我国的房地产资产证券化问题浅析

1、我国的房地产资产证券化问题浅析一、我国房地产资产证券化的现状房地产资产证券化是一个将房地产投资转化为资本市场上的证券资产的金 融交易过程。具体而言，就是指从事房地产的企业及其他金融机构将其所拥有的 资产转化成股票、股份或者债券，再发行到证券市场上进行自由交易，使房地产 资本的运转社会化。目前我国的金融市场仍然是以银行为核心，银行面临的风险 很容易影响整个金融市场，银行信贷面临信用风险、利率风险、流动性风险和提 前偿还风险，房地产资产证券化有利于分散和降低这四种风险。因此，研究房地 产资产证券化具有很重要的意义。房地产资产证券化最早在 60 年代的美国兴起，主要用于住房抵押证券。80 年代广泛扩

2、大到其他地区和其他行业。在 21 世纪后，我国的房地产市场进入了真正的“资本为王”的时代，没有 资本，房地产市场的发展如履薄冰，寸步难行。于是， 2000 年，国家有关政策 也出台了，中国人民银行首先批准了中国建设银行以及中国工商银行为住房贷款 证券化试点单位。我国的房地产资产证券化仍处于理论上的讨论阶段和实际操作中的尝试阶 段。2005 年 12 月 15 日，作为信贷资产证券化的试点之一，中国建设银行在银 行间债券市场成功发行了首期建元个人住房抵押贷款支持证券。建设银行作为发 起机构，将其上海、无锡、福州、泉州等四家分行符合相关条件的 1562 笔个人 按揭贷款共计 37.12 亿元，集合

3、成为资产池，委托给受托机构中信信托投资 有限公司，受托机构以此设立信托，并在银行间市场发行信托受益凭证形式的 mbs，mbs 的持有人取得相应的信托受益权。二、我国房地产资产证券化中存在的问题目前，由于各方面因素的不成熟，我国房地产资产证券化仍然存在着一系列 的障碍和缺陷，笔者现试着分析如下，以期获得一些相应明朗的解决政策。（一）产权制度和法律保障体系不明明晰的房地产产权是房地产证券化的前提条件，只有存在这一因素，才能使 分割房地产产权成为可能。虽然有担保法信托法，但却缺少抵押信托的基 金管理等方面的法规做后盾，法律制定滞后，法律体系十分不完备。作为这种新1的金融工具必须有相应的法律法规。（二

4、）缺乏完善的中介服务机构房地产证券化的整个过程中需要多种金融中介组织为之服务，包括资产评估 机构、信用增级机构、会计师事务所、律师事务所等。相比较而言，会计业的行 为较为规范，基本能满足房地产资产证券化的需要，但资信评级业离房地产资产 证券化的要求距离甚远。因此，信用评级是产品的重要特征之一，而且信用评级 机构对产品的信用评级报告是资产证券化产品信息披露的重要组成部分。（三）个人信用制度不健全房地产证券化的前提条件就是要有良好的信用基础，我国尚无西方资本主义 国家那样完整意义上的个人信用制度，我国的信用制度的建设还不健全，违约成 本太低致使发生信任危机，我国还没有一个全国性的信用信息数据库，市

5、场参与 者的信用理念还较为欠缺。银行很难对借款人的资信状况做出准确判断，对个人 信贷业务的贷前调查和对贷款风险的评价显得困难重重。三、解决我国房地产资产证券化问题的对策建议（一）完善相关的法律法规体系一方面要加快制定金融资产证券化的市场进入、经营和退出等方面的法律； 另一方面，要加快市场监管的立法工作。使金融市场资产证券化业务从一开始就 走向规范化的发展道路。不仅要对我国现行证券法进行修改，对信托法 和破产法保险法进行补充，而且人民银行、证监会、银监会等也要对各 个法律法规以及资本市场的运作进行监督和管理，以促进资产证券化在我国的发 展。尤其是要在会计税务准则、证券交易监督管理等方面加强立法和

6、执法进度， 根据法制经济原则的要求和国际惯例的规定指导证券化的理论与实践，最大限度 地保护房地产证券发起人、中间人和投资人的权益，促进房地产证券化健康、有 序地发展。（二）规范中介服务机构投资银行、会计事务所、资产评估机构和资信评级机构是所有房地产证券化 过程中必须涉及的机构，它们的重要作用可见一斑。比较而言，目前我国的投资 银行和会计行业的行为由于法律法规的约束较多而较规范，但是资信评估机构的 信誉和独立性却极差、投资者对资信评级机构认识不足，资信机构无法发挥其应2有的作用。因此有必要建立一个完善的资产评估标准体系，在此基础上规范发展 我国的资产评估业和资信评级业。（三）加强信用体系建设强化