平方米5.2投资方向调节税（暂免征收）2000年开始暂免征收按1991国务院82号令0.00万元住宅按5%计算5.3水利建设附加（按照本项目总建筑面积1元/平方米）1.0元30.57万元305,712平方米5.4城市配套设施建设费（8层以上免收）按现行标准计算统一按50.0元/平方米计算88.95万元17,790平方米5.5多层住宅楼供电用电负荷费（按3

31、30元/KVA 计）按供电局标准多层住宅楼平均按8KW/户478.90 万元1,814 户8KW/ 户5.6商场部分供电用电负荷费（按330 元/KVA 计）按供电局标准裙楼商场按120W/m2120.98 万元30,550平方米120W/平方米5.7会所及地下室供电用电负荷费（按330元/KVA 计）按供电局标准会所、地下室65W/m 292.58万元43,160平方米65W/平方米5.8中小学教师住房集资费按文件规定17.4 元531.94 万元305,712平方米5.9供水设施补助费（按750元/m3计算）按自来水公司标准3.5人/户、0.25吨/人.日119.04 万元6,349 人0

32、.25立方米5.10预算定额管理费按建安工程造价计34,100万元34.10万元0.1%5.11建筑工程监理费（按建安工程造价计算）按建安工程造价计34,100万元406.13 万元1.2%5.12建设工程质量监督费（按建安工程造价计）按建安工程造价计34,100万元85.25万元0.25%5.13建设工程质量监督费检验费（按土建造价）按土建工程造价计26,750万元40.12万元0.15%5.14建设工程安全监督费（按土建工程造价计算）按建安工程造价计34,100万元51.15万元0.15%序号项目名称技术参数基本参数合计（万元）按总建面积分摊备注5.15占道费（在施工过程中可能发生的红线外

33、占道）按占道实际工作日计算1.0元0.22万元2,190工作日5.16建设工程招投标活动资金按建安工程造价计34,100万元68.20万元0.2%5.17墙改基金9.0元275.14 万元305,712平方米资料来源：受托方研究部8.8红线内、外市政及公建配套工程费本项目红线内、外市政及公建配套工程费：1,390万元，按照总建筑面积305,712平方 米进行分摊，则单方成本：45元/平方米。按照总可售面积285,052平方米进行分摊，则单 方成本：49元/平方米；详见下表：表8-10红线内、外市政及公建配套工程费构成一览表序号项目名称技术参数基本参数合计（万元）按总建面积分摊备注6.0红线内、

34、外工程成本（6.1 +6.8）1,390万元45元/平方米49元/平方米6.1外电工程费（含新装变电设备及小区范围电缆沟敷埋挖掘）305,712平方米65元397.43万元20%按实际工程个案估算6.2临时施工用电费305,712平方米7.8元59.61万元25%按实际工程个案估算6.3小区红线范围内道路设施及标牌工程费120,890平方米55元200.67万元30%按实际经验估算6.4外水工程费（包含大厦内上下水管道敷埋挖掘）305,712平方米90元412.71万元15%按实际工程个案估算6.5临时施工用水费305,712平方米5.5元42.04万元25%按实际工程个案估算6.6环境美化及

35、园林绿化工程费120,890平方米60元217.60万元30%按实际经验估算6.7红线内市政及公建配套设施零星工程费120,890平方米25元30.22万元10%按实际经验估算6.8红线外市政及公建配套设施零星120,890平方米25元30.22万元10%按实际经验估算序号项目名称技术参数基本参数合计（万元）按总建面积分摊备注工程费资料来源：受托方研究部8.9静态总投资额本项目静态开发总投资（1.0+6.0）: 58,685万元。按照总建筑面积 305,712平方米 进行分摊，则单方成本：1,920元/平方米。按照总可售面积285,052平方米进行分摊，则单 方成本：2,059元/平方米；本项

36、目各类静态开发总投资构成，详见下表：表8-11本项目静态总投资构成一览表（按总建筑面积分摊）序号项目名称技术参数基本参数合计（万元）按总建面积分摊备注7.0静态投资总额（1.0+6.0）58,685万元1,920元/平方米2,059元/平方米资料来源：受托方研究部8.10资金筹措计划及财务费用8.9.1资金筹措本项目开发投资的资金来源有三个渠道：首先，是企业自有资金；其二是银行贷款;第三，是预售楼花资金运作方式如下：自有资金全部用于投资，当自有资金全部投入完毕尚有资金缺口时，通过贷款解决。预售房主要安排在静态总投资已经达到25%时，但由于该部分收入不 稳定，原则上只用于还贷，而不作为投资资金的

37、来源表 8-13本项目销售费用一览表892财务费用本项目的财务费用主要由利息费用构成。利息费用的计算参照建设部发布的经济评价 标准按如下方法确定：假定贷款发生在当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年 计算，还贷当年按年末偿还，照全年计息，即：每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额-2）X贷款年利息本项目当前融资成本为年利率 8.0%，鉴于银行利率已开始下调，估计数年后融资成本必将下降。据此，假定建设期内贷款利率维持8.0%不变，并维持整个开发期。本项目合计需支付利息3,255万元，至项目开始第七年还清。8.11物业销售有关税、费本项目物业销售有关税费为：4,500万元。详见下表;表

38、8-12本项目物业销售有关税费一览表9.0物业销售有关税费5.41%83,174万元4,500万元9.1营业税金：按营业额 5%计算。5%4,159万元9.2营业税附加：包括教育附加费等按营业税额 5%计算0.25%208万元9.3防洪费：按营业额0.18%计算。0.09%75万元9.4其它税费0万元9.5印花税：按交易额的 0.05%计算。0.07%58万元资料来源：受托方研究部8.12本项目销售费用本项目物业销售费用为：3,327万元。计算过程详见下表;10.0销售费用（按出租收入5%计算）4.0%83,174万元3,327万元资料来源：受托方研究部8.13本项目所得税表 8-14本项目经

39、营所得税一览表本项目所得税为：2,745万元。计算过程详见下表;14.0经营所得税（按销售额33%之10%计提）3.3%83,174万元2,745万元资料来源：受托方研究部8.14静态开发总投资综述综合上述，得出本项目开发的静态投资成本（不包含财务成本），为：58,685万元,以本开发项目总建筑面积 305,712m2分摊，则静态总投资的单方成本，为：1,920元/m2; 以本开发项目实际可销售面积的总建筑面积285,052m2分摊，则静态总投资的单方成本，为：2,059元/m2；表8-15静态开发总投资构成比例（按总建筑面积分摊）一览表序号项目名称总建筑面积按总建筑面积分摊单价静态总投资占静

40、态总投资比例1.0土地成本305,712平方米621元19,000万元32.38%1.1政府地价305,712平方米304元9,289万元15.83%1.2其它土地成本305,712平方米318元9,711万元16.55%2.0建安工程费用305,712平方米1,115 元34,100万元58.11%2.1土建工程造价（含豪华装修）305,712平方米875元26,750万元45.58%2.2机电设备安装305,712平方米240元7,350万元12.52%3.0前期费用305,712平方米35元1,055万元1.80%4.0顷目不可预见费305,712平方米22元680万元1.16%5.0开

41、发期税费305,712平方米80元2,460万元4.19%6.0红线内外工程费305,712平方米45元1,390万元2.37%7.0静态总投资305,712平方米1,920 元58,685万元100.0%资料来源：受托方研究部表 8-16静态开发总投资构成比例（按总可售面积分摊）一览表序号项目名称总可售面积按总可售面积分摊单价静态总投资占静态总投资比例1.0土地成本285,052平方米667元19,000万元32.38%1.1政府地价285,052平方米326元9,289万元15.83%1.2其它土地成本285,052平方米341元9,711万元16.55%2.0建安工程费用285,052平

42、方米1,196 元34,100万元58.11%2.1土建工程造价285,052平方米938元26,750万元45.58%2.2机电设备安装285,052平方米258元7,350万元12.52%3.0前期费用285,052平方米37元1,055万元1.80%4.0项目不可预见费285,052平方米24元680万元1.16%5.0开发期税费285,052平方米86元2,460万元4.19%6.0红线内外工程费285,052平方米49元1,390万元2.37%7.0静态总投资285,052平方米2,059 元58,685万元100.0%资料来源：受托方研究部8.15项目全部开发总投资综述表8-17项

43、目全部开发总投资构成比例（按总建筑面积分摊）一览表序号项目名称总建筑面积按总建筑面积分摊单价静态总投资占静态总投资比例1.0土地成本305,712平方米621元19,000万元26.20%1.1政府地价305,712平方米304元9,289万元12.81%1.2其它土地成本305,712平方米318元9,711万元13.39%2.0建安工程费用305,712平方米1,115 元34,100万元47.03%2.1土建工程造价305,712平方米875元26,750万元36.89%2.2机电设备安装305,712平方米240元7,350万元10.14%3.0前期费用305,712平方米35元1,0

44、55万元1.46%4.0项目不可预见费305,712平方米22元680万元0.94%5.0开发期税费305,712平方米80元2,460万元3.39%6.0红线内外工程费305,712平方米45元1,390万元1.92%序号项目名称总建筑面积按总建筑面积分摊单价静态总投资占静态总投资比例7.0静态总投资305,712平方米1,920 元58,685万元80.9%8.0各功能物业总销售收入305,712平方米2,721 元83,174万元9.0物业销售有关税费305,712平方米147元4,500万元6.2%10.0销售费用（按出租收入4.0%计算）305,712平方米109元3,327万元4.

45、6%11.0财务费用（按银行利息8.0%计算）305,712平方米106元3,255万元4.5%12.0税前开发毛利润305,712平方米439元13,408万元13.0税前资本收益率305,712平方米22.85%14.0经营所得税（按销售额33%之10%计提）305,712平方米90元2,745万元3.8%15.0税后开发净利润305,712平方米349元10,663万元16.0税后资本收益率305,712平方米1元18.17%17.0税后开发收益（元/平方米计算）305,712平方米349万元18.0开发总成本305,712平方米2,372 元72,512万元100.0%资料来源：受托方

46、研究部表8-18项目全部开发总投资构成比例（按总可售面积分摊）一览表序号项目名称总可售面积按总可售面积分摊单价静态总投资占静态总投资比例1.0土地成本285,052平方米667元19,000万元26.20%1.1政府地价285,052平方米326元9,289万元12.81%1.2其它土地成本285,052平方米341元9,711万元13.39%2.0建安工程费用285,052平方米1,196 元34,100万元47.03%2.1土建工程造价285,052平方米938元26,750万元36.89%2.2机电设备安装285,052平方米258元7,350万元10.14%3.0前期费用285,052

47、平方米37元1,055万元1.46%4.0项目不可预见费285,052平方米24元680万元0.94%5.0开发期税费285,052平方米86元2,460万元3.39%6.0红线内外工程费285,052平方米49元1,390万元1.92%7.0静态总投资285,052平方米2,059 元58,685万元80.9%8.0各功能物业总销售收入285,052平方米2,918 元83,174万元9.0物业销售有关税费285,052平方米158元4,500万元6.2%10.0销售费用（按出租收入4.0%计算）285,052平方米117元3,327万元4.6%11.0财务费用（按银行利息8.0%计算）28

48、5,052平方米114元3,255万元4.5%12.0税前开发毛利润285,052平方米470元13,408万元13.0税前资本收益率285,052平方米22.85%14.0经营所得税（按销售额33%之10%计提）285,052平方米96元2,745万元3.8%15.0税后开发净利润285,052平方米374元10,663万元16.0税后资本收益率285,052平方米18.17%17.0税后开发收益（元/平方米计算）285,052平方米12元349万元18.0开发总成本285,052平方米2,544 元72,512万元100.0%资料来源：受托方研究部9.0可行性研究财务数据的预测和选定9.1.4小区物业管理费的收入与支出根据目前国内物业管理业界发展的现状，地产开发商一般要求物业管理公司保持收支 平衡，并不作盈利打算，本项目在销售完毕，住客入住和小区经营期间，物业设备维护、 人员支出等费用中抵扣，原则上管理费收入与支出基本平衡，故该部分不作为项目投资效 益测算内容，效益分析时也不列出此两项。9.1.5经营税、费本项目