个人一手住房按揭贷款介绍

1、1 个人一手住房按揭贷款介绍个人一手住房按揭贷款介绍 总行信贷业务部总行信贷业务部 2010年8月 2 内容提要内容提要 l个人一手住房按揭贷款的定义 l一手房贷款产品开发背景 l一手房贷款产品主要构成 l合作楼盘准入标准与流程 l一手房贷款业务试点工作安排 3 个人一手住房按揭贷款的定义个人一手住房按揭贷款的定义 l我行向自然人发放的，用于购买首次交易住房 的人民币贷款 l首次交易住房 l房地产开发商为投资主体，或合作单位为组织主体 l将设计、施工、监理等工程事项交给其他企业承办 l商品房预售制度 l竣工前，个人认购成套商品房，交纳首付，办理按揭 l竣工验收后，购房人办理 “收房”（质保书、

2、使用说 明书） l办理新房产权证书、按揭抵押登记 4 一手房贷款产品开发背景一手房贷款产品开发背景 l四大国有银行发展一手房贷款的路径 l以提供房地产开发贷款，联动一手房贷款营销 l招商银行发展一手房贷款的路径 l直接与在售楼盘合作，开展一手房贷款营销 l09年招行房地产企业贷款686亿元、占招行贷款6%， 住房按揭贷款2639亿元、占23%，一手、二手房基 本各占一半 l招行成功抢占一手房贷款市场的经验 l坚决执行零售银行战略，促使经营层面加大营销力度 l成功地实践优质服务策略，打下了较好的零售客户基础 5 我行一手房贷款产品发展策略我行一手房贷款产品发展策略 l我行现有机构能力和客户基础

3、l新组建的银行，各项机制有待理顺 l优质零售客户资源在逐步积累 l一手房贷款试点策略 l选择业务素质良好、管理到位的试点机构 l与优质房地产开发商建设的优质楼盘开展合作 l面向优质单位职工申请人发放按揭贷款 6 一手房贷款产品主要构成一手房贷款产品主要构成 l一手房贷款的公司授信 l与房地产开发商开展楼盘合作 l依据当地房管部门预售资金监管要求、开发商资信 状况，决定开发商担保授信情况 l是否需要为按揭贷款提供阶段担保、担保额度 l是否提供担保的保证金、保证金额度 *阶段性担保：按揭贷款放款之日至抵押登记期间， 开发商承担借款人违约的连带还款责任 7 一手房贷款的零售授信一手房贷款的零售授信

4、l以集中营销、短期集中受理为主 l贷款对象、金额、期限、利率、还款方式等产 品要素与二手房贷款相同 l主要采取受托支付方式，贷款发放之后划转至 开发商账户（或预售资金监管账户） l放款模式与担保安排（详见下页） 8 一手房贷款的放款模式一手房贷款的放款模式 l以下两种放款模式，适用于所有准入的楼盘 l见（预）抵押登记证明放款 l见（预）抵押登记回执放款 l以下三种放款模式，适用于特定地域和开发商 l见已备案购房合同放款 l见购房合同备案回执放款 l见购房合同放款 9 一手房贷款的担保安排一手房贷款的担保安排 l抵押物准入条件 l借款人购买的我行准入楼盘内住房 l当地具有较强保值、变现能力 l严

5、禁作为一手住房按揭贷款抵押物的房产 l商业用房、商住两用房 l已抵押给我行或他行的房产 10 开发商担保安排开发商担保安排 l以下情形之一的合作楼盘，开发商可以承担担保责任 至我行取得预抵押登记证明，或免于承担阶段性担保 l开发商具备一级资质 l开发商具备二级资质，且采取以下两种放款模式 l见（预）抵押登记证明放款 l见（预）抵押登记回执放款 l已由专业担保公司（或其他机构）承担全程或阶段性担保 l主体结构已封顶，且已由符合我行规定优质单位职工条件的 自然人承担全程或阶段性担保 11 一手房贷款与二手房贷款的一手房贷款与二手房贷款的区别区别 产品 主要区别点 一手房贷款 二手房贷款 主要合作方

6、房地产开发商房地产中介 购房过户周期通常超过3个月通常在3个月以内 放款前担保落实 基本不能落实抵押登记， 优质开发商不担保 能落实抵押登记， 或第三方担保 业务主要风险点 楼盘烂尾、房本无法办理、 一房多卖、虚假购房 产权纠纷、虚假首 付、抵押物拆迁 12 合作楼盘准入标准与流程合作楼盘准入标准与流程 l定向销售楼盘 l合作单位集资房 l合作单位委托代建楼房 l合作单位职工团购商品楼盘 l向社会销售的商品楼盘 13 定向销售楼盘准入标准定向销售楼盘准入标准 l合作单位基本条件 l政府机关、事业单位、大型企业 l在当地具有固定的经营场所 l资金实力较强 l信誉良好，经营管理人员无不良社会记录

7、l承担按揭贷款担保的，应具备主体资格和良好 财务状况 14 定向销售楼盘准入标准定向销售楼盘准入标准 l楼盘项目基本条件 l地理位置较好，变现能力较强 l商品房“五证”、非商品房“四证”齐全、真实、 有效 l工程进度的比例较高、周边配套设施较为完善， 土地征用、房屋拆迁等不存在纠纷 l楼盘销售价格优势明显，能提供楼盘定向销售相 关证明 l集资建房相关批复文件 l与房地产开发商达成委托建设协议 l与房地产开发商达成的团购协议、及认购人员名单 15 向社会销售的商品楼盘准入标准向社会销售的商品楼盘准入标准 l开发商的基本条件 l在当地具有固定的经营场所 l资金实力较强，具备房地产开发企业资质 l经

8、营负责人具有开发成熟住宅小区的经验 l开发商及其主要股东信誉状况良好，企业高级管理 层无不良社会记录 l承担按揭贷款担保的，开发商及其主要股东应具备 良好的财务状况 16 向社会销售的商品楼盘准入标准向社会销售的商品楼盘准入标准 l楼盘项目基本条件 l地理位置较好，变现能力较强 l“五证”齐全、真实、有效 l工程进度的比例较高、周边配套设施较为完善 l项目定价合理，具备良好的市场销售前景 *四证： 1、国有土地使用权证， 2、建设用地规划许可证 3、建设工程规划许可证，4、建筑工程施工许可证 *五证： 四证加上“5、商品房销（预）售许可证” 17 合作楼盘准入流程合作楼盘准入流程 l申报单位开

9、展营销与调查，并申报初审 l二级分行 l或一级分行直属支行、营业部 l或直辖市、计划单列市辖内一级支行 l一级分行开展合作楼盘准入合规初审，并报复审 l报批资料完整性 l项目合作方案的合规性、可行性 l总行开展合作楼盘准入合规复审，形成准入意见 l合作方案调整 l担保授信测算 l合作贷款规模分配 18 楼盘合作营销要点楼盘合作营销要点 l楼盘营销渠道 l高管营销 l分支行领导 开发商高级管理人员 l经营管理层营销 l分支行信贷主管楼盘销售负责人 l业务交叉营销的机会 l公司结算业务 l公司信贷业务 l其他业务 19 楼盘合作调查要点楼盘合作调查要点 l申报单位调查情况 l申报单位向合作方取得主

10、体资料和项目资料 l申报单位与合作方协商拟定合作协议初稿 l采取项目实地查看、审阅资料、查阅工商/房管/行 业协会/证券交易所登记情况等方式调查 l根据调查情况，编制合作楼盘调查报告 l在调查报告摘要表，主副调查人、信贷业务主管 （复核人）、主管行领导分别出具意见并签字 l合作楼盘准入申请资料清单及所列资料、调查报告 （多页应加盖骑缝章）一并上报一级分行 20 楼盘合作准入申报要点楼盘合作准入申报要点 l可分两批次申报资料。首次至少申报如下资料 l合作方最新年检的营业执照正/副本、组织机构代码证 l房地产开发企业资质证书，或楼盘定向销售相关证明 l合作方承担阶段性担保的，应提供企业章程，和上年

11、度 财务报告、近期财务报表等财务状况证明资料 l项目工程最新进展现场拍照及相应文字说明 l国有土地使用权证/出让合同，建设用地规划许可证 l申报单位或上级行要求提供的其他资料 21 楼盘合作准入申报要点（续）楼盘合作准入申报要点（续） l在发放贷款之前，补充提供其他资料 l合作方法定代表人的有效身份证件。授权其他人员办理相应手续， 还应提供法人代表授权委托书、被授权人有效身份证件 l合作方承担担保、且有贷款记录的，应提供贷款卡（含密码） l合作方承担担保的，应提供有权决策机构出具的同意提供连带责 任保证的决议原件，决议应注明向我行申请承担担保的最高额度 l建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证

12、。商品房项目还应提 供商品房销（预）售许可证 l与合作方协商拟定的合作协议初稿 l总行审批意见中明确要求提供的其他资料 * 有权决策机构：一般根据公司章程确定。公司章程没有明确规定的，三资企业 的有权决策机构为董事会，其他企业的有权决策机构为股东会 22 楼盘合作准入合规初审楼盘合作准入合规初审 l一级分行信贷部牵头初审，审批中心经办 l单人审查或多人会审 l采取审阅上报资料、查询公开信息等方式审查 l根据初审情况，编制合作楼盘准入初审表 l在初审表，审查岗、信贷业务主管（复核人）、主 管行领导分别出具意见并签字 l合作楼盘准入申请资料清单及所列资料、调查报告、 初审表（多页应加盖骑缝章）一并

13、上报总行 23 一手房贷款业务试点工作安排一手房贷款业务试点工作安排 l试点期：初步计划为目前至2011年6月 l试点地区要求：当地房地产市场发达、分行信贷业务 管理规范 l鼓励开展个人一手住房按揭贷款合作的开发商名单 l总行年初下发的22家全国性优质开发商，或其控股的公司 l各地具有一级、二级资质的房地产开发企业，或其控股的公 司 l注册资本不低于2000万元 l从事房地产开发经营3年以上 l近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完 成与此相当的房地产开发投资额 l上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相 当的房地产开发投资额 l在当地有良好的信誉和影响力 24

14、一手房贷款业务试点工作安排一手房贷款业务试点工作安排 l各地分行试点工作推进要求 l一级分行信贷部调研摸底，于今年10月底将总行鼓 励合作开发商名单上报总行复核 l一级分行、重点城市分行消费信贷业务主要管理人 员应参加总行今年9-11月份在石家庄开办的消费信 贷新产品培训班 l各级分行要通过试点，迅速提高合作楼盘营销、调 查及初审能力，为业务推广阶段总行下放终审权限 作好准备 25 一手房贷款市场调研要点一手房贷款市场调研要点 l当地新房认购、产权登记、抵押流程，注意了解： l是否普遍进行购房合同备案、所有权预告登记、预抵押 登记 l购房人撤销认购合同，定金或首付收回的比例 l当地住宅开发规模排名靠前（如前10）的房地产开发