泰安红星美凯龙项目可行性研究报告

1、 泰 安 红 星 美 凯 龙 项 目 可 行 性 报 告 2009年4月 目 录 第一章 重点摘要 -4第二章 城市概况-8 第一节 城市宏观经济-7第二节 城市规划简介-9第三章 区域房地产、家居市场分析-13第一节 区域商业及房地产市场概况-13第二节 区域市场特点（区域辐射预计）-14第三节 土地供应情况-17第四节 同类竞争性项目-20第四章 项目概况- 28第一节 地理位置 - 28第二节 项目概况- 30第三节 项目总投资及资金来源-33第四节 主要经济技术指标-34第五节 项目背景与进度-35第五章 swot分析-36第六章 项目投资分析-37第一章 重点摘要泰安市立足未来，在市

2、委、市政府的正确领导下，围绕建设经济强市，整体推进工业经济、民营经济、招商引资三大工作重点，加快改革开放和结构调整步伐，国民经济迅速健康发展，社会事业全面进步，人民生活不断改善。适应全方位、多层经济全球化的历史潮流，积极参与国内国际经济分工、合作和竞争，进一步拓宽对外开放的深度和广度，坚持外经、外贸、外资三外并举，全社会参与，形成全层次、宽领域的对外开放新格局。在全面完成“十五”计划的基础上，到2010年，把泰安市经济竞争力和综合实力提升到全国大中城市的上游水平，实现建设经济强市的目标。岱岳区地处山东省中部，座落在巍巍泰山脚下、滔滔汶水河畔，北依省会泉城济南，南临孔子故里曲阜，处于“一山一水一

3、圣人”旅游热线的中点。区内京福、京沪高速公路，104国道，津浦铁路和即将建设的京沪高速铁路贯穿南北，泰肥（辛）铁路和泰肥、泰莱高速公路横跨东西，四通八达，交通区位极为优越。岱岳区高度重视环境建设，扎实推进“诚信岱岳”、“平安岱岳”创建活动，社会环境和谐安定；按照“生态式、园林式、城市化、数字化”要求定位，高起点规划、高标准建设、高效能管理、高速度发展，以岱岳新城区、泰山青春创业开发区、大汶口石膏工业园为主体的招商引资和项目建设平台基本形成，“投资泰安，稳如泰山；投资兴业，首选岱岳”，已成为众多投资者的共识。岱岳区发展思路清晰，投资软硬环境优越，三大文明协调发展，新城区和陆续开工的一大批大项目成

4、为展现生机的亮点，区域经济核心竞争力与日俱增。泰安市房地产开发投资增长迅猛，市场消费需求继续扩大，房地产价格保持上涨趋势。 一、房地产市场变动特点 分期看：1-11月份，房地产销售价格指数为109%，其中：一季度房地产价格平均上涨9.8%,二季度受国家调控政策影响,成交价格涨幅有所减小,平均上涨7.7%，下半年以来，泰安房地产市场逐渐回暖，居民持币观望心态者减少，销售价格涨幅开始回升，7-11月份分别上涨8.1%、8%、11.5%、9.9%、8.5%。1-9月份，全市商品房价格同比上涨7.5%，其中：普通住宅类和经济适用房上涨幅度较大，同比分别上涨9%、7.4%，豪华住宅价格上涨空间缩小，同比

5、上涨3.4%。二手房价格成交活跃持续上涨，1-9月份同比上涨12.9%，其中：住宅交易价格上涨12.9%，非住宅价格上涨13%。受泰安市区发展规划影响，今年以来泰安地产市场活跃。泰安红星美凯龙世博家居生活广场建设项目是集地产、购物、餐饮、休闲、观光为一体的大型、综合性家居生活广场，符合泰安市和岱岳区整体规划要求，对于加快泰安市建材家居市场的建设、提高其经营档次和规模具有重要意义。该项目优势分析：1.本项目地理位置靠近京沪高铁车站广场，交通便利；2.在泰安，“西进”已是政府经过了长时间的摸索后确定下来的城市发展规划思路之一；3.随着城市重心西移，城市商业，城市人文，城市交通在这里将形成交集辐射市

6、政府、区政府；京福高速，泰山广场，易初莲花超市等城市先进要素；4.与区政府相邻，周边又有其它商业项目正在运作。项目位置好、规模适中，资金相对回笼比较快。5.京沪高速铁路泰安站定址本地块西侧一公里处，年内动工，其对周边尤其本地块的利好是巨大的；6.岱岳区的改造升级带来的机会；7.泰安市是旅游区域，将会带来大量流动人口，进一步提高公司的知名度；8.道路的改造升级，会抬升整个区域的交通优势；地块面临的灵山大街是贯穿市区东西的中轴线，灵山大街西起京沪高速铁路泰安站。9.随着政府对配套的加大投入，周边地区形象将逐步得到改善。10.项目卖点分析11.岱岳区政府中心地段，以后市里、区里的发展中心；12.交通

7、方便，步行到主要干道只需几分钟。13.全面推行的“绿、亮、净、美”四大工程；14.精品打造高品质、低密度、纯居住的人文生态住区； 综述，综合项目swot分析，我们在本项目开发中取长补短，着力塑造，最终体现经济、社会、环境价值，实现项目双利。 2、商业部分：泰安红星美凯龙全球家居生活广场建设项目符合泰安市和岱岳区总体规划，有利于实现城市发展总目标；同时，适应泰安市和岱岳区商品交易市场的发展规划和要求，有利于促进泰安市和岱岳区商贸流通业的持续繁荣，提升传统商贸业的档次水平，促进区域经济更快更好地发展。 泰安红星美凯龙全球家居生活广场将主要以销售各类高档品牌建材、品牌家具、办公家具、厨房用具、整体卧

8、房、沙发、布艺、家庭饰品、灯具等日常家具和装饰用品为主，以销售百货、食品、小家电、儿童用品等日用杂品为辅，是集建材、家具、家居、银行、超市、餐饮、娱乐一体化的综合性商业设施，将建成泰安市规模最大、品种最全、人气最旺的现代化商场。本项目将为完善区域商业布局，繁荣地区商业氛围，增加地方财力，扩大劳动就业，推动区域经济快速协调发展起到积极的促进作用。第二章 城市概况 第一节 城市宏观经济泰安是中国华东地区重要的对外旅游城市。泰安位于山东省东部，北依山东省会济南（距离济南不到40公里），南接另一个著名的旅游城市曲阜，东连中国磁都淄博，西濒黄河。总面积7762平方公里，人口600余万人，辖泰山区、岱岳区

9、、新泰市、肥城市、宁阳县、东平县个县市区。泰安市人口分布表市区市县面积(km2)人口(万人)街办乡镇泰安市泰山区33762.9512岱岳区175097.02214新泰市1933135.42117肥城市127796.51112宁阳县112480.839东平县134077.4772区2市2县7761550.0101561泰安市2006年gdp比上年增长16.5%，达1012.2亿元，。其中，第一产业产值116.3亿元，占11%；第二产业572.2亿元，占57%；第三产业323.7亿元，占32%。经济主要由工业和第三产业（其中又以旅游业为主导）带动。按人口551.7万人计算，人均gdp2413usd

10、。其中，一二三产业增加值分别增长4.1%、19.7%和15.7%。完成地方财政收入51.7亿元，增长30.3%，其中，各项税收36.1亿元，增长33.2%，占财政收入的69.8%，提高1.55个百分点。全市规模以上工业完成增加值448.1亿元，增长26.9%；实现主营业务收入1375.0亿元、实缴税金64.4亿元、利润88.4亿元，分别增长33.5%、43.0%和41.6%。全市规模以上工业企业达到1136家，增加94家。其中，主营业务收入过亿元的267家，增加92家；过10亿元的15家，增加4家；利税过千万元的303家，增加78家；利税过亿元的18家，增加3家。国家名牌达到5个，中国驰名商标

11、实现了零的突破。高新技术产业发展迅速。全市规模以上高新技术企业达到257家，实现产值359.4亿元，比上年增长30.4%；产值占规模以上工业总产值的比重达到23.8%，提高2个百分点。全市实现社会消费品零售额318.2亿元，增长16.3%。旅游服务业发展加快，实现旅游总收入87.6亿元，增长32.0%；旅游客流达500万人次/年。客、货运周转量增长16.0%和26.2%，邮电业务总量增长16.0%；全市金融机构各项存、贷款余额实现750.0亿元、485.0亿元，比年初分别增长17.9%、13.7%。民营经济发展活跃。实现增加值、实缴税金分别增长32.4%和30.7%。泰安市交通便利，京沪（北京

12、至上海）高速公路、京福（北京至福州）高速公纵贯境内，并在泰安交汇；泰安至青岛、烟台、威海、日照等沿海城市由高速公路网连接；境内铁路有京沪（北京至上海）线通过，并西接“京九”大动脉；未来京沪高速铁路中间设泰山站。第二节 城市规划简介一、泰安城市规划发展战略行政中心、时代发展线及长城路沿线的快速发展核心居住板块格局形成，仅少数单位拆迁或改建新区催生大盘，以奥林匹克花园为典型，值得关注1、城市发展方向城市建设以向南发展为主、重点建设南部新城；东、西依托泰山、岱岳两区适度发展；严禁跨越环山路向北发展。2、改善中心市区生活环境老城区以优化功能布局，改善居住环境和名城保护为重点。3、重点建设南部新城区南部

13、新城区近期发展是4万人口，将来计划发展10万人口，从人口的规模来讲，对房地产的发展有非常大的促进和带动作用。二、泰安市居民收入水平和消费结构分析1、全市城乡居民收入持续增加城乡居民生活水平提高。2005年，市区居民人均可支配收入10337元，比上年增长16.4%；人均消费性支出7211元，增长12.8%，市区居民恩格尔系数（食品支出占人均消费性支出的比重）为34.4%，下降0.1个百分点。农民人均纯收入4124元，增长11.8%；人均生活消费支出2352元，增长24.1%，农村居民恩格尔系数为44.1%，下降2.1个百分点。城乡居民居住条件进一步改善。城镇居民人均住宅使用面积为21.8平方米，

14、增长14.2%。农村居民人均住房面积为31.1平方米，钢混砖木结构住房所占比例进一步提高，达到92.6%。2、城乡居民消费结构不断升级居民消费状况是直接影响国民经济增长的重要经济指标，消费倾向这一指标又在其中占有重要作用，它反映了人们的消费意愿。居民消费是拉动经济增长的主要动力之一，也直接反映了人们的生活质量。近年来，随着国民经济的发展，泰安居民的收入水平大幅提高，居民的消费水平也在不断提高，人民生活质量不断改善。2005年，市区居民人均消费性支出7211元，增长12.8%，每户居民拥有电脑50台、移动电话160部。伴随着收入水平提高，消费观念转变，城市居民由追求基本物质需求向精神、文化需求转

15、变，更加注重消费质量，休闲娱乐享受型消费发展迅速。市区居民恩格尔系数（食品支出占人均消费性支出的比重）为34.4%，下降0.1个百分点；农村居民恩格尔系数为44.1%，下降2.1个百分点。居民消费结构升级对消费品市场增长的拉动作用将得到持续增强。第三章 区域房地产、家居市场分析第一节 区域商业及房地产市场概况1、供应量保持平稳，市场结构未发生明显转变据不完全统计，2008年泰安市城区未出售及规划商品房面积达235万，预计将在未来1-3年左右推出市场，未来市场竞争较为激烈。 表1： 截至2008年5月泰安市区商品房住宅项目情况楼盘名称物业类型销售面积去化情况剩余总量银座广场高层4.1070%0.

16、8宝龙广场多层、别墅6.8090%0.6花园洲一期多层5.0098%0.1泰安奥园多层/小高层35.0060%15.0海普凤栖湾花园洋房/别墅11.0060%6.6圣地公寓高层29.6065%10.0玉龙花苑多层5.4080%1.0龙泉花苑别墅17.4050%8.0泰山家园多层/高层16.0040%10.0华龙家园多层3.0245%1.7华天庭院多层3.07501.5锦绣一方多层6.4080%1.5御景龙城多层17.0660%7.0锦绣华庭一期多层2.4020%1.92合计162.5065.72楼盘名称物业类型总建面积占地面积容积率国华时代小高层、高层11.004.302.23花园洲二期小高层

17、、拼叠5.007.501.50圣源美郡多层、联排6.606.911.05丽景花园多层、小高层、高层18.0610.001.79原体育局小高层1.801.051.75九州家园二期多层、小高层5.506.601.20锦绣华庭多层23.5华新家园多层4.303.601.20奥园四期多层、小高层13.0011.801.10欣升地块多层13.0014.601.12轴承厂多层3.303.501.06桐桉花园多层16.1010.701.50新兴元地块多层13.8113.101.05原水利局1.512.301.60煤田地质局1.060.701.50新湖集团多层6.7011.900.56示范小区多层18.805

18、7.800.41皇冠小区多层6.7011.900.56合计169.74第二节 区域市场特点（区域辐射预计）目前老城中心区的发展已经接近饱和，可供应产品的体量较小，产品供应呈现“集中板块且遍地开花”，产品类型“缺高多低”。随着市政府/长城路北段沿线部分楼盘的开发，如圣地国际公寓、泰创国际广场、泰山家园（天龙国际公寓）、国华时代（未售）及未来近40万平的商品房住宅的规划，该板块需求可得到有效释放。从调研的市场资料分析来看，2008年市场结构仍保持卖方市场与买方市场对持的“尴尬”局面。而消费者将面临更大的选择空间，较大的楼盘投放量必定会分流客户量，经济适用房建设计划也会分流大批普通客源。2007年存

19、量项目将持续供应市场，同时20082009年大量新增项目也将面市，特别是2009年市场供应量将达到最高点，总量上，整体竞争情况比较严峻。2、多层产品仍为市场主流，高层产品渐出风头在08年，泰安市房地产市场供应中，多层产品仍是主流，所占比例将达到50.65%左右，08年始小高层/高层投放量集中并呈升高趋势，主要项目有：未售项目在售项目银座城市广场、圣地国际公寓、泰创国际广场、天龙国际公寓、圣世华庭、奥园二期书香名邸、国华时代、丽景花园原体育局、九州家园、（财富一号）存量约而花园洋房、别墅、酒店式公寓等产品市场接受度良好，主要以地段、价格等关键参考因素为鉴。小结：泰安市的房地产产品向多元化方向发展

20、，但受城市发展政策影响（北部老城区限高）、新区发展受自身局限等影响，普通多层仍为市场主流。现阶段主力购房人群对高层电梯房仍具有稍微的心理抗性，但随着日后(小)高层社区的入住，其本身较高的舒适度会逐步被接受和认可。在产品设计上，泰安市消费者比较喜好大开间、大户型，随着房价水平的提升，消费者审美观念的变化以及将来物业税的征收，产品将会逐步朝合理空间、带露台、花园式社区等方向发展。泰安市区楼盘一览表一（截至08年10月）序号楼盘位置均价元/m2物业类型地块面积销售面积万m2取地成本万元/亩楼板地价元/m2容积率开盘时间去化情况剩余量圣源美郡南关大街西、万官路以北5200复式青山家园温泉路北首嘉德现代

21、城南门西3850普通09820071290%05宝龙城市广场岱道庵路温泉路交汇3300高档复式380亩17400m212392008265%055利得摩尔国际城泰山大街东段5300商住10666.72m2200752100%卖完岱下明珠小区光彩大市场北3100普通14卖完银座广场东岳大街与龙潭路交叉口东南高层266804.10万46520076950.40龙泽花苑泰安市御碑楼路66号4800高档复式146亩20046东岳世家泰安市岱宗大街249号4100商住49000 m21782006101龙泽花园泰安市政府大楼广场西4000普通146母20046卖完大展财智中心泰山医学院附属医院斜对面38

22、00商住24800 m2145卖完温泉小区富卓金寓3380高档卖完东盛佳苑泰城东部泰山区交通局西临3650普通50余亩泰创国际广场长城路北段东侧3500普通14770 m2圣地国际公寓长城路2号3318高档55万m2卖完嘉德现代城温泉路北向阳大街3300普通10420061019绿苑淏庭东湖路南东湖公园北120米3200高层华天庭苑温州商业步行街西头南临3200普通117泰创国际广场长城路北段东市二院斜对3198高层14770 m2泰山家园长城路96号4100高层24890.27 m290%012花园洲泰山大街北方车辆对面3500高档124878 m215时代明珠商务公寓长城路北段路东月季花园

23、对面2900商住九州家园一期工程灵山大街南南湖大街东2860普通101亩2006818奥林匹克花园南部新城区2700普通91241 m2128海普凤栖湾二期南部新城核心区邻京福高速2600普通200亩082007616圣地国际公寓长城路62号2580普通55万m2200612锦绣一方泮河大街南关大街立交桥西2520普通6万m213月季花园新城区长城路北段路西4100普通52亩1432005895%01温泉花园虎山东路二中以北 八十八医院3380普通卖完玉龙花苑一期泰山大街西首青春创业开发区2568普通68亩12天街花园南关大街2620普通鑫源小区二期青春创业开发区2400普通175万m2125

24、20076灵芝花园二期龙潭南路与泰玻大街交界处西2130普通1705 m2普照嘉苑泰安市普照寺路22号4500普通卖完卖完国华经典泰安市御碑楼路67号5000普通1052006930天元花园奈河西路高档汇源智能小区虹桥宾馆西100米路北普通30万m2紫薇馨苑温泉路南段路西3070普通12538 m2119200612圣地国际公寓泰安市长城路2号市政广场西3318高层55万m2200612泰安市区楼盘一览表二（别墅和商业地产，截至08年10月）序号楼盘位置均价元/m2物业类型地块面积销售面积万m2取地成本万元/亩楼板地价元/m2容积率开盘时间去化量剩余量万m2龙泉花苑泰山大街西首泰山青春创业开发

25、区6000别墅5万平米天地家园龙潭路49号8000别墅23376 m211澳泰山庄万吉路88号市政府东侧6000别墅新天地服饰广场青年路中段路西泰艺金店北8000商铺温州商业步行街泰山大街东首汽车站成熟商圈-商铺68万m2卖完电子信息产业园区古建筑文物岱庙南商业39200 m2光彩大市场一期西南岱岳区2288商业780亩卖完泰山科技城南部新区龙潭南路2230写字楼145亩028第三节 土地供应情况2008年泰安市城区拟出让土地48宗，共计土地面积5832.78亩。其中居住用地（包括商住）31宗，面积4328.68亩，占总面积74.2%。商业（旅游、金融、服务业）用地13宗，面积988.48亩，

26、占总面积16.9%。仓储用地1宗，面积74.64亩，占总面积1.3%。申请调整规划用途1宗，面积164亩，占总面积2.8%。未明确用途2宗，面积276.98亩，占总面积4.8%。 其中： 1、市本级拟出让土地10宗，面积576.74亩。其中：居住用地6宗，面积309.9亩。商业用地2宗，面积28.2亩。仓储用地1宗，面积74.64亩。正在申请调整规划1宗，面积164亩。 2、泰山区拟出让土地7宗，面积923.79亩。其中：居住用地7宗，面积923.79亩。 3、岱岳区拟出让土地14宗，面积854.14亩。其中：居住用地7宗，面积455.11亩。商业用地5宗，面积122.05亩。未确定用途2宗，

27、面积276.98亩。 4.高新技术开发区拟出让土地10宗，面积1435.71亩。其中：居住用地7宗，面积1232.63亩。商业用地3宗，面积203.08亩。 5、旅游经济开发区拟出让土地7宗，面积2042.4亩。其中：居住用地4宗，面积1407.25亩。商业用地3宗，面积635.15亩。第四节 同类竞争性项目一、泰安市主要家具建材市场编号市场名称主营范围地址营业面积()楼层装修档次租金产品档次经营状况辐射半径电话1五马家具城家具虎山路南8000三层中下24/36/48中低档占了泰安本地家具消费量的一半左右全马建材城建材迎春路、灵山大街、温泉路的交汇处约3000一层

28、差9低档生意很好，属于大棚经营模式全市3光彩市场家具、建材泰山大街南40万三层中18/21/24中高档开业不到一年时间，顾客不算多，档次较高全饰材料精品城建材迎胜南路25万三层中档12中档装修档次比五马高，但是租金和经营的品种都不高全亚商场家具财源大街西首1万六层（已租用面积五层）中高档20/25/30/35/40/45中高档目前是泰安市较为高档的家具市场，与其毗邻的银座商城是泰安市最高档的商场全市06心中乐家具城家居财源大街中段90004层中档20、25、25、35中档没有什么中高档品牌，装修也不是很好，但是位置不错0538-825

29、46047ikia家具城家居泰安市东岳大街迎春路路口4万5层中高档不租（自营）中高档装修不错，面积也很大，兼并了倒闭的三和百货，还有服饰、超市等别的业态，全五马家具城五马家具城位于泰安市虎山路南首五马商城内，1993年年9月开业，主营家具、沙发、各类办公桌椅。五马家具大厦由上海同济大学设计上下共分三层，建筑面积1.2万平方米，营业面积8000多平方米，设置摊位130多个。顶部采用中心透空玻璃结构，内设中央空调、喷泉、图书室、茶水房，货物出入口五个，大型停车场一处，配有专业搬运队，各项公共设施配套成龙，一应俱全。整个大厦雄伟，布局合理，环境优美，交通便利是经营家具的

30、良好场所。五马家具城档次偏低，但是在泰安消费者心中却是一个老品牌，客流量很大，是泰安消费者的首选。2、五马建材城山东五马装饰材料精品城始建于2001年，是泰安市委、市政府批准建设的的重点项目，是全省一流，泰安东部最大最全的装饰材料精品城。山东五马装饰材料精品处于泰山脚下，位于迎春路、灵山大街、温泉路的交汇处，堪称商业黄金地段，交通方便、人流、物流、信息流集中、活跃，200家经营业主，年交易额1.2亿元。山东五马装饰材料精品城为全框架式结构。五马装饰材料精品城主要经营一下品类：木地板、瓷砖、卫浴、橱具橱柜、涂料、板材、玻璃、装饰品等。3、泰安光彩市场泰安光彩大市场一期工程位于泰安市西南岱岳区，北

31、靠城市主干道泰山大街，南临灵山大街，依附在泮河西侧，与泰山遥对相望，交通便捷，环境优雅，地理位置十分显赫。大市场以泰山大街和灵山大街为主要出入口，并将整个市场分为八个区，中心五个区为一区、二区、三区、四区和中心区，沿北侧泰山大街为泰山区，沿南侧灵山大街为灵山区，14层办公大厦耸立于群体建筑中，东部为七区。在功能布局上，中心区为家私和商务办公区；一区、二区、三区、四区以标准商铺为主；泰山区和灵山区为沿街商铺，共同构成市场的南北大门；七区为建材商铺。光彩大市场极具交通优势。该项目驻地有新拓宽的泰山大街与市区相连，泰山大街为京福高速公路入城的主干道。本项目距离已建成的京福高速公路、京沪高速公路下道口

32、只有2公里的路程，距离104国道只有1公里的路程，距离南北铁路主干线只有600米，拟建的京沪高速铁路也在区域内，并且各条道路均是一级道路，通向全省各县市区，交通条件极为便利，是成为建设大型仓储性综合市场的首要条件。光彩市场分三期建设，总建筑面积150万平方米。经营范围涉及建材、装饰装修材料、服装鞋帽、家用电器、家具、日用百货、五金等商品的批发零售、配送，并配套建设车站、仓储、商务办公中心和会展中心。4、装饰材料精品城泰山装饰材料精品城，是财源街道办事处中七里社区投资兴建的大型专业批发市场，总占地125亩，总投资1.2亿元，建筑面积14万平方米。工程分两期进行，其中一期工程投资5600万元，建筑

33、面积6万平方米（其中营业面积2.5万平方米），市场于2004年5月1日开业。市场按商品类别分为5个商品交易区，主要经营各种高档装饰材料、灯具、厨具、洁具等。市场有营业房300多间，有230多家客户入场经营，安置就业人员1000多人，可实现交易额2亿元/年，利税2300万元。2005年被省工商局、省文明办、省市场协会命名为“山东省规范化文明市场”。泰山装饰材料精品城主体采取“上宅下店”模式、全框架结构。市场采取物业管理方式，实行一个统一收费，统一水电管理，为经营业户提供信息咨询、居住餐饮、医疗卫生、安全保卫等服务，着力营造良好的生活、生产、经营环境。装饰材料精品城的装修和品牌比五马家具建材城略好

34、些，但是租金还是比较的低。5、东亚商场东亚商场位于泰安市繁华商业中心，北临泰安市东西向的主干道东岳大街，西靠龙潭路立交，毗邻泰安最高档的商业银座商厦，位置非常优越。东亚商场主要经营家具，目前共5层，第六层正在装修，一楼主要是经营红木家具，但是未来将要把红木移到5楼、六楼，四层主要是经营板式家具，二层、三层主要是沙发、床垫，该商场没有办公家具。东亚商场虽然位置优越，但是由于租金在本市属于高档水平，一些一线品牌都陆续的离开了东亚商场，比如皇朝、富之岛等，转而进入了租金相对低廉，但是更具有区域规模优势的光彩大市场。6、心中乐家具城位于泰安市财源大街175号，紧邻银座商城。该商城于2001年10月开业

35、，在泰安消费者心中具有一定的影响力和知名度。从现在的经营状况来看，档次比东亚偏低，但是客流量还是相当可观，得益于位置的优越。7、ikia家居爱家家居原址是三和百货，三和百货倒闭后（在泰安，很多的国营的百货商店都已经或者濒临倒闭的局面，其中，很大一部分原因就是银座商城的进驻），爱家家居承租了一部分的商业面积，此外，还有部分是服饰百货和超市业态。爱家家居的经营模式在泰安比较独特，采用自营的模式。所有的品牌全部由老板一人代理，统一进货，统一收银，不对外出租。虽然如此，该商场内的品牌确是相对其他商城要高档些，装修也更加高档。二、关于泰安家居市场的分析综述：泰安的家具建材市场已有49万平方米左右，这说明

36、1、该市家具建材市场容量很大；2、专业市场发展状态已具备质的飞跃的条件。红星进入正是时机。泰安还没有一家真正意义的专营中高档、高档品牌的家居卖场，红星的优势是明显的。红星的进入1、将引起市场的洗牌；2、改变和提升市民装修消费的模式；3、泰安市不少有消费能力的市民至今不选择在本地消费，而是去济南的居多，届时将会回来。泰安的人均gdp已达到？美元，理论上认为，已进入购房高峰期。事实上，泰安市2006年住宅开发总量为236万 m2，如按照100 m2/户，装修投资5万元/户测算，年装修市场总量为11.8亿元。泰安的家具建材市场整体租金水平目前在9-45元之间，大量的在35-40之间。我们将进一步调查

37、我们红星的主流合作伙伴目前在泰安的销售价格水平，将来进入红星能否保持这个水平，能否提升这个水平。如果答案是肯定的，那么红星的整体租金水平可以放在45元/ m2月；如果没把握，整体租金水平可以放在40元/ m2月。相当于常州、扬州、徐州水平。我们的选置在泰安西南的岱岳区，京沪高铁在项目旁边设立了站点，山东发达的高速公路网使得我们具有很强的对外辐射能力。对我们来说，能否充分利用周边县市的消费能力也是非常重要的扩展市场。泰安买房者一般自己装修房子，房地产商会向顾客推荐家装公司，基本上都是济南的家装公司。济南对泰安的辐射作用相当大，那些可以替代，那些必须避免，是红星在进入之前必须考虑的问题。 我们建议

38、：泰安红星美凯龙全球家居生活广场拟建5万m2为宜。按容积率1：1.2计算，总用地4.25万(64亩).按35万元/亩计算,土地款为2240万元.平均地价为825元/ m2，平均建筑面积地价为688元/ m2。综合造价1800元/ m2。总造价为2500元/ m2。按目前租金平均40-45元/ m2月，约6-7年回收。第四章 项目概况第一节 地理位置“泰安红星美凯龙全球家居生活广场”商住一体城市商圈项目是一个商业住宅综合开发项目。项目用地220.9905亩（147327.74m2。协议批租土地249.876亩，从道路中线计算；现按建设用地净地计算；已经泰安市土地收储中心勘界）。规划建筑面积341

39、783.47 m2，其中商业149752.50 m2，住宅192030.97 m2，容积率3.02（控制性详规已经08年9月27日泰安市建设项目管理委员会会议审议批准）。协议地价35万元/亩，总地价7734.67万元，楼板地价226.30元/m2。总投资约人民币壹拾贰亿元。在本项目开发基础上，岱岳区政府愿意与我们合作新客站组团的一级开发。项目用地位于泰安市大河路以东以北，学院路以西，灵山大街以南。紧邻开建京沪高铁泰山站组团，距新客站800m；距市政府3km内。该地块交通便利，西北侧为城市东西向中轴线灵山大街（起点新客站）；西南侧为环城大道大河路。该地块环境优美，西南侧为新客站组团湿地公园，西北

40、侧为泮河风景带。计划08年11月3日土地挂牌出让，12月上旬颁发土地成交确认书。项目一期建设商业部分的红星美凯龙全球家居生活广场（810万m2），预计在09年9月开业；按协议约定该部分不得对外出售，按红星集团经营模式自营。根据红星美凯龙在泰安的已开业项目泰山区加盟店的情况租金约为？元/m2月。其它商业项目根据市场逐步开发：影城（含演艺厅、歌厅、电玩），五星级酒店，酒店式公寓，写字楼。住宅开发一期开发4万m2。泰安的银行和开发商一致认为当地房地产市场发展健康，没有受当前金融海啸影响。据统计，2008年泰安市城区未出售及规划商品房面积达235万，预计将在未来1-3年左右推出。泰安新任市委书记原为国

41、家建设部城乡建设司长，对住宅开发控制有序。本项目楼盘预计在明年下半年推出，根据地块周边楼价，本项目楼价估计为35004000元/m2。第二节 项目概况一、建设地址项目建设地址拟定位于泰安市岱岳区区域内。二、建设内容及规模 项目占地285亩，容积率为1.3。1、商业项目占地40%共114亩，容积率为1.3。规划建筑面积拟定为110000平方米。红星美凯龙全球家居生活广场营业面积5万m2。商务楼：超市、银行、酒店、写字楼等其他商业面积6万m2。2、房地产项目占地60%共171亩，113886平方米，容积率为1.3，规划建筑面积拟定为150000平方米。建筑类型多层。3、项目计划开发开发周期：200

42、8.22009.5；销售及招商周期：2008.52008.10第三节 项目总投资及资金来源项目总投资额为：68250万元3.1、红星美凯龙全球家居生活广场营业面积5万m2。（地上五层）初步估算项目总投资13125万元，其中建设投资约为12925万元，铺底流动资金投资为200万元。建设投资构成为：建筑安装工程费用为10000万元；其他费用2425万元；预备费用700万元。3.2、商务楼：超市、银行、酒店、写字楼等其他商业面积6万m2。初步估算项目总投资15750万元。建设投资构成为：建筑安装工程费用为12000万元；其他费用3000万元；预备费用750万元。 3.3、房地产项目项目开发。初步估算

43、项目总投资15750万元，其中建设投资约为39375万元建设投资构成为：建筑安装工程费用为35000万元；其他费用3000万元；预备费用1375万元。项目建设所需资金拟全部由建设单位及投资方自酬解决。第四节 主要经济技术指标4.1主要经济技术指标（地产部分）1、主要经济技术指标明细表表1-1序号项目数量1可规划用地112000平方米2规划总建筑面积150000平方米3容积率1.34建筑密度19%5绿化率40%6项目总投资39375万元7毛利润9188万元8投资利润率23% 4.2主要经济技术指标（商业部分）1、主要经济技术指标明（红星美凯龙全球家居生活广场） 表1-1序号项目数量1可规划用地7

44、5924平方米2规划总建筑面积50000平方米3容积率1.44建筑密度13%5绿化率30%6项目总投资13125万元1）建设投资12925万元2）铺底流动资金200万元7正常年经营收入2268万元8正常年利润1439万元9投资利润率3.6%10 税后财务内部收益率11税后投资回收期14年12税后财务净现值13 税前财务内部收益率14税前投资回收期9年15税前财务净现值16盈亏平衡点50%2、主要经济技术指标明（商务楼：超市、银行、酒店、写字楼）2.1、主要经济技术指标明细表 表2-1序号项目数量1可规划用地75924平方米2规划总建筑面积60000平方米3容积率1.44建筑密度4.4%5绿化率

45、30%6项目总投资15750万元7毛利润9675万元8投资利润率62%3、项目结论本商业项目(红星美凯龙全球家居生活广场)建成后，可实现年利润1439万元，年所得税475万元，直接及间接（厂商营业员、物流配送人员等）解决当地1500-2000名劳动力就业，并极大地提升本地建材家具市场业态的经营形象和服务层次，为当地经济的发展发挥作用。第五章 swot分析一、设计指导思想根据泰安市城市总体规划的要求，充分发掘本区的历史与文化内涵，利用并有机组织本区的自然、历史与人文要素，运用现代设计风格和城市设计手段，合理调控空间布局，加强景观风貌设计，塑造具有鲜明特色的集地产、商场、超市、餐饮、休闲于一体的综

46、合性建筑。二、设计原则方案设计遵循现行有关部门规范和要求，总体布局划分合理，功能分区灵活，最大限度满足何种使用功能的要求。设计构思独特，造型新颖，美观大方，塑造富有活力的、地方特色浓厚的城市建筑。运输系统布置科学，运输距离、路径力求便捷，土地利用系数和建筑系数科学合理。处理好绿化、道路、活动场地等与人的活动关系，营造和谐舒适的建筑空间。坚持“节地、节能、节材”的设计原则，推广使用建筑新材料、新技术，达到环抱节能要求。三、总平面布置根据项目周边建筑环境条件及建筑功能要求，泰安红星美凯龙家居生活广场整栋建筑面向主干道布置入口广场，规划绿地景观及广场停车，场地四周建设集中绿化带。四、道路交通布局项目采用环行道路及多出入口式布局方式，建筑物四周设环行道路，主出入口面向主干道，次出入口布置在建筑左右两边，背面次出入口同时布置商业卸货平台，方便货物进出。第六章 项目投资分析第一节 经济效益分析依据及基础数据1、经济效益分析说明项