四川绵阳高新区房地产市场分析

1、市场背景分析 i.宏观经济环境分析 ii.房地产市场分析 宏观市场环境分析 绵阳概况绵阳概况 地理位置地理位置：绵阳位于四川省西北部， 紧邻四川省会成都。幅员面积两万 多平方公里，辖两区六县一市，代 管省政府科学城办事处，设有市属 开发园区4个。 城市性质城市性质：我国重要的科技城，川 西北地区的经济文化中心、四川省 历史文化名城。 政策环境政策环境：中国科技城全国技术创 新试点城市 全国电子政务电子商务试点城市 全国信息化试点城市 全国军转民科技兴市试点城市 全国优化资本结构试点城市 全国综合配套改革试点城市 宏观市场环境分析 绵阳市行政区划图绵阳市行政区划图 绵阳市共下辖两行政区（涪城区、

2、游 仙区）、七开发区（绵阳国家级高新 技术产业开发区、中国（绵阳）科技 城经济技术开发区、中国（绵阳）科 技城科教创业园区、中国（绵阳）科 技城现代农业科技示范区、中国（绵 阳）科技城仙海旅游度假区、中国 （绵阳）科技城游仙经济试验区、中 国（绵阳）科技城金家林总部经济试 验区），六县（三台县、盐亭县、梓 潼县、安县、北川县、平武县）一市 （江油），并代管省政府科学城办事 处。 全市现有乡镇建制276个，其中乡133 个，镇143个，农村村委会3370个， 村民小组26867个，城市街道办事处 19个，城镇社区居委会388个，居民 小组2121个。 项目所在 行政区 宏观市场环境分析 区域地位

3、区域地位 中国唯一的科技城 国家重要的国防工业和科研生产基地 四川省第二大城市 具备发展成为四川省副中心的条件成 渝经济区第三大城市 在科技、文教、电子信息业等方面具有领先优势，拥有独立科研院所43家，中国工 程物理研究院、中国空气动力研究与发展中心、中国燃气涡轮研究院等国防科研院 所18家，西南科技大学等大专院校10所，长虹、九洲、东材、新晨4个国家认定企 业技术中心，两院院士26人，各类科研和工程技术人员17万人。 宏观市场环境分析 绵阳对外交通绵阳对外交通 绵江高速绵江高速 绵遂高速绵遂高速 成绵高速成绵高速 绵广高速绵广高速 成绵乐高铁成绵乐高铁 宏观市场环境分析 绵阳经济绵阳经济 排

4、名城市gdp（亿） 1成都5508 2绵阳960 3德阳921 4宜宾870 5南充827 6达州819 7凉山784 2010年绵阳经济结构 现有长虹、九洲、攀长钢、新华等大中型骨干企业50 余家， 长虹、双马、湖山、利尔化学、富临运业等上市公司7 家。 宏观背景小结 小结：绵阳宏观经济小结：绵阳宏观经济 随着成渝经济区、“新特区”地位凸显，成德绵作为四川首席经济带， 经济一体化和发展进程将进一步加速，为房地产提供了良好的市场环境 和发展机遇。 成绵乐城际铁路已进入实施阶段，其建成通车将使绵阳与成都的联系 更紧密，大大扩展了绵阳房地产项目的市场辐射范围。 绵阳市总体经济发展态势良好，未来随着

5、城市地位的提升和居民消费 能力的提高，在绵阳买房的潜在客户数量将进一步增加。 房地产市场分析 绵阳住宅板块分布绵阳住宅板块分布 目前绵阳市区住宅 市场可以分为7大 板块 分别为中心板块， 城北板块，游仙 板块，涪江以东 板块，园艺山板 块，高新区板块 经开区板块 绵阳二环路 二环路：总长55.1公里，2012年通车 房地产市场分析 住宅板块基本情况住宅板块基本情况 版块名称版块名称主要产品类型主要产品类型销售均价销售均价代表楼盘代表楼盘 中心板块中心板块高层电梯公寓高层电梯公寓6300元元/平米平米富临大都会，长虹国际城富临大都会，长虹国际城 游仙板块游仙板块小高层，多层小高层，多层4100元

6、元/平米平米香榭里，关岭香榭里，关岭8号号 城北板块城北板块高层，小高层，多层，别墅高层，小高层，多层，别墅3600元元/平米平米圣水明珠，科大美林圣水明珠，科大美林 经开区板块经开区板块高层，小高层，多层，别墅高层，小高层，多层，别墅4600元元/平米平米桃花岛，三江国际丽城桃花岛，三江国际丽城 园艺山板块园艺山板块小高层，多层，别墅小高层，多层，别墅4500元元/平米平米华润中央公园，奥林春天华润中央公园，奥林春天 高新区板块高新区板块 高层电梯公寓高层电梯公寓 4300元元/平米平米樊华似锦，九州上尚城樊华似锦，九州上尚城 房地产市场分析 住宅板块特点住宅板块特点 市中心：推出的楼盘大多

7、是底层商铺高层电梯公寓的形式，价格较高。 新近开盘的项目较少，未来仍以高层住宅和公寓为主。 经开区板块：三江交汇之地，景观资源丰富，沿江两岸有大量的高品质楼盘， 桃花岛，三江国际丽城。绵阳经开区，整理出大量的土地， 会陆续推出市场，这必将导致这一片区的房地产开发继续升温。 城东板块：背靠富乐山风景区，几年前置信开发的芙蓉汉城带动了该区域的发展。 目前以芙蓉汉城为中心形成了特色餐饮休闲区域，周边的芙蓉金城， 芙蓉世纪阳光也提升了游仙区形象。 高新区板块：区域内集中了较多高档楼盘和别墅。市政府的迁入、绵阳市高新区 的发展、长虹集团的带动，促进了该区域的发展。政府规划的高档绿 色生态景观社区包含了本

8、区域加之区域内教育产业发达拉动了本板块 的发展。 城北板块：目前城北楼盘较少，主要集中在西科大附近，依靠大学发展。代表楼盘 科大美林，西科苑。 园艺山板块：是新兴的住宅片区，邻近成绵高速公路，交通便利。地势多为坡地， 适宜发展别墅和花园洋房。代表楼盘有华润中央公园，奥林春天。 房地产市场分析 预售面积分析预售面积分析 2003-2010年绵阳商品房预售面积走势图 绵阳市2010年商品房预售面积369.8万平米，是09年的1.5倍，创预售面积的 历史新高。加上最后一周可能的预售数量，全年预售面积接近08、09年两年 的总和。 房地产市场分析 近两年绵阳近两年绵阳商品房商品房成交量成交量 年份20

9、092010 交易量（万平 方米） 356370 绵阳商品房交易量在逐年递增 房地产市场分析 绵阳商品房均价走势图绵阳商品房均价走势图 从08年初的3202元/到2010年11月的4244元/，绵阳三年间商品房均价涨了 1000多元/。这其中2010年均价迅速上涨，一年完成08、09两年的上涨总和。 2010年绵阳商品房均价稳稳地跨过4000元/的关口。 房地产市场分析 总结：绵阳房地产市场总结：绵阳房地产市场 绵阳宏观经济向好，房地产市场已经成熟绵阳宏观经济向好，房地产市场已经成熟。在社会矛盾和经济环境的综合影响 下，房地产市场调控政策常态化。 房地产市产市场成交量逐年增加房地产市产市场成交

10、量逐年增加。2007年以来，供需比为1：0.9、1：0.8、1： 0.8。80后买房居多。 2009年底绵阳房价均价突破了年底绵阳房价均价突破了4000元。元。绵阳商品房价格总体保持上涨趋势，年 涨幅为13.41%，主要原因是建筑成本增加、楼盘品质提升、区域投资机遇出现。 高新区园艺山成为市场关注重点。高新区园艺山成为市场关注重点。尤其是高新区园艺山、经开区南湖片区等政 策区域，成为绵阳主要客户置业区域。 市场竞争激烈。市场竞争激烈。从2009年开始绵阳每月新增楼盘2-3个，产品类型丰富。 房地产政策分析 最新地产调控政策及影响最新地产调控政策及影响 2011年第一季度年第一季度 国家调控政策

11、国家调控政策绵阳市场绵阳市场 1.“国八条”出台后已有近40 个城市公布新一轮“限购 令” 。 2.房产税试点改革在沪渝两地正 式开展 。 3. 600多个城市先后公布房价 控制目标 。 4.商品房销售必须明码标价 ， “一房一价”。 5.存款准备金率、利率继续上 调，货币政策趋紧 。 1.一套房首付40% 2.二套房首付60%，基准利 率上浮10%。 3限制外地户口买房，需提 供在绵阳一年的社保或者一 年的纳税证明，首付40% 60%，利率上浮10%。 4停止外地户口二套房贷款。 影响：第一季度绵阳商品房供应量，交易量较去年有明显减少。影响：第一季度绵阳商品房供应量，交易量较去年有明显减少。

12、 绵阳房地产市场已成熟，供求比例逐渐平衡绵阳房地产市场已成熟，供求比例逐渐平衡。 项目所在行政区 高新区概况高新区概况 石桥铺 永兴 普明 位于绵阳城市西区，现有 永兴，普明，石桥铺三大片 区，总面积105平方公里， 距成都仅96公里，距绵阳机 场8公里，常住人口近20万 人。 2010年高新区实现地区 工业生产总值548亿元、四 川省工业园区第三名。 绵阳高新区以电子信息产 业为龙头，以汽车制造、新 材料、生物医药、食品等产 业为支柱的产业结构体系。 园区有国家级企业工程技 术中心4个，省市级企业工 程技术中心17个，与国外大 企业联合建立重点（开放性） 实验室8个，建立了博士后 科研工作站

13、1个，企业博士 后流动站3个 。 项目地 高新区产业结构 高新区工业园区分布高新区工业园区分布 绵阳出口加 工园区 绵阳微电子工业园区 八二七厂区 川大绵阳科技园 国家生物医 药工业园 绵阳防灾 减灾科技 产业园 电子信息产业电子信息产业： 长虹集团、九洲集 团、普思电子 新材料产业新材料产业： 西普化工、东方特 塑、长鑫新材料、 仁智实业 汽车产业：汽车产业： 华晨汽车、华驰方 向机、德鑫机械 生物医药产业：生物医药产业： 一康制药、光友公 司、铁骑力士 高新区发展趋势 高新区未来发展方向高新区未来发展方向 绵阳高新区以电子信息产业为龙 头，以汽车制造、新材料、生物医 药、食品等产业为支柱的

14、产业结构 体系。 绵阳高新区将建立国家级创业服 务中心、国家级生物医药专业孵化 器、国家级新材料产业化基地和国 家级数字视听产业园，建立留学生 创业园、博士后工作站和绵阳科技 城生产力促进中心 园区正在建设世界 500强艾默 生网络能源绵阳项目、新晨动力 50万台发动机及变速箱项目、 长智光电、中国重汽绵阳基地。 高新区房地产市场 高新区在售重点楼盘高新区在售重点楼盘 万豪尊品 樊华似锦 仁和天地 九州上尚城 长兴 99号 上河丽岛 瑞麟 国际 东方国际 华都 尚高境界 凯旋大道 在售楼盘 即将开盘 高新区房地产市场 高新区重点楼盘概况高新区重点楼盘概况 楼盘名称楼盘名称建筑面积建筑面积物业类

15、型物业类型主推户型主推户型销售价格销售价格销售状况销售状况 上尚城上尚城10万平米万平米高层高层两房两房4800销售销售30% 瑞麟国际瑞麟国际9万平米万平米高层高层两房两房 三房三房4300销售销售60% 东方国际东方国际4万平米万平米高层高层两房两房 三房三房4600销售销售90% 华都华都2万平米万平米 高层高层 三房三房4000销售销售80% 樊华似锦樊华似锦55万平米万平米高层高层 联排联排 三房三房 4500销售销售80% 人和天地人和天地21万平米万平米高层高层 多层多层 三房三房 4300销售销售80% 99号公馆号公馆6万平米万平米高层高层两房两房 万豪尊品万豪尊品18万平米

16、万平米高层高层 多层多层 三房三房 4500销售销售80% 项目竞争对手 九州九州 上尚城上尚城 楼盘 地址 高新区高新区绵兴东路 开发 商 九州集团 项目 规划 占地面积:28726平方米 建筑面积:106794平方米 总户数:836车位800个 容积率2.4 营销 进度 目前有充足房源，已销售30% 评价楼盘交通方便，中小户型较多 借鉴高新区少有的低容积率高层 项目竞争对手 长兴长兴 99号公馆号公馆 楼盘 地址 绵兴东路99号 开发 商 长兴集团 项目 规划 该项目规划用地总面积11785.02； 总建筑面积65948.2，其中地上 建筑面积：48403.6（，地下建 筑面：17534.

17、6；容积率：4.0 ； 绿地率：35% ；建筑密度：30% 。 营销 进度 8月开盘，目前蓄客中6月开始排号 评价精品小户型，多以两房为主 借鉴户型比例 项目竞争对手 瑞麟国际瑞麟国际 楼盘 地址 高新区普明南路东段 开发 商 四川浩星实业有限公司 项目 规划 占地面积:18900平方米 建筑面积:90614平方米 总户数:819 车位380个 营销 进度 目前销售60% 评价主推中小户型，户型赠送面积较多 借鉴户型可变空间 高新区市场分析 小结：项目竞争对手分析小结：项目竞争对手分析 开盘时间相近开盘时间相近。九州上尚城，99号公馆，瑞麟国际开盘时间均为2011年。 各个楼盘位置相距很近各个

18、楼盘位置相距很近。三个楼盘直线距离不超过1公里。 产品同质化较高。产品同质化较高。三个楼盘均为高层，主打户型都是中小户型。 开发商实力较强。开发商实力较强。九州，长兴。 房地产市场分析 2010年各版块销售情况年各版块销售情况 高新区预售套数仅次于涪城区，预售数（套）11847套。 高新区房地产市场 2010-2012年高新区推售楼盘分析年高新区推售楼盘分析 2010201020122012年高新区推售楼盘年高新区推售楼盘 楼盘楼盘推出套数推出套数可售面积（）可售面积（） 1樊华花似锦樊华花似锦1331120790 2万豪尊品万豪尊品 1446130140 3人和天地人和天地1767159030 4上尚城上尚城83675240 59999号公馆号公馆47442660 6瑞麟国际瑞麟国际81973710 7东方国际东方国际35832220 8华都华都180405000 9布鲁斯国际布鲁斯国际450037281 10上河丽岛上河丽岛 11塞纳阳光塞纳