【广告策划-PPT】框架传媒电梯媒体推广方案

1、 框架制造关注框架制造关注 中国最大的电梯媒体运营商中国最大的电梯媒体运营商 3 o传播背景分析传播背景分析 o受众分析受众分析 o框架传媒简介框架传媒简介 o电梯媒体分析电梯媒体分析 o服务流程服务流程 o同行业成功合作案例同行业成功合作案例 o电梯框架环境实拍图电梯框架环境实拍图 o报价与发布形式报价与发布形式 o框架投放计划框架投放计划 o联系我们联系我们 4 我们了解我们了解 o财富国际广场项目位于凤岭区域城市中轴，地处民族大道核心地段， 紧邻荣和山水美地，坐拥凤岭最高端居住区，远俯瞰东盟商务区。财 富国际广场项目占地约112亩，总建面积约28万，是民族大道上一 个集居住、商业、商务等

2、为一体的最大规模的一线城市价值综合体之 一。财富国际广场外部环境优越，配套均具有国际水准。交通方面， 凤岭核心枢纽，交通四通八达，扼守桂柳高速出入口，出行便利度高 。 5 u因新政影响，外地投资客减少，本地自住 型与改善型增多。 u高收入/高学历/高素质/高消费能力 u月收入：3500-10000 u年龄：主要介于25-45岁。 u有爱人与小孩 u私营企业主、中高阶层管理者、高级白领 和行政机关人士为主力受众。 u想在民族大道、凤岭、东盟商务区辐射区 买房子的购房者。 财富国际广场受众形态描述财富国际广场受众形态描述框架受众形态描述框架受众形态描述 u在南宁有一套或多套以上住宅或在南宁中 高端

3、写字楼上班。 u高收入/高学历/高素质/高消费能力 u月收入：3500-10000 u年龄：主要介于25-45岁。 u有爱人与小孩。 u私营企业主、中高阶层管理者、公务员、 、金融人士、高级白领和行政机关人士。 u绝大部分中高端住宅与写字楼都集中在青 秀区 u传播链中的意见领袖，具有对社会大众的 感召力和影响力 u集团购买决策者，大宗消费的主力 u时尚潮流的引导者/时尚产品的追逐者 u乐于接近和易于接受新鲜事物 目标人群高度契合目标人群高度契合! ! 6 框架制造关注框架制造关注- -中国最大的电梯媒体运营商中国最大的电梯媒体运营商 框架传媒简介框架传媒简介 7 框架传媒创办于1999年，是中

4、国大陆电梯平面媒体市场的领航者。 公司旗下媒体总量42万块，覆盖56个重点城市，覆盖中高端商务楼宇、 公寓、社区等深入白领的生活环境，每天覆盖1.2亿主流消费者。 2005-2007年，整合全国33家电梯媒体资源（原框架传媒、阳光加信、 朗媒传播、品一广告、菲沙广告、道森广告、浩正广告、彭湃广告、弘 众广告、翔益达广告、华影广告、拓佳广告、e时代传媒、力矩传媒、 领先广告、信诚四海、星火传媒、圣火传媒），并收购中国最大的健身 会所媒体运营商律动传媒，形成广泛覆盖全国中、高端商务楼宇、 公寓、社区、娱乐场所及健身会所的统一网络。 2005年10月15日，以1.83亿美元价格被分众传媒收购，并入分

5、众 户外媒体生活圈，成为纳斯达克上市公司。 框架概况框架概况 8 北京：北京：电梯媒体市场占有率达到 100%，高端楼盘占有率95%以上 上海：上海：电梯媒体市场占有率超过 85%，高端楼盘占有率95%以上 南宁：南宁：电梯媒体市场占电梯媒体市场占 有率达到有率达到90%90% 广州：广州：电梯媒体市场占有率达到 100% 深圳：深圳：电梯媒体市场占有率超过 75%，高端楼盘占有率95%以上 9 10 与我们合作的物业与我们合作的物业南宁框架传媒南宁框架传媒 广西最大的电梯平面媒体运营商广西最大的电梯平面媒体运营商 我们拥有南宁全市电梯资源我们拥有南宁全市电梯资源1500部部 （后期将进一步整

6、合全区电梯媒体资源）（后期将进一步整合全区电梯媒体资源） 资源总量超过同类公司总和资源总量超过同类公司总和 合作物业合作物业40多家多家 合作社区合作社区180个个 部分优质楼盘：地王国际商会中心、汇东部分优质楼盘：地王国际商会中心、汇东 国际、永凯现代城、太平洋世纪大厦、圣国际、永凯现代城、太平洋世纪大厦、圣 展独立公社、航洋国际、保利凤翔、南湖展独立公社、航洋国际、保利凤翔、南湖 碧园、澳洲丽园、半山丽园、水晶城、湖碧园、澳洲丽园、半山丽园、水晶城、湖 景花园等景花园等 万怡物业管理有限责任公司 桂建物业管理有限责任公司 中鼎物业管理有限责任公司 南宁荔园居物业管理有限公司 南宁港爱新物业

7、管理有限公司 华清园物业管理有限责任公司 广东奥园物业管理有限责任公司 广西华海物业管理有限责任公司 珠海珠江物业管理有限责任公司 深圳鹏基物业管理有限责任公司 南宁宁都物业管理有限责任公司 南宁瑞昕物业管理有限责任公司 南宁宏祥物业管理有限责任公司 南宁文雅园物业管理有限责任公司 11 框架制造关注框架制造关注- -中国最大的电梯媒体运营商中国最大的电梯媒体运营商 电梯媒体分析电梯媒体分析 12 业主与上班族乘坐电梯之调查业主与上班族乘坐电梯之调查 80%的人平均每天最少乘坐电梯的人平均每天最少乘坐电梯5-8次以上次以上 超过超过90%的电梯乘客承认有过以下的电梯乘客承认有过以下“电梯不安情

8、绪电梯不安情绪”的体验的体验 ，比如：，比如： 被人注视不舒服； 闭上眼睛，不方便看别人； 低头回避，不敢看人； 玩弄钥匙，手机等； 80%以上的乘客以上的乘客: 主动关注电梯广告的内容 认为电梯里的广告能有助缓解紧张的“电梯不安情绪” 认为广告可以美化电梯间 乘坐电梯的乘客平均每次在电梯里停留的时间为乘坐电梯的乘客平均每次在电梯里停留的时间为20-60秒秒 楼层的不同，承载人数的不同，导致每次停留时间不同。 楼层高的乘客停留时间长，乘客多的时候停留时间短。 79.37%的电梯乘客接受电梯广告。的电梯乘客接受电梯广告。 13 o锁定南宁锁定南宁25万中高端人群，具有高收入、高素质、高消费的特性

9、万中高端人群，具有高收入、高素质、高消费的特性. o强制性阅读强制性阅读：人们可以不看电视，不看报纸，不上网，不坐公交，：人们可以不看电视，不看报纸，不上网，不坐公交， 但一定要回家，一定会等电梯坐电梯，一定会看电梯广告，但一定要回家，一定会等电梯坐电梯，一定会看电梯广告，24小时小时 持续暴露，广告干扰度低封闭环境更易于广告信息的传递。持续暴露，广告干扰度低封闭环境更易于广告信息的传递。 o广告资金使用率有效性强广告资金使用率有效性强 o有效到达率和暴露频次有效到达率和暴露频次高高 14 o框架传媒框架传媒提供了“强制性阅读”的媒体环境，精美的画面，优雅的格调排 解了乘坐电梯的寂寞和对视的尴

10、尬，同时顺其自然达到了传播的效果。 o框架传媒框架传媒每梯2-3幅广告画面保证了优质的广告环境，也保证了广告信息传 播的有效性。 有 90% 以上的受众对媒体 的反应是积极的，有趣的， 表示很喜欢。 有80% 以上的住户对媒体 的评价是渴望的、好奇的。 16 o框架传媒框架传媒24小时不间断的发布保证了极高的有效到达率，也保证了目标受 众最大程度接触广告。 调查显示，经过4周的广告 发布，在电梯媒体所覆盖的 固定人口中，有 95% 以上 的受众曾经留意并关注过电 梯媒体所发布的广告。 17 18 o发布客户：西湖东郡 o发布城市：南宁 o发布数量：250面/月 o发布时间： 2009年6月20

11、09年8月 o发布客户：澳门街 o发布城市：南宁 o发布数量：300面/月 o发布时间： 2009年4月2009年7月 19 o发布客户：南国大厦 o发布城市：南宁 o发布数量：150面/月 o发布时间： 2009年3月2009年10月 o发布客户：云星-广东商城 o发布城市：南宁 o发布数量：400面/月 o发布时间： 2009年3月2009年6月 20 o发布客户：半岛半山 o发布城市：南宁 o发布数量：200面/月 o发布时间： o2010年3月2010年6月 o发布客户：裕丰英伦 o发布城市：南宁 o发布数量：300面/月 o发布时间： 2009年2月2009年4月 21 o发布客户：

12、半岛半山 o发布城市：南宁 o发布数量：200面/月 o发布时间： o2010年3月2010年6月 发布客户：金山广场 发布城市：南宁 发布数量：250面/月 发布时间： 2010年1月2010年4月 22 o发布客户：利海-亚洲国 际 o发布城市：南宁 o发布数量：150面/月 o发布时间： 2009年年4月月、5 5月、月、1111月月 o发布客户：利海-亚洲国际 o发布城市：南宁 o发布数量：250面/月 o发布时间： 2008年10月2008年11月 23 o发布客户：台湾街 o发布城市：南宁 o发布数量：350面/月 o发布时间： 20092009年年1111月月-2010-2010

13、年年1 1月月 o发布客户：锦绣豪庭 o发布城市：南宁 o发布数量：300面/月 o发布时间： 2009年10月2010年3月 24 o发布客户：五洲国际 o发布城市：南宁 o发布数量：400面/月 o发布时间： 20092009年年1010月月-2009-2009年年1010月月 o发布客户：同和水上商街 o发布城市：南宁 o发布数量：280面/月 o发布时间： 2010年4月2010年11月 25 o发布客户：荷塘月色 o发布城市：南宁 o发布数量：400面/月 o发布时间： 20092009年年3 3月月-2009-2009年年4 4月月 o发布客户：西湖商埠 o发布城市：南宁 o发布数

14、量：200面/月 o发布时间： 2009年5月2009年8月 26 o发布客户：凤岭新新家 园 o发布城市：南宁 o发布数量：350面/月 o发布时间： 20092009年年8 8月月-10-10月月 o发布客户：嘉和城 o发布城市：南宁 o发布数量：350面/月 o发布时间： 09年4月-12月 / 2010年3月-10月 27 实录篇实录篇 楼盘外观楼盘外观 28 实录篇实录篇 厅梯环境厅梯环境实录篇实录篇 行业广告行业广告 29 实录篇实录篇 行业广告行业广告 还有哪个行业的品牌客户没有尝还有哪个行业的品牌客户没有尝 试过电梯媒体吗试过电梯媒体吗 ？ 30 楼盘级别楼盘级别媒体形式媒体形

15、式发布价格发布价格 aa级 侯梯厅 1160元/月/块 电梯内 费用名称费用名称费用标准费用标准 广告画面制作费10元/幅 报价与发布形式报价与发布形式 其他费用其他费用 备注： 1）广告发布以月最小单位。 2）广告发布期间内，如更换，增加广告画面频次，按照每块10元收取费用。画 面制作费用另计。 优惠折扣：三个月优惠折扣：三个月7 7折，半年以上折，半年以上6 6折折 31 媒体发布形式媒体发布形式 镜框：镜框： 600mm（高）450mm（宽） 广告画幅：广告画幅： 570mm（高）430mm（宽） 可视画面：可视画面： 540mm（高）390mm（宽） 镜框质地：镜框质地： 杜邦可丽耐（

16、仿大理石）一次成型艺术相框 镜框面板：镜框面板： 3mm钢化玻璃 画面品质：画面品质： 200张以上：157铜版纸高精印刷画面 稿件要求：稿件要求：分辨率-300dpi 色彩模式-cmyk 储存模式-jpeg、tiff 150张以下：高精压膜亚光喷绘画面 稿件要求：稿件要求：分辨率-150dpi 色彩模式-rgb 储存模式-jpeg、tiff 框架投放计划框架投放计划 33 o楼盘选择标准： n目标受众的切合度 n城市区域 n楼盘售价 框架数据库框架数据库 o框架数据库推荐： n以高端写字楼为主，中高端住宅为辅 n青秀区为主，兴宁区、西乡塘、江南 区为辅 n楼盘售价在4500-1200之间 3

17、4 具体楼盘计划请参见楼盘点位表选择具体楼盘计划请参见楼盘点位表选择 投放建议（供参考）投放建议（供参考） 投放时间：投放时间：20102010年年1111月月-2010-2010年年0101月月 投放周期：投放周期：3 3个月个月 投放方式：投放方式：3 3个月内发布个月内发布600600面，面，200200面面/ /月（每月面数可适时调整）月（每月面数可适时调整） 投放金额：月投放投放金额：月投放200200面面* *400400元元/ /月月* *3 3个月个月=240,000=240,000元（元（3 3个月发布期）个月发布期） 全月全月3030天、天、2424小时的平均发布价格小时的

18、平均发布价格8 8万报纸一个整版一天的价格万报纸一个整版一天的价格 （而效果却直接有效、受众精准定位）（而效果却直接有效、受众精准定位） 我们每半月提供换盘服务，我们每半月提供换盘服务，3个月里可覆盖约个月里可覆盖约300栋楼宇、栋楼宇、1200部电梯、部电梯、1200个版面，个版面， 财富国广场的电梯广告财富国广场的电梯广告将遍布覆盖整个南宁各主要行政区的楼宇电梯内。将遍布覆盖整个南宁各主要行政区的楼宇电梯内。 24小时不间断的发布小时不间断的发布 针对性强效轰炸针对性强效轰炸 每半月关注广告每半月关注广告72次次 每次搭乘电梯每次搭乘电梯46秒秒 每天搭乘电梯每天搭乘电梯7次次 35 我们

19、的增值服务我们的增值服务 1、根据客户的要求，我们可以提供每个月、根据客户的要求，我们可以提供每个月免费免费更换一次电梯或楼盘，根据实际更换一次电梯或楼盘，根据实际 投放时间，可达到实际投放量数倍的覆盖率。投放时间，可达到实际投放量数倍的覆盖率。 2、我们为客户提供、我们为客户提供灵活变通的投放计划灵活变通的投放计划、方便快捷的支付通道方便快捷的支付通道，最大限度的为，最大限度的为 客户的客户的投放资金作出合理分配投放资金作出合理分配与安排。与安排。 3、初次上画面、初次上画面免费印刷免费印刷，季度以上投放每个月提供更换画面服务一次。，季度以上投放每个月提供更换画面服务一次。 （二次换画需支付

20、画面制作费）（二次换画需支付画面制作费） 4、若客户需要在、若客户需要在楼盘或社区做推广活动楼盘或社区做推广活动，我们与物业良好的合作关系，将为客，我们与物业良好的合作关系，将为客 户提供最为户提供最为便捷的服务便捷的服务。 5、随时为客户提供公司新签入的优质电梯资源，、随时为客户提供公司新签入的优质电梯资源，免费免费替换原有版面。替换原有版面。 框架制造关注！框架制造关注！ 36 联系人联系人: :陈伟力陈伟力 联系电话联系电话15007719486 如何进行房地产市场分析如何进行房地产市场分析 学习内容学习内容 理论部分 案例学习 为什么要进行房地产市场分析？为什

21、么要进行房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法 什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？ 慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告 市场市场 为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？ 开发商 建筑师消费者 1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境 2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场 3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位 4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议 5。评评估项目目估项目目标实现的可

22、能性。标实现的可能性。 市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提 炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。 开发商是追逐利润的，建筑师 是唯美主义的，市场分析是连 接开发商、建筑师和消费者的 桥梁，房地产市场分析是基于 对市场的理性判断 具体起到 哪些作用呢？ 什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？ 概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。 需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者 供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业

23、、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店 等）等） 市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！ 房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法 1。思路。思路 o三个层次三个层次 区域市场、专业物业市场、项目市场 o两个方面两个方面 供给、需求 o三个时段三个时段 过去、现在、未来 区域 市场分析 专业 市场分析 项目 市场分析 广州经济 环境和房 地产市场 广州住宅 市场 项目所在 地市场 例如： 竞争供给分析 客户需求分析 竞争供给分析 客户需求分析 竞争楼盘分析 客户需求分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思

24、路、步骤和方法 2。步骤。步骤 第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定 这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有 完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。 第二步：区域经济环境和市场分析第二步：区域经济环境和市场分析 考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发 展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房 地产发展前景进行预测。 第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析 按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进 行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况 。 第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析 根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机

25、会点、预估 项目的市场占有率。 房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法。方法 第二步第二步 区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析 区域经济环境分区域经济环境分 析析 区域房地产市场分区域房地产市场分 析析 （一）基本内容（一）基本内容 + 对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素 进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。 房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法。方法 第二步第二步 区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析 （二）基本资料的获得（二）基本资料的获得 区域经济环境分析区域

26、经济环境分析 1、总量指标 gdp、人口、人均gdp、固定资产投资、新批 三资企业人数、接待入境旅游人数 2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住 面积、住宅消费支出水平 4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划 区域房地产市场分析区域房地产市场分析 1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让 金 3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳 量 5、房地产景气指数、价格指数 数据来源数据来源 各地方统计年鉴、统计公 报、经济发展月报、地方 经济信息网、地方政府网 站

27、、中房指数、国房指数、 地方房地产年鉴 土地、规划部门的政府官 员访谈 规划、房地产等专业人士 访谈 房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法。方法 第二步第二步 区域经济环境和区域经济环境和 市场分析市场分析 （三）能够反映区域房地产市场发展状况的（三）能够反映区域房地产市场发展状况的 指标指标 人均人均gdpgdp与房地产发展关系与房地产发展关系 gdpgdp增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系 发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段 人均gdp （美元） 800300030004000400080008000以上以上 需求特征生存需求

28、生存、改善需求兼 有 改善需求为主改善需求为主 发展特征 超速发展 单纯数量型 快速发展 以数量为主，数量 与质量并重 平稳发展，以质 量为主，数量与 质量并重 缓慢发展 综合发展型 宏观经济增长房地产业发展状况 小于4%萎缩 4-5%停滞 5-8%稳定发展 大于8%高速发展 房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法。方法 异常异常基本正常基本正常正常运行正常运行基本正常基本正常异常异常 房地产开发投房地产开发投 资额增幅资额增幅 25% 适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需 求匹配，将导致供过于求 房地产开发投房地产开发投 资资/gdp

29、 0.2 反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15 房地产开发投房地产开发投 资资 /固定资产投资固定资产投资 37 反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%- 25% 销售面积销售面积/ 竣工面积竣工面积 1.1 反映商品房供求是否平衡的指标 商品房销售额商品房销售额/ 房地产投资额房地产投资额 1.1 反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率 房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系 第二步第二步 区域经济环境和区域经济环境和 市场分析市场分析 （三）能够反映区域房地产市场发展状况的（三）能够反映区域房地产市场发展状况的 指标指标

30、 房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法。方法 第二步第二步 区域经济环境和区域经济环境和 市场分析市场分析 （三）能够反映区域房地产市场发展状况的（三）能够反映区域房地产市场发展状况的 指标指标 消费类型 恩格尔系 数 住房消费占总消 费性支出的比重 （%） 恩格尔系数 住房消费占总 消费支出的比 重（%） 温饱型 0.5 0.59 9.4 0.550.597.6 0.500.5511.2 小康型0.40.515.5 0.450.512.1 0.40.4518.9 富裕型 0.2 0.39 2030 恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支

31、出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额 与国际上其他国 家相比，在相同 的收入水平下， 我国城市居民的 住房支出占总消 费支出的比重仍 然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安 人均可支配 收入 （元） 1388 2 1486 7 1031 3 8094964185247748 较上年增速 11.4 % 12.2 % 10.5 % 11.6 % 7.4%9.0% 7.9 % 恩格尔系数 31.7 % 37.2 % 37.7 % 38.1 % 38.3 % 40.6 % 34.8 % 20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数 房地产市场分析的思路、步

32、骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法。方法 第三步第三步 专业市场专业市场分析（分析（ 住宅）住宅） 1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价 格格 2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、供给结构分析（按总量、供给结构分析（按 面积进行划分）面积进行划分） 3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、产品特点成交结构、产品特点分析分析 4、住宅商品房成交价格分析、住宅商品房成交价格分析 5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结 房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法。方法 第四步第四步 项目市场分析项目市场分析

33、 （微观层面）（微观层面） 对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评 价。价。 地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块 面积、形状、高度 周围环境：自然景观、人文环境 关联性：通达性、可视性 项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析) 竞争对手分析竞争对手分析 目标客户分析目标客户分析 现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反 应 目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费 偏好、生活方式、心理特征、行为模式 1.1. 找出项目的目标客户找出项目的目标客户 2.2. 目标客户的置业需求目标客户的置业需求 和偏好和偏好 3.3. 找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市 场的机会点场的机会点 最终目标最终目标 s t o w 内部因素内部因素 外部因素外部因素 swot分分 析析 swot分析的价值要素分析的价值要素 s/w（优势（优势/ 劣势）劣势） 的价值要素的价值要素 o n 地段要素 o n 环境要素 o n 地块要素