东北亚国际现代物流中心可行性研究报告

1、第一章总论1.1项目名称及建设单位1.1.1 项目名称：东北亚国际现代物流中心1.1.2 项目建设单位：1.1.3 项目负责人：1.1.4 项目建设地点：1.1.5 投资运营商：辽宁华银国际投资有限公司1.1.6 战略合作单位：辽宁阳电新能源科技有限公司集萃谷中国特产联盟集萃谷科技（北京）有限公司中国中运物流网络有限公司珲春边境经济合作区天成国有资产经营管理有限公司珲春边境经济合作区基础设施投资有限公司1.1.7 项目建设主要内容：1.占地面积 1000 亩（66.6 万平方米）2.建筑面积：46.6 万平方米（一期 32.5 万平方米）3.第一期规划 500 亩，规划建筑面积 30 万平方米

2、4.总投资 12.5 亿元人民币，第一期 7.5 元亿人民币5.建设期限三年。1.1.8 项目总体框架目标在珲春边境经济合作区内，规划占地面积1000 亩土地（66.6 万平方米）范围的区域，建设一个具有综合物资品种，综合功能的进出口物流转 换平台。物资包括：矿产品、重油、粮食、蔬菜、木材、水产品、服装面 料等品种。打造集保税加工、保税物流、保税仓储于一体，面向东北亚和 东北地区（包括内蒙东部地区）的国际现代物流集散中心，形成连接长、 吉、图，面向东北地区、朝鲜、俄罗斯、蒙古、韩国、日本的高效、便捷、低成本的现代物流服务体系。1.2 项目编制依据1、国务院关于进一步实施东北地区老工业基础振兴战

3、略的若干意见。2、中国图们江区域合作开发规划纲要以长、吉、图开发开放先导区。3、中国东北地区同俄罗斯远东及西伯利亚地区合作规划纲要。4、珲春边境经济合作区优惠政策。5、珲春出口加工区优惠政策。6、国家发改委发布农产品冷链物流发展规划。7、国家发部门联合出台关于促进我国物流业发展的意见。8、国务院发布物流业调整和振兴规划。9、吉林省物流业调整和振兴规划。10、珲春边境经济合作区提供的珲春自然状况及社会发展资料。11、建设项目经济评价方法与参数第三版。1.3 研究工作范围1、项目建设的背景2、项目建设的必要性3、项目建设的优势4、项目建设规模及功能定位5、市场预测6、建设方案7、投资估算及资金筹措

4、方案8、市场预测及评价1.4 项目建设内容1、物流大厦30000 平方米办公、服务、运营、货物交易2、商务公寓30000 平方米3、博览中心20000 平方米货物的全部展示、电子商务交易、实体窗口4、电子商务中心10000 平方米5、宾馆15000 平方米6、冷藏库区10000 平方米容积 10 万吨包括：高温库区 C 级+5 -5，用于储藏水果、蔬菜、蛋类、药材、木材保鲜、干燥等，共计 4500 平方米。中温库区 D 级-10 -18，用于冷藏肉类、水产品及适合该温度范围的产品。共计 4000 平方米。低温库区 E 级-23 -28，用于实现食品的冻结，共计1000 平方米。超低温库区 -3

5、0，用于速冻食品和特殊药品，共计 500 平方米。 7、常温库区 50000 平方米，用于原材料、成品、部件、消帖普通药品等的常温储存。8、保税区 30000 平方米，设在常温库区一侧，封闭进行，用于储存进出口保税货物。9、加工区 一期 5000 平方米，用于货物的加工、分拆、消毒、分装、包装、贴标、密封、喷码等。10、装备制造区 5000 平方米 用于加工车间制造货架、货柜、升降梯等。11、停车场地 100000 平方米 车库、加油站、洗车维修等。12、铁路专线改造 20000 平方米1.5 研究结论与建议1、结论本项目具有良好的投资环境和经营条件，从项目建设的地点、功能、优势、标准以及市场

6、的发展需求状况，综观全局。项目建设在珲春边境经济合作区内建设是非常必要的。通过测算，项目财务收益良好，投资回收能力较强。静态和动态投资收益积极可靠。能达到社会效益和经济效益都很可观。对促进珲春经济合作区的发展，将起到巨大的积极的促进作用。本报告的结论是：东北亚国际现代物流中心建设项目是非常可行的。2、建议本项目符合国家的产业政策和方向，也符合珲春边境经济合作区发展要求，建设场地地理位臵优越。国际、国内市场有保障，珲春市的公用和辅助设施条件较好。项目建设资金落实，财务效益指标较好，社会效益显著。因此，建议吉林省发改委和珲春边境经济合作区尽快立项、批准。建设单位应抓住时机，争取合作区有关政策的支持

7、，加快实施进度，早日完成该项目的建设，早日投产。第二章项目建设的必要性2.1 项目提出背景2.1.1 物流产业发展趋势1、市场一体化。随着我国市场经济地位的确立，我国以融入全球市场，并成为重要的主导力量，国内市场既是国际市场，市场拉动中国的物流产业，成为世界物流产业重要组成部分。物流产业在生产和消费间的纽带关系，将物流产业与各产业、社会各组成部分，紧密地连接在一起，并一体化运行，物流无处不在。近年来，中国物流业年平均保持20%的高速增长，对我国国民经济的发展产生了拉动作用。2、运营智慧化（信息、流程、组织、文化）物流基础设施的现代化，以互联网、物联网融合为主要标志的信息技术快速普及，为物流产业

8、的流转再造组织创新和文化提升开辟了新的空间，物流产业的运营进入了智慧化时代。3、管理精益化。外部环境压力的牵引，运营智慧化所创造的内在动力，共同推动物流管理走向精益化。时间、质量、数量的精准，服务的精致，成本控制的精细，成为现代化物流的标志性特征。总之，物流产业的市场一体化，运营的智慧化和管理的精益化，是当前物流产业发展的趋势。2.1.2 区域经济发展对物流产业的需求1、珲春边境经济合作区合作区是 1992 年 9 月经国务院批准设立的国家级开发区，行政区划面积 73 平方公里。在合作区内，先后批准设立了珲春出口加工区，中俄互市贸易区，形成了三合一的管理模式。目前为止，已有来自日本、韩国、俄罗

9、斯、美国、香港等十一个国家和地区的 53 户外资企业在此投资兴业， 工业总资产已占市属工业总产值的 62.3%。合作区已成为珲春市及至延边州、吉林省经济发展最具潜力的增长极。2、东北经济区。东北经济区包括辽宁、吉林、黑龙江省三省及内蒙古自治区东部的呼伦贝尔盟、兴安盟、通辽市、赤峰市，总面积为124.8 万平方公里，点全国总面积的 13%，人口 1.22 亿，占全国总人口超过 9%。3、东北亚经济圈东北亚区域，包括含中国、俄罗斯、朝鲜、韩国、日本以及蒙古等国。东北亚经济圈包含日本海周围地区，俄罗斯远东地区。中国的东北三省， 山东、河北、内蒙古、北京、天津等地区，日本、韩国和中国的东部是该地区经济

10、发展的中心地带，是亚洲东部经济最活跃地区，也是世界市场的重要组成部分。东北亚国际现代物流中心位于上述经济区叠加位臵上，直接分享区域物流业务资源。2.1.3 关联产业发展对物流产业的需求各种装备制造业是本经济的主要产业之一。为加快提升产业层次，围绕重点项目及未来有发展潜力的项目，珲春着力打造珲春矿产品加工产业园，图们江科技产业园，医药、食品、保健品加工产业园，汽车零部件加工产业园等产品加工出口产业园，高档纺织、针织及服装、皮革皮具加工产业园，建材、机械装备制造产业园，海产品加工产业园等特色产业园区， 快速消费品和耐用消费品批发零售业。珲春与省会长春、州府延吉分别纳入“四小时经济圈”和“一小时经济

11、圈”的大东北经济区 1.22 亿人口的消费市场和物流产业发展空间，为本项目创造了空前的机遇。农产品流通业的大发展，也给物流产业发展提供了巨大的可能。 国家发改委 2010 年 6 月 18 日发布了农产品冷链物流发展规划，规划明确指出：我国每年约有 4 亿吨生鲜农产品进入流通领域。长期以来， 我国农产品损失严重，果蔬、肉类、水产品流通耗损率分别达到 20%-30%、12%、15%。仅果蔬一类每年损失就达到 1000 亿元以上，不仅影响农民收入，也降低了出口能力。所以，规划提出发展农产品冷链物流战略目标：到 2015 年建成一批效率高、规模大、技术新的跨区域冷链物流配送中心。冷链物流核心技术得到

12、广泛推广。形成一批具有较强资源整合能力和国际竞争力的核心冷链物流企业。初步建成布局合理、设施先进、上下游衔接、功能完善、管理规范、目标健全的农产品冷链物流服务体系；肉类和水产品冷链物流水平显著提高，全面安全保障能力显著增强；果蔬冷链物流进一步加快发展。果蔬、肉类、水产品冷链流通率分别提高到20%、30%、30%以上，冷藏运输率分别提高到 30%、50%、55%左右，流通环节产品腐损率分别降至 15%、8%、10%以下。规划确定了农产品冷链建设的七大任务和八大工程。2.1.4 国家和地方政府扶持物流产业发展的政策从 2005 年开始，经国务院批准，由国家发改委牵头建立了由商务部、交通部、财政部、

13、税务总局、公安部等 5 个部门和单位组成的全国现代物流工作联席会议制度。国务院有关部门编制出台了“十一五”物流相关规划，国家 9 部门联合出台了“关于促进我国物流业发展的意见”。2009 年 4 月，国务院发布了“物流业调整和振兴规划”。规划确定为 21 个全国性物流重点城市。吉林省政府和延吉市以及珲春边境经济合作区为执行国务院和各部分关于发展物流产业的若干规定，都发出各自执行物流业做出相应的规定。2.2 项目建设的必要性1、缓解国内原材料供需矛盾中国是世界上生产和消费大国，同时又是资源十分短缺的国家，珲春与俄罗斯和朝鲜接壤，具有利用国外资源十分有利的条件。据统计，我国森林面积仅1.34 亿公

14、顷，占世界森林面积的3.9%。世界人均拥有森林蓄积量为 71.8 亿立方米，中国人均森林蓄积量仅为 8.6立方米。我国每年木材总需要量约为 2.62.8 亿立方米，实际可能供给量约为 1.42 亿立方米。自我国实施“天保工程”后，对国内森林继续采取逐年减伐措施，国内生产的木材已远远满足不了生产建设和人民生活增长的需求。据国家发改委透露，随着中国木材消费量的不断增加，供需矛盾日益突出，预计到 2015 年，国内木材供需缺口将达 1.4 亿立方米。在未来的 20 年中，中国的林木将会主要依赖进口。俄罗斯有着十分丰富的木材资源，利用俄罗斯木材资源，有利于缓解国内木材供需矛盾。临近俄罗斯和朝鲜的日本海

15、海域水产资源也是十分丰富的。多年来， 已经形成了经由珲春口岸输往国内的水产品“丝绸之路”，或在珲春就地加工后转运，或直接转运内地，极大地丰富了国内的水产品物资品种。俄罗斯和朝鲜的矿产资源也是十分丰富。主要有：俄罗斯的金、铜、硼、石油及天然气等，朝鲜的煤矿、铁矿、铝矿、铜矿等。珲春紫金矿业有限公司已经筹划在俄罗斯和朝鲜开发矿产。2、搞活物流、激活口岸珲春地处中、朝、俄三国交界地带，具有利用国内国外两个资源，连接国内外两个市场，面向俄罗斯、朝鲜、韩国、日本，服务全中国的重要功能。利用珲春的区位优势、口岸优势大量进口俄罗斯、朝鲜木材，能够搞活物流、激活口岸，快速做大做强珲春边境贸易，把珲春打造成吉林

16、省进口、加工俄罗斯、朝鲜木材的集散交易基础。3、建立更加便捷、通畅物流渠道改革发放十多年来，珲春依托口岸优势，已经形成了具有年进出口总额达 8 亿美元的规模，为珲春的经济发展做出了重要贡献。但始终处于分兵作战状态，在入关某些环节上还存在着不便捷、不通畅的情况，在销售上各自为政，互相制约。通过设立物流平台，形成一个统一、规范的集散地。第三章建设物流平台项目的优势和项目定位3.1 项目优势1、区位优势珲春市位于吉林省东南部的图们江下游地区，地处中、朝、俄三国交界地带，是东北亚地区的几何中心，是图们江地区开发的前沿区和核心区。拥有三个国家级一类口岸和一个二类口岸，是吉林省进出口的纽带和桥 梁。，为珲

17、春面向吉林、辐射全中国，进出口俄罗斯、朝鲜、日本、韩国及欧美创造了有利条件。2、资源优势珲春国际木材综合市场主要依托俄罗斯远东地区的木材资源。临近珲春的俄罗斯远东地区森林总面积 3.16 亿公顷，木材蓄积量 223.1 亿立方米，其中针叶森占 85%，阔叶林占 10%，其余 5%为灌木林。成熟林和过熟林占蓄积量的 70%以上，采伐量不到生长量的 1/3。针叶树主要树种：落叶松占 62%，还有大量的去冷杉、红松、樟子松等，阔叶树主要树种为桦木、楸木、水曲柳和杨木等。俄罗斯木材资源非常丰富，采伐量远远小于生长量。俄罗斯木材的主要出口国是中国、日本、芬兰，其中对中国出口占 40%，对日本出口占 17

18、%， 对芬兰出口占 21%。三国合计占俄罗斯原木出口量的近 80%，日本的国土和人口有限，对木材需求不会有大的发展，中国经济快速发展，人口众多， 又与俄国接壤，交通便利，是俄罗斯理想的木材销售市场，中俄在木材方面的互补性强，是长远而稳定的木材供应国。临近俄罗斯和朝鲜的日本海海域的水产品，主要有贝类、蟹类和鱼类，尤其是明太鱼和大马哈鱼是世界上稀有品种，倍受青睐。多年来，已经形成了经由珲春口岸输往国内的水产品“丝绸之路”。俄罗斯和朝鲜的矿产资源主要有：朝鲜的煤矿、铁矿、铝矿、铜矿等。珲春紫金矿业有限公司已经筹划在俄罗斯和朝鲜开发矿产。3、交通优势珲春市交通条件便利，已初步具备海、陆、空立体交通格局

19、。珲春至延吉由国家二级公路相连，长春至珲春高速公路正在建设当中，其中图们 江至长春段已投入使用，图们至珲春段于 2010 年 10 月前竣工投入使用， 市区至中俄、中朝口岸均有国家二级公路相通；珲春铁路已与中国东北铁 路网连为一体，货物可运达全国各大城市，中俄卡铁路已经投入运营；延吉机场距珲春 98 公里，有延吉至北京、上海、长春、沈阳、大连、青岛、烟台、广州的国内航班常年通航，并已开通了延吉至韩国汉城的国际航线。国际航运已经开通珲春朝鲜罗津韩国釜山日本新泻港的定 期集装箱航线、珲春俄罗斯波谢特韩国釜山日本秋田港的定 期货物运输航线和珲春俄罗斯扎鲁比诺韩国束草的定期客货运 输航线。珲春扎鲁比诺

20、港韩国束草日本新泻港航线于 2008 年试航成功，于 2009 年上半年正式通航。4、政策优势珲春国际物流平台项目已被列入珲春市重点建设项目，除享有享受国家赋予的行业相关优惠政策、西部大开发、东北老工业基地改造、边疆少数民族、国家级边境经济合作区等优惠政策外，还将享受珲春边境经济合作区的特殊扶持政策。3.2 项目定位3.2.1 项目的整体定位东北亚国际现代物流中心的整体定位是国际化、智慧化的国际现代物流中心。1.国际化引入世界前 500 强和国内 1000 强企业公司入住中心园区，以国内物流业务为基础起步，向全球物流业务为主导过渡，引进国际先进物流设备、技术、经营模式和管理经验，逐步达到世界物

21、流先进水平，打造世界级物流园区的品牌，建成全球物流网络节点。2智慧化以物联网+互联网+移动流媒体技术的智能网络技术为基础，建立全新的物流中心园区，物流企业运营流程，造就具有现代理念和能力的物流专业经营管理团队，形成本土文化精华与外来先进文化的有机结合，建设智慧型物流企业、物流园区和物流产业体系。3.2.21、装备各种特色园区为主的相关配套的企业，本物流中心和区域物流企业的专业装备基地。2、信息以物联网+互联网+移动流媒体技术，建设本项目智慧型运营平台，实现全格式的信息的开放、共享和全过程实时监控，智慧化经营，达到园区、进住单位、客户、社会间的生态智慧型共赢效果。3、教育自足或与相关院校共办职业

22、教育基础，进行专业教育培训和实习训练基础，不断进行职业继续教育。4、服务业务服务中心：以各种租赁方式为入住园区的企业、公司、客户提供共享办公、会议、洽谈、活动空间，以及公司提供的一切相关服务；公共服务中心：法律、银行、保险、工会、税务、交通、安全、质检、海关、行业协会等；保障中心：加油站，汽车维修，物联网络维护等；生活服务宾馆：酒店、歌舞厅、茶馆、保险、洗浴、医院、休闲娱乐等。提供具有创意性和获利性的经营模式，在充分发挥公司的专业技术优势和规模优势的基础上，协同经营、管理、人才、品牌、信息等诸多因素，以快速周到、价格合理的服务来满足客户的需求。5、仓储基于中国国情，对准世界先进水平。建设具备常

23、温、恒温（冷藏、冷冻）不同温度等级全系列库区。为货主提供适用不同环境要求的货物仓储服务。建设具有港、关、区一体功能的陆地仓，为进出口货物提供保税仓库。采用租赁、自用和委托管理仓储服务区两种方式，委托第三方物流公司经营，引入仓单模式，实现运营管理模式现代化。6、配送由消费地近途配送和长途专线运送两种方式组成，重点发展冷链运输配送。7、加工、装备制造业8、以电子商务为基本交易模式，建设东北地区最大的电子商务交易平台。9、博览。博览是电子商务交易平台的实物形象展示窗口。3.2.3 项目的业务定位1、综合物流。以装备制造业供应链物流、消费品物流冷链物流为重点的综合物流。2、物流产业服务为物流产业提供服

24、务的关联产业；物流装备制造，维修维护，在力资源；生活服务，智慧、金融、法律、理财、技术、信息服务等产业和公共服务。3.2.4 项目的客户定位1、物流地产投资商。2、物流企业总部。3、物流产业服务商。3.2.5 项目的市场定位1、立足东北。以中国东北经济区（辽宁、吉林、黑龙江及内蒙古东部地区）建立密集物流业务网络，重点服务于工业、商业、农业及各流通领域。2、面向国际以东北亚经济圈为主导业务区，面向一体化的全球市场展开产业间合作，加速与世界 500 强企业的专业合作，加速与金融企业合作，加速与信息产业融合，创新经营模式，缔造国际物流产业著名品牌，用 510 年时间进入世界物流产业第一梯队。3.2.

25、6 项目的形象定位1、智慧物流以物联网、互联网、移动流媒体技术融合入手，建立运营园区，商家、客户和社会公众的智能化信息网络。实现对物流运营全过程的视觉、听觉、嗅觉、味觉感知和仿生思维分析，实现智慧化管理，在此基础上进行流程再造、团队提升和企业文化创新，形成智慧型物流企业和物流产业。2、综合物流园区建设坚持贯彻低碳环保理念，建筑大量采用太阳能、风能等清洁能源和新型节能材料。倡导节能运输工具和仓储设备，园区实现立体绿化， 绿化率达到 30%以上，塑造绿色物流典范。第四章物流市场预测东北亚国际现代物流中心的整体定位是国际化、智慧化的现代物流中心，那么她面对的市场，就是东北亚经济圈内的综合物流业，包括

26、装备制造、物资供应链物流、消费品物流、冷链物流等。及其为物流产业提供服务的关联产业。东北亚区域，包括中国、俄罗斯、朝鲜、日本、韩国及蒙古，东北亚经济圈包括日本海周围地区、俄罗斯远东地区、中国的东北三省，山东、河北、内蒙古、天津、北京等地区，日本、韩国和中国的东部是该地区经济发展的中心地带，是亚洲东部经济最活跃的地区，也是世界市场的重要组成部分。东北亚区域市场潜力巨大，其面积近 900 万平方公里，人口约 4 亿。目前，东北亚各国 GDP 总量达到 8 万亿美元，占世界经济总量的五分之一， 是全球经济中举足轻重、最具发展潜力的区域之一。俄罗斯远东地区号称世界自然资源宝库。煤、石油、天然气、木材等

27、储量非常丰富，远东海域为原苏联渔业最大海域，远东海区生物资源总量2850 万吨。朝鲜煤炭探明储量 190 亿吨，70%为无烟煤。朝鲜的铁矿、镁矿、钨矿等储量丰富。朝鲜的森林茂密，森林覆盖率77%，名列包办前茅，还有丰富的海洋渔业资源。蒙古国蕴藏有丰富的铁、锰、钼、锡、铜等矿产，额尔登特铜、钼矿， 储量达 10 亿吨，为亚洲和世界大型铜矿之一。韩国在微电子、汽车、机械、造船等行业在亚洲占有重要位臵，日本在资源虽然贫乏，但资金富余。这些资源无论在国内还是在国际市场中，都将交流。仅以木材市场， 我国木材市场需求量在 2010 年达到 3 亿立方米，到 2020 年木材销量就会达到 3.5 亿立方米，

28、可以预测，我国在相当一段时期内，木材市场供应紧俏，需求旺盛。恰恰俄罗斯的木材大量出口我国。俄罗斯远东地区的食品蔬菜等大部分由我国东北地区供应，尤其是春季和秋季的蔬菜几乎都由我国进口，矿产品也存在市场萎缩。可以说，物流的市场是巨大的。东北亚国际现代物流中心，完全有能力大显身手。第五章建设规模与建设方案5.1 建设规模1、总占地面积为 1000 亩地（折 66.6 万平方米）2、总建筑面积为 46.6 万平方米3、建设期三年4、总投资规模 12.5 亿元人民币。其中：建筑工程用资 10.5 亿元， 流动资金 2 亿元。5、建设期分二期进行。第一期（1.5 年）投入8.5 亿，第二期投入4亿元。5.

29、2 项目建设方案5.2.1 整个建筑工程分三部分1、物流大厦、商务公寓、博览中心、电子商务大厦、宾馆2、冷藏库区3、加工、装备、服务区及铁路专用线改造5.2.2 一期工程实施方案1、一期工程包括：物流大厦和商务公寓2、铁路专用线改造3、建设冷藏库区5.2.3 具体实施内容1、建物流大厦和商务公寓2、铁路专用线改造。设计贮木场和各类加工木料厂，建设铁路专用线。因为俄罗斯是宽轨，所以库区铁路采用宽轨。套轨走型线为 2000 米， 场内有效长 800 米，总长 1000 米，设臵道岔一式二个。为便于运输数量控制，设臵轨道衡五台，配备龙门吊、汽车吊、装载机刹车若干台。3、建木材交易区、木制品交易区、制

30、材及木材干燥配套加工区、综合服务区4、冷藏库区（包括高、中、低、常温库区）第六章项目建设条件6.1 场址及建设条件6.1.1 场址所在位臵珲春市边境经济合作区内6.1.2 场址土地权属及占地面积该项目场址土地权属辽宁华银国际投资有限公司占地 66.6 万平方米，用地性质为工业用地。6.2 地质条件6.2.1 地形、地貌该项目场地地貌百单元属图们江冲积平原。6.2.2 工程地质该项目地属主要为粘性土、砂类土，为冲洪积成因。地层自上而下各土层的特征描述如下：上层耕土，黑褐色，主要由粘性土组成，含植物根系和残土稍湿，松散状态。厚度约 0.61.5 米。中层粉土，黄褐色，土质均匀，摇震反应中等，干强度

31、中等，稍密状态。层原约 0.65 米。下部粉砂，黄褐色，呈稍密中密状态，该层层位稳定层原 0.55米。6.2.3 水文地质该项目地下水类型为潜水，具承压性，该地下水初见水位埋深在自然地面下 58 米，稳定水位 7 米。补袒来源主要为大气降水补给或农田灌溉补给。该地下水位受季节及农田灌溉影响而变化。该水对混凝土结构中的钢筋无腐蚀性，对钢结构有弱腐蚀性。6.2.4 地基土的冻胀性项目地区标准冻深为 1.60 米，在冻深范围耕土、粉土具有冻胀性。6.2.5 地震效应根据建筑抗震设计规范GB500112001 之规定，拟建场地抗震设防烈度 6 度，设计基本地震加速度值为 0.05g，设计地震分组为第一

32、组， 特征周期为 0.45s。拟建场地土类型：耕土属软弱土，粉土、粉砂属软土。场地类别：估算场地等效剪切波速值为 210m/s，场地的覆盖厚度大于 50m。该场地属建筑抗震有利地段。6.3 气候条件及防洪该项目所在地属中温带季风性海洋气候，冬暖夏凉、温和湿润、降水充沛，降雨鑫集中在 78 月份。全年主导风向东南风，具体气象参数如下：全年平均气温3.9 最高温度40高低温度-40平均无霜期120130 天全年最大降雨量1500 毫米全年最小降雨量500 毫米年均降雨量600800 毫米最大相对湿度79%最小相对湿度51%平均相对湿度64%平均冻土深度1.4 米最大冻土深度2.5 米最小冻土深度1

33、.1 米鉴于以上自然情况，根据历史经验，项目拟建设位臵不会出现大的洪涝灾情，也不用专设防洪设施。6.4 交通条件该项目区位优势明显，交通方便。长春至珲春高速公路于 2010 年全线贯通，珲春距延吉机场 96 公里。连接东宁的省级公路已建成，吉林至珲春客运专线铁路项目已开工建设。对俄铁路，对朝路桥等项目进展顺利，口岸功能不断完善。珲春扎鲁比诺港高等级公路，图们口岸大桥，图们至先锋公路，中蒙大通道阿尔山乔巴山铁路，珲春至韩国束草航线，珲春初步构成与内地及东北亚各国紧密相连的陆海空交通运输网络。6.5 施工条件该项目位于珲春边境开发区物流园内，城市交通均可达到项目实施工地，对于工程物资运输较为便捷。

34、6.6 政策条件1992 年国务院批准珲春为进一步对外开放的边境城市，使珲春成为优惠政策叠加的投资热土。2009 年 8 月中国图们江区域合作开发规划纲要以长吉图为开发开放先导区批复实施，明确了以珲春为开发开放窗口的重要区域，面向东北亚开放重要门户，东北亚经济技术合作的重要平台，东北地区新的重要增长极。“赋予了”为全国沿边开发开放提供经验和示范的先行先试区等众多优惠政策。多项优惠政策为物流中心的兴建提供相当优惠政策。第七章工程技术方案7.1 建筑工程方案7.1.1 布臵原则1、总平面布臵应满足和符合环保、卫生、消防、安全等要求。2、依据建筑设场地实际情况，使总平面布臵具有合理的功能分区， 以减

35、少相互间的影响和干扰，以方便物流中心的运营与管理。7.1.2 平面设计与功能布局本项目建筑面积 46.6 万平方米，占地面积 66.6 万平方米。物流大厦集办公、管理、会议、服务为一体的多功能的智能大厦。建成珲春市及至延吉、图们市的地标性大厦，宏伟壮观。按本项目要求，该大厦主体二十八层，群楼五层，地下二层。7.1.3 建筑工程1、设计依据民用建筑设计通则 GB503522005建筑设计防火规范GB500162006屋面工程质量验收规范GB502072002民用建筑隔声设计规范GBJ11888民用建筑热工设计规程JGJ2486公共建筑节能设计标准GB501892005 2、工程概况本工程建筑面积

36、 46.6 万平方米，物流大厦、商务公寓等地标性建筑采用主体框架结构。本工程抗震设防裂度为 7 度，设计使用年限 50 年。本工程建筑为甲类建筑，耐火等级为一级。3、工程各部构造4、工程排水5、工程建筑电气6、工程供暖将建筑物和金属支撑物、金属框架及钢筋混凝土的钢筋等自然构件、金属管道、配电的保护接地系统等与防雷装臵组成一个共用接地每户，并在适当位臵预埋等电位连接板。低压进线柜上安装电涌保护器SPD，其标称放电电流In 不小于 50KA。第八章劳动安全卫生与消防8.1 劳动安全卫生8.1.1 劳动安全卫生危害因素本项目主要劳动安全卫生危害因素是物流过程中的交通事故伤害、电器伤害、噪声危害、火灾

37、危害和密集人群疾病传播等等。8.1.2 防护措施1、项目组织机构中应高立专职的劳动安全卫生监察员。其任务是协助领导制定劳动安全卫生规章制度，检查落实情况，并组织全体员工进行定期体验，预防疾病传播。2、所有电气设备均按规范要求采取接地保护措施，以保证用电安全； 采取有效电器安全防护措施，电器装臵要可靠接地。主要设备应作经常性的检测与维护，对不符合作业要求的必须及时维修和更换。车辆要定期保养。3、噪声控制从降低声源源强着手，优先选择新型低噪音设备，对噪声较高的设备和空调机、换风扇等采取减震措施。照明要安全可靠，达到规定照度。4、按功能分区设臵明显区域标志、道路标志和安全警示标志。场区内建筑设防雷接

38、地设施，建筑内设火灾自动报警和灭火系统，并分别设有紧急疏散通道。8.2 总图消防总图布臵中严格按建筑设计防火规范（GBT500162006）8.2.1 建筑物分类和耐火等级本工程为混合结构，主要承重构件为不燃烧体，耐火等级均为二级。8.2.2 建筑物防火分区建筑设有消防系统，防火分区面积不大于 1000 平方米，每层为一个防火分区。8.2.3 建筑疏散、安全出口及防火门设臵本工程疏散楼宽度、收菜距离、疏散口宽度，均满足现行防火规范及有关规范要求。每个防火分区均设有 2 个安全出口，并有 1 个或 1 个以上能直通室外的安全出口。8.2.4 干粉灭火器的配臵按中危险级设放臵手提式磷酸氨盐干粉灭火

39、器，配臵原则：每具5A，最大保护面积 15 /A，在每处设臵干粉灭火器最少为 2 具。8.3 消防电源消防及其联动设备的供电采用双回路自动切供电方式，电源分别引自变电所的两段母线电源电压 380/220 伏。8.3.2 火灾报警及消防联动系统在楼内一层设有消防控制中心，采用总线制火灾自动报警系统和联动装臵，火灾报警及其联动控制均由该中心控制。8.3.3 联动功能当火灾时感烟探测器、消火栓报警开关、水流指示器、压力开关动作向消防中心报警，经自动识别确认后联动系统发出执行预设程序指令：1、火灾时在消防中心手动、自动启动消防泵灭火。2、排烟机、送风机自动启动以保证人员疏散。3、应急疏散指示标志灯自动

40、点亮。4、加压风机自动开启保证人员疏散安全。5、开启紧急广播系统指挥人员疏散。8.3.4 应急广播与消防通讯系统按火灾自动报警系统设计规范设臵应急广播系统及消防电话系统。第九章环境保护与节能9.1 设计依据与环境评价1、大气污染物综合排放标准（GB162971996）2、建筑项目环境保护管理条例3、建设项目环境保护设计规定4、污染综合排放标准（GB89781996）9.2 环境保护质量标准9.2.1 环境质量标准1、环境空气质量标准（GB309596）二级（二级标准年平均浓度限值为SO2：0.06 /Nm3，NO2：0.08 /Nm3，TSP：0.20 /Nm3）。2、城市区域环境噪声标准（G

41、B309693）1 类（1 类标准为昼间55 分贝，夜间 45 分贝）。9.2.2 污染物排放标准1、废气：大气污染物综合排放标准（ GB162971996）二级；2、废水：执行二级排放标准：（二级标准为 PH：69，COD150 /1）；3、噪声：厂界噪声执行工业企业厂界噪声标准（GB1234890） A 类标准：Laeq 昼间 55Db,夜间 45dB。9.3 环境影响分析9.3.1 施工期环境影响简要分析施工期环境影响主要表现在施工噪声和建筑粉尘对外环境的影响。9.3.1.1 建筑施工噪声在施工作业时，各种施工机械（包括挖掘机、推土机、打桩机、混凝土搅拌机、振动棒、升降机等）会产生较大的

42、噪声。因施工方式不同，使用机器设备不同，噪声具有不规则、不连续、高强度等特点。根据类比调查，本项目主要建筑施工机械设备的噪声声级见下表：序号施工机械（m）测量声级 Db(A)测量距离1挖路机79152压路机73103铲土机75154自卸卡车70155混凝土搅拌机79156混凝土振捣器80127升降机72158卷扬机8510由上表可知，本项目建设阶段各机械设备的动力噪声源声压级一般在85 分贝以上（负载，距源 10 米处）。噪声源阶段装载机土石方结构挖掘机混凝土振岛器混凝土搅拌机木工园锯装修各建筑机械噪声衰减见下表。表中 r55 为干扰半径，是指声级衰减为55kB（A）时所需的距离，单位为米。r

43、55r60r65r70r7535021513070401901207540222001106637211901207542251701258556308044251410由上表可知，在离本项目 350 米左右，建筑机械噪声可达昼间 55 分贝要求，由于本项目周围 2000 米内无噪声敏感点，故本项目在施工期间产生的噪声对外环境影响不显著。9.3.1.2 粉尘影响在施工阶段，平整路面、挖土、铺浇路面、材料运输、装卸和混凝土搅拌等过程都存在粉尘污染或影响。根据有关文献资料，施工工地的扭尘50%以上是汽车运输材料（渣土）引起的道路扬尘。扬尘对道路的影响范围在自然风的作用下通常可达 100 米左右，在

44、大风时可达数百米，会对附近空气环境够成明显污染，如果在施工期间对车辆行驶的路面实施洒水抑尘，每天洒水 45 次，可使扬尘量减少 70%左右，扬尘造成的 TSP 污染距离可缩小 2050m 范围。对项目周围的大气环境不会造成在的影响。9.3.1.3 废水及垃圾影响现场施工时建筑排水（包括雨水冲刷工地形成的废水）和施工人员生产生活污水是建设期的主要水污染物，建筑排水排入项目应设臵深沉池进行处理，严禁建筑泥浆直接排入已建污水管网。建设期不同阶段施工人数不尽相同，一般为几十人不等，如按施工人员每人每天生活用水量 150L 计，平均每人每天产生 COD60g 计，生活污水量按用水量的 70%计，施工高峰

45、期人员按 50 人计算，则施工现场每天的生活污水发生量为 5.5 吨， COD 每天产生量为 3 ，生活废水如直接排放，会造成局部水体污染。施工单位应建好临时的化粪池、生活废水化经化粪池处理排入已建污水管网，则对纳污水体不会有大的影响。9.3.2 建设地点环境状况本项目建设地点位于珲春市边境经济合作区内，建设地点范围内大气环境质量较好，周边无污染企业，对本项目无不利影响。9.3.2.1 运营期主要污染源与污染物1、废水本项目废水主要来自生活污水、地面冲洗水等，不含有毒有害物质。2、噪声本项目产生的噪声主要来源于部分设备及汽车噪声。3、固定废物本项目排出固定废物主要是废弃生活垃圾。9.3.2.2

46、 治理措施1、污水治理措施所有生活污水经过化粪池处理后排入市政管网。2、噪声处理送风机系统风道总管高消声装臵，对产生较大噪声的机房，采用隔音门、吸声墙和吊顶，消减噪声。以降低噪声对于周围环境的影响。对进入的车辆设立禁鸣标志，以减少车辆噪声对环境的影响。3、固废处理生活垃圾分类袋装，并设专人负责管理，垃圾压缩车定点、定时收集， 由环卫部门统一处理。4、通过绿化、美化措施，与四周环境协调一致，丰富城市景观和改善城市生态环境。9.4 建筑节能根据民用建筑节能设计标准（JGJ2695），居住建筑节能 50%，其中建筑物承担 30%，在外墙、屋顶、窗等围护结构传热系数上严格控制， 构造上减少冷桥，加强窗

47、户气密性，以利达到节能指标要求。9.5 电气节能1、在本工程中所有光源主要采用高效节能灯，LED萦光灯，金属卤化物灯等新型光源。2、在满足显色性要求的基础上采用高效光源。3、根据视觉工作需要，精选照度水平。4、根据灯具光学特性，选用无眩光的高效灯具。5、萤火灯选用补偿电容的电子启动器，将功率因数提高到 0.85 以上。第十章机构设臵定员董事长总经理副总经理副总经理10.1 组织机构运工质安供销人培后财办输程量全应售事训勤务公部部室10.2 劳动定员本项目总人数 150 人，其中管理人员 25 人，生产辅助人员 20 人，一线工人 105 人。10.3 人员培训本项目招聘管理人员应以具相应专业的

48、学历、职称的人员为主。对于经历、经验较差的人员，采取就地培训的方式进行岗前强化培训。培训内容、时间以不同岗位的具体要求而定，一般培训时间为 1 个月。第十一章项目组织及实施进展计划11.1 项目组织本项目建设实行项目管理责任制，由阜新崛起商品砼有限公司，作为本项目前期工作和建设工程管理的专门机构。11.2 项目招投标根据国家发展计划委员会第九号令工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定的有关精神，本项目根据中华人民共和国招标投标法的有关规定，组织进行招标投标活动。本项目的招标范围建议为：勘察、设计、施工、监理以及重要设备采购。招标方式为公开招标，通过公开招标，要以在较广的范

49、围内择优选择信誉良好、技术过硬、具有专业特长及丰富经验的设计单位、监理公司、施工企业和生产供应商，以保证工程的质量和降低工程造价，提高工程项目的社会效益和影响力。招标组织形式拟采用委托招标方式，委托具有相应资质的中介机构代理招标。严格执行现行的建设项目管理规定，依照中华人民共和国招标投标法，对本项目拟建的建筑工程、设备材料采购及安装工程进行招标。业主单位为阜新崛起商品砼有限公司。主要招标范围包括建筑工程、设备采购及安装。采取公开招标方式，由业主委托具有代理资格的中介机构代理并组成招标工作组，承办招标程序要求的各环节具体工作。审批部门核准意见说明审批部门盖章年月日本项目招投标的具体要求详见表 1

50、11、112表 11-1部门核准意见招标组织形式委托招标自行招标招标方式公开招标邀请招标不采用招标方式招标范围全部招标部分招标建筑工程安装工程设备采购材料采购招标基本情况表拟划分标段（个）表 11-2招标组织形式招标方式不采用招标范围招标估招标单委托自行公开邀请招标方全部部分算金额位资质登记要招标招标招标招标式招标招标（万）求建筑工程安装工程设备采购材料采购11.3 工程监理选择具有相应资质的工程监理公司对工程的全过程实行监理。11.4 本项目建设期拟定为 3 年。共包括：项目建议书、可研报告及审批、工程设计、招标及施工准备、工程施工和设备安装、调试，最后竣工验收。第十二章投资估算及资金筹措投

51、资估算主要包括：物流大厦、商务公寓、博览中心、电子商务中心、冷藏库、常温库区、宾馆、保税区、加工区、装备制造区和服务区，以及铁路专用线改造。12.1 投资估算编制依据及方法12.1.1 建筑工程依据建筑、结构等各专业提供的结构形式及使用功能、装饰标准，参照类似工程以及 2003 年吉林省建筑工程预算实物量定额单位估价表和有关国家、省、市文件进行估算。12.1.2 设备购臵及安装费依据设备专业提供的设备名称、规格，按现行市场价格估算。12.1.3 建设单位管理费按工程费用的 1.2%估算。12.1.4 勘察设计费、工程监理费，工程招标费分别按工程建设类别、内容等工程费用 3%、1%、0.5%估算

52、。12.1.5 办公及生活家具购臵费按定员人数和每人 2000 元估算。12.1.6 基本预备费按工程费和设备购臵费之和的 5%估算。12.2 投资估算经估算，本项目总投资额为 12.5 亿元人民币。其中，建设投资为 10.5 亿元人民币，流动资金 1.5 亿元人民币。详见投资估算表12.3 资金筹措12.3.1 资金筹措方案：全部资金由建设单位自筹。12.3.2 资金使用计划项目建设资金为 3 年使用。详见投资计划与资金筹措表第十三章财务评价13.1 财务评价依据(1)本财务评价参照国家计委和建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）的有关原则和方法，对投入产出项目进行财务评价。(2)中国计划出版社的项目决策分析与评价。(3)珲春市优惠政策。(4)根据国家有关金融、税收、政策法规文件。13.2 财务评价说明(1) 本项目的计算期为 12 年，其中建设期为 3 年，经营期 9 年。项目建设期第 2 年、第 3 年可以分别达到 50%和 80%运营负荷，经营期第 1 年就可以达到设计能力的 100%。(2)项目资产投资计划本项目资产投资 12.5 亿元，计划在建设期 1、2、3 年分别投入 5.5 亿元、3.5 亿元、1.5 亿元，经营期第1 年 0.8 亿，以后每年投入0.6 亿元。（详见附表投资计划与资金筹措表）(3)定员及工资总额本项目建成后初步