【广告策划-PPT】苏泊尔公益活动策划方案

1、铸就诚信铸就诚信 鼎立社区鼎立社区 苏泊尔苏泊尔“万锅铸鼎万锅铸鼎”公益大行动公益大行动 和和 谐谐 鼎鼎 活动总设计活动总设计 一、活动内容一、活动内容 1、“苏泊尔杯苏泊尔杯”和谐社区评选活动；和谐社区评选活动； 2、颁发、颁发“苏泊尔和谐鼎苏泊尔和谐鼎”活动；活动； 3、苏泊尔在和谐社区铁锅旧换新活动；、苏泊尔在和谐社区铁锅旧换新活动； 二、时间安排二、时间安排 2007年年1012月底月底 三、活动地点三、活动地点 六城市和谐社区。六城市和谐社区。 问题一：为什么要铸鼎？问题一：为什么要铸鼎？ 总总 纲纲 问题二：赠鼎的意义？问题二：赠鼎的意义？ 问题三：活动是否可行？问题三：活动是否

2、可行？ 问题四：活动如何实现？问题四：活动如何实现？ 为什么要铸鼎？为什么要铸鼎？ 问题一：为什么要铸鼎？问题一：为什么要铸鼎？ 一、鼎文化概说一、鼎文化概说 鼎本来是古代的烹饪之器，相当于现在的锅，用以炖煮和盛鼎本来是古代的烹饪之器，相当于现在的锅，用以炖煮和盛 放鱼肉。放鱼肉。 鼎是文明的见证，也是文化的载体。现代汉字中的鼎是文明的见证，也是文化的载体。现代汉字中的“鼎鼎”字字 经历了甲骨文、金文、小篆、隶书等多次演变，仍保留着经历了甲骨文、金文、小篆、隶书等多次演变，仍保留着 “鼎鼎”这一事物的风范和形体特点，其物其字几乎融为一这一事物的风范和形体特点，其物其字几乎融为一 体，都有着丰富

3、的文化内涵。体，都有着丰富的文化内涵。 鼎又是旌功记绩的礼器。周代的国君或王公大臣在重大庆典鼎又是旌功记绩的礼器。周代的国君或王公大臣在重大庆典 或接受赏赐时都要铸鼎，以旌表功绩，记载盛况，具有里或接受赏赐时都要铸鼎，以旌表功绩，记载盛况，具有里 程碑意义。程碑意义。 一言九鼎原指是一句话很有份量，就像九鼎那么重，比喻人一言九鼎原指是一句话很有份量，就像九鼎那么重，比喻人 坚守约定，诚实守信等。坚守约定，诚实守信等。 二、活动目的二、活动目的 本次活动主要以延续宣传本次活动主要以延续宣传“见证真不锈见证真不锈 苏泊尔苏泊尔1000010000家庭铁家庭铁 锅旧换新锅旧换新”活动，配合现场回收的

4、活动，配合现场回收的1000010000口铁锅的后续处理传播，口铁锅的后续处理传播， 消除消费者疑虑，传播苏泊尔产品品质，培养消费者对苏泊尔的消除消费者疑虑，传播苏泊尔产品品质，培养消费者对苏泊尔的 忠诚度，营建企业忠诚度，营建企业“一言九鼎一言九鼎 诚信守约诚信守约”的品牌形象。的品牌形象。 1 1、宣扬、宣扬“和谐社会，诚信为本和谐社会，诚信为本”，以鼎为鉴，倡导诚信；，以鼎为鉴，倡导诚信； 2 2、消除消费者对炊具行业诚信层面的负面影响；、消除消费者对炊具行业诚信层面的负面影响； 3 3、鼎、鼎旌表功绩，记载盛况旌表功绩，记载盛况，彰显苏泊尔企业，彰显苏泊尔企业“一言九鼎，诚信守约一言九

5、鼎，诚信守约” ” 的品牌形象，同时暗含的品牌形象，同时暗含“真不锈铁锅真不锈铁锅”在炊具行业具有里程碑意义；在炊具行业具有里程碑意义； 4 4、解决消费者对回收旧锅铸新锅的疑虑，鼎是锅的始祖，、解决消费者对回收旧锅铸新锅的疑虑，鼎是锅的始祖，“万锅铸万锅铸 鼎鼎”，给，给1000010000口旧铁锅找一个归宿。口旧铁锅找一个归宿。 问题一：为什么要铸鼎？问题一：为什么要铸鼎？ 赠鼎的意义赠鼎的意义？ 1、企业龙头地位：、企业龙头地位： 巩固苏泊尔在炊具行业中的龙头地位，塑造良好巩固苏泊尔在炊具行业中的龙头地位，塑造良好“企业公民企业公民” 形象。形象。 2、行业诚信危机：、行业诚信危机： 为

6、振奋行业精神，消除特富龙以及不粘锅、无油烟锅对炊具行为振奋行业精神，消除特富龙以及不粘锅、无油烟锅对炊具行 业的信任危机，重塑行业诚信。业的信任危机，重塑行业诚信。 3、“健康生活健康生活”的社会责任：的社会责任： 借助借助“铸就真诚品质铸就真诚品质 鼎立和谐社区鼎立和谐社区”活动，继续开展铁锅旧活动，继续开展铁锅旧 换换 新行动，倡导健康生活新理念。新行动，倡导健康生活新理念。 问题二：赠鼎的意义？问题二：赠鼎的意义？ 活动是否可行活动是否可行？ 1、价格：、价格： 铸鼎费用不高。按市场价，铸鼎费用不高。按市场价，2.2米高的青铜鼎在米高的青铜鼎在1万万2千千1 万万8 千元之间，铸铁鼎应该

7、更便宜；千元之间，铸铁鼎应该更便宜； 2、媒体：、媒体： “万锅铸鼎，倡导诚信万锅铸鼎，倡导诚信”，符合主旋律要求，社会意义和新，符合主旋律要求，社会意义和新 闻闻 性强，媒体关注度高；性强，媒体关注度高； 3、合作：、合作： 普纳的相关活动资源与操作活动经验，合作机构容易找到；普纳的相关活动资源与操作活动经验，合作机构容易找到； 4、落地：、落地： 万锅铸鼎，倡导诚信，鼎立社区对社区也是一种荣誉，同时万锅铸鼎，倡导诚信，鼎立社区对社区也是一种荣誉，同时 也是一道亮丽风景，社区乐意接受。也是一道亮丽风景，社区乐意接受。 问题三：活动是否可行？问题三：活动是否可行？ 企业： 苏泊尔决不用 回收旧

8、铁锅造 新锅。符合企 业诚信经营的 理念。 社区： 将废旧铁锅铸 成大鼎，环保 节能，倡导健 康诚信，公益 性强，社区乐 意接受。 社会： 鼎立“和谐” 见证人文奥运、 构建和谐社会， 主旋律与国家 方针贴合。 铸就诚信铸就诚信 鼎立社区鼎立社区 问题三：活动是否可行？问题三：活动是否可行？ 活动如何实现活动如何实现？ 问题四：活动如何实现？问题四：活动如何实现？ 【活动名称活动名称】铸就诚信铸就诚信 鼎立社区鼎立社区 苏泊尔苏泊尔“万锅铸鼎万锅铸鼎”公益大行动公益大行动 【活动地点活动地点】六大城市社区 （北京、上海、广州、成都、武汉、杭州）北京、上海、广州、成都、武汉、杭州） 【活动时间活

9、动时间】2007年10月12月底 【活动主办单位活动主办单位】 各市社区服务中心 中国消费者协会 中国信息协会信用委员会 中国五金制造协会 浙江苏泊尔股份有限公司 活动概述活动概述 “苏泊尔杯苏泊尔杯 和谐社区和谐社区”评评 选选 活动暖场 鼎立社区颁奖鼎立社区颁奖 仪式仪式 活动高潮 第一阶段第一阶段 “和谐社区和谐社区 健康生活健康生活”铁铁 锅旧换新活动锅旧换新活动 后续传播 第二阶段第二阶段 第三阶段第三阶段 活动阶段活动阶段 问题四：活动如何实现？问题四：活动如何实现？ 活动日期：活动日期：10月月 活动形式：活动形式： 与市社区服务中心、中消协、中国信用委员会等联合举办，与市社区服

10、务中心、中消协、中国信用委员会等联合举办， 开展开展“和谐社区和谐社区”评选活动，首先是网友读者参与以及推荐评选活动，首先是网友读者参与以及推荐 表征集后，组委会将邀请相关专家在对参选社区进行表征集后，组委会将邀请相关专家在对参选社区进行“典型典型 考察考察”的基础上，结合制定的评选标准，根据评定指标的得的基础上，结合制定的评选标准，根据评定指标的得 分情况，结合读者投票，评定特定数量六个健康诚信分情况，结合读者投票，评定特定数量六个健康诚信“和谐和谐 社区社区” ； （备选：可直接选用（备选：可直接选用“和谐社区和谐社区”的评选结果，赠送的评选结果，赠送“和谐和谐 社区社区”简单易行）简单易

11、行） 问题四：活动如何实现？问题四：活动如何实现？ 第一阶段：第一阶段： “ “和谐社区和谐社区”评选评选 第二阶段：第二阶段： “ “鼎立和谐社区鼎立和谐社区”赠鼎仪式赠鼎仪式 08：30 各级领导、媒体进场签到 09：0009：05 主持人宣布仪式开始，介绍到场来宾 09：0509：10 主要领导人讲话； 09：1009：15 苏泊尔公司董事长讲话； 09：1509：18 代理商单位负责人讲话； 09：1809：25 社区相关领导讲话； 09：2509：30 赠鼎揭幕（威风锣鼓、彩带表演等） 10：1010：20 领导题词（共同发起“诚信倡议 书”，签字，合影） 10：30 奠基培土（燃放

12、礼炮） 问题四：活动如何实现？问题四：活动如何实现？ “和谐社区和谐社区 健康生活健康生活”铁锅旧换新活动铁锅旧换新活动 时间：时间：7年年 月月 地点：和谐社区地点：和谐社区 主办单位：市社区服务中心主办单位：市社区服务中心 五金协会五金协会 营养协会营养协会 浙江苏泊尔股份有限公司浙江苏泊尔股份有限公司 问题四：活动如何实现？问题四：活动如何实现？ 机构机构职务职务人名人名备注备注 市民政局 中国信息协会信用专业 委员会 消费者协会 五金制造协会 社区服务中心 营养协会 研讨会拟邀请人员研讨会拟邀请人员 稿件类型稿件类型稿件主题稿件主题核心优势核心优势 新闻 鼎立和谐社区鼎立和谐社区 评选

13、正式启动评选正式启动 新闻 铸就诚信铸就诚信 鼎立社区鼎立社区 苏泊尔“万锅铸鼎”诚信公益大行动 在北京启动 新闻 “ “和谐社区和谐社区 健康生活健康生活” 苏泊尔“和谐社区铁锅旧换新”活动 在京实施 宣传配合宣传配合 稿件类型稿件类型稿件主题稿件主题核心优势核心优势 深度新闻 铸就诚信铸就诚信 鼎立社区鼎立社区 苏泊尔“万锅铸鼎”赠社区倡诚信 市场综述 苏泊尔万锅铸鼎为哪般？苏泊尔万锅铸鼎为哪般？ 人物专访 民生为本民生为本 一品九鼎一品九鼎 苏泊尔的成功经营之道 宣传配合宣传配合 thanksthanks 如何进行房地产市场 分析 学习内容 理论部分 案例学习 为什么要进行房地产市场分析

14、？为什么要进行房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法 什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？ 慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告 市场市场 为什么要进行房地产市场分析？ 开发商 建筑师消费者 1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境 2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场 3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位 4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议 5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。

15、 市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提 炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。 开发商是追逐利润的，建筑师 是唯美主义的，市场分析是连 接开发商、建筑师和消费者的 桥梁，房地产市场分析是基于 对市场的理性判断 具体起到 哪些作用呢？ 什么是房地产市场分析？ 概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。 需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者 供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、

16、公寓、写字楼、商业、酒店 等）等） 市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！ 房地产市场分析的思路、步骤和方法 1。思路 o三个层次三个层次 区域市场、专业物业市 场、项目市场 o两个方面两个方面 供给、需求 o三个时段三个时段 过去、现在、未来 区域 市场分析 专业 市场分析 项目 市场分析 广州经济 环境和房 地产市场 广州住宅 市场 项目所在 地市场 例如： 竞争供给分析 客户需求分析 竞争供给分析 客户需求分析 竞争楼盘分析 客户需求分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法 2。步骤 第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定 这里所指的区域是中观房地产市场分 析的基本单

17、位，具有完整的房地产市 场特征的范围，一般以行政区划来划 分。 第二步：区域经济环境和市场分第二步：区域经济环境和市场分 析析 考察整个区域经济环境，判断区域房 地产市场处于何种发展阶段，找到影 响房地产市场变化的主要因素，对区 域房地产发展前景进行预测。 第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析 按物业类型进行市场细分，对各专业 市场的供给和需求进行对比预测，从 而揭示各专业市场的需求潜力及分布 状况。 第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析 根据对竞争对手及消费者的分析找到 项目的机会点、预估项目的市场占有 率。 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第二步第二步 区域经济环境和市

18、场分析区域经济环境和市场分析 区域经济区域经济 环境分环境分 析析 区域房地产区域房地产 市场分析市场分析 （一）基（一）基 本内容本内容 + 对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素 进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第二步第二步 区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析 （二）基本资（二）基本资 料的获得料的获得 区域经济环境分析区域经济环境分析 1、总量指标 gdp、人口、人均gdp、固定 资产投资、新批三资企业人数、 接待入境旅游人数 2、结构指标：产业结构及布局、 就业人口结构 3、水平指标：人均收入

19、水平、消 费水平、人均居住面积、住宅消 费支出水平 4、城市经济发展计划、产业规划、 城市总体规划 区域房地产市场分析区域房地产市场分析 1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开 发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工 面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价 格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数 数据来源数据来源 各地方统计年鉴、统计公 报、经济发展月报、地方 经济信息网、地方政府网 站、中房指数、国房指数、 地方房地产年鉴 土地、规划部门的政府官 员访谈 规划、房地产等专业人士 访谈 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第二步第二步 区域经

20、济区域经济 环境和环境和 市场分市场分 析析 （三）能够反映区域房地（三）能够反映区域房地 产市场发展状况的指标产市场发展状况的指标 人均人均gdpgdp与房地产发展关系与房地产发展关系 gdpgdp增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系 发展阶 段 启动阶段 快速发展阶 段 平稳发展 阶段 减缓发展 阶段 人均 gdp （美元 ） 800 3000 3000 4000 4000 8000 8000以以 上上 需求特 征 生存需求 生存、改善 需求兼有 改善需求 为主 改善需求 为主 宏观经济增 长 房地产业发 展状况 小于4%萎缩 4-5%停滞 5-8%稳定发展 大于8%高速发展 房地产市

21、场分析的思路、步骤和方法 3。方法 异常异常 基本基本 正常正常 正常正常 运行运行 基本基本 正常正常 异常异常 房地产开房地产开 发投资额发投资额 增幅增幅 25 % 适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高， 将使供给过量，若无需求匹配，将导致供 过于求 房地产开房地产开 发投资发投资 /gdp 0.2 反映房地产投资规模的基础指标，合理指 标为0.1-0.15 房地产开房地产开 发投资发投资 /固定资固定资 产投资产投资 37 房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系 第二步第二步 区域经济区域经济 环境和市环境和市 场分析场分析 （三）能够反映区域房地（三）能够反映区域房地

22、产市场发展状况的指标产市场发展状况的指标 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第二步第二步 区域经济区域经济 环境和市环境和市 场分析场分析 （三）能够反映区域房地（三）能够反映区域房地 产市场发展状况的指标产市场发展状况的指标 消费 类型 恩格 尔系 数 住房消费 占总消费 性支出的 比重（%） 恩格尔 系数 住房消 费占总 消费支 出的比 重（%） 温饱 型 0.5 0.59 9.4 0.55 0.59 7.6 0.50 0.55 11.2 小康 型 0.4 0.5 15.5 0.45 0.5 12.1 恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准

23、恩格尔系数食物支出金额/总支出金额 与国际上其他国 家相比，在相同 的收入水平下， 我国城市居民的 住房支出占总消 费支出的比重仍 然偏低 北 京 上 海 天 津 重 庆 成 都 武 汉 西 安 人均可 支配收 入 （元） 138 82 14 86 7 103 13 809 4 964 1 852 4 77 48 20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第三步第三步 专业市场专业市场 分析分析 （住宅）（住宅） 1、住宅类土地供应情况、住宅类土地供应情况、 成交情况、成交价格成交情况、成交价格 2、住宅商品房供、住宅

24、商品房供给给总量、总量、 供给结构分析（按面积进供给结构分析（按面积进 行划分）行划分） 3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、成交结构、 产品特点产品特点分析分析 4、住宅商品房成交价格分、住宅商品房成交价格分 析析 5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第四步第四步 项目市场项目市场 分析分析 （微观层（微观层 面）面） 对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评 价。价。 地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块 面积、形状、高度 周围环境：自然景观、人文环境 关联性：通达

25、性、可视性 项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析) 竞争对手分析竞争对手分析 目标客户分析目标客户分析 现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反 应 目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费 偏好、生活方式、心理特征、行为模式 1.1. 找出项目的目标客户找出项目的目标客户 2.2. 目标客户的置业需求目标客户的置业需求 和偏好和偏好 3.3. 找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市 场的机会点场的机会点 最终目标最终目标 s t o w 内部因素内部因素 外部因素外部因素 swot 分析 swot工具（项目+环境 +竞争） swot分析的价值要素 s/

26、w（优（优 势势/劣劣 势）势） 的价值要的价值要 素素 o 地段 要素 o 环境 要素 o 地块 要素 o 项目 要素 具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素 包括：包括： 地段要素地段/片区认知度/周边 配套（商业/教育）/交通等（可总结为 便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社 会人文环境（噪音）等（可判定资源 的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经 济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利 用资源等 o/t（机会（机会/ 威胁）的价威胁）的价 值要素值要素 宏观要素 经济形势 （宏观政策） /重

27、大城市变 革 o 中观要素 行业形势 （一、二、 三级市场）/ 城市规划 （交通、市 政配套、开 发重点、热 点等） o 微观要素 市场竞争 （片区、楼 盘、户型）/ 客户流向 观点的判定很重要，它是 我们作出策略方向的基础。 在分析的过程中，我们强 调尽可能多地去考虑优势和 机会，尤其是必须抓住核心 优势和大机会这是我们 “挖掘物业价值”的要旨所 在。 swot分析 我们的战略我们的战略 发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势 减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁 优势优势 s 机会机会 o 威胁威胁 t 劣势劣势 w 进行房地产市场分析时常犯的错误 1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环

28、境看好，项目的小环境就一定不错 2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视 项目差异性项目差异性 3。 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用 4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么 5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好 o房地产市 场是变化的， 因此市场分 析应贯穿于 整个项目开 发过程，根 据市场的变 化及时调整 战略。 地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 补充几点市场分析方法的建议： 市

29、场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！ 数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目）， 便于整理分析；便于整理分析； 基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问 题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。 excel表格示例1 excel表格示例2 学习内容 理论部分 案例学习 如何进行房地产市场 分析 学习内容 理论部分 案例学习 为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？ 房地产市场

30、分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法 什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？ 慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告 市场市场 为什么要进行房地产市场分析？ 开发商 建筑师消费者 1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境 2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场 3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位 4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议 5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。 市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场

31、分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提 炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。 开发商是追逐利润的，建筑师 是唯美主义的，市场分析是连 接开发商、建筑师和消费者的 桥梁，房地产市场分析是基于 对市场的理性判断 具体起到 哪些作用呢？ 什么是房地产市场分析？ 概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。 需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者 供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店 等）等） 市场分

32、析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！ 房地产市场分析的思路、步骤和方法 1。思路 o三个层次三个层次 区域市场、专业物业市 场、项目市场 o两个方面两个方面 供给、需求 o三个时段三个时段 过去、现在、未来 区域 市场分析 专业 市场分析 项目 市场分析 广州经济 环境和房 地产市场 广州住宅 市场 项目所在 地市场 例如： 竞争供给分析 客户需求分析 竞争供给分析 客户需求分析 竞争楼盘分析 客户需求分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法 2。步骤 第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定 这里所指的区域是中观房地产市场分 析的基本单位，具有完整的房地产市 场特征的范围，一般

33、以行政区划来划 分。 第二步：区域经济环境和市场分第二步：区域经济环境和市场分 析析 考察整个区域经济环境，判断区域房 地产市场处于何种发展阶段，找到影 响房地产市场变化的主要因素，对区 域房地产发展前景进行预测。 第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析 按物业类型进行市场细分，对各专业 市场的供给和需求进行对比预测，从 而揭示各专业市场的需求潜力及分布 状况。 第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析 根据对竞争对手及消费者的分析找到 项目的机会点、预估项目的市场占有 率。 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第二步第二步 区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析 区域经济区域

34、经济 环境分环境分 析析 区域房地产区域房地产 市场分析市场分析 （一）基（一）基 本内容本内容 + 对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素 进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第二步第二步 区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析 （二）基本资（二）基本资 料的获得料的获得 区域经济环境分析区域经济环境分析 1、总量指标 gdp、人口、人均gdp、固定 资产投资、新批三资企业人数、 接待入境旅游人数 2、结构指标：产业结构及布局、 就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消 费水平、人均居住面积、住宅消 费

35、支出水平 4、城市经济发展计划、产业规划、 城市总体规划 区域房地产市场分析区域房地产市场分析 1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开 发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工 面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价 格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数 数据来源数据来源 各地方统计年鉴、统计公 报、经济发展月报、地方 经济信息网、地方政府网 站、中房指数、国房指数、 地方房地产年鉴 土地、规划部门的政府官 员访谈 规划、房地产等专业人士 访谈 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第二步第二步 区域经济区域经济 环境和环境和 市场分市场分 析

36、析 （三）能够反映区域房地（三）能够反映区域房地 产市场发展状况的指标产市场发展状况的指标 人均人均gdpgdp与房地产发展关系与房地产发展关系 gdpgdp增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系 发展阶 段 启动阶段 快速发展阶 段 平稳发展 阶段 减缓发展 阶段 人均 gdp （美元 ） 800 3000 3000 4000 4000 8000 8000以以 上上 需求特 征 生存需求 生存、改善 需求兼有 改善需求 为主 改善需求 为主 宏观经济增 长 房地产业发 展状况 小于4%萎缩 4-5%停滞 5-8%稳定发展 大于8%高速发展 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 异常异

37、常 基本基本 正常正常 正常正常 运行运行 基本基本 正常正常 异常异常 房地产开房地产开 发投资额发投资额 增幅增幅 25 % 适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高， 将使供给过量，若无需求匹配，将导致供 过于求 房地产开房地产开 发投资发投资 /gdp 0.2 反映房地产投资规模的基础指标，合理指 标为0.1-0.15 房地产开房地产开 发投资发投资 /固定资固定资 产投资产投资 37 房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系 第二步第二步 区域经济区域经济 环境和市环境和市 场分析场分析 （三）能够反映区域房地（三）能够反映区域房地 产市场发展状况的指标产市场发展状况的指标

38、房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第二步第二步 区域经济区域经济 环境和市环境和市 场分析场分析 （三）能够反映区域房地（三）能够反映区域房地 产市场发展状况的指标产市场发展状况的指标 消费 类型 恩格 尔系 数 住房消费 占总消费 性支出的 比重（%） 恩格尔 系数 住房消 费占总 消费支 出的比 重（%） 温饱 型 0.5 0.59 9.4 0.55 0.59 7.6 0.50 0.55 11.2 小康 型 0.4 0.5 15.5 0.45 0.5 12.1 恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额 与国际

39、上其他国 家相比，在相同 的收入水平下， 我国城市居民的 住房支出占总消 费支出的比重仍 然偏低 北 京 上 海 天 津 重 庆 成 都 武 汉 西 安 人均可 支配收 入 （元） 138 82 14 86 7 103 13 809 4 964 1 852 4 77 48 20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第三步第三步 专业市场专业市场 分析分析 （住宅）（住宅） 1、住宅类土地供应情况、住宅类土地供应情况、 成交情况、成交价格成交情况、成交价格 2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、总量、 供给结构分析（按

40、面积进供给结构分析（按面积进 行划分）行划分） 3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、成交结构、 产品特点产品特点分析分析 4、住宅商品房成交价格分、住宅商品房成交价格分 析析 5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第四步第四步 项目市场项目市场 分析分析 （微观层（微观层 面）面） 对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评 价。价。 地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块 面积、形状、高度 周围环境：自然景观、人文环境 关联性：通达性、可视性 项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析) 竞争对手分析竞争对手分析 目标客户分析目标客户分析 现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反 应 目标客户的