银川市住宅与房地产业发展研究

1、银川市住宅与房地产业发展研究随着城镇住房制度改革和住房商品化的推进，银川市住宅与房地产业进入了大发展时期，步入了快速发展的轨道。“九五”以来，在国家实施西部大开发、扩大内需拉动经济增长的有利政策环境下，以房地产开发为主体的住宅建设规模大、速度快。住宅与房地产业对经济增长贡献增大。随着银川市现代化区域中心城市建设的推进和城市化进程的加快，住宅与房地产业面临很大机遇。本文就建设大银川的新形势下，银川市住宅与房地产业的发展问题进行研究。一、住宅与房地产业发展的历史回顾银川市住宅业与国民经济的发展历程相一致，经历了计划经济时代，商品经济时代并迈入了市场经济时代，发展历程受政策调控在波动中逐步走向健康快

2、速发展轨道，大体经历了三个阶段。第一阶段：党的十一届三中全会以前，银川市住宅建设规模极小， 居住水平较低。29 年累计住宅建设投资仅为1.09 亿元，竣工住宅138.23 万平方米，其中，银川市辖区住宅建设投资 1.06 亿元,竣工住宅 129.34 万平方米。所建住宅绝大部分是土木结构平房。住宅的供给完全由国家和单位统包，居民享受福利分房，租金收入不到维修费的三分之一，建设资金全部来源于国家。居民大都居住在配套设施极差、低矮潮湿的土木平房里。到1978 年末，人均居住面积为4.22 平方米，文革期间曾一度降为 3.07 平方米，居住水平在漫长的历史进程中属较低层次。第二阶段：“六五”至“七五

3、”期间，初步弥补了住房的历史欠帐， 缓解了住房难的矛盾，居住水平有了很大的提高。这期间，由于国家把工作重点转移到经济建设上来，使银川市住宅建设步入了大发展时期。10 年间建设速度明显加快。累计完成住宅建设投资 6.42 亿元，其中市辖区完成 5.98 亿元，年均递增 8.4 %，十年建成住宅 322.31 万平方米，是改革开放以前的 1.4 倍。使银川市居民居住条件不断得到改善。人均由 1978 年的 4.22 平方米增加到 1990 年的 7.2 平方米。初步弥补了住房的历史欠帐，缓解了住房难的矛盾。住宅建设中，中央区属在银单位自建住宅速度最快，拥有量占全市50%以上。同时银川市也冲破住宅靠

4、国家统包的死框框，开始了一条集资建房、贷款建商品房和组织私人建房的路子，发挥了国家、地方、企业、个人积极性，使住宅的供给主体和建设资金呈现多元化局面。国家、企业是住宅供给主体，私人建房、商品房成为住宅供给的补充。多元化的建设使住宅投入稳步增长，并向商品化方向发展，住宅的楼房比例大幅度提高。这期间住宅分配除商品房和私人建房外仍属福利分房。住宅的建设大大改变了城市面貌，使居民居住条件有较明显的改观。第三阶段：“八五”以来，大规模实施危房改造，加快商品住宅开发力度。居民居住水平不断提高的条件下正逐步由满足居住向宽敞舒适型转变，住宅与房地产业得到空前的发展。住宅建设步伐加快，投资规模空前，居住水平不断

5、提高从“八五”至 2001 年的 11 年间，银川市完成住宅建设投资 66.5 亿元，是1978 年以前 29 年的 60 倍，是“六五”、“七五”总和的9.4 倍,仅 2001 年住宅建设突破 10 亿元，是历史最高水平。11 年间竣工住宅 955.34 万平方米，是“六五”和“七五”总和的 1.96 倍。自 1998 年起年均建成 127 万平方米住宅。银川居民的居住水平不断提高。2001 年末人均居住面积达到 10.65 平方米，比“七五”末期的7.2 平方米提高了3.45 平方米，住房已由满足居住向舒适宽敞型转变。银川市历年住宅建设情况年份住宅投资住宅竣工面积表一单位：亿元、万平方米合

6、计市辖区合计市辖区1978 年以前1.091.06138.23129.34“六五”时期3.052.88168.55148.87“七五”时期3.373.10153.76139.46“八五”时期15.9814.91294.37274.71“九五”时期38.7235.76551.35483.812001 年11.7911.10109.62103.82-住宅供给主体由国家、企业逐步向商品化迈进，住宅的福利分配被商品化分配取代。“八五”期间，银川市的住宅供给主体呈多元化。除政府专项投资定向分配、企业集资建房外，面对城区大片土木结构危旧平房，政府于 1991 年启动了危房改造工程。五年间共拆迁近 50 万

7、平方米危旧房， 安置搬迁户面积 56.3 万平方米，大大缓解了住房的需求。但不论政府、单位建房还是开发公司拆迁安置，实质上居民仍享受实物分配及低租金制福利房待遇。由于福利分房的存在以及职工集资建房的商品化形式， “八五”起步的房地产业市场并不繁荣。居民等、靠、要的福利分房观念仍根深蒂固，个人购买不足 50%。“九五”期间，特别是1998 年以来，随着实物福利分房的停止， 居民住房观念得到根本转变，由房地产开发企业提供的商品住宅大量面市，成为这期间住宅供给的主体。房地产业进入了以住宅开发为主体、以市场为导向、以社会资金为依托的综合开发阶段，房地产业得到空前的发展。整个“九五”期间，房地产开发完成

8、投资39.31 亿元，其中住宅投资 24.12 亿元，比“八五”时期增长 1.75 倍，占银川市整个住宅投资的 62.3%，竣工住宅 326.91 万平方米，比“八五”增长 1.44 倍， 销售住宅 217.99 万平方米，比“八五”增长 2.6 倍，其中个人购买 159.38 万平方米，占住宅销售的 73.1%，比“八五”提高近 30 个百分点。至此， 银川市住宅的供给除政府提供的廉租房外基本上实现了商品化。“九五”房地产开发各项主要指标1995 1996 1997 199819992000年年年年“九五”期间平均递增速度2001表二单位：亿元、万平方米年年%年企业单位数（个）4345546

9、0699416.4102房地产开发投资3.844.064.548.419.9512.3524.817.66#住宅投资2.802.762.825.795.597.1618.59.71竣工房屋面积54.88 56.14 47.20 93.47102.96110.1914.5126.46#住宅46.09 45.71 35.55 78.4281.0486.1912.887.91销售商品房面积19.27 29.14 30.51 46.2369.5676.8031.484.69#住宅16.91 23.92 25.85 39.661.5867.0431.267.54#个人购买10.47 16.29 16.3

10、7 23.8443.6959.1940.763.29销售额2.313.774.146.1510.2012.2639.415.98#住宅1.862.722.994.607.798.9736.710.40#个人购买1.071.701.802.815.347.8748.89.89利润总额（万元）649-819105521934013542152.913769二、银川市住宅与房地产业的现状及问题(一)、住宅存量逐年增大，设施水平不断提高，但区县发展极不平衡截止 2001 年末，银川市（不含两县）实有住宅建筑面积 1168 万平方米，设施完善的成套住宅不断增加，住宅成套率达96.3%，是历史最高水平。随

11、着公有住宅的出售以及商品化，银川市住宅私有率达73.4%，住宅物业管理覆盖率达 44.3%。但纵观全市城镇住宅建设情况， 区县发展极不平衡。新城区多年来市政基础设施差，公共设施水平与老城区有较大差异，无论从住宅的拥有量、成套率、私有率、居住水平以及物业管理等都与城区有较大差距。近十年来危房改造又主要在城区进行，2001 年才将危房改造重点向新城区转移。新城区工业企业多、效益不佳，居民购买力较弱，这些客观上形成了新城区居民居住水平的低层次以及住宅商品化进程缓慢。而从两县来看，“八五”至今累计完成住宅投资 5 亿多元，竣工住宅9.3 万平方米，无论从住宅建设的规模、商品化程度等都远不及首府银川市。

12、（二）、住宅供应体系尚不完善，供应结构不尽合理根据国务院有关住宅建设的规定，我国实行住宅分类供应体系， 对低收入家庭提供廉租房；对中低收入家庭提供经济适用房；对高收入家庭提供商品房。就银川市目前的情况看，住房供应体系中，廉租房制度初步确立。经济适用房的建设自 1995 年启动了安居工程，1999 年开始了经济适用房建设，7 年间由房地产开发建设的经济适用房完成投资（含安居工程）6.8 亿元，占这期间房地产开发住宅投资总量的18.5%， 竣工经济适用房 106.2 万平方米，占这期间房地产开发住宅竣工面积的23%，且各年度波动较大，比例偏低。2002 年已下达经济适用房投资计划 5.8 亿元，计

13、划施工面积81.06 万平方米，截止9 月末，已开工建设的经济适用房完成投资 1.05 亿元，施工面积 26.6 万平方米，进展缓慢。银川市商品房建设起步晚，发展快。特别是自 1998 年停止福利分房以来，商品房开发速度大大加快，以住宅开发为主体的房地产业进入了高速发展时期，成为我市住宅建设的主力军，且呈现了连年的产销两旺势头。我市住宅供应体系基本建立，但急待进一步完善。首先，我市目前仍有几千户的住房困难户有待解决。其次，全市中低收入家庭占70%，但经济适用房的开发量远远不能满足需求。2001 年以来除单位开发经济适用房定向售给职工外，市场可供量偏小。而面向中高收入阶层的商品房占据了整个住房市

14、场大头，供应结构不尽合理，有待进一步完善。（三）、住房市场供求隐性结构矛盾日益显现自 1998 年以来，我市的住宅市场供需两旺，热而不过，在理性区间快速发展，总体供求基本平衡。但从供应结构上看，隐性结构矛盾日益突出，经济适用房从起步至今一直是供不应求，2002 年城区拟开工建设的经济实用房供需比为1：4，足以说明需求之旺。价格适中（2500 元/ 平方米左右）、位置优越、环境物业较好的商品房供需基本平衡。如中房开发的北苑玉兰苑、翠竹园均价在2320 元/平方米，竣工之时几乎销售一空。开发建设的高层住宅、高档住宅、高价位住宅和超大面积住宅（150 平方米以上），受银川市消费水平及购买力水平限制，

15、目前呈供过于求态势。从今年 1-9 月份房地产开发情况看呈如下特点：投资高速增长，同比增长 45.1%，施工规模创历史新高，达 247.93 万平方米，其中住宅施工 173.79 万平方米，年内商品住宅可供量将达 135 万平方米左右。高层住宅不断涌现，施工面积达 20.4 万平方米，户型结构日趋大型化，其中户型 90 平方米以上的住宅施工面积达 128.9 万平方米， 占全部住宅施工面积的 74.1 %。截止9 月末，银川市空置住宅面积仅为13.18 万平方米，平均每个企业不足 2000 平方米，且空置以新城、新市区以及开发区、城区的大户型为主，对市场构不成大的影响。由于适销对路的现房供给不

16、足，市场只有大量期房，致使住宅销售连续四个月出现负增长。但尽管如此，年内投放的住宅受供应结构影响，市场短期消化将有压力。（四）、商品住宅的价格状况从价格水平看，近年来，银川市住宅价格一路看涨，2001 年以来一直在较高价位运行。2002 年 19 月住宅销售平均价格 1903 元/平方米，同比增长 35.7%。从房屋建筑结构看，目前砖混结构的住宅，地段多为环路周围及新城、新市区，均价为1628 元/平方米，其中，城区为2193 元/平方米，新城为 1193 元/平方米，新市区为 1020 元/平方米。框架结构的住宅，平均价格为2821 元/平方米，绝大部分在老城区。从区域分布来看，银川城区目前

17、住宅平均价格2583 元/平方米，其中砖混结构 2193 元/平方米，框架结构 2850 元/平方米，高层住宅最高达 4000 多元。新城的住宅价格一直平稳，直至岁末年初略有小涨，平均价 1193 元/平方米，新市区住宅平均价格 1020 元/平方米，低于新城，两县商品住宅平均价格不足千元。房价由于地段、房屋结构不同等差异较大。从房价上涨的原因看:1、供求关系方面：市场经济条件下，供求关系的变化是市场价格的最大调节器，去年以来在经济适用房市场量小的情况下，商品房成为市场供给主体，借户籍政策改革，区域中心城市辐射功能增强，金融政策，开放住宅二级市场政策、居民收入水平的提高等各种利好政策的推动，住

18、房需求迅猛增大，促使价格不断攀升，同时作为城市中心区域的城区所具有的吸引人流、物流、资金流的独特优势也成为房价的助推器。2、价格构成方面：房价是由成本、费用及企业利润等构成。首先，成本的过快增长必然导致房价上涨。仅2002 年上半年开发成本比去年同期增长 11.9%。在成本中，第一，土地及拆迁成本大幅上涨。随着可利用土地资源的日益减少，地价不断上升。海宝小区1993 年征地每亩 8 万元，1995 年每亩 13 万元，1997 年每亩 28 万元，2000 年每亩 56 万元，征地费成倍增长。世纪小区属三类地段，2000 年征地每亩 25 万元，2002 年每亩 50 万元，上升 1 倍。北安

19、小区 1998 年征地每亩 22 万元，2002 年每亩 45 万元，上涨 1 倍多。拆迁安置费一路走高， 致使征地及拆迁补偿费大幅攀升。2001 年土地征用及拆迁补偿费比1998 年增长了 4.1 倍，其中征地费增长6.1 倍，拆迁补偿费增长3.7 倍。使征地及拆迁总额在成本构成中占的比例由 1998 年的 26.6%提高到 2001 年的 35.0%。第二、建安成本上升。建安成本占住房价格构成的45%左右，其成本的上升直接导致房价的上扬。随着住宅建筑结构、质量、设施、功能的提高，新材料新技术被广泛应用，国家强制性标准的实施也加大了建安成本，再加上材料费人工费的涨价，客观上使建安成本逐年走高

20、，建安造价2001 年比 2000 年上升 11.6 %。第三、住宅小区的配套设施成本提高。随着我市房地产业逐步成熟，住宅小区的开发更加注重品牌，小区配套设施、功能及绿地等都有了质的提高，客观上加大了建设成本，2001 年配套设施费达 5385 万元，比 1998 年增长 2.4 倍。第四、涉及房地产开发的各种收费仍然居高不下，且手续杂，环节多。尽管我市 2002 年 9 月降低并取消了部分收费，但从征地到实现销售整个过程费种费价仍属较多且偏高。其次,企业利润较高。房地产业是高风险高回报的行业。就社会资本尤其是民营资本向房地产业的转移也证明了行业有较高的利润吸引。据调查资料测算，资金回笼快、管

21、理完善的企业利润率超过20%，但从整个行业来看，据 2001 年企业财务资料测算，银川市房地产业整体成本费用利润率达 11%，虽非暴利，但仍高于其他行业利润。（五）、银川市住宅建设与大中城市对比情况从全国大中城市来看，2001 年末银川市城镇居民居住属中等水平， 房地产开发增速较快。从西部城市来看（除南宁市），银川市人口最少， 2001 年拥有住宅建筑面积 1168 万平方米，在西部城市中略高于西宁， 位居倒数第二，人均住房使用面积 15.21 平方米，位居西部城市第三， 居西北之首。从 2002 年 8 月情况来看，银川市房地产开发总量仅高于兰州、西宁、呼和浩特，增速居西部之首，比位居第二的

22、成都高5.9 个百分点。商品住宅平均价格 1959 元/平方米，居西部第二，排西北之首， 比最低的西宁高 947 元。银川辐射500 公里地级市，开发速度慢，房价普遍较低，以过千者居多，包头、宝鸡略高但远不及银川。区内各县房价均低于银川且不足千元。人均住宅房地产投城商品住宅销/表三2001 年各大城市房地产开发情况对比计量单位：亿元、万平方米房地产开发商品住宅 商品住宅市名称使用面积资增长速售价格（元投资额销售面积销售额（）度（%）北京17.6783.8250.101127.50531.714716上海17.3630.7311.401681.50615.173659天津14.6161.2720

23、.40514.59118.742307重庆196.6746.80635.0471.921133石家庄15.828.1821.1072.8713.901908沈阳13.8378.121.96167.8043.782609南京15.4811117.97248.0063.912577厦门56.63215.3155.102559青岛14.7192.52353.0064.561829广州13.87387.02510.17207.504067深圳21.79302.64343.01189.255517太原15.0221.1431.6055.5110.961974呼和浩特14.615.5432.1058.00

24、7.741334长春14.1948.5560.10129.5028.902232哈尔滨9.5183.9430.60270.5659.082184郑州14.547.5939.20136.0025.551879武汉12.6115.3413.90380.0966.341745成都18.3170.7632.21638.12105.251649昆明14.266.153.50177.6041.442333西安10.7367.4230.00192.2035.531849兰州12.1923.1215.4066.0010.491589西宁9.0113.9317.8822.162.801264银川15.2117.

25、6643.0067.5410.401540乌鲁木齐1461.2-6.10183.1032.201759包头17.8811.2744.467.956.91014表四西部城市 18 月房地产开发情况对比单位：万人、亿元、万资住宅%住宅积%）银川59.00 12.917.9644.9069.7020.16-22.501959兰州164.87 11.047.305.6210.69-41.631590西安292.62 35.6228.5230.8953.1583.1329.511830西宁101.80 11.135.7818.9225.4226.674.59 倍1012乌鲁木齐136.88 22.192

26、.10-31.5056.8450.71796呼和浩特95.927.903.5019.506.8019.98127.301144贵阳156.56 26.8116.5017.038.5483.1646.051428昆明194.83 27.0122.70-2.3011.3045.57-23.502399成都354.78 105.2379.9139.0047.6031.220.81921城市名称非农业人口房地产开发投其中：增长其中：商品房屋中住宅销售面增长商品住宅平均价格（元/注：本表缺南宁资料（六）、住宅二级市场起步晚，规模小银川市住房二级市场自 2001 开放以来，交易由年初的清淡逐步形成活跃之势

27、。二手房交易有了较大幅度的增加。全年交易2029 件，交易面积 15.14 万平方米，交易金额达 1.71 亿元，分别是上年度的 3.07 倍、2.76 倍和 2.85 倍，特别是房改房及经济适用房上市以来，许多“以旧换新、以小换大、以远换近”的居民得以实现愿望，这部分交易占二手房交易的一半。今年 17 月份，二级市场交易已超过去年全年总量。但总体来看，面对 34.8%的八十年代以前建造的住房以及 50%以上的有二次购房改善居住愿望的居民来说，二级市场交易规模仍然偏小。三、加快住宅与房地产业发展的客观要求及对策建议在世纪之交，住宅与房地产业依托住房制度改革获得空前的发展， 已成为银川市的支柱产

28、业和优势产业，住宅消费成为带动地方经济发展的消费热点和经济增长点，对地方经济增长贡献加大。2002 年，自治区加大对银川市的扶持力度，建设大银川，加快银川区域中心城市建设步伐，推进城市化进程已成必然，住宅与房地产业面临更加广阔的前景， 加快发展有其客观必然性。第一、加快住宅与房地产业发展是建设大银川的客观要求，也是我市经济和社会发展的必然要求。目前，我市正在构筑建设大银川的框架，总体目标是把银川建成现代化区域中心城市，到 2010 年跨入特大城市行列。为了实现这一宏伟目标，不论从扩大城市规模，还是人口扩张，无疑为住宅与房地产业带来广阔的前景，加快发展已属必然。从客观需求来看，按照我市“十五”规

29、划，到2005 年城镇人口将达到 70 万人，其中市区超过60 万人， 人均住宅使用面积 17 平方米，以此推算，后 4 年我市将对住宅的总需求为 500 万平方米，平均每年竣工约 120 万平方米。按 2010 年规划， 我市将向特大城市迈进，城镇人口将达 100 万人，按人均住宅使用面积2010 年末达到 18.5 平方米推算，2010 年住宅建筑面积拥有量将达 2470万平方米，后5 年住宅的总需求 885 万平方米，不考虑拆迁重建，每年将需新增住宅 175 万平方米，前景无疑是广阔的。从购买需求看：银川市县区发展的不平衡性使潜在购买没有得到释放；居民住房观念的更新，使满足居住逐步向舒适

30、性转化，据多次的居民住房消费调查显示，二次购房意愿强烈，超过50%以上；从第五次人口普查资料看，仍有 34.8%的居民住在 80 年代以前建造的住房，拆迁更新在即；我市每年有 5000 多对新婚家庭也是潜在消费群；作为周边500 平方公里唯一的区域中心城市，在加快城市化进程中，对周边地区的辐射功能日益增强，将形成外省及市县购买群，这些客观上都形成一定的购买需求。第二、加快区域中心城市建设步伐，必然要加快住宅与房地产业的发展。按照银川的总体规划和发展战略，要把新区建设成现代化城市中心区，以新区的建设带动城市发展重心西移，摆脱围绕老城发展的约束。这一目标的实现，客观上要依托住宅与房地产业的加快发展

31、。多年来房地产业在城市建设中实施大规模的危房改造，依托“以路带房，以房补路，”等政策成功地实施了城市道路的打通、改造、旧小区的翻建改造等工程，解决了财政城建资金严重不足的困难，使城市基础设施、城市绿化和城市面貌发生了极大的变化。房地产业在城市建设中功不可没， 成为推动城市建设进程的原动力。因此，对于经济实力不足的银川市， 新区建设、新城区及县区的改造必将依托住宅与房地产业的快速发展。第三、住宅与房地产业对经济增长贡献加大，是投资拉动经济增长的第一要素。近年来，在国家积极财政政策环境下，我市成功地实现了以投资拉动经济增长的目标，房地产业成为发展最快的行业。在投资的增长中， 住宅与房地产开发投资成

32、为最活跃因素。2001 年房地产与基本建设并驾齐驱，以 70%以上的份额推动整个投资的稳步增长，为实现银川市GDP增长奠定了基础。同时住宅业以产业链长、关联度高带动许多行业发展。2001 年，银川市房地产业拉动 GDP 增长 2.1 个百分点，对经济增长的贡献率为 22.3%，拉动第三产业增长 4.2 个百分点，对第三产业的贡献率为 34.5%。在国家宏观政策稳定的前提下，银川市经济增长在促进消费， 扩大出口的条件下，必然要依托投资拉动经济增长。第四、宽松的政策环境，为住宅与房地产业发展奠定了基础。“十五”期间，作为拉动经济增长的扩大内需政策继续发挥作用， 西部大开发仍是国家的政策支持点，并将

33、毫不动摇地长期坚持下去，支持住宅建设与消费的深化住房制度改革政策，实现住房货币化分配政 策，扩大住房消费信贷政策，规范装饰装修及物业管理等政策法规，为产业发展保驾护航，必将使该产业步入快速发展轨道。在建设大银川的宏伟事业中，大力推进银川住宅和房地产业可持续发展，我们特提出六点建议（一）调整住宅供给结构，完善住宅供应体系完善的住房供应体系是廉租房、经济适用房、商品房按比例供给的有机协调的体系，以满足不同层次消费者的住房需求。而现实是银川市廉租房刚刚起步，经济适用房市场量小，商品房供应过量。为此，建议在今后的住宅供应中：（1）要不断完善廉租房制度，充分体现政府对城镇最低收入居民家庭的社会化保障职能

34、。目前上海、北京、成都等实行“房租补贴为主， 实物配租为辅，对现住公房家庭的廉租对象减免租金”的办法灵活适用， 成效显著，补贴额可随职工收入进行调整，容易形成退出机制，根据收入确定补贴额体现其公平性，降低住房保障成本，利用存量房资源向廉租房转化，把保障机制融入到市场运作中。西安目前利用每年财政的 250 万元专款，于 2002 年建成了 2 万多平方米廉租房小区，总体上是建设和盘活两条腿走路，通过建廉租房小区体现政府对住房困难户的关怀， 主要是通过二手房搞廉租，用置换的办法分配给住房困难户。我市可借鉴外地走一条适合自己的路来逐步完善廉租制度，体现政府对弱势群体的关爱。（2）大力开发建设经济适用

35、房。从银川的实际出发，政府要把经济适用房建设摆在突出位置上来。第一、在今后的住宅建设中，加大经济适用房的建设力度，使经济适用房的开发量占住宅总量的比重由现在的 23%提高到 50%。第二、规划落实好经济适用房的建设用地，确保经济适用房建设用地的年度计划，统一规划，通过土地的投放调整总量。第三、按照国务院有关加快经济适用房建设的规定，结合本地实际，制定扶持政策，使各项经济适用房建设的优惠政策落到实处。第四、严格按照国家规定，提高经济适用房建设工程质量，完善工程验收制度，推行住宅质量保证制度，住房和设备及部件的质量赔偿制度等，推广应用住宅建设新技术，提高整个经济适用房的质量。第五、在开发建设中，

36、不易垄断经营，要引入竞争机制，进行市场化运作。目前西安的做法是单位自建、房管局、开发公司一起搞，每年竣工 100 多万平方米，其中： 开发公司占五成，房管局占二成，单位自建占三成，利润固定，实行价格审批。目前西安价格在1200 元到 1800 元区间，销售火爆。据统计局调研，银川市许多开发企业包括一、二级企业开发经住房的积极性很高。这种引入竞争机制，由开发企业竞争开发，既达到摊薄开发企业利润， 降低企业风险的目的，又可调整整个市场。（3）对于商品房的开发，政府要加强宏观调控，实行市场与计划双重调节，并以市场调节为主。房地产开发建设周期长，动用资金大， 往往市场的调节作用滞后，对于供应结构上的问

37、题，应从审批上调控， 防止开发的盲目性，造成结构性大量空置。房地产业是投入大风险大的行业，银行是最大的投资者，一旦形成大量积压则首当其冲是银行收紧银根，整个行业将陷入困境，从而不利于整个产业的健康发展，影响地方经济的稳步增长。（二）加大宏观调控力度，抑制房价的过快增长 1、抑制过高的房价有利于房地产市场长远发展。目前银川的房价高，增长过快是不争的事实，直接结果是老百姓怨声载道，住房消费所显现的城市辐射功能减弱。据对 100 多家房地产企业的调查，今年截止 8 月，外省及市县在银川的商品房购买量仅为 15% 左右，比去年下降 10 个百分点。过高的房价与居民的总体承受能力是不相适应的。按照国际公

38、认的标准，房价与居民家庭年收入之比是 1：36 倍。银川市 2001 年户均年收入 19000 元。一套 70 平方米的住房按平均房价 1959 元/平方米计算，需要 13.7 万元。房价与户均年收入之比为 1：7.2 倍，大大高于国际公认的标准。过高的房价是双刃剑，既能促进房地产市场发展，又会阻滞需求而影响房地产市场健康运行。应该引起各方面的关注并采取切实措施，抑制过高房价，以保证住宅业持续发展的好势头。2、要垄断土地一级市场，经营好土地资源，使土地级差收益主要掌握在政府手中。就目前情况看，银川市已开始实施土地的垄断经营。土地作为房地产开发的基础要素，成本低只能使利润空间加大，土地成本高到不

39、能产生利润时，土地就不会被开发建设，只有房价能确保投资者的利润时，土地的转让才成为可能。面对地价的连年飚升，开发商及各方面均难以承受。因此，稳定地价，要改变开发只盯在四环路以内的小银川观念，放眼新区，放眼大银川搞房地产，盘活西部土地资源，利用低廉的地价把房价降下来。3、加大经济适用房在房地产开发总量中的比重，从宏观上调控房价的过快增长。当前银川经济适用房的政府指导价是1150 元/平方米， 相当于银川市除经济适用房以外商品房价 2230 元的 51.6%。把经济适用房的开发量占房地产开发总量的比例提高到50%，则房价水平可降低269元，下降 13.73%。4、对于土地公开出让以前，房地产企业已

40、按协议办法取得的土地， 超过规定期限没有开发建设的，应该依法收回，或者加快土地的开发建设，从而降低整个商品房的房价水平。5、严格规范住房建设收费，努力降低收费水平。从今年9 月起执行的住房收费标准，较之以前的收费，每平方米降低约100 元，但要落到实处才能收效。因此，各部门要以创新经济环境为契机，积极转变职能，简化手续，减少环节，对政府净化市场取消和降低的费用落到实处， 做到令行禁止，使住房价格回归到合理区间。6、适当控制开发商的利润。当前房地产开发公司平均11%的利润率，在全社会各行业中，是相当高的。在建设大银川带动整个国民经济进一步大发展的形势下，这个水平总体是在合理区间。对经济适用房国家

41、规定利润率要控制在 3%以下。对其他商品房，政府不做规定，让市场调节。在控制并降低过高房价中，税费要降低，成本要控制，经济适用房土地出让金要免。这表明各方面都在为降低房价做贡献。在国民经济持续发展中崛起并受益大的房地产开发商，无疑也应该有所贡献，把利润率让下一、二个点，控制在 10%以下，从而把房价降下来。（三）做大做强房地产企业，促进企业向集团化规模经营发展受房地产业利润诱惑，社会资本尤其是民营资本快速转向房地产业，使我市房地产开发企业增长迅猛，截止 8 月末，全区房地产企业 252 家，我市达 185 家（永贺两县 5 家）占全区房地产企业的 73.4%，比 2001年末增加近 40 家，

42、目前有开发工作量的不足 120 家，仅占 65%。企业数量过大。全部企业中一、二级企业仅为16 家，占 8.6%，而全年开发量过 2 万平方米者不足 30 家。我市企业目前已显示出规模小、实力弱的基本特征，缺乏集团化、规模经营企业，无法抗争已进入西部城市逐步抢滩银川市场的外来房地产企业。为此，建议如下：（1）严格控制企业的数量。在开发企业的审批上，严格把关，将那些拼凑人员、靠贷款无实力又无开发业绩的企业取缔，将现有的企业资质标准提高，促进我市企业结构调整，实行兼并重组，向集团化迈进， 壮大企业经济实力，实行规模经营，有力于新区的整体开发和旧城的成片改造。（2）培育优势骨干企业。任何产业的发展都

43、有赖于优势骨干企业的支撑和带动，银川市的工商业发展过程中，政府对骨干企业采取措施加以扶持，而对于起步晚发展快带动作用明显的房地产企业，政府同样要采取措施培育扶持优势骨干企业，处理好引资来扶持地方优势骨干龙头企业的关系，毕竟为财政做贡献的是优势龙头企业。仅2001 年我市16 家一、二级企业实现税金达 7582.01 万元，占全部企业的 41.8 %。西安近年来在外省企业大举进入时，新区的开发仍向地方企业倾斜，反过来旧城改造的难点又依托这些企业来承担，即调动了企业的积极性又为政府分忧，同时达到建设新区改造旧城的目的。建议我市在土地供给、新区开发、旧城改造上向优势龙头企业倾斜，并配以经济适用房的开发调整弱化其利润收益。（3）用优惠的政策吸引企业。在市场经济条件下，市场对资源的配置起基础性作用，企业发展空间扩大，企业走出宁夏面向全国有利于拓展市场空间，促进发展，而对于房地产开发企业的向外拓展带出去的则是资金、人才和技术，面对银川经济欠发达、缺资金、缺人才的现实， 不易鼓励企业的外向发展。2001 年许多企业在外地及市县开发，今年1-9 月份在外地开发企业超过 20 家，其中不乏一二级企业，开发量过亿元,施工规模 30 多万平方米。因此要