城市综合体案例研究：旧城改造类型城市综合体范例-上海新天地研究

1、城市综合体案例研究 2012-1 旧城改造类型城市综合体范例旧城改造类型城市综合体范例-上海新天地上海新天地 城市综合体分类 地段分类 城市综合体 城市cbd中心型 北京国贸 北京建外soho 交通枢纽型 北京国瑞城 城市副中心型 上海五角场万达广场 长沙北辰三角洲 城郊结合部型 长沙中信新城 城市综合体分类 主导物业形态分类 城市综合体 生活住宅主导型 阳光100 湘江世纪城 商业主导型 大悦城 万象城 万达广场 办公主导型 建外soho 三里屯soho 旅游文化主导型 华侨城 杭州宋城 上海的昨天与今天在此交汇 旧城改造类型城市综合体范例 上海新天地 项目背景 土地面积： 约52 万平方米

2、 总建筑面积：约110万平方米 物业构成： 新天地商业（14.1万平方米） 酒店服务式公寓（6.1万平方米） 办公楼（39万平方米） 公寓（51.4万平方米） 人工湖绿地 开发周期： 1999年初开始分15年分期开发，预计到2012年完工 以石库门旧建筑区为基础 1999年，瑞安集团取得太平桥地区52公顷的土 地，开始新天地改造项目 瑞安集团斥资6.7亿人民币，用于新天地地区近万 人的动迁安置 区位交通： 紧邻淮海中路、西藏南路，是上海的商业中心， 紧靠地铁1号线、8号线、9号线，区位交通优越 上海新天地 开发地块情况 a太平桥人工湖绿地 b翠湖天地 c上海新天地 e瑞安总部大楼 d企业天地

3、上海新天地 开发现状 人工湖 绿地 企业天地 新天地 翠湖天地 二期 一期 北里 南里 n 2001-2002年先期推出新天地商业和 人工湖/绿地(公益部分) n 2003-2006年分别推出企业天地(办公) 和翠湖天地一二期(住宅) 5星级酒店 翠湖天地 三期 n 2007-2010年分别五星级酒店和翠湖天 地三期嘉苑（住宅） n 2010年年末，新天地三期新天地时尚 购物中心揭幕 上海新天地（商业街） 北里 南里 新天地 上海新天地（住宅） 北里 南里 新天地 翠湖天地 随着太平桥区域在上海核心地位的奠定，翠湖天地 的住宅价值也是逐年翻升，从2002年一期项目均价 在1.6万元/平方米左右

4、，到如今的三期项目均价已 经超过12万元/平方米，其升值速度远远高出同区 域同类型产品40%以上。 翠湖天地 二期 一期 翠湖天地 三期 上海新天地建筑理念与特色 整旧如旧，翻新创新 设计原则：保护历史建筑的角度、城市发展的角度以及建筑功能的角度。 整体规划：保留下来的旧建筑各呈特色，彷佛一座座历史建筑陈列馆。 强调历史感：保留原有的砖、原有的瓦作为建材。 外表整旧如旧：为了重现石库门弄堂昔日的风光韵味，设计及工程以 保留房子原貌为原则，工程人员按照当年的图纸进行修建，弄堂、石库门的 门框、门楣、楼房高度以及屋顶晒台等都和当时一样。墙、铺地及屋顶都尽 量采用原来的旧砖、旧瓦，务求贴近它原来的面

5、貌。 内部翻新创新：内部进行了翻天覆地的改造，现在的新天地石库门弄 堂，外表依旧是昔日的青砖步行道、清水砖墙和乌漆大门等历史建筑，但内 里则设有中央空调、自动电梯、宽频互联网，把它改造成全新概念的经营消 费场所。 上海新天地品牌定位 上海新天地是什么？ “城市会客厅、生活新天地” 上海新天地是一个具有国际知名度的聚会场所， 在上海这个国际化都市里，不同民族、国籍、种族 的人汇聚在上海新天地，使之成为了具有浓厚“海 派”风格的旅游景点。 上海新天地目标消费群 目标消费群体：上海的年轻人阶层、中产阶级、居住在 上海的外籍人士以及到达上海的中外游客。 目标消费群特点：年龄在20-40岁之间、对最新流

6、行、 艺术、文化等极为敏感、用于休闲娱乐的消费支出占其 生活花费的比例相对较高 、周末的时候喜欢在酒吧里 用一只手端着鸡尾酒和别人聊天。 上海新天地商业业态 布局：源自历史、围绕理念、强化特色 新天地分为南里和北里两个部分。 南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。北部地块以保留石库门旧建筑为主， 新旧对话，交相辉映。 在南里和北里的分水岭-兴业路-是中共“一大”会址的所在地，沿街的石库门 建筑也将成为凝结历史文化与艺术的城市风景线。新天地中部的兴业路为中国共 产党第一次代表大会（一大）会址所在，辟为步行街。 高标准严要求甄选的实力组合，分布在新天地的南北两里。 新天地北里广场 新天地南里广场

7、新天地项目实景欣赏 新天地项目实景欣赏 上海新天地项目形象平面广告 上海新天地项目形象平面广告 上海新天地时尚购物中心平面广告 上海新天地时尚购物中心平面广告 上海新天地线下主题推广活动 中外结合，既有昆曲鉴赏，也有明星跨年演唱会 运用元旦、情人节、万圣节等西方节日，开展节日营销 小结 城市发展到现阶段，需要一个资源共生、聚合增值的地产模式，一个城市的 精神引领，将生活资源融入其中。城市综合体是城市发展的必然产物。 工业区 商业区 居住区 文教区 功能分区 社会运行成本增加 经济运行效率降低 土地使用效率降低 种族隔离 加大生活成本 空间/时间隔裂 土地资源大量浪费 缺乏景观和活力 城市综合体

8、开发模式出现的必然性 现代城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展的轨迹愈来愈清晰，其中一个 最大的变化是城市发展由粗放型向集约型方向的转化 从某种意义上来讲，21世纪国际竞争的基本单位，既不是企业，也不是国家，而是大城市 圈。在做大做强城市的同时，通过城与区域的联动发展，实现城市与区域的一体化，将成 为现代城市的主要努力方向 城市综合体开发模式与现代城市发展的契合性 “城市区域”一体化 城市空间多中心化 城市功能多样化 城市形象特色化 城市环境生态化 城市资源集约化 城市 综合体 对区域经济具有联动与推动性 对城市中心具有强化作用 具有复合性、多样化功能 体现城市特色、城市形象 土地

9、集约利用、环境友好 体现快捷信息交流 城市综合体地产模式的价值体现 城市综合体将为城市带来巨大的增值价值 现代城市中心区的综合性开发需要建设全过程的互相配合、协同发展。综合体在这样的城市 发展背景下成为卓有成效的开发模式。 无论从业态组合还是资源聚合的本质，综合体对城市的影响不能单纯地看作是传统地产模式。 综合体是个开放式的交流 中心，不间断地与城市交 流自身的资源； 综合体更是个核心，影响甚至能 带动整个城市发展 综合体是一个强大的 磁场，她融汇城市各 种资源 综合体特有的城市精神“融汇、交流、影响” 一个“资源共生、聚合增值”的全新地产模式 城市综合体 代表一种新城市时代的生活方式 六大业态集合了城市