东方国际茶都商业运作模式分析报告

1、东方国际茶都商业运作模式分析报告 -、项目基木情况简述 （-）东方国际茶都一期简介 东方国际茶都一期共有三层，一层主要商业形态为茶商、代理商批零经营 各种茶叶，二层主要商业形态为经营各种茶具、茶艺用品、茶社等，三层作为 发展商办公用地。其设计为“双层立体街铺”形式，一层层高6.3米，二层层 高5.7米；铺位开间为3.3米、4.5米，进深一般为9米左右，面积集中在 3040平米。 （二）项主要经济技术指标 项目总经济技术指标 总用地而积 152470.5 m2 总建筑面积 22. 9 万nf 其中已建住宅雅家祥苑面积 15.5万m（已全部售磬） 商业面积 万nT 7. 4 东方国际茶都-期经济技

2、术指标 用地面积 27735. 00 m2 总建筑面积 m2 42650. 65 其中：一层建筑面积 rn2 14380. 45 二层建筑面积 15570.66 m2 三层建筑面积 1497. 05 m2 地下室建筑面积 9845. 49 m2 其它 1357. 00 Itf 停车位 226个 其中：地下停车位 个221 地面停车位 个5 商铺数量 654间 其中：一层商铺 330间 二层商铺 间312 三层商铺12间 二、项目商业运作模式简述 （-）商业运作手法简述 该项H从2004年6月份正式开售至今，具体操作手法经历过三个阶段: 1）第一阶段2004年6月一一8月期间：采取“首期付1成，

3、买铺即 收4年30%租金”的销售方式，该方式具体操作如下：即银行按揭 客户原本首付4成，现通过一次性返还4年30%租金的方式来冲抵 3成首期，从而达到降低首期压力、吸引投资客户的的。但是由 于前期招商不成功，商业氛围尚未形成，投资前景不被看好，因此 销售不理想= 2）第二阶段2004年8月一一10月期间：针对第一阶段存在的问题， 开发商采取暂时封盘，全面招商的方式，招商主要采取“零租金、 免租六个月”的方式进行，该阶段比较成功，吸引了大量商家进驻。 3）第三阶段2004年10月一一至今：目前主要采取两种销售模式： 种是“可选择分五年或一次性返还33%的投资回报（指前五年租金）， 期满回购（5年

4、期限）”；另一种是“一次返还20%.期满回购（5 年期限）的联合经营模式”，目前共销售50%强。 （二）销售模式简述 H前，发展商急于资金回笼、完成连续开发，所以开发商采取以上两种销 售模式并举的方法，总体基本上还是采取“售后返租”的销售模式，但也有 “期满回购”的新创举，具体操作方法如下： 1、第一种销售模式：可选择分五年或一次性返还35%的投资回报（指前五年 租金），期满回购（5年期限），具体操作方法如下所述： 客户可以选择分5年或一次性返还33%的投资回报（指前五年的租金）； 但客户一般都会选择一次性返还的方式。 选择这种方案购买商铺，从签定合同起前五年不再有租金回报，从笫6 年开始客户

5、可以选择自行经营、招租或由发展商以原合同价回购。其中前5年 的租赁税客户不用负担。. 部分从首期中扣除，以减轻投资压力。35%返还 年期满后可以经营除茶叶、茶具等以外的其 代理商中原地产现在承诺5 他业务。 该操作模式中时间计算以业主签订合同为准：若业主在商家免租期内购 买，则开发商同时与商家签订相应时限的租约合同，未满免租期限，按合同规 定租金山开发商退还给商家，从而保证业主的利益和步伐协调。 年期限）的联合经营模式，20%、期满回购（52、第二种销售模式 一次返还 具体操作方法如下所述： 此举措主要是针对尚未出租商铺而设立。 年联合经营期 客户采取这种方案购买商铺，可以自行经营，开发商在5

6、 内免收取其管理费；若出租（开发商原则上不同意，中原承诺可以操作） 由客户自行承担。*,则租赁税 部分从首期中予以扣除。20%返还 年期满业主根据实际情况55年后原价回购或 此种方式同样开发商承诺 可以经营除茶叶、茶具等以外的其他业务。 月的租元/8. 2%； 1000*注：租赁税征收标准为：$1000元/月的租赁税率为 。4. 1%赁税率为 （三）案例说明： 、第一种销售模式下：1 平米，/600元36.31平米，单价14,以一层B121号铺位为例，该铺位面积 为 元。530, 126原总价为 付款方式 折扣 应该首付（全额） 35%返还 实际首付（全额） 一次性付款 96 508, 921

7、 元 178, 122 330, 799 元 银行按揭 98 523209,元 181, 833 27, 690 元 2、第二种销售模式下： 仍以一层B121号铺位为例。 付款方式折扣应该首付（全额）返还20%实际首付（全额） 一次性付款 96 元 508, 921 101, 784 元,137407 银行按揭 98 元 209, 523 103, 905 元 618 105, 三、销售模式分析 （一）发展商收益分析: 出售方面收益： 楼层 面积 原售价 -次性返还 实际售价 总价 1F 14380. 45 16000 5600 10400 149, 556, 680 2F 15570. 66

8、 8000 2800 5200 80, 967, 432 合计 29951. 11 230, 524, 112 计算，因为从开发商角度来看，其U前为了统一形象和经35%以上返还是按 营，保证资金快速回笼，更期望采取33%的返还形式，因此本表格以3熬计算。 则售后均价为：7697元/平米。 前5年岀租收益： 东方国际茶都一楼招商较为成功，其首年平均租金为70元/平米，然后每年 以5%的增幅递增；估计二楼首年平均租金为40元/平米，然后每年以5%的增 幅 递增；具体前五年租金收益如下： 楼层 年度 系数 月租金 年租金 月租金收入 年租金收入 层 1 0001 70 840 1006632 120

9、79578 2 1. 050 73. 5 882 1056963 12683557 3 1. 103 77. 2 4926 1110171 13322049 4 1. 158 081 972 1164816 13977797 5 1216 85. 1 1021. 2 1223776 14685316 合计 3868 4641. 6 5562358 66, 748, 297 1 1. 000 40 480 622826 7473917 2 1. 050 42 504 653968 7847613 3 1103 44. 1 5292 686666 8239993 4 158. 1 3. 46 6.

10、 555 720922. 8651059 5 1. 216 6 48. 2583. 756734 9080809 合计 221 2652 3441116 391, 293, 41 总计出租收入 688 108, 04b / 304元综合出售、出租（前五年）收益，则可得到实际平均单价为：11, 平米。 （二）小业主收益分析： ,以后根据市场情况而定。0小业主前五年投资回报为 （略）（三）经营商家收益分析 四. 茶都销售模式总结: 从上述销售模式可以总结岀以下儿点： 、开发商为了保证二、三期开发的资金到位和正常运作，采取了期满回购的1 承诺方式，以保证资金回笼，具有一定的创新；但是其风险已转嫁于各小 业主，如果到期二、三期销售不利、形成资金积压，则开发商无法兑现其 承诺；对开发商来讲，山于回购一切交易费用山业主承担，即使成功回购， 年贷款，比较划算。5则开发商相当于免息获得 、其采取的购买返租形式虽然是在保证开发商利润的情况下做的一个幌子，2 但是其采取合同价上并从首期中返点的方式，确实让客户感到比较优惠、 降低投资首期压力、具有一定投资吸引力。 、自合同期满五年则可自行经营除茶叶、茶具等以外的业务，则会对东方国3 际茶都整体形象会造成重大打击，可能会对商铺经营