冠宇环翠山庄广告策划方案

1、冠宇环翠山庄广告策划方案方案执行时刻：广告投放总金额： 12 万元 媒体选择：报纸为（齐鲁晚报） （济南时报）（生活日报） 一、济南房产市场分析： 济南房产市场在经历市场运作及其消费者理性认知的转变后， 市场逐 步成熟、 消费渐趋理性差不多成为不争的事实。 房产项目对市场的刺 激也差不多由原先的广告“量”的投入转向“质”的投入，在适合的 时机投入适合数量的有针对性的广告成为房产开发企业越来越推崇 的方式。作为冠宇环翠山庄项目本身来讲，其地理位置、销售价格决 定了项目本身的实体定位即山景富贵人家的 “高贵”档次和品质， 因此运用适合的广告投入量和切合实际的广告投放方式是运作此类 项目的首选举措。

2、从周边竞争楼盘的分析来看： 冠宇环翠山庄所处的地理位置是济南的 风景名胜地区。 该地区集中了济南市的各高档房屋， 不管是高层依旧 多层造型及规划均依山傍势，借山造景，各有千秋。多层住宅中以邦 泰绿苑和中润富华园为代表， 小区内封闭式物业治理和大面积的绿化 率使其显得专门时尚。 皇冠山庄和绿苑亚泰也是本区内高档次住宅的 代表，专门皇冠山庄的黄金位置及其内部品质在济南市开创了总体价 位的先河。绿苑亚泰项目规模虽小但底层车库和复式结构的户型设计 也具备了高档住宅的特点。 本区内最大规模的中档次项目当属中联花 园，其内部规划风格、户型设计、 3000 多元的销售价格在此地区成 为销售较好的的楼盘。 本

3、地区内的舜华园、 中创开元山庄也都以其独 有的特色占据了区域市场的主力份额。 本地区的消费群体要紧来自济 南市的各个地区， 因为本区域的楼盘均属于高档次， 决定了购买群体 的有限，因此，在楼盘特色、文化上做文章应该是首选策略。 回到冠宇环翠山庄项目来看， 前期项目定位是华侨公寓， 这就在原本 狭窄的消费群体覆盖面上又缩小了范畴。 因此，充分挖掘项目依山傍 势的自然特色冠名为： 冠宇环翠山庄是恰当的也是相当不错的。 但按 照目前此类楼盘的消费群体差不多萎缩的现状，深层挖掘主力卖点 通过新颖专门的广告创意来再次引起主力消费群体的关注依旧大有 期望的。 考虑到广告宣传的成效及其市场的反馈需要有一个周

4、期， 投 入一定数量的广告是必需的， 专门在主力宣传时期， 现在间段内应着 力关注市场反映， 销售任务不可制定的过高， 应操纵在市场客观条件 所能同意的弹性限度之内。 通过调查显示， 此区域内的正常广告投放 前提下销售实际能力约为 34 套。如何讲，此种消费群体大都属于享受生活的高档群体， 购房多为二次置业， 这就决定了此类客源在 市场消化时需要相对更长一点的时刻。 故此，在主力推介时期的广告 投放必需保证足够的市场暴光量，即广告频率和力度。只有如此，保 证每月的销售任务甚至有所突破才是客观的，符合市场规律的。 前期的广告投放打就是完全符合冠宇环翠山庄的项目特点和档次的， 广告打算安全符合项目

5、本身和市场的传播规律， 建议复原前期广告的 投放比例并追加广告费用， 只有保证足够的广告力度， 保证市场信息 量的有效传播才能进一步改善目前的销售现状。一、冠宇 ?环翠山庄项目分析：（一）项目优势： 冠宇?环翠山庄在前期的开发建设中并未作出大的广告动作，凭借自 然优势和自然客户达到了目前 50%的销售率。能够讲项目本身所特有 的优势和特点是吸引众多主力客源的重要因素。 通过综合分析项目具 备以下几点优势：1、地理位置优越 小区位于济南市的东南部， 紧靠经十东路， 交通方便，周边设施齐全。 名盘众多， 地段整体档次较高。 随着东部的进展和经十东路拓宽工程 的进展，该地段的升值潜力也将无可比拟。2

6、、自然环境优美 本案西邻紧靠燕子山西路，与漂亮的燕子山仅一墙之隔。空气清新， 闹中取静。 站在四楼平台便能触手可及燕子山上的松柏， 倾听燕山脚 下的动听鸟鸣。3、周边人文氛围浓厚 与山东经济学院、旅行学校、法律学校等名校为邻，缔造充满灵性的 文化空间。各种生活设施配套齐全，超市、医院、银行。4、户型设计科学合理 户型设计贯彻“有用、科学、宜居”的人性化原则，空间布局更加合 理、更加符合现代人的居住习惯和时尚要求。5、销售进入现房发售 即买即住，零风险购房，解除了购房者的顾虑。加上建筑全部为四层 结构，即便是最高楼层也只是是四层而已， 而且同样享受赠送阁楼的 优待。6、小区内在品位绿化景致细致而

7、精巧、 铁艺护栏在满足空间爱护的同时还格外营造了 一种别样的小区情调。 从小区后院即能进入天然生态园林燕子山 绿化带，顺势直达燕子山的顶峰，感受生活与人一辈子的高度 从以上的项目优势分析来看，可供市场炒作的诉求点依旧比较多的， 只要运用新颖专门的广告表现方式和创意手法进行有针对性的客源 吸引，积攒大量有效客源，更快更好的打出冠宇的房产品牌，促进销 售进度是大有期望的。二、营销宣传总体策略：通过以上的项目情形分析， 下一步的广告宣传便有了现实的依据和基 础。借助于良好的广告公布和宣传成效， 依靠于专业的销售技巧和展 现形象，相信会对项目的良好运作起到重要的推动作用。（一）广告宣传总体策略A、宣传

8、思路：1加大宣传力度，在深入挖掘内部品质的同时，重新对项目本身进 行重新的市场定位。2打破原有宽泛的客源定位模式，重新细化、固定客源层次、缩小 消费群体。做出更有针对性的宣传方向和主题。3、广告整体创意风格以清新自然和富有文化艺术气息为主，凸现环 翠山庄的卓尔不凡。有助于吸引主力消费客源和准客户。B、客源定位：爱山、爱绿、爱生活的成功者。（环翠山庄的主旨在于突出表现： “翠” 紧邻燕子山成熟生态园林。 “山庄”仅一墙之隔的燕子山。因此主力 客源必须完全认可本案的项目特色和消费档次） 山、绿差不多上项目 所特有的、唯独的优势，客源消费要有一定的经济实力才能消费的起， 因此爱山、爱绿、爱生活的成功

9、者理所所以的成为我们的主力客源。C、项目定位：1、毋庸置疑的山景住宅 2、燕子山是咱家的后花园 3、生活在绿色的翅膀下面（二）具体广告公布打算和时刻：按照 12万元的广告总投入，平均到 7 个半月的公布操作周期，平均每月 1.6万元的广告投入。本方案的制定是按照项目的实际客观情形 结合市场的淡旺季变化做出的。 但按照市场实际运作情形和销售业绩 的变动，此广告投放打算可作及时的调整。7月 15日 8月 1日：市场调整期；需要大量的广告投入来打开市 场知名度。 这就要求在这半月的广告投放上加大宣传力度， 提升项目 广告在各媒体的曝光率。争取做到： “一鸣惊人“。广告投放金额比 例为 33.3%，约

10、计金额： 3.6 万元。8月 1日 10月 1日：市场启动期： 现在期需要在广告创意上凸现 专门的风格和深入挖掘内在卖点。广告表现要新颖、冲击力强，展现 项目优势在市场上的唯独性。广告投放金额比例为35%，约计金额：4.2 万元。11月 1日 11月 15日：市场认可强销期：通过前期的部分广告宣 传和炒作，项目在市场上具有了一定的认知度，得到了一定的认可， 销售上开始显现主动的市场现象。 现在的广告一定要保持， 并努力在 现在期达到强销势头的强劲态势。现在广告投放金额比例为 18.3%, 约计金额 :2.2 万元 .。11月15日12月 30日：市场连续期（收尾） ：按照北方、专门济 南人的购

11、房和消费习惯， 房产的淡季逐步到来， 除了在元旦期间和春 节前夕的市场冲刺外， 消费主力逐步转移。 因此现在期的广告投放金 额比例为 16.7%，约计金额： 2 万元。具体广告安排及表现 :1、7 月 18 日星期四生活日报房产版软性文章：主题：到环翠山庄乘凉副标：与真正的山景住宅亲热接触文字 1000字。 2000 元7月 18日星期四生活日报房产版通栏广告：主题：爷爷我等你一会儿规格尺寸：（23X 8CM）实际价格：7920元3、8 月 1 日9 月 1 日在生活日报开创专栏： 燕子山下的清凉故事故事征集活动。 每期刊登读者来稿， 凡被录用发表的来稿都将获得冠 宇环翠山庄售楼处提供的精美礼

12、品一份。 文字字数约 500字，每期共 计： 1000元。共计： 4000元。8月 1日生活日报房产版彩色通栏： 主标：燕子山是咱家的后花园副标：与真正的山景住宅亲热接触。文字表述：想当年，为争得每一寸土地，他们浴血奋战 今天在最 美的地点我们建筑最舒服的生活空间，我们可不能不记得 七一期间，老革命、老红军凭借有效证件购房享受 98 折优待。规格尺寸：（23X 8CM）实际价格：7920元8 月 8 日（星期四）生活日报彩色半通栏：主标：养性副标：靠近生命的本原 文字表述：环翠山庄与漂亮的燕子山融为一体，纯正的山景住宅。在 楼顶的健康露台上， 您看起来伸手便可触及到苍松翠柏的枝叶闭 上眼睛感受

13、一下。规格尺寸：（11.5X 8CM）实际价格：3960元9 月 1 日（星期四）生活日报彩色半通栏： 主标：轻轻揽住她的腰、 静静的望着她的脸副标：把大山揽入怀中的感受 文字表述：在环翠山庄感受山景住宅的味道，清新、自然、舒服、怡 情。会生活的人自然会钟情最富品位的居住环境，环翠山庄给 50位 成功者量身打造，最合体的最舒服的生活空间规格尺寸：（11.5X 8CM）实际价格：3960元9月4日济南时报房产版软文章：主题：绿色的山、蓝色的天副标：清新闲适生活从此开始。475 字软文（ 2200元）9月4日星期三济南时报彩色通栏：主标：隔壁的琴声副标：倾听生活中最动听的声音文字表述：清晨，隔壁邻

14、居又拉起了她的小提琴。秀发遮着她秀美的面容，但动听的音乐却飘动在我的耳边。房子能够选择，邻居却可遇不可求，好在环翠山庄的住户差不多上有品位的人，我欣慰我荣幸。规格尺寸：（23X 8CM）实际价格：8700元9 月 12 日（星期四）生活日报房产版软性文章：主题：领会与大山对话的豪情。副标：环翠山庄把生活与自然连成一道线。（1000字）共计： 2000元（赠送）9 月 19 日（星期四）生活日报房产版彩色通栏：主标：环翠山庄成就天地间。副标：给成功的文雅之士一片新天地文字表述： 青绿色的线条逶迤在智能的眼眸里， 沸腾的事业成就在山 一样的气概中， 环翠山庄用天地造化之灵韵感召着优秀的人们走近那

15、个地点 融入自然本身确实是一种人一辈子的成就 规格尺寸：（23X 8CM）实际价格：7920元（4.5折）10 月 1 日（星期二）济南时报软文章： 主题：举国欢庆 山河披彩 副标：环翠山庄推出优待销售新举措750 字，共计 3300 元。10 月 1 日（星期二）济南时报报房产版通栏： 主标：不送礼的生活送什幺？ 副标：我们送你最真切的山景艺术规格尺寸：（23X 8CM）实际价格：7920元（4.5折）10 月 3 日（星期四）生活日报房产版彩色金页： 主题：迎国庆 送真情 副标：环翠山庄优待销售仅限 5 天规格：5X6CM 600元/个10 月 3 日（星期四）生活日报房产版彩色通栏： 主

16、题：绿色的家园 绿色的生活 副标：让山景住宅走近我们的生活规格尺寸：（23X 8CM）实际价格：7920元（4.5折） 10 月 31 日（星期四）生活日报房产版软文章： 主题：把山景固定在自家的窗户上 软性专题文字： 700 字 共计： 1400元。11 月 1 日星期五济南时报房产版彩色通栏：主标：“四”确实是顶副标：降低高度，提升层次。文字表述：在那个关注健康、提倡运动的时代，楼层高度成了锤炼躯 体的唯独理由。 可面对环翠山庄绿色自然的多氧空间， 我们确实没有 理由，在狭窄的楼道中“锤炼” 。现在的高度便只是层次与品位的需规格尺寸：（23X 8CM）实际价格：8700元11 月 28 日生活日报房产版彩色通栏：主标：动与静副标：品味生活中的宁静温馨文字表述： 生活需要舒服、 人一辈子追求杰出。 在繁华的都市生活里， 如何样在动与静的生活区间里自由切换？环翠山庄用精巧的空间语 言轻