《物管常识八大点》.doc

1、精品文章物管常识八大点发布：xx-6-1214：12|作者：|中国物业管理协会|查看：10734次信息广州物业管理信息网一、物业公司何时开始收取物业管理费。答：物业公司收取物业管理费一般从购房人验收房屋，签字认可后，开始计取物业管理费；也有物业管理公司以住户办理入住手续时开始计取管理费的。如果购房人在购房时，开发商与购房人双方对物业管理费计取另有约定的除外。例如：有的开发商在卖房时承诺免第一年物业管理费，就属于这种情况。二、开发商的空置房是否应交纳物业管理费。答。目前，没有明文规定。但从行业惯例来看，开发商的空置房都交纳物业管理费。至于交纳管理费的多少，按照房屋使用、管理、维修公约中确定的标准

2、执行。三、对于自来水、电、煤气，物业公司在向住户收取这些资源费用时，是否可以自行加价。答。自来水公司，供电局、煤气公司是上述资源的供应者，住户是消费者。物业公司并不是水、电、气的批发商，只是水、电、气等费用的代收者，而且是受专业部门委托后，方可代收资源费。水、电、气是由政府定价，不能随意加价。至于物业公司的代收酬劳，以北京市来说，按市物价局颁布的北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法（京价（房）字第号），统收服务费元户吩拢晌镆倒鞠蜃杖试述依法加强物业小区装修管理发布：xx-6-1214：04|作者：|中国物业管理协会|查看：1684次试述依法加强物业小区装修管理文/李胜来物业管理是一个综合

3、性较强的服务性行业，其中对业主单元的二次装修管理就是重要内容之一。由于目前开发商建造的居住物业绝大多数是毛坯房，物业交付使用后，会有较长一段时间的装修搬迁期。这段时期是小区秩序最乱、对物业的人为损坏最严重、治安和消防管理难度最大、引发各类矛盾和纠纷最多的时期，因此，重视和加强对装修过程的管理，并达到有效管理的目标，就是抓住了物业管理很主要的重点和难点工作之一。有效的装修管理将为今后日常物业管理打下良好的基础，也有助于物业管理企业树立自身的品牌形象。一、制订规定，宣传引导目前，我国有关房屋装饰装修的法规和地方性文件是我们进行装修管理的主要依据，除了物业管理的相关法规外，还包括住宅室内装饰装修管理

4、办法、环境污染防治法、消防法，上海市的关于加强居住物业装修管理和行政执法若干问题的通知和上海市住宅装饰装修验收标准等等。物业管理企业要依据政府的法规，结合不同物业小区的实际情况，制订适合于本物业小区的装修管理规定，这样形成的装修管理规定，应该成为物业小区装修管理的作业规程，对装修活动的相关各方都具有约束力。装修管理规定制定以后，要利用多种途径和方式广而告之，大力宣传，把引导、教育和培训的工作做在前头。比如，将装修管理规定放到开发商的售楼处，或者张贴在建筑施工现场某个醒目的位置，让业主/准业主们事先了解有关规范和要求，销售人员也对购房人进行宣传解释，可以减少很多将来可能发生的矛盾和纠纷。在这样做

5、的小区，经常会看到有业主/准业主在抄录装修管理规定的有关条款，有业主/准业主在就有关问题进行咨询，随后，他们会在确定装修方案时加以考虑。二、重点管理三个主体装修管理所涉及到的三个主体对象是业主/使用人、物业管理企业、装修施工单位。业主是装修管理这一主要矛盾的主要方面，把业主的问题解决了，装修管理就成功了一大半。但由于绝大部分业主都太在意居室装修，他们既很少了解装饰装修的有关法律法规，又不很在乎局部单元对整体建筑的影响，习惯于以各自的审美情趣追求个性化的最大满足。所以才会有各种不规范、不道德、不合情理、甚至违法的装修行为屡屡发生、层出不穷。因此，加强对业主的宣传和引导非常重要。更深层次的考虑，是

6、因为业主自治管理在一定程度上掌握着该物业小区在以后日常物业管理的生杀大权，自治管理的决策错误，轻则导致物业使用功能效率低下，造成物业贬值，重则会使物业不能正常使用，甚至楼塌人亡。物业管理企业是装修管理的责任人和执行者，因此，物业管理企业对装修管理重视程度的强弱和投入管理力度的大小，都直接影响到装修管理的有效性。物业管理企业加强对装修的管理，应落实在以下几个方面：1、制定一份适合本物业小区的装修管理规定，并开展广泛的宣传引导工作；2、对物业管理员工进行培训，使之全面、正确地了解和理解装修管理规定的各项条款内容，并能对相关问题给予解答；3、明确规定各岗位人员在装修管理中的职责和作业要求，以及制止和

7、纠正违规装修行为的处理方案；4、在装修搬迁高峰期间，增加必要的人力和财力的投入；5、加强对装修施工单元的巡视检查，随时记录有关事项，及时处理各类违章违规行为和现象，必要时向有关主管部门报告，直至诉诸法律；6、适时修缮因装修施工而损坏的地面、墙面、顶面等公共部位和设施，随时清除各类黑色广告；7、有效地组织建筑材料搬运和建筑垃圾的清运。装修施工单位是装修管理的主要对象，对施工单位的管理要严肃、严格，特别是对小型装修公司、装修游击队等更是如此。在施工单位办理装修施工手续时，要严格审查施工单位的资质证书和施工人员的上岗证书，谨慎审核装修施工图纸，严格控制施工人员出入证的发放，并将有关材料登记记录在案。

8、要对全体施工人员讲解装修管理规定，特别要告知禁止行为和禁止敲凿的部位，并根据上海市房屋土地资源管理局的规定，与施工单位签订住宅装修管理协议。物业管理企业给施工单位签发的“住宅装修开工书”应张贴在装修单元的进户门上，以此作为标识，一方面是向邻里之间进行告知，另一方面便于物业管理工作人员的检查监督。在市场经济环境下，作为一种管理手段，向装修施工单位收取一定数额的保证金是合乎规范、情理和行之有效的，应该推行。保证金可用于对装修施工单位违规违约行为的处罚，也可用于对公共地方公共设施损坏的修缮或赔偿。不收保证金，对装修施工损坏的修缮就要由物业服务费来承担，这部分支出增加了，必然减少其他方面的支出，结果就

9、是某些方面服务标准的降低，最终还是业主利益受到损害。三、对物业管理企业的要求物业管理企业加强装修管理要“敢于管理，善于管理”，也要有“信心、耐心、决心、恒心”。敢于管理是指在对装修管理时一定要有认真负责的精神，面对违章违规行为要敢于碰硬，只要是依法办事，只要是为了城市环境、社会安定和小区居民的整体及长远利益，就要勇于作为，一抓到底，绝不能以“我们没有执法权”为理由推卸责任，也不应以“我们已经发出整改通知书”或“已经报告了房地主管部门”为借口敷衍了事，这样只会使违章行为和现象蔓延，最终导致积重难返，一发不可收拾。善于管理是要求物业管理企业积累一套适宜的、行之有效的管理制度和方法。为什么有的小区违

10、章搭建到处都是，新建成的小区不满一年已经满目创痍，乱不能睹；而有的小区居住多年依旧秩序井然，建筑风格原汁原味保护得很好。由此也反映出了物业管理企业的管理和服务水准。有的物业管理企业在小区装修高峰期专门派驻一支装修管理小组配合管理处加强装修管理工作，有的物业管理企业组织专门人员为装修单元提供有偿搬运服务（有组织的搬运，对小区建筑物、环境和秩序的影响可以降至最低），都收到了很好的效果，是值得学习和借鉴的好方法。信心物业管理企业对装修管理首先要树立信心，而且这种信心要自上而下，在全体员工中进行灌输和培养，当有业主提出不合理或过分的要求时，在管理处的各个层面和环节给予的回答都是否定的，该业主的信心一定

11、受挫，一般不会再坚持己见。耐心对业主的宣传引导，以及对违规违约装修的劝说和制止，都要有耐心，要晓之以理、动之以情。对一些坚持错误行为的业主，我们也要有“打说理工作持久战”的心理准备，只要我们能坚持，通常也能够达到我们的目的。决心对违规违约行为的制止和纠正要坚持原则，要有不达目的绝不罢休的决心。对个别违规违约性质严重，对小区环境整体影响较大，当事人又蛮横不讲理的，在不违法的前提下，物业管理企业不妨“越位”一次，做过头一点，只要效果好、对整体有利就可以。恒心物业管理是长期的管理工作，违规违约行为在装修期过后还会时有发生，物业管理企业应持之以恒，坚持按照装修管理规定的要求做下去，什么时候发生的问题什

12、么时候处理解决，绝不能虎头蛇尾，以至前功尽弃，“晚节不保”。四、对政府部门的建议1、按照实事求是的原则，物价管理部门在核定物业管理费标准时，应该充分考虑装修管理的因素，允许增加这一时期的收费标准。比如，可以设想直接向施工人员按人头征收管理费，如每人每天12元人民币。此举理由有二：一是施工人员进入物业小区作业确实增加了管理内容、管理工作量和管理成本；二是有利于调控施工人员的进入数量和施工工期。2、调整法律法规的有关规定，给物业管理企业增加管理责任和权限，这样可使大量违规违约行为遏止在萌芽状态和在物业小区范围内得到解决。有关政府部门要给予物业管理企业在装修管理中的支持和理解，要多考虑他们的主观用意

13、、总体把握和维护小区整体利益方面的愿望。3、有些地方的法律法规已经赋予相关政府部门在装修管理的责任和权力，这些部门应该加大管理力度和作为能力，同时，应该出台对违法违规装修行为的快速处理办法，从根本上解决装修管理的难点问题。作者系上实物业管理（上海）有限公司总经理怎样做一名优秀的管理处经理发布：xx-6-1214：04|作者：|中国物业管理协会|查看：3628次怎样做一名优秀的管理处经理郑思思人犹如一台电脑。身体就像电脑的硬件，思想就像电脑的软件，思想也可以有选择性地安装，你选择了怎样的心态、思想方法和思维方式，决定了你会有什么样的成就。物业管理行业的特点决定了“先业主之忧而忧，后业主之乐而乐”

14、。只要业主有所需，我们就有所应，穿针引线、协调搓和，平日风里来雨里去，丝毫不得懈怠。与那些“一杯茶水一张报”的惬意环境相去甚远不说，我们的从业人员更要承受来自方方面面的心理压力。难怪有人曾戏言，做物业比做居委会难做物业管理人员更难。做物业管理处的领头人更是难上加难啊。正因为如此，物业管理企业培养和选拔一名优秀的管理处经理才显得尤为重要。在物业管理行业越来越规范化、标准化、法制化以及竞争越来越激烈的情况下，怎样才能做好一名优秀的管理处经理呢。一、优良的品德和敬业精神作为管理处经理，你的一言一行都会影响到你的下属及员工，任何时候要言行带头。“人服于德，而不服于力”，员工服你是服你的道德，服你工作中

15、起的作用。不要计较个人得失，具有任劳任怨的精神。作为管理处经理，敬业精神是干好物业服务管理工作的基石。前国家队主教练米卢曾有一句名言“态度决定一切”而今在物业管理行业也有一句名言“敬业决定一切”。细心、耐心、踏实的工作态度是绝对不可缺少的，如你没有细心地去洞察及防范管理区域内任何状况的发生，没有耐心地去与管理区域内业主沟通没有踏实地去为管理区域内业主解决好每一件事情，那么你的工作也无法得到业主的肯定和领导的认可。二、必备的综合知识和牢固的专业知物业管理行业涉及的面相当广泛，物业管理人需掌握必备的综合知识和牢固的专业知识。而作为物业管理区域内的经理1必须熟悉物业管理行业相关的政策法规。如果不懂就

16、会变得被动。2物业管理服务礼仪知识。衡量和评价一家物业公司的物业管理水平如何，最直观的来自物业管理处所有员工素质的体现。管理处经理你自己在注重礼仪的同时，时时刻刻也应注重员工在日常工作中各个服务礼仪细节的完美化，以此来维护和提高公司良好的声誉。3必须了解熟悉物业管理各操作流程及iso质量管理体系。对于现场管理涉及到房地产开发的一些问题，比如谈到房屋的结构、给排水、强电弱电等等，作为一名管理处经理，都应具备这方面的专业知识。否则物业管理区域内的工作无法通过正常的渠道去开展，更谈不上规范化。没有必备的综合知识和牢固的专业知识，你也根本不知道怎样去应对目前纷繁复杂的物业管理工作。三、必备的五种能力第

17、一种带好团队的能力。管理处经理必须明白一个人的力量是有限的，而建设一个坚不可摧、百折不挠、人才辈出的团队却是至关重要的，集体的力量壮大了，个人的业绩隐去了，但他对组织目标的贡献，却是任何一个只突出个人业绩的经理无法比拟的。每位员工的性格都不一样，有些活泼，能搞活气氛，有些不擅言词，但能做具体实在的工作，有些性格耿直，但很容易得罪人，有些有能力，但也有一些缺点，这样一个团队的经理，你必须很清楚你属下的性格，用员工的长处，避员工之所短，同时帮助塑造理想的性格，为团队成功打下坚实的基础。对属下员工在严格管理、强调业绩的同时也应多了解他们在工作中的艰辛和苦衷，毕竟他们处于第一线，所面临的种种问题也是经

18、理应面对的，帮助他们化解在工作中的一切难处并多鼓励，只有这样才能团结和带领好自己的团队，使团队更加稳固坚强具有战斗力。第二种执行能力。执行力是物业管理企业提高竞争力的保障。而物业管理区域的执行力是否到位既反映了管理处内全体员工的整体素质，也反映了管理处经理的素质和心态。一个好的“执行者”能够弥补“策划者”的不足，从而使人才质量决定服务质量。比如物业管理企业通过了iso9000族的系列认证，那么这时就需要物业管理区域经理在日常管理中按照ls09ccd的质量标准严格执行，来控制服务品质。然而业主的满意度是衡量物管服务品质的客观标准，执行力的强弱将在此得到直接体现。第二种管理模式创新的能力。社会在进

19、步，时代在变迁，思维也在不断的更新。我们的物业管理模式，如果总是停滞不前，就会永远处于被动局面，更谈不上什么竞争。业内形势在变，同行竞争也日益激烈，加之业主对物业管理的各项政策法规的了解也越来越成熟。作为一名物业管理处经理应该充分地认识到这一点，所以要不断改进提高自己管辖区域内的服务质量量，改善自己的服务态度，改变管辖区域内的各类环境，如此才能在竞争中立于不败之地。第四种良好的沟通、协调能力。物业管理处经理每天要面对管理区域内各种各样的业主及自己的员工，同时还要面对公司领导和各个政府职能部门以及跟管理处的业务往来关系。没有良好的沟通协调能力，对管理处的运作管理会存在一定的障碍和阻力。对于公司领

20、导的指令意图，你必须有效地领会，并严格执行实施，在实施过程中所出现的问题及时反馈给公司领导，从而使公司领导有效地调整自己的决策。对政府各职能部门及业务往来关系，应起到桥梁作用在充分维护公司利益的同时，应在各方利益上找到一个支撑点，也就是共同利益，实现双赢的局面，但如果利益产生冲突时，就需要经理发挥超强的沟通协调能力去为公司争取最大的利益。面对管理区域内业主，物业管理企业毕竟是服务行业，你所需考虑的应该是如何使业主满意，这就要求你在脚踏实地地去做的同时，还要以真诚的态度去和业主交朋友，去了解业主们的困难和需求并解决，业主们的满意度就是公司经济指标的保证，也是我们工作的目标。第五种精明的理财能力。

21、企业的生存离不开现金和利润，企业可持续发展也离不开现金和利润，如何最大限度地为企业创造效益，是作为名管理处经理在此工作的最终目的，然而开源节流是达到该自的的不二法门在这微利的行业中，节省每一项不必要的开支是势在必行的，心里一定要有一本明细账，收入多少、支出多少、盈利多少，对这一切要做到心中有数。与此同时，开源也是盈利的关键，要有精准的理财眼光。使资源增值，在日常收益的同时，多方去寻求利润增长点，保证管理处达到最大的盈利目标。以上几点是一名优秀的管理处经理必备的素质，但凭这几点也是远远不够的，如富有号召力、感染力、凝聚力、亲和力，谈吐机智、反应敏捷、幽默感之类也不可缺少，同时博览群书，真诚待人，

22、思考缜密，分析精细，处事周全也同样重要。任何一个决策都有可能“牵一发而动全局”，要严格把握适度尺度。在“用心做事，真诚服务”的基础上，去追求卓越。住宅与房地产杂志第二篇：物管四川拟规定业主车辆小区损坏物管或无须担责xx年09月29日09：16四川新闻网-成都商报郑锐我要评论（4）字号：t|t昨日下午，省人大常委会组成人员对四川省物业管理条例（草案）进行了分组审议，除了对专业经营设施的规定，还有其他值得关注的条款。而这些条款都是在一审稿中没有出现或有所改动的内容。对此，成都商报记者昨日采访了二审稿的部分起草者，对二审稿的新增内容进行详细解读。关键词小区停车车辆损坏物管或无须担责草案内容。机动车停

23、放库（位）在满足业主停车需要的前提下有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。解读车辆停放物管主要职责是维持秩序爱车停在小区里被划伤，该不该找物管公司索赔。草案二审稿起草者之一、省人大城环资委办公室主任龚洳山说，调研结果显示，小区停车导致的纠纷是时下物管领域的一个普遍问题，因为物管公司究竟该在其中承担怎样的责任并不明晰。根据二审稿传达出的立法意图，他解释，就目前的标准物业服务合同而言，物管公司涉及车辆停放的职责主要是清扫和维持秩序，没有看管义务，因此也不需要为车辆损坏或丢失负责。如果车主有更高的保管要求，需要与物管公司就此

24、专门约定并另行付费。“物管公司不是保安公司，无法起到维持治安的作用。”龚洳山表示，严格意义上讲，物管行业属于比较低端的服务业，能够承担的责任有限，一般情况下收取的物业服务费也无法支撑其聘请更多的人手照看小区内财产。也因如此，二审稿将物管公司的职责设定为共用设施运行维护、绿化环卫等，删除了一审稿中的安全防范事项。另外，一审稿曾规定空余车位外租最长不超过6个月，但二审稿删除了时间限定。“租期应该交给业主大会决定，合约签订也应该是契约化管理如果大家都愿意外租久一点，政府最好不管。立法可以做程序性规定，但最好不做具体规定，以免限制业主自治。”龚洳山称。律师点评若要物管承担保管义务需明确委托“车辆保管问

25、题在立法和司法界其实存在多年争议，这次把物管公司的责任规定得更明确，显然在遭遇纠纷或诉讼时会有更强的导向性。”泰和泰律师事务所律师罗丹丹赞同二审稿的规定，认为物管公司实际承担的停车管理职责与法律意义上的“保管”仍有差距。罗丹丹把小区停车分成两类情况，一是临时停放，二是在业主自己购买的车位停车。“对前者而言，车主支付的实际上是场地租赁费。如果是购买车位，车主同样需要支付一笔服务费用，服务的内容同样不存在保管，而是对停车场共有部分和设施的管理、维护。”她解释，“如果要物管公司承担保管的义务，需要明确委托。”况且在她看来，法律上保管行为的成立往往意味着转移占有，也就是说车钥匙需要移交给物管公司，“不

26、过现实中很少有这种情况。”关键词物业费物业费未结清或禁止过户房产草案内容。业主应当按照物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳的，业委会应督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依照物业服务合同约定追收，并有权追究业主的违约责任。房屋所有权发生转移的，原房屋所有权人应当结清尚未交纳的物业服务费等各项费用。原房屋所有权人未结清物业服务费等各项费用的，房屋所有权登记机关不得办理房屋所有权转移登记。解读若条例施行过户须有物业费交费记录一位参与草案修改的省人大相关人士认为，物管条例主要调整的是业主和物管公司的关系，双方的合法权益都应被立法保护。虽然赋予了物管公

27、司催缴的权利，但实际操作中有些难度，由此爆发出不少矛盾。此次增加了未结清物业费禁止过户房产的规定，相当于一项法律责任，意在约束此类行为。“目前房管部门没有相关的动态信息收集体系，如果条例施行，我们要求（原房屋所有权人）在过户时必须提供物业费的交费记录，证明没有拖欠。”律师点评这样的干预没有加重某一方的义务罗丹丹认为，一般来说交易是否成立应该与物管费是否结清无关，也不应以此对过户作限制。但从立法机关的意图来看，在过户环节插入行政干预是为了最大限度遏制拖欠物业费用的现象，她预计能够形成良好的社会效应。“这样的干预并没有加重某一方的义务，也有利于业主妥善履行付费义务。”关键词房屋维修拟规定物业质量保

28、修金由房管部门代管草案内容。建设单位应当按照物业建筑安装总造价3%的比例向县（市、区）房地产行政主管部门设立的物业保修金账户交存物业保修金。并在国家规定的物业质量保修期限和保修范围内，承担物业的保修责任。解读开发商须一次性缴存保修金到专户有别于由业主交付的专项维修资金，物业质量保修金相当于建设单位缴纳的房屋质量保证“押金”。若在保修期限内，出现房屋质量问题可动用这笔资金修缮，缺额部分由建设单位负责补足，保修期结束后则会退还余额。省人大城环资委副主任委员李纯刚27日代表城环资委作会议报告时透露，一审和公众反馈的意见显示，施工方将质量保修金交给了建设单位（即开发商），但有些建设单位是项目公司，在项

29、目完成、物业交付后，公司就注销或是终结了，业主找不到建设单位来承担保修责任。为此，二审稿将保修金的“保管方”明确规定给了县（市、区）房产部门，要求开发商必须在房屋所有权初始登记前将资金一次性缴存到指定专户。若开发商不履行保修义务，业主、业主委员会或相关物管公司可向房管部门申请，经核实后就可直接从保修金中列支开支。交了占道停车费车受损物管称不负责车辆保管xx年07月26日15：08泸州全搜索许亚琴许世智我要评论（21）字号：t|t艾先生的小车被撞变形交了占道停车费，爱车泊在停车线内被撞，车主艾光有找到占道停车收费员，对方却表示毫不知情。由于找不到肇事司机，艾先生十分急切地想知道，到底该由谁来为自

30、己的爱车被撞担责。车主：停车线内车被撞前日早上7点过，艾光有像往常一样将自己的小车停在泸州市江阳区北城街道劳动路，并交纳了3元停车费。然而当艾先生中午去开车时，却发现自己的爱车左后轮处被撞变形。他找到占道停车收费员，对方也不知道艾先生的车是什么时候被撞的。随后，艾先生向交警一大队报了案。艾先生表示，自己交了占道停车费，但收费员对他的小车看管不严。加之暂时未能找到肇事车辆，他只得向负责该片区占道停车收费的兴泸物业管理有限公司“讨个说法”。物管：不负责车辆保管兴泸物业管理有限公司管理部负责人罗先生告诉记者，自城区施行占道停车收费以来，公司所辖占道停车收费区域内，已经发生了10多起类似艾先生这样的汽

31、车在停车线内被撞事故。“对此，江阳区政府办城市道路临时占道停车收费管理实施方案明确规定：使用临时占道停车设施停车的，停车人应当自行妥善保管车辆与财物”。罗先生表示，公司在车辆占道协管员操作规程中明确要求。收费员要适时检查车辆有无擦痕、刮伤，随时检查辖区内车辆的车况，发现漏油、漏水、车门未关好等情况，要及时与车主联系。“一个收费员的精力总是有限，加之车辆发生擦挂等情况随机性较大，常常规避不及。”罗先生说，在发生事故后，公司会依靠社区、派出所、交警大队等各种渠道解决，“如果收费员当场发现有司机撞了别人的车，会拦下肇事车辆及时解决;如果收费员未能及时发现，公司也会及时通知车主，做好解释工作，并配合车

32、主做好后续保险理赔工作”。律师：肇事车辆负全责交了占道停车费，停车线内车被撞，到底该由谁承担责任。对此，四川杰可律师事务所律师冯骏表示，就艾先生这一事件而言，事故应由肇事司机负全责。兴泸物业管理有限公司没有与艾先生形成保管合同关系，不存在赔付的可能。冯骏说，泸州市临时占道停车收费管理方案明确规定，管理单位没有管理财物、车辆及出现事故后的赔付责任，在收费员给出的发票上也盖有兴泸公司“本收费仅为车辆占道费用，如发生车辆及财物损失由车主自行承担”的蓝色印章。由于双方没有约定保管合同关系，所以不存在由物管公司进行赔偿。冯骏建议，车主停车时可询问收费员是否对车辆进行看管，如果要看管，车主可进行录音或要求

33、收费员写下凭条，形成保管合同关系。第一部分声现象及物态变化（一）声现象1.声音的发生。一切正在发声的物体都在振动，振动停止，发声也就停止。声音是由物体的振动产生的，但并不是所有的振动都会发出声音。2.声音的传播：声音的传播需要介质，真空不能传声（1）声音要靠一切气体，液体、固体作媒介传播出去，这些作为传播媒介的物质称为介质。登上月球的宇航员即使面对面交谈，也需要靠无线电，那就是因为月球上没有空气，真空不能传声（2）声间在不同介质中传播速度不同3.回声：声音在传播过程中，遇到障碍物被反射回来人再次听到的声音叫回声（1）区别回声与原声的条件。回声到达人的耳朵比原声晚0.1秒以上。（2）低于0.1秒

34、时，则反射回来的声间只能使原声加强。（3）利用回声可测海深或发声体距障碍物有多运4.音调。声音的高低叫音调，它是由发声体振动频率决定的，频率越大，音调越高。5.响度：声音的大小叫响度，响度跟发声体振动的振幅大小有关，还跟声源到人耳的距离远近有关6.音色：不同发声体所发出的声音的品质叫音色7.噪声及来源从物理角度看，噪声是指发声体做无规则地杂乱无章振动时发出的声音。从环保角度看，凡是妨碍人们正常休息、学习和工作的声音都属于噪声。8.声音等级的划分人们用分贝来划分声音的等级，30db40db是较理想的安静环境，超过50db就会影响睡眠，70db以上会干扰谈话，影响工作效率，长期生活在90db以上的

35、噪声环境中，会影响听力。9.噪声减弱的途径：可以在声源处、传播过程中和人耳处减弱（二）物态变化1温度：物体的冷热程度叫温度2摄氏温度。把冰水混合物的温度规定为0度，把1标准大气压下沸水的温度规定为100度。3温度计（1）原理：液体的热胀冷缩的性质制成的（2）构造：玻璃壳、毛细管、玻璃泡、刻度及液体（3）使用：使用温度计以前，要注意观察量程和认清分度值4.使用温度计做到以下三点温度计与待测物体充分接触待示数稳定后再读数读数时，视线要与液面上表面相平，温度计仍与待测物体紧密接触5.体温计，实验温度计，寒暑表的主要区别构造量程分度值用法体温计玻璃泡上方有缩口35420.1离开人体读数用前需甩实验温度

36、计无201001不能离开被测物读数，也不能甩寒暑表无30501同上6.熔化和凝固物质从固态变成液态叫熔化，熔化要吸热物质从液态变成固态叫凝固，凝固要放热7.熔点和凝固点（1）固体分晶体和非晶体两类（2）熔点：晶体都有一定的熔化温度，叫熔点（3）凝固点：晶体者有一定的凝固温度，叫凝固点同一种物质的凝固点跟它的熔点相同8.物质从液态变为气态叫汽化，汽化有两种不同的方式：蒸发和沸腾，这两种方式都要吸热9.蒸发现象（1）定义：蒸发是液体在任何温度下都能发生的，并且只在液体表面发生的汽化现象（2）影响蒸发快慢的因素：液体温度高低，液体表面积大小，液体表面空气流动的快慢10.沸腾现象（1）定义：沸腾是在液

37、体内部和表面同时进行的剧烈的汽化现象（2）液体沸腾的条件：温度达到沸点继续吸收热量11.升华和凝华现象（1）物质从固态直接变成气态叫升华，从气态直接变成固态叫凝华（2）日常生活中的升华和凝华现象（冰冻的湿衣服变干，冬天看到霜）12.升华吸热，凝华放热第二部分光现象及透镜应用（一）光的反射1、光源：能够发光的物体叫光源2、光在均匀介质中是沿直线传播的。大气层是不均匀的，当光从大气层外射到地面时，光线发了了弯折3、光速：光在不同物质中传播的速度一般不同，真空中最快，光在真空中的传播速度：c=3108m/s，在空气中的速度接近于这个速度，水中的速度为3/4c，玻璃中为2/3c4、光直线传播的应用可解

38、释许多光学现象：激光准直，影子的形成，月食、日食的形成、小孔成像5、光线：表示光传播方向的直线，即沿光的传播路线画一直线，并在直线上画上箭头表示光的传播方向（光线是假想的，实际并不存在）6、光的反射：光从一种介质射向另一种介质的交界面时，一部分光返回原来介质中，使光的传播方向发生了改变，这种现象称为光的反射7、光的反射定律：反射光线与入射光线、法线在同一平面上；反射光线和入射光线分居在法线的两侧；反射角等于入射角可归纳为：“三线共面，法线居中，两角相等”8、理解：（1）由入射光线决定反射光线（2）发生反射的条件：两种介质的交界处；发生处：入射点；结果：返回原介质中（3）反射角随入射角的增大而增

39、大，减小而减小，当入射角为零时，反射角也变为零度9、两种反射现象（1）镜面反射：平行光线经界面反射后沿某一方向平行射出，只能在某一方向接收到反射光线（2）漫反射：平行光经界面反射后向各个不同的方向反射出去，即在各个不同的方向都能接收到反射光线注意：无论是镜面反射，还是漫反射都遵循光的反射定律10、在光的反射中光路可逆11、平面镜对光的作用（1）成像（2）改变光的传播方向12、平面镜成像的特点（1）成的像是正立的虚像（2）像和物的大小（3）像和物的连线与镜面垂直，像和物到镜的距离相等理解：平面镜所成的像与物是以镜面为轴的对称图形13、实像与虚像的区别实像是实际光线会聚而成的，可以用屏接到，当然也

40、能用眼看到。虚像不是由实际光线会聚成的，而是实际光线反向延长线相交而成的，只能用眼看到，不能用屏接收。14、平面镜的应用（1）水中的倒影（2）平面镜成像（3）潜望镜（二）光的折射1、光的折射：光从一种介质斜射入另一种介质时，传播方向一般会发生变化，这种现象叫光的折射理解。光的折射与光的反射一样都是发生在两种介质的交界处，只是反射光返回原介质中，而折射光则进入到另一种介质中，由于光在在两种不同的物质里传播速度不同，故在两种介质的交界处传播方向发生变化，这就是光的折射。注意：在两种介质的交界处，既发生折射，同时也发生反射2、光的折射规律。光从空气斜射入水或其他介抽中时，折射光线与入射光线、法线在同

41、一平面上，折射光线和入射光线分居法线两侧；折射角小于入射角；入射角增大时，折射角也随着增大；当光线垂直射向介质表面时，传播方向不变，在折射中光路可逆。理解：折射规律分三点：（1）三线一面（2）两线分居（3）两角关系分三种情况：入射光线垂直界面入射时，折射角等于入射角等于0；光从空气斜射入水等介质中时，折射角小于入射角；光从水等介质斜射入空气中时，折射角大于入射角3、在光的折射中光路是可逆的4、透镜及分类透镜。透明物质制成（一般是玻璃），至少有一个表面是球面的一部分，且透镜厚度远比其球面半径小的多。分类：凸透镜：边缘薄，中央厚凹透镜：边缘厚，中央薄5、主光轴，光心、焦点、焦距主光轴：通过两个球心

42、的直线光心。主光轴上有个特殊的点，通过它的光线传播方向不变。（透镜中心可认为是光心）焦点：凸透镜能使跟主轴平行的光线会聚在主光轴上的一点，这点叫透镜的焦点，用“f”表示虚焦点。跟主光轴平行的光线经凹透镜后变得发散，发散光线的反向延长线相交在主光轴上一点，这一点不是实际光线的会聚点，所以叫虚焦点。焦距。焦点到光心的距离叫焦距，用“f”表示。每个透镜都有两个焦点、焦距和一个光心。第四篇：物管协议物管协议第一章服务费用1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：0.6元/月/平方米；物管公约保证金1000元，三年之内无违反公约条例全额返还，返还之后续约。2、物业服务费用主要用于以下

43、开支：（1）管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费等；（2）公共设施设备的维修、保养、维护费用；（3）物业管理区域公共部位清洁卫生费用，如购买保洁工具，消毒药品等；（4）物业管理区域公共部位绿化养护费用；（5）物业管理区域公共秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）法定税费；（9）物业管理企业的利润；3、在本合同执行期限内，如遇政府调整收费标准或因国家政策调整等情况引起的乙方严重亏损，乙方可向甲方提出增加物业服务费收费标准的书面请求，经甲方同意后实施。4、在合同期间，经双方协商由乙方代第三方收取的相关费用（收视费、取暖费等），不得向业主收取手续费，业主对第

44、三方服务不满意的，由物业公司帮助业主和第三方协调解决，协调不成的，业主应直接要求第三方解决，或依法维权。5、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人的交费约定，业主需及时到乙方物业管理部门备存。装修保证金，一般包括1、装修日期和时间规定（不在规定的时间施工会罚没保证金）2、对不准施工部分的规定（比如随意动了管线要罚没保证金）3、装修垃圾的清除规定等等第二章甲方的权利和义务1、甲方享有以下权利：（1）监督业主和物业使用人遵守管理规约和物业区域内的相关管理制度；（2）审批乙方拟定的物业维修资金使用申请，负责组织施工结束后的验收工作，对不合格的施工责成

45、返工；（3）监督乙方公示年度财务报表；（4）对乙方违反法律、法规和政策规定的行为，提请有关部门处理；（5）监督乙方物业服务质量，对个别不称职的乙方物业管理人员和服务人员提出整改直至撤换；（6）依据法律、法规规定享有的其他权利；（7）在小区成立业主委员会前，代表和维护产权人、物业使用人的合法权利；（8）审定乙方拟定的物业管理制度；（9）监督乙方履行服务合同的事宜。2、甲方应履行的义务：（1）协助乙方督促业主或物业使用人按时交纳物业服务费；（2）协助乙方因维修物业临时占用、挖掘道路场地时，做好相关业主的工作；（3）听取业主和使用人的意见和建议，协调业主、使用人与乙方的关系；（4）协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；因维修物业或者公共区域，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。第十六条。装饰装修房屋的业主或物业使用人应遵守管理规约中的约定。第十七条。甲方应按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。该物业管理用房产权归甲方所有，未经甲方同意乙方不得改变其用途。第三章违约责任一、以下情况乙方不承担违约责任，但乙方应采取必要的措施减少双方的损失：