xx项目地块调研报告

1、第一部分 项目基础市场调研一、项目基础资源调研1-1、项目地块状况 1、项目地块地理位置项目地块位于长春市朝阳区的西南部边缘端口，长春高新技术产业开区的西南入口处，属朝阳区范围内。 项目地块三面临路，东至前进西街，南至卫星路，西至正在建设中的电台街，北至繁荣路。 虽然朝阳区是长春市的市中心所在，但项目地块所处边缘的位置，基本上没有共享“市中心”的区位概念，相反，因为离现有市中心较远，不能给长春市民以中心位置的印象；不过在另一方面，也受惠于朝阳区的市心印象，市民仍然对地块位置有一定程度的认同。2、项目地块状况项目地块总面积为42万平方米，总建筑面积约 60万平方米。地形表现为南窄北宽的梯形形状；

2、地势呈南北高，中部低的盆地状；较影响项目整体的建筑布局。地块内资源贫乏，可用资源利用点少。 3、地质状况项目地块为南窄北宽的梯形，其中东部临前进西街段总长800米，南部临卫星路段长365米，西部沿电台街段总长850米，北部临繁荣路段总长685米。项目地块最大落差为14.5米,其中南部与中部最大落差为14.5米,北部与中部最大落差为8.5米，基本呈南高北低的状态。4、项目地块状况研究从地块地理位置看，属于城市的中心区朝阳区境内，区域位置紧临长春市经济技术开发区，这不仅意味着地块的盆地的特殊地势，从科学的角度来说，因为到雨季，南北的雨水会对物业有一定影响，所以做住宅物业是不可取的，但又因为长春是北

3、方城市，缺少水分，相反盆地却变成了吸收灵气的聚宝盆，做住宅物业应该是一个明智的选择。1-2、项目地块自然资源项目地自然资源较为贫乏，它现在展示在人们面前的是一片荒地，南部有四车道的卫星路，西部有在建的轻铁和一大片农田， 北部有正在建设的繁荣路，东部有车流量较大的前进西街，其它资源（列如树木、河道等）较为缺乏。具体表现为：1、 周围景观 东面景观，现有一渣土处理厂。南面景观，四车道的卫星路可直达长春高新技术产业开发区。西面景观，有一面积较大的农田和正在建设的轻铁及电台街。北面景观，有贯通电台街和前进西街的繁荣路。景观综述：根据我司对项目地块的详细调研，认为该地块严重缺少能让客户心动的自然景观，怎

4、样来完善这个问题，将在以下章节中逐一阐述。2、污染状况 空气，该地块处于长春高新技术产业开发区的入口处，距离市区较远，周边无厂矿企业污染，但是长春的渣土处理厂却位于地块东部，空气还是有一点被污染的，所以该地块空气质量相对来说属于轻度污染。噪音，由于该地块的西部及西南部距离建设中的轻铁较近，所以噪音影响较为严重。水，长春位于中国北部，本身就缺乏雨水，所以本项目地无水污染。电，本项目地中有一高压电线位于两栋楼的中间，且电缆距离地面只有10米左右。3、社会治安状况 长春市朝阳区政府距离项目地有10分钟路程，马路对面就是双德乡政府，再加上长春市的严打扫非行动的进一步深入，社会治安状况较好。4、现有交通

5、状况位于项目地西部的102国道可直通四平，东部的前进西街直通 市区 ；从项目地到东南部的京哈高速公路也只需10分钟车程。此外，项目地周边的公交线路较少，且无直达项目地的公交车，最近的公交车站也需10分钟路程，但轻铁建成后有一站台位于地块西南部，较为便利。 具体为： 154路公交车线路：双德乡前进广场博爱广场五五一四厂幸福派出所光机车门威尼斯花园工航校宿舍物资宾馆工大南门欣东集团水厂宿舍九十七中学长岭摩托车北方市场中日医院荣德超市中东市场13路公交车线路：人民广场省委儿童公园四分局医大一院医大三院新民广场南湖公园湖西路高科技宿舍工学院南湖广场晨光花园富强街前卫医院前进广场林园路火炬路高新开发区2

6、22路公交车线路：长春站太阳城辽宁路德惠路朝阳桥开运街灯泡厂宽平大桥南湖广场晨光花园富强街前卫医院前进广场153路公交车线路：一汽住院部小刘屯大隋水库散热器厂越野路五站东风大街常青路迎春南路开运街宽平大路抚松路辉南路肿瘤医院田家油房125中学双德乡轻铁线路：火车站辽宁路芙蓉桥西安桥南昌路朝阳桥解放桥湖西桥宽平大桥抚松路南湖大路湖光路硅谷大街前进大街头卫名街卫光路 5、生态环境状况 因该地块缺少树木、河流等，所以鸟和鱼等动物就相应地较少，生态环境较为简单，较易改善。 6、卫生状况 项目地周边的总体卫生状况较差，原因有以下四点：一、 长春的空气较为干燥，沙尘较多。二、 项目地北部的繁荣路的乡村住宅

7、档次较低。三、 周边的道路车流量较多，容易扬起尘土。四、 渣土处理厂位于项目地东部，卫生状况较差。7、水资源状况 长春位于中国东北部，雨水较为缺乏，项目地也不例外，无河流经过，只有一小渠道，且污染较严重，主要原因为渣土处理厂位于上游。1-3、地块周边生活配套设施1、居民习惯的日常购物场所 由于项目地处于长春边缘，所以周边缺少较有规模和档次的购物场所，此外据我司详细调研，长春本身就缺少较有规模的大型购物场所，在市区只有恒客隆、卓展、东方广场、欧亚商都、亚细亚、国贸商厦等购物中心。 2、项目所在区域居民家庭数量及人口总数根据我司不完全统计，截止至2000年年末，朝阳区居民家庭总户数为182298户

8、，人口总数为666326人，是市辖区中人口最多的一个区域。3、周边居民文体设施 因为长春的空气质量不是很好，市民除购物或进行室内活动外，在户外活动的市民很少，再加上项目地处于城郊，所以周边十分缺乏居民的文体设施。4、医疗卫生医院是人民身体健康的保证，所以位于前进大街的前卫医院是白求恩医科大学的教学医院，拥有床位有168张，主治医师约有40名，为业主提供了强有力的保障。5、金融服务金融服务机构作为市民理财的基本场所，其重要地位是不容质疑的，但项目地位于高新技术开发区的入口处，从城市总体规划来看，这种机构是不可能有的。6、宾馆餐饮同达绿色生态园作为长春的一种特色是业主招待来宾的最佳场所，起着不可估

9、量的作用，距离项目地仅5分钟路程。7、邮政电信电话基本保障，街头有公用电话供应。但除一小邮电局外，无其它邮政电信服务机构。8、电视台本地电视频道较多，可以为市民提供丰富多彩的节目。9、娱乐设施茶庄、浴室、夜总会，这三个娱乐场所是长春人民的最爱，其他则不多见，项目地块附近有较有规模和上档次的浴室约有5家。10、生活供水虽然长春的雨水不是很多，但基本的生活供水还是可以保障的。11、生活供电长春是一个自然资源丰富的地区，例如光能、热能还是很丰富的，所以基本生活供电是没有问题的。12、学校现代家长对孩子的教育是很重视的，在教育的投入上也是较大的，虽然项目地块附近的高等教育学校（例如吉林大学前卫南校区、

10、省华侨外国语专修学院、经济干部管理学院、省森林警察学校、农行管理干部学院、省委党校、省团校、省林校、育才国语学院等）较多，但是客户子女的义务教育却得不到保障，地块北部的电台小学是乡属小学，南部的125中是区属普通中学，业主的尊贵得不到体现。13、居民交通设施 长春市民可供选择的交通设施较多，例如公交车、中巴、出租车、私家汽车、轻铁、摩托车、自行车等。地块周边居民生活方式综述：由于项目地块位于城市边缘开发区入口处，所以周边的生活配套设施不是很齐全，普通市民的生活较为乏味，稍有档次的的消费者也需去市中心进行消费，交通十分不便。1-4、地块规划1、地块规划的技术经济指标项目单位数值备注总占地面积m2

11、420000容积率1.42绿化率%50总建筑面积m2595279.76总户数套420建筑密度%13.69日照间距1:1.7停车面积m2450002、地块所肩负的城市功能（1）、文化教育功能 周边的高等教育机构把项目地包围在内,形成了良好的文化氛围。（2）形象功能由于项目地块位于高新技术开发区的西南入口处，对树立整个高新技术开发区的形象比较重要。（3）、 能和富苑华城形成居民区的互补 ，从而形成一个大而集中的新的高尚住宅群落。1-5、地块资源对住宅商品房的影响1、从地块状况探讨（1）、从项目地块地理位置看，其贯通南北，连通卫星路和繁荣路，本身已经具备住宅商品房开发的潜力，是适合住宅物业的开发的。

12、（2）、从项目地块状况看，地势南北高，中部低，为一盆地形状，正所谓“人往高处走，水往低处流”，从消费者的消费心理来说，这种状况不容乐观。（3）、从地质状况看，该地块为一规整的南窄北宽的梯形，较易规划，符合住宅商品房的开发。 2、从地块自然资源探讨（1）、从周围景观看，项目地周边的景观较差，缺少能让消费者心动的景观。（2）、从污染状况看，项目地周边的污染不是很严重，较适合住宅物业的开发。（3）、从治安状况看，周边的行政机构较多，治安状况较好。（4）、从现有交通状况看，项目地距离公交车站较远，现有交通道路不是很理想。（5）、从卫生状况看，由于渣土厂及乡村低档住宅的存在，周边卫生环境状况较差。3、从

13、地块周边生活方式探讨（1）、从居民习惯购物场所看，周边的购物场所包括菜场较少，大部分商场集中在市中心，距离本地块较远。（2）、周边居民家庭数量及人口总数看，周边的家庭数量及人口较多，但素质较差，与本物业不符。（3）、周边居民文体设施，长春市民的户外活动较少，对文体设施的需求并不是很强烈。（4）、从医疗卫生看，项目地周边 的人口较多，但作为配套的医院只有一家规模中等的前卫医院是不够的。（5）、从宾馆餐饮、邮政电信、娱乐设施以及金融服务看，现代社会离不开理财，理财就需要银行或证券交易所，但作为新开发的高新技术开发区，这些配套还不是很齐全。4、从地块规划探讨（1）、从地块规划的技术经济指标看，本地块

14、建成的住宅物业的质数较其它楼盘高，竞争力较强。（2）、从地块所肩负的城市功能看，有较大支持。 总结： 总体来说，由于项目地的特殊地理位置以及在建项目的特定时间，周边的生活配套设施不是很齐全，所以现阶段的市场竞争力还是很大的。二、 项目市场环境调研2-1、城市基本现状1、基本概况（1）、位置面积 长春位于中国东北部，地处东经1241812702，北纬43054515，属纬度偏高地带，西北部与松原市相连，西南部与四平市毗邻，东南部与吉林市接壤，东北部隔拉林河与哈尔滨市相望。总面积20571平方公里，其中市区面积3583平方公里，占全市总面积的17.42%。（2）、地质、地貌 长春位于东部低山丘陵向

15、西部台地平原的过渡地带。平原面积最大，台地略有起伏，地势平坦，便利交通。长春地区除东部有小面积的低山丘陵外，绝大部分为台地，第二松花江、饮马河、伊通河纵贯其间，沿河两岸则为平坦的冲积平原。长春城区位于东部山地向西部平原过渡的台地上，地势东高西低，地貌由台地和平原组成，其中台地占70%，平原占30%。（3）、气候 长春位于大陆性季风气候区内，在全国干湿气候分区中，地处湿润区向亚干旱区的过渡地带。气温自东向西递增，降水自东向西递减。春季干燥多风，夏季湿润多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷漫长，具有四季分明，雨热同季，干湿适中的气候特征。长春城区气候受城市“热岛效应”影响，城区气候比周围各县市偏高，冬季寒

16、冷程度不如邻县市，夏季酷热程度较邻县市为甚。（4）水文水情 长春城区的降水量除略少于双阳县外，均高于周围邻县市，特别是夏季暴雨、雷暴和冰雹的日数比邻县市多，降水强度比邻县市大。长春境内涝灾频繁，多发生在夏季，分洪涝和内涝两种。长春涝灾多发生在夏季，一年中，发生洪涝灾害的次数，6月份占14.5%,7月份占42.2%,8月份占36.1%。内涝灾害也多出现在夏季，一年之中，夏涝占全年内涝总次数的68.4%，春涝占21.1%，秋涝占10.5%。（5）自然资源a、 土地资源长春土地资源十分丰富，总面积为18881平方公里，人均土地资源面积为3.5公顷，均居全省第一位。其中，黑土台地面积占长春土地资源面积

17、的28.13%，河谷低平地占16.9%，黑钙土台地占13.2%，草甸土低平地占9.93%，暗棕壤低山占0.76%，暗棕壤丘陵占7.41%，沟谷地占7.29%，草甸黑土平地占5.93%，白浆土台地占4.31%，潜育草甸土低洼地占2.69%，沙地占2.02%，水域占1.43%。同时，长春土地资源的利用存在两个问题：一是利用结构不合理。二是耕地数量不足，肥力减退。b、 气候资源长春光能、热量、降水等气候资源多集中在农作物生长季节，综合利用价值高，对发展农业生产十分有利。c、 水资源长春境内水资源不足，人均、亩均水量均低于全省、全国的平均水平，但客水资源却相当丰富，国家允许利用的过境客水资源为173.

18、7亿立方米，相当于境内水资源的6.5倍。长春境内地表水资源总量为12.9亿立方米，占境内水资源的47.9%。其中饮马河为4.92亿立方米，占境内地表水资源总量的38.1%；境内第二松花江干流为2.87亿立方米，占22.2%；拉林河为3.15亿立方米，占24.5%；伊通河为1.96亿立方米，占25.2%。长春境内地下水储量为14.67亿立方米，占境内水资源总量的52.1%，可开采量为9.02亿立方米，占境内地下水总储量的64.5%。d、 生物资源长春植物资源共约800多种，森林资源不丰富。长春林地面积低于全省和全国的平均水平，长春林地面积中，防护林占48.6%，用材林占46.8%，经济林占3.1

19、%，特用林占1.5%。长春动物资源共264种，其中优势动物14种，占动物资源种数的5.3%；常见级动物58种，占22%；少见级动物136种，占51.5%；偶见级动物56种，占21.2%。e、 矿产资源长春已查明的矿产资源共39种，258处，主要是能源矿、非金属矿和金属矿，多分布在九台市和双阳县。长春能源矿主要有煤炭、石油和油母页岩。长春非金属矿主要有石灰岩、膨润土、珍珠岩、沸石和建筑石材等，多位于九台市和双阳县。长春金属矿计有铁、铜、铅、锌、锑、金等。储量不大，规模较小，分布零散，多无开采价值。（6）行政划分 1958年，长春市实行市带县管理体制后，经过不断调整，下辖南关、宽城、二道、朝阳、绿

20、园、双阳六个城区及农安、德惠、九台、榆树四个县（市）。 （7）自然环境长春自然资源较为丰富且自然环境具有明显的过渡性。东部自然带的地貌类型以低山丘陵为主，低山部分多为石灰岩，丘陵部分则以花岗岩为主，标准土壤为暗棕壤。自然植被为针阔混交林，针叶树以红松为主，同时混生沙松和臭松；阔叶树有栎、椴、榆、桦、山杨、水曲柳等。中部自然带的地貌类型以台地为主，平原占有一定比例，丘陵面积不大。土地类型主要有：黄土状亚粘土黑土台地，草甸土河谷平地和沟谷土，花岗岩暗棕壤丘陵，变质岩暗棕壤丘陵，安山岩暗棕壤丘陵等。西部自然带的标准土壤为黑钙土，自然植被为草甸草原，以禾本科为主，蒿属植物极为普遍。豆科植物生长旺盛，沙

21、地上的榆树和杨树普遍生长良好。（9）交通运输a公路 2000年，全年各种运输方式完成货物运输量9814.5万吨,比上年增长3%；货物周转量242.1亿吨公里；完成旅客运输量6651.7万人,比上年增长4.2%；旅客周转量118.6亿人公里,比上年增长8.3%。 在公路里程中，国道4条，412.5公里；省道7条，408.3公里；县道27条,1369.7公里；乡道441条,3826.5公里；专用车道8条,37公里。在等级公路中，高速公路163.4公里，一级公路105公里,二级公路543.7公里,三级公路1902.2公里。全市有公路客运站点93个，公路客运线路818条，营运里程5.65万公里。其中,

22、跨省线路47条,跨市线路134条,跨县线路510条。2000年，全市公路货运量8910万吨，比上年增长4.1%；货物周转量32.8亿吨公里,比上年增长4.1%；旅客运输量4622万人，比上年增长4.2%；旅客周转量24亿人公里，比上年增长6.2%。 b、航班2000年，长春机场拥有航线39条。其中，国内航线35条，国际航线3条，地区航线1条。航班数平均每周起降162班次。（10）信息通讯 2000年，全市电话交换机容量158.5万门,市话用户发展到86.9万门,比上年增加14.3%；农话用户发展到15.3万,比上年增加48.5%。个人住宅电话持续快速增长，到2000年末已发展到90.7万,比上

23、年增长18.7%。移动电话高速发展，“神州卡”、“长白卡”、“如意卡”等移动电话新业务有效地刺激了人们的消费需求，全市年内新增移动电话用户42.8万户,发展到87.9万户,比上年增长94.9%。到2000年末，全市电话普及率由上年的20.3%部/百人提高到28.7%部/百人。城镇公用电话16833部，201卡（校园卡）19545部。到2000年末，分组交换数据用户1267户，比上年增长7.9%；互联网用户30777户,比上年增长2.3倍。邮政部门全年完成邮政业务总量1.6亿元,比上年增长14.3%。特快专递72万份，比上年增长20.2%；函件、包件4272.2件，比上年增长1.9%。（10）经

24、济状况 2000年是“九五”时期国民经济和社会发展速度最快、质量效益最好的一年。全市国内生产总值（gdp）824亿元，增长13.1%。其中,第一产业完成增加值120.9亿元,比上年下降5.1%；第二产业完成增加值365亿元,增长17.4%；第三产业完成增加值338.1亿元,增长14%。经济结构调整取得阶段性成效，全市三次产业占国内生产总值的比重由1995年的21.6:42.4:36调整到14.7:44.3:41。人均国内生产总值达到1760，社会消费品零售总额实现311.2亿元,比上年增长16%,物价水平继续在低位运行,居民消费价格总指数为98.8%,商品零售价格总指数97.5%。人民生活水平

25、大幅度提高，城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到5550元和2420元。2、城市现状对发展住宅商品房市场的支持和阻碍（1） 从位置看，长春位于中国东北平原腹地，是吉林省的省会，经济相对较其他东北城市发达，对本项目有一定支持。（2）从面积来看，长春的规模较大，人口众多，消费水平较高。（3）从自然资源看，长春的自然资源种类繁多，十分丰富，对于拉动整个长春的经济起着不可磨灭的作用。（4）从经济状况看，近年长春国民经济和社会发展速度较快、质量效益较好，总体经济水平较高。 （5）从本地房地产市场看，2001年新开工514.9万平方米，其中空置面积144.9万平方米,空置率为28.1%,市场竞争

26、力较大，对项目有一定阻碍。总结： 综上所诉，虽然市场竞争力较大，但是总体市场环境较好，对项目是有一定支持的。2-2、国民经济发展现状1、社会人口结构及比例2000年全市人口（户籍人口）为699.6万人,比上年增长了1.2%。全市人口出生率1.03%,出生人口7.2万人,人口死亡率0.55%,死亡人口3.9万人。自然增长率为0.48%,比上年增长了2.8个千分点。全市人口中，市辖区人口292.8万人,四县(市)人口406.8万人。总人口中男性355.7万人,占50.8%；农业人口411.8万人,占58.9%。2000年末，全市家庭总户数为195.6万户,平均每户家庭人口3.6人,其中市辖区每平方

27、公里817人,四(县)市每平方公里239人。2、社会经济现状（1）与历史相比，整体经济成上升趋势，经济发展的速度较快。a、 南关区经济状况2000年全区共完成国内生产总值219745万元，比上年增长7.9%,其中第一产业增加值13020万元；第二产业增加值完成103982万元；第三产业增加值完成102743万元。全区财政收入23354万元，农民人均收入2510元。b、 宽城区经济状况 2000年，全区国内生产总值由1995年的6.56亿元增至27.8亿元,5年平均递增22.9%；全口径财政收入由1995年的12907万元增至28677万元，5年平均递增17.3%。c、朝阳区经济状况2000年，

28、全区完成国内生产总值124765万元，比1999年增长18.5%,其中第一产业增加值达到18678万元,第二产业增加值达到32199万元,第三产业增加值达到73888万元,三次产业比为15.0:25.8:59.2，完成工业总产值72362万元，比1999年增长16.4%；全口径农业总收入达到87673万元,比1999年3%；农民人均收入达到2373元，比1999年下降12.6%；全口径财政收入达到25414万元，比1999年增长18.6%，其中本级财政留用收入完成9988万元，比1999年增长13.1%。d、二道区经济状况2000年国内生产总值（现价）完成240000万元，同比增长14.71%

29、。其中,第一产业增加值完成18000万元,同比增长5.82%；第二产业增加值完成119500万元,同比增长12.11%；第三产业增加值完成102500万元,同比增长20.49%。三次产业比重分别由上年的8.1:51.1:40.8调整为7.5:49.8:42.7。全市全口径财政收入完成23085万元，为年计划的142.5%,同比增长56.7%。其中，本级财政收入完成15047万元，为年计划的177.6%,同比增长91.8%。e、绿园区经济状况2000年全区国内生产总值达239823万元，比1999年增长13.6%,其中:第一产业增加值17197万元,同比增长2.2%；第二产业增加值138420万

30、元，增长12.4%；第三产业增加值84206万元，增长18.6%。三次产业增加值的构成比重分别为9.39%、58.16%、32.45%。财政收支基本平衡，2000年全区全口径财政收入17834万元，比上年增长8.5%,本级财政收入8427万元,同比增长28%。全年累计财政支出13850万元，比上年增长16.3%。 （2）市实际经济现状调研分析a、市场物价 2000年，长春市消费价格总水平与1999年相比下降1.2%,与全国36个大中城市平均上涨到1.3%的升势相比,物价仍处于回升乏力状况。全年食品价格平均下降6.2%；工业消费品价格持续低迷,衣着价格全年下降0.7%,家庭设备及用品价格下降1.

31、2%,医疗保健价格下降1.2%,交通和通讯工具价格下降18.5%,娱乐教育文化用品下降1.9%,家电全年平均价格下降10-20%,全年西药价格比1999年下降3.6%；商品房价格平均上涨15.6%,同时带动建材价格上涨3.8%。b、2000长春城镇居民家庭月人均消费支出情况指标名称计量单位年人均支出消费性支出元/人均5113食品元/人均2151衣着支出元/人均559设备用品及服务元/人均224医疗保健元/人均490交通和通讯元/人均398娱乐文教服务元/人均501居住元/人均551杂项商品及服务元/人均240c、就业状况2000年末全市从业人员98.2万人,比上年减少5.8万人,下降5.5%。

32、其中:在岗职工96.9万人,比上年末减少5.9万人,下降5.7%。离岗职工为25.5万人,比上年增加3.6万人,增长16.3%。d、居民家庭主要消费品用户拥有量类别计量单位数量摩托车辆/百户7自行车辆/百户132照相机台/百户38洗衣机台/百户93电风扇台/百户71电冰箱台/百户77彩色电视台/百户110影碟机台/百户24录放像机台/百户27家用电脑台/百户7组合音响套/百户12摄像机台/百户 3钢琴架/百户2淋浴热水器台/百户40微波炉台/百户13 家用空调器台/百户3移动电话台/百户93、市民基本消费心理及趋势（1）、市民消费心理：“吃穿花销不可少，投资资金慢慢瞧” 根据我们调查及观察、访

33、谈和揣摩，长春居民在饮食和穿着方面的开销比较大，在居民可支配收入中留给投资所用的资金就相当少，因此消费指数一直居高不下。增收利息税对长春市民储蓄没有大的冲击，手头的余款基本存入银行。（2）、市民消费趋势向享受型迈进 统计部门提供的抽样调查结果表明：“九五”期间长春市城镇居民消费结构已经告别基本型消费，正向享受型消费结构迈进，人民生活水平已经从温饱达到小康，如今正迈向富裕。“民以食为天”，吃的变化是消费转型的重要体现。近5年中长春市粮食人均消费从1995年的279下降到224元，而副食品人均消费则从117元增加到240元，副食品占食品消费比重从7.6%上升到11.2%。根据恩格尔定律，随着家庭个

34、人收入的增加收入中用于食品方面的支出比例就越来越小，系数达到40%-50%，生活水平即达到小康。无锡市的恩格尔系数从95年的62%下降到2000年的49%，这表明居民的生活水平正在不断提高。调查结果还显示，长春市居民的衣着消费总量逐年下降而结构趋于优化，娱乐文教消费快速增长，交通通讯消费稳中有升。总结：长春市的总体经济趋上，经济良性发展，本项目有良好的市场背景。第二部分 住宅商品房市场现状调研一、 住宅总体市场调研1-1、 总体概况 1、 2001年住宅商品房市场开发现状（1）、开发投资总额2001年全市房地产开发投资48.5亿元，比上年增加60.1%。（2）、总建筑面积2001年住宅商品房建

35、设面积达400万平方米。（3）、总施工面积2001年该市完成房屋施工面积666.7万平方米，其中新开工面积514.9万平方米。（4）、竣工面积 2001年实现商品房竣工面积294万平方米。（5）、总销售额 2001年销售134.7万平方米，实现商品房销售额30.9亿元比上年增长63.5%。其中销售给个人134.1万平方米，占销售总量的99.6%。（6）、空置量据有关部门有关人员保守估计，长春市楼盘空置总量在800万平方米以上。2001年有144.9万平方米的房屋面积留待今年消化。 （7）、整体市场的供给压力分析 静态分析：从以上数据可以看出，2001年长春市房地产年供给量远大于年销售量。同时，

36、长春市房地产市场整体空置量较大，市场供给压力大，房地产市场形势严峻。可以说，长春市房地产市场正处于冰冻期。动态分析：城市整体经济的良性运行保证了房地产市场健康发展的大环境；市民的居住状况对房地产市场的发展有利；政府的房地产相关政策的落实对房地产市场的发展有利；2、住宅商品房的基本素质分析（1）、不同区域的住宅商品房量化分析a、基本分布及数量示意图b、基本销售情况项目3.5公里范围：经营销售年限：1-3年销售率：10%-70%其它地区：经营销售年限：1-3年销售率：40%-95% c、原因分析其它地区的房价、小区环境、建筑档次、综合评定普遍比项目区域要低。（2）、不同价格住宅商品房的数量分布a、

37、 基本分布及价格示意图b、 销售情况2500元/平方米以下：销售状况良好，基本不用媒体宣传2500-3000元/平方米：小户型销售状况良好，大户型略有积压，媒体宣传力度较大。3000-4000元/平方米：小户型销售状况较好，大户型积压严重，媒体宣传力度较大。4000元/平方米以上：销售率普遍不超过60%。c、 原因分析前阶段建设的楼盘的户型过大，总价过高，超过普通市民的承受能力。（3）、不同面积住宅商品房的户型分布a、 基本分布110平方米以下：一室、二室110-130平方米：二室、三室130-160平方米：三室、四室160以上：四室以上b、 销售情况110平方米以下：较好110-130平方米

38、：一般130-160平方米：较困难160以上：困难c、 原因分析长春市大多数人的住宅商品房消费心理并不是越大越好，比较注重面积的实用，总价的控制。（4）、消费者认可程度a、整个市场的知名度分布示意图b、区域个体单位特征南湖地区：大户型为主配以中、小户型卫星路沿线：大户型为主配以中、小户型亚泰地区：中户型为主配以大、小户型其它地区：中、小户型为主个别大户型c、环境、交通、配套的基本素质认可情况南湖地区：以长春缺乏的自然水景为主，交通、各种城市配套设施具有均好性，。卫星路沿线：以自然景观为主，交通方便，城市配套设施比较缺乏，需项目自身解决，业主生活并不十分方便。 亚泰地区：老居住区内新兴的高尚居住

39、区，在长春人心理位置较偏，交通、配套设施较好，生活方便。d、区域价格认可情况南湖地区： 均价3000-4500元/平方米以上卫星路沿线：均价2500-3500元/平方米亚泰地区：均价2500-3000元/平方米其它地区：普遍均价2500元/平方米以下e、原因分析 南湖地区、卫星路沿线、亚泰地区是长春市近阶段热点区域，除亚泰外，其它地区的自然景观资源较好；三个地区的楼盘开发数量较多，项目规模较大，素质较好，远远高于其它地区。3、整体市场发展态势分析（1）、2002年政府对房地产业的措施 2002年该市计划完成房屋施工面积500万平方米，经济适用房250万平方米，施工总量要比2001年下降21.6

40、%。政府有意识的控制房地产市场的商品房投放量，增大经济适用房的建设力度，对房地产市场宏观调控，这对长春市房地产市场健康、有序的发展是十分有利的。 尽量优化房地产开发结构，适度控制高档住宅建设。（2）、市场购买能力长春市区现有人口290万人，约90万户。2001年长春市gdp第一次突破1000亿。2001年长春市人均可支配收入6339元。整体经济实力不强，购买力不高，是造成房地产市场供大于求的主要原因。（3）、住宅商品房的实际需求量评估2002年长春市均价3000元/平方米以上的新楼盘上市总量约130万平方米（不含本项目）。长春市3000元/平方米以上的住宅商品房现存量约100万平方米；2001

41、年长春市3000元/平方米以上的住宅商品房销售量约为21万平方米。根据我司对长春市房地产市场相关调研的结果，我司预测：2002年长春市住宅商品房实际需求量约120万平方米。其中，长春市对均价3000元/平方米以上的住宅商品房实际需求量不超过30万平方米。（4）、发展趋势描述长春市房地产市场形势严峻，同类楼盘竞争激烈，且市场购买力较弱，开发结构不合理，产品档次和个体产品严重脱离市场。长春市整体中高档住宅商品房市场需求还未正式启动，长春明珠凭一己之力，也不能力挽狂澜。长春市房地产市场的发展，需要市民生活水平的不断提高和更多房地产的热点出现，才能深入地挖掘长春市民的购房需求，真正启动长春市房地产中高

42、档市场。（5）、开发热点区域现状长春市房地产市场热点区域集中在朝阳区的南湖周边区域、卫星路一线和亚泰地区。2000年至今，富苑花园、长春明珠、威尼斯花园、亚泰花园、我的家园等明星楼盘相续出现，带动整个区域的房地产市场的发展。现整个区域内，除长春明珠外，其它楼盘的销售状况并不是很好。（6）、开发商及开发房产的分布现状南湖周边区域：威尼斯花园 长春乾源房地产开发建设有限公司维多利亚庄园 长春恩维地产开发有限公司吉港绿色家园 长春吉港集团房地产开发有限公司富苑花园（系列） 长春天正房地产开发有限公司富豪花园 长春开元集团有限责任公司卫星路沿线区域： 长春明珠 大连万达我的家园 联华地产好景山庄 长房

43、集团亚泰地区：亚泰花园（系列） 吉林亚泰集团房地产开发公司万科城市花园 北京万科（7）、开发规模与周期长春市各种楼盘的阶段开发规模大多在6-10万平方米，并预留后期开发管线，项目开发总量大体在30万平方米左右。各楼盘的阶段建设周期都较短，一般在5-8个月内完成。各楼盘的销售周期普遍较长，一般都要在一年半以上。4、政府对房地产的相关政策（1）近阶段，央行逐渐调低银行存款利率。（2）1999年10月，根据国家将房地产业作为新的经济增长点和消费热点的有关规定，长春市出台了关于搞活长春市房地产市场若干规定，全面放开了房地产市场，大幅度降低了房地产交易的契税，同时加大了房改力度。（3）2001年上半年，

44、长春市房屋交易费又一次下调，调整房屋交易税费标准的目的，主要是为了拉动内需，刺激经济增长。增量房转让税费负担，由成交额的1.9%调整到1.8%，即契税1.5%，手续费0.3%。如果是经济适用房、解困房，手续费还减半收取，总额仅为1.65%；存量房转让税费由成交额的5.4%调到4.5%，其中契税1.5%，手续费1%，土地收益金1%，个人所得税1%。购房一年以上的公房再转让，税费只收3.5%，即契税1.5%，手续费1%，个人所得税1%；不到一年的按4.5%征收，即契税1.5%，手续费1%，个人所得税1%，营业税1%。（4） 到2000年底，长春市房改售房登记发证21.7万户，涉及面积1269.3万

45、平方米，今年还将继续加大公有住房出售的力度，市房改办已决定采取相应措施，4月份出台了关于进一步加快公有住房出售工作的补充规定，对公房出售采取了强制性措施，也就是说，已购公房（房改房）市场将因增加房源而更加繁荣，相应的公房使用权转让市场将因房源减少而萎缩。（5）货币分房是对房市影响较大的一个举措，它直接关系到注入房市的资金多少。到2000年年底，长春市已有56个单位的7118名职工利用1.46亿元住房补贴资金，参加单位组织的集资合作建房或购买建房。2001年市级财政已将1500万元住房补贴落实到位，计划在上半年向其所负担的单位职工发放。而且货币分房所得的资金不但可以购买增量房，还可以购买二手房和

46、公房使用权。另外，住房公积金贷款也是购房资金的一部分，尽管使用这种贷款要具备一定条件，但可以肯定它将会促进我市房市的进一步繁荣。（6）通过银行按揭的方式，获得住房的户数逐年增多，据统计，2000年售出的8006套商品房中有2321套属于按揭购房，占全年售出商品房总量的29%，2001年上半年按揭购房1750套，共22.1万平方米，占上半年商品房销售总量的近五成。4、整体市场条件对发展住宅商品房的支持和阻碍支持：a：政府相关政策和措施对房地产的促进。b：长春市整体经济水平不断上升，个人收入逐步提高。c：长春市区人口290万，人均居住面积平方米，房地产市场基础较为广阔。d：长春市是吉林省的省会城市

47、，省市机关众多，城市投资力度较大。对外来人口和资金的吸引力较大。阻碍：a： 长春市房地产市场现阶段购买力较弱，开发项目大量上马，开发结构不和理，个体产品设计凌驾于市场之上等现象说明长春市房地产市场严重脱离了市场规律，畸形发展。b：长春市房屋空置量800万平方米，市场压力大，消化周期长。c：长春市整体施工水平较低，商品房质量投诉率较高。1-2、项目所在区域市场概况 1、区域市场态势（1）开发投资总额（2）总建筑面积（3）总施工面积（4）总竣工面积（5）空置率（6）区域内供给压力分析 项目区域内的楼盘较多，长春市近5年内的楼盘有45%左右集中在项目区域内。长春市中高档楼盘有75%左右集中在项目区域

48、内。因此，我们可以看出，项目区域内的中高档楼盘的竞争是非常激烈的，区域市场供给压力较大。2、区域住宅商品房营销市场特点（1）价格水平区域住宅商品房的价格可分为三个档次：2500-3000元/平方米、3000-4000元/平方米和4000元/平方米以上。（2）户型及面积区域住宅商品房的面积按市场认可程度可分作三个档次：非常认可：130平方米以下，二室-三室一般：130-160平方米，三室-四室认可程度较低：160平方米以上，四室以上（3）建筑风格层高：2.8-3.1米建筑风格：欧陆风格、现代风格、简约式公共设施：停车场、园林绿化、道路等（4）配套购物：较差金融：较差娱乐：较差医疗：较差教育：一般

49、通讯：一般（5）交通项目区域内的交通情况较发达，公交线路较多，但路政设施老化。（6）景观自然景观较好。（7）污染（水污染、噪音污染、空气污染、电污染）在长春市现有情况下，项目区域内的污染可以说没有什么。3、区域条件对发展住宅商品房的支持和阻碍 支持：a：房地产市场关注热点向朝阳区（南湖周边）和向南（卫星路沿线）转移；b、轻轨的修建使交通更加便利，快捷。c、由于产业政策倾斜，出台了一系列优惠政策，鼓励高新技术企业入住园区。d、大专院校的迁入，如：吉大南校，吉林工学院等。e、即将建成的沃尔玛超市。f、长春高新技术产业开发区于1991年3月被国务院批准为国家高新技术产业开发区，它位于长春市区南部，总

50、面积30平方公里，其中有三平方公里的集中新建区。开发区内基础设施齐全、交通便利、技术力量雄厚。截止2000年底，区内注册企业已达1380户，全区技工贸总收入由1991年的1.6亿元猛增到2000年的212亿元,利税由2500万元大幅度提高到37亿元,10年累计实现技工贸746亿元,工业总产值654亿元,高新技术产业产值410亿元,根据国家科技部火炬中心对全国53家高新区2000度的经济指标统计,长春高新区技工贸总收入和工业总产值均列第11位,工业增加值列第8位,利润和税金列第5位。高新区有全日制高等院校18所，部委直属科研机构39所，设计院12所，计算测试中心8个；另有国家科委统管的23种大型

51、精密仪器668套，有11个国家重点实验室，区内每万人口有科技人员1660人。具有科研力量、科学仪器设备、图书情报信息、科研成果密集四大优势，是全国著名的高智力密集区。该区纳税额、全口径入库财政收入连续几年位全省开发区第一。阻碍：a、项目位于热点区域的沿伸段，区位优势不明显。b、项目周边配套匮乏，方圆200米内无大型菜市场、医院、银行、邮局、小学、娱乐场所等生活配套，距本案200米左右的大型超市沃尔玛尚未开工，且营业时间尚未确定。c、地块周围有农田；棚户区，棚户区住户乱抛的废物，使周围的水、空气和土地都受到一定程度的污染，环卫处的垃圾存放处，即有碍观瞻，夏季、秋季也散发异味。d、轻轨会带来一定的

52、噪音污染。e、目前硅谷大街路灯少，夜间较黑，直观感觉上安全性不高。二、个体产品调研2-1、按价格类别确定典型调研项目1、典型调研项目调研（1）、将市场上现有的销售价格分类a、 2500元/平方米以下b、 2500-3000元/平方米c、 3000-3500元/平方米d、 3500-4000元/平方米e、 4000元/平方米以上（2）、按不同的价格（均价）分类确定典型住宅商品房项目a、2500元/平方米以下：b、2500-3000元/平方米：c、3000-3500元/平方米：长春明珠d、3500-4000元/平方米：e、4000元/平方米以上：（3）、对不同的项目进行调研长春豪苑一、物业概况地理

53、位置：朝阳区人民大街与幸福一路交汇处规模：占地面积50万平方米，建筑面积41.5万平方米，容积率0.83（绿化率45.5%）。开发周期：共分三期开发，现开发第一期，占地10万平方米，由11栋多层住宅和16栋花园洋房（其中17栋带车库，9栋不带车库）。结构：砖混结构开发商：长春长信国际房地产开发有限公司管理商：第一太平戴维斯（中国）有限公司二、户型：户型223233445354面积（m2）85.84102.80128.3140.23183.79198.40168.59200.74239.34结构平层平层花园洋房花园洋房花园洋房花园洋房数量30410881套比例52.7%18.7%14%三、配套设施：3000 m2会所（1200 m2恒温泳池、社区医疗中心、健身室、桌球室、棋牌室、网吧、茶座）、儿童游乐场、标准网球场、洗浴中心、银行、邮政所、8600 m2喷泉广场、10000m2中庭花园。四、装修标准、普通装修五、价格：多层2400元/ m2；销售率：25%左右；花园洋房带车库：3400元/ m2；花园洋房不带车库：3060元/ m2。六、推广策略：风景这边独好7月26日，接受内部认购8月5日，公开发售系列广告发布：长春日报、城市晚报7月26、27、28日8月2、3、4日公共关